tirsdag den 21. januar 2014 i Kulturhuset Pilegården, Brønshøjvej 17, klokken præcis.

Transkript

1 Boligforeningen Brønshøj den 14. nuar 2014 AAB afdeling 20 Tjørnevangen Brønshøj 2. varsel I henhold til boligforeningens vedtægter 14 indkaldes til ekstraordinært afdelingsmøde med mindst 14 dages varsel. Afdeling 20 skal derfor oplyse, at der afholdes ekstraordinært afdelingsmøde tirsdag den 21. januar 2014 i Kulturhuset Pilegården, Brønshøjvej 17, klokken præcis. Dagsorden for mødet: 1. Valg af dirigent. 2. Orientering om Fremtidssikring af AAB-afd Godkendelse af Fremtidssikringsplan for AAB-afd.20 Adgang til afdelingsmødet og stemmeret på dette har afdelingens boliglejere og disses myndige husstandsmedlemmer. Hver husstand har 2 stemmer uanset husstandens størrelse. Der kan ikke stemmes ved fuldmagt. Venlig hilsen og vel mødt! Afdelingsbestyrelsen 1

2 Af hensyn til arrangementet bedes tilmeldingen afleveret på afdelingskontoret. Da dette er 2. Varsel og tilmeldingen er af hensyn til bestilling af kaffe m.m. kan tilmeldingen dog afleveret t.o.m. fredag d. 17. nuar klip!!! Afleveres senest mandag den 13. januar Jeg/vi tilmelder os afdelingsmødet tirsdag den 21. januar 2014 i Kulturhuset Pilegården kl : Navn og adresse: Antal: 2

3 Forslag om fremtidssikring af AAB afd. 20 På baggrund af bestyrelsens oplæg til fremtidssikring af afd. 20, igangsættes der i samarbejde med AAB s administration forundersøgelser og projektering af fremtidssikring af afdeling 20. Forundersøgelsen skal tage udgangspunkt i de forslag, der er udarbejdet af afd. 20, den byggetekniske gennemgang af afd. 20 der er gennemført i 2013, energimærkningen for afd. 20 samt de undersøgelser og tiltag der er taget efter skybruddet i Forundersøgelsen skal følge op på kloakprojektet, så de resterende dele af kloakken også fremtidssikres. Forundersøgelsen skal afdække alle muligheder for finansiering af en fremtidssikring af afd. 20, så huslejen fremadrettet kan fastholdes på det nuværende niveau. Omkostningerne for forundersøgelserne skal indgå i den samlede finansiering af en fremtidssikring af afd. 20. Begrundelse for forslaget Hvis Afd. 20 fortsat skal være et attraktivt sted at bo er det nødvendigt at fremtidssikre afdelingen ved generelt at højne vedligeholdelsesstandarden, og ved at forbedre boliger og omgivelser, så de lever op til fremtidens krav til en familiebolig. AAB s repræsentantskab har vedtaget en plan for at fremtidssikre boligerne i AAB og samtidig sikre at huslejen er på et rimeligt niveau i forhold til andre boliger af samme standard. En plan for Afd. 20 skal finansieres af: - Direkte støtte fra Landsbyggefonden og dispositionsfonden - Lån fra Landsbyggefond og dispositionsfond - Tilskud til energibesparelser, lokal afledning af regnvand m.m. fra f.eks. Københavns kommune - Husleje fra beboerne Da huslejen i Afd. 20 allerede er på niveau med nybyggeri er det målsætningen at huslejen ikke må stige som følge af fremtidssikringen. Beboerne i afdeling 20 skal derfor bidrage med: - Når vi er færdige med at betale lån på tidligere projekter, skal tilsvarende beløb bidrage til fremtidssikringen - Besparelser der opnås på baggrund af fremtidssikring, skal anvendes til finansiering af projektet. F.eks. lavere renovationsafgift på grund af bedre affaldssortering, lavere vandafledningsafgift på grund af lokal afledning af regnvand m.m. Bestyrelsens oplæg til fremtidssikring af afd. 20 findes i Ansøgning om udarbejdelse af helhedsplan eller minihelhedsplan. 3

4 4

5 AAB afdeling 20 - Helhedsplan Ansøgning om udarbejdelse af helhedsplan eller minihelhedsplan Badeværelser Gulve i rækkehusene Hulmursisolering Isolering af spidslofter Vinduer Fugtsikring af kældre Facaderenovering murkroner Køkkener Aftræk fra køkken og toilet Lyskasser Skure Skybruds- og klima tilpasning Haver Opsamling og genanvendelse af regnvand Nedsivning af regnvand Bortledning af regnvand fra haver m.m. Bortledning af ekstremregn Affaldshåndtering Underjordisk affaldsanlæg Øvrige elementer Butikslokalet Sammenlægning af lejligheder Varmeanlæg Solenergi Økonomi Brønshøj d. 3. nuar 2013 Ansøgning om udarbejdelse af helhedsplan eller minihelhedsplan På AAB s seneste repræsentantskabsmøde blev der truffet beslutning om støtte til afdelinger, der får udarbejdet en helhedsplan eller en minihelhedsplan. AAB afd. 20 har gennem årene gennemført en række forbedrings- og renoveringsprojekter. Nogle med støtte fra Landbyggefonden andre uden støtte. Af de større projekter kan nævnes: - Isolering af hulmure og etageadskillelse til loftsrum Udskiftning af tage Installering af fjernvarme og dermed varmt vand i alle boliger Installering af badeværelser i 75% af boligerne Renovering af kloakker Renovering og affugtning af kældre Disse forbedringsarbejder har løftet standarden af vore boliger og medført at boligafgiften i 2013 er på 1040,50 kr. pr kvadratmeter. 5

6 Dertil kommer for den enkelte lejer forbrug af varme og el samt antennebidrag. På trods af de forbedringsarbejder der er gennemført i afdelingen, er der fortsat en lang række forhold i afdelingen som kan forbedres, for at boligerne skal opnå en standard, der svarer til det vi og vore fremtidige lejere kan forvente af en nutidig bolig. AAF afd. 20 er bygget i 1923, hvor man havde gode visioner om bygeriet, men vi har bl.a. i forbindelse med vore renoveringsprojekter konstateret, at man ved opførelse af afdelingen flere steder har valgt dårlige/uhensigtsmæssige konstruktioner og løsninger. Nogle steder er det byggesjusk, som man har måttet leve med, og som ofte har fordyret vore projekter, når vi er stødt på det. Senest i forbindelse med vores kloakprojekt, hvor det konstateredes at såvel rækkehuse som etageejendommene er dårligt funderet. Da husene blev bygget i 1923, var det efter helt andre standarder m.h.t. isolering og energiforbrug end det, vi forventer af en bolig i dag. Det vil være muligt på flere områder at nedbringe energi- og vandforbruget i vore boliger. Udover nødvendige forbedringer af boligernes standard, har de seneste års kraftlige skybrud også tvunget os til at vurdere, hvordan vi bedre kan fremtidssikre vore boliger i forbindelse med klimaforandringerne. Bestyrelsen i AAB afd. 20 har ikke indgående kendskab til de støttemuligheder, der er i landsbyggefonden i forbindelse med en helhedsplan, og hvilke elementer der kan/skal indgå i en helhedsplan for at opnå støtte. Vi vil derfor gerne have hjælp fra AAB s administration til udarbejdelse af en helhedsplan alternativt en minihelhedsplan (eller en kombination, hvis det er muligt), således at vi kan fremtidssikre vore boliger og sikre en fornuftig husleje, der svarer til markedsprisen. Med udgangspunkt i vores begrænsede viden om detaljerne i de enkelte støtteordninger, oplister vi en række forbedringsarbejder, som vi mener er fornuftige tiltag til fremtidssikring af vore boliger. Det er vores opfattelse, at vi i vore ønsker og planlægning, ikke skal begrænse vore muligheder for at søge støtte til udførelse af opgaverne. Vi mener at f.eks. Københavns Energi og Københavns Kommune kan have forskellige muligheder for at yde støtte i forbindelse med: - vandbesparende foranstaltninger - nedsivning og lokal afledning af regnvand - affaldshåndtering Badeværelser Da AAB afd. 20 i 1993 med støtte fra Landsbyggefonden etablerede badeværelser i boligerne, fik 38 lejere dispensation til ikke at få installeret badeværelse. De fik godkendt de bade- og vaskefaciliteter de selv (eller en tidligere lejer) havde etableret i boligen. De lejere der fik installeret badeværelse fik forhøjet deres boligafgift og har således afbetalt de lån, der blev optaget til arbejdets udførelse såvel som henlæggelse på DV-planen til vedligeholdelse af disse badeværelser. Da der principielt ikke er etableret badeværelser i 38 af vores boliger, henlægges der heller ikke midler i DV-planen til fornyelse eller vedligeholdelse af de ikke eksisterende badeværelser. Etablering af de manglende badeværelser bør indgå i helhedsplanen. Gulve i rækkehusene Gulvene i stueetagen i rækkehusene er meget kolde, da de ikke er isoleret efter nutidig standard. Gulvene er udført med en klaplag mod jorden, indskudsbrædder, ler og endelig gulvbrædder. 6

7 Da der kun er et tyndt klaplag mod jorden er beskyttelsen mod radon begrænset og det er nødvendigt, at der er ventilation under gulvet for at begrænse opstigning af radon til beboelsen. I en del boliger er de strøer der bærer gulvet rådnet ved ydermurene, hvorved gulvet synker og er ustabilt. Gulvene i rækkehusene bør udskiftes og der bør etableres ordentlig isolering under gulvene, således at både energiforbrug, komfort og beskyttelse mod radon matcher nutidige standarder. Optimalt kan der etableres gulvvarme i rækkehusene. Isolering og udskiftning af gulve i rækkehusene bør indgå i helhedsplanen. Hulmursisolering Der er tidligere udført hulmursisolering i afdelingen, men det er vores indtryk at det indsprøjtede isoleringsmateriale er sunket sammen, og derfor ikke har samme isoleringseffekt, som da det blev indblæst. Isoleringsstandarden bør kontrolleres og der skal etableres efterisolering, hvor det er nødvendigt. Dette bør indgå i helhedsplanen. Isolering af spidslofter I forbindelse med tagudskiftningen i 1998 blev vore tage lagt med undertag m.m. og er således 100% vandtætte. Der er derfor gode muligheder for at forbedre boligerne generelle isolering ved at isolere på loftet, og på den måde nedsætte energiforbruget og øge komforten i boligerne. Nogle beboere har selv isoleret på loftet, men ofte uden at søge om tilladelse i afdelingen, hvorfor det i nogle tilfælde kan være udført forkert, hvilket kan medføre risiko for ødelæggelse af tagkonstruktion m.m. Isolering af spidslofter bør indgå i helhedsplanen. Vinduer Vinduerne i afdeling 20 er af høj kvalitet og er løbende vedligeholdt. Der er tidligere opsat forsatsvinduer i de fleste boliger. Umiddelbart synes den valgte løsning at fungere udmærket, men det vil være en fordel at foretage energimålinger ved vinduer og forsatsvinduer, for at kunne vurdere om der evt. kan ske en optimering ved anvendelse af energiruder eller tykkere glas i forsatsvinduerne. Hvis der er boliger, hvor der ikke er fortsatsvinduer, bør disse opsættes. En energivurdering af vinduernes isoleringsevne og evt. optimering bør indgå i helhedsplanen. Fugtsikring af kældre I forbindelse med det gennemførte kloak- og kælderprojekt blev der udført forskellige arbejder for at forhindre fugt i kældre overalt i bebyggelsen. Dette har dog ikke afhjulpet alle problemer. Såvel kældre som lavtliggende boliger har store problemer med fugt. Dette skyldes dels den oprindelige bygningskonstruktion der ikke forhindrer fugtgennemtrængen i mure og fundamenter, dels de dræn- og afløbsrør der skaber forbindelse mellem søen i Brønshøjparken og kældrene. Rørføringen er dårligt eller mangelfuldt kortlagt, hvorfor det er vanskeligt at finde og løse problemet. Ved langvarige perioder med megen nedbør er jorden omkring husene ofte mættede af vand og der trænger fugt ind gennem mure og fundamenter. Fugten skaber både helbredsmæssige problemer for beboerne og er ødelæggende for bygninger. Løsning af fugtproblemerne bør indgå i en helhedsplan. Facaderenovering murkroner Kloak- og kælder projektet afslørede at bygningerne i AAB afd. 20 er dårligt funderet. For det første når fundamenterne mange steder ikke ned i frostfri dybde, og i kældrene går fundamentet sjældent mere en 10 cm under gulvet. 7

8 Dette har gennem tiden været medvirkende til mange sætningsskader, som bl.a. ses af revner i gavle, facader og murkroner. Renovering af disse bør indgå i en helhedsplan. Køkkener I afdeling 20 har der kun i en kortere periode været arbejdet planmæssigt med udskiftning af køkkener. Det betyder at køkkener i bebyggelsen er af meget svingende standard. Enkelte steder er det oprindelige køkken stadig intakt, andre steder er det oprindelige køkken modificeret, og andre steder igen skiftet ud af beboeren. Disse er ofte mellem 20 og 50 år gamle. I en helhedsplan bør indgå en udskiftning af de utidssvarende køkkener evt. efter de individuelle råderetsregler. Aftræk fra køkken og toilet I rækkehusene er der fra køkken og toilet i stueetagen et passivt aftræk. Dette er lavet i eternitrør langs med skorstenen. Desværre er det i mange af husene konstrueret så det ikke opfylder sin funktion. Nogle steder er der mange knæk og bøjninger på udluftningskanalen, hvilket er en klar konstruktionsfejl, der gør, at det heller ikke med mekanisk udluftning (f.eks. fra en emhætte) lykkes at skaffe tilstrækkeligt aftræk og udluftning fra madlavning. Andre steder er aftrækskanalerne afbrudt f.eks. af gulvbrædder på førstesalen, der er ført igennem aftrækskanalen. Dette er decideret byggesjusk. Gennemgang og renovering af aftrækskanaler fra køkken og toilet bør indgå i en helhedsplan. Lyskasser I en del rækkehuse og i etageejendommene er der lyskasser. Disse er i mange tilfælde udført, så de er medvirkende til, at der trænger vand ind i kældrene. I nogle tilfælde er der lyskasser, hvor kældervinduet sidder over terræn. Dvs. at lyskassen ingen effekt har i forhold til lys i kælderen, men alene er til gene og skade i det omfang at der trænger vand ind pga. lyskassen. Renovering af lyskasser og fjernelse af overflødige lyskasser bør indgå i en helhedsplan. Skure Mellem rækkehusene er der skure/udhuse som er bygget samtidig med og i samme stil som den resterende bebyggelse. Skurene er opført som skure, og er derfor af en ringere bygningsmæssig standard end husene. Dette kan bl.a. se af konstruktionen af døre og vægge i skurene, der er af træ. Træ der fra starten er placeret i jord eller beton uden imprægnering eller sikring af, at træet har kunne tørre, hvis det var blevet vådt. Derfor er trækonstruktionen i mange skure rådnet. Dette medfører at døre ikke kan lukkes og at tegltaget i skuret ikke er tilstrækkeligt understøttet. Skurene er på ingen måde sikret mod indtrængen af rotter, hvilket er til stor gene for beboerne. Det vanskeliggør ligeledes bekæmpelse af rotter i vores bebyggelse, at der i stort set alle skure er gode muligheder for rotter at komme ind og trives. En gennemgang og renovering af trækonstruktion i skurene bør indgå i en helhedsplan. Skybruds- og klima tilpasning Som mange andre blev afdeling 20 ramt af massive oversvømmelser i forbindelse med skybruddet d. 2. juli

9 Vi blev ramt af regnvand, der løb direkte fra overfladen og ind under stuegulvet gennemventilationsriste, fra overfladen og ind i vore kældre, vand der trængte ind fra søen i Brønshøjparken, vand der trængte ind gennem murværk, vand der blev presset op gennem kloakken osv. Vi kan i afdelingen se mange muligheder for at undgå fremtidige skader på grund af skybrud m.m. Vi tror, at der kan findes løsninger med lokal afledning af regnvand, og løsninger der også kan afværge store skader ved ekstrem regn. Vore problemer kan ikke løses med et enkelt tiltag, men gennem en kombination af forskellige tiltag. Haver Beboerne har gennem tiderne gjort meget for at gøre deres haver pæne og anvendelige, bl.a. med flisebelægninger m.m. Flisebelægningen forhindrer nedsivning og fører til, at regnvandet ved skybrud løber uhindret til lavere beliggende områder som f.eks. er kældrene i etageejendommene. Ved bygningen af husene er ventilationsristene under stuegulvet sat i forskellig højde. Enkelte steder så højt at de går ind i fodpanelet i stedet for under gulvet, og andre steder så lavt at den udvendige flisebelægning ligger højere end ventilationsristene. Det betyder at regnvandet ved ekstremregn løber ind under stuegulvet og skader bebyggelsen. Dette problem kan afhjælpes ved at niveauet i haverne ved afgravning sænkes så meget, at risikoen for at regnvand ves skybrud løber ind under gulvet minimeres, eller at der udføres tekniske ændringer på udluftningsristene (f.eks. en snorkel) som forhindrer vand indtrængen, samtidig med at ventilationen bibeholdes. Dette bør indgå i en helhedsplan. Opsamling og genanvendelse af regnvand Vores rækkehusbebyggelse har et meget stort tagareal og det vil derfor være muligt at opsamle en meget stor mængde regnvand, som vil kunne anvendes til f.eks. toiletskyl og tøjvask. I forbindelse med kloak- og kælderprojektet var der oprindeligt planer om at udskifte vore fødeledninger til vandforsyninger, da vi har mange brud på vandledningerne, som gennem tiden medført stort vandspild og mange omkostninger til reparationer. En udskiftning af vandledningerne blev ikke en del af kloakprojektet, hvorfor dette stadig udestår. Det vil være muligt at nedgrave en eller flere opsamlingstanke til regnvand, der har tilstrækkelig kapacitet til at dække afdelingens behov for vand til toiletskyl og tøjvask. I forbindelse med dette skal der føres nye fødeledninger af regnvand frem til boligerne, og man kunne med fordel samtidig føre nye fødeledninger til drikkevand frem til boligerne. Der vil således sikres en stabil forsyning, mindske forbruget og afværge spild pga. ledningsbrud. Etablering af opsamling af regnvand til toiletskyl m.m. med støtte Københavns Energi og Kommune fra bør indgå i en helhedsplan. Etablering af fødeledninger til regnvand og nye fødeledninger til drikkevand bør indgå i en helhedsplan. Nedsivning af regnvand Et anlæg til opsamling af regnvand vil blive dimensioneret til at dække det behov det bygges til, og ikke til at aftage al regnvand. Der bør derfor suppleres med nedsivningsanlæg af al overskydende regnvand, så kloakkerne ikke belastes unødigt. I Københavns Kommune er der allerede lavet enkelte forsøg med regnvejrsbede m.m. I afdeling 20 har vi 3 mindre befærdede stikveje: Egevangen, Tjørnevangen og Pilevangen. Her kunne man fjerne al vejbelægning og nedgrave store faskiner til at sikre kapacitet til nedsivning af al regnvand (normal situationer). Faskinerne skulle efterfølgende tildækkes med ny belægning, f.eks. græsværn, så der vokser græs, men så der fortsat er et stabilt underlag til den mindre mængde trafik der er i vangene. Der er beboerne biler, cykler, barnevogne m.m., og naturligvis skal der også kunne køre såvel redningskøretøjer som vare- og flyttebiler. 9

10 Nedsivningsanlæg og regnvejrsbede (med støtte fra Københavns Energi og Kommune) bør være en del af en helhedsplan. Bortledning af regnvand fra haver m.m. Ved etageejendommene er der haveanlæg, der er indrettet meget uhensigtsmæssigt i forhold til regnvand. Der er beton og flisebelægninger der hælder ind mod husene og leder vandet ind i kælderskakte og kældre. Der er mod Brønshøjparken et tæt stengærde, der holder på vandet, så der nærmest opstår et bassin der holder på vandet hvilket øger risikoen for vand indtrængen gennem murværk og sokler. Renovering af haveanlæg og de ydre omgivelser med henblik på at lede regnvand væk fra huse og kældre bør indgå i en helhedsplan. Bortledning af ekstremregn Københavns kommune har besluttet at anvende søen i Brønshøjparken til midlertidig opbevaring af regnvand ved ekstreme regnskyl. Der skal bl.a. ledes vand fra Frederikssundsvej til søen i Brønshøjparken, hvor det skal opmagasineres til det kan bortledes gennem kloakken. Det skal i samarbejde med Københavns kommune sikres at disse tiltag ikke forværrer situationen for etageejendommene i afdeling 20. Derudover skal der i afdeling 20 laves kanaler til vandafledning i tilfælde af ekstremregn, så det overskydende regnvand ledes ned til søen i Brønshøjparken frem for at løbe ned i kældrene. Affaldshåndtering I afdeling 20 er fælles- og udenoms arealerne meget begrænsede, og det er derfor meget vanskeligt at finde tilstrækkelig plads til fælles håndtering af affald og genbrug. De fleste husstande har egen (eller deler med en nabo) affaldsbeholder til husholdningsaffald, og der er en fælles plads hvor vi har opstillet containere til aviser, pap og glas, samt husholdningsaffald for ca. 25% af boligerne. På grund af den begrænsede plads vi har til rådighed - ved de enkelte boliger og på den fælles containerplads - vil vi i afdeling 20 have meget svært ved at leve op til fremtidens krav om øget sortering og genanvendelse af affald. Underjordisk affaldsanlæg Andre steder i Københavns kommune (f.eks. Nyhavn) og i omegnskommuner (f.eks. Ballerup) er der opført underjordiske affaldsanlæg. Der er valgt forskellige tekniske løsninger m.h.t. tømning, f.eks. skraldesug. Med opførelse af et underjordisk affaldsanlæg, vil der i afdeling 20 kunne findes plads til opsamling og sortering af al afdelingens affald et centralt sted i bebyggelsen. Samtidig vil et underjordisk anlæg kunne udføres, så bebyggelsen kan bevare sit oprindelige udseende og leve op til de krav der stilles omkring bevaring af vores bebyggelse. Underjordiske affaldsanlæg bør indgå i en helhedsplan. Øvrige elementer I afdeling 20 er der en lang række andre områder, hvor der med fordel kunne gøres en indsats som vil løfte boligafdelingens standard op til et mere nutidigt niveau. 10

11 Butikslokalet I afdeling 20 har der været forskellige virksomheder og institutioner. Der er bl.a. et nedlagt butikslokale, hvor der tidligere har været drevet bageri, ismejeri og senest købmandsbutik. Der har gennem tiden været forslag om at anvende det tidligere butikslokale til beboerhus eller indrette det til bolig. Butikslokalet ikke udlejet og anvendes af afdelingen til opbevaring af forskellige reservedele, værktøj, serverrum m.m. Butikslokalet er ikke moderniseret siden den sidste købmand lukkede. Det betyder bl.a. at der ikke er isoleret op mod den overliggende lejlighed. Det giver et uhensigtsmæssigt energiforbrug i såvel lejlighed som butikslokale. En istandsættelse af butikslokalet, så det kan anvendes til forskellige beboeraktiviteter, bør indgå i en helhedsplan. Sammenlægning af lejligheder Vi har i afdeling 20 lejligheder af forskellige størrelser. Dette giver mulighed for at tilbyde boliger til unge, enlige, små familier og større familier. Vi har dog enkelte lejligheder i etageejendommene der er meget uhensigtsmæssigt indrettet. Der er f.eks. en opgang med 2 lejligheder: en på første sal med toilet på trappen, og en endnu mindre lejlighed på anden sal. Der er til lejlighederne kun en hovedtrappe dvs. at der i tilfælde af brand ikke er en flugtmulighed fra lejligheden på anden sal. En sammenlægning af disse og tilsvarende lejligheder bør indgå i en helhedsplan. Varmeanlæg Der er fjernvarme i afdeling 20. Ved etablering af fjernvarmen blev det valgt at opsætte en varmeveksler og varmtvandsbeholder i hver enkelt rækkehus. Det gav på daværende tidspunkt en fordel i forhold til etableringsomkostningerne, men er nu en uhensigtsmæssig stor post i forhold til vedligeholdelse. I forbindelse med en helhedsplan vil det være godt med en analyse af de langsigtede omkostninger/besparelser ved etablering af mere kollektive anlæg til opvarmning og varmt brugsvand. Det kan være en eller flere større varmevekslere eller det kan være 2 rækkehuse der deler varmeveksler til varme og brugsvand, fremfor at have hver sin. Analyse og etablering af mere kollektive løsninger m.h.t. opvarmning bør indgå i en helhedsplan. Solenergi Der er i afdeling 20 meget store tagflader som med fordel kunne udnyttes til opsætning af solpaneler til produktion af strøm. Der kan være tage på etageejendommene, tage på rækkehusene og tage på skurene mellem rækkehusene. Det kan dog med rette diskuteres, om det vil være passende at opsætte solpaneler på et bevaringsværdigt byggeri. Der er i afdeling 20 enkelte fælles arealer, der ligger så afsides at de ikke kan anvendes til affaldshåndtering eller anden fælles brug. De ligger i dag hen som oplagringsplads eller er uudnyttede. Her ville der kunne opsættes jordbaserede solceller. Der vil også kunne opsættes solpanelere på rækværk og hegn i baghaver uden at det vil skæmme bebyggelsen. En undersøgelse og vurdering af anvendelse af solenergi bør indgå i en helhedsplan. Økonomi Vi håber i afdeling 20 at få hjælp til udarbejdelse af en helhedsplan som bl.a. indeholder de elementer vi her har nævnt, men vi er naturligvis åbne for yderligere forslag. Det er vores håb, at det vil være muligt at opnå støtte fra Landsbyggefonden og ser frem til at få yderligere rådgivning omkring dette. 11

12 Det er også vores opfattelse at vores bebyggelse er interessant for Københavns Kommune, fordi den er meget lig forskellige villakvarterer. Vi stiller os derfor til rådighed for Københavns Kommune, som her vil kunne afprøve forskellige bæredygtige løsninger, som det ellers kun vanskeligt ville kunne afprøves i villakvarterer. F.eks. opsamling og brug af regnvand, underjordiske affaldsanlæg m.m. Derfor tror vi også, at Københavns Kommune kan finde interesse i at finde økonomiske midler til at støtte sådanne projekter, og håber at AAB vil formidle dette og ansøge Københavns kommune om økonomiske midler. Vi håber med helhedsplanen at kunne tilbyde vore lejere komfortable og fremtidssikrede boliger mange år frem. I afdeling 20 har vi allerede et meget højt huslejeniveau, og det er derfor nødvendigt forskellige former for støtte udefra. Vi håber at AAB kan hjælpe os med at undersøge alle alternative finansieringsmuligheder (landbyggefond, andre fonde, Kommunen, energibesparende foranstaltninger) så det ikke alene er lejerne i afdeling 20 eller andre af AAB s afdelinger, der skal finansiere fremtidssikringen af afdeling 20. Med venlig hilsen Thomas Borg Mogensen Formand AAB afd

13 Fremtidssikring af AAB s boligafdelinger Vedtaget af Boligforeningen AAB s repræsentantskab d. 28. november 2012 Indholdsfortegnelse Fremtidssikring af AAB s boligafdelinger Indledning Hvad er en Helhedsplan? Hvad er forudsætningen for at AAB støtter en Helhedsplan? Hvordan kan AAB yde støtte Helhedsplaner? Hvad er en Minihelhedsplan? Hvad er forudsætningen for at AAB støtter en Minihelhedsplan? Hvordan finansieres en Minihelhedsplan? Sammenligning af krav og støttemuligheder for hhv. Minihelhedsplaner og Helhedsplaner: Beslutningskompetence Indledning Det er vigtigt, at AAB s medlemmer bor godt. Og det er vigtigt, at AAB s boliger er attraktive, så vi ikke får problemer med at udleje dem hverken nu eller i fremtiden. Som boligforening har vi en fælles interesse og et fælles ansvar for, at vores boligafdelinger er i god stand og løbende tilpasses indretnings- og funktionsmæssigt, så de lever op til nutidens og fremtidens krav til en god lejebolig. OB har derfor besluttet at initiere en ny tilskudspolitik, der skal sikre af AAB s boliger også i fremtiden fremstå attraktive og tidssvarende. Dette kalder vi fremtidssikringer af vores boliger. AAB er i en økonomisk gunstig position. Midlerne i dispositionsfond stiger og AAB s årlige indbetalinger til trækningsretssaldoen i Landsbyggefonden er konstante. Vi kan selv medvirke økonomisk aktivt og positivt til udviklingen af vores boligafdelinger. Derfor ønsker Organisationsbestyrelsen at forenkle og udvide boligafdelingernes adgang til at få støtte fra boligforeningens midler til renoverings- og moderniseringsopgaver. Vi foreslår, at foreningen fremover giver støtte til det som vi kalder Helhedsplaner og Minihelhedsplaner. Hvad er en Helhedsplan? Helhedsplaner vedrører de renoveringsindsatser, hvor Landsbyggefonden kan give støtte. Landsbyggefonden støtter helhedsplaner med renoveringsstøtte, hvis der er tale om ekstraordinære foranstaltninger og ikke almindelige drifts- og vedligeholdelsesopgaver. Renoveringsstøtten gives ud fra en konkret vurdering ud fra det støttede byggeris konkurrencemæssige formåen. Landsbyggefonden giver 3 former for støtte, som ofte kombineres: Renoveringsstøtte Driftsøkonomisk støtte Huslejestøtte 13

14 Støtten gives til en bred vifte af foranstaltninger, fx: Opretning (af byggeskader) Tilgængelighed Sammenlægning af lejligheder Miljøforbedringer i forbindelse med ét af ovenstående tiltag Støtten gives i form af støttede lån, som er billigere end almindelige realkreditlån. Herudover kan det komme på tale, at der ydes kapitaltilførsel og driftsstøtte for at mindske den husleje, som renoveringen medfører. For at komme i betragtning til ovennævnte støtte skal der være konstateret byggeskader eller være behov for sammenlægning af lejligheder eller behov for etablering af tilgængelighed, så lejligheder også kan anvendes af kørestolsbrugere. Der skal udarbejdes en Helhedsplan og indberettes om byggetekniske forhold, afdelingens bygningsdrift, afdelingens samlede driftssituation, udlejningssituation, beboersammensætning, hærværk, kriminalitet og tryghed i afdelingen mv. En helhedsplan skal indeholde en grundig byggeteknisk dokumentation, der beviser bygningsskade, materialesvigt, fugtproblemer og lignende. Fonden stiller krav om gode byggetekniske løsninger og god arkitektur, der er fremtidssikret. Forudsætningen for at få støtte er, at boligafdelingen og Boligforeningen bidrager til renoveringen med Lejeforhøjelser Anvendelse af trækningsretten Anvendelse af dispositionsfonden Anvendelse af arbejdskapitalen Henlagte midler Hvis dette ikke rækker, så ydes der støtte fra Landsbyggefonden som ydelsesstøtte til realkreditlån. Hvad er forudsætningen for at AAB støtter en Helhedsplan? Hvis der konstateres byggeskader eller behov for lejlighedssammenlægninger i en boligafdeling skal afdelingen udarbejde en Helhedsplan for at blive berettiget til støtte fra AAB. Afdelingen kan ikke søge støtte ved udarbejdelse af en Minihelhedsplan, når der er mulighed for, at opnå støtte ved udarbejdelse af en Helhedsplan. Udgifter til udbedring af byggeskader og lejlighedssammenlægninger er så store, at AAB naturligvis på lige fod med øvrige almene boligorganisationer, skal sikre sine afdelinger økonomisk støtte fra Landsbyggefonden. Ellers vil AAB's støttemulighed hurtigt svinde ind. Beboerdemokratiet skal godkende nødvendig huslejeforhøjelse. Forudsætningen for at yde tilskud fra foreningen til en Helhedsplan er, at det vurderes, at boligafdelingen / beboerne også bidrager tilstrækkeligt i form af lejeforhøjelser og anvendelse af henlagte midler. Vurderingen foretages i forhold til afdelingens generelle driftsøkonomi, henlæggelsesniveau, vedligeholdelsesstand og huslejeniveau. Hvis boligafdelingens henlæggelsesplan til drift- og vedligeholdelse ikke er i overensstemmelse med det faktiske behov, skal henlæggelserne øges eller også skal vedligeholdelsesarbejderne udføres i sammenhæng med Helhedsplanens udførelse. Herunder skal der være taget højde for større vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder vedrørende tag, vinduer, facader, installationer og kloak. Boligafdelingen skal endvidere i nødvendigt omfang have henlagt til udskiftning af køkkener og renovering af badeværelser. Alternativt skal der i afdelingen være vedtaget individuel kollektiv råderet til dette. Hvordan kan AAB yde støtte Helhedsplaner? AAB kan give støtte til sine boligafdelinger via sine trækningsretsmidler i Landsbyggefonden. Støtten ydes som kontanttilskud. Tilskuddet kan jf. gældende regler max udgøre 2/3 af den samlede forbedringsog renoveringsudgift inkl. omkostninger til rådgiver, byggesagsadministration, byggelånsrenter mv. 14

15 AAB kan også give støtte via sine fri midler i Dispositionsfonden ud fra en samlede vurdering af afdelingens problemer og økonomiske situation, herunder huslejeniveau. Støtte via Dispositionsfonden ydes som lån. Fastlæggelse af lånevilkår, rente, afdrag og løbetid vurderes fra sag til sag. Støtte fra Dispositionsfonden kan også gives som ydelsesstøtte på realkreditlån. Vilkår for ydelsesstøtte vurderes ligeledes fra sag til sag, og fremtidige udløb af forbedringslån skal indgå i vurdering af finansieringsbehovet. I ganske særlige situationer kan støtten gives som et direkte kontant tilskud. Hvad er en Minihelhedsplan? Minihelhedsplaner vedrører de forbedrings- og renoveringsindsatser, som Landsbyggefonden ikke kan give støtte til i form af støttede lån mv. Der skal være tale om et større, sammenhængende arbejde som går ud over den normale drifts- og vedligeholdelse. Der skal også være tale om arbejder, der øger brugsværdien af bygningerne og boligerne. Typiske arbejder, der kan udløse tilskud er: Etablering af altaner Etablering af elevatorer / tilgængelighed til stueboliger Renovering af gårdrum/forbedring af friarealer, herunder forebyggelse mod regnvand i kældre, boliger, beboelsesrum og lignende Etablering af fællesrum, tagterrasser og lignende Boligudvidelse i tagrum Boligudvidelse ved tilbygning, karnapper og lignende Etablering af haver til stueboliger Etablering af badeværelser, hvor dette ikke findes fx med selvstændig bruseniche Etablering af større køkkener, fx ved inddragelse af bagtrappe o.l. Etablering af større badeværelser, fx ved inddragelse af bagtrappe o.l. Etablering af nye gavle og/eller facader med højere isoleringsværdi Etablering af mekanisk ventilation i køkken og bad Etablering af varme i køkken og bad Energibesparende foranstaltninger fx etablering af solcelle/fangeranlæg Andre arbejder kan opnå støtte efter en konkret vurdering. Hvad er forudsætningen for at AAB støtter en Minihelhedsplan? Støtte til en Minihelhedsplan er, at afdelingen ikke er berettiget til renoveringsstøtte fra Landsbyggefonden (støtte til Helhedsplan). En Minihelhedsplan skal bestå af et enkelt brugsværdiforøgende element eller flere, som oplistet i forrige afsnit. Herudover kan Minihelhedsplanen indeholde nødvendige udgifter til drift- og vedligeholdelsesarbejder, som afdelingen ikke har henlagt tilstrækkeligt til. Forudsætningen for at yde tilskud fra foreningen til en Minihelhedsplan er, at det vurderes, at boligafdelingen / beboerne også bidrager tilstrækkeligt i form af lejeforhøjelser og anvendelse af henlagte midler. Vurderingen foretages i forhold til afdelingens generelle driftsøkonomi, henlæggelsesniveau, vedligeholdelsesstand og huslejeniveau. Boligafdelingens henlæggelsesplan til drift- og vedligeholdelse skal være rimelig og i overensstemmelse med det faktiske behov. Herunder skal der være taget højde for større vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder vedrørende tag, vinduer, facader, installationer og kloak. Hvis der forestår vedligeholdelsesarbejder, som der ikke er henlagt tilstrækkeligt til skal disse indarbejdes i Minihelhedsplanen. 15

16 Boligafdelingen skal i nødvendigt omfang have henlagt til udskiftning af køkkener og renovering af badeværelser. Alternativt skal der i afdelingen være vedtaget eller vedtages individuel kollektiv råderet til dette. Boligafdelingen har også mulighed for at lade renovering af badeværelser og køkkener indgå i Minihelhedsplanen, enten som et nødvendigt vedligeholdelsesarbejde, der skal udføres eller som et arbejde, der forøger brugsværdien. Beboerdemokratiet skal godkende nødvendig huslejeforhøjelse. Hvordan finansieres en Minihelhedsplan? AAB kan give støtte til sine boligafdelinger via sine trækningsretsmidler i Landsbyggefonden. Støtten ydes som kontanttilskud. Tilskuddet kan jf. gældende regler max udgøre 2/3 af den samlede forbedringsog renoveringsudgift inkl. omkostninger til rådgiver, byggesagsadministration, byggelånsrenter mv. Afdelingens huslejeniveau med Minihelhedsplanen indgår i vurderingen af mulige tilskud. AAB kan også give støtte via sine fri midler i Dispositionsfonden ud fra en samlet vurdering af afdelingens problemer og økonomiske situation, herunder huslejeniveau. Støtte via Dispositionsfonden ydes som lån. Fastlæggelse af lånevilkår, rente, afdrag og løbetid vurderes fra sag til sag. Støtte fra Dispositionsfonden kan også gives som ydelsesstøtte på realkreditlån. Vilkår for ydelsesstøtte vurderes ligeledes fra sag til sag, men fremtidige udløb af forbedringslån skal indgå i vurdering af finansieringsbehovet. I ganske særlige situationer kan støtten gives som et direkte, kontant tilskud. Fremtidige udløb af forbedringslån skal indgå i Minihelhedsplanens finansiering. 16

17 Sammenligning af krav og støttemuligheder for hhv. Minihelhedsplaner og Helhedsplaner: Krav - støtte fra AAB og støtte fra Minihelhedsplan Helhedsplan LBF Støtte fra Landsbyggefonden Nej AAB's dispositionsfond dækker afholdte Nej udgifter til forundersøgelser og udarbejdelse af plan, hvis arbejdet ikke resulterer i en byggesag. En eventuel støtte til forundersøgelser m.v. forudsætter OB s godkendelse inden igangsættelse heraf. Støtten betinges af, at OB vurderer at afdelingen opfylder kravene til at kunne opnå støtte til en helhedsplan fra Landsbyggefonden. Hvis der gennemføres en byggesag skal udgifterne indeholdes i denne. Afdelingsmødet skal godkende igangsætning af forundersøgelser og udarbejdelse af plan. Besparelser ved fremtidige udløb af forbedringslån i boligafdelingen skal indgå i finansiering af planen. Der kan opnås lån via Dispositionsfonden. Vilkår for låneudmåling, støtte og tilbagebetaling vurderes fra sag til sag. Afdelingens henlæggelser øremærkes arbejder, som indgår i planen, skal indgå i finansieringen af planen/byggesagen. AAB støtter med trækningsretsmidler. Der kan max bevilges 2/3 af de samlede udgifter til renovering og vedligeholdelse. 17

18 Planen skal indeholde minimum ét element, som øger brugsværdien af det lejede. Boligafdelingens henlæggelsesplan til drift- og vedligeholdelse skal være rimelig og i overensstemmelse med det faktiske behov. Tilpasning kan ske som en del af planen. Herunder skal der være taget højde for og henlagt til større vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder vedrørende tag, vinduer, facader, installationer og kloak. Boligafdelingen skal i nødvendigt omfang have henlagt til udskiftning af køkkener og renovering af badeværelser. Alternativt skal der i afdelingen være vedtaget individuel kollektiv råderet til dette. Nej Nej Beslutningskompetence Alle ansøgninger om tilskud til Helhedsplaner og Minihelhedsplaner behandles i første instans af BPU-udvalget, der består af medlemmer fra Organisationsbestyrelsen og repræsentantskabet. Udvalget behandler sagerne efter indstilling fra administrationen eller direkte ansøgninger fra afdelingerne. BPU-udvalget er et indstillingsudvalg til Organisationsbestyrelsen. Det er således Organisationsbestyrelsen, der endeligt godkender tilskud til Helhedsplaner og Minihelhedsplaner. Organisationsbestyrelsen administrerer tilskudsreglerne i henhold til de politikker, der er vedtaget i repræsentantskabet. Hvis en afdeling får godkendt en minihelhedsplan, kan der først ansøges om en ny minihelhedsplan 5 år efter godkendelsesdatoen. 18