Forvaltningen har ligeledes fået foretaget en ekstern mæglervurdering af et muligt salg af eksisterende stadiongrund i Rådmandshaven.

Transkript

1 Kultur og Idræt Sagsnr Brevid Ref. KONU Dir. tlf NOTAT: Alternative placeringer af nyt stadion og salg af nuværende stadiongrund 5. januar 2017 Forvaltningen er blevet bedt om at undersøge alternative placeringer af stadion, samt salg af stadiongrund i Rådmandshaven for at finansiere et nyt stadion. Der peges på Målfeltet og Trekroner som mulige alternative placeringer, se kortbilag sidst i notatet. Notatet beskriver kort de fysiske rammer, samt fordele og ulemper ved placering af stadion i Rådmandshaven, Målfeltet og Trekroner. Der tages udgangspunkt det fremlagte skitseprojekt i forhold til placering i Rådmandshaven og et nyt kommunalt stadion, der lever op til DBUs krav til superligakampe ved Målfeltet og Trekroner, medfinansieret ved salg af nuværende stadiongrund til boliger. Derudover har forvaltningen undersøgt de forventede udgifter, hvis der skal etableres varme i den eksisterende bane, samt evt. kunstgræsbane. Forvaltningen er kommet med en foreløbig vurdering af prisen for et nyt stadion med udgangspunkt i et sammenligneligt stadionbyggeri i Vejle fra Vejles stadion lever op til DBUs krav til et Superligastadion med plads til tilskuere (2850 ståpladser og 7550 siddepladser). Forvaltningen har ligeledes fået foretaget en ekstern mæglervurdering af et muligt salg af eksisterende stadiongrund i Rådmandshaven. Af hensyn til kommende forhandlinger med mulige investorer, er økonomien beskrevet i den lukkede sag, men den overordnede konklusion er, at den foreløbige vurdering viser, at det vil kræve en væsentlig medfinansiering, udover provenuet ved salg af eksisterende stadiongrund, hvis der skal bygges et nyt stadion i superligastandard ved enten Målfeltet eller Trekroner. Forudsætninger for en ny stadionplacering Forudsætningerne for valg af de alternative placeringer har været: - Nyt stadion med mulighed for at udbygge med faciliteter, som lever op til DBU's krav til Superliga, inklusive træningsbane og tilhørende parkering. - Placering bynært i forhold til Roskilde By Forudsætninger for estimeret arealforbrug: - Stadion vil forbruge et areal på ca m² ekskl. adgangsarealer. - Træningsbane areal vil forbruge et areal på ca m². - Parkering til biler vil forbruge et areal på ca m²( areal til 650 p-pladser). Hertil kommer bus- og cykelparkering. 1. Fordele og ulemper ved placering i Rådmandshaven Rådmandshavens grundstørrelse er ca m² (stadion) m² (træningsbane), ejet af Roskilde Kommune. Derudover er der 2 kunstgræsbaner og en række træningsgræsbaner i Rådmandshaven.

2 Side2/6 Placeringen af et nyt stadion i Rådmandshaven understøtter udviklingen og visionen for Kildegården som et kraftcenter for Kultur, fritid og idræt og harmonerer godt med Roskilde Kommunes tanker og planer om at skabe et sammenhængende sports- og fritidsområde fra bymidten til Gimle, Kildegården og videre til Roskilde Idrætspark og Roskilde Kongrescenter. Det vil samtidig bibeholde synergien mellem den lokale fodboldklub RB 1906 og FC Roskilde og de omkringliggende træningsbaner. De eksisterende omklædnings- og klubfaciliteter som bruges i forbindelse med Rådmandshavens træningsbaner bliver fortsat en del af stadionbyggeriet. Såfremt stadion flyttes, så skal disse faciliteter reetableres på området. Derudover vil projektet i Rådmandshaven indfri efterspørgslen på billige ungdomsboliger og et sportscollege i bymidten og skabe sundheds- og træningsfaciliteter for alle de mange sportsudøvere i området. Ideen om et sportel, en billig hotel/hostelfunktion, vil med placeringen i Rådmandshaven være attraktiv for turister og for Roskilde Kongrescenter i forbindelse med større events. Et sportscollege er også interessant i Rådmandshaven. En behovsanalyse foretaget af forvaltningen på foranledning af Roskilde Elite- og Talentråd blandt 5 af de 6 prioriterede sportsgrene i Roskilde (Roskilde Håndbold, FC Roskilde, Roskilde Bordtennis, Roskilde BMX og Roskilde Roklub) peger på et behov for et sportscollege beliggende på Kildegården, da de fleste træningsfaciliteter er i området. Foruden bolig, så kan et sportscollege også indeholde træningsfaciliteter, kostvejledning, madordning, aktiviteter på tværs af idrætsgrene mv. Endelig er placeringen i Rådmandshaven stationsnær og tæt på bymidten, så det vurderes, at der ikke er samme behov for parkeringspladser som ved andre placeringer. Der er parkeringsmuligheder ved Roskilde Kongrescenter, Kildegården, ved stadion og de omkringliggende veje. En fortsat stadionplacering ved Rådmandshaven giver dog fortsat støj og øget trafik på kampdage, beliggenheden giver begrænsede udvidelsesmuligheder og måske en delvis nedlæggelse af en af de eksisterende træningsbaner. Denne nedlæggelse kan dog opvejes ved en stadionbane i kunstgræs, som vil kunne bruges til træning og dermed øge kapaciteten. Der forventes øgede driftsudgifter som følge af varme i banen. Denne udgift kan muligvis minimeres ved brug af forsyningsselskabet FORS returvarme fra deres fjernvarmestation i Rådmandshaven. Der er en dialog i gang mellem Roskilde Kommune og FORS. Fordele Stationsnær og kræver færre p-pladser Understøtter vision om et kraftcenter for fritid og Idræt Sammenhæng mellem Kildegården, Rådmandshaven og Roskilde Kongrescenter Fortsat synergi mellem fodboldklubben RB 1906 og FC Roskilde. Dækker behov for ungdomsboliger, sportscollege og sportel. Sundheds- og træningsfaciliteter mv. Kunstgræsbane giver mulighed for øget brug af andre klubber og til træning Undgår udgifter til reetablering af omklædnings- og klubfaciliteter til træningsbaner i Rådmandshaven Forventet driftsfordel med FORS anlæg i Rådmandshaven. Ulemper Fortsat støj på kampdage Øget trafik i bymidten på kampdage og pga. kommercielle funktioner Mindre plads til nye parkeringspladser eller andre udvidelser i fremtiden Kan betyde delvis nedlæggelse af en af de eksisterende træningsbaner

3 Side3/6 2. Fordele og ulemper ved placering ved Målfeltet Hele området (målfeltet, inkl. et tidligere areal fra teknisk skole som Roskilde kommune nu ejer) har en grundstørrelse på ca m². Det er forvaltningens umiddelbare vurdering, at et nyt stadion, som lever op til DBU's krav til Superliga, inklusive træningsbane og tilhørende parkering, fysisk vil kunne placeres på kommunens arealer ved Målfeltet i forbindelse med det idrætsanlæg, der er under opbygning i området. Juridisk er der ikke noget til hinder for en opførelse af et stadion på arealet. Det er tæt på motorvej og hovedvej, så der er fornuftige adgangsforhold for biler og busser. Det er muligt, at der kan opnås synergieffekter med nogle type aktiviteter på dyrskuepladsen. Etableringen vil dog umiddelbart stride imod den hidtidige planlægning, hvor Målfeltet har til hensigt at erstatte boldfaciliteter på Darup Idrætsanlæg, som skal nedlægges i forbindelse med råstofindvinding, samt at muliggøre en dobbeltudnyttelse af idrætsområdet til midlertidige aktiviteter under events på Roskilde Dyrskueplads. Arealerne umiddelbart mod syd er udlagt til graveområde og samtidigt forhindrer transportkorridor permanente anlæg ud i arealerne. I forhold til det stadionprojekt, der er udarbejdet for Rådmandshaven - med stadion tæt på bymidten, vil et nyt stadion i Målfeltet indgå i en væsentlig anden bymæssig sammenhæng. Det vil bl.a. påvirke parkeringsbehovet. Projektet i Rådmandshaven baserer sig på, at stadion ligger midt i byen, og at den ekstra parkering, som en øget brug af stadion vil kunne medføre, optages i byen. Det er oplagt for mange at både gå og cykle til stadion og man er samtidig tæt på både stationen og i et område med god busbetjening. Ved en placering i Målfeltet, er det forvaltningens vurdering, at de fleste vil ankomme med bil, og der er derfor regnet med et øget parkeringsbehov og anlæg af større p-arealer. Ud fra en sammenligning med stadions med en tilsvarende placering, er det det umiddelbare estimat, at der vil være behov for mindst 650 p-pladser. Roskilde Festival og Roskilde Dyrskue benytter Målfeltet under deres arrangementer til skånsom camping og til udvidelse af Dyrskuepladsen mod øst. Særligt festivalen er afhængig af tilgængelige og fleksible arealer, så nær dyrskuepladsen som muligt. Dette betyder bl.a. at der i gældende lokalplan ikke gives mulighed for etablering af kunstgræsbaner, da dette vil mindske fleksibiliteten for såvel festival som dyrskue. I nær fremtid igangsættes råstofgravning på arealer øst for Køgevej (Øde Hastrup Graveområde) og på arealer vest for dyrskuepladsen, bl.a. under Darup Idrætsanlæg. Dette sætter området under pres i forhold til at finde tilstrækkelige arealer til fortsat afholdelse af Roskilde Festival, som er stærkt afhængige af disponible arealer til camping og parkering. Ændring af de hidtidige forudsætninger for udvikling og brug af området, vil derfor påvirke Roskilde Festival i negativ retning. Forvaltningen har lavet en analyse af festivalens arealbehov. Den viser, at selv uden et nyt stadion på området, så vil der være kritiske perioder i forhold til arealbehovet særligt efter til Fordele Gode trafikale forhold for bil og bus. Der kan være synergi med visse aktiviteter på dyrskuepladsen. Ulemper Behov for flere p-pladser. Strider på plan for reetablering af Darup Idrætsanlæg i Målfeltet. Vil give Roskilde Festival et arealunderskud i fremtiden vedr. afholdelse af festival. Udenfor byen i forhold til gående og cyklister Forventet medfinansiering foruden salg af byggeretter fra nuværende stadiongrund.

4 Side4/6 3. Fordele og ulemper ved placering i Trekroner Grunden ved ringvejen og plejehjemmet i Trekroner har en størrelse på ca m² og er pt. udlagt til kontorformål. Det er forvaltningens umiddelbare vurdering, at et nyt stadion, som lever op til DBU's krav til Superliga, inklusive træningsbane og tilhørende parkering, fysisk vil kunne placeres på grunden. Der er gode trafikale forhold tæt på motorvejsafkørsel og større veje, og det er samtidig en stationsnær placering. Den nærmeste fodboldklub er Himmelev Veddelev Boldklub og der kan muligvis opnås en synergi mellem stadion, tilhørende træningsbane, FC Roskildes aktiviteter og fodboldklubben HVB, selvom stadion vil komme til at ligge et stykke fra HVBs daglige træningsbaner. Udfordringen med placering i Trekroner er ligesom Målfeltet, at der må forventes et større behov for parkeringspladser, hvilket fordyrer projektet og optager plads. Beregninger foretaget i forbindelse med plejehjemsbyggeriet i sin tid, viser, at vil der være en niveauforskel fra den ene ende af stadion til den anden, svarende til 1 til 2 etager. Et stadionbyggeri vil derfor medføre omfattende jordarbejder. Omfanget vil skulle undersøges nærmere. Fordele Gode trafikale forhold for bil og bus. Stadionsnært Mulig synergi med HVB. Ulemper Behov for flere P-pladser. Omfattende jordarbejder. Forventet medfinansiering foruden salg af byggeretter fra nuværende stadiongrund. Etablering af vand/varme i den nuværende bane i Rådmandshaven Såfremt der ikke er et politisk ønske om et nyt stadion, så vil det kræve en ombygning af eksisterende baneanlæg, hvis det skal opfylde DBUs krav om varme i banen, så der kan spilles 1. divisionskampe i ydersæsonen. Der har endvidere vist sig problemer med belysningen, som skal undersøges nærmere. Forvaltningen vurderer, at etableringsomkostninger til varme i eksisterende bane koster ca. 4 mio. kr. ekskl. moms. Derudover er der udgifter til ændringer på forsyningsselskabets anlæg på ca. 1. mio. kr. Det vurderes at være forsyningsselskabets udgift, men dette er ikke afklaret. I alt 5 mio. kr. Der er en ikke afklaring på driftsomkostningerne til varme i banen, da det er meget afhængigt af f.eks. udnyttelse af returvand i forsyningsselskabets fjernvarmesystem. Kunstgræsbane i forbindelse med varme i banen Forvaltningen vurderer, at der er en besparelse på 3 mio. kr. ved at anlægge kunstgræsbane samtidig med etablering af varme i banen, hvis banen ikke senere skal vendes, som foreslået i skitseprojektet. En kunstgræsbane inkl. varme i banen, koster ca. 8. mio. kr. med forbehold for resultat af jordbundsforhold mv. + udgifter til ændringer på forsyningsselskabets anlæg på ca. 1. mio. kr. (ansvar for udgift til anlæg uafklaret) i alt 9 mio. kr. Hvis der anlægges varme i den eksisterende bane til ca. 5 mio. kr. for senere at anlægge kunstgræsbane på samme areal, så vil man formentlig kunne genbruge materiel, svarende til ca. 1 mio. kr., samt udgifter til

5 Side5/6 ændringerne på forsyningsselskabets anlæg på ca. 1. mio. kr. dvs. at der mistes 3 mio. kr. Samlet pris ved at anlægge varme i eksisterende bane og senere ændring til kunstgræsbane på samme areal er ca. 12 mio. kr. Dertil kan komme udgifter til renovering af lysanlæg, for at stadion vil kunne blive godkendt til 1. divisionskampe. Fra og med sæsonen 2017/2018 skal stadion som udgangspunkt være udstyret med varmeanlæg under banen. F.C. Roskilde skal senest den 15. februar 2017 ansøge om licens for sæson 2017/2018. Hvis ansøger kan dokumentere konkrete tiltag til opfyldelse af kravet i løbet af 2017/2018, kan licensudvalget tildele F.C. Roskilde dispensation for sæsonen. Såfremt et nybyggeri/ombygning trækker ud, så kan der muligvis gives endnu en dispensation for 2018/2019 (ansøgning den 15. februar 2018, men dette kan DBU ikke garantere). Såfremt der ikke kan dokumenteres konkrete tiltag ved ansøgningen den 15. februar 2017, så skal der fremlægges en skriftlig aftale med to stadioner med installeret varmeanlæg, som klubben kan benytte til kampe i 1. division, når vejr- og baneforhold gør det aktuelt. Den videre proces For at forvaltningen kan arbejde videre med en realisering af et nyt stadion, så bør der tages politisk stilling til, om der ønskes et nyt stadion og i så fald hvilken placering. Alternativt om det nuværende stadion skal renoveres, så det lever op til DBUs krav til 1. divisionskampe. Såfremt et nyt stadion placeres i Rådmandshaven, så arbejdes der frem mod et udbud til endelig politisk godkendelse. Hvis der er politisk ønske om at sælge det eksisterende stadion for at finansiere et nyt stadion et andet sted i kommunen, så skal der igangsættes en nærmere undersøgelse af udvalgte placeringer, samt en nærmere prissættelse af stadiongrund i Rådmandshaven. Det er vanskeligt at vurdere tidshorisonten på nuværende tidspunkt, men der må forventes en længere tidshorisont for projektering af et nyt stadion, hvis der skal arbejdes på et nyt projekt med en anden placering, samt et salg af den eksisterende stadiongrund. Er der ikke opbakning til et nyt stadion, så er muligheden at iværksætte foranstaltninger, så eksisterende stadion opfylder DBUs krav til afholdelse af 1. divisionskampe.

6 Side6/6