Strategisk vedligeholdelsesplanlægning

Transkript

1 Strategisk vedligeholdelsesplanlægning Erfaringer fra EU projektet INVESTIMMO - et projekt om udviklingen af et værktøj til strategisk vedligeholdelsesplanlægning - 1 -

2 Rapport til Grundejernes Investeringsfond og Socialministeriet om Strategisk vedligeholdelsesplanlægning Erfaringer fra EU projektet INVESTIMMO sbs byfornyelse

3 Indhold: 1. Indledning s.4 2. Introduktion til INVESTIMMO s.5 3. En brugerundersøgelse fra Frankrig, Schweiz, Tyskland, Grækenland, Italien og Danmark om prioritering af vedligeholdelsesindsatsen s.7 4. Registrering af nedslidningen af 300 ejendomme i Europa s Erfaringer med EPIQR-værktøjet, et IT-baseret bygningsregistreringsværktøj 4.2 Erfaringer med systematisk registrering af bygningsdeles nedslidning 4.3 Matematisk model for beregning af bygningsdeles nedslidning / levetider 5. Andre elementer i strategisk vedligeholdelsesplanlægning s Kvalitetskriterier for boliger og boligområder 5.2 Miljøfaktorer 5.3 Finansielle effektivitetsfaktorer 5.4 Bygningers globale værdi 6. Konklusion - erfaringer der kan overføres til danske forhold s Bygningsejeres prioriteringer i relation til vedligeholdelsen (unique selling points) 6.2 Videre brug af EPIQR-værktøjet 6.3 Videre brug af systematisk registrering af bygningers nedslidning 7. Bilag s.24 1 Eksempel på bygningsregistrering fra EPIQR 2 Bygningsdels-checklisten fra EPIQR 3 Kritiske faktorer - årsager til bygningers nedslidning 4 Model for levetidsberegninger 5 Cd-rom med: - European Residential Building Audits Database (ERBAD) - Building Deterioration Assesment Guidelines (BDAG) - Building Environmental Impact Guidelines (BEIG) - 3 -

4 1. Indledning SBS Byfornyelse har i december 2000 fået bevilget støtte fra Erhvervs- og Boligstyrelsen og GI til deltagelse i og udarbejdelse af en videns- og erfaringsopsamling på baggrund af EU-projektet INVESTIMMO. Denne rapport er udarbejdet til Erhvervs- og Boligstyrelsen og GI med henblik på at opsummere erfaringerne og resultaterne fra INVESTIMMO-projektet. Desuden planlægges afholdt et seminar i samarbejde med By og Byg, hvor projektet præsenteres, samt at publicere resultaterne i diverse fagblade. Generelt har deltagelsen i projektet levet op til forventningerne. Der er indhentet en række vigtige informationer og erfaringer fra de øvrige, deltagende europæiske lande, som både kan komme byggebranchen generelt og igangværende GI-projekter til gode. Her skal især peges på de mange nyttige checklister. Desuden har INVESTIMMO-projektet peget på en række områder vedr. bløde faktorer jf. nedenfor, som kun i begrænset omfang kendes fra drifts- og vedligeholdelsesplanlægning i Danmark, og hvor der derfor kunne være et behov for opfølgnings- eller udviklingsprojekter. Projektet har ikke levet op til forventningerne for så vidt angår tilvejebringelse af brugbare itværktøjer. I denne rapport er fokus sat på de bygningssyn, der er gennemført indenfor rammerne af IN- VESTIMMO-projektet, på registreringen af bygningers nedslidning og på, hvilke andre faktorer, der er af væsentlig betydning for strategisk vedligeholdelsesplanlægning. Bygningssynene gav en række erfaringer med brugen af et Edb-værktøj og checklister til gennemførelse af bygningsregistreringer. Forenkling har sin pris, og et værktøj, der bliver for enkelt, må suppleres med en række yderligere informationer for at give et dækkende billede. Det gør det mere kompliceret at anvende. Det er derfor vigtigt at finde den rigtige balance. Erfaringerne fra INVESTIMMO giver et vigtigt fingerpeg og dermed en vigtig erfaring til det videre arbejde med Edb-værktøjer til bygningsregistrering i Danmark. Et andet vigtigt element i INVESTIMMO er en oversigt over, hvor de vigtigste indsatsområder i forbindelse med renovering er som følge af en systematisk registrering af bygningsdelenes nedslidning. Denne erfaring kan anvendes i prioriteringen af, hvor det er vigtigst at sætte ind, når det er nødvendigt at prioritere vedligeholdelsesindsatsen. Rapporten gennemgår derudover resultaterne fra arbejdet med en række bløde faktorer, som har betydning for debatten om fremtidssikring af arbejdet med drift og vedligeholdelse i Danmark. - Boligområders og boligers kvaliteter - Miljøforhold - Finansiel effektivitet - Bygningers globale værdi Erfaringerne fra bygningssynene og resultaterne fra arbejdet med INVESTIMMO-projektet i øvrigt indgår i GIs projekter Planlagt Periodisk Vedligeholdelse og Levetider på bygningsdele og bygningskomponenter. Desuden er der som konklusion på denne rapport opsummeret en række forslag til opfølgningsprojekter vedr. strategisk vedligeholdelsesplanlægning. Graves K. Simonsen Udviklingschef, sbs byfornyelse - 4 -

5 2. Introduktion til INVESTIMMO Formålet med INVESTIMMO er at udvikle en metode og et computerprogram (værktøj) til at assistere større bygningsejere eller administratorer i at udarbejde en strategisk vedligeholdelsesplan. Ved hjælp af den strategiske vedligeholdelsesplan er det hensigten, at bygningsejeren eller administrator skal kunne formulere politikker for en fem- til tiårig periode, der optimerer strategien for et evt. salg, fremleje, renovering eller nedrivning. I projektet, der er støttet af EU, har der været følgende deltagere: 1 EU / DG XII Georges KATALAGARIANAKIS 2 CSTB (F) Centre Scientifique et Tchnique du Batiment Dominique CACCAVELLI (projektleder) Jerome LAIR 3 LOGEMENT FRANÇAIS (F) Daniel JORET Frank BÉCUÉ 4 EPFL (CH) Ecole Polytechnique Federale de Lausanne Flourentzos FLOURENTZOU 5 CUEH (CH) Centre d écologie humaine et des sciences de l environnement Roderick LAWRENCE 6 ESTIA (CH) Parc Scientifique de l EPFL Manuel BAUER Jean-Louis GENRE 7 IBP (D) Fraunhofer Institut für Bauphysik Christian WETZEL 8 VdW Bayern (D) Verband deutsche Wohnungsgesellschaften Bernhard HIEBELER 9 DIPARC (I) Universitá Genova facultá Archittetura Giovanna FRANCO 10 ENVIPARK (I) Parco Scientifico e Tecnologico per l ambiente Andrea MORO Claudio CAPITANIO 11 NOA (Gr) National Observatory of Athens Costas BALARAS Popi DROUSKA 12 BY OG BYG (DK) Klaus HANSEN (projektleder for den danske del af projektet) 13 SBS (DK) Marcelle MEIER Leif JOHANNESEN Elsebeth TERKELSEN (projektleder i sbs) Projektet blev startet i april 2001 og er afsluttet i foråret 2004, idet værktøjet dog er fuldt operationelt endnu

6 INVESTIMMO er opdelt i 8 såkaldte Workpackages (WP0-WP7) med hver sin projektleder: WP0: WP1: Projektkoordinering (CSTB) Registrering af 300 ejendomme i de 6 deltagende lande Grækenland, Schweiz, Tyskland, Frankrig, Italien og Danmark (NOA) WP2: WP3: WP4: WP5: WP6: WP7: Registrering af årsager til nedslidning af ejendomme (CSTB) Indikatorer for boligers og boligområders kvalitet (CUEH) Miljøindikatorer (BY OG BYG) Indikatorer for finansiel effektivitet (IBP) Bygningers globale værdi (DIPARC) Opbygning af et multikriterium beslutnings-værktøj for investeringer i vedligeholdelse af ejendomme (EPFL) Efterfølgende er tilføjet en WP8 som følge af Polens indtræden i projektet. Denne del er målrettet formidling og implementering af projektet i landene i den baltiske region og inddrages ikke i denne rapport. Konkret har INVESTIMMO-projektet gennemført 300 bygningssyn i de deltagende lande og har derigennem opbygget en databank på 300 bygninger. Til gennemførelsen af de 300 bygningssyn er der udviklet et Edb-værktøj, EPIQR (Energy Performance Indoor Quality Retrofit). sbs har registreret 40 danske ejendomme til databanken med EPIQR og har dermed de første danske erfaringer med en professionel brug af værktøjet. Databanken er anvendt som grundlag for en analyse og fastlæggelse af kriterier for den fysiske nedslidning af ejendomme, men også for de øvrige, mere bløde parametre levetider og miljø - der inddrages i værktøjet. I hver af de ovennævnte WP s er der indsamlet og analyseret et stort materiale, som i sig selv er selvstændige resultater af INVESTIMMO. Disse resultater er samlet i en rapport om Building Asset Management Code of good practice. De forskellige WP s har desuden bidraget med input til opbygningen af det computerprogram, som skal være et beslutningsværktøj for større bygningsejere til beslutninger vedr. vedligeholdelse af en større ejendomsportefølje. Selve værktøjet er som nævnt ikke helt færdigt, men vil blive præsenteret på det seminar, som By og Byg og sbs afholder. I det følgende gennemgås resultaterne fra en indledende brugerundersøgelse, fra registreringsarbejdet og fra arbejdsgrupperne omkring udviklingen af de øvrige elementer til strategisk vedligeholdelsesplanlægning. I konklusionerne og sammenfatningen opsamles den viden og de erfaringer, som vurderes at kunne bidrage til udviklingen af arbejdet med drift og vedligeholdelse af ældre ejendomme i Danmark og nye projekter. I konklusionen er det forsøgt sammenfattet, hvilke erfaringer projektet kan give til danske projekter, der arbejder med bygningsvedligeholdelse og opsummeret en række forslag til opfølgningsprojekter vedr. strategisk vedligeholdelsesplanlægning. Projektet har en engelsk hjemmeside:

7 3. En brugerundersøgelse fra Frankrig, Schweiz, Tyskland, Grækenland, Italien og Danmark om prioriteringen af vedligeholdelsesindsatsen (unique selling points) I forbindelse med INVESTIMMO-projektet er der udarbejdet en brugerundersøgelse blandt godt 80 større bygningsejere og administratorer i Frankrig, Schweiz, Grækenland, Italien, Tyskland og Danmark. Langt hovedparten af de adspurgte bygningsejere prioriterer vedligeholdelsesindsatsen ud fra ejendommens tekniske standard og de finansielle forhold. De to faktorer er afgørende for igangsætning af aktiviteter. Herefter følger beboernes forventninger og i mindre omfang kvaliteten af de omkringliggende arealer. På trods af stor bevidsthed omkring miljømæssige forhold, svarer hovedparten af de bygningsejere og administratorer, der indgår i undersøgelsen, at de ikke tillægger dem større vægt. I undersøgelsen er der spurgt om, hvorvidt man anvender IT-værktøjer til strategisk driftsplanlægning. Dem, der IKKE anvender IT-værktøjer angiver følgende grunde: Mangel på tid Mangel på teknisk udstyr Eksisterende software-programmer er for komplicerede Eksisterende software-programmer er for dyre Forventningerne til et nyt IT-værktøj er, at det skal være enkelt, fleksibelt og kommunikativt. Det skal kunne levere hurtige resultater, udarbejde generelle og specifikke strategier, behandle indtastede data og kunne udveksle med andre programmer. For at udvikle et værktøj til strategisk driftsplanlægning er der behov for at gennemføre en registrering af ejendommen(-e). Udfaldskravene til et sådant IT-værktøj skulle være: Registrering af ejendommens fysiske tilstand Liste over de aktiviteter, der skal udføres Budget for aktiviteterne Budget for løbende omkostninger til den videre vedligeholdelse Brugerundersøgelsen identificerede to typer af brugere: Den administrerende direktør - til grundlag for udarbejdelse af virksomhedens generelle politik på ejendomsområdet og som underlag for beslutningsprocessen Den tekniske direktør - tilsvarende den administrerende direktør, men med supplerende viden om ejendommenes tekniske standard. Konklusionen i undersøgelsen er, at kriterier for den strategiske driftsplan kan prioriteres som følger: Høj prioritet: Løbende forfald/nedslidning Finansiel effektivitet Mellem prioritet: Bygningens kvalitet (behov for forbedringer) Friarealernes kvalitet (behov for forbedringer) Beboernes forventninger Lav prioritet: Miljømæssige forhold Den lave prioritering af de miljømæssige forhold indikerer, at miljø fortsat opfattes som ideologi, og at bevidstheden om vigtigheden af at inddrage miljø som et element i helheden endnu er - 7 -

8 ringe udbredt. Det er imidlertid et vigtigt element, og der er ikke i udviklingen af INVESTIMMOprojektet draget konsekvenser i retning af, at miljødelen skulle udgå. Kilde: Strategic real property plan - analysis of end-users requirements through a European questionnaire, EU-GROWTH PROGRAMME 2000, INVESTIMMO ref. Number 02-10, , CSTB France - 8 -

9 4. Registrering af nedslidningen af 300 ejendomme i Europa Registreringen er gennemført i Grækenland, Italien, Tyskland, Frankrig, Schweiz og Danmark. Alle har anvendt registreringsværktøjet EPIQR, en beboerspørgeskema, samt et supplerende skema vedr. bygningsdeles nedslidning, og alle registreringer er samlet i en database European Residential Building Audits Database (ERBAD) (vedlagt på Cd-rom). Herudover er erfaringerne fra en systematisk gennemgang af registreringerne vedrørende bygningers nedslidning samlet i Building s Deterioration Guidelines (også vedlagt på Cd-rom). Nedenfor omtales 4.1 Erfaringerne med anvendelsen af EPIQR-værktøjet og beboerspørgeskemaet 4.2 Det supplerende skema vedr. bygningsdeles nedslidning 4.3 Matematisk model for beregning af bygningsdeles nedslidning / levetider 4.1 Erfaringer med anvendelsen af EPIQR-værktøjet og beboerspørgeskemaet EPIQR står for Energy Performance Indoor Quality Retrofit, og systemet er udviklet i samarbejde med følgende parter: Building Research Establishment, Storbritannien Centre Scientfique et Technique du Batiment, Frankrig Statens Byggeforskningsinstitut, Danmark Fraunhofer Institut für Bauphysik, Tyskland Natiopnal Observatory of Athens, Grækenland Building and Construction Reasearch, Holland Ecole Polytechnique Federale de Lausanne, Schweiz G.A. Mayland, Schweiz GS Architekten, Schweiz Systemet: EPIQR er it-værktøj, der er udviklet til vurdering af behovet for vedligehold og renovering i ældre etageejendomme. Metodikken omfatter udover behovet for renovering også mulige tiltag for energibesparende foranstaltninger og for forbedringer af indeklimaet. Edb-værktøjet benyttes til registrering af bygninger, til at foretage analyser af undersøgelsesresultater og til at udarbejde alternative scenarier med priser for forskellige løsningsmodeller. På basis af resultaterne fra registreringen samt en omfattende database, giver programmet en beskrivelse dels af ejendommens nuværende tilstand, og dels af de økonomiske konsekvenser af alternative scenarier for renovering, energibesparende foranstaltninger og for tiltag for forbedring af indeklimaet. Princippet i EPIQR er, at der til hvert bygningselement findes fire definerede valgmuligheder for tilstandsbeskrivelser, som man skal vælge imellem. Disse fire valgmuligheder genererer en række nødvendige foranstaltninger, som så igen genererer et budget for renoveringen. Bygningsdelene 50 i alt er alle beskrevet på denne måde. Desuden er der mulighed for at kommentere hver enkelt bygningsdel. Resultaterne suppleres med en spørgeskemaundersøgelse blandt beboerne, der bl.a. kan pege på problemer som fodkulde, træk, nabostøj m.v. En registrering tager et normalt 3-4 timer i selve ejendommen, og efterfølgende behandling af data varierer i forhold til hvor mange oplysninger der foreligger på bygningen. I gennemsnit arbejdes der 1-1½ dag med de indsamlede data. Nedenfor eksempler på EPIQR-skærmbilleder fra registreringen og de rapporter, der kan udskrives

10 Der kan efterfølgende udskrives følgende rapporter: - Liste over nødvendige bygningsarbejder med anslåede priser - Prioriteret oversigt over nødvendige bygningsarbejder ( hjulet se ill. nedenfor) - Oversigt over energiforbruget ( olietønden se ill. nedenfor)

11 Rapport fra en registrering vedlægges som bilag 1 til rapporten. Konklusion Erfaringerne er, at værktøjet er meget pædagogisk og let at anvende. Men de fire fastlagte valgmuligheder er nogle gange for generelle og kan derfor give et ukorrekt slutresultat. Dette kan til dels afhjælpes, hvis der under registreringen tilføjes en skriftlig vurdering af de elementer, der ikke passer præcist til EPIQR programmets rammer, hvilket er sket i INVESTIMMOprojektet. De skriftlige vurderinger har imidlertid ikke indflydelse på budgettet, hvilket er værktøjets store svaghed. Spørgeskemaet til beboerne er et godt supplement til den tekniske registrering, men selvfølgelig udtryk for, at værktøjet i sig selv er utilstrækkeligt. 4.2 Det supplerende skema vedr. bygningsdeles nedslidning I INVESTIMMO-projektet gennemføres der - udover EPIQR-registreringen - en supplerende, detailleret registrering af ca. 50 bygningsdeles nedslidning vha. et skema. Desuden oprettes en fotodatabase med billeder af bygningen og af hvert af de registrerede bygningselementer. Skemaet er vedlagt som bilag 2. Nedslidning af bygningselementer er en normal konsekvens af aldringsprocessen. Men en række forskellige parametre, såsom kvaliteten af konstruktionen, klimaforhold, mangel på vedligeholdelse m.v. influerer på denne proces. I INVESTIMMO-projektet er der fastlagt en række kritiske faktorer for de forskellige bygningselementer jf. bilag 3. I en opgørelse over de vigtigste årsager til bygningers nedslidning (den procentvise andel af bygninger, der er påvirket af en kritisk faktor), er det ikke overraskende alderen, der har størst betydning. Hvad der måske kan undre er, at bygningens ejerforhold og antallet af udlejede lejligheder også har en stor betydning. Først på 5.pladsen kommer kvaliteten af bygningselemen

12 tet, fulgt af, om der er defineret en ansvarlig for vedligeholdelsen. Herefter kommer fugtproblemer og bygningens lokalisering i øvrigt. De øvrige problemer omfatter kun en mindre procentdel af de registrerede bygninger. De elementer, hvis nedslidning ifølge registreringerne har størst betydning for renoveringen af bygningen er (rækkefølgen følger nummereringen af elementer i checklisten jf. bilag 1): Balkoner og loggiaer Indgangsarealer og vægge i trappeopgange Trapper og reposer Hovedindgangsdøren Elevator Gasforsyning Overflade og afløbsinstallationer Køkkener Badeværelser Registreringen af de 300 bygninger i Europa viser for hvert enkelt bygningselement i hvor mange procent af de registrerede bygninger det pågældende bygningselement er i nedslidningskode a, b, c eller d. (Cd-rom med Building deterioration Guidelines er vedlagt). Konklusion Det er vigtigt at sammenholde danske erfaringer fra Byggeskadefonden vedrørende Byfornyelse omkring hvilke elementers nedslidning, der har størst betydning for vedligeholdelsen af bygningen. Byggeskadefonden peger her på fem områder: - Tagværket - Fundamenter grundfugt - Bygningsfremspring gesimser, karnapper, terrasser - Vådrumsindretning: bad/toilet og køkkener - Skjulte installationer Umiddelbart er der ikke overensstemmelse imellem danske og europæiske erfaringer. Imidlertid er forskellen ikke så stor, når man ser nærmere efter, idet det primært er adgangsforholdene nedslidning af trapper, hoveddøre m.v. og problemer med elevatorer, der adskiller. Det skyldes overvejende, at den bygningsmasse, der er registreret i de øvrige lande, er af yngre dato end den danske. Den omfatter altså også elementbyggeri fra 70 erne, hvor indgangsområderne tydeligvis ikke er udført af så robuste materialer, som det har været tradition i ældre ejendomme hvor der er anvendt traditionelle materialer af træ, sten og puds m.v. Men de grundlæggende forhold omkring klimaskærmen og installationer bliver prioriteret højest både i de danske og europæiske erfaringer. 4.3 Matematisk model for beregning af bygningsdeles nedslidning / levetider Til INVESTIMMO-værktøjet er der arbejdet videre med udviklingen af en matematisk model for nedslidning af bygningsdele / bygningsdeles levetider, og på baggrund af de samlede registreringer er der opbygget en model, der skal beskrive den typiske nedslidning af hvert af de ca. 50 bygningselementer på et givent tidspunkt. Modellen anvender to parametre for at fastlægge den generelle kvalitet af bygningselementerne: 1. Nedslidningsniveauet, opdelt i a,b,c,d (fra EPIQR) 2. Den relative alder - høj, middel, lav Bygningsdelens nedslidningsniveau kvalitetskode a, b, c eller d - er fastlagt i forhold til bygningsdelens alder ung, middel eller gammel. Det sammenholdes så igen med bygningsdelens forventede levetid, som den kan registreres i CSTBs levetidsdatabase

13 Den generaliserede kvalitet af et bygningselement er snævert knyttet til dets levetid. Alderen er med andre ord den vigtigste af de kritiske faktorer, der influerer på nedslidningen af bygningsdele. Beskrivelse af modellen vedlægges som bilag

14 5. Andre elementer i strategisk vedligeholdelsesplanlægning Studier af renoveringen af det 19.århundredes bygninger har overvejende haft et teknisk udgangspunkt - i holdbarhed og kvalitet. Det er imidlertid også vigtigt at se på bygningernes generelle kvalitet, miljøforhold og økonomi og relatere fremtidige beslutninger omkring vedligeholdelse og moderniseringer hertil. Nedenfor gennemgås: 5.1 Kvalitetskriterier for boliger og boligområder 5.2 Miljøfaktorer 5.3 Finansielle effektivitetsfaktorer 5.4 Bygningers globale værdi 5.1. Kvalitetskriterier for boliger og boligområder Formålet med at definere boligkvalitet er at hjælpe ejere og administratorer til at tage hensyn til boligkvaliteten i deres dispositioner. Hovedspørgsmålene er følgende: Har bygningen en værdi eller er der problemer, der skal løses? Kan bygningen renoveres og problemerne løses? Hvad koster det af penge og indsats? Hvilke resultater er det muligt at opnå? Det er også vigtigt at gøre sig klart, hvad man ønsker at opnå med en renovering: Vedligeholde eller højne standarden af bygningen Tilpasse bygningen til bygningsregulativerne Vedligeholde eller forbedre den kommercielle værdi Respektere eller højne den arkitektoniske kvalitet INVESTIMMO-projektet har med baggrund i franske og schweiziske undersøgelser efter hvilke kvalitetskriterier, folk efterspørger boliger, fastlagt en lang række indikatorer for attraktiviteten indenfor følgende overordnede temaer: 1. Attraktiviteten af boligtyper og nærarealer 2. Attraktiviteten af bygningens arkitektur og lokalisering 3. Lokalområdets attraktivitet 4. Facility management 5. Renoveringsomkostningerne 6. Boligmarkedet i øvrigt For hver af de overordnede 6 faktorer er der identificeret en række underpunkter, som fremgår af nedenstående

15 Faktor Subfaktor Faktor Subfaktor 1. Boligtype og nærarealer 4. Facility management Boligens størrelse rummenes indbyrdes placering køkken-bad opbevaringsplads adgangsforhold udsigt akustiske og thermale forhold Kvaliteten af driftsvaretagelsen lokal eller central driftsvaretagelse personlige relationer beboerdeltagelse omkostninger ved flytninger 2. Bygningens arkitektur og lokalisering æstetik og fremtrædelsesform udstyr adgang sikkerhed sociale problemer sociale relationer befolkningstæthed landskab og økologi 5. Renoveringsomkostninger Renoveringsomkostninger for lejerne betalbar husleje huslejestøtte kvalitetsforbedring (i forhold til tidligere bolig) 3. Lokalområdet Adgang til lokal service og udstyr adgang til attraktive centre attraktiv beliggenhed af bygningen sociale problemer og sikkerhed social sammensætning i området fællesskab/relatiner befolkningstæthed 6. Boligmarkedet Antallet af tomme lejligheder størrelse og rumfordeling i naboejendomme lejernes ønsker om at flytte huslejeforskelle i samme bygning Alle de ovennævnte kriterier afvejes på en skala i forhold til, hvad der i den ene ende er meget tilfredsstillende, og i den anden ikke er tilfredsstillende. For en bygningsejer kan listen tjene som checkliste for, hvilke kriterier der skal tages med i betragtning, før man beslutter om og i hvilken udstrækning en ejendom skal renoveres. Kilderne hertil er følgende: GIS databaser - bl.a. med oversigter over vand (strande, søer mv.), parker, bebyggelsestætheder, gader og veje, lufthavne, postkontorer, hospitaler, jernbaner og færger, teatre, museer, sportsstadiums m.m.m. Case studies National lovgivning og boligstandarder i europæiske lande Tekniske rapporter Interview med beboere

16 Konklusion Efterspørgslen efter lejligheder er en essentiel faktor på boligmarkedet og bør integreres i beslutningsprocessen for alle langsigtede investerings strategier i relation til vedligeholdelse og renovering af ejendomme. De foreslåede kriterier kan fungere som guidelines og hjælpe aktører på boligmarkedet til at forstå betydningen og kompleksiteten af boligefterspørgslen og bidrage til redegørelser for de særlige forhold der gør sig gældende i en given sammenhæng. 5.2 Miljøfaktorer Den miljømæssige indflydelse på beslutninger omkring investeringsvalg i forbindelse med renovering har betydning i følgende sammenhænge: 1. Energiforbrug og emissioner til luft 2. Materialer og affaldsproduktion 3. Vandforbrug og produktion af spildevand 4. Emission af giftige luftarter og brug af farlige stoffer Indenfor hvert af de overordnede temaer er identificeret en række underpunkter: Faktor Subfaktor Faktor Subfaktor 1. Energiforbrug og emissioner til luft 3. Vandforbrug og produktion af spildevand 2. Materialer og affaldsproduktion Energikilder Opvarmningssystem Varmeisolering Køling Belysning Bygningsudstyr Energimålere Energi management Produktion af materialer Transport af materialer Transport af affald Energikilder Energiforbrug Mængden af arbejde Valg af materialer Lokal affaldshåndtering Brugervaner 4. Emission af giftige luftarter og brug af farlige stoffer Kilder Kunstig vanding Armaturer Vandmålere Håndtering af regnvand Genbrug af vand Privat udstyr Brugervaner Energiforbrug Produktion af materialer Transport Grundforurening Nedbrydning af materialer Tidligere brug Indhold af farlige stoffer Energiforbruget består først og fremmest af driftsforbruget, men man bør også inddrage forbruget af energi til fremstilling af materialer. Materialeforbruget og affaldsproduktionen beror på typen og mængden af materialer, der skal anvendes til renoveringen. Der skal ses på både den eksisterende bygning, bygningsmaterialer, der fjernes og bygningsmaterialer, der tilføjes. Vandforbruget er også primært driftsbestemt og meget afhængigt af beboernes vaner. Men brug af vandbesparende armaturer m.v. er af betydning for det samlede forbrug

17 Farlige stoffer og emmisioner relaterer sig primært til den eksisterende bygning og kan være vanskelige at forholde sig til. Påvirkninger fra omgivelserne er støj, luftkvalitet, forurenede grunde o.a. Påvirkninger på indeklimaet stammer fra dagslysforhold, varmeforsyning, støj, luftkvalitet m.v. Konklusion Energiforbruget ved driften af en bygning er en tung post på driftsbudgettet og nøglepunktet for en eksisterende bygnings miljømæssige belastning. Også selvom man inddrager mulige renoveringselementer. Men også forbruget af materialer til renoveringer og vedligeholdelse er af betydning, fordi de materialer, der anvendes, ofte er energiforbrugende ved fremstillingen, indeholder farlige stoffer eller er en knap ressource. 5.3 Finansielle effektivitetsfaktorer Den finansielle effektivitet vurderes på en række konkrete parametre, såsom huslejeindtægter pr. år, gennemsnitlig husleje i området, potentielle huslejestigninger, forventede udgifter til forbedringer (kortidsinvesteringer kontra langt perspektiv), risiko for ikke at kunne leje ud m.m. Hertil kommer en række strategiske og macro-økonomiske forhold, som har indflydelse på de konkrete parametre, der skal vurderes herudfra. Det gælder forhold som: Udviklingen i bruttonationalproduktet Investeringsraten i byggeri Leveomkostningerne Prisrater Arbejdsløshed Statslige restriktioner (positive eller negative) overfor byggeriet Udviklingen i huslejeniveauer Grundprisudviklingen Boligmanglens størrelse Vurderingerne skal sammenfattes i en strategi for ejendomsadministrationen, der bl.a. skal indeholde elementer som: Systematisk tilføjet værdi til ejendommen Forbedring af ejendommen Pooling af riscici Køb-, behold- eller sælg-strategier Lokaliseringsstrategi Sammenhængen imellem markedet og ejendommene (går det godt eller skidt i forhold til sammenlignelige ejendomme) Nedenfor er opstillet en checkliste, der gennemgår de otte vigtigste faktorer og underfaktorer for en finansiel effektivisering af investeringer

18 Faktor Subfaktor Faktor Subfaktor Ejendomsværdi Kapitalværdi Driftsudgifter Udgifter til vedligeholdelse Tekniske installationer og maskiner til Skat ejendommen Bindinger Bygninger Netudgifter Uudviklet ejendom Marketing Advokatsalærer Kommissioner Renter Ekspertundersøgelser Personale/løn 2. Tilpasning Kreditkapital Regnskabsprofit Passiver 3. Indtægter Renteindtægter Indtægter fra forsikringer Driftsindtægter Indtægter fra andre forretnings-segmenter Salgsindtægter Lokalt prisniveau 4. Andre udgifter Administrationsomkostninger personale Administrationsomkostninger materiel Udgifter fra andre forretningssegmenter 6. Andre værdier Aktier i tilliggende virksomheder Forsikringer Lån til andre virksomheder Penge på kontoen Kontanter 7. Renteindtægter Lejeindtægter Lejeniveau Lejekontrol Bindinger Udeståender Kurssvingninger Tomme lejligheder 8. Købs-/salgsudgifter Udgifter til køb Bindinger Netudgifter Udgifter til marketing Advokathonorarer Kommissioner Renter Ekspertrapporter Personale/løn Konklusion Både de ovennævnte generelle elementer og checklisten kan anvendes som en huskeliste, der bør overvejes inden den endelige beslutning af vedligeholdelsesstrategien. Det er normalt den finansielle strategi, der vejer tungest i planlægningen, men ud fra en helhedsbetragtning er det vigtigt at få defineret den finansielle strategi som et element iblandt de andre. 5.4 Bygningers globale værdi Bygningers globale værdi er mere generel end boligkvalitet som sådan, selvom det er svært at undgå et vist overlap

19 De elementer, der indgår i den globale kvalitet er følgende: 1. Sikkerhed og adgangsforhold 2. Dimensioner og arealkrav 3. Fugtproblemer 4. Akustisk komfort 5. Lys Hertil kommer: 6. Omgivelser 7. Konstruktioner 8. Facade 9. Kælder 10. Tag 11. Fælles passager og arealer 12. Tekniske installationer 13. Boligerne 14. Servicerum (vaskeri, beboerlokale m.v.) Nedenfor er opstillet de 6 vigtigste faktorer og underelementer. Faktor Subfaktor Faktor Subfaktor 1. Brandsikkerhed og andre relevante risici 4. Adgangsforholdene til bygningen og boligen 2. Boligenhedens funktionalitet 3. Arkitektonisk definition Brandsikkerhed Adgangsforhold for udrykningskøretøjer Indikatorer for konstruktive defekter Sikkerhedsudstyr i ejendommen Type af trappeskakt Sikkerhedsgodkendt elevator Sikkerhedsgodkent varmeanlæg Farlige stoffer Antal badeværelser Orientering og vinduer Beboeligt areal Dimensionering og møblerbarhed af rummene Udstyr i fællesarealerne Opbevaringsmuligheder Kvaliteten af omgivelserne Sammenhæng med omgivelserne Anerkendt arkitekt Komposition og dekorative elementer på facaden Kvalitet af materialer 5. Bygningens funktionalitet 6. Vedligeholdelsesvenlighed Adgangsforhold til bygningen Adgangsforhold for handicappede Antal elevatorer Adgang til loftet Maksimal afstand imellem bolig og elevator Gode trapper Mobilitetsmuligheder i fællesarealer Dimensioner på elevatordøre Udendørs arealer Bygningens orientering Variation i bygningerne P-pladser Kældre Beboeligt loft Tagterrasse Kvalitet af fællesarealer Teknisk udstyr Mulighed for anvendelse af lift på facaden Adgang til taget Let adgang til reparation af klimaskærmen Let adgang til rengøring af fællesarealer Let adgang til de tekniske systemer Mulighed for inspektion Let adgang til rengøring af nedløb og tagrender

20 Listen giver en oversigt over, hvilke positive elementer der er i en bygnings globale værdi, men først og fremmest giver den en oversigt over negative værdier og prioriteringen af, hvad der skal gøres, hvis bygningens værdi skal rettes op. Der er både bygningen i sin helhed, macroelementet og enkelte bygningselementer. I prioriteringen skal tages hensyn til om det er hele bygningen eller et bygningselement, og prioriteringen kan så gennemføres på tre niveauer: Prioritet 1: Vigtigt med hurtig indsats Prioritet 2: Indsats indenfor kort tid Prioritet 3: Indsats kan udsættes eller er ikke nødvendig. Konklusion Bygningens globale værdi behandler specielt de udenomsarealer og fælles faciliteter, som ofte bliver glemt i renoveringsstrategier, fordi de er luksus i forhold til vedligeholdelse og renovering af en ejendom og lejlighederne i ejendommen. Det er imidlertid vigtigt at betragte bygning og bolig som en helhed. Det giver også mulighed for en anden fordeling imellem offentligt og privat areal, fx indretning af et fælles badehus i stedet for badeværelser i hver enkelt lejlighed. Det kan være en både funktionel og billiggørende model for en renovering af en ældre ejendom og en god løsning, hvis ejendommen fx overvejende bebos af unge, der gerne vil beholde en billig lejlighed. En mere udførlig gennemgang findes i rapporten Building Asset Management Code of good practice

21 6 Konklusion - erfaringer der kan overføres til danske forhold Det er SBSs vurdering, at de erfaringer, der er beskrevet i ovenstående, er vigtige i forhold til udviklingen indenfor planlægningen af drift- og vedligeholdelse i Danmark. Om det værktøj, der kommer ud af INVESTIMMO-projektet (?) vil finde anvendelse, er et spørgsmål om, hvorvidt dets funktionalitet og brugervenlighed bliver tilstrækkeligt god. Men den viden, der ligger bag opbygningen af værktøjet, og som er beskrevet i denne rapport, er i høj grad anvendelig i det videre arbejde med udviklingen af strategisk vedligeholdelsesplanlægning i Danmark. Konklusionerne vedrørende den viden og de erfaringer, der specielt kan have betydning i Danmark, og som inddrages i GIs og EBSTs projekter, opsamles kort nedenfor. Desuden omtales mulige opfølgningsprojekter. 6.1 Bygningsejeres prioriteringer i relation til vedligeholdelsen (unique selling points USP s) Undersøgelsen blandt større bygningsejere viser, at kriterier og dermed unique selling points for den strategiske vedligeholdelsesplan - kan prioriteres som følger: Høj prioritet: Løbende forfald/nedslidning Finansiel effektivitet Mellem prioritet: Bygningens kvalitet (behov for forbedringer) Friarealernes kvalitet (behov for forbedringer) Beboernes forventninger Lav prioritet: Miljømæssige forhold Unique Selling Points inddrages i formidlingsplanen for Projekterne Planlagt Periodisk Vedligeholdelse (PPV) og Økologisk Bæredygtig Bygningsrenovering (ØBB). 6.2 Erfaringer fra bygningsregistreringerne EPIQR-værktøjet EPIQR-værktøjet er meget pædagogisk og let at anvende og har som sådan inspireret i udviklingen af PPV. Men de fire fastlagte valgmuligheder for en bygningsdels nedslidninger er for generelle og kan derfor give et ukorrekt slutresultat. Dette kan til dels afhjælpes, hvis der under registreringen tilføjes en skriftlig vurdering af de elementer, der ikke passer præcist til EPIQR programmets rammer, hvilket er sket i INVESTIMMO-projektet. De skriftlige vurderinger har imidlertid ikke indflydelse på budgettet, hvilket er værktøjets store svaghed. PPV repræsenterer en langt større nøjagtighed i bygningsregistrering og vedligeholdelsesbudgetter, hvorfor det er begrænset, hvor meget erfaring, der kan hentes fra EPIQR. Imidlertid er værktøjets store pædagogiske indgang til inspiration for PPV. Årsager til bygningers nedslidning Et vigtigt resultat af registreringerne er erfaringerne med årsager til bygningers nedslidning. I opgørelsen over de vigtigste årsager til bygningers nedslidning (den procentvise andel af bygninger, der er påvirket af en kritisk faktor), er det ikke overraskende alderen, der har størst betydning. Hvad der måske kan undre er, at bygningens ejerforhold og antallet af udlejede lejligheder også har en stor betydning. Først på 5.pladsen kommer kvaliteten af bygningselementet, fulgt af, om der er defineret en ansvarlig for vedligeholdelsen. Herefter kommer fugtproblemer og bygningens lokalisering i øvrigt. Erfaringerne herfra inddrages i PPV-projektet

22 Udpegning af vedligeholdelsemæssige risikoområder Ved udpegningen af de vedligeholdelsesmæssige risikoområder vil de nationale karakteristika såsom klima, byggetradition m.v. slå igennem. Derfor har derfor været vigtigt at sammenholde INVESTIMMO-projektets erfaringer med danske erfaringer fra Byggeskadefonden vedrørende Byfornyelse. En prioriteret liste på basis af registreringen af 300 ejendomme i 6 lande i Europa selvom den også omfatter elementbyggeri fra 70 erne er en viden, som bør indgå i prioriteringsdiskussionerne. Erfaringerne herfra inddrages i PPV-projektet. 6.3 Andre elementer i strategisk vedligeholdelsesplanlægning I Danmark er der ikke tradition for, at man inddrager bløde faktorer i den strategiske vedligeholdelsesplanlægning. Det er mindre et udtryk for et bevidst fravalg, end et udtryk for at bløde faktorer er sværere at håndtere end de hårde. Nedenfor opsummeres kort begrundelserne for, hvorfor de bløde værdier skal inddrages i den strategiske vedligeholdelsesplanlægning. Boligkvalitet Spørgsmålet om boligkvalitet og efterspørgslen efter lejligheder er afgørende for, om en investering i vedligeholdelse betaler sig. Spørgsmålet om boligkvalitet bør derfor integreres i beslutningsprocessen for alle langsigtede investerings strategier. De kriterier, der er opstillet i afsnit 5.1 kan danne udgangspunkt for videre overvejelser om, hvordan vi i Danmark kunne hjælpe aktører på boligmarkedet til at forstå betydningen og kompleksiteten af boligefterspørgslen og bidrage til at få udarbejdet redegørelser for de særlige forhold, der gør sig gældende i en given sammenhæng. Miljø Muligvis er miljøspørgsmålet ikke det, der står højest på en bygningsejers huskeliste, når vedligeholdelsesindsatsen skal planlægges, men det er vigtigt at inddrage som element i helhedsbetragtningen og som et element i fremtidssikringen af enhver bygning. Energiforbruget ved driften af en bygning er nøglepunktet for en eksisterende bygnings miljømæssige belastning. Men også forbruget af materialer til renoveringer og vedligeholdelse er af betydning, fordi de materialer, der anvendes, ofte er energiforbrugende ved fremstillingen, indeholder farlige stoffer eller er en knap ressource. Inddragelse af miljø er vigtigt at få inddraget i vedligeholdelsesplanlægningen, og det bør overvejes, hvordan man gør det enklest og mest økonomisk under hensyntagen til totaløkonomien. Finansiel effektivitet Det er normalt økonomien, der vejer tungest i planlægningen, men ud fra en helhedsbetragtning er det vigtigt at få defineret betydningen af den finansielle effektivitet som et element i vedligeholdelsesplanlægningen. Realkreditinstitutterne i Danmark er hurtige til at vise mulighederne i rentevariation ved forskellige finansieringsformer. GI tilbyder lån med lav rente. Dette er et temmelig reguleret område i Danmark, hvorfor det nok er begrænset, hvor meget der kan hentes ved yderligere analyser af området. Men det bør overvejes, om der fx er muligheder for evt. at kombinere teknisk og finansiel rådgivning. Bygningens globale værdi Bygningens globale værdi, udenomsarealer og fælles faciliteter m.v., bliver ofte glemt i renoveringsstrategier, fordi de er luksus i forhold til vedligeholdelse og renovering af en ejendom og lejlighederne i ejendommen. Det er imidlertid vigtigt at betragte bygning og bolig som en helhed. Det giver også mulighed for en anden fordeling imellem offentligt og privat areal, fx indretning af et fælles badehus i stedet for badeværelser i hver enkelt lejlighed. Det kan være en både funktionel og billiggørende model for en renovering af en ældre ejendom og en god løsning, hvis ejendommen fx overvejende bebos af unge, der gerne vil beholde en billig lejlighed og bør undersøges systematisk

23 Sammenfattende er der følgende forslag til opfølgningsprojekter med udgangspunkt i IN- VESTIMMO-projektet: - Undersøgelse af boligkvaliteters betydning for investeringer i vedligeholdelse og forbedring, herunder en dansk undersøgelse eller udredning af, hvilke boligkvalitative elementer der er vigtigst for lejere i en geografisk og social kontekst. - Undersøgelse og prioritering af mulighederne for miljømæssigt at fremtidssikre renoveringsprojekter fx prioritering af, hvilke elementer betaler sig bedst økonomisk, indeklimamæssigt m.v. - Undersøgelse af mulighederne for at kombinere teknisk og finansiel rådgivning med henblik på at fremme vedligeholdelsen af ejendomme i Danmark. - Undersøgelse af bygningers globale værdier og betydningen af de globale værdier for huslejefastsættelse med henblik på effektivisering af vedligeholdelses- og ikke mindst - forbedringsplanlægning

24 7 Bilag 1 Eksempel på bygningsregistrering fra EPIQR 2 Bygningsdels-checklisten fra EPIQR 3 Kritiske faktorer - årsager til bygningers nedslidning 4 Model for levetidsberegninger 5 Cd-rom med: - European Residential Building Audits Database (ERBAD) - Building Deterioration Assesment Guidelines (BDAG) - Building Environmental Impact Guidelines (BEIG)