Notat om høringssvar om forslag til Lokalplan Tæt lav boligbebyggelse ved Rolighedsvej i Hareskovby

Transkript

1 Notat om høringssvar om forslag til Lokalplan Tæt lav boligbebyggelse ved Rolighedsvej i Hareskovby Forslag til Lokalplan 115 for tæt lav boligbebyggelse ved Rolighedsvej i Hareskovby har været i offentlig høring i perioden 8. oktober til 3. december I høringsperioden er der indkommet 7 høringssvar. I nedenstående skema sammenfattes ændringsforslagene fra de enkelte høringssvar. Forvaltningens anbefalinger fremgår af kolonnen Konsekvens for lokalplan. Som en følge af de nævnte rettelser i lokalplanens bestemmelser foretager forvaltningen en redaktionel tilpasning af lokalplanens redegørelse. Dato: 7. januar 2014 Sags id: Dok. nr.: Center for By, Miljø og Erhverv Charlotte Friis Afsender Høringssvarets indhold og forslag Forvaltningens bemærkninger Konsekvens for lokalplan Høringssvar 1 Friluftsrådet Ingen indvendinger. Ingen bemærkninger. Høringssvar 2 Johnny Madsen, Rolighedsvej 13 B Det bemærkes at den nye udstykning har skel gennem garagen på matr. nr. 1BØ, på den sydlige side af Åen. Johnny Madsen forventer at få tingslyst brugsretten til sin garage. Der har tidligere været en mundlig aftale mellem de to ejere. Lokalplanens afgrænsning følger de matrikulære skel, der fremgår af matrikelkortet. Forvaltningen har videresendt høringssvaret til Reitan Ejendomsudvikling A/S med henblik på, at parterne kan indgå en fornyet aftale om brugsretten til garagen.

2 Høringssvar 3 Hareskovby Medborgerforening (HMB) HMB føler, at Furesø Kommune i mange enkeltheder er kommet de bemærkning i møde om bydelens plangrundlag, som foreningen ved flere lejligheder har fremført, og planforslaget roses for at være meget mere tydelig end tidligere lokalplaner. HMB er dog bekymret for dels de æstetiske, dels de trafikale forhold, som det antal overkørsler mod Rolighedsvej, som planforslaget muliggør, vil medføre. Områdets udvikling fra oprindeligt at bestå af mange store ejendomme, som med tiden er blevet opdelt i mindre parceller, har bl.a. resulteret i et uoverskueligt system af udkørsler, som foreningen ikke finder, bør tilføres yderligere kompleksitet. HMB henstiller derfor, at der kun tillades én indkørsel til den kommende udstykning. Herfra kan der så ske en fordeling til de enkelte ejendomme. Dvs. at bæltet på 5 meter mod Rolighedsvej kun får én indkørsel og resten af facaden sikres til beplantning. Rolighedsvej er i Kommunens Trafikplan klassificeret på det laveste niveau som en sekundær lokalvej, da den bærer meget lidt trafik ( biler i døgnet). Gennemsnitshastigheden er på hverdage målt til 31 km/t, og 85 % af alle biler har en lavere hastighed end 43 km/t. Målingerne er foretaget i foråret 2012 udfor Rolighedsvej 10. Rolighedsvej adskiller sig derfor ikke fra andre sekundære lokalveje, hvor der er mange ind- /udkørsler til vejens boliger. Forvaltningen vurderer derfor især med baggrund i den meget lille trafikmængde og de lave hastigheder at der ikke er trafiksikkerhedsmæssige problemer i, at lokalplanens forslag bringes til udførelse. Inden for planområdet skal der etableres 2 p- pladser pr. bolig for dermed at undgå unødig parkering langs/på Rolighedsvej. Det er bl.a. i formålsparagraffen fremført, at der ikke må opføres bebyggelse af nogen art i en afstand af 5 m fra Rolighedsvej, og at hegn her kun må være levende hegn. Dette er for at understøtte områdets grønne karakter. På begge sider af strækningen af Rolighedsvej fra Gammel Hareskovvej i nord til lokalplangrænsen i syd (en strækning på ca. 110 m), har fem ejendomme grænse mod Rolighedsvej. Planområdet bryder således ikke med den eksisterende struktur i forhold til antal ejendomme med direkte adgang fra Rolighedsvej. 2

3 Høringssvar 3 fortsat... HMB undrer sig over, at lokalplanen ikke forholder sig direkte til, at der i området er sø, et vandløb og store træer, som giver kommende grundejere nogle helt særlige pligter og begrænsninger. Foreningen finder, at der bør være et særligt bilag med f. eks. en plejeplan. For området som helhed har det stor betydning, at der ikke på baggrund af f.eks. manglende viden sker skade på herlighedsværdierne. Der er ingen sø inden for lokalplanens område, men der er en åben grøft / et privat vandløb. Kommunen har i januar 2013 udgivet folderen Vandløb pligter og rettigheder, som fortæller beboere langs et vandløb, hvilke regler der gælder og hvilke rettigheder og pligter man har som bredejer. Folderen kan ses på hjemmesiden, hvor også rapporten fra 2002 Vådområder i Værløse Kommune findes. Sidstnævnte er udarbejdet for bl.a. at bistå private søejere med oplysninger og råd om søerne og vejledning om naturgenopretning og pleje. Rapporten omhandler bl.a. de mange private søer i Hareskovby. Redegørelsen suppleres med et afsnit om Vådområder Privat vandløb med bl.a. en henvisning til kommunens hjemmeside, hvor de omtalte udgivelser findes. 3

4 Høringssvar 4 Robin Madsen, Skovdiget 225 Robin Madsen påpeger, at der ved den østlige skelgrænse, der er indtegnet på planforslagets kortbilag, vil blive inddraget ca. 2 meter x 20 meter af hans grund i bebyggelsesplanen. Han oplyser, at han har boet på nabogrunden i 14 år, og godt er klar over fra gamle tegninger, at skellet ligger anderledes end den måde, som haverne fysisk er opdelt på. Robin Madsen oplyser videre, at han har brugt og vedligeholdt dette areal igennem alle årene blandt andet til bålplads, legeareal, kompostområde og græsareal, og at han vil forsøge at vinde hævd på dette areal, hvis de nye byggeplaner fastholder det indtegnede skel. I øvrigt anføres, at en evt. ændring af skellet vil betyde, at de nye beboere får direkte udsigt til hans terrasse samt hele haven, da den nye bebyggelse kommer til at ligge ca. 2 m over hans grunds niveau. Lokalplanens afgrænsning følger de matrikulære skel, der fremgår af matrikelkortet og som på denne strækning er sammenfaldende med kommunegrænsen mod Gladsaxe. 4

5 Høringssvar 5 Trine Bech, Rolighedsvej 8 A Trine Bech ønsker, at der stilles krav om, at husene skal være hvide lige som Rema 1000, så det fremstår mindre rodet. Det er et bevidst valg, at dagligvarebutikken skiller sig ud fra boligbebyggelsen ved sin markante volumen, hvidpudsede facader og flade tag med murkroner. Hun ønsker ligeledes, at udkørselsmuligheden fra bebyggelsen begrænses, og at fælles udkørslen flyttes så tæt på Gl. Hareskovvej som muligt. Det er ikke hensigten, at boligerne skal ligne små dagligvarebutikker. De skal derimod have form og udseende som normale boliger, og ikke skille sig væsentligt ud. For at minimere et rodet udtryk i boligbebyggelsen indeholder planen bestemmelse om, at samtlige boliger skal fremstå i ens murede facader i blankt murværk ikke pudset og ikke i hvide tegl og udføres med sadeltage uden valm. Høringssvar 6 Beboerne Rolighedsvej 6, 8 A, 8 C og 10 Beboerne ønsker antallet af udkørsler fra bebyggelsen reduceret og foreslår, at man nøjes med én fælles udkørsel og flytter den så tæt på Gl. Hareskovvej som muligt. Der henvises til forvaltningens bemærkninger til Høringssvar 3. Beboerne undres over, at forslaget modsat tidligere fremsat forslag nu involverer p-pladser langs Rolighedsvej, og de anser det for afgørende for det æstetiske udtryk, at der etableres levende hegn langs hele facadelinjen af hensyn til kvarterets grønne fremtoning og karakter. Der henvises til forvaltningens bemærkninger til Høringssvar 3. Beboerne foreslår, at der stilles krav om, at husene skal være hvide lige som Rema 1000, så det fremstår mindre rodet. Der henvises til forvaltningens bemærkninger til Høringssvar 5. 5

6 Høringssvar 7 Lars Schönewolf- Greulich, Reitan Ejendomsudvikling A/S Ønsker bestemmelser om tagmateriale på beboelsesbygninger suppleret med tagpap med den begrundelse, at det er en lettere og arkitektonisk pænere løsning, at integrere solceller i et tagpaptag ( 8.3). I planforslaget er de tilladte tagmaterialer på beboelsesbygningerne: Mørke, blådæmpede tegl, engoberede tegl i farven skifer-sort eller mørk grå eternitskiffer/naturskiffer. Forvaltningen finder, at de nævnte tagmaterialer matcher de øvrige bestemmelser om bebyggelsens karakter - herunder lokalplanens øvrige materialebestemmelser. Ønsker det østligste byggefelt gjort større (Kort 3). Forvaltningen vurderer, at det omfang, som byggefelterne har i planforslaget, er af en rimelig størrelse. Ønsker det maksimale areal til boliger forøget med 50 m 2 fra til m 2 ( 7.2). Det i planforslaget tilladte boligetageareal ligger ca. 500 m 2 under, hvad der følge kommuneplanrammen kan opføres i området. På den baggrund finder forvaltningen, at ønsket om en forøgelse på 50 m 2 bør imødekommes. 7.2 ændres til, at boliger ikke må overstige et samlet etageareal på m 2. Ønsker præciseret, at de boligetagekvadratmeter, der er angivet i byggefelterne på Kort 3, er vejledende. I lokalplanens bestemmelser ( er) er der ikke refereret til den fordeling af antal m 2, der er angivet i byggefelterne, og som derfor anses som vejledende. For forståelsens skyld foreslår forvaltningen, at de boligetagekvadratmeter, der er angivet i byggefelterne på Kort 3, udgår i den endelige plan. De boligetagekvadratmeter, der er angivet i byggefelterne på Kort 3, slettes. 6

7 Høringssvar 7 fortsat Ønsker det tilladt, at etablere ensartede terrasseoverdækninger. Jf. planforslagets 8.5 må der ikke etableres terrasseoverdækninger, men boligernes sydfacade må forsynes med markiser (mod haven). Forvaltningen finder, at ønsket bør imødekommes, når etableringen sker inden for byggefeltets afgrænsning. Når der er tale om bebyggelser som bl.a. dobbelthuse med lodret lejlighedsskel (som det er tilfældet i den aktuelle lokalplan) gælder jf. BR10, at kun den del af arealet af småbygninger tilsammen (ex. carporte, udhuse og åbne overdækninger) der overstiger 35 m 2 pr. bolig skal medregnes i etagearealet. 8.5 ændres til, at der inden for byggefeltet må etableres terrasseoverdækninger på i alt højst 10 m 2 på sydsiden af beboelseshusene. Overdækningerne skal fremstå i ens materialer. Ønsker præciseret, at den på Kort 2 viste udstykningsplan, er vejledende. Jf. planforslagets 4.1 er udstykningsplanen ikke vejledende, men fastlagt. En (mindre) fravigelse vil forudsætte dispensation fra bestemmelsen. 7