UDSKRFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG DOM. Afsagt den 17. februar 2011 af østre Landsrets 7. afdeling

Transkript

1 B LSA ~.OMANN REUMEfì.' l~l,i)huspladsen 3, 8000 AAfiHUS C BILAG '3 UDSKRFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG DOM Afsagt den 17. februar 2011 af østre Landsrets 7. afdeling (landsdommerne Steen Mejer, Peter Thønnings og Beth von Tabouilot (kst.)). 7. afd. nr. B : De Samvirkende Købmænd, DSK (advokat Håkun Andreas Djurhuus) mod Naturklagenævnet (advokat Jakob Kamby, prøve) Denne sag, der er anlagt den 14. jun 2004 ved østre Landsret, drejer sig om gyldigheden afnaturklagenævnets afgørelse af 15. december Sagsøgeren, De Samvirkende Købmænd, DSK, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Naturklagenævnet, tilpligtes at anerkende, at sagsøgtes afgørelse af 15. december 2003 i sagen om indretning af stormagasin i butikscenter "Fields" i Ørestaden i Københavns Kommune er ugyldig. Sagsøgte har påstået frifindelse, subsidiært hjemvisning. Sagsfremstiling

2 - 2 - Naturklagenævnets afgørelse Natuklagenævnets afgørelse af 15. december 2003 er sålydende: " Afgørelse i sagen om indretning af stormagasin i butikscenter (Fields) i Ørestaden i Københavns Kommune De samvirkende Købmænd (DSK) har på vegne af foreningens medlemmer på Amager klaget til Naturklagenævnet over, at Københavns Kommune har tiladt etablering af et butikscenter mv. i Ørestaden, i strid med den for området gældende lokalplan nr Planægningen for området og de meddelte tilladelser Sagen vedrører realiseringen af planægningen for Ørestad City Center, kommuneplantilæg nr. 13 (detailhandelsplanægningen i Københavns Kommune) og kommuneplantilæg nr. 14 (ændring i ramebestemmelserne for Ørestaden) samt lokalplan nr. 325, vedr. etablering af et butikscenter (Fields) i Ørestaden. En klage vedrørende lovligheden af detailhandelsplanlægningen vedrørende Ørestaden blev afgjort afnatuklagenævnet den 14. februar Nævnet fandt ikke grundlag for at tilsidesætte kommuneplantilæggene og lokalplanen som ikke gyldigt vedtaget. Klageren anagde herefter sag mod Natuklagenævnet. Ved østre Landsrets dom af25. april 2003 blev Naturklagenævnet frifundet. For området gælder bestemmelserne for område I i Københavns Kommunes lokalplan nr. 325 fra Om anvendelsen af området fremgår aflokalplanens 3, stk. 2: "Indenfor område I skal der etableres et detailhandelscenter... Det samlede bruttoetageareal til butiksformål må ikke overstige m2. Bruttoarealet for den enkelte butik må ikke overstige m2 for dagligvarebutikker og m2 for udvalgsvarebutikker. Der kan dog indrettes op til 10 udvalgsvarebutikker med et bruttoareal op til m2. Udover ovennævnte kan der etableres et stormagasin med et bruttoareal op til m2. Højst 25 pct. afbruttoarealet inklusive butikker, der både forhandler udvalgs-og dagligvarer, må anvendes til dagligvarehandel... ", Københavns Kommune meddelte den 2 l. februar 2001 byggetiladelse til opførelse i Ørestaden af en ca m2 stor bebyggelse indeholdende butikscenter, kontorer og leisure med underliggende parkeringsanlæg i 2 etager for 2870 personbiler, varegård mv. i alt m2, samt indretning af sikringsru for personer. Byggetiladelsen omfattede alene "råhuset", men ikke den detaljerede indretning. Klagen, der blev indgivet den 11. juli 2002, var forårsaget af, at klager var bekendt med, at Københavns Kommune havde tilkendegivet, at et ansøgt projekt bestående af en kombineret food/non-food-forretning på m2 etageareal

3 - 3 - (OneStop/Bilka), et stormagasin i 2 etager på m2 (Debenhams) samt en Hennes & Maurtz forretning på m2, var i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelse om et stormagasin. Klageren gjorde gældende, at projektet ikke udgjorde et stormagasin, men bestod af 3 selvstændige butiksenheder. Sagen har i en vis udstræknng skiftet karaker siden klagens indgivelse i juli 2002, idet der er sket ændriger i såvel den fysiske udforming som i det planlagte antal butiksenheder i den del af bebyggelsen, der efter lokalplanen skal udgøre et stormagasin. Klageren har tilkendegivet, at de skete ændringer ikke giver anledning til en ændret holdning til sagen. Klageren har således fastholdt de anbringender, der er fremsat vedrørende det oprindelige projekt. Københavns Kommune meddelte den 23. maj 2003 byggetiladelse til placering og disponering af stormagasinet i to etager, stueetagen og l. sal i butikscentret Fields, indeholdende 9 enheder (11 delenheder der tilsyneladende udgør i alt 9 lejemål). Kommunen meddelte samme dag byggetiladelse til at udføre bygningsændringer ved indretning af m2 stort dellejemål for" OneStop" i stueetagen. Det fremgår af byggetiladelsen til indretningen af stormagasinet - med henvisning til et brev af7. oktober 2002 fra Landsplanafdelingens,jf. herom nedenfor - at bygherren ved udarbejdelse af yderligere materiale har påvist, at den designæssige linie er gennemført med en tydelig og markant markedsføring indadtil. Vilkåret om at stormagasinet skal fremstå som en identificerbar enhed, der designæssigt adskiler sig fra det øvrige center, findes at være opfyldt. Der er herved henvist til, at antallet af trapper i stormagasinet er forøget med en bedre samenhæng mellem de enkelte enheder til følge. Kommunen har bekræftet, at hovedkemen i stormagasinet er de tre oprindelige "butiksdele", Hennes & Maurtz, Debenhams og OneStop. I alt bliver stormagasinet på m2. Det fremgår endvidere afmaterialet, der hører til byggetiladelsen af23. maj 2003, at stormagasinet nu i modsætning til det oprindelige projekt omfatter en del af stueplanet m2 - under Hennes & Maurtz samt en del m2 - af første salen over OneStop. Københavns Kommune har den 8. oktober 2003 meddelt byggetiladelse til at udføre adskilelser mellem de forskellge enheder i stormagasinet i form af "skærmvægge". Det fremgår af byggetiladelsen, at der er tale om skærmadskileiser og ikke skilevægge mellem de enkelte butikslejemål. Kommunen har endvidere den 14. oktober 2003 meddelt biggetiladelse til at udføre bygningsændringer ved indretning af2.835 m stort dellejemål for Hennes & Mauritz, dels i stueetagen, dels på l. sal, samt til indretnng af Debenhams på i alt m2 i 2 etager. Klagen Klageren har primært gjort gældende, at den del af projektet, som ifølge klager består af én dagligvarebutik - et lavprisvarehus/hypermarked _ (Bilka/OneStop) på ca m2, en tøjbutik (Henne s & Mauritz) på ca m2 samt ét stormagasin (Magasin/ebenhams) på ca m2, ikke udgør et stormagasin, men består af 3 selvstændige butiksenheder, og således ikke er i overensstemmelse med lokalplan nr. 325, samt at det ligger uden for kommunens dispensationskompetence at dispensere dertil, i det det er i strid med planens principper.

4 - 4- Klagerens hovedsynspunkter vedrørende det ansøgtes modstrid med lokalplanen er: De ansøgte butikker udgør ikke et stormagasin eller en enhed overhovedet. Efter Naturklagenævnets afgørelse skal stormagasinet udgøre én butik. Dagligvarebutikken på m2 er m2 for stor, og udvalgsvarebutikken på m2 er i.500 m2 for stor i forhold til lokalplanens butiksstørrelser. Hvis der kan være mere end én butik i stormagasinet, er lokalplan nr. 325 ulovlig, og lokalplanbestemmelsen om, at højst 25 % af bruttoetagearealet må anvendes til dagligvarehandel, må på grund af placeringen logisk forstås som omhandlende stormagasinet. Derved må der maksimalt etableres en dagligvarebutik på m2. Hvis de tre butikker udgør et stormagasin, må denne butik ikke forhandle dagligvarer; da det af lokalplanens 3, stk. 2, 6. pkt. fremgår, at højst 25 % af bruttoetagearealet inklusive butikker, der både forhandler udvalgs- og dagligvarer, må anvendes til dagligvarehandel. Klageren har anført en række argumenter og beregninger til støte for ovennævnte synspunkter. Som begrundelse for, at der ikke er tale om ét butikslokale, har klageren for det første anført, at det såkaldte "stormagasin" ikke vile kune bygges alene. Det vile nemlig medføre, at Debenhams vile være i to etager, hvorimod etagen over OneStop vile være tom, og Hennes & Mauritz vile være frit svævende i l. sals højde. For det andet gennemskæres Debenhams og OneStop i stueplan samt Debenhars og H&M på 1. sal af fælles adgangsareal/flugtvej. For det tredje er der faste vægge mellem OneStop og Debenhams i stueplan og mellem Debenhams og H&M på 1. sal. Der er således ikke større sammenhæng mellem de tre butikker end mellem de øvrige butikker i butikscentret. Klager beskriver endvidere, hvilke karakteristika et stormagasin typisk har i forhold til andre butikstyper. Det fremgår heraf: Butikker som Obs og Bilka er hypermarkeder, medens Magasin, Salling og Illum er stormagasiner. Hypermarkeder ligger typisk uden for bymidterne. Stormagasiner i bymidten. Hypermarkeder er på én etage, stormagasiner i flere etager. Hypermarkeder har et bredt sortiment af dagligvarer, der er det centrale, medens udvalgsvarer er det centrale i et stormagasin, der endvidere har et væsentligt mindre udvalg afhusholdningsarikler, men et stort udvalg i specialiteter. En del stormagasiner sælger slet ikke fødevarer, ligesom omsætningen typisk udgør en mindre del af stormagasinets totalomsætning. Et hypermarked har én kasselinie, hvor alle varer betales samlet. Dog med mulighed for separat betaling afvarer fra betjente afdelinger: kiosk, bager, blomster, planter. Stormagasiner har kasseekspedition og betalingskrav i hver afdeling. I hypermarked anvendes kundevogn i hele butikken, i stormagasin kun i fødevareafdeling. Hypermarked har selvbetjening, stormagasiner personlig betjening.

5 - 5 - På baggrund af en vurdering af de anførte karakeristika og markedsføringsmaterialet finder klageren, at den planlagte butik - OneStop - på m2 er et hypermarkedjlavprisvarehus. Debenhams er et stormagasin. Klager gør gældende, at et stormagasin har en væsentlig mindre miljømæssig påvirkning end 3 butikker som de omhandlede. Der henvises til undersøgelser, der har opgjort den gennemsnitlige omsætning pr. m2 til kr. for Magasin, kr. for Hennes & Maurtz og kr. for Bilka. Et stormagasin på m2 vil fà en omsætnng på 575 mio. kr., medens de tre projekterede butikker vil fà en omsætning på ca. 950 mio. kr. Der henvises til, at Vestre Landsret i en dom af 22. juni 200 L om etablering af Bilka i Horsens har lagt vægt på, at et lavprisvarehus har en ganske anden karaker end et butikscenter med et varehus og en række specialbutiker. Klageren finder, at der er væsentlge lighedspunter mellem de to sager. Det gøres endvidere gældende, at det nu påtænkte projekt stort set er identisk med det projekt, der var indeholdt i det oprindelige lokalplanorslag, der blev stoppet af miljøministerens indsigelse, o~ som indeholdt to store udvalgsvarebutikker og et hypermarked på m. Til gengæld for fjernelse af de pågældende store butikker blev der i den ændrede lokalplan mulighed for at etablere et stormagasin på m2. Det foreliggende projekt opererer imidlertid fortsat med to store ùdvalgsvarebutikker og ét hypermarked. Det er alene stormagasiner på m2, der lovligt vil kune etableres. Klager har foretaget følgende udregning af dagligvarearealet i centret: Da det samlede butikscenter er på m2 ( ) må der højst etableres m2 dagligvarebutikker. Stormagasinet på m2 er således umiddelbar m2 for stort. Et stormagasin, der forhandler dagligvarer på m2 vil imidlertid medføre, at det samlede butikscenter bliver på m2. Da 25 % heraf er m2, må der enten ikke sælges dagligvarer i stormagasinet, eller også må stormagasinet maksimalt være på m2, hvilket giver en samlet centerstørrelse på m2, hvoraf 25 % udgør m2. Udtalelse fra Miljøministeriet, Landsplanafdelingen Landsplanafdelingen under Miljøministeriet har den 7. oktober 2002 bl.a. oplyst: "Ifølge ophævelsesskrivelsen kan der i Ørestad City placeres m2 detailhandel plus et stormagasin på m2, i alt m2. Begrebet stormagasin er ikke defineret i lovgivningen, men ministeriet er i op-. hævelsen gået ud fra den gængse opfattelse af et stormagasin som en større butik karakteriseret ved en overvejende andel afudvalgsvarer og et bredt sortiment afudvalgsvarer samt af et mindre dagligvareareal - jævnfør dagligvarearealerne i Ilum og Magasin. Et stormagasin er efter ministeriets opfattelse én butik, selvom den kan bestå af flere økonomiske enheder, og selvom man kan betale varer flere steder. Det er efter ministeriets vurdering afgørende, at der er tale om en

6 - 6 - samenhængende butik uden skillevægge eller lignende mellem de enkelte dele af butikken. Et stormagasin kan være i flere etager. Det må endvidere være en forudsætning, at stormagasinet - som Ilum og Magasin - kan åbnes og lukkes som en enhed." Det bemærkes, at bestemmelsen i kommuneplanen og lokalplanen om, at 25 % af etagearealet kan anvendes til dagligvarehandel ikke indgår i ophævelsesskrvelsen, men er en bestemmelse, som Københavns Kommune har formuleret. Det anføres, at det medsendte kortbilag angiver en placering af en food/nonfood enhed i centrets stueetage (A). En udvalgsvareenhed er vist placeret i tilslutning hertil på den modsatte side af en flugtej/et fællesareal, idet denne enhed også udgør et tilsvarende areal på centerets l. og 2. sal (B). En tredje udvalgsenhed (C) er vist placeret på 1. sal, adskilt fra enhederne (A) og (B) af en flugtejlet fællesareal. Hertil bemærkes: "Det er Landsplanafdelingens opfattelse, at der byggeteknisk vil være forskellige muligheder for at om disponere beliggenheden af butiksenhederne A, B og C på en måde, således at de enkelte dele står i umiddelbar forbindelse med hinanden, og således at det vil være muligt at foretage en samlet åbning og lukning af enhederne svarende til praksis i et stormagasin. Det forudsættes, at brandtekniske overvejelser indgår i overvejelserne. Landsplanafdelingen finder således, at bygningsanlægget rummer mulighed for at placere m2 etageareal på en sådan måde, at arealerne samlet vil kunne udgøre et stormagasin." Projektselskabets notat om Fields Københavns Kommune har i en kommenta til klagen henvist til et af Projektselskabet, der projekterer Fields stormagasin, udarbejdet notat samt et designkoncept. Med henvisning til byggetiladelsen bemærkes, at stormagasinet er defineret som en identificerbar enhed på maksimalt m2, der designmæssigt adskiler sig fra det øvrige center. Det samlede maksimale areal til dagligvarehandel må udgøre 25 % af det samlede bruttoareal til butiksformål i lokalplanområdet, eller m2. Det forventes, at mindre end 25 % af stormagasinets areal vil blive benytet til dagligvarehandel. Stormagasinet vil blive matrikuleret som en separat samlet ejerlejlighed. Stormagasindelen har en anden udforming end den øvrige del af centret, bl.a. ved klar identificerbar indgangspari samt niveauforskel. Stormagasinet vil bestå af Debenhams på ca m2 i to etager. OneStop på ca m2 og Hennes og Mauritz på ca m2 samt en række øvrige arealer, herunder hovedfærdselsåre/flugtej mellem Debenhams og OneStop i stueetagen.

7 - 7 - Det forventes, at der i OneStop vil være både kasselinie og betalingsmulighed ved shops in shops, mens såvel Debenhams som H&M opererer med decentrale kassefuntioner, Stormagasinet er sikret samenhæng ved rulletrappe fra hovedfærdselsåre direkte ind i H&M. Der vil som i andre stormagasiner være én hovedindgang samt en række sekundære indgange. Stormagasinet vil kunne åbnes og lukes som en enhed, men som i praksis andre stormagasiner, fx Magasin og Sallng, vil dele givet åbne før andre og/eller lukke senere end de øvrige butikker. Der kan etableres en lukeordning ved hovedindgangen. Udlejeren fastlægger centrets åbningstider. Lejere skal holde åbent inden for minimumsåbningstider for hele centret. Udvidede åbningstider skal holdes inden for det tidsru, hvor centret er åbent for publikum. Centrets åbningstid er Udvalgsbutikkernes minimumsåbningstider er følgende: Mandag til fredag: kl Lørdag: kl Søndag: jf. lov om butikstid 2. Det oplyses til samenligning med andre stormagasiner, at dagligvareenheden i Sallng i Århus - Sallng Super - hver dag åbner kl. 9.00, medens den resterende del af stormagasinet åbner kl I Magasin i København er kiosk mv. i underetagen åben fra kl I Rødovre Storcenter luker centeret kl om lørdagen, medens Magasin luker kl I City 2 lukker de fleste butikker kl om fredagen og kl om lørdagen, mens bl.a. Magasin lukker kl om fredagen og kl om lørdagen. I Kolding Storcenter lukker centret kl om lørdagen, Magasin kl øvrige oplysninger om butiksdelene i stormagasinet Dee er til sagen fra såvel ansøger som klager fremsendt en række forskellge oplysninger om Fields, stormagasinet og de enkelte butiksdele i stormagasinet, i form af annoncer, arikler, planer og beskrvende pjecer. Betegnelserne for enhederne er vekslende. Af en afbeskrvelseme af butikscenteret, udarbejdet af Fields, fremgår bl.a. om de tre centrale butiksenheder: "Det engelske stormagasin Debenhams bliver den ene nyhed - og en stor gevinst for Fields. Det unikke ved Debenhams - og det der adskiler det fra andre stormagasiner er, at Debenhams gennem årene har formået at udvikle og profilere en bred vifte af deres egne brands skabt af anerkendte designere. Dertil kommer en lang række specialafdelinger, som i stil og mangfoldighed altid er en fornøjelse i engelske stormagasiner. En anden markant profil på plan L er et nyudviklet dansk koncept: OneStop. Det er et m stort moderne varehus? skabt af Dansk Supermarked speci-

8 - 8 - elt til Fields. Her præsenteres Skandinaviens største og mest imponerende udvalg af friske fødevarer. Selve forarbejdningen af råvarerne indgår som en integreret del af salgsarealet.... Men OneStop er andet og mere end fødevarer. Et rigt varieret udvalg af specialafdelinger inden for tekstil, elektronik, personlig pleje, sport, bøger og blomster m.m. er med til at udfolde OneStops totalkoncept..." Endvidere fremgår, at: "svenske Hennes & Maurtz med i alt m2 åbner sin hidtil største butik i Danark. Det bliver ikke blot én blandt flere afhennes & Mauritz - det bliver den ypperste. Både hvad angår vareudvalg og hele iscenesættelsen af tøj og tilbehør til børn og unge, kvinder og mænd." Københavns Kommunes bemærknnger til klagen Kommunen er som udgangspunt enig med Miljøministeriet, Landsplanafdelingens opfattelse af, hvad der karakteriserer et stormagasin. Det bemærkes dog, at nogle af de nævnte karaktenstika ikke kan reguleres via planlovgivningen, det gælder således fx brandmæssige forhold, åbningstider og betalingsmåder. Den overordnede disponering er baseretpå en samlet brandteknisk vurdering, der bl.a. forudsætter, at der etableres flugteje gennem stormagasinet fra det øvrige center og brandisoleres mellem de enkelte butikker. Opsætning af skillevægge mellem enhederne og etablering af flugteje er betinget afbrandteknske forhold og bør ikke have selvstændig betydning for vurderingen af, om der er tale om en samenhæng mellem de enkelte enheder i et stormagasin. ;' Kommunen har lagt vægt på, at forretningerne i stormagasinet har indbyrdes sammenhæng og designmæssigt adskiller sig fra det øvrige center og fremstå som en identificerbar enhed. Der henvises herved til projektselskabets oplysninger om rulletrapper, muligheder for at åbne og lukke som en enhed, åbningstider og betalingsmuligheder, samt at stormagasinet udgør én ejerlejlighed. Det bemærkes, at planbestemmelserne om højst 25 % dagligvareareal gælder for det samlede butiksareal i centeret, d.v.s. af m2. Projektselskabet har oplyst, at mindre end 25 % af stormagasinets areal vil blive benytet til dagligvarehandel. Kommunen finder, at dette vil betyde en mindre del af det samlede areal, som nævnt i Miljøministeriets udtalelse. Kommunen henviser herved til en af Institut for Center-Planlægning i 1999 udarbejdet analyse af detailhandlen i Københavns Kommune. Det fremgår heraf, at dagligvarer ruer mere end egentlige fødevarer, bl.a. parfueri- og materialistvarer, som typisk er varegrupper, der optager større arealer i andre stormagasiner. Til klagepunktet vedrørende identiteten mellem det oprindelige lokalplansforslag og den planlagte indretning bemærkes, at det endelige plangrudlag indeholder mulighed for et butikscenter, der er m2 mindre og med en anden butikssammensætning end det oprindelige, særligt hvad angår den maksimale butiksstørrelse. Da kommunen finder, at det stormagasin, der er under projektering, er i overensstemmelse med lokalplanen, er dispensationsbetragtingen ikke relevant.

9 - 9- Om begrebet "butik" som et bygningsmæssigt afgrænset butiksrum anføres, at det konket af brandmæssige årsager er vurderet nødvendigt med en vis adskillelse af de enkelte enheder - et hensyn, ministeriet i sin vejledende udtalelse forudsætter kan indgå i den samlede disponering. Forholdet kan teknsk løses, men kommunen finder ikke, at det alene betinget af brandmæssige årsager vil være relevant at forlange foranstaltninger gennemført i den konkete sag, der vedrører forholdet til planlovgivningen. Kommunen konkuderer, at der er vist en sådan sammenhæng mellem de enkelte enheder, at de tilsammen udgør et stormagasin. Kommunen fastholder, at den planlagte etablering af stormagasinet med den viste udforming har hjemmel i lokalplan nr Supplerende bemærkninger Klageren har kommenteret Landsplanafdelingens og Københavns Kommunes udtalelser. Klageren fastholder, at projektet ikke er et stormagasin og er i strid med miljøministerens tilbagekaldelse af indsigelsen mod planlægningen samt offentlighedens forventninger. Det er således klagerens opfattelse, at begrebet stormagasin må fortolkes indskrænkende under hensyn til baggrnden for be-. stemmelserne - navnlig begrudelsen om at Daells varehus blev nedlagt - samt på grund af de forskellge miljømæssige påvirkninger af henholdsvis et hypermarked og et stormagasin. Klageren er enig med Landsplanafdelingen i, at et stormagasin skal være én samenhængende butiksenhed med et "mindre" dagligareal, der kan åbne og lukke som en enhed, og at projektet - som oprindeligt planlagt - ikke opfylder disse krav. Klageren finder dog, at andre momenter endvidere skal tilægges vægt. Om henvisningen til andre stormagasiner bemærkes, at de enkelte enheder ikke fremtræder som selvstændige butikker, ligesom stormagasinerne markedsføres som en enhed. I den forbindelse bemærkes, at FieIds ikke engang har gjort sig den ulejlighed at opfinde et navn til det såkaldte stormagasin. Der vedlægges anoncemateriale, hvoraf bl.a. fremgår, at OneStop omtales som et nyt spændende varehus. I materiale fra en konference har OneStop præsenteret sig som "Ike et Sallng - Ikke et stormagasin - Ikke en Bilka". Klager udtrykker forundring over, at de butikker, der kommer til at ligge direkte oven på OneStop, ikke også er en del af stormagasinet. Om arealet til dagligvarer (eksklusiv parmeriafdeling) oplyses, at det i Magasin og Ilum i København er på ca m2. Arealet i OneStop bliver det firedobbelte. Da kommunen oplyser, at 25 % dagligvareareal skal beregnes af det samlede, kan stormagasinet kun blive på m2, og der må slet ikke forhandles dagligvarer i de øviige butikker i Fields. Klageren konstaterer, at de tre butikker tilsyneladende ikke intenderer at have fælles åbningstider, fælles markedsføring, administration etc., som kune understøtte påstaden om, at der er tale om én butik. Klageren har fremsendt supplerende materiale i form af en pjece vedrørende OneStop, der i pjecen omtales som et nyt varen.us-koncept for dagligvarer, samt en pjece for Debenhams, der betegnes som et stormagasin.

10 - 10- Københavns Kommune er ikke enig med klagerne i, at stormagasinet er en "dagligvarebutik", blot fordi der også forhandles dagligvarer. I butikker, der både forhandler daglig- og udvalgsvarer, opgøres dagligvarearealerne for sig og indgår i den samlede rame for bruttoareal til dagligvarehandel på i alt m2 i centret. Kommunen mener ike - under hensyn til det af kommunen i udtalelse af 6. januar 2003 anføre brede dagligvarebegreb - at anvendelsen af størrelsesordenen 25 % af et samlet areal i stormagasinet til dagligvarer er i modstrid med de af landsplanafdelingen opstilede karakteristika. Opmærksomheden henledes på, at en del af arealet skal benyttes til forarbejdning af de fødevarer, der skal sælges som en del af dagligvareudbuddet. Kommunen bemærker, at det af klager fremsendte materiale ikke er udarbejdet til brug for markedsføring, men til brug for en præsentation af centret over for lejere, eksisterende og potentielle, primært vedrørende den del, der ikke udgøres at stormagasinet. Klageren har bemærket, at der ikke i planloven er hjemmel til at opstile delgrænser for størrelsen af forskellge arealer inde i en butik. En butik er enten en dagligvarebutik eller en udvalgsvarebutik, og såfremt der sælges dagligvarerj er hele butikken at betragte som en dagligvarebutik, selvom der også sælges udvalgsvarer. Det følger af fast praksis, og idet den sædvanlige maksimale størrelse for dagligvarebutikker er den dobbelte af den maksimale størrelse for udvalgsvarebutikker. Københavns Kommune har til ovennævnte oplyst, at metoden med at opdele en butik, hvorfra der sælges både dagligvarer og udvalgsvarer, i arealer for hver af de to varegrupper, i hvert fald er anvendt af alle 5 regionplanyndigheder i Hovedstadsområdet ved Institut for Center-Planlægnings opgørelse af eksisterende butiksarealer som basis for den vedtagne detailhandelsplanlægnig. Naturklagenævnets afgørelse I sagens afgørelse har deltaget alle Naturklagenævnets L O medlemmer: Lars. Busck (formand), Ole Pilgaad Andersen, Marie-Louise Andreasen, Peter Chrstensen, Leif Herman, Mogens Mikkelsen, Jens Steffensen, Anders Stenild, Poul Søgaad og Jens Vibjerg. Natuklagenævnet skal udtale: Efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan der klages til Naturklagenævnet over retlige spørgsmål i forbindelse med kommunalbestyrelsers afgørelser efter loven. Det er i denne sag et retligt spørgsmål, om det foreliggende projekt er i overensstemmelse med bestemmelsen i lokalplan nr. 325 om etablering af et stormagasin. Københavns Kommune har vurderet, at en "OneStop" butik på ca m2, en Hennes & Mauritz butik på ca m2 og en Debenhams butik på ca m2, samt en række mindre forretninger tilsammen kan udgøre et storma": gasin. Kommunen har ved vurderingen lagt til grnd, at indtil 25 % af arealet i et stormagasin kan anvendes til dagligvarer, at arealet for dagligvarer og udvalgsvarer kan' opgøres særskilt for den enkelte "butiksdel", og at det tiladte stormagasin fremtræder som en enhed, idet der navnlig er fælles indgang og mulighed for at åbne og luke som en enhed.

11 Lokalplanen indeholder ingen definition af, hvad der i lokalplanen skal forstå ved et stormagasin. Planoven indeholder heller ingen definition af de forskellige betegnelser for detailhandelsbutikker mv., heruder begrebet stormagasin. Der sondres i den fysiske planlægning mellem planlægning for dagligvare- og udvalgsvarebutikker, der er de eneste former for butikker, der er omtalt i planloven. Begrudelsen for sondringen er primært, at de pågældende butikstyer har forskellge konsekvenser. De kræver således fx forskellge oplande, og kravene til trafiktilgængelighed er forskellge. Efter planlovens 6, stk. 8, og 11, stk. 8, skal såvel regionplanen som kommuneplanen indeholde oplysning om de særlige planlægnngsmæssige begrudelser for butiksstørrelser over m2 for dagligvarebutikker 0l, m2 (på tidspunktet for omhandlede lokalplans udarbejdelse dog m ) for udvalgsvarebutikker. Grænsen på m2 for dagligvarebutikker skyldes, at det er normalt, at dagligvarebutikker/butiksafdelinger med. fuldt fødevaresortiment har denne størrelse. Af Naturklagenævnets afgørelse af 14. februar ~001 om Københavns Kommunes detailhandelsplanlægning, hvori indgår en klage over muligheden for at etablere et stormagasin i Ørestaden, fremgår bl.a.: "Klagerne har anført, at planbestemmelserne om etablering al et stormagasin indebærer en omgåelse al detailhandelsreglerne. Hertil bemærkes, at et stormagasin ikke betyder andet end handel med dagligvarer og udvalgs varer, som er nævnt i detailhandelsbestemmelserne. Et stormagasin er en "butik", hvor der normalt både sælges detail- (skal være daglig-) og udvalgsvarer. Forretningstypen er nærmere karakteriseret ved en overvejende andel al udvalgsvarer. Der er et bredt sortiment af udvalgsvarer. Det forhold, at begrebet stormagasin ikke er defineret i planloven, kan på den baggrund ikke medføre, at planbestemmelser om stormagasiner ikke skulle være gyldige, hvis lovens krav i øvrigt er opfyldt. " Naturklagenævnets "definition" af et stormagasin blev ikke anfægtet i østre Landsrets dom af 25. april Planloven bestemmer i L 5, stk. 8, at der i en lokalplan, der åbner mulighed for etablering af butikker, skal være bestemmelser om det maksimale bruttoetageareal for de enkelte butikker og det samlede bruttoetageareal, der kan anvendes til butiksformål. Planloven indeholder derimod ikke krav om, at den totale størrelse af henholdsvis dagligvarearealer og udvalgsvarearealer for den enkelte butik skal angives. Kravet om oplysning afbutiksstørrelser sigter således til den enkelte butik. I den forbindelse skal et stormagasin anses som en butik. Sondringen mellem dagligvarer og udvalgsvarer har herved alene betydning for så vidt angår vurderingen af, om dagligvareandelen er større end hvad der kan accepteres i et stormagasin. Lokalplanens bestemmelse om, at maksimalt 25 % af arealet må være dagligvareareal, gælder efter planens ordlyd for centret som helhed, jf. også kommunens udtalelse. Bygherrens oplysning om, at maksimalt 25 % af stormagasinet

12 - 12- skal anvendes til dagligvarehandel, lægges til grd ved Naturklagenævnets vurdering, ligesom kommunens vudering er baseret på denne oplysning. Det planlagte stormagasin afviger i væsentlig grad fra de (tidligere) kendte stormagasiner: Ilum, Magasin, Sallng og Daells Varehus. BL.a. er/var der formentlg ikke en dagligvare handel, der nærmer sig 25 % i de pågældende stormagasiner. Flere traditionelle stormagasiner bl.a. i København er gennem de seneste årtier blevet lukket. Ingen nye er Naturklagenævnet bekendt blevet oprettet. De tilbageværende omfatter en række butikker, delvis tilhørende forskellige ejere eller lejere. Der er betydelige varationer òg sker løbende forandringer i de eksisterende stormagasiners tilrettelæggelse af driften. Et flertal på 6 af nævnets medlemmer udtaler herefter: De krav, der må være helt eller delvist opfyldt, for at der kan foreligge et stormagasin, jf Naturklagenævnets afgørelse af 14. februar 200 L og Landsplanafdelingens udtalelse, er, at der skal foreligge: en større butik, med overvejende andel udvalgsvarer og et bredt sortiment heraf, en sammenhængende butiksenhed uden skilevægge mellem de enkelte dele af butikken, som fremtræder designmæssigt som en identificerbar enhed, og som kan åbnes og lukkes som en enhed. Det fremgår af planloven, at den største planægnngsmæssige interesse er knytet til butiksarealernes størrelse og fordelingen mellem dagligvarer og udvalgsvarer. Det ses ikke at have større betydning, hvorledes varerne herudover er fordelt i butikkerne. Da det må lægges til grund, at det ikke er en realistisk mulighed, og at det heller ikke var det på tidspunet for lokalplanens vedtagelse, at der etableres et stormagasin i traditionel forstand, må det accepteres, at begrebet anvendes med en ændret betydning, bl.a. med hensyn til dagligvarers andel af omsætningen. Den omhandlede lokalplansbestemmelse må herefter anses for opfyldt ved etablering af en butiksform, som adskiler sig fra ( sædvanlige) dagligvare- og udvalgsvarebutikker, og som alene i centrale, planægningsmæssigt relevante henseender svarer til et traditionelt stormagasin. Københavns Kommunes opfattelse af, at en dagligvareandel på indtil 25 % kan accepteres i et stormagasin, kan tiltrædes. Det er herved indgået i vurderingen, at begrebet dagligvarer er undergået en forandring i forhold til tidligere opfattelse, således at flere varegrupper i dag anses som dagligvarer. På baggrud af oplysningerne om projektets indhold finder flertallet, at kravet om bredde i sortimentet af udvalgsvarer er opfyldt. Flertallet er endvidere enig med Københavns Kommune i, at projektet, som det, nu foreligger, i sin arkitektoniske fremtræden kan opfattes som én butik. Kravet om mulighed for at åbne og luke stormagasinet som en enhed, der er et I

13 centralt punkt i definitionen af én butik, er opfyldt. Ligeledes gælder, at de enkelte butiksdele stort set er i indbyrdes samenhæng og fremtræder som en identificerbar enhed. På baggrund af en samlet betragting af det foreliggende projekt, finder flertallet, at det ansøgte kan realiseres inden for lokalplan 325. Mindretallet (Mare-Louise Andreasen, Leif Herman, Mogens Mikkelsen og Jens Steffensen) finder, at det foreliggende projekt rummer så store afvigelser fra, hvad der kan betegnes som et stormagasin, at det ikke kan etableres i medfør af bestemmelsen om et stormagasin på m2 i lokalplan 325. Mindretallet finder således ligesom klageren, at projektet fremtræder som større selvstændige butikker, der ikke i væsentlig grad adskiller sig fra de øvrige butikker i centret. Mindretallet finder endvidere, at det er et væsentlgt element i stormagasinbegrebet, at de enkelte butiksdele markedsføres som en helhed. I overensstemmelse med flertallets stemmeafgivning går Naturklagenævnets afgørelse herefter ud på, at klageren ikke kan gives medhold i, at de af Københavns Kommune meddelte tiladelser er i stnd med lokalplan 325. Københavns Kommune påser som tilsynsmyndighed, at forudsætningerne for afgørelsen, navnlig om fordelingen mellem dagligvarer og udvalgsvarer samt opretholdelsen af stormagasinet som en enhed, overholdes." Tilvejebringelse af plangrundlaget Af forslag til tilæg til Københavns Kommuneplan 1997 for regulering af detailhandelen i hele kommunen fra 1999 fremgik, at der kune opføres et regionalt butikscenter i et afgrænset område i Ørestad City. Der fremgik nærmere herom blandt andet: "Det samlede bruttoareal til butiksformål må ikke overstige m2. Højst 25 % af bruttoareal et ind. den del af butikker, der både forhandler udvalgs- og dagligvarer, må anvendes til dagligvarehandel. Der må etableres 1 dagligvarebutik/ypermarked med et bruttoareal på maksimalt m2." Af det tilhørende lokalplanforslag 3, stk. 2, fremgik tilsvarende blandt andet: "Inden for område I skal der etableres et detailhandelscenter med et bruttoetageareal for butikkerne på m2,jf. tegning Højst 25 pct. at bruttoetagearealet inklusive butikker, der både forhandler udvalgs- og dagligvarer, må anvendes til dagligvarehandel. Der må indrettes én dagligvarebutik/ypermarked med et bruttoetageareal på maksimalt m2. Der kan etableres op til 12 udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal m2, herafto butikker med et bruttoetageareal over m2, dog maksimalt m2. De øvige butikker til udvalgs- og dagligvarer må maksimalt have et bruttoetageareal på m2". over

14 Med brev af28. februar 2000 fremsatte Miljø- og Energiministeriet, Landsplanafdelingen, indsigelse mod forslaget til tilæg til kommuneplan og anførte blandt andet følgende: "Der gøres indsigelse mod de foreslåede maksimale butiks størrelser, der overstiger m2 bruttoetageareal for dagligvarebutikker og m2 bruttoetageareal for udvalgsvarebutiker, idet forslagene ikke er i overensstemmelse med kravet om særlige planlægningsmæssige begrundelser, jf. planlovens 6, stk. 9, nr. 7." Der indledtes herefter forhandlinger mellem ministeriet og de fem regionplanenheder i hovedstadsområdet. Det fremgår af sagens oplysninger, at miljøministeren i den forbindelse accepterede et butikscenter i Ørestad City på m2 samt en udflytning til Ørestad City Center af det ene af Citys tre stormagasiner på m2, idet det tidligere Daells Varehus nedlagdes. Miljø- og Energiministeriet, Landsplanafdelingen, meddelte herefter den 9. juni 2000 Københavns Kommune, at den statslige indsigelse kunne betragtes som ophævet, såfremt Borgerrepræsentationen vedtog planforslagene endeligt på et nærmere bestemt grundlag. Herom anførtes blandt andet: "Maksimale butiksstørrelser: De i forslaget indeholdte retnngslinjer om maksimale butiksstørrelser, der fastsætter maksimale butiksstørrelser mindre end eller op til lovens grænser for maksimale butiksstørrelser, tiltrædes. Lovens hovedregel for maksimale butiksstørrelser på m2 bruttoetageareal for dagligvarebutikker og m2 bruttoetageareal for udvalgsvarebutikker fastholdes der ud over for hele kommunen. Det kan dog anses at være en særlig planlægningsmæssig begrundelse, at der i konkete, afgrænsede, centralt placerede områder kan gives mulighed for konkete antal udvalgsvarebutikker på op til m2 i City/Ørestad City Center. (...). Samenhængende hermed kan det betragtes som en særlig planlægningsmæssig begrundelse, at et stormagasin på m2 bruttoetageareal - et af de nuværende 3 stormagasiner i Københavns City - nedlægges og således giver baggrd for at hovedstadens 3. stormagasin kan etableres i Ørestad City Center med en størrelse på m2 bruttoetageareal, med en udvidelsesmulighed på m2. (...)" Den 15. juni 2000 vedtoges i overensstemmelse hermed tillæg nr. 13 (detailhandelsplanlægningen i Københavns Kommune) og nr. 14 (ændring i

15 ramebestemmelserne for Ørestaden) til Københavns Kommuneplan 1997 om detailhandelen i Københavns Kommune samt lokalplan nr. 325 vedrørende etablering af et butikscenter i Ørestaden. Syn og skøn Der har under sagen været afholdt syn og skøn med lektor Mogens Bjerre som skønsmand. Skønsmanden har afgivet erklæring den 16. september 2009, hvoraf fremgår blandt andet: "(... ) 4. Besvarelse af spørgsmålene i syns- og skønstemaet Besvarelsen er i det følgende opdelt i to - dels en gængs opfattelse, her forstået som lægmands opfattelse og dels en fagspecifik opfattelse.. Dette gælder for besvarelsen af opfattelsen af stormagasin - se 4.1 og 4.2, om "projektet" kunne betegnes som et stormagasin - se 4.3 og 4.4, samt om der er afvigelser mellem et stormagasins karakteristika og "projektet" - se 4.5 og 4.6. For så vidt angår spørgsmålet om "Projektet", er der taget udgangspunkt i bilag 20, 21, 22, 23 og 24, hvor projektet omfatter Bilka OneStop, Debenhams og Hennes & Mauritz. Dette uanset, at der senere tales om yderligere fem butikker - Bik Bok, Toys'R'Us, Samsøe & Samsøe, Ilse Jacobsen-Hornbæk og Natuzzi - se bilag 54 (uden butiksnavne) og bilag 71 (med butiksnavne). 4.1 Lægmands opfattelse af et stormagasin Gængs opfattelse - altså lægmands opfattelse - baserer sig på offentlgt tilgængelige publikationer, der har beskæftiget sig med detailhandel, med henblik Rå at kune videregive konkusioner til en bred kreds af modtagere. I disse publikationer er definitionen af hvad et stormagasin er - eller ikke ermeget sporadisk og typisk ganske kort (hvis der overhovedet er en definition). Butiksstrukturkommissionen definerede i 1998 stormagasiner som: "Butikker med meget bredt varesortiment, primært inden for udvalgsvarer, men oftest med en mindre fødevareafdeling" og som eksempler anføres: "Magasin, Ilum og Sallng". Det er bemærkelsesværdigt, at Daells Varehus ikke nævnes. Den gængse opfattelse vil oftest blive udtrykt vha. eksempler, frem for en egentlig definition. Same sted defineres varehuse som: "Butikker med meget bredt varesortiment, både inden for fødevarer og non-food varer, med betjente afdelinger", og som eksempler nævnes: "Kvickly, Føtex, Bilka og OBS!". Endvidere - same sted - defineres lavprisvarehus som: "Butikker med meget bredt vare sortiment, både inden for fødevarer og non-food varer. Primært discount", og der nævnes ingen eksempler. Som det fremgår af ovennævnte - meget brede - "definitioner" - vil der nemt kune opstå overlap mellem de forskellge typer.

16 Fagspecifk opfattelse af et stormagasin Den fagspecifikke opfattelse - en formel definition - fremgår nedenfor, dog med vægt på de karakeristika, der kan bruges til - uddybende - at beskrive hvad et stormagasin er. Begrebet stormagasin er ikke statisk, idet butikstyen har udviklet sig siden de første stormagasiner åbnede i 1850'erne. Metoden har baseret sig på flere kilder og tilgange: ww.søgnng med søgeordene - stormagasin, varehus, deparment store, Arbejderbevægelsens erhvervsråd har udgivet skrfter om detailhandel Gennemtrawlet lærebøger om retailng og søgt efter definitioner Miljø ministeriets publikationer Butiksstruktur kommissionens rapporter Interviews med dels detailhandelsforskere og dels med detailhandelsoperatører Nedenfor er der redegjort for den historiske udvikling for butikstypen, de forskellge typer af stormagasiner (heruder overlap til andre butikstyper), samt endelig en definition og opsamling af karakeristika til beskrvelse af et stormagasin. (...) De forskellge typer stormagasiner Teoretisk - og dermed fagspecifikt, arbejdes der med fire typer stormagasiner. Begrebsapparateti anvendes i øvrigt ligeledes om andre typer detailhandel. Der skelnes mellem fire arketyper, der alle har været at finde i dansk detailhandel. Defender - konservativ, fà ændringer over tid, fokus på lav pris - Daells Varehus - denne type blev indhentet af varehusene/lavprisvarehusene Bilka og OBS! (hvad angår deres udvalg af tekstil og non-food) Prospector - konstat udviklende, mange ændringer over tid - Ilum - bærer i dag betegnelsen "livsstilhus". Er i dag det moderne stormagasin, der er tro mod de oprindelige ideer om at være et forbrugstempel med stor vægt på mærkevarer og spændende udvalg. Sallng hører også til her, dog også med klare træk af næste type, og er således en blanding af disse to Analyzer - kombination af de to førstnævnte, det fornuftige og afventende alternativ med mange varer til gode priser. Magasin du Nord - har prøvet mange ting undervejs, og har gang på gang tret enten lavpris vejen eller udviklingsvejen. Har prøvet med overvægt af egne mærker, overvægt af mærkevarer, og har løbende fudet tibage til en "second mover" strategi Reactor - kigger udelukkende på de andre og forsøger sig med at kopiere, det der virker for de andre - Anva, Schou-Epa - kunne ikke genopfinde sig selv i en branche der undergik meget store omvæltninger og fik nye konkurrenter En bred beskrivelse på tværs af disse fire typer bliver ikke specielt entydig, men vil dog være fokuseret på en stor butik (mere end kvm), der har et stort sortiment indenfor en række varekategorier, men med hovedvægten på tekstil og boligindretning. I det følgende afsnit er de opstilede karakteristika fastlagt med udgangspunkt i hhv. Prospector og Analyzer.

17 Stormagasinet har således foretaget en konceptmæssig udvikling i hvilken de enkelte afdelinger skal sammensættes så det samlede udbud kan fungere som en destination når forbrugerne skal vælge hvor indkøbsturen skal gå hen. Definition og karakteristikaii I den fagspecifikke opfattelse af et stormagasin, vil et stormagasin være en stor butik der: Der arealmæssigt er større end kvm. Med en central beliggenhed i by-midter og ud til gågader, enkelte gange som en del af et center et center (fx Magasin i Kolding og Rødovre) Ofte én stor selvstændig bygning (en hel karré), eller som en væsentlg del af en karé - som grndregel i flere etager Typisk med en række indgange til butikken - dels i hjørner og dels i facader, eventuelt i flere etager Mange displays og udstilinger, samt en indretning, der i stil minder om specialvarebutikker (udvalgsvarer ) Uhindret adgang fra afdeling til afdeling dvs. den enkelte afdeling har ikke en indgang og en udgang) - uden andre skilevægge, end de, der bygningsmæssigt er nødvendige Et samlet anlæg til forhindring af butikstyveri (standere ved ind-/udgange) Branding af butikken som ét selvstændigt brand (et overordnet brand for hele butikken), og markedsføres under et navn - såvel med egne mærker som med allerede etablerede mærker - ofte som "stormagasinet XX" - dog ikke generisk Kan være opdelt i selvstændige økonomiske enheder, der markedsføres som fx Irma i Ilum m.fl. Mange mindre enheder/afdelinger - hvis afdelingerne opereres økonomisk uafh~ngigt, vil fødevareafdelingen være den største Højt service niveau, dvs. med fleksibiltet i service afhængig af kunden, ofte med loyalitetskortprogrammer og "medlemsarangementer" etc. Betaling finder sted i de enkelte afdelinger (kasse-øer) og inden afdelingen forlades - der er ikke "udgangskasser" fra butikken som helhed Ofte egne betalingslkeditkort ordninger Gennemsnitlig omsætning per kvadratmeter overstiger ikke DKK Betydelig bredde og dybde i sortiment - samt fagligt kvalificerede (fagligt uddanede i den/de specifikke varegrppe(r) medarbejdere), dvs. langt de fleste kategorier et bemandet i butikkens åbningstid Typisk er sortimentet domineret af forskellige mærkevarer, og sjældeiit lavpris varer (bemærk at udgangspunket for listen er hhv. Prospector og Analyzer) Sortimentet domineres typisk af beklædningstekstiler og. boligindretning/isenkam, dog er der typisk også fyldige sortimenter i kosmetik, legetøj, sko, bøger, smykker, sportsudstyr, samt eventuelt møbler og elektronik Kundevogne bruges ikke Vil normalt føre mere end varenumre i sortimentet - alene i udvalgsvarekategorierne Udbuddet er ofte suppleret med en fødevareafdeling (der som oftest ikke er en del af et kædekoncept, der findes andre steder) - som dog ikke udgør en stor del afbutiksarealet. Fødevareafdelingen er ikke lagt an på at servicere børnefamiler, men singler og vil også fokusere på "up-market" segmentetmao. der er ikke her man lægger hovedparen af sit dagligvareforbrug

18 Udsalg forekommer typisk kun på de traditonelle tidspunkter Guli/august og januar), og har kun i begrænset omfang tilbud, der markedsføres én uge af gangen (typisk dog gældende for fødevareafdelingen) Bruger ofte flere 'etager med gode interne adgangsveje (elevatorer, rulletrapper, åbne trapper) - og ofte med et centralt åbent ru ned gennem etagerne Intern skiltning vil typisk være en blanding af referencer til kategorier (fx strømper) og mærkevareafdelingeriii Fungerer som "ankerbutik" i sig selv - dvs. kan selv tiltrække en tilstrækkelig kundestrøm, og er derfor attrakiv for en række andre butikker - typisk udvalgsvarebutikker Åbnes og lukkes typisk som én enhed, dog kan der være adgang direkte til fødevareafdeling, kiosk, brødudsalg, blomsterudsalg eller lign i yderkanterne af de generelle åbningstider Fælles administration fsv. angår markedsføring, personale og rekrttering, ITsystemer, logistik, indkøb m.fl. Med baggrd i ovenstående liste af karakeristika, og en samenligning mellem disse og de enkelte besigtigede butikker, kan følgende konkuderes: Magasin du Nord lever op til samtlige karakeristika - og vil blive betegnet som et klassisk stormagasin Salling lever op til langt de fleste karakteristika - og vil blive betegnet som et moderne stormagasin Ilum lever op til langt de fleste karakeristika - men har valgt at rede selv som en oplevelsesbutik Alle tre butikker vil dog i lægmandstermer være stormagasiner finere sig Daells Varehus kan også genfindes i en række karakteristika - dog vil det i lægmandstermer være et gammeldags stormagasin - men absolut et stormagasin Ilum står i dag således som en repræsentant for en stormagasin løsning, der opererer med mange koncessionerede enheder, og Ilum har i dag ikke mange kategorier i hvilke Ilums egne mærker dominerer. Butikken bruger da heller ikke betegnelsen stormagasin, men oplevelsesbutik. 4.3 Kan "Projektet" betegnes som et stormagasin - i lægmands termer Bilka OneStop, Debenhams og Hennes & Mauritz omfatter et hypermarked, en lile afdeling af det engelske stormagasinkoncept Debenhars (samenlignet med gennemsnitsstørrelsen i England) samt en stor tekstil butik. Bilka OneStop er beliggende i stueplan, Debenhams delvist i stueplan og på 1. sal, og Hennes & Mauritz er beliggende på 1. sal. Bilka OneStops facade har front mod Debenhams facade i stueplan, og Hennes & Mauritz har facade overfor Debenhams på 1. sal se fx bilag 66. Facaderne er klar adskilte. Lægmandsopfattelsen af et stormagasin er baseret på at forbrugeren går ind i én butik, og hermed bliver det afgørende, om forbrugerne opfatter de tre lejemål som én butik eller flere. Uanset lysportalerne, der refererer til "field's stormagasin" vil der ike være tale om hvilke butikker der er omfattet, idet hele

19 - 19- centeret hedder Fields. For lægmand vil der blot være tale om en bekræftelse på, at hanun er i storcenteret FIelds. Det antages derfor, at det i lægmands opfattelse vil være vanskeligt at skile projektet ud fra FieIds som helhed, da det er Fields, der er destinationen. 4.4 Kan "Projektet" betegnes som et stormagasin - i enfagspecifk opfattelse I den fagspecifikke opfattelse er de tre lejemål ikke et stormagasin - uanset hvilken type der refereres til. De tre butikker udgør ikke et samlet hele, hverken designmæssigt, driftsmæssigt eller markedsføringsmæssigt. Hertil kommer, at de tre butikker klar tihører forskellige branchekoder som anvendes af Danarks Statistik, hhv. hovedgruppen dagligvarer med undergruppen Varehuse (BiIka OneStop), og hovedgruppen beklædning med undergrpperne stormagasiner (Debenhams) og undergrppen herre- og dametøjsforretninger (Hennes & Mauritz). Endvidere bliver der i markedsføringsmaterialet fra Fields, helt korrekt, brugt betegnelsen "department store" og stormagasin om Debenhars - se fx bilag 40, 42, 43 samt "hypermarket" og "varehuskoncept "BiIka OneStop - se fx bilag 41,43 Forskellene mellem et stormagasin og "projektet" er beskrevet nærmere i afsnit 4.5 og specielt i afsnit Eventuelle afvigelser mellem "Projektet" og et stormagasins kendetegn - i lægmandsopfattelse Afvigelserne kan der argumenteres for, jvnf. ovenfor. Det er dog et spørgsmål, om lægmand skelner mellem varehus hypermarked, lavprisvarehus, storcenter, stormagasin m.fl., eller om fokus ligger på vareudvalg samt prislkvalitetskombination, der lever op til de forventninger, den enkelte forbruger har til sin indkøbstur. Der er dog næppe tvivl om, at forbrugerne godt kan se, at de ikke går ind i én butik, men et storcenter. Men samlet set, udgør et storcenter - for lægmandformentlig et moderne stormagasin, i den forstand, at her er et overvældende og tilfredsstilende udvalg af udvalgsvarer og dagligvarer. Storcenteret kan i øvrigt defineres relativt entydigt som: "... en samling af et stort antal specialbutikker og sædvanligvis også et eller flere supermarkeder under fælles tag. Foruden traditionelle detailbutikker er restauranter, baner og liberale erhverv som fx læger, tandlæger og revisorer, ofte repræsenteret. I modsætning til hvad der gælder for stormagasinet, er der tale om selvstændige forretninger, som dog arbejder samen i en centerforening med egen administration, der varetager fælles opgaver, heruder en koordineret salgsindsats for centeret som helhed. "iv 4.6 Eventuelle afigelser mellem "Projektet" og et stormagasins kendetegn - i en fagspecifk opfattelse

20 - 20- Den fagspecifikke opfattelse af eventuelle afvigelser mellem projektet og et moderne stormagasin baseres på nedenstående gennemgang af de karakeristika et stormagasin har. Skemaet indeholder således dels de enkelte karakteristika, en vurdering af om et moderne stormagasin lever op til disse, dernæst en vurdering af om projektet lever op til disse og endelig en uddybende kommentar vedr. eventuelle afvigelser. Karakteristika Klassisk Projektet Eventuel afvigelse stormal!asin Areal over L Altid opfyldt Opfyldt Ingen kvm Central beliggenhed Altid opfyldt Regionalt center Begrebet "central (bymidte) beliggenhed" har skiftet indhold Selvstændig Altid opfyldt Ikke opfyldt Kan ikke gøres til en bygning selvstændig bygning Mange indgange Altid opfyldt Delvist opfyldt Opfyldt for Debenhams og Hennes & Mauritz, men ikke Bilka OneStop Mange displays Altid opfyldt Delvist opfyldt Opfyldt i Debenhams og Hennes & Mauritz, men ikke opfyldt i Bilka OneStop Uhindret adgang fra Altid opfyldt Ikke opfyldt Skilevægge forhindrer afdeling til afdeling dette Tyverialaranæg Altid opfyldt Delvist opfyldt Anlæg er opstilet ved ved ind-/udgange ind-/udgange for hver butik i projektet Branding som én Altid opfyldt Ikke opfyldt Stormagasinet fields er enhed - med eget - en generisk betegnelse ikke generisk navn Flere økonomiske Altid opfyldt Delvist opfyldt 3 store enheder udgør enheder - typisk ikke et stormagasin mange Højt serviceniveau Altid opfyldt Delvist opfyldt I Debenhams og delvist og bemandede i Hennes & Mauritz afdelinger Kasse-øer Altid opfyldt Delvist opfyldt I Debenhams og Hennes & Maurtz Egne betalingskort Oftest opfyldt Ikke opfyldt Gns. omsætning Altid opfyldt Delvist opfyldt Bilka OneStop har en under DKK omsætning pr. kvm på pr. kvm ca. DKK Bredde og dybde i Altid opfyldt Delvist opfyldt Der mangler en række sortimentet kategorier som fx smykker, parmeri og i øvrige kategorier mangler både bredde og dybde Mærkevarer Oftest opfyldt Ikke opfyldt Alle tre butikker