Indstilling Planlægning og Byggeri Kolt, lokalplan 831, byggemodning og salg af 28 villapar- celler i delområde Ia 1. Resume

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 7. juni 2010 Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Århus Kommune Kolt, lokalplan 831, byggemodning og salg af 28 villaparceller i delområde Ia 1. Resume I overensstemmelse med lokalplan 831 foreslås et kommunalt ejet delområde Ia byggemodnet, udstykket og solgt til boligformål. Området udstykkes i 28 villaparceller. Kostprisen er vurderet til i alt 18,5 mio. kr. ekskl. moms. Ud over indtægter fra grundsalget vil der også være indtægter fra refusion for kloakanlægsarbejder på ca. 2,6 mio. kr. ekskl. moms fra Århus Vand A/S. For at indtægterne kan dække de resterende udgifter, skal villagrundene sælges for mindst 640 kr./m² ekskl. moms, svarende til ca. 800 kr./m² inkl. moms. Kalkværksvej Århus C Sagsnummer POB/10/00331 Sagsbehandler Knud Haugaard Telefon Direkte telefon Telefax E-post bygningsinspektorat@mtm.aarhus.dk E-post direkte knha@aarhus.dk Jordbundsforholdene på parcellerne er stærkt variable, og det foreslås at salget gennemføres uden ydelse af refusion for ekstrafunderingsudgifter, idet der alternativt skal tages højde for variable funderingsforhold via mæglervurderinger, der danner grundlag for fastsættelse af mindstepriser for de enkelte grunde. Lokalplanområdets fordelingsveje anlægges med vejbidrag fra lokalplanområdets lodsejere. Det kommunale bidrag fra delområde Ia udgør kr., ekskl. Moms, og beløbet er indeholdt anlægsudgifterne, der indgår i kostprisberegningen.

2 Folketinget vedtog i foråret 2009, at der skal betales moms af salg af byggegrunde fra Der pågår en udredning af den kommunaløkonomiske effekt af momspligten. Resultatet heraf forventes indarbejdet i Magistratens budgetforslag for Det foreslås, at bygninger i området skal opføres som lavenergibyggeri klasse 1 efter Bygningsreglement 08. Kravet sikres i en tinglyst deklaration. Samtidig foreslås der et forbud mod individuel opvarmning ved hjælp af fossile brændsler. 2. Beslutningspunkter At 1) udstykning og byggemodning af 28 villaparceller i lokalplanområde 831, delområde Ia, godkendes, At 2) projekterings- og anlægsudgifterne på 13,3 mio. kr. ekskl. moms, bevilges under sektor 2.23 Jordforsyningen. I beløbet er indeholdt et ca. 1,9 mio. kr. stort vejbidrag til anlæg af private fællesveje, der vejbetjener hele lokalplanområde 831, At 3) samlede anlægsindtægter fra salg og kloakrefusion på 18,5 mio. kr. ekskl. moms, bevilges under sektor 2.23 Jordforsyningen, At 4) villagrundene udbydes til salg på kommunens almindelige salgsvilkår for højeste bud over en mindstepris, der fastsættes som angivet i afsnit 6, At 5) Parcellerne sælges uden mulighed for refusion for evt. ekstrafunderingsomkostninger, At 6) kravet om lavenergibyggeri klasse 1 sikres i en tinglyst deklaration, At 7) bygninger i området må ikke opvarmes individuelt ved hjælp af fossile brændsler. Kravet sikres i en tinglyst deklaration, At 8) Teknik og Miljø bemyndiges til at godkende køberne. 3. Baggrund Byrådet vedtog den 17. december 2008 lokalplan 831, Boligområde nord for Kolt Østervej, Hasselager - Kolt. Side 2 af 6

3 Med denne indstilling søges der om bevilling til at gennemføre byggemodning, udstykning og salg af 28 villaparceller i lokalplanområdets, delområde Ia, der ejes af Århus Kommune. Lokalplanens øvrige delområder er i privat eje og fortrinsvis forbeholdt tæt-lavt byggeri og etageboligbebyggelse, der opføres af private byggefirmaer og almennyttige boligselskaber. Lokalplanområdets fordelingsveje etableres af lokalplanområdets lodsejere i fællesskab, i overensstemmelse med et kommunalt påkrav om anlæg snarest muligt, idet udgifterne fordeles i overensstemmelse med en af Vejmyndigheden besluttet udgiftsfordeling. Det kommunale delområde Ia er pålagt at bidrage til de fælles vejanlæg med kr ekskl. moms. Beløbet reguleres efter arbejdets udførelse. Det kommunale vejbidrag indgår i kostprisberegningen. Det foreslås, at bygninger i området skal opføres som lavenergibyggeri klasse 1 efter Bygningsreglement 08. Kravet sikres i en tinglyst deklaration. Når bygningerne er opført som lavenergibyggeri, vil grundejerne have krav på at blive fritaget for tilslutning til fjernvarmesystemet. Der vil være risiko for, at nogle overvejer at opvarme bygningerne med f.eks. oliefyr. Dermed vil den ønskede CO2-reduktion ikke blive opnået. Det foreslås derfor, at der på grundene tinglyses et forbud mod, at bygningerne opvarmes individuelt ved hjælp af fossile brændsler som olie, kul og naturgas. Der vil stadig være mulighed for at vælge mellem forskellige varmekilder til opvarmning af bygningerne, selv om de ikke vælger tilslutning til fjernvarme. Der kan f.eks. vælges solpaneler, solceller, varmepumper (jordvarmeanlæg), stokerfyr til f.eks. træpiller eller en kombination af flere opvarmningsformer. 4. Den forventede effekt For Jordforsyningsområdet er der fastlagt et overordnet mål om at sikre en tilstrækkelig beholdning af salgbare villagrunde og storparceller. Side 3 af 6

4 Byggemodning af 28 villaparceller indenfor lokalplanområde 831 vil medvirke til at opfylde målsætningen. Den kommunale byggemodning er afhængig af etableringen af fordelingsvejene i lokalplan 831. Fordelingsvejene anlægges i privat regi. og vejadgang til kommunens delområde Ia forventes etableret omkring årsskiftet 2010/2011. Kommunens interne byggemodningsarbejder forventes gennemført således, at et udbud af villaparcellerne kan finde sted foråret Når byggeriet opføres som lavenergibyggeri, og byggeriet ikke opvarmes ved hjælp af fossile brændsler, vil dette medvirke til at opfylde målsætningen om, at Århus kommune skal være CO2-neutral i år Organisering af indsatsen Byggemodningsarbejdet udføres af private entreprenører på baggrund af enhedspriser indhentet via en licitation. Borgerinddragelsen omkring byggemodningen er sket i forbindelse med lokalplanlægningen. Derudover orienteres fællesrådet forud for opstart af byggemodningsarbejderne. 6. Konsekvenser for ressourcer Arealet af kommunens delområde Ia i lokalplan 831 på ca. 3,5 ha. giver mulighed for byggemodning og salg 28 parcelhusgrunde. Kostpris Anlægsudgifter inkl. vejbidrag og kloakanlægsudgifter, der senere refunderes Bruttoareal m², arealværdi 150 kr./m 2. Kostpris i alt ekskl. moms 13,3 mio. kr. 5,2 mio. kr. 18,5 mio. kr. Indtægter Byrådet besluttede den 26. august 2008, i forbindelse med Grundsalg i 2008 og salgspriser for kommunens grunde i 2009, at fremtidige indstillinger om byggemodning af parcelhusområder, skulle indeholde oplysning om den mindste grundpris, som kan dække omkostningerne. Kostpris ekskl. moms Refusion af kloakanlægsudgifter ekskl. moms Udgifter der skal dækkes af grundsalget 18,5 mio. kr. -2,6 mio. kr. 15,9 mio. kr. Side 4 af 6

5 Delområde Ia indeholder et samlet salgbart areal til villagrunde på i alt m². Udgifterne, der skal dækkes af grundsalget, vil balanceres af en minimumspris på ca. 640 kr./m² ekskl. moms for villaparcellerne. I forbindelse med den forannævnte byrådsbehandling blev det samtidig besluttet, at villagrundene skal vurderes af to ejendomsmæglere umiddelbart forud for udbudet af grundene. Villagrundene udbydes til salg for højeste bud over en mindstepris, der er gennemsnittet af de to mæglervurderinger. Villaparceller sælges normalt således, at der ydes refusion for ekstrafunderingsomkostninger pga. dårlig jordbund, der ligger dybere end 1 m under terræn. Jordbundforholdene i området er stærkt varierende og på 1/3 af parcellerne anbefales pælefundering, idet funderingsniveauet er beliggende op til 4 m under terræn. Det foreslås at salget sker, uden at der ydes refusion for ekstrafunderingsomkostninger, idet det forudsættes, at mæglervurderingerne fastsættes under hensyntagen til de meget varierende funderingsforhold. Fra 2011 bliver der lagt moms på salg af byggegrunde. Minimumsprisen på 640 kr./m² ekskl. moms for villaparcellerne, svarer til ca. 800 kr./m² inkl. moms. Der knytter sig naturligvis en vis usikkerhed til salget af villaparcellerne for den kalkulerede minimumspris på 800 kr./m2 inkl. moms. I 2009 og i første del af 2010 har salgspriserne i sammenlignelige områder ligget på kr./m2, og på den baggrund er det forventeligt, at grundene i lokalplan 831 kan sælges til en pris, der er højere end minimumsprisen. Grundene må ikke sælges til en pris, der ligger under den beregnede pris. Der pågår en udredning af den kommunaløkonomiske effekt af momspligten. Resultatet heraf forventes indarbejdet i Magistratens Budgetforslag for Side 5 af 6

6 Likviditet i perioden Mio. kr. (ekskl. moms) Eftf.år I alt Projekterings- og anlægsudgifter forventes 9,2 1,7 2,4 13,3 at fordele sig således Salgsindtægter forventes at fordele sig -5,0-10,9-15,9 således Kloakrefusion -2,6-2,6 I alt 9,2-5,9-8,5-5,2 Laura Hay / Lisbeth Errboe Svendsen Bilag Bilag 1: Oversigtsplan (kopi til alle/+elektronisk Bilag 2: Situationsplan (kopi til alle/+elekstronisk) Bilag 3: Anlægsbevilling AB og AB (vedlagt originalsagen/-elektronisk) Tidligere beslutninger 17. december 2008 blev lokalplan 831 "Boligområde nord for Kolt Østervej, Hasselager - Kolt" vedtaget 28. august 2008 blev "Grundsalg 2008 og salgspriser for kommunens grunde i 2009" godkendt Side 6 af 6