TILSYNET MED STØTTET BYGGERI

Transkript

1 - 1 - EJENDOMSFORVALTNINGEN TILSYNET MED STØTTET BYGGERI Til: Byrådet Dato: 25. juni 2004 Notat Emne.: Evaluering af retningslinier for alment nybyggeri Notatet omhandler en evaluering af de eksisterende retningslinier samt et forslag til de fremtidige retningslinier for nybyggeri af almene familie- og ungdomsboliger. Evalueringen sker på grundlag de projekter, der har opnået tilsagn i perioden fra den 1. januar 1999 til 31. december Projekter med tilsagn i 2003 er ikke medtaget i evalueringen, idet disse projekter i de fleste tilfælde endnu ikke er opført, hvorfor det vil være for tidligt at evaluere på projekterne Samlet økonomisk ramme 1.1. Nuværende retningslinier 0. Hovedpunktet bag de nuværende retningslinier er en styring af kommunens økonomiske udgifter til alment byggeri ud fra en given økonomisk ramme fordelt på en given kvote. Kommunens udgift til alment nybyggeri er et indskud i Landsbyggefonden, som indtil den 31. december 2005 udgør 7 % af byggeriets samlede anskaffelsessum. Ifølge de nuværende retningslinier er den samlede økonomiske ramme for familie- og ungdomsboliger et fast beløb for hvert kvoteår. Beløbet fremskrives i budgettet med kommunens budgetfremskrivningsprocent, og afhænger af kvoten på familie- og ungdomsboliger. Kvotens størrelse er fast, men kan reguleres i forhold til fleksibiliteten nævnt i de følgende afsnit Nye retningslinier Størrelsen af den samlede økonomiske ramme og prisfremskrivningen foreslås fastholdt uændret. Den gennemsnitlige ramme (anskaffelsessum) pr. familiebolig og pr. ungdomsboligenhed udregnes på basis af det foregående års gennemsnitlige ramme. Rammen prisfremskrives med kommunens budgetfremskrivningsprocent. Tilsagnsåret er afgørende for, hvilken økonomisk ramme der er gældende for det konkrete projekt. 2. Generel fleksibilitet 2.1. Nuværende retningslinier Ifølge de nuværende retningslinier kan den gennemsnitlige anskaffelsessum forøges med op til 3%

2 - 1 - p.a., mod at kvoten reduceres tilsvarende. Den generelle fleksibilitet skulle gå til 4 områder : 1. Totaløkonomiske hensyn. 2. Lejlighedsstørrelse. 3. Grundudgifter. 4. Øvrige særlige forhold. Fleksibiliteten var et gennemsnit for alle projekter, og ikke knyttet til det enkelte projekt. I bilag 2, afsnit 4, er redegjort for anvendelsen af fleksibilitet inden byggestarten (skema B) og anvendelsen til uforudsete udgifter i byggeregnskabet (skema C). Opgørelsen tegner ikke et entydigt billede, men den største andel af fleksibiliteten er tildelt inden byggestarten. Ifølge de nuværende retningslinier forudsættes et arealgennemsnit på ca. 80 m2 pr. bolig for familieboliger. Det bemærkes, at arealet for eventuelle fælleshuse indgår i boligernes arealgennemsnit. Afviger et projekts arealgennemsnit væsentligt fra det overordnede gennemsnit skal anskaffelsessummen som udgangspunkt reduceres eller forøges. Arealgennemsnittet i evalueringsperioden er 80,2 m 2 pr. familiebolig (bilag 2, afsnit 1). Med de nuværende retningslinier afsættes der ikke særskilt midler til fælleshuse i et byggeprojekt. Udgiften til fælleshus skal dermed afholdes af den samlede anskaffelsessum for boligerne, hvilket medfører at kun større projekter kan opføres med fælleshus. Fælleshusets areal indgår også i det gennemsnitlige boligareal for et projekt. I bilag 3 er vist en opgørelse over fælleshuse og fælles boligarealer i byggerier i evalueringsperioden. Samlet set er ca. 40% af alle familieboliger opført med et egentligt fælleshus, hvortil kommer en række familieboliger med fælles boligareal. Egentlige fælleshuse er primært opført i seniorboligbyggeri. Kun 2 af projekterne har fået forhøjet rammen med mere end 3%. Det mindste projekt med fælleshus er på 25 familieboliger. Det er boligorganisationernes erfaring, at de kommende lejere og især seniorer efterspørger større boliger, og at det med den nuværende gennemsnitlige økonomiske ramme pr. bolig ikke er muligt at bygge større boliger. Det er endvidere boligorganisationernes erfaring, at det kan være problematisk at få økonomiske midler til et fælleshus, da der ikke gives øget ramme til et fælleshus. Fælleshuse er ifølge boligorganisationerne meget efterspurgte især i forbindelse med seniorboligbyggeri Nye retningslinier Det foreslås, at retningslinierne ændres, således at den generelle fleksibilitet på 3% tildeles projekter inden byggestarten (skema B-tidspunktet).

3 - 2 - Fleksibiliteten øremærkes fortsat til de samme 4 områder : 1. Totaløkonomiske hensyn. 2. Lejlighedsstørrelse, herunder arealer til fælleshuse. 3. Grundudgifter. 4. Øvrige særlige forhold, herunder til fremme af tilgængelighed i boliger (udover byggelovens krav). En nærmere beskrivelse af de 4 punkter er vedlagt i bilag 1. Det bemærkes, at for et års projekter skal pristalsreguleringer fra skema A til skema B samlet set dækkes af fleksibiliteten på 3%. Fleksibiliteten er fortsat et gennemsnit for et års kvote og ikke knyttet til de enkelte projekter. Der kan således være projekter, som tildeles mere end 3% ekstra ramme og andre projekter der tildeles mindre. 3. Overskridelser ved skema C 3.1. Nuværende retningslinier Ifølge de nuværende retningslinier godkendes i byggeregnskabet (skema C) normalt op til 2% overskridelse af anskaffelsessummen på skema B-tidspunktet, såfremt byggeriet indeholder uforudsete udgifter. Med de nuværende retningslinier går en del af den generelle fleksibilitet på 3% således til overskridelser ved skema C. I bilag 2, afsnit 4, er en vist en opgørelse over godkendte overskridelser ved skema C for Nye retningslinier Det foreslås, at overskridelser som følge af uforudsete udgifter fortsat kan godkendes ved skema C. Det foreslås, at retningslinierne ændres, således at der i gennemsnit kan godkendes en forøgelse af anskaffelsessummen med 2% ved skema C, mod en tilsvarende reduktion af kvoten. De 2% er udover den generelle fleksibilitet på 3% nævnt i afsnit Overførselsadgang 4.1. Nuværende retningslinier Med de nuværende retningslinier kan lavere anskaffelsessum for én boligtype give mulighed for en højere anskaffelsessum for den anden boligtype. Muligheden har kun i mindre omfang været anvendt Nye retningslinier Det foreslås, at der fortsat skal være mulighed for, at lavere anskaffelsessum for én boligtype kan give mulighed for en højere anskaffelsessum for den anden boligtype. Da en central beliggenhed er afgørende for ungdomsboliger, og da der er mangel på egnede

4 - 3 - byggegrunde til ungdomsboliger foreslås det endvidere, at overførselsadgangen udvides. Det foreslås derfor, at op til 20% af ungdomsboligkvoten p.a. (budgetramme) kan overføres til familieboliger mod ommærkning af et antal eksisterende familieboliger til et tilsvarende antal ungdomsboliger. Overførselsfaktoren foreslås at være 1:2,7 (1 familiebolig pr. 2,7 ungdomsboligenhed), svarende til forholdet mellem gennemsnitsrammerne. Overførslen sker i forbindelse med beslutningen om ommærkning, uanset at familieboligerne først ved fraflytning udlejes som ungdomsboliger. Byrådet vil i hvert enkelt tilfælde få forelagt indstilling om ommærkning. 5. De særlige projekter 5.1. Nuværende retningslinier De nuværende retningslinier giver mulighed for, ud over den generelle fleksibilitet, at 1-2 projekter hvert år får mulighed for en forøgelse af anskaffelsessummen med op til 10%, mod en tilsvarende nedsættelse af den samlede kvote. Følgende forhold kan udløse forøgelse af anskaffelsessummen : 1. Totaløkonomiske hensyn. 2. Lejlighedsstørrelse. 3. Grundudgifter. 4. Øvrige særlige forhold. Siden byrådets beslutning om de nuværende retningslinier i februar 2001 har 3 projekter med i alt 90 familieboliger fået forøget anskaffelsessummen med op til 10%. Ud fra boligorganisationernes ansøgninger skønnes 1-2 projekter pr. år at dække behovet. I bilag 2, afsnit 5, er redegjort nærmere for de 3 projekter, herunder hvilke kriterier, der har begrundet forøgelsen af anskaffelsessummen Nye retningslinier Det foreslås, at der fortsat er mulighed for, at 1-2 projekter pr. år får mulighed for en forøgelse af anskaffelsessummen med op til 10% (dog maksimalt op til det af staten fastsatte maksimumbeløb, jf. bilag 2, afsnit 7), mod en tilsvarende nedsættelse af den samlede kvote. Forøgelsen af rammen gives fortsat til følgende områder : 1. Totaløkonomiske hensyn. 2. Lejlighedsstørrelse, herunder arealer til fælleshuse. 3. Grundudgifter. 4. Øvrige særlige forhold, herunder til fremme af tilgængelighed i boliger (udover byggelovens krav). En nærmere beskrivelse af de 4 punkter er vedlagt i bilag Totaløkonomi 6.1. Nuværende retningslinier

5 - 4 - Ifølge almenboligloven skal almene byggeprojekter indeholde en totaløkonomisk vurdering. Det bemærkes, at ingen af de særlige projekter, der har fået forhøjet anskaffelsessummen med op til 10%, har fået forhøjelsen begrundet i totaløkonomiske vurderinger. Effekten af totaløkonomiske tiltag kan først vurderes efter en længere årrække Nye retningslinier Der foreslås ingen ændringer på dette punkt. Det bemærkes, at erfaringer med anvendelse af totaløkonomiske vurderinger skal indgå som et element ved den fremtidige tildelingen af bygherreopgaven for alment byggeri. 7. Kommunalt grundsalg 7.1. Nuværende retningslinier Med de nuværende retningslinier gælder byrådets prisfastsættelse af kommunal jord for alle købere, herunder også for salg til alment byggeri. En boligorganisation kan få kommunal jord til rådighed via et køb, en reservation eller en option på grunden. Ved køb af kommunal jord sker godkendelse af grundkøbet normalt samtidig med byrådets godkendelse af skema A. I modsætning til ved køb af privat jord er der i disse tilfælde ikke en forrentningsudgift, idet kommunal jord som udgangspunkt først betales i forbindelse med byggestart (skema B). Ved byggeri af ungdomsboliger forudsættes ved grundkøbet konkret aftalt, hvornår fritagelsen for ejendomsskatter træder i kraft. Køb finder tidsmæssigt normalt sted samme år, som boligorganisationen har kvote til det påtænkte byggeri. En boligorganisation kan reservere en kommunal grund uden vederlag, når boligorganisationen er på den 2-årige kvoteplan til det påtænkte byggeri. En boligorganisation kan få option på en kommunal grund, såfremt grunden i kommuneplanen er udlagt til boligbyggeri og såfremt boligorganisationens økonomiske forhold tillader dette. Optionen betales med p.t. 5% p.a. af købesummen. De flerårige kvoteovervejelser ligger i hovedreglen inden for den 4-årige budgetoverslagsperiode, men kan strække sig til Boligudbygningsplanens 7-årige sigte. En option overgår til vederlagsfri reservation, når det påtænkte byggeri optages på kvoteplanen. I bilag 2, afsnit 4, er vist en opgørelse over udviklingen i grundpriserne fra perioden med vejledende rammebeløb til nu Nye retningslinier Der skønnes ikke at være behov for at ændre kommunens praksis for grundsalg som følge af forslaget til nye retningslinier.

6 Opkøb af grunde Nuværende retningslinier Med de nuværende retningslinier har boligorganisationerne mulighed for at foretage grundopkøb inden for Boligudbygningsplanens tidshorisont. Enkelte boligorganisationer har benyttet sig af muligheden Nye retningslinier På grundlag af de konkrete erfaringer med boligorganisationernes opkøb af grunde, skønnes der ikke at være behov for en ændring af de nuværende retningslinier på dette punkt. Det bemærkes, at boligorganisationernes grundkøb altid skal godkendes af kommunen efter en konkret vurdering, bl.a. af boligorganisationens økonomiske situation. 9. Finansiering efter udbud 9.1. Nuværende retningslinier Efter de nuværende retningslinier skal indhentes 2 tilbud på finansiering af nybyggeri Nye retningslinier Ordningen fungerer tilfredsstillende, og der synes ikke at være behov for ændringer af retningslinierne på dette punkt. 10. Seniorboliger/+55 boliger Nuværende retningslinier Ud af den årlige kvote på 225 familieboliger skal mindst 50 boliger være seniorboliger, svarende til ca. 22%. Oversigt over seniorboliger Årets tilsagn i alt Heraf tilsagn til seniorboliger Seniorboligernes andel Familieboliger Seniorboliger 1999-tilsagn % 2000-tilsagn % 2001-tilsagn % 2002-tilsagn % I alt % Målsætningen om mindst 50 seniorboliger pr. år er opfyldt i perioden som gennemsnit.

7 Nye retningslinier Ordningen fungerer tilfredsstillende, og der synes ikke at være behov for ændringer af retningslinierne på dette punkt. 11. Sammenfatning af nye retningslinier Retningslinier Eksisterende retningslinier Forslag til nye retningslinier 1. Samlet økonomisk ramme Den samlede ramme er fast i Uændret. forhold til kvoten. Rammen prisfremskrives med kommunens generelle fremskrivningsprocent. 2. Generel fleksibilitet 3% fleksibilitet. Rammen for et års kvote kan i gennemsnit Uændret, bortset fra ændringen nævnt i punkt 3. øges med 3% mod en tilsvarende reduktion af kvoten. Pristalsregulering fra skema A til skema B afholdes inden for den generelle fleksibilitet. 3. Overskridelse ved skema C For det enkelte projekt godkendes normalt op til 2% til uforudsete udgifter i byggeregnskabet. De udforudsete udgifter skal dækkes af den generelle fleksibilitet på 3%. Fortsat mulighed for godkendelse af 2% til uforudsete udgifter. Modsat tidligere kan kvoten nedsættes med op til 2% som følge af godkendte overskridelser ved skema C.

8 Overførselsadgang Ubrugt ramme for en boligtype kan anvendes til den anden boligtype. Ingen mulighed for konvertering af kvote mellem de to boligtyper. Fortsat mulighed for ubrugt ramme for en boligtype kan anvendes til den anden boligtype. Mulighed for konvertere ungdomsboligkvote til familieboligkvote mod ommærkning af eksisterende familieboliger til ungdomsboliger. 5. De særlige projekter 1-2 projekter pr. år kan få Uændret. forøgelse af ramme med op til 10%. 6. Totaløkonomi Totaløkonomiske vurderinger Uændret. skal indgå i ansøgningen. Eventuel forøgelse af rammen til totaløkonomi skal holdes inden for den generelle fleksibilitet og de særlige projekter. 7. Kommunalt grundsalg Byrådets prisfastsættelse af Uændret. kommunal jord gælder for alle købere. Mulighed for reservation og option. 8. Opkøb af grund Mulighed efter konkret Uændret. ansøgning og vurdering. 9. Udbud af finansiering Mindst 2 tilbud på finansiering af nybyggeri. Uændret. 10. Seniorboliger / Årlig kvote på 50 seniorboliger Uændret. +55-boliger Bent Pedersen

9 - 8 - / Jørn Hedeby Nielsen Bilag 1. Beskrivelse af områder, hvortil der kan gives ekstra økonomisk ramme. 2. Sammenligning af nøgletal for alment byggeri Oversigt over alment byggeri med fælleshuse.