Cabinet Brahin ADVOKATFIRMA I FRANKRIG / LAWYERS OFFICE IN FRANCE

Transkript

1 Cabinet Brahin Société d'avocats au Barreau de Nice Nicolas Brahin DESS Droit Bancaire et Financier Avocat Cabinet Brahin ADVOKATFIRMA I FRANKRIG / LAWYERS OFFICE IN FRANCE Céline Zekri DEA Droit Immobilier Public et Privé, ICH Paris Avocat collaborateur Correspondant organique de : Legipass 8, rue Auber PARIS Finn Larsen Advokatfirma Algade 43, Roskilde Danemark Horizons China Corporate advisory 1801 Lippo Plaza, 222, Huaihai Middle Road Huangpu, SHANGAI PR China Nice, le 18 Juillet pages Objet: Lejeaftaler Macron reformen Bail d habitation «Réforme MACRON» Lejeaftaler Macron reformen Nye bestemmelser, der udspringer af lov nr af 6. august 2015 til fordel for vækst, beskæftigelse og lige økonomiske muligheder, kaldet Macron loven. Ændringerne figurerer i denne lovs 71, 81, 82 og 89. Indgåelse af lejeaftalen Ændring i anvendelse Macron lovens 81 tilføjer en ny paragraf L B til loven om byggeri og bolig, i henhold til hvilken kommunalbestyrelsen kan definere en ordning for foreløbig erklæring, der gør det muligt midlertidigt at anvende lokaler, der er beregnet til et andet formål, til bolig i en begrænset tid på 15 år. "Hvis kommunen er medlem af en offentlig institution med interkommunalt samarbejde, der er kompetent med hensyn til lokal plan og byplanlægning, skal beslutningen tages af denne institutions beslutningsdygtige organ. Indtil fristens udløb, der er nævnt i stk. 1, kan lokaler ved afvigelse fra L gendannes til deres tidligere anvendelse. Cabinet BRAHIN Société d Exercice Libérale à Responsabilité Limitée inscrite au Barreau de NICE E mai l: contact@brahin avocats.com avocats.com BUREAU PRINCIPAL inscrit au Barreau de NICE (CP 427) 1, RUE LOUIS GASSIN NICE FRANCE BUREAU SECONDAIRE inscrit au Barreau de MONTPELLIE 14, Rue Ernest Michel MONTPELLIER

2 I tilfælde af udlejning af et lokale, der midlertidigt anvendes til beboelse i medfør af nærværende artikel skal aftalen indeholde bestemmelse om denne benyttelses midlertidighed. Med dette forbehold er lokalernes genomdannelse til deres tidligere anvendelse en lovlig og seriøs begrundelse i henhold til 15 i lov nr af 6. juli 1989, der har til hensigt at forbedre de lejemæssige forhold, og som ændrer lov nr af 23. december Princippet i L er, at i visse kommuner er ændring i lokalers anvendelse underlagt en forudgående tilladelse. Formålet er at undgå at lokaler til beboelse erstattes af kontorer eller forretninger, der i tunge områder gør adgang til beboelse endnu vanskeligere. Ejeren kunne frygte at for eksempel ved at omdanne kontorer til bolig, vil han blive nødt til at bevare denne nye anvendelse, medmindre han får tilladelse fra kommunen til at tilbagevende til erhvervsmæssig anvendelse. Denne frygt bortfalder i det mindste i kommuner, der kan vælge den særlige ordning i L B, eftersom ændringen i anvendelse under betingelse af en forudgående enkel erklæring, kan føres tilbage til tidligere formål. Ejeren kan på et hvert tidspunkt uden at anmode kommunen beslutte at anvende lokalet til det tidligere formål igen. Lejeaftalens indhold og besigtigelse Paragraf 3 i lov af 6. juli 1989 blev skrevet om i Alur loven. Blandt de nye obligatoriske bestemmelser var angivelse af tidligere lejers sidste husleje og betalingsdato. Dette gør det muligt at kontrollere, at loftet på den tilladte huslejestigning for to på hinanden følgende lejemål overholdes. Den mulighed, der er i Alur loven, for lejer om at bede udlejer eller dennes repræsentant om at færdiggøre besigtigelsen inden for 10 dage gælder kun for besigtigelse ved indtræden i lejemålet ( 3 2 i lov af 6. juli 1989). Man kunne imidlertid ikke forestille sig at udvide denne mulighed til lejemålets ophør. Angående udlejning af møbleret lejemål ønsker lovgiverne i henhold til 25 3 i lov af 6. juli 1989 med tilføjelse af 3 at ensrette de obligatoriske bestemmelser i en lejeaftale, uanset om den vedrører en møbleret eller umøbleret bolig. Paragraf 3 fastsætter rammerne for bestemmelserne vedrørende frafaldelse af den universelle huslejegaranti i henhold til 24 2 i lov af 6. juli Dernæst skal lejeaftalen vedlægges oplysninger om lejers og udlejers rettigheder og forpligtelser, herunder om der er tale om møbleret lejemål. I 3 hedder det, at lejeaftalen skal overholde en typeaftale, der defineres i dekretet. Men 25 7 har den samme formulering for møblerede lejemål. Denne gentagelse kunne have været undgået. Fælles lejemål Paragraf 8 1 i lov af 6. juli 1989 blev etableret af Alur loven for at indsætte en bestemmelse vedrørende fælles lejemål, hvilket giver mulighed for at forudfastsætte de fællesudgifter, der kan refunderes, og tidsmæssigt begrænse den gensidige ansvarlighed ( 8 1 VI). Ændringerne i følge Macron loven vedrører både formalitet og substans. 2

3 I første omgang redigeres teksten om den gensidige ansvarlighed i 8 1 VI, hvor der skelnes mellem to forhold: *Gensidig ansvarlighed mellem en af medlejerne og den person, der kautionerer for ham, ophører med ikrafttrædelse af den lovmæssige opsigelse, og når en ny medlejer figurerer i "lejeaftalen". På den anden side bestemte Alur loven, hvis dette ikke var muligt, at den udtrædende medlejers gensidige ansvarlighed senest faldt bort seks måneder, efter at opsigelsen var trådt i kraft. Macron loven præciserer, at den gensidige ansvarlighed senest bortfalder seks måneder efter opsigelsens ikrafttrædelse. I øvrigt er paragraffens sidste stykke omformuleret, det hedder fra nu af, at kautionsaftalen [ ] for at være gyldig nødvendigvis identificerer medlejeren for hvem bortfald af den gensidige ansvarlighed ophæver kautionistens forpligtelse. Kautionistens gensidige ansvarlighed ophører altså ikke kun som følge af opsigelsens virkning, men som følge af ophør af medlejerens gensidige ansvarlighed. Forpligtelsen der påhviler kautionisten, yderligere forpligtelse, følger altså fuldstændig den forpligtelse, der påhviler lejer, hovedforpligtelsen. Dernæst på det materielle område gennemgås anvendelsesområdet for fælles lejemåls status. Der ses bort fra udlejning, der ydes udelukkende til ægtefæller eller samlevere med samlivskontrakt på tidspunkt for den oprindelige aftales indgåelse. Opfyldelse af lejemålet Fastsættelse af husleje Bestemmelserne for fastsættelse af husleje på et møbleret lejemåls er ændret. Ifølge Alur loven var denne udlejning i medfør af 25 9 i lov af 6. juli 1989 omfattet af grænser for huslejen. Denne paragraf suppleres af to bestemmelser. Først og fremmest vedrørende huslejen for det fornyede lejemål. Det føjes til 25 9, at med anvendelsen af 17 2 gælder huslejestigninger, der er aftalt af parterne eller fastsat ved lov, for det fornyede lejemål. Hvis stigningen imidlertid er mere end 10 %, gælder den for den fornyede aftale årligt med en tredjedel og ved senere fornyelser. Paragraf 17 2 skelner mellem to bestemmelser om fastsættelse af husleje på fornyet lejemål, afhængig af om boligen er beliggende i område, hvor der er en begrænsning af huslejen ( 17 2 I) eller ej ( 17 2 II). Men i begge tilfælde hedder det, at stigningen gælder i tredjedele eller sjettedele, alt efter lejemålets længde og afhængig af, om huslejestigningen er på mere eller mindre end 10%. Ifølge Macron loven må huslejestigningen fra nu af kun fordeles over tre år. Dernæst er 25 9 II ændret, idet disse lejemål ifølge Macron loven nu ligeledes er omfattet af 25 9 III i forbindelse med huslejeændring (jf I) og huslejeforhøjelse i tilfælde af renoveringsarbejder. Opsigelse ad rettens vej 3

4 Hvis lejer ikke betaler husleje eller fællesudgifter til aftalt tid i henhold til Alur loven, og udlejers anmodninger afvises, kan han i visse tilfælde henvende sig til nævnet for koordinering af sager om forebyggelse af lejers udsættelse (CCAPEX) og systematisk forkynde sin stævning over for departementets repræsentant. Macron loven bestemmer også, at man gennem et tillægskrav kan opnå opsigelsesklausul eller rettens afgørelse om opsigelse. Røgalarmer Macron loven ændrer 5 i lov af 9. marts 2010, der fremover bestemmer, at ejerne, der har underskrevet en aftale om køb af røgalarmer senest 8. marts 2015, forventes at opfylde forpligtelsen, på den betingelse at røgalarmen installeres inden 1. januar Opsigelse og lejemålets varighed i tilfælde af omdannelse til ejerlejligheder. Opsigelse Opsigelse, der udstedes vedrørende et møbleret lejemål til beboelse, kan fremover overbringes mod kvittering eller afkrydsning. Dernæst tilføjes det i tilbud om genhusning, som udlejer skal forkynde for en lejer, der er ældre end 65 år, og hvis årlige indtægter er mindre end et gældende loft for tildeling af lejebolig, at nærværende bestemmelse også gælder, når lejer forsørger en person, der er ældre end 65 år, der regelmæssigt bor i boligen, og opfylder betingelserne om ovennævnte indtægter, og hvis de samlede årlige indtægter for samtlige personer i husstanden er mindre end loftet for de indtægter, der er fastsat i ovennævnte bekendtgørelse." For det tredje er 15 ændret med hensyn til konsekvenserne af et køb af en beboet bolig. I tilfælde af køb af en beboet ejendom : Når den igangværende lejeaftale udløber mere end tre år efter erhvervelsen, kan udlejer opsige lejer for at sælge boligen, når den igangværende lejeaftale udløber. Når den igangværende lejeaftale udløber mindre end tre år efter erhvervelsen, kan udlejer først opsige lejeren for at sælge boligen, efter første stiltiende videreførelse eller første fornyelse af igangværende lejeaftale. Når den igangværende lejeaftale udløber mindre end to år efter erhvervelsen, får udlejers opsigelse med henblik på overtagelse ved lejeaftalens udløb først virkning to år efter aftalens indgåelse. 4

5 Ordningen i Macron loven skelner fortsat mellem opsigelse med henblik på salg og med henblik på overtagelse. I forbindelse med opsigelse med henblik på salg skelner Macron loven afhængig af den resterende lejeperiode mellem køb og ophør af igangværende lejemål med som reference tre års varighed. I forbindelse med opsigelse med henblik på overtagelse tales der blot om igangværende lejemåls korte løbetid (mindre end to år efter erhvervelse). Lejemålets længde og omdannelse til ejerlejlighed Macron loven ændrer ligeledes 11 2 i lov af 6. juli 1989 i forbindelse med salg til opdeling. Denne lovtekst, der udspringer af Alur loven, bestemte, at " dersom en ejendom i sameje med fem værelser til beboelse eller mere omdannes til ejerlejligheder, skal igangværende lejemål automatisk forlænges med tre år i forhold til den tidligere aftalte eller lovmæssige varighed, når boligen er beliggende i et område omfattet af I i 17. Det hedder i bestemmelsen, at når en ejendom, der benyttes til bolig eller blandet til bolig og erhverv med fem boliger eller mere beliggende i et af de områder, der nævnes i I i artikel 17, omdannes til ejerlejlighed : 1 De i gangværende lejemål, der udløber mindre end tre år efter dato for omdannelse til ejerlejlighed, forlænges uden videre med tre år. 2 De øvrige igangværende lejemål forlænges med en varighed, der gør de muligt for lejer at bebo boligen i seks år fra omdannelse til ejerlejlighed. Loven om omlæggelse af energi Lov nr af 17. august 2015 vedrørende energiomlæggelse til fordel for grøn vækst supplerer 6 i lov af 6. juli 1989 ved at tilføje et nyt parameter til definitionen af en anstændig bolig: Udlejer er forpligtet til at give lejer en anstændig bolig uden åbenlyse risici, der er til fare for den fysiske sikkerhed og sundhed, og som skal svare til kriterierne for minimal energimæssig ydeevne og svarende til beboelsesformål." Det præciseres dernæst, at "det i et dekret fra forvaltningsrådet angives, hvilke kriterier for minimal energimæssig ydeevne, der skal overholdes og en tidsplan for iværksættelsen. Nicolas BRAHIN Avocat au Barreau de Nice nicolas.brahin@brahin avocats.com 5