Høring vedrørende håndbog for beskikkede bygningssagkyndige

Transkript

1 Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Dok.nr: v1 Ref.: IME/IME februar 2012 Att.: Høring vedrørende håndbog for beskikkede bygningssagkyndige Generelle kommentarer Inddrag følgegruppen mere i arbejdet det giver bedre kvalitet FRI beklager, at følgegruppen ikke har været inddraget i udarbejdelsen af håndbogen. Det kommer klart til udtryk, at elementære afklaringspunkter, som gennem dialogen i følgegruppen kunne have været afklaret og have bidraget til en bedre og mere klar ordning, ikke er håndteret optimalt. Håndbogens bidrag til afklaring Håndbogens kapitel 4 giver anledning til flere væsentlige bemærkninger, fordi beskrivelserne her af den bygningssagkyndiges pligter ikke er klart definerede, men forsat kan tolkes og vil blive det på forskellig vis afhængig af interesser, og fordi det stadig er vor opfattelse, at indholdet forsat går ud over rammerne for hvad sælger kan forpligtes til at formidle af oplysning for at blive friholdt fra sit mangelansvar. Med 15 års erfaring bør opdragsgiveren MBBL kunne definere rammerne for huseftersynet ret præcist. Det sker ikke med den foreliggende håndbog. Vi venter på IT-systemet I forbindelse med den nye ordning venter branchen stadig på det nye ITsystem. For mange af de større virksomheder er der behov for at integrere for tilstandsrapporter op mod egne systemer. En sådan integration er forudsætningen for en effektiv drift hos en disse virksomheder. De mindre virksomheder efterspørger også et nyt og bedre system, som fx bør indeholde stavekontrol, mulighed for at redigere tekst og et større skrivefelt (med mere end 200 anslag vist). For kort høringsperiode ståbien ikke hørt Det omfattende høringsmateriale er udsendt med meget kort høringsfrist. FRI har derfor kun set sig i stand til at behandle håndbogen. Ståbien er ikke gennemgået, og FRI må derfor fraskrive sig ethvert ansvar for indholdet i denne. FRI anbefaler Ministeriet, at sende ståbien i en selvstændig høring.

2 Side 2 af 13 Kapitel 1: formål, aktører og regelgrundlag Behov for en klar definition af mangel og skade Pkt 1.00 om huseftersynets formål og den bygningssagkyndiges opgave er uklart defineret i forhold til den bygningssagkyndige. Her er stadig åbent for tilfældig fortolkning af mangelbegrebet og hvad der defineres som skade. Det er uklart blot at angive formålet med, bygningernes tilstand er ringere end tilstanden af tilsvarende intakte bygninger af samme alder uden at angive, at det er fysiske skader, der er den bygningssagkyndiges opgave at registrere. Definition af tilsvarende bygninger? Hvor bredt er tilsvarende intakte bygninger af samme alder? Er det et hus mangen til? Er det et hus bygget på samme tid? Hvilke afvigelser er skader, når de ikke opfylder betingelserne for, at der sket brud, lækager, deformeringer, svækkelser, revnedannelser og ødelæggelser eller at det over tid har vist at der ikke er nærliggende risiko for, at det skulle ske? Loyalitet overfor BEK 18 skal klart fremgå BEK nr. 18 om huseftersynsordningen, 13 s definition af skade er her helt udeladt. Dette medfører stor risiko for senere fortolkninger, og et stort usikkerhedsmoment overfor den byggesagkyndiges ret og pligt. Det undrer FRI, at den oprindelige definition af skade er udeladt, da håndbogen nødvendigvis bør bevare fuld loyalitet overfor sit grundlag. I dette tilfælde BEK. nr. 18. Pkt lovgivning Det må være muligt at defineres lovgrundlaget tydeligere, så en interesseret kan læse baggrunden. En mulighed kunne være at indsætte link. Retningslinier skal være tilgængelige FRI mener udeladelsen er alvorlig, da der i de seneste år fra EBST s side er set en praksis hvor kontrollanterne har uddelt fejl og sanktioner, der ikke kan læses af håndbog og bekendtgørelse. Det må være en grundforudsætning, at der er klare linier for hvilke retningslinier den byggesagkyndige skal følge. De bygningssagkyndige er teknikere og ikke jurister. Kapitel 2 erhvervet som beskikket byggesagkyndig Personlig beskikket vs. firmaansat

3 Side 3 af 13 I indledningen til kapitel 2 pkt præciseres, at beskikkelsen er personlig og relation mellem den bygningssagkyndige og hans arbejdsgiver er uden betydning. Side 8, hvilke andre alternativer til 60 tilstandsrapporter kunne man forestille sig? Mentorordning Det kunne være nyttigt at supplere med følgende information, da der netop er tale om en nybeskikket byggesagkyndig: Hvordan finder man en mentor som nybeskikket sagkyndig? hvordan afregnes? Og hvad gør man hvis man ikke kan finde en mentor? Gentagelse Pkt 2.04 er en gentagelse fra tidligere tekst mht. krav om forsikring. Øverst side 10: Hvordan kan en ansvarsforsikring sikre at køber og sælger får dækning for økonomiske tab? Er dette forhold korrekt beskrevet? Køber og sælger må vel stadig være dækket af deres ejerskifteforsikring og alternativt af den udførende virksomhed/person? Men i øvrigt ikke nogen tvivl om at forsikringsforholdende skal være i orden. I pkt oplyses, at der ved sanktioner offentliggøres navnet på den bygningssagkyndige og hans firmatilknytning. Her er en klar modstrid. Når det er så magtpåliggende at beskikkelsen er personlig og arbejdsgiveren er uden betydning skal firmatilknytning ikke nævnes som angivet i pkt Ministeriet må vælge, om man ønsker en personlig beskikkelse eller et firma. Kontrollanter i stedet for syns- og skønsmænd I pkt er i 4. afsnit angivet at nævnet har et korps af syns- og skønsmænd. Betegnelsen syn- og skønsmænd er vildledende, fordi ankenævnets såkaldte syn og skøn ikke følger retsplejelovens krav til syn og skøn. Tilmed er ikke alle i det korps uddannet til at udføre et syn og skøn. Her er tale om kontrol ikke et reelt syn og skøn. Korpset bør af samme grund omdøbes til kontrollanter i stedet. Syns- og skønsmænd udpeges for en 4 årig periode er genudpegning mulig? Uddannelse og retningslinier for kontrollanterne For at sikre ensartede og retfærdige bedømmelser bør det være et krav, at korpsets medlemmer gennemfører en uddannelse for korrekt kontrol og består en prøve, der viser, at de har forstået huseftersynets regler og rammer. En uddannelse vil kunne eliminere risikoen for kontrollanternes subjektive vurderinger og egne tolkninger af huseftersynsordningen. Fra flere sider, og altså ikke kun fra egne medlemmer, hører FRI, at der i visse tilfælde bedømmes meget nidkært og andre gange tilfældigt. Ud over at skabe

4 Side 4 af 13 usikkerhed for de byggesagkyndige, begrænser det ordningens troværdighed. Omkostninger fordeles i forhold til skyld Under pkt er angivet at den bygningssagkyndige kan pålægges omkostninger, hvor forbrugeren har fået medhold i et eller flere klagepunkter. Det tidligere ankenævn tabte en retssag om det spørgsmål. Der blev efterfølgende indgået en aftale mellem de bygningssagkyndiges organisationer og nævnet om at omkostninger skulle fordeles efter i hvilken grad klageren havde fået medhold i sine krav - således at medhold i et af flere punkter ikke alene kunne medføre at den bygningssagkyndige pålægges alle omkostninger. Teksten bør fremgå af håndbogen. Ordet forbrugeren anvendes. Gælder andre regler hvis der ikke er tale om en forbruger, men en anden juridisk person? Tilfældigt valg af rapport til teknisk revision Pkt angiver i 5. afsnit, at udvælgelse af den rapport, der skal kontrolleres sker ved kontrollanten og ikke ved en tilfældig screening hos sekretariatet. Hvilke forhold skulle tale for at rapporten udvælges af kontrollanten? For at sikre en rimelig udvælgelse bør sekretariatet udvælge rapporterne baseret på tilfældighed frem for andre kriterier. Karakterer er uafhængige af økonomi Huseftersynsordningens skadebeskrivelser og karaktergivninger er uafhængig af evt. omkostninger for udbedring af en skade. Det ligger ligeledes udenfor huseftersynet at prissætte skader. Ikke desto mindre er der i sanktionssystemt indlagt en økonomisk faktor for tildeling af strafpoint. Indtil nu viser praksis blandt kontrollanterne, at deres opfattelse af nødvendige udbedringsomkostninger er meget forskellig. Det er forståeligt, fordi det er et svært område. Som man givetvis også af den grund har udeladt af ordningen. FRI stiller sig derfor uforstående overfor at denne faktor inddrages i kontrollerne. Byggesagkyndige skal have retten til indsigelser på kontrol På side 8 tredje sidste afsnit er angivet, at nævnssekretariatet afslutter en kontrolsag, hvis sekretariatet ikke finder grundlag for en sanktion. Denne for administrationen lette og hurtige måde at afslutte på indebærer iflg. det oplyste, at kontrolrapporten fremsendes til ejendommens ejer med kontrollantens fejlangivelser, rigtige eller forkerte, uden at kontrollantens angivelser oplyses til den bygningssagkyndige inden og uden bygningssagkyndige har haft mulighed for at give sine kommentarer. Den bygningssagkyndige skal i alle sager have mulighed for at kommentere de fejl kontrollanten påstår. Både af hensyn til den bygningssagkyndiges renomé, men også af hensyn til behovet for at kunne rette fejl inden en ejendom sælges. Med en nuværende praksis er den mulighed frataget den bygningssagkyndige.

5 Side 5 af 13 Kapitel 3 Ejendomme omfattet af ordningen Byggesagkyndige skal se på fysisk ejendom ikke dokumenterne I andet afsnit under Ejendommen skal være klart defineret er angivet, at den bygningssagkyndige skal sikre at ejendommen er selvstændigt registreret i tingbogen. Det skal ikke være den bygningssagkyndiges opgave at fremskaffe ejendommens dokumenter. Det skal alene være sælgerens ansvar. Her er ikke tale om fysisk mangel ved bygningerne, men muligvis en mangel i juridisk forstand. Det ligger udenfor den bygningssagkyndiges område at afdække det. Fællesejet I næstsidste afsnit om Særligt om tilstandsrapporten for fællesejet er angivet, at en ejerforening kan lade tilstandsrapport udføre for fællesejet, og her lade administrator underskrive sælgeroplysningerne. Dog kræves det efterfølgende, at sælger også underskriver oplysningerne for fællesejet. MBBL må redegøre for hvordan det skal udføres i praksis, når sælgeroplysningerne skal indberettes i systemet med sælgerens underskrift. En allonge til fællesrapporten kan kun udføres af den, der har udarbejdet fællesrapporten. Der er heller ikke mulighed for at indberette selvstændige sælgeroplysninger for fællesrapporten sammen med særejets rapport. Så hvordan? Landbrug Under Landbrug med betinget købsaftale bør indsættes den tekst EBST i sin tid angav som forudsætning: "Tilstandsrapporten er kun omfattet af Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom under forudsætning af, at landbrugspligten er ophævet i forbindelse med salget af ejendommen". Kapitel 4 Grundlæggende begreber og retningslinier Som beskrevet i indledningen, mener FRI, der i kapitlet bør strammes op på teksten, så der med håndbogen gives et bedre bidrag til den byggesagkyndiges arbejde. Behov for klare definitioner I pkt angives formålet uklart og der synes at være en divergens fra BET 1520 og BEK nr. 18 om huseftersynsordningen i forhold til Håndbogen. Det er således ikke forståeligt og må defineres nærmere, hvad MBBL her forstår som et skadeforhold i andet afsnit sidste led. Skade skal vel være en påregnelig følge af forholdet indenfor overskuelig tid. BS er ikke jurister og håndbogens anvisninger skal være entydige og skal ikke være af en sådan karakter, at de skal 'tolkes' af den enkelte BS.

6 Side 6 af 13 Beskrivelse af skade Pkt er i 3. afsnit gengivet definitionen på skade fra 13. MBBL bør her indføje, at beskrivelsen af skade som brud, lækage m.v. dækker over at en utilsigtet ændring af det oprindeligt udførte er indtrådt, udført rigtigt eller forkert, eller at det er påregneligt = en nærliggende risiko for, at en sådan ændring indtræder indenfor overskuelig tid. Behov for klar fortolkning Sidst i samme afsnit gentager MBBL fra BEK nr. 18 om huseftersynsordningen 13 særlig omfattende vedligeholdelsesarbejder og andre forebyggende foranstaltninger. Da det har givet anledning til forskellige tolkninger bør MBBL klart definere, hvordan de to begreber skal forstås. Hvad er en bagatel? Og åbenlyst? Og.. I pkt i 5. afsnit angives, at bagatelagtige forhold falder udenfor huseftersynsordningen. MBBL bør definere, hvad der er et bagatelagtigt forhold set i forhold til eksemplerne i BEK nr. 13 om Ejerskifteforsikringens dækningsomfang bilag 3, hvor forhold, der ikke er dækket på en ejerskifteforsikring, er angivet. Ligeledes bør MBBL definere begrebet åbenlyse overtrædelser af bygningslovgivningen for hvad der er åbenlyst og for hvor grænsen går for bygningslovgivningen, idet manglende registrering af ulovligheder i forhold til Miljølovgivningen eksempelvis er angivet som faglig fejl i forbindelse med kontrol. Vandstik er givet som eksempel på indretninger udenfor selve bygningen. Et vandstik er placeret ca. 120 cm under terræn og dermed under alle omstændigheder skjult. MBBL bør give eksempler på installationer udenfor bygning, der er synlige. I sidste afsnit angives at havemure og terrasser er omfattet, når der er konstruktiv sammenhæng med bygning. Det skal defineres, hvilke typer af terrasser, der er omfattet af huseftersynet - og hvilke der ikke er det. Er fx en terrasse med fliser, der er ført tæt til en bygning omfattet? Eller er det udenfor bygning? Hvad kræver det for at være konstruktivt sammenbygget? Kan det konkluderes, at en terrasse uden overdækning ikke er en 'bygning' og dermed ikke er omfattet af et huseftersyn, fx en hævet træterrasse? I pkt afsnit angives fysiske tilstand. Håndbogen bør præcisere at det er skader. Håndbogen hælder her til, at BS skal kvalitetsvurdere og give 'kvalitetsoplysninger'. Det synes at være en væsentlig afvigelse fra hvad JM angiver som definition i BEK nr. 13 om Ejerskifteforsikringens dækningsomfang bilag 1 pkt. 2 om skade.

7 Side 7 af 13 Hvad mon kan have betydning for en forbruger? I pkt definitionen af skadebegrebernes hovedgrupper 1) og 2) angives, at Den nedre grænse for forhold, som skal registreres, er, at en manglende registrering kan give anledning til usikkerhed i den almindelige forbrugers bedømmelse af bygningen. Den formulering ophæver reelt, at der kan forefindes bagatelagtige forhold, der er uden betydning for bygningens brug og værdi og dermed ikke er omfattet af huseftersynsordningen. Det medfører samtidig, at der i tilstandsrapporten bliver noteret forhold, der alligevel aldrig ville være dækket af en ejerskifteforsikring eller fx ved salg udenfor ordningen ville kunne gennemføres som et erstatningskrav overfor en sælger. Her er klar modstrid til en byggeteknisk relevant vurdering, idet forbrugeres tærskel for og opfattelse af, hvad der har betydning er forskellige og ikke nødvendigvis er byggeteknisk relevant. Den bygningssagkyndige foretager en gennemgang ud fra en byggeteknisk vurdering og ikke ud fra, hvad han nu kunne forestille sig, der foregår mellem ørerne på en forbruger. I erkendelse af det og af samme grund udgik teksten: Bygningsgennemgangen tager sigte på forhold, som en køber vil tillægge betydning ved sin vurdering af bygningens tilstand af BEK om huseftersynsordningens 9 fra 1999 ved revisionen i Forbrugerens vurdering er ikke et kriterium i den nugældende BEK nr. 18 om huseftersynsordningen og kan derfor heller ikke være et kriterium for den bygningssagkyndiges gennemgang. Teksten om Den nedre grænse for forhold,. bør slettes af håndbogen. Skadegruppe 3) fejl. Den danske bygningsmasse indeholder mængder af 'velfungerende fejl', hvor der er afveget fra producenters forskrifter for anvendelse af materialer uden, at det har medført skader eller registrerbar ændret levetid for de anvendte materialer eller konstruktioner. Anderledes brug har i flere tilfælde vist nye veje. En udførelse kan være byggeteknisk forsvarlig selv om den ikke er traditionelt 'håndværksmæssig' eller 'producentmæssig' korrekt. Fejl af denne skal ikke angives som skade, hvis de har fungeret upåklageligt i årevis uden, at der er tegn på skade. MBBL bør genindsætte teksten fra 2004 i Håndbogens pkt Øvrige bemærkninger. Der kan være forhold på en bygning/bygningsdel, der ikke skønnes at kunne give anledning til skader eller risiko for skader, men hvor udførelsen ikke var i overensstemmelse med eksempelvis monteringsvejledningerne

8 Side 8 af 13 eller de nugældende regler. På dette grundlag kan det anbefales (men det er ikke et krav), at den beskikkede bygningssagkyndige oplyser om forholdet. Så undgår man usikkerhed i forbindelse med eventuelle klager. Dette oplyses i tilstandsrapporten under punktet Noter i forbindelse med vurdering af og skøn over skadeårsager og konstruktioner under den relevante bygning/bygningsdel. Det kan gøres, uden at der skrives en karakter, hvis forholdet ikke skønnes at give skader. Under Resume udgår bemærkningen IB (ingen bemærkning) derfor, hvis der i øvrigt ikke ellers er nogle bemærkninger til konstruktionen. Mulighed for at skrive noter uden skade Samtidig bør rapportsystemet igen åbnes for at skrive noter uden skade. Sidste afsnit under dette punkt: Åbenlyse fejl skal registreres, også selvom de ikke ser ud til at have gjort skade., fordi en sådan afvigelse ikke kan betegnes som fejl, men alene er en anden løsning. En beskrivelse her vil være en kvalitetsvurdering (varedeklaration) og ikke en skaderegistrering. MBBL bør under skadegruppe 4) definere grænserne for åbenlyse afvigelser fra bygningslovgivningen, så de bygningssagkyndige får en klar rettesnor og ikke bliver vurderet tilfældigt, afhængig af hvem, der kontrollerer dem. Skadegruppe 5) personskade bør helt fjernes. I den udstrækning, der er tale om bygningsskade eller nærliggende risiko for bygningsskade, der også medfører personskade bliver det nævnt og karakteren K3 bliver anvendt. Sælgers forpligtelser og rettigheder Hvor der er tale om lovligt udførte bygninger og indretninger, der stadig er lovlige og er uden fysiske skader, vil det betyde en forskydning af balancen mellem køber og sælgers interesser til ugunst for sælger og i strid med BET Sælger skal ikke betale den bygningssagkyndige for at give informationer til køber, der falder udenfor hans mangelansvar, dvs. hvad han kan gøres erstatningsansvarlig for. Skal MBBL s udkast følges vil sælger her oplyser om forhold, han ikke kan gøres erstatningsansvarlig for, og det skal han iflg. betænkningen ikke betale en tekniker for at oplyse. Afsnittets sidste sætning: Registreringspligten omfatter åbenlyse og væsentlige forhold, der ud fra en konkret vurdering indebærer personskaderisiko, også selv om forholdene kan være forventelige for ejendomstypen overskrider grænsen for hvad sælger er pligtig til at oplyse om intakte og lovligt udførte bygninger. Sammenhæng mellem ansvar og huseftersynsordningen Under afsnittet Eksempler angives i flere tilfælde forhold, der ikke dækkes som skade af en ejerskifteforsikring iht. BEK nr. 13 om Ejerskifteforsikringens dækningsomfang bilag 3. Der bør være tæt

9 Side 9 af 13 sammenhæng mellem det ansvar, sælger skal slippe for ved brug af ordningen og den ejerskifteforsikringen giver og dermed også med det den bygningssagkyndige skal registrere som skade. Kapitel 5 forbedredelse, gennemførelse og rapportering Energimærket giver ikke relevante oplysninger I pkt fastholder MBBL at energimærke skal angives i tilstandsrapporten. E-mærket er helt uden betydning for den bygningssagkyndiges gennemgang. Det indeholder ikke oplysning om skader eller forhold der ikke kan konstateres visuelt ved bygningsgennemgangen. Punkter om energimærket her i Håndbogen bør helt udgå og registreringspunktet i tilstandsrapporten slettes. Opliste relevante dokumenter, som hjælp til sælger Forespørgsel om ejendommens dokumenter bør være et afsnit i sælgeroplysningerne, hvor sælger jo netop giver svar på spørgsmål der er relevant for bygningsgennemgangen. Sælgeroplysningsskemaet bør derfor suppleres med en oversigt, hvor sælger kan afkrydse for hvilke dokumenter sælger er i besiddelse af og kan forelægge til brug for huseftersynet. BS kan her kvittere for, at det er rigtigt, relevant og at det er set. Uverificerede oplysninger til skade for sælger Det synes helt urimeligt at den bygningssagkyndige skal søge oplysninger fra andre kilder en sælger, så som naboer. Det krav kan ikke administreres. Den bygningssagkyndige vil til enhver tid bruge sin viden om lokale forhold og de oplysninger, der falder ind under skadebegrebet, som han måtte falde over, men at skrive det ind i håndbogen som sket her, er ikke acceptabelt. Tegninger er ofte ikke opdaterede MBBL lægger alt for stor vægt på tegningers værdi. Tegninger er ikke en garanti for korrekt dokumentation. Siden 1985 med BRs85, har husejere indenfor de godkendte m 2 kunnet bygge om og ændre uden byggetilladelse blot bygningsreglementets bestemmelser blev overholdt. Det er de færreste ombygninger efter 1985, der ligger inde med dokumentation for senere ændringer og de oprindelige tegninger er i mange af de tilfælde uden værdi, som dokumentation for byggearbejderne. Dokumentation er sælgers ansvar Hvis MBBL mener, det skal være et krav, at BS fremover skal fremskaffe tegningsmateriale, når det ikke foreligger, er der tale om en merydelse, der med besøg i kommunernes byggetekniske arkiver tidsmæssigt vil svare til det tidsforbrug, der medgår til selve huseftersynet = det dobbelte tidsforbrug på en sag. Det skal honoreres tilsvarende og kan ikke udføres indenfor honorarloftet. Det digitale arkiv - WEB-lager er ikke udbygget og det kræver i de fleste kommuner, hvor det er oprettet en adgangskode, som BS ikke har.

10 Side 10 af 13 Endelig har tegningsmaterialet som nævnt en begrænset værdi ved et huseftersyn. For det første, fordi primær konstruktioner i bygningsmassen er bygget efter kendte principper op gennem de sidste par hundrede år. For det andet fordi ændringer udført efter 1985 indenfor de godkendte m2-rammer ikke er dokumenteret. Det er således ikke 'grundhuset' der volder problemer ved en gennemgang, men al det andet, der er ændret uden dokumentation. Er det et krav, at tegninger skal fremlægges må det være sælgers forpligtelse, at skaffe dem det kan ikke være den bygningssagkyndiges opgave. Med hensyn til tidligere tilstandsrapporter pålægger BEK kun BS at fremskaffe sidste rapport. Der er ikke grundlag for at kræve, at BS gennemser samtlige tidligere rapporter. Det er en udvidelse af BS forpligtelse, der ikke er grundlag for i BEK 18. Det skal slet ikke være nævnt i en tilstandsrapport. Der er ingen skade oplysninger af relevans i et E-mærke. Afvigelser fra BBR Pkt næstsidste afsnit. Oplysning om afvigelse fra BBR blev i sin tid indført af hensyn til kommunerne og ejendomsbeskatningen. Det skal fastholdes, at det ikke er BS opgave, at definere afvigelser nærmere, men blot med x at angive, at der er afvigelser. Det er herefter op til kommunen om de vil bruge den oplysning. Hvilke konstruktioner skal besigtiges? Pkt sidste afsnit. Her savner jeg stadig klar opdeling af lukkede og af tilgængelige konstruktioner. Ingen lukkede og konstruktioner kan forventes besigtiget. Loftrum, skunkrum og krybekældre er pr. definition ikke lukkede, idet der her forventes at være adgang. Og er der ikke adgang skal utilgængeligheden angives. Forefindes loftrum, skunkrum eller krybekælder ikke, er der tale om lukkede konstruktioner. Og så skal der ikke tages forbehold for tilgængelighed. Lad os få en klar og entydig beskrivelse her, og ikke en 'gummitekst'. Under tilgængelige bygningsdele angiver MBBL frihøjde i krybekælder til 50cm som eksempel. I ståbien angives nødvendig frihøjde til cm for at færdes og inspicere forsvarligt. Det bør derfor angives i Håndbogen at er der ikke mindst 60cm frihøjde og tilsvarende frihøjde for at passere rørføringer og lign. ja, så er krybekælderen ikke tilgængelig for inspektion, hvilket så skal angives. Det er ligeledes angivet at den bygningssagkyndige skal flytte/rykke mindre møbler genstande og tæpper. Hvad er vægtgrænsen for 'mindre møbler og

11 Side 11 af 13 genstande'? Er en vaske- eller opvaskemaskine en mindre genstand? Hvor går grænsen? Skal legehuset betragtes som en bygning? Under sekundære bygninger 2) bør angives, at ikke bygninger som legehuse, foderbrædder, hundehuse, drivhuse og redskabshuse uden fundament ikke betragtes som bygninger og derfor ikke noteres i oversigtskemaet og ikke er omfattet af huseftersynet. Forsikringsselskaber anser i øvrigt disse genstande som del af haveanlæg og ikke som bygninger Opmærksomhedspunkter Under tagrum er angivet insektangreb i trækonstruktioner. Der skal vel være tale om træødelæggende og skadelige insekter. Violbukke er aldeles uden betydning, tilstede i tømmeret ved indbygning, uden betydning for brug og værdi - og rent kosmetisk. Sporadiske borebilleangreb i tagværk i almindelige ældre parcelhuse er tilsvarende uden betydning. Sidste afsnit under undertage er ikke blevet mere præcist. Spørgsmålet er stadig: Skal det tolkes derhen, at manglende afstandslister altid er en skade, fordi det altid forventes at medføre skade? Det er jo ikke tilfældet, men hvis I mener ja så skriv det, så det er klart forståeligt. Under tagflader er asbestfri eternit angivet som udviklingsplader. Det er mere relevant at kalde dem 'afviklingsplader'. Der er næppe flere tilbage af første generation fra Og er der, har de bevist deres forventelige levetid på år. Et andet eksempel bør anvendes, hvis det kan findes. Under ydervægge er nævnt facadebehandling. En nyudført facadebehandling kan ikke visuelt bestemmes som egnet eller ej. Såfremt der ikke er markante og synlige skader som følge af forkert behandling er det ikke muligt visuelt at fastslå fejlbehandling. Det forhold at en facade er nymalet skal vel ikke betegnes som en skade. Under vinduer og yderdøre nævnes sandsynlighed for punkterede termoruder. Det er der potentielt ved ruder over 10 år. Garantien ved korrekt montering er typisk 5 år og erfaringen viser, at ruder typisk punkterer når de er år gamle. Alder derudover er ren gave. Så ja sandsynligheden er der altid. Hvis MBBL derfor mener, at det gælder ruder mere end 10 år gamle, bør det være det, der noteres under bemærkninger punkt 3. Indvendige trapper. Er indvendige trapper udført i overenstemmelse med BR - dvs. lovligt på udførelsestidspunktet - skal der ikke angives 'skade' med skærpede krav. MBBL gøres opmærksom på, at der ikke er krav om hverken håndliste eller gelænder ved indvendige trapper i enfamiliehuse. Så den mangel kan ikke være en skade.

12 Side 12 af 13 Pkt om ikke skriftlige oplysninger. BS skal ikke være politibetjent i forhold til en sælger. Er det sælger, der afgiver mundtlige oplysninger, må den bygningssagkyndige blot bede sælger notere det som supplerende oplysninger i sælgeroplysningerne som han skriver under. Er det information givet af 3. mand er det uden relevans, hvis ikke det er forhold, der visuelt kan eftervises af den bygningssagkyndige under bygningsgennemgangen. I modsat fald vil BS forringe både sælgers hus og en købers ejerskifteforsikringsdækning på et meget løst grundlag, da ejerskifteforsikringen, måske grundløst, tager forbehold. Pkt Tilgængelighed Praksis har været at kun i huse med tæt 'overmøblering' er der taget forbehold for besigtigelse. Anvisning nu indebærer, at BS i alle huse, der ikke er ryddet for indbo vil skulle tages omfattende forbehold for indbo, der er tilstede. Det er vel næppe hensigten. Forhold der har været skjult af indbo vil være synlig for køber straks ved overtagelse, hvor spor efter inventarets placering også er til stede i de fleste tilfælde. Afvigelser fra BBR Her skal der alene være tale om afkrydsning for væsentlig afvigelse af arealer eller anvendelse - og ikke nærmere redegørelse for, hvori afvigelsen består. Feltet blev alene indført som information til kommunen af hensyn til ejendomsbeskatning - og det er kommunen, der selv skal tage aktion på, at der er sat et kryds. A. Primære bygningsdele Pkt. 3 Vinduer og døre, samt pkt. 6 indretning af vådrum er udskiftningsdele /aptering og derfor i betænkning 1520 ikke henregnet til primær bygningsdel, der alene skal omfatte blivende bygningsdele. Primære bygningsdele er det, der sikrer, at husets konstruktion bliver stående. Pkt. 3 og 6 er i den sammenhæng sekundære bygningsdele. Pkt Generelle kommentarer til bygningernes tilstand tredje afsnit Som tidligere angivet bør systemet åbnes for noter uden skadeangivelse og karakter. De forhold, som er nævnt her bør skrives som note under de bygningsdele det vedrører. Så vil det blive læst. Købere læser sjældent de indledende tekster Sælgers oplysninger. Tredje afsnit. FRI opfordrer til, at der før de obligatoriske felter sker en opremsning af dokumenter, sælger bør fremskaffe med felt for at afkrydse om de forefindes og fremlægges til brug ved huseftersynet. Desuden foreslås et bemærkningsfelt, hvor sælger fx kan angive bemærkninger til dokumenter. BS kan så under Andre oplysninger kvittere for relevans og tilstedeværelse af dokumenterne og også her være sælger behjælpelig med korrekt angivelse om nødvendigt.

13 Side 13 af 13 Femte afsnit. Sælgeroplysningsskemaet bør være dækkende for 'alle oplysninger' sælger skal give. Det kan ikke være den bygningssagkyndiges opgave herudover at krydsforhøre en sælger! Kapitel 6 Når huseftersynet er gennemført Pkt Fornyelse Teksten her er uforståelig. Hvis en fornyelse som skrevet her, kun kan ske inden udløb af de gældende 6 mdr., hvad kalder MBBL så en ny tilstandsrapport udarbejdet efter udløb af de 6 måneders gyldighedsperiode? Eller det mener MBBL måske, at det slet ikke kan lade sig gøre? Såfremt De ønsker uddybning eller yderligere information stiller FRI sig naturligvis til Deres dispostion. Med venlig hilsen Inge Ebbensgaard