WTC advokaterne og Ken Torpe Christoffersen

Transkript

1

2 WTC advokaterne og Ken Torpe Christoffersen 12 advokater - ligger i Hillerød og Helsingør - etableret helt tilbage i 1869, KTC har speciale indenfor fast ejendom og erhvervsret - 25 års erfaring med køb og salg af fast ejendom i DK og udland - 48 år og med møderet for Højesteret - taler og skriver engelsk og tysk på forhandlingsniveau - forstår svensk og norsk - taler fransk på almindeligt niveau. Mail: ktc@wtc-law.dk Telefon: Mobil:

3 KØB AF FAST EJENDOM I DK Køb - altid advokatforbehold når I erhverver en ejendom, så kan I med sindsro skrive købsaftalen under. Tilstandsrapport - ejerskifteforsikring - skal den tegnes? Berigtigelsen af handlen - skøde mm - altid Fondens advokat. Alle dokumenter og området som sådan undersøges og er en del af berigtigelsen. Fast pris for berigtigelsen kr ,- inklusive moms - Reg-afgift 0,6% af købesummen og kr ,- i TL-afgift.

4 SALG AF FAST EJENDOM I DK Godkendelse fra STAR - af tinglysningsmæssige årsager. Berigtigelse af handlen - altid Fondens advokat. HUSK at få indføjet i købsaftalen, at Fonden som sælger IKKE har beboet ejendommen og derfor ikke har nærmere kendskab hertil, og at der i prisfastsættelsen ER taget højde herfor. Valg og vurdering af mægler / mæglere. Har I måske en mulig køber internt blandt jeres medlemmer? - hvis ja, så laver Fondens advokat gerne en købsaftale og berigtiger handlen. Fast pris for berigtigelsen kr ,- inkl. moms - køber betaler sædvanligvis stempel og TL.

5 KØB AF EJENDOM I SVERIGE Som mulig køber modtager man en köpavtal og en masse dokumenter for ejendommen. Her bruger man IKKE advokater til berigtigelsen - det er mæglere eller banker. En dansk advokat bør se alle dokumenter og købsaftalen igennem. Man ender op med et köpebrev som registreres i Fastighetsinskrivningen, med stempel på fra Lantmäteriet ( tingbogen). Omkostninger - mægler / bank ca. svkr ,- inkl. moms. Stempelskat - er 4.25% af købesummen for juridiske personer og et gebyr på svkr. 825,- Skat af avancen ved salg!! - der betales skat af avancen ved salg udgørende 30% af 2/3 af gevinsten

6 KØB AF EJENDOM I NORGE Praktisk talt samme regler i Norge som i Danmark - men m 2 priserne er ufattelig høje. Omkostningerne er 2.5% stempel af købesummen til staten - samme advokatomkostning som i DK. Ejendomsskat afhænger af den enkelte region - mellem % af grundværdi. Samme regler vedrørende købsaftale og eksempelvis tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.

7 KØB AF EJENDOM I TYSKLAND Berlin er nu udelukket - Styret har vedtaget nye regler, som ikke gør det muligt for en Fond at købe til udlejning. Alt skal oversættes til tysk til brug for notaren, - de originale vedtægter, generalforsamlingsreferat hvoraf fremgår at de nuværende bestyrelsesmedlemmer er valgt og en tegningsudskrift, - evt. kopier som er underskrevet for notar ( notariseret ), vær opmærksom på, at den danske notar kan forlange, at alle bestyrelsesmedlemmer er tilstede samtidig! En mægler udarbejder en købsaftale, som den tegningsberettigede del af bestyrelsen skriver under. Den tyske advokat retter henvendelse til den tyske notar og forbereder handlen. Notaren skriver under på købsaftalen på vegne af Fonden iht en fuldmagt afgivet af Fonden overfor notaren ( når vi er enige om vilkårene heri ). Omkostning til tysk advokat ca ,- Euro. Notar omkostning - ca. Euro 1.000,- ved en købesum på ca. dkr ,- Ekspeditionstid fra opstart til slut ca. 3-4 måneder, MEN det kan variere ganske meget afhængig af valg af notar og krav til dokumentation ( oversættelser mm ). Grundskat ca. 4.5% af købesummen. Samlet omkostning ved køb af en enhed i Tyskland er ca. 10% af købesummen - tommelfingerregel.

8 KØB AF EJENDOM I ITALIEN Der er visse udfordringer i Italien og det er blandt andet at finde en italiensk advokat, som taler dansk! - den er klaret :-) Derudover skal man bruge en mægler og en byggesagkyndig. Ingen regler om tilstandsrapport. Notaren udarbejder skødet - gyldighedsregel. Omkostning til notaren varierer en hel del, så denne forhandling overlades til den italienske advokat - så håber vi, at de ikke er i familie!! Tinglysningsafgift Euro 90,- og Stempelafgift Euro 230,- Registreringsafgift til staten 7% af den offentlige vurdering. Ejerskifteafgift 2% af den offentlige vurdering. TL - afgift 1% af den offentlige vurdering. HVIS der er tale om historiske ejendomme eller prima casa / bopæl så nedsættes afgifterne væsentligt - sidstnævnte er dog ikke relevant for Fondene. Ved udlejning over 30 dage, så skal den lokale sherif have en kopi af kontrakten. Samme spændende udfordringer ved oversættelse af vedtægter mm som i Tyskland - samme fremgangsmåde.

9 KØB AF EJENDOM I FRANKRIG Markedet i Frankrig er på nuværende tidspunkt i bedre balance end for blot få år siden. Notaren foretager alle formalia i sagen - lidt som i Tyskland og Italien, - han / hun repræsenterer hverken sælger eller køber - men staten. Omkostningen til notaren er ca. 7% af købesummen, hvoraf en del er afgifter til staten. Vi skal have fat i en dansk / fransk advokat og de er heldigvis til at finde. Der købes som beset - ingen tilstandsrapport eller ejerskifteforsikring - derfor kan det anbefales at bruge en byggerådgiver til gennemgang. Notaren indhenter dog en del rapporter omkring termit-angreb, forurening og naturkatastrofer - udgifterne hertil betales af sælger. Begge parter mødes når alt er klar hos notaren, hvor alt læses op og skrives under - der er brug for en der KAN fransk, notaren kan KUN fransk. HUSK at en handel i Frankrig tager sin tid - notaren og systemet er ikke lige opgraderet til IT.. Der kan med fordel anvendes en dansk advokat som forbindelse med den franske advokat.

10 KØB AF EJENDOM I POLEN Samme forhold er gældende omkring notar og oversættelse af dokumenter. Der laves købsaftale helt på sædvanlig vis. Her er en tolk ofte tiltrængt - der er ingen mulighed for bare at tyde et polsk dokument. Ved køb af lejlighed eller sommerhus skal de sædvanlige dokumenter frem - her bruges en gang imellem en dansk konsul i området. Polske tolke er forholdsvis nemme at lokalisere i DK, via vore forsvarsadvokater. Ved etablering af konto til Fonden, så skal man indfinde sig personligt i banken! De er lidt vanskelige at hive dokumenter ud af, men man SKAL BLOT VÆRE STANDHAFTIG :-) Polen er klart et spændende område i en rivende udvikling, man skal blot se sig for - meget skidt er lavet i de gode år.

11 KØB AF EJENDOM I SCHWEIZ Et fantastisk område til ski, trekking, Mountainbiking mm, men noget gammeldags struktur. Restriktioner fra canton til canton for udlændige til køb af ferieboliger. Omkostninger ca 5% af købesummen. Købsaftale og dokumenter fremskaffes på samme måde som i DK. Man skal godkendes som køber endeligt i Zürich af statslig myndighed - stort oplysningskrav. Tidsfaktor for gennemførelse af en handel - ukendt - afhænger af cantonen mm. En ejendom skal ejes i 5 år for at kunne sælges videre til en udlænding. For mig at se ikke et oplagt område for investering for fondene - dyre leveomkostninger, leje af bil mm.

12 KØB AF EJENDOM I ØSTRIG Lidt som Schweiz - bare billigere. Afgiften på køb er 3,5% af købesummen. TL - afgift 43,- Euro. Notar 1-2% af købesummen. Østrigsk advokat ca. Euro 3.000, - + moms ( 20% ). Dansk advokat for gennemgang og forbindelse til østrigsk advokat anbefales. Samme omstændigheder vedrørende dokumentkrav og oversættelse. Der gælder forskellige regler i de 9 forbundsområder - det skal undersøges inden køb. Der er næsten samme forhold i Østrig som i DK vedrørende tilstandsrapporter og dokumenter ved køb - en klar fordel. Samlet behandlingstid 3-6 måneder.

13 KØB AF EJENDOM I SPANIEN PAS PÅ!! mange handler i Spanien er gennemført gennem generationer uden at tinglyse!! - derfor kan det være, at sælger ikke har tinglyst adkomst! Sælger skal derfor have styr på sin adkomst før der handles! Masser af potentiale og masser af gode køb - Spanien er stadig ikke ude af krisen. Samme situation som i DK vedrørende købsaftale og dokumenter, og her skal der virkelig arbejdes for at få dokumenter frem. Spansk / danske advokat skal findes og det er ikke noget problem. Mange spanske advokater tager dog rigtig let på denne opgave og er ikke særlig omhyggelige - derfor brug altid dansk advokat, som holder dem i kort snor. Omkostninger mellem 8-10% af købesummen til staten - afhængig om det er nyopførte ( 10% ) ejendomme eller gensalg ( 8% ). Dertil kommer omkostning til spansk / dansk advokat - sædvanlig vis , ,- + moms.

14 RIGTIG GOD JAGT! Afsluttende bemærkninger om de lande vi ikke har nævnt! - jeg har taget dem, der er mest oppe i tiden, men vi kender også reglerne for England, Portugal og USA, men sig til hvis lige netop det land I gerne vil købe i ikke er med, så finder vi ud af det.