Ejerforeningen Åhavnen II

Transkript

1 Ejerforeningen Åhavnen II 13. juni 2013 Ekstraordinær generalforsamling 4. juni 2013, kl i Gule Hal. Fremmøde: 20 ejerlejligheder (af 48 mulige) var mødt, heraf 3 ved fuldmagt. Fremmøde ved fordelingstal: Ud af det samlede fordelingstal på var i alt til stede, heraf 388 ved fuldmagt. Fra ejerforeningens boligrådgiverselskab, Bolius, deltog boligrådgiver Morten K. Mathiasen. Dagsorden 1. Valg af ordstyrer. 2. Valg af referent. 3. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at det træffes beslutning om følgende. a) Der afvikles syn og skøn vedr. Ejerforeningen Åhavnen II for så vidt angår klimaskærm, herunder fuger i murværk og vandindtrængen. b) Ejerforeningens forsikring omfatter retshjælpsforsikring op til kr. med en selvrisiko på kr. Generalforsamlingen anmodes om, at bestyrelsen får mandat til at tage denne i brug. c) Bestyrelsen orienterer om, at der udfærdiges en suspensionsaftale med JM Danmark vedr. tagrender under 1. sals repos og anmoder generalforsamlingen om mandat til at gå videre overfor JM Danmark med spørgsmålet vedr. ændring af tagrendekonstruktionen.

2 Jens Friis (formand) byder velkommen. Ad dagsordenens pkt. 1. Valg af ordstyrer. Bestyrelsen foreslår Peter Dentov (næstformand) som ordstyrer. Peter Dentov vælges. Peter Dentov konstaterer, at generalforsamlingen er lovligt indkaldt og ifgl. vedtægter er den også beslutningsdygtig. Ad dagsordenens pkt. 2. Valg af referent. Bestyrelsen foreslår Aase Møller (sekretær) som referent. Aase Møller vælges. Ad dagsordenens pkt. 3. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at det træffes beslutning om følgende: a) Der afvikles syn og skøn vedr. Ejerforeningen Åhavnen II for så vidt angår klimaskærm, herunder fuger i murværk og vandindtrængen, b) Ejerforeningens forsikring omfatter retshjælpsforsikring op til kr. med en selvrisiko på kr. Generalforsamlingen anmodes om, at bestyrelsen får mandat til at tage denne i brug og c) Bestyrelsen orienterer om, at der udfærdiges en suspensionsaftale med JM Danmark vedr. tagrender under 1. sals repos og anmoder generalforsamlingen om mandat til at gå videre overfor JM Danmark med spørgsmålet vedr. ændring af tagrendekonstruktionen. Jens Friis (formand): Bestyrelsen har indkaldt til ekstraordinær generalforsamling for at drøfte de muligheder, vi har for at få afsluttet de mangler ved vores byggeri ved 5 års gennemgang, der er konstateret. Gør opmærksom på, at vores bolig er en ejerbolig og at det dermed også vores fælles ansvar, at boligerne er godt bygget og bliver vedligeholdt fornuftigt på længere sigt. Det er klimaskærmen (den udvendige ved byggeriet), vi skal drøfte i aften. En god og solid klimaskærm skal sikre, at vi har hus i mange år fremover. Det skal bemærkes, at den udvendige vedligeholdelse på samtlige boliger forestås af den af generalforsamlingen valgte bestyrelse og at udgifter til reparationer og vedligeholdelse dækkes af ejerforeningen og dermed af os alle. Bestyrelsen har i forløbet med 5 års gennemgangen set sig nødsaget til at kontakte en advokat (Henrik Steen Petersen), da vi oplevede ikke rigtigt at kunne kommen igennem med vore ønsker overfor JM Danmark og Enemærke & Petersen. En henvendelse til JM Danmark fra vores advokat har glædeligvis betydet, at JM Danmark nu har stillet sig velvillig i forhold til at drøfte problemerne med os og bestyrelsen har derfor bedt Henrik Steen Petersen om ikke at medvirke i aften, da vi vurderede, at det ikke var nødvendigt. Bestyrelsen havde i går et positivt og konstruktivt møde med JM Danmark. Vi har bedt projektleder Morten K. Mathiasen, Bolius som har fulgt hele processen omkring 5 års gennemgangen, om at redegøre for forløbet. 2

3 Morten K. Mathiasen redegør for det kronologiske forløb ved 5 års gennemgangen. Samtlige blokke blev gennemgået og der blev udarbejdet mangellister, som blev fremsendt til JM Danmark og Enemærke & Petersen. Problemerne omkring vandindtrængen og murværket har været det største problem. Udbedringen af murværket har desværre ikke været optimal. Det har strakt sig over vinteren og nu i foråret 2013 mente Enemærke & Petersen, at de var færdige. Det var der ikke enighed om. Denne 5 års gennemgang har været en lang proces også længere end normalt. Bolius og Ejerforeningen havde møde den 22. april 2013 med JM Danmark og Enemærke & Petersen. På dette møde gav Enemærke & Petersen udtryk for frustration over formuleringen den såkaldte mangeludbedring i tilbagemeldingen fra Bolius vedr. murværket, idet det var deres opfattelse, at mangeludbedringen er gennemført fuldt ud tilfredsstillende. Enemærke & Petersen kunne ikke godkende påstanden om, at der falder fuger ud og mener, at murværket må betragtes som færdigt. Frostsprængninger kan måske betyde, at der kan skalle lidt af fugerne af, men at fugerne som helhed må betragtes som frostsikre. Enemærke & Petersen angiver, at byggeriet er udført som aftalt, tegnet og beskrevet og hvis der ikke er enighed om dette anbefaler de, at køres et syn og skøn på sagen. JM Danmark sammenfattede på dette møde, at der er uenighed om, om udbedringerne er gennemført tilfredsstillende. Om byggeriet er gennemført som aftalt, tegner og beskrevet er en sag mellem JM Danmark og Enemærke & Petersen. Ejerforeningen gav udtryk for beboernes bekymring over vandindtrængning og hvad der evt. sker, hvis der trænger vand ind igen om 3 år. Enemærke & Petersen tilbød på mødet - for at få afsluttet sagen - at finansiere 2 murere + tilsyn i 1-2 uger og foreslog, at ejerforeningen selv fandt en lokal murer til at gennemføre udbedringerne og at sagen herefter kunne anses som afsluttet. Efterfølgende mødet var Bolius og Ejerforeningen enige om at følgende skulle overvejes: - Ejerforeningen forestår en endelig mangeludbedring med et af ejerforeningen valgt murerfirma med 2 murere i 2 uger + tilsyn af Bolius for den endelige udbedring, hvorefter sagen lukkes. En advokat vil hermed ikke komme på tale. - Ejerforeningen udarbejder en liste over de boliger, der har kendt vandindtrængen, hvad der er repareret og om det har hjulpet. Der tages kun kontakt til de beboere, som ejerforeningen er bekendt med har haft problemer med vandindtrængen. Der åbnes altså ikke nye sager. Den indvendige reparation af ødelagt gulv påhviler den enkelte beboer. - Udskiftning af tagrender køres som en sag mellem JM Danmark og Ejerforeningen og er 5 års gennemgangen uvedkommende. Bestyrelsen drøftede dette på et møde ultimo april Bestyrelsen kunne ikke acceptere forslaget om selv at skulle forestå arbejdet med 2 murere + tilsyn i 2 uger da vi dermed selv ville få pålagt ansvaret for mangeludbedringen. 3

4 Dette resulterede i at bestyrelsen kontaktede en advokat (Henrik Steen Petersen) for rådgivning i sagen. Sideløbende hermed udarbejdede bestyrelsen en oversigt over problemer med vandindtrængen fra de beboere, som har haft vandindtrængen, som er påtalt og anerkendt og om der er sket afhjælpning heraf og om det har hjulpet. Det drejede sig om 10 boliger. Tilbagemeldingerne har vist sig, at ingen af disse har haft vandindtrængen efter udbedring. En henvendelse fra advokaten til JM Danmark gav som nævnt det resultat, at vi fik et møde i stand med JM Danmark i går (3/6-2013). På mødet deltog bestyrelsen og Morten K. Mathiasen (Bolius). På mødet blev følgende problemstillinger rejst: 1) murværk, 2) fugekader, 3) vandindtrængen og 4) tagrender under 1. sals repos. Disse punkter havde vi en positiv dialog om. Vi enedes med JM Danmark, at Enemærke & Petersen bliver bedt om at stille 2 murere til rådighed i 1-2 uger med tilsyn fra Bolius. Dette betyder, at ansvaret for at reparationerne ikke overgår til Ejerforeningen, men stadig ligger hos Enemærke & Petersen. Den endelige konklusionen på mødet blev således, at Enemærke & Petersen bliver bedt om at stille murer til rådighed for reparation af murværk i 1-2 uger og at det præciseres fra ejerforeningen v/bolius, hvor der er problemer. Enemærke & Petersen har tilbudt to murere i "en uges tid". Om det kan rundes op til to uger, skal godkendes, når man kender opgavens omfang. JM Danmark bemærkede, at det er en god ide at børste saltudtræk af med en tør børste. Det vil på længere sigt mindske saltudtrækket, som udelukkende er et kosmetisk problem. JM Danmark anbefaler at ejerforeningen afventer resultatet af det pågående forsøg i Åhavnen I vedr. vandindtrængen. JM Danmark afviser udskiftning af fugebånd og henviser dette til almindeligt vedligehold, ca. hvert 10. år. Oliering må ikke ske af fugebånd, det er normalt således at overgange ved maling/oliering skal dækkes af eller at der olieres/males forsigtigt. Det er kendt håndværkerviden. Den enkelte beboer bør holde øje med uhensigtsmæssigheder ved byggeriet og kontakte bestyrelsen ved evt. tvivlsspørgsmål. Bestyrelsen bør derefter kontakte JM Danmark. Tagrender under 1. sals repos. JM Danmark præciserer, at det ikke kan anerkendes som en fejl ved byggeriet, men at det er en uhensigtsmæssig løsning, der er lavet. JM Danmark vil muligvis bidrage med et symbolsk beløb, selvom der ikke er tale om en mangel. JM Danmark har ikke garanteret noget på forhånd. Det kommer an på en samlet vurdering af afslutningen. JM Danmark gav endvidere udtryk for, at der er 10 års garanti ved skjulte fejl og mangler, men at der ved 10 års ansvar gælder, at det ikke naturligt, at "vandindtrængning" godkendes som en mangel. For det første gælder det kun for de steder, hvor der allerede har været vandindtrængning og dernæst vil man også kigge på årsagen. Eksempelvis blev der fornylig konstateret vandindtrængning i en bolig i Åhavnen I, hvor det viste sig, at årsagen var en utæthed ved taget. Dette blev anerkendt af ejerens forsikringsselskabet, da det hørte under almindelig vedligeholdelse. Selve undersøgelsen blev også foretaget af ejerforeningen. 4

5 Niels Prahl (80) spørger, om JM Danmark har accepteret Bolius som byggesagkyndig. Morten K: Mathiasen (Bolius): Ja. Marian Bjurner (74) vil gerne vide, hvordan oversigten over mangler er fremkommet. Oplyser, at der falder en del puds ned på hendes altan. Morten K. Mathiasen (Bolius) mener, at de udvendige mangler skulle blive udbedret ved denne sidste gennemgang. Peter Dentov (næstformand) gør opmærksom på, at vi alle bør kaste et blik rundt om vores boliger for at se, om der er uhensigtsmæssigheder på det udvendige byggeri. Evt. uhensigtsmæssigheder skal meldes til bestyrelsen, som så vil tage sig af dette. Det er vigtigt for god vedligeholdelse af vores boliger på længere sigt, at vi løbende udbedrer evt. skader. Morten K. Mathiasen (Bolius) vedr. tagrender: Det er en vanskelig problemstilling, fordi det kan diskusteres, om det er en fejl. Det er ikke byggesjusk fra Enemærke & Petersen, som har udført arbejdet som tegnet og planlagt. Vi mener dog, at det er et funktionskrav, at vandet skal løbe ned i tagrenden fra 1. sals repos. Dette er nævnt overfor JM Danmark, som ikke anerkender det som en fejl, men har vist sig åben for en dialog. Der er lavet et forsøg ved en enkelt bolig, som har kostet godt kr. og der bliver nu indhentet tilbud på udbedring ved de resterende 23 boliger. Vi håber, at vi kan få en rimeligt tilskud hertil fra JM Danmark. Mht vandindtrængen er det er et ongoing projekt. I Åhavnen I har de større problemer og er stadig prøvekuld på løsninger. Den løsning, som de finder frem til i Åhavnen I, vil når den virker blive overført til Åhavnen II. Claus Olsen (63) spørger, om det vil være muligt at udbedre skaderne af 2 murere i 1-2 uger. Morten K. Mathiasen (Bolius). Det vurderes muligt, at arbejdet vil kunne gennemføres på den tid. Der vil ikke blive tale om at der skal opstilles stilladser, arbejdet vil blive udført med lift. Det vil komme til at larme og der bliver noget svineri omkring dette, men det vil blive gjort så nænsomt som muligt. Mariann Bjurner (74) spørger, om vi kender tidsplanen. Morten K. Mathiasen (Bolius). Nej, men det vil blive meget snart. Marian Bjurner (74) spørger, om beboerne får besked om, hvornår arbejdet går i gang. Morten K. Mathiasen (Bolius) Ja, beboerne vil få besked via mail. Enemærke & Petersen ønsker at få afsluttet sagen hurtigst muligt. 5

6 Jens Friis (formand) bemærker, at den første henvendelse fra advokat til JM Danmark har haft sin virkning og vi synes i dag, at vi står rigtig godt. Men vi beder generalforsamlingen om accept af at få mulighed for at gå videre med en advokat, hvis det skønnes nødvendigt og evt. at anvende ejerforeningens forsikring til retshjælp, hvis det skulle komme så langt. Det konkluderes, at generalforsamlingen (uden afstemning) nikker til: At der gås videre med advokat hvis nødvendigt og At anvende retshjælpen i vores Ejerforenings forsikring, hvis det bliver aktuelt. Jens Friis (formand) konkluderer, at vi nu siger ja til den skitserede løsning med udbedring af murværk og fuger. Bjørn Rem (83) spørger til tagrenden og om det skal forstås sådan, at JM Danmark dække udgiften hertil eller kun noget af den. Vil endvidere gerne vide, hvad det vil koste. Grete Petersen (49) spørger, om der er en fortegnelse over de lejligheder, hvor det er galt. Claus Olsen (63) spørger mht murværket, om de skader, som er i nr. 69 er med på listen? Morten K. Mathiasen (Bolius). Vi har ikke fået et håndfast ja fra JM Danmark til at dække udgiften til udbedring af tagrender under 1. sals repos. Der vil blive tale om en drøftelse heraf, når tilbuddet foreligger. Der er i efteråret udarbejdet en oversigt over de konstaterede skaber på murværk og denne oversigt er nu suppleret med de skader, som er opstået i vinter. Peter Dentov (næstformand) oplyser, at Bolius ved, hvor det er, der er problemer men gør igen opmærksom på, at vi alle bør være opmærksomme på uhensigtsmæssigheder ved byggeriet også hos naboen og melde dette videre til bestyrelsen. Addy Jepsen (85) har haft vand ind efter efter 5 års gennemgangen, men har endnu ikke taget det op med eget forsikringsselskab. Jens Friis (formand): JM danmark har jo desværre afvist at påtage sig ansvar for dette. Claus Olsen (63) spørger til, om skumfugen rundt om vinduerne ikke er en sekundaløsning. Måske vil en ordentlig fuge være en god ide. Morten K. Mathiasen (Bolius. Der er tale om et ekspanderende fugebånd. Dette har den fordel at den er åndbar kontra en gummifuge. Desværre kan den ikke tåle olie og der må derfor som nævnt ikke olieres direkte på fugen. Claus Olsen (63) vil gerne vide, om man selv må fuge om. 6

7 Jens Friis (formand) / Peter Dentov (næstformand). Nej, klimaskærmen er et ejerforeningsansvar og derfor er det også ejerforeningens ansvar at vedligeholde det udvendige, herunder evt. udskiftning af fuger. Bestyrelsen vil nu gå i gang med en egentlig vedligeholdelsesplan for vores byggeri. Med disse bemærkninger afsluttes generalforsamlingen. Konklusionen blev som nævnt: At generalforsamlingen (uden afstemning) nikkede til: At der gås videre med advokat hvis nødvendigt og At anvende retshjælpen i vores Ejerforenings forsikring, hvis det bliver aktuelt. 7