KENDELSE. Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe.

Transkript

1 1 København, den 26. oktober 2009 KENDELSE Klager ctr. Manja Conrad Torvegade 7B Vejle Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet mangelfulde oplysninger til køber vedrørende en kommende vinduesudskiftning i ejerforeningen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe. Den 9. august 2007 underskrev klager købsaftale om køb af ejerlejligheden for en kontantpris på kr ,00, hvilket var kr ,00 under den udbudte kontantpris. Overtagelsesdagen var aftalt til den 1. september Handlen var betinget af såvel klagers som sælgers advokats godkendelse af handlen. Fristen for evt. indsigelser var 17. august 2007 kl Det fremgår af købsaftalen, at klager i forbindelse med købet havde fået udleveret kopi af BBR-ejermeddelelse, forsikringspolice, vedtægter, årsregnskab, forbrugsoplysninger, generalforsamlingsreferat, skatter og afgifter 2007 samt energimærke. Det fremgik videre, at kommunalt oplysningsskema, ejerlejlighedsskema og tingbogsattest ikke forelå på handelstidspunktet og derfor ville blive eftersendt. Det fremgår af sagen, at ejerlejligheden er beliggende i en ejendom med 4 ejerlejligheder, og ejerlejlighedens fordelingstal er 25/100. Det fremgår af købsaftalen blandt andet: [...]

2 2 Sælger oplyser endvidere, at det er blevet besluttet på generalforsamlingen den , at 3. sals lejligheden skal have nye vinduer/altandør ud mod nord samt inddækningerne skal udbedres snarest. Ejerforeningen er ved at indhente tilbud på det nævnte arbejde. Arbejdet betales af ejerforeningen. [...] Den 17. august 2007 skrev klagers advokat i en telefax til indklagede blandt andet: Den 23. august 2007 skrev sælgers advokat til klagers advokat blandt andet: Idet jeg henviser til Deres skrivelse af 17. ds., kan jeg oplyse, at jeg har drøftet skrivelsens indhold med min klient. Ad punkt 1: ok Ad punkt 2: Min klient kan ikke acceptere det anførte, herunder at der skal henstå kr ,00 til sikkerhed for opfyldelse af sælgers forpligtelser. Når først min klient er flyttet og har overdraget ejerlejligheden den 1/ til Deres klient, er hun uden indflydelse på ejerforening m.v., og under hensyntagen til at jeg selv

3 3 med min klient havde drøftet, at jeg syntes, at generalforsamlingsreferatet af 17/ var ufuldstændigt, har min klient på trods af, at det fremgår af normalvedtægtens 15, at udvendige vedligeholdelse, det vil sige vinduer, kviste m.v. er et ejerlejlighedsanliggende, fået udarbejdet vedlagte påtegning, som er underskrevet af 3 ejerlejlighedsindehavere. Jeg går ud fra, at De også hører nærmere fra mægleren. Ad punkt 3: ok jeg ved, at det vil blive ekspederet hurtigst muligt. [...] Ad punkt 5: Jeg går ud fra, at De har modtaget kommunalt ejendomsoplysningsskema, og tingbogsattest vil blive fremsendt via mægleren. Ad budgettet for regnskabsåret 2007 er der ikke noget. Der er regnskab for 2006, som jeg går ud fra, at De har fået udleveret. Den 28. august 2007 skrev klagers advokat til indklagede og godkendte handlen endeligt. Det fremgår af sagen, at der var indkommet flere forslag, som ønskedes behandlet på generalforsamlingen den 17. april 2007, herunder forslag om udskiftning af nogle vinduer og om at indhente tilbud på reparation af utætte inddækninger. Af referat fra denne generalforsamling, som klager modtog i forbindelse med handlen fremgik blandt andet: [...] Vinduerne mod syd er betalt og betales fortsat for ejernes egen regning. Her har vi valgt ikke at følge Normalvedtægt Evt. nye vinduer skal se ud som de øvrige vinduer i ejendommen. Vinduerne mod nord udskiftes af ejerforeningen, efterhånden som de trænger og der er økonomi til det. [...] Det fremgår videre, at der skulle indhentes tilbud på udskiftning af vinduer/altandør mod nord, og at inddækninger og kviste skulle laves samtidig med vinduer, samt at der på et senere møde, når tilbud vedrørende vinduer forelå, skulle udarbejdes en vedligeholdelsesplan. Efterfølgende blev der lavet en påtegning til referatet, som blev underskrevet af 3 af ejerne i ejendommen, herunder sælger af klagers ejerlejlighed. Underskrifterne er påført henholdsvis den 17. juli og den 21. august 2007.

4 4 Det fremgår af påtegningen: Vinduer/altandør 3. sal mod nord udskiftes nu. Kviste og inddækning laves samtidig. [...] får deres kontakter til at henvende sig til [...] med henblik på at afgive tilbud på arbejdet. Når tilbud foreligger afholdes et møde, hvor det besluttes, hvilket vi skal vælge. Den 26. august 2007 skrev klager til sælger af lejligheden og til indklagede og klagede over mangelfulde oplysninger i forbindelse med købet. Klager har oplyst til nævnet, at det efter overtagelsen har vist sig, at ejendommens fyr er for gammelt, og kedlen skal udskiftes. Desuden har det vist sig, at der er en vandskade og skimmelsvamp. Klager har tillige indbragt sagen for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere med påstand om, at indklagede ikke havde udøvet sin undersøgelsespligt og oplysningspligt i henhold til lov om omsætning af fast ejendom 13 og 14 vedrørende beslutningen på generalforsamlingen. Ved kendelse af 24. februar 2009 har Disciplinærnævnet frifundet indklagede. Klager har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klager. Indklagede var, da hun formidlede handlen, vidende om, at klager ville få en ekstra udgift til vinduesudskiftning, og burde have oplyst klager herom. Klager fik af indklagede oplyst, at der var en sund økonomi i ejerforeningen, herunder at der var et indestående på kr ,00 på foreningens bankkonto, og at der var styr på vinduesudskiftningen på 3. sal. Mindre end et år efter klager købte lejligheden, imødeser han nu en ekstra udgift på kr , ,00 vedrørende vinduesudskiftning på 3. sal. Klagers udgift udgør i henhold til tilbud kr ,16, men den endelige udgift kan variere. Renoveringen blev godkendt på generalforsamlingen den 17. april 2007, det vil sige et halvt år før handlen, og indklagede skulle derfor have givet klager oplysning herom. Indklagede har ikke oplyst klager om, at der skulle indhentes tilbud efter klagers overtagelse af ejerlejligheden. Indklagede burde over for klager have dokumenteret størrelsen på den kommende udgift.

5 5 Prisafslaget på kr ,00 i forhold til udbudsprisen, som klager fik i forbindelse med sit køb, har ikke noget med vinduesudskiftningen at gøre. Der var alene tale om at klager afgav et købstilbud, som sælger accepterede. Klager har blandt andet brugt pengene til udbedring af gulve, som ikke var færdigbehandlede, udskiftning af elstik, samt køb af køleskab. Klager stolede på indklagedes oplysninger og ville have betalt en lavere pris for ejerlejligheden, hvis han havde været vidende om den kommende udgift. Klager mener ikke, som af indklagede anført, at en lejlighed til kr ,00 er specielt billigt. Efter at klager er flyttet ind i ejerlejligheden, har det vist sig, at ejendommens fyr er for gammelt og kedlen skal udskiftes. Klagers andel af udgiften udgør ca ,00. Indklagede burde have været opmærksom på, at ejendommens fyr muligvis var for gammelt, og indklagede skal derfor betale klagers andel af denne udskiftning. Det har desuden vist sig, at der er vandskade og skimmelsvamp, hvilket økonomisk betyder en udgift for klager på kr , hvorefter klagers samlede krav mod indklagede udgør ,56. Indklagede burde repræsentere begge parter i en sag og arbejde i såvel klagers som sælgers interesser. Det er klagers opfattelse, at indklagede alene har varetaget sælgers interesser. Også sælger og klagers underbo, som købte lejlighed gennem indklagede på nogenlunde samme tid som klager, har været utilfredse med indklagede. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager og er ikke enig i klagers udlægning af sagen. Indklagede har givet alle oplysninger og dokumenter til køber i forbindelse med handlen, og klager har desuden været repræsenteret ved advokat. Klager har således fået at vide, at der var tale om at udskifte vinduerne i den lejlighed, som klager købte. Klager stillede ikke spørgsmål til de planlagte forbedringer for ejendommen. Tilbud på udskiftningen var på handelstidspunktet ikke indhentet endnu, idet 2 af 4 lejligheder i ejerforeningen var ved at blive solgt, og ejerforeningen ønskede de nye ejere med i beslutningsprocessen. Klager deltog desuden i mødet i ejerforeningen vedrørende vinduesudskiftning og har derudover fået et nedslag i købesummen på kr ,00 til dækning af fejl og mangler. Klager har købt en billig lejlighed i en ældre ejendom og må således påregne

6 6 løbende kommende udgifter til vedligeholdelse/udskiftninger i ejerforeningen. Det påhviler ikke indklagede at udarbejde budgetter til klager. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at der efterfølgende er opstået vandskade og problemer med skimmelsvamp. Hvis klager vil gøre erstatningskrav gældende i den anledning, må han kontakte sælger. Nævnet udtaler: Det påhviler indklagede at indhente og videregive oplysninger om ejerlejligheden til klager, herunder oplysninger vedrørende ejerforeningen. Indklagede har blandt andet indhentet generalforsamlingsreferat og oplysning om ejerforeningens økonomiske forhold og udleveret dette til klager, inden klager underskrev købsaftalen. Indklagede har desuden i købsaftalen givet oplysning om, at det var besluttet i ejerforeningen at indhente tilbud på vinduer/altandør samt udbedring af inddækninger. Nævnet finder således, at indklagede, ved at udlevere referatet til klager og oplyse om den forestående vinduesudskiftning i købsaftalen, har givet klager tilstrækkelige oplysninger herom. Nævnet bemærker, at der ikke på tidspunktet for købsaftalens udarbejdelse forelå et konkret tilbud på arbejdet. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede over for klager har givet udtryk for, at udskiftningen af vinduer m.v. ville kunne betales af ejerforeningens indestående, og dermed stillet klager i udsigt, at der ikke ville komme ekstraordinære udgifter hertil. Nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at erstatte klagers andel af vinduesudskiftningen. Nævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede var bekendt med, at ejendommen skulle have skiftet kedel, eller at der var skimmelsvamp i ejerlejligheden. Indklagede kan herefter ikke pålægges at erstatte klagers udgifter i den forbindelse. Der er ikke grundlag for at kritisere, at indklagede i forbindelse med handlen har varetaget sælgers interesser, idet det fremgår af lov om omsætning af fast ejendom 15, stk. 1, at ingen må være formidler for begge parter i samme handel og af samme bestemmelses 15, stk. 1, at formidleren skal varetage sin opdragsgivers behov og interesser.

7 7 Det bemærkes i den forbindelse, at indklagedes opdragsgiver var sælger, og at klager var repræsenteret af egen advokat. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand