LOKALPLAN NYT GARTNERI VED BRÆNDEKILDEVEJ, BELLINGE

Transkript

1 LOKALPLAN NYT GARTNERI VED BRÆNDEKILDEVEJ, BELLINGE

2 OM PLANLÆGNING HVAD ER EN LOKALPLAN En lokalplan er en juridisk bindende plan for et afgrænset område. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan. Grundejere ved således, hvilke arbejder de må gennemføre, og hvilke arbejder de kan forvente, at naboen gennemfører. PLANSYSTEMET Kommunernes planlægning af de fysiske omgivelser er reguleret i Lov om Planlægning. Lovens hensigt er at sikre en sammenhæng i planlægningen, at bevare byens kvaliteter og beskytte landskab og miljø. Herudover er det et særligt formål at høre offentlighedens synspunkter, inden byrådet træffer endelig beslutning om lokalplanens indhold. I kommuneplanen skal byrådet fastlægge de overordnede rammer for planlægningen af de enkelte arealer i kommunen. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan. Der skal altid vedtages en lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes i gang. Desuden skal der vedtages en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Byrådet kan på ethvert tidspunkt beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanens bestemmelser skal have hjemmel i Lov om Planlægning og må ikke stride mod den overordnede planlægning, for eksempel kommuneplanen. Lokalplanens bestemmelser må dog gerne være strammere end kommuneplanens. LOKALPLANENS BESTEMMELSER En lokalplan kan indeholde bestemmelser om for eksempel - områdets anvendelse udstykninger vej- og stiforhold placering og udformning af bebyggelsen bevaring af bygninger og landskabstræk sikring af friarealer etablering af fællesanlæg OFFENTLIG HØRING Inden en lokalplan kan vedtages skal den være fremlagt til offentlig høring i mindst 8 uger. Alle har her mulighed for at fremsætte bemærkninger til det foreslåede. Synspunkterne behandles i byrådet i forbindelse med planens endelige vedtagelse. LOKALPLANENS OPBYGNING Redegørelsen indeholder en gennemgang af lokalplanens indhold, lokalplanens forhold til anden planlægning samt lokalplanens foreløbige retsvirkninger. Bestemmelserne udgør den juridiske del af planen og er bindende for alle faste ejendomme inden for lokalplanens område. Kortbilagene viser lokalplanens område. 2

3 INDHOLD REDEGØRELSE Baggrund side 4 Lokalplanområdet side 5 Formål og indhold side 6 Forhold til anden planlægning side 10 Miljøforhold side 12 Miljøvurdering side 15 Påkrævede tilladelser side 15 BESTEMMELSER 1. Lokalplanens formål side Område og zonestatus side Anvendelse side Udstykning side Vej og parkeringsforhold side Bebyggelsens omfang og placering side Bebyggelsens ydre fremtræden side Skiltning og belysning side Ubebyggede arealer side Betingelser for ibrugtagen side Bonusvirkning side Lokalplanens varige retsvirkninger side 22 Vedtagelsespåtegning og offentlighedsperiode side 23 Kortbilag 1 Kortbilag 2 Kortbilag 3 - Eksisterende forhold - Fremtidige forhold - Illustrationsplan 3

4 REDEGØRELSE BAGGRUND Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra en privat ejer for at muliggøre et væksthusgartneri med tilhørende produktion. Specifikt er der ønske om at opføre et væksthusgartneri med bearbejdning af plantematerialer til medicinsk cannabis. Lokalplanområdet er beliggende i landzone og tager udgangspunkt i områdets eksisterende landskabelige værdier som kendetegnes af dyrkningslandskaber, særligt værdifulde landbrugsområder og væksthusgartnerier. Samlet set kan der med denne lokalplan opføres et væksthusgartneri med produktionsarealer og tekniske forsyningsanlæg, der understøtter jordbrugs erhvervets udvikling i kommunen. Oversigtskortet viser lokalplanområdet. 4 Lokalplanforslag nr Lokalplanområdets placering i Odense Kommune.

5 REDEGØRELSE Redegørelsen indeholder en gennemgang af lokalplanens indhold, lokalplanens forhold til anden planlægning. LOKALPLANOMRÅDET Lokalplanområdet er vist på luftfotos på side 4 og 5 og dækker et areal på cirka 22,8 hektarer. Området ligger mellem Bellinge og Brændekilde i den sydvestlige del af Odense. Området afgrænses mod syd af Brændekildevej og mod vest af større ejendomme i det åbne land, hvoraf den ene anvendes til minkfarm. Mod nord og nordøst afgrænses området af landbrugsejendomme med dyrkede arealer og spredt bebyggelse i tilknytning dertil. Mod øst afgrænses området af eksisterende boldbaner og af en arealreservation til boldbaner ved Rasmus Rask-Skolen. Afgrænsningen af lokalplanområdet omfatter del af matr.nr. 24b Bellinge By, Bellinge. Eksisterende forhold Lokalplanområdet anvendes til landbrugsdrift og indgår i et større, dyrket areal. Området er ubebygget og ligger i landzone. Terrænnet er let kuperet og fremstår lavest midt i og i den sydvestlige del af lokalplanområdet. Til højre i billedet ses den eksisterende sø omringet af tæt beplantning beliggende i den sydvestlige del af lokalplanområdet. I baggrunden til venstre ses den højere nåletræsbeplantning midt i lokalplanområdet. I den sydvestlige del af lokalplanområdet er der endvidere en mindre sø omringet af tæt beplantning. Søen er beskyttet i henhold til Naturbeskyttelsesloven. Midt i området er der en højere nåletræsbeplantning samt en markvej omkranset af hegnsbeplantning. Mod vest afgrænses lokalplanområdet delvist af beplantning mod naboejendommene. Disse beplantninger er ikke beskyttede i henhold til Naturbeskyttelsesloven. Illustration af omgivelserne omkring lokalplanområdet. Lokalplan nr

6 Fremtidige forhold Lokalplanen åbner mulighed for et nyt væksthusgartneri med bearbejdning af plantematerialer. Væksthusgartneriet placeres på den nordlige side af Brændekildevej overfor eksisterende væksthuse på den sydlige side af Brændekildevej i Bellinge. Vejadgang vil ske fra Brændekildekildevej, hvor der udlægges an komst arealer til bebyggelsen. REDEGØRELSE Det specifikke ønske om at opføre et væksthusgartneri med bearbejdning af plantematerialer til medicinsk cannabis ønskes opført i etaper, hvor første etape omfatter én væksthussektion på cirka m² med tilhørende produktionsdel og administration. Første etape vil samlet fremstå med en bebyggelse på cirka m² etageareal. Fuldt udbygget forventes bebyggelsen at fremstå med et etageareal på cirka m². Med planlægningen fastholdes områdets landskabelige værdier som ud over væksthusgartnerier kendetegnes af dyrkningslandskaber og særligt værdifulde landbrugsområder. FORMÅL OG INDHOLD Lokalplanen har til formål at sikre, at området udlægges til jordbrugsmæssigt formål i form af gartnerierhverv med væksthusgartneri med tilhørende bearbejdning af plantematerialer, lager, administration, kontorer og lignende, tekniske forsyningsanlæg samt vej- og parkeringsarealer til driften. Lokalplanen har desuden til formål at sikre placering af ny bebyggelse og kvaliteter i byggeriets udformning og fremtoning. Derudover har lokalplanen til formål at sikre, at bebyggelsen indpasses i den landskabelige sammenhæng med åbne marker og øvrig bebyggelse samt at sikre vejadgang fra Brændekildevej. Lokalplanen fastlægger en række bestemmelser, der regulerer det maksimale omfang og placering af ny bebyggelse. I forhold til placering af bebyggelse er der indsat bestemmelse om, at en funktion som kølefacilitet skal placeres i behørig afstand fra nabobebyggelse. Desuden er der indsat bestemmelse om, at administrationsbygninger ikke må opføres inden for observationszonen for den gastransmissionsledning, der er placeret på naboejendomme vest for lokalplanområdet. Illustration af forslag til ny bebyggelse med væksthusgartneri og tilhørende produktion. Set fra Brændekildevej mod nordøst. Luftfoto med standpunkt for illustration set fra Brændekildevej mod nordøst. 6 Lokalplanforslag nr

7 REDEGØRELSE (Se afsnit om Gastransmissionsledning på side 13.) For de enkelte byggefelter fastsættes maksimale bygningshøjder på 8,0 meter tiltænkt væksthuse og produktionsbygninger, 9,0 meter tiltænkt administrationsbygninger og 11,0 meter tiltænkt buffertank til fjernvarme. Disse maksimale bygningshøjder er fastlagt ud fra produktionshensyn og bevirker samtidig, at bebyggelsen ikke bliver dominerende i de landskabelige omgivelser. I forhold til fremtoning i de landskabelige omgivelser fastlægger lokalplanen desuden, at bebyggelsen skal fremstå med et ensartet præg i udformning og farvesætning inden for lokalplanområdet som helhed. Væksthusgartneriet skal hovedsageligt fremstå med facader og tage i glas. Øvrig bebyggelse skal fremstå med facader i tegl, træ, beton, puds, metalplader og øvrige pladematerialer samt glas eller en kombination af disse. Tage på væksthuse skal fremstå som sadeltage med lav hældning. Øvrig bebyggelse skal fremstå med flade tage. Dette skal sikre en ensartet karakter bygningerne imellem. For både facader og tage gælder, at der ikke må benyttes blanke eller reflekterende materialer. Dette skal modvirke refleksioner i omgivelserne, hvor materialerne ikke må give anledning til væsentlige gener for naboer og øvrige omgivelser. Der kan desuden skiltes i begrænset omfang. Referencefoto fra Canada af sky glow på nattehimmel og lyspåvirkning af omgivelser ved situation med tændt belysning i væksthuse. - Uden brug af blackout screens på vægge og lofter. Referencefoto fra Canada af sky glow på nattehimmel og lyspåvirkning af omgivelser ved situation med tændt belysning i væksthuse. - Med brug af blackout screens på vægge og lofter, hvor reduktionen af lyspåvirkningen er markant. Lokalplanforslag nr

8 REDEGØRELSE Referencefoto fra Trelleborg, Sverige af beplantningsbælte som landskabelig afgrænsning af område med væksthusgartneri. En anden væsentlig faktor i bebyggelsens fremtoning er en lokalplanbestemmelse om, at væksthuse skal udformes med lysdæmpende foranstaltninger i form af mørklægningskonstruktioner på inderside af vægge og lofter. Dette underbygger lokalplanens formål og bevirker, at lyspåvirkninger af omgivelserne minimeres om natten. Mørklægningskonstruktionerne benyttes som minimum efter mørkets frembrud. På side 9 er vist referencer på, hvilken effekt mørklægningskonstruktioner i form af blackout screens har i forhold til at minimere lyspåvirkninger. Blackout screens installeres på indersiden af glaskonstruktionen. Referencen viser, at mørklægningskonstruktioner har stor effekt i forhold til at nedbringe lyspåvirkning fra væksthuse. I lokalplanområdet skal der mod nord og nordøst plantes et sammenhængende beplantningsbælte med karakter af læhegn bestående af træer, eventuelt suppleret med buske. Dette beplantningsbælte markerer afgrænsningen af væksthusbebyggelsen mod naboejendomme nord og nordøst for lokalplanområdet og mindsker fremtoningen af væksthusene i nærmiljøet. Oven for er vist reference af, hvordan beplantningsbæltet kan fremstå. På illustrationerne på side 11 er bebyggelsen vist uden et sammenhængende beplantningsbælte mod nord og nordøst. Lokalplanens krav til fremtoning af parkeringsarealer og øvrige ubebyggede arealer understøtter områdets beliggenhed i et grønt og åbent landskab. Parkeringsarealerne må befæstes med vandgennemtræn- Illustration af forslag til ny bebyggelse med væksthusgartneri og tilhørende produktion. Set fra Brændekildevej mod nordvest. 8 Lokalplanforslag nr Luftfoto med standpunkt for illustration set fra Brændekildevej mod nordvest.

9 REDEGØRELSE Luftfoto med standpunkt for illustration set umiddelbart vest for Flintagergårdvej 100 mod sydvest. Luftfoto med standpunkt for illustration set umiddelbart vest for Gammel Højmevej 220 mod sydvest. Illustration af forslag til ny bebyggelse med væksthusgartneri og tilhørende produktion, uden visning af et sammenhængende beplantningsbælte mod nord og nordøst. Set umiddelbart vest for Flintagergårdvej 100 mod sydvest. Illustration af forslag til ny bebyggelse med væksthusgartneri og tilhørende produktion, uden visning af et sammenhængende beplantningsbælte mod nord og nordøst. Set umiddelbart vest for Gammel Højmevej 220 mod syd. gelig (permeabel) belægning og skal begrønnes med for eksempel græsser, buske og mindre grupper med træer. Øvrige ubebyggede arealer skal fremstå som grønne arealer, for eksempel græsbeklædte arealer, eventuelt suppleret med træbeplantninger i grupper. Inden for lokalplanområdet åbner lokalplanen mulighed for, at der kan opsættes trådhegn. Overfladevand fra lokalplanområdet skal håndteres inden for lokalplanområdet. Lokalplanen sikrer derfor areal til regnvandsbassin for tagvand nord eller øst for bebyggelsen. Dette understøtter muligheden for at genbruge tagvandet i produktionen. Lokalplanen åbner derudover mulighed for åbne vandrender eller grøfter integreret som naturlige elementer i de ubebyggede arealer, lige som lokalplanen åbner mulighed for åbne regnvandsbassiner til opsamling, rensning, forsinkelse og afledning af overfladevand fra færdselsog parkeringsarealer samt interne veje. Placeringen af disse åbne regnvandsbassiner til overfladevand fra færdsels- og parkeringsarealer samt interne veje er ikke fastlagt med lokalplanen, men det er sikret, at åbne bassiner skal etableres på ubebyggede arealer og fremstå som naturlige søer med flade brinker, således at hegning undgås. Det vil Lokalplanforslag nr

10 derudover være muligt at nedsive overfladevand fra parkeringsarealer efter forudgående rensning, for eksempel via filtermuld. Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra én overkørsel til Brændekildevej. Fra vejadgangen udlægges adkomstvej til bebyggelsen, ligesom der udlægges færdsels- og parkeringsarealer og angives principielle forløb for interne veje. De interne veje udlægges som et lukket system for væksthusgartneriets daglige drift. REDEGØRELSE Lokalplanens krav til udlæg af parkeringspladser er fastlagt til minimum 200 p-pladser for biler og minimum 50 stativpladser til cykelparkering. Dette krav er vurderet tilstrækkeligt og skal ses i sammenhæng med lokalplanområdets anvendelse til væksthusgartneri med store produktions arealer set i forhold til de forventede cirka 250 arbejdspladser. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplan Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser og rammeområder vedrørende planlægning for gartnerierhverv med tilhørende produktion i området. Kommunen udarbejder derfor sideløbende med lokalplanen forslag til kommuneplantillæg nr. 70, der ændrer området til gartnerierhverv med væksthusgartneri. Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i landzone og forbliver i landzone. Servitutter Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Der er ved udarbejdelsen af lokalplanen gennemført en servitutundersøgelse, som omfatter matr.nr. 24b Bellinge By, Bellinge. På matriklerne er der tinglyst en række servitutter, som omfatter både offentligretlige servitutter og privatretlige servitutter, herunder tilstands- og rådighedsservitutter. Der ophæves ingen servitutter ved lokalplanens ikrafttræden. Trafikforhold og trafiksikkerhed Planlægningen medfører en mindre stigning af trafikken på Brændekildevej. For det specifikke ønske om væksthusgartneri med bearbejdning af plantematerialer til medicinsk cannabis forventes ca. 250 arbejdspladser ved fuld udbygning. Heraf fordeles 200 arbejdspladser i 2-holds-skift. Set i forhold til personbiltransport og et begrænset omfang af tung trafik, som er oplyst til cirka 1 lastbil pr. dag, vurderes den trafikale stigning ikke at påvirke følsom anvendelse langs Brændekildevej væsentligt i forhold til trafikmængde og støjforhold. Ud over trafikmængden er trafiksikkerheden vurderet. Planlægningen åbner mulighed for vejadgang til Brændekildevej. Vejadgangen er placeret i den nordlige side af Brændekildevej forskudt i forhold til vejadgangen til Gartneriet Rosborg på modsatte side af Brændekildevej. I den sydlige side af Brændekildevej er der i dag en dobbeltrettet fællessti for 10 Lokalplanforslag nr

11 REDEGØRELSE fodgængere og cyklister. I Bellinge er der hastighedsdæmpende foranstaltninger med 6 bump, blandt andet ud for Rasmus Rask-Skolen. På baggrund af planlægningen for et nyt gartneri vil der blive etableret nødvendige trafiksikkerhedsmæssige foranstaltninger som: Venstresvingsbane ved vejadgangen til lokalplanområdet, eventuelt en kombineret venstresvingsbane til lokalplanområdet og virksomheden overfor, Gartneriet Rosborg, på grund af afstanden mellem de to overkørsler. Helleanlæg, skiltning og afmærkning for krydsende fodgængere og cyklister ved venstresvingsbanen. Sti fra den dobbeltrettede fællessti til Brændekildevej ud for helleanlægget. Tydeliggørelse af krydsningspunktet ud for Rasmus Rask-Skolen på Brændekildevej, hvor fodgængere og cyklister (skolebørn) krydser vejen. Dette kan for eksempel ske med afmærkning på kørebanen. Forsyning Området forsynes af kollektiv varmeforsyning efter godkendelse af projektforslag efter varmeforsyningsloven af Odense Kommune. Området forsynes med el af Energi Fyn Net A/S. VandCenter Syd skal aftage spildevand fra området, som udlægges til et spildevandskloakeret opland via et tillæg til spildevandsplanen. Dette tillæg til spildevandsplanen udarbejdes parallelt med lokalplanprocessen. Indholdsstoffer i spildevandet og eventuelt behov for forrenseanlæg vil der blive taget stilling til/behandlet i spildevandstilladelsen. Gastransmissionsledning Der ligger en gastransmissionsledning kaldet Lillebælt Storebælt ejet af Energinet vest for lokalplanområdet. Gastransmissionsledningen er omfattet af en observationszone på 200 meter omkring ledningen, og del af denne zone er beliggende inden for lokalplanområdet. Energinet har vurderet, at der ikke er behov for en sikkerhedsberegning, så længe administrationbygninger til gartneriet placeres uden for observationszonen. Samtidig har Energinet vurderet, at der kan opføres væksthuse på den del af byggefelt B1, der ligger inden for observationszonen. Lokalplanen indeholder derfor bestemmelse om, at der ikke må placeres administrationbygninger inden for observationszonen. Gastransmissionsledningen og observationszonen er vist på kortbilag 1 og 2. Gasledning langs Brændekildevej Der er nedgravet en gasledning langs Brændekildevej. Gasledningen er af plast og er placeret umiddelbart syd for lokalplanrådet. Bygningsfundamenter skal holdes i en afstand af minimum 1,0 fra ledningen, ligesom træer med dybtgående rødder skal placeres minimum 2,0 meter fra ledningen. Kortudsnit af placering af gasledning langs Brændekildevej. Gasledningen er angivet med rødt. Ikke målfast. De udlagte byggefelter inden for lokalplanområdet ligger ikke inden for 1,0 meter af gasledningen. Nybyggeri påvirkes derfor ikke af gasledningen. Lokalplanforslag nr

12 Oplysning om gasledningens nøjagtige placering skal indhentes hos NGF Nature Energy Distribution, Ørbækvej 260, 5220 Odense SØ, Affaldshåndtering Affald skal bortskaffes i overensstemmelse med Odense Kommunes regulativ for erhvervsaffald og Miljøministeriets affaldsbekendtgørelse. REDEGØRELSE For det specifikke ønske om væksthusgartneri med bearbejdning af plantematerialer til medicinsk cannabis vil affald fra cannabis bortskaffes i henhold til lægemiddelmyndighedernes regler. Regn- og spildevand Området planlægges udlagt til spildevandskloakeret opland via tillæg til spildevandsplanen. Derfor skal spildevand og regnvand separeres. Regnvand skal håndteres af virksomheden. Alt efter hvilken måde bygherre planlægger at håndtere regnvandet på, vil der skulle indhentes tilladelse til den valgte løsning. Der skal inden påbegyndelse af byggeriet udarbejdes en redegørelse for påvirkningen af området i og uden for lokalplanområdet i tilfælde af en 100-års-hændelse samt ekstremregnshændelser med vedvarende regn- og koblede hændelser. Herudover skal der redegøres for løsninger, der kan imødekomme disse hændelser, så regnvandet afledes til steder, hvor det gør mindst mulig skade og ikke forværrer forhold i og uden for lokalplanområdet. Regnvand fra bassin til opsamling af tagvand vil blive genanvendt løbende i produktionen som vandingsvand. Bassinstørrelsen er afhængig af vandforbruget i produktionen. For det specifikke ønske om væksthusgartneri med bearbejdning af plantematerialer til medicinsk cannabis er der redegjort for, at regnvandsbassinets størrelse kan modsvare det behov, der er for vanding af cannabisplanterne. Ved en eventuel senere omlægning af produktionen skal regnvandsbassinets størrelse revurderes. MILJØFORHOLD Habitatbekendtgørelsen/Natura 2000 Lokalplanområdet ligger ikke inden for eller i umiddelbar nærhed af Natura 2000-områder. Det nærmeste Natura 2000-område er nr. 98 Odense Å med Hågerup Å, Sallinge Å og Lindved Å, som ligger ca. 2,6 km øst for lokalplanområdet. På grund af afstanden fra Natura 2000-området vurderes anvendelsen ikke at have væsentlig påvirkning på Natura 2000-områdets udpegningsgrundlag. Grundet nærhed til søer både i og uden for lokalplanområdet samt tidligere grusgrav i nærområdet kan der forekomme levesteder for bilag IV-arter. På søgning på Danmarks Naturdata fremgår det, at der ikke er registreret bilag IV-arter i lokalplanområdet. Det kan imidlertid ikke udelukkes, at der vil være bilag IV-arter inden for den udpegede 3 sø i lokalplanområdet. Da byggeri og anlæg holdes i afstand fra den beskyttede sø, og da der med ubebyggede arealer sikres vandrings- og spredningskorridorer 12 Lokalplanforslag nr

13 REDEGØRELSE til øvrige nærtliggende søer, vurderes realiseringen af lokalplanen ikke at medføre en beskadigelse eller ødelæggelse af yngle- eller rasteområder for eventuelle bilag IV-arter, jævnfør habitatdirektivets bilag IV, inden for lokalplanområdet. Naturbeskyttelse 3 sø Der er en eksisterende sø i lokalplanområdets sydvestlige del, jævnfør kortbilag 1. Søen er beskyttet efter Naturbeskyttelseslovens 3. Beskyttelsen medfører, at der ikke må etableres anlæg eller bebyggelse, der kan medføre en ændring i tilstanden i den beskyttede sø. Lokalplanen respekterer søen i udlæg af muligheder for byggeri og anlæg. Eventuelle ændringer i søens tilstand kræver tilladelse fra Odense Kommune. Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet er i kommuneplanen udpeget som et område med særlige drikkevandsinteresser, hvor grundvandet i særlig grad skal beskyttes, ligesom en del af lokalplanområdet ligger inden for indvindingsoplande til almen vandforsyning. Samtidig er lokalplanområdet udpeget som et nitratfølsomt indvindingsområde. Lokalplanens bestemmelser for områdets anvendelse er ikke i strid med grundvandsbeskyttelsen i området. Derudover vurderes den påtænkte bebyggelse ikke at udgøre en øget trussel for grundvandet, da produktionen holdes i et lukket system uden nedsivning. Der vil ikke blive brugt pesticider i produktionen. Indholdsstoffer i spildevandet og eventuelt behov for forrenseanlæg vil der blive taget stilling til/behandlet i spildevandstilladelsen. Overfladevand fra tage planlægges opsamlet og genbrugt i produktionen. Overfladevand fra færdsels- og parkeringsarealer planlægges enten nedsevet gennem filtermuld eller renset og afledt til forsinkelsesbassin. Udledelse fra forsinkelsesbassin til Lettebækken vil skulle undersøges særskilt. Jordforurening Hvis der ved bygge- og anlægsarbejder konstateres jordforurening, skal arbejdet standses, og Odense Kommune skal underrettes, jævnfør 71 i Lov om forurenet jord. Arbejdet kan genoptages, når Region Syddanmark og kommunen i fællesskab har vurderet, på hvilke vilkår projektet kan fortsætte. Vandløbsloven Af historiske kort fremgår der dræn i lokalplanområdet. Bygherre skal derfor, inden der påbegyndes byggemodning, undersøge drænforholdene samt planlægge og projektere, hvordan eksisterende drænledningers funktion opretholdes eller erstattes af andre afvandingsledninger/vandløb. Ændring af eksisterende drænledninger kræver tilladelse efter vandløsloven. Der gøres endvidere opmærksom på, at der kan være afstandskrav til dræn i forbindelse med opførelse af bygninger, faste hegn, beplantning med mere. Lokalplanforslag nr

14 Støj Støj fra vejtrafik Lokalplanområdet udlægges til gartnerierhverv. Inden for lokalplanområdet er det alene bebyggelse til kontorformål og udendørs opholdsarealer for virksomhedens ansatte. Miljøstyrelsens planlægningsgrænse for vejtrafikstøj udendørs ved kontorer er Lden = 63 db(a). Grænseværdien vurderes overholdt med god margin. REDEGØRELSE Støj fra virksomheder Der er ikke fundet virksomheder uden for lokalplanområdet, som skønnes at kunne påvirke området væsentlig med støj. Der planlægges i lokalplanområdet etableret gartnerierhverv med tilhørende bearbejdning af plantemateriale, som kan give anledning til støj fra vareaflæsning, ventilation og køleanlæg. Det er beregnet, at støjen fra personbilkørsel og lastbilkørsel på virksomhedens grund og fra læsning af varer ikke vil overskride Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for virksomhedsstøj i omgivelserne. Køleanlægget, som kan opføres midt i lokalplanområdet, er placeret i en afstand af cirka 125 meter fra lokalplanområdets afgrænsning mod vest og cirka 140 meter fra Brændekildevej. Hvis køleanlægget mod forventning viser sig at kunne bringe den samlede støjpåvirkning over grænseværdierne, kan problemet afhjælpes ved for eksempel at afskærme anlægget. Odense Kommune kan via påbud efter miljøbeskyttelsesloven kræve, at gartneriet overholder de vejledende støjgrænser i omgivelserne. Produktionsvirksomheder Kommunerne skal i deres planlægning tage hensyn til både støjpåvirkning af omgivelserne og påvirkning af omgivelserne med lugt-, støv- og anden luftforurening og heraf redegøre for, om eksisterende virksomheder kan blive stillet overfor skærpede krav som konsekvens af planlægningen. Der er derfor foretaget en screening af lokalplanforslaget i forhold til indvirkning på miljøet. Erhverv inden for lokalplanområdet kan anvendes til gartnerierhverv med væksthusgartneri med tilhørende bearbejdning af plantemateriale. Inden for en afstand af 500 meter fra planområdet er kommuneplanrammeområde 6.EB1 fastlagt til erhvervsformål. Der vil ikke kunne etableres produktionsvirksomheder inden for dette område på grund af, at virksomhederne ligger i umiddelbar nærhed af eksisterende boliger. Umiddelbart vest for det nye rammeområde 6.J4 ligger en eksisterende minkfarm. På baggrund af beregninger og vurdering af eksisterende og fremtidige forhold, vurderer Odense Kommune, at planlægningen for et nyt gartneri på dette sted ikke vil begrænse produktionen af mink. Virksomhedernes driftsvilkår og udviklingsmuligheder vurderes derfor ikke at blive berørt af planlægningen. Landbrug Lokalplanens naboområde er undersøgt for landbrug med dyrehold. Det vurderes, at der ikke er problemer i forhold til dyrehold fra naboejendomme. Kulturhistoriske forhold Odense Bys Museer oplyser, at der ikke er registreret fortidsminder 14 Lokalplanforslag nr

15 REDEGØRELSE inden for lokalplanområdet, men at der er registreret mange fortidsminder i nærområdet. Det kan derfor ikke udelukkes, at lokalplanområdet rummer jordfaste fortidsminder. Museet anbefaler, at der foretages en arkæologisk forundersøgelse, før anlægsarbejdet iværksættes. Forundersøgelsens resultater vil danne grundlag for en vurdering af, om arealet umiddelbart herefter kan frigives, eller om det vil være nødvendigt at foretage en egentlig arkæologisk udgravning. Den arkæologiske forundersøgelse vil minimere risikoen for, at anlægsarbejdet senere må standses, da bygherre skal være opmærksom på, at hvis der under anlægsarbejde på området påtræffes jordfaste fortidsminder eller kulturhistoriske anlæg (jævnfør Museumslovens 27, lov nr. 473 af 7. juni 2001), skal anlægsarbejdet omgående indstilles i det omfang, det berører fortidsminder, og Odense Bys Museer adviseres. MILJØVURDERING Odense Kommune vurderer på baggrund af en screening af lokalplanen, at planen ikke får en væsentlig påvirkning på miljøet, og at der derfor ikke er behov for at foretage en egentlig miljøvurdering. Screeningen af lokalplanens indvirkning på miljøet er fortaget i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer og konkrete projekter (VVM) (LBK nr. 448 af 10/05/2017). Denne afgørelse begrundes med, at planlægningen udelukkende giver mulighed for anvendelse af et mindre område på lokalt plan eller angiver mindre ændringer jævnfør lovens 8, stk. 2, nr.1 og ikke fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser, som kan forventes at få væsentlig indvirkning på miljøet, jævnfør lovens 8, stk. 2, nr. 2. Der stilles i lokalplanen krav om lysdæmpende foranstaltninger for at minimere sky glow og lyspåvirkning af omgivelserne om natten, ligesom der stilles krav til håndtering af overfladevand. Derudover stilles der krav om visuel afskærmning med beplantning på ankomstarealer mod Brændekildevej og mod det åbne landskab mod nord og nordøst. Krav til visuel afskærmning sker for ikke at påvirke bymiljøet væsentligt. Det vurderes derfor, at planen ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet. VVM betyder Vurdering af Virkningerne på Miljøet og omfatter konkrete anlæg eller projekter. Formålet med VVM er, at virkningerne på miljøet tages i betragtning på et så tidligt tidspunkt som muligt, før der gives tilladelse til at påbegynde et anlæg, og at offentligheden inddrages i beslutningsprocessen. På den måde sikres, at myndighederne har et godt grundlag for at træffe miljømæssigt bedre beslutninger. PÅKRÆVEDE TILLADELSER VVM bekendtgørelsen Ifølge VVM-bekendtgørelsen skal kommunen i nogle tilfælde vurdere virkningerne på miljøet (VVM) af et konkret projekt. Planlægningen giver mulighed for et konkret projekt, der eventuelt kan medføre krav om en VVM-screening og eventuel efterfølgende VVM-redegørelse. De kriterier, der skal anvendes ved vurderingen af, om et anlæg kan få væsentlig indvirkning på miljøet, jævnfør VVM-bekendtgørelsen, er projektets karakteristika, projektets placering og den potentielle miljøpåvirkning. For projekter omfattet af VVM-bekendtgørelsen gælder, at bygherre skal Lokalplanforslag nr

16 indgive skriftlig anmeldelse til kommunen. Projektoplægget for indretning af området med gartneri med produktion af medicinsk cannabis ved Brændekildevej i Bellinge er omfattet af VVM-bekendtgørelsens bilag 2 og er derfor anmeldt af bygherre og vil blive VVM-screenet. REDEGØRELSE Screeningsafgørelsen, der kan påklages, vil blive offentliggjort efter den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan. Lov om landbrugsejendomme Der er landbrugspligt på den del af matr.nr. 24b Bellige By, Bellinge, der er omfattet af denne lokalplan. Ejendommen skal drives landbrugsmæssigt efter landbrugslovens regler. Lokalplanen er i overensstemmelse med dette. 16 Lokalplanforslag nr

17 BESTEMMELSER Lokalplanens bestemmelser fastsættes i henhold til Lov om Planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 50 af 19. januar 2018). Bestemmelserne gælder for det i afsnit 2 nævnte område i Odense Kommune. 1. LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanen har til formål: At udlægge området til gartnerierhverv med tilhørende produktion. At fastlægge omfang og placering af ny bebyggelse. At sikre byggeriets udformning og fremtoning, herunder lysdæmpende foranstaltninger. At sikre indpasning i den landskabelige sammenhæng. At sikre afskærmende beplantning mod nord og nordøst. At sikre vejadgang fra Brændekildevej. 2. OMRÅDE OG ZONESTATUS Note 1: Lokalplanen har bonusvirkning, da lokalplanområdet forbliver i landzone, se lokalplanens afsnit Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del af følgende matr.nr. 24b af Bellinge By, Bellinge samt alle parceller, der udstykkes herfra. 2.2 Lokalplanen ligger i landzone. Der ændres ikke på zoneforholdene. Se note ANVENDELSE 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til jordbrugsmæssigt formål i form af gartnerierhverv med væksthusgartneri med tilhørende bearbejdning af plantemateriale, lager, administration, kontorer og lignende, tekniske forsyningsanlæg samt vej- og parkeringsarealer tilknyttet driften. 4. UDSTYKNING 4.1 Der må ikke ske en videre udstykning af lokalplanområdet, dog må der ske udstykning af tekniske anlæg. Ved udstykning af tekniske anlæg gælder ingen mindste grundstørrelser. 5. VEJ OG PARKERINGSFORHOLD 5.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Brændekildevej, som vist på kortbilag 2. Der må desuden ske vejadgang alene til lokalplanområdets tekniske forsyning, i form af transformerstation. 5.2 På kortbilag 2 er vist arealer udlagt til: Adgangsvej A-B, der udlægges i en bredde på 10,0 meter. Note 2: Der skal ved vejtilslutninger sikres oversigt i henhold til gældende vejregler. Færdsels- og parkeringsareal, varierende bredde 5.3 Adgangsvej A-B skal anlægges med 8,0 meter kørebane og 1,5 meter gangsti i den ene side af kørebanen. Der skal etableres græsrabat på 0,5 meter mellem kørebane og gangsti. Se note 2. Lokalplanforslag nr

18 5.4 Interne veje er angivet med principielle forløb, som vist på kortbilag 2. Der skal sikres areal til interne veje med en udlægs- og kørebanebredde på minimum 6,5 meter. 5.5 Eventuel vejadgang til teknisk forsyning (i form af transformerstation) må kun etableres som grusvej. BESTEMMELSER 5.6 Der skal sikres vendemulighed for lastbiler inden for færdsels- og parkeringsarealet. 5.7 Der skal sikres brandredningsareal samt tilkørselsmulighed til bebyggelse inden for lokalplanområdet under hensyntagen til redningsberedskabets indsatsmuligheder. 5.8 Der skal etableres minimum 200 p-pladser til bilparkering. Se note Der skal etableres minimum 50 stativpladser til cykelparkering. Se note 3. Cykelstativerne skal være overdækkede. 6. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Langs Brændekildevej er der pålagt en vejbyggelinje på 20,0 meter fra vejmidte som vist på kortbilag 2. Bebyggelse må ikke placeres inden for vejbyggelinjen. Note 3: Der afviges fra de generelle parkeringsnormer i Kommuneplan for Odense Kommune, da anvendelsen omfatter store produktionsarealer set i forhold til det forventede antal arbejdspladser. 6.2 Bebyggelse må kun opføres inden for de på kortbilag 2 viste byggefelter B1, B2, B3 og B4. Dog må overdækkede arealer til cykelparkering, affaldshåndtering og bygninger/anlæg til lokalplanområdets tekniske forsyning (transformer stationer og lignende) samt tekniske installationer og anlæg i øvrigt opføres uden for byggefelterne, bortset fra byggeri/anlæg i form af kølefacilitet som angivet i bestemmelse 6.4. Inden for byggefelterne kan bebyggelse brydes af færdsels- og parkeringsarealer, opholdsarealer og lignende. 6.3 Administrationsbygninger må ikke placeres inden for den på kortbilag 2 viste observationszone beliggende 200 m fra gastransmissionsledningen. 6.4 Byggeri/anlæg i form af kølefacilitet kan kun placeres inden for byggefelt B Bebyggelse inden for de enkelte byggefelter må ikke overskride følgende maksimale bygningshøjder målt fra reguleret terræn: Byggefelt B1: Byggefelt B2: Byggefelt B3: Byggefelt B4: maksimal bygningshøjde på 8,0 meter maksimal bygningshøjde på 8,0 meter maksimal bygningshøjde på 9,0 meter maksimal bygningshøjde på 11,0 meter 18 Lokalplanforslag nr

19 BESTEMMELSER 7. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7.1 Bebyggelse skal fremstå med et ensartet præg i udformning og farvesætning inden for lokalplanområdet som helhed. 7.2 Væksthusfacader skal fremstå som glasfacader af ikke-reflekterende glas suppleret med ikke-reflekterende pladematerialer, herunder metalplader. 7.3 Øvrig bebyggelse skal fremstå med facader i tegl, træ, beton, puds, metalplader eller øvrige pladematerialer samt glas eller en kombination af disse. Ved brug af betonelementer skal disse udføres med profilerede overflader. Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende materialer. 7.4 Tage på væksthuse skal udformes som sadeltage i glas. Taghældningen skal være mellem grader. 7.5 Tage på øvrig bebyggelse skal udføres, så de syner flade med en taghældning på mellem 5-10 grader. Tagbeklædning må ikke være reflekterende (glanstal højest 20) og skal udføres i tagpap, platineret metalplade eller lignende. Tagflader kan også etableres som grønt tag med vegetation. Der må indarbejdes ovenlysindtag i tagflader, såfremt dette ikke skæmmer bebyggelsens udtryk som helhed. 7.6 Overdækninger til cykelparkering kan fremstå som lette konstruktioner. 7.7 Solenergianlæg (for eksempel solfangere og solceller) skal integreres arkitektonisk i byggeriet og må ikke medføre blændingsgener. 7.8 Væksthuse skal udformes med lysdæmpende foranstaltninger i form af mørklægningskonstruktioner på inderside af vægge og lofter i princippet som vist på referencefoto nederst på side Tekniske installationer og anlæg i øvrigt såsom stålskorstene, ventilationssystemer, udluftningskanaler og lignende skal udformes som en integreret del af den enkelte bygning eller placeres langs den enkelte bygnings facade. Såfremt tekniske installationer og anlæg placeres på tagplanet, skal disse afskærmes på en måde, så de ikke skæmmer helhedsindtrykket Der må ikke opsættes udvendige antenner og lignende på bygninger. Paraboler må kun placeres på terræn Der må ikke foretages terrænregulering nærmere end 0,5 meter fra lokalplanområdets afgrænsning, bortset fra terrænregulering i forhold til udligning af eventuel terrænforskel mellem lokalplanområdets afgrænsning og tilstødende veje Al terrænregulering nærmere lokalplanområdets afgrænsning end 2,5 meter skal ske ved udjævning eller tilpasning til de tilstødende arealer uden for lokalplanområdet Ved terrænregulering må den naturlige afstrømning af overflade- Lokalplanforslag nr

20 vand ikke hindres, ligesom terrænregulering ikke må give anledning til opstuvning af vand uden for lokalplanområdet Terrænforskelle må ikke optages i støttemure eller stejle skråningsanlæg. BESTEMMELSER 7.15 For terrænregulering ved udligning af terrænforskelle inden for og mellem de enkelte byggefelter gælder særligt, at bebyggelsen skal fremstå i naturlig sammenhæng med færdselsarealer og øvrige ubebyggede arealer inden for lokalplanområdet. 8. SKILTNING OG BELYSNING 8.1 Der må kun opsættes skiltning (navn, logo) for den virksomhed, der har adresse inden for lokalplanområdet. Der må ikke reklameres for produkter. 8.2 Al skiltning skal tilpasses bebyggelsens arkitektur og næromgivelser med hensyn til dimensionering, materialer, farver og design. 8.3 Skiltning på bygninger må alene ske inden for byggefelt B3 og skal i størrelse og udstrækning tilpasses bygningens karakter. Facadeskiltningen må ikke placeres over skæring med tag og facade, men må alene ske på lodret facade. 8.4 Der må ved adgangsvejen i lokalplanområdet opsættes én skiltestander-/pylon med en maksimal højde på 4,5 meter og en maksimal bredde på 2,0 meter. Tekst/logo i skiltet må kun være indvendigt belyst. 8.5 Der må opsættes henvisningsskilte og færdselsregulerende skiltning såsom parkeringshenvisningsskiltning og henvisningsskilte for varelevering, såfremt disse skilte ikke virker dominerende. 8.6 Placering af skiltning skal overholde vejlovgivningens bestemmelser om oversigtsarealer. 8.7 Belysning langs områdets veje og på parkeringsarealer skal udføres som parkbelysning med en lyspunktshøjde på højst 3,5 meter, og der skal anvendes en hvid lyskilde med god farvegengivelse (mindst Ra 80). 8.8 Udendørs belysning af bygninger og arbejdsarealer skal etableres som nedadrettet belysning og må kun etableres, så der ikke sker direkte belysning af nabobebyggelser og naboområder. 8.9 Belysning, herunder belysning af skilte, må ikke være til gene for omgivelserne, herunder trafikanter og naboer Der må ikke opstilles flagstænger eller lignende til flagning med virksomheds/reklameflag. 9. UBEBYGGEDE AREALER 9.1 Der må ikke foretages terrænændringer, placeres bygninger eller etableres nogen form for anlæg inden for 2,0 meter fra øverste kant af den 3 sø, som er vist på kortbilag 2. Derudover skal afstanden fra søen til et eventuelt nedsivningsanlæg være 20 Lokalplanforslag nr

21 BESTEMMELSER minimum 25,0 meter. 9.2 I tilknytning til bebyggelse inden for lokalplanområdet skal der udlægges udendørs opholdsareal på minimum 150 m² for virksomhedens ansatte. Udendørs opholdsareal skal disponeres, så de ansatte sikres kvalitetsfyldte uderum med grøn karakter og opholdsmuligheder, hvor der blandt andet er taget højde for sol, vind og støj. 9.3 Områdets ubebyggede arealer, bortset fra færdsels- og parkeringsarealer, skal fremstå som grønne arealer, for eksempel græsbeklædte arealer, eventuelt suppleret med træbeplantninger i grupper. Eksempel på permeable belægniger og begrønnet parkeringsareal. 9.4 Større parkeringsarealer skal fremstå opdelt i mindre enheder. Parkeringsarealerne må befæstes med permeabel belægning og skal begrønnes med for eksempel græsser, buske og mindre grupper med træer. Rabatter med træplantning skal udlægges med en bredde på minimum 0,75 meter. 9.5 Der skal sikres areal til et sammenhængende beplantningsbælte nord og nordøst for byggefelt B1 med en udstrækning, som vist i princippet på kortbilag 2. Beplantningsbæltet skal fremstå med en bredde på 5,0 meter og beplantes med træer, eventuelt suppleret med buske. Beplantningen skal have karakter af læhegn. Eksempel på permeable belægniger og begrønnet parkeringsareal. 9.6 Inden for lokalplanområdet må der opsættes trådhegn (sikkerhedshegn) og skydeport med en maksimal højde på 3,0 meter. Trådhegn må ikke etableres inden for oversigtsarealer mellem adgangsvej A-B og Brændekildevej. 9.7 Der skal inden for lokalplanområdet etableres anlæg til opsamling og forsinkelse af overfladevand på eller under terræn. Eksempel på begrønnede parkeringsarealer med regnvandshåndtering. Eventuelle åbne vandrender eller grøfter skal integreres som naturlige elementer i de ubebyggede arealer. Ved ekstreme regnhændelser skal forsinkelse af overfladevandet desuden ske som opstuvning på færdsels- og parkeringsarealer, på lavninger i terrænet og lignende. 9.8 Åbent regnvandsbassin til opsamling af overfladevand fra tage skal etableres på ubebyggede arealer nord og/eller øst for byggefelt B1. Eksempel på begrønnede parkeringsarealer med regnvandshåndtering. 9.9 Åbne regnvandsbassiner til opsamling, forsinkelse og afledning af overfladevand fra færdsels- og parkeringsarealet skal etableres på ubebyggede arealer og må integreres som landskabelige elementer i færdsels- og parkeringsarealet. På ubebyggede arealer uden for færdsels- og parkeringsarealet skal åbne regnvandsbassiner fremstå som naturlige søer med flade brinker, således at hegning undgås Lastbiler, campingvogne, ikke indregistrerede biler samt både må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på andre ubebyggede arealer Affald skal håndteres på egen grund. Lokalplanforslag nr

22 10. BETINGELSER FOR IBRUGTAGEN 10.1 Ny bebyggelse eller ændret anvendelse af ubebyggede arealer, må ikke tages i brug uden Odense Kommunes tilladelse, før nedenførte anlæg er udført for den del af området, der ønskes ibrugtaget: BESTEMMELSER Adgangsvej A-B skal være anlagt i overensstemmelse med afsnit 5. Parkering for skal være anlagt i overensstemmelse med afsnit 5 og 9. Beplantningsbælte og anlæg af opholdsarealer skal være udført i overensstemmelse med afsnit 9. Arealerne skal senest være beplantet førstkommende vækstsæson efter byggeriets opførelse. Bebyggelsen skal være spildevandskloakeret og tilsluttet kloaksystemet efter VandCenter Syds anvisning. Nødvendige foranstaltninger for regnvandshåndtering skal være etableret i overensstemmelse med afsnit 9. Bebyggelsens affaldshåndtering skal være indrettet efter Odense Kommunes anvisning jævnfør afsnit 9. Der skal sikres minimum 90 % lysdæmpning af lys fra gartneriet mod omgivelserne. 11. BONUSVIRKNING 11.1 I henhold til Planlovens 15, stk. 4 tillægges lokalplanen bonusvirkning og erstatter tilladelse efter Planlovens 35 stk Følgende nedennævnte landzonetilladelser efter Planlovens 35, stk. 1 ikke er nødvendige i forbindelse med områdets anvendelse i henhold til lokalplanens afsnit 3, men anses for meddelt ved den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan: Tilladelse til udstykning i henhold til lokaplanens afsnit 4. Tilladelse til opførelse ny bebyggelse i det omfang, at den pågældende bebyggelse er tilladt i henhold til lokalplanens afsnit 3, 6, 7 og 8. Tilladelse til ændret anvendelse af ubebyggede arealer i henhold til lokalplanens afsnit 3, 5, 6, 7, 8 og LOKALPLANENS VARIGE RETSVIRKNINGER Bebyggelse og anvendelse Efter Odense Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må den ejendom, der er omfattet af planen jævnfør 18 i Lov om Planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 22 Lokalplanforslag nr

23 BESTEMMELSER Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Dispensation Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Servitutter og lokalplaner Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen. VEDTAGELSESPÅTEGNING OG OFFENTLIGHEDSPERIODE Forslaget vedtaget til offentliggørelse af Odense Byråd den 20. juni Forslaget offentligt fremlagt fra den 21. juni august Lokalplanforslag nr

24

25

26

27

28 LOKALPLAN