Lokalplan nr Forslag. Boligområde ved Skriversvej i Overlund

Transkript

1 Lokalplan nr. 413 Boligområde ved Skriversvej i Overlund Forslag Placering af billede Højreklik på billedet Vælg størrelse højde 13 cm Vælg derefter layout- avanceret Billedplacering lodret Absolut placering 9 cm under side

2 Læsevejledning En lokalplan fastlægger, hvordan et område må bruges fremover. Reglerne for lokalplaner er fastlagt i lov om planlægning. Lokalplanen er delt op i to hovedafsnit: - Redegørelsen beskriver baggrunden for lokalplanen samt lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning. Denne del er beskrivende og ikke juridisk bindende. - Bestemmelserne og de tilhørende kortbilag er den juridisk bindende del af lokalplanen. Denne del er bindende for Byrådet, grundejere i og brugere af området. Byrådet og grundejere i området er ikke forpligtet til at realisere lokalplanen. Pligt til at lave en lokalplan Byrådet skal tilvejebringe en lokalplan, når større bygge- og anlægsarbejder skal gennemføres, når arealer skal overføres til byzone, eller når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Lokalplanen skal være i overensstemmelse med kommuneplanens rammer. Lokalplanforslagets (midlertidige) retsvirkninger Når forslaget til en lokalplan er offentliggjort, må der ikke retligt eller fysisk foretages ændringer i området, som kan foregribe lokalplanens gennemførelse. Ejendomme inden for lokalplanområdet underlægges et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. (lov om planlægning, 17). Det midlertidige forbud gælder i højst et år fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget og bortfalder, når den endelige lokalplan er vedtaget af Byrådet. Efter den endelige vedtagelse af lokalplanen gælder de endelige retsvirkninger, der fremgår af lokalplanens bestemmelser. Forslaget bortfalder, hvis det ikke er endeligt vedtaget inden 3 år efter offentliggørelsen. Når fristen for indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet dog give tilladelse til mindre ændringer inden for lokalplanområdet, hvis de er i overensstemmelse med lokalplanforslaget og kommuneplanen. Hvis vedtagelsen af lokalplanforslaget stoppes på grund af indsigelse fra andre myndigheder, kan Byrådet dog ikke give en sådan tilladelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme i området kan fortsætte Offentlig høring Når Byrådet har godkendt et forslag til en lokalplan, skal forslaget offentliggøres i mindst 8 uger. Det giver borgere og myndigheder mulighed for at komme med bemærkninger og forslag til ændringer. Efter offentlighedsperioden vil Byrådet vurdere bemærkninger og ændringsforslag. Ved den endelige vedtagelse kan et lokalplanforslag ændres på grundlag af forslag, bemærkninger og indsigelser. Borgere, der berøres væsentligt af disse ændringer, får mulighed for at udtale sig, inden forslaget vedtages endeligt. Hvis der skal ske væsentlige ændringer ved den endelige vedtagelse, skal lokalplanforslaget offentliggøres igen. Offentliggørelse Viborg Byråd offentliggør hermed i overensstemmelse med lov om planlægning 24 forslag til lokalplan nr. 413 fra den xx til den xx Bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser til lokalplanforslaget skal være modtaget af Viborg Kommune senest den xxx De skal sendes til: Viborg Kommune, Teknik & Miljø, Plan, Prinsens Alle 5, 8800 Viborg plan@viborg.dk

3 Forslag til lokalplan nr. 413 Boligområde ved Skriversvej i Overlund Indholdsfortegnelse Redegørelse Oversigtskort... 6 A. Lokalplanens baggrund og formål... 7 Luftfoto... 8 B. Eksisterende forhold... 9 Illustrationsplan...10 D. Lokalplanens forhold til anden planlægning...13 E. Bindinger på planområdet...14 F. Miljøvurdering...15 Bestemmelser Kortbilag 1 - Matrikelkort Lokalplanens formål Afgrænsning og zonestatus Anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Terrænregulering Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer, beplantning m.m Tekniske anlæg Miljøforhold Ophævelse af lokalplan/byplanvedtægt Grundejerforening Servitutter Betingelser for ibrugtagning og tilladelser fra myndigheder...26 Vedtagelse...28 Lokalplanens retsvirkninger...29 Kortbilag 2 - Anvendelsesplan...31 Lokalplanforslaget er udarbejdet af Viborg Kommune. 3

4 4

5 LOKALPLANENS REDEGØRELSE

6 REDEGØRELSE Forslag til lokalplan nr. 413 Oversigtskort 6

7 Forslag til lokalplan nr. 413 REDEGØRELSE A. LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL Baggrund Denne lokalplan er udarbejdet på baggrund af Byrådets ønske om at give mulighed for udstykning af et areal i Overlund mellem Skriversvej, Møllevej og Spangsbjerg Alle til boligformål. Nord for området ligger et blandet bolig- og erhvervsområde, der i forbindelse med seneste kommuneplanrevision er ændret fra erhverv til blandet boligområde, og der ligger desuden eksisterende boligområder både øst og vest for området. Ved at udstykke arealerne i denne lokalplan til boligformål vil det være med til at sikre en sammenhæng samt en helhed i området. Det vurderes, at en ny planlægning for området kan bidrage til at færdiggøre den nuværende sydlige bykant og integrere nye forbindelser gennem området til de rekreative arealer ved golfbanen, herunder en fortsættelse af Spangsbjergstien. Formål Lokalplanen udlægger områdets anvendelse til boligformål og institutionsformål. Lokalplanen sikrer bl.a., at - Der udlægges areal til åben/lav og tæt/lav boligbebyggelse, samt institutionsformål, med tilhørende grønne områder. - Der udlægges areal til stiforbindelser gennem området 7

8 REDEGØRELSE Forslag til lokalplan nr. 413 Luftfoto 8

9 Forslag til lokalplan nr. 413 REDEGØRELSE B. EKSISTERENDE FORHOLD Golfbaner syd for området. Klappegeder, Skriversvej 8. Erhvervsbygning, Skriversvej 13. Omgivelser og beliggenhed Området ligger i den sydlige del af Overlund, syd for Gl. Randersvej. Mod nord afgrænses området af den eksisterende del af Skriversvej, der i dag er et blandet bolig- og erhvervsområde, men som i kommuneplanen er udlagt som fremtidigt boligområde. Mod øst afgrænses planområdet af Spangsbjerg Alle og et eksisterende boligområde. Syd for området ligger der åbne grønne arealer, der bl.a. benyttes som golfbane. Mod vest afgrænses planområdet af eksisterende villakvarterer, der ligger langs Møllevej. Området Lokalplanen omfatter et område på ca. 3,5 ha. Lokalplanen omfatter ejendommene Skriversvej 8, 13 og 15, Møllevej 25, samt et mindre grønt areal i den sydøstlige del af området, der ejes af Viborg Kommune. Skriversvej 8 anvendes i dag til institution med dagtilbud. Til institutionen hører rekreative arealer - herunder et areal med klappegeder. Skriversvej 13 anvendes delvis til bolig og delvis til erhverv i form af et byggerådgivningsfirma. Skriversvej 15 er i dag ubebygget. Møllevej 25 er et nedlagt landbrug, og bygningerne er ikke længere i brug. Resten af ejendommen henligger som grønt areal, hvor der bl.a. er en beskyttet sø. Et mindre grønt areal mod sydøst ejes af Viborg Kommune og anvendes i dag som hestefold. Landskab og beplantning Terrænet er koncentreret omkring en forhøjning midt i området med et forholdsvis stejlt fald mod både syd og øst, og et mere jævnt fald mod nord og vest. Langs Spangsbjerg Allé er der et eksisterende beplantningsbælte, der afskærmer området mod vejen. Bebyggelse og anlæg Området har en meget blandet karakter, og består af både bolig, erhverv, institution, nedlagt landbrug og grønt areal, hvilket står i kontrast til boligkvartererne mod øst og vest. Der er ingen bevaringsværdige bygninger i området. Nedlagt landbrug, Møllevej 25. Trafik Skriversvej giver i dag bl.a. vejadgang til Skriversvej 8 og 13. Der er ikke vejadgang til Skriversvej 15, men der er udlagt et areal til en 10 meter bred vej i forlængelse af Skriversvej. En del af Møllevej, der er etableret som grusvej, giver vejadgang til det nedlagte landbrug på Møllevej 25. Området er meget lukket over for de omkringliggende kvarterer, og binder sig ikke naturligt op på de eksisterende vej- og stiforbindelser. Der er desuden ingen gennemgående stiforbindelser i området. Teknik EnergiMidt har elanlæg og fiberbredbåndsrør i området. Grønt område, Møllevej 25. 9

10 REDEGØRELSE Forslag til lokalplan nr. 413 Illustrationsplan ca. 1: et eksempel på hvordan planen kan virkeliggøres. 10

11 Forslag til lokalplan nr. 413 REDEGØRELSE C. LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanen udlægger området til boligformål, herunder åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse, samt institutionsformål. Lokalplanen sikrer desuden, at områdets sydlige del, herunder den 3 beskyttede sø, forbliver et grønt område. Anvendelse Planområdet inddeles i 6 delområder med forskellige anvendelsesmuligheder. Se illustration. Delområde Ia udlægges til almen service i form af institution. Delområde Ib udlægges til fælles opholdsareal samt parkering i tilknytning til institutionen. Delområde Ic udlægges til fælles opholdsareal i tilknytning til institutionen. Hvis institutionens behov en dag måtte ændre sig, kan arealet anvendes til åben/lav boligbebyggelse i form af fritliggende parcelhuse eller tæt/lav boligbebyggelse i form af kæde- eller dobbelthuse. Området anvendes i dag til dyrehold i form af klappegeder, og da området ved vedtagelse af nærværende lokalplan overgår til byzone, vil det kræve en dispensation for at kunne opretholde dyreholdet. Delområde II og III udlægges til åben/lav boligbebyggelse i form af fritliggende parcelhuse og tæt/lav boligbebyggelse i form af kæde- eller dobbelthuse. Dog må grunde der grænser op til delområde IV kun etableres som åben/lav boligbebyggelse i form af fritliggende parcelhuse. Delområde IV udlægges til grønt område og må ikke bebygges. Delområder. Bebyggelse I delområde Ia fastlægges bebyggelsesprocenten til højst 40 %. Hvis delområde Ic overgår til boligbebyggelse, gælder de samme regler som for delområde II og III. I delområde II og III fastlægges bebyggelsesprocenten for den enkelte grund til højst 30 % for åben/lav boligbebyggelse og højst 40 % for tæt/lav boligbebyggelse. For delområde Ia, Ic, II og III gælder det desuden at bebyggelse kan opføres i højst 2 etager og med en højde på højst 8,5 meter. Ved grunde, der grænser op til delområde IV, kan bebyggelse opføres i højst 1 etage, og med en højde på højst 7 m. Dette gøres, for at bebyggelsen syner mindst muligt fra det grønne område og fra det åbne land, samt for at skabe mulighed for udsigt for de bagvedliggende grunde. Bebyggelse må dog fremstå i 2 etager mod lavstliggende terræn, hvor terrænforhold gør det muligt. For at skabe en åbenhed i planen, der skaber en sammenhæng med de omkringliggende boligområder, kan tæt-lav boligbebyggelse kun sammenbygges to og to over skel i form af kæde- eller dobbelthuse. 11

12 REDEGØRELSE Forslag til lokalplan nr. 413 Veje, stier og parkeringsforhold Lokalplanen fastlægger bestemmelser om interne veje og stier i planområdet. Herunder sikres det, at Skriversvej kan udbygges, så den kommer til at vejbetjene delområde II, og at der etableres en ny sidevej til Spangsbjerg Alle, der vejbetjener delområde III. På grund af dårlige oversigtsforhold ved den nye sidevej til Spangsbjerg Alle, er det en forudsætning, at der etableres en fartdæmpende foranstaltning på Spangsbjerg Alle, med den på kortbilag 2 anviste placering, før vejen må etableres. Der udlægges en ny sti, der forbinder vejene inden for planområdet med det grønne område i delområde IV. Spangsbjergstien, der løber øst for planområdet, kobles sammen med den eksisterende sti, der løber langs det grønne område i delområde IV, og kobler sig derved op på det eksisterende vejnet vest for planområdet. Ubebyggede arealer Ubebyggede fællesarealer, der ikke anvendes til veje, stier, læhegn, beplantningsbælter eller parkering, skal udlægges til grønne områder. Langs Spangsbjerg Allé er der et eksisterende beplantningsbælte, der lukker området af mod vejen. Beplantningsbæltet skal fastholdes på nær de steder lokalplanen udpeger som gennembrydninger for stier og veje. Veje og stier. 12

13 Forslag til lokalplan nr. 413 REDEGØRELSE D. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplanlægning Lokalplanområdet er i kommuneplan Rammer for lokalplanlægning udlagt til boligformål og grønt område: VIBØ.B4.05 og VIBØ.R1.05. Med lokalplan 413 ændres afgrænsningen af rammeområderne (se illustration). De ændrede afgrænsninger indgår i udarbejdelsen af forslag til Kommuneplan , og nærværende lokalplan kan derfor først vedtages, når kommuneplanen er endeligt vedtaget. Lokalplanen vil herefter være i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplaner Området er delvis omfattet af lokalplan nr. 181 og nr. 181a for boligområde ved Spangsbjerg. Med den endelige vedtagelse af lokalplan nr. 413 ophæves en mindre del af lokalplan nr. 181 og nr. 181a (vejareal ved Spangsbjerg Alle). Nye afgrænsninger af rammeområder. Forudgående høring Byrådet har fra den 10. november 2011 til den 7. december 2011 indkaldt ideer og forslag til planlægningen. I høringsperioden blev der bl.a. gjort opmærksom på, at man ikke ønskede gennemgående trafik fra den private fællesvej for Møllevej 21, 27 og 29 til planområdet. Der er taget højde for forslaget ved, at der kun udlægges areal til en stiforbindelse mellem de to områder. Servitutter Private servitutter (dvs. pålagt af ejeren) og tilstandsservitutter (dvs. servitutter, der sikrer en bestemt tilstand opretholdt), der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der kan få betydning for bygge- og anlægsarbejder. Det er ikke alle rør, kabler og ledninger, der er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Zonestatus Området ligger delvis i byzone og landzone. Med vedtagelsen af lokalplanen overføres det på kortbilag 1 markerede område til byzone. SEKTORPLANER / TEKNISK FORSYNING Vandforsyning Området ligger i Energi Viborg Vands forsyningsområde. Varmeforsyning Området ligger i Overlund Fjernvarmeværks forsyningsområde. Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Tilslutningspligten indebærer ikke en pligt til at skulle aftage varme fra anlægget men pligt til at betale et evt. tilslutningsbidrag samt evt. årlige faste afgifter. 13

14 REDEGØRELSE Forslag til lokalplan nr. 413 Spildevand En mindre del af planområdet er fælleskloakeret, mens størstedelen af planområdet ikke er optaget i spildevandsplanen. Området skal optages i Viborg Kommunes spildevandsplan. Jævnfør spildevandsplanen skal kloakker ved alt nybyggeri og ved større ombygning af bestående ejendomme udføres som separatkloakering. Antenneanlæg Der kan opsættes mindre antenner og paraboler med en diameter under 1 m, såfremt bestemmelserne i 10.7 og 10.8 er opfyldt. Større antenner og paraboler med en diameter over 1 m må ikke etableres i det fri. Elforsyning og fibernet Der gøres opmærksom på, at EnergiMidt har elanlæg og fiberbredbåndsrør i området. Grundejer skal selv sikre sig overblik over rør, kabler og ledninger inden for planområdet. E. BINDINGER PÅ PLANOMRÅDET Der er en række begrænsninger for, hvordan lokalplanområdet må udnyttes. Dette er reguleret af love og tinglyste servitutter. Nogle af bindingerne forhindrer ikke den planlagte anvendelse af området. Andre bindinger kræver ophævelse, dispensation, tilladelse eller godkendelse for, at den planlagte anvendelse kan blive til virkelighed. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Fortidsminder i jorden Hvis bygherre i forbindelse med bygge- og anlægsarbejder finder spor af fortidsminder, skal arbejdet ifølge museumslovens 27 standses, hvis det berører fortidsmindet, og fortidsmindet skal straks anmeldes til museet. Viborg Museum har gennemført prøvegravning inden for området. Hovedpunkterne fra deres udtalelse er som følger: Der blev i området fundet dele af en bebyggelse fra yngre jernalder og vikingetid. Bebyggelsen er en del af en større bebyggelse hvoraf dele tidligere er undersøgt henholdsvis øst og sydvest herfor. Mindre dele af området kunne frigives efter prøvegravning. Indtegnet med grønt på vedlagte kort. Sø og søbred er ikke prøvegravet og dermed ikke frigivet. Museet vurderer således, at der i store dele af området er tale om væsentlige fortidsminder, som enten skal bevares for eftertiden eller udgraves forud for anlægsarbejdet (se illustration). Landbrugspligt Matrikelnummer 9gg, Overlund By, Asmild er omfattet af landbrugspligt. Den berørte ejendom er derfor reguleret af lov om landbrugsejendomme. Landbrugspligten skal ophæves efter 6 eller 7 i lov om landbrugsejendomme, inden ejendommene kan udstykkes og overgå til den planlagte anvendelse. Kort fra Viborg Museums statusrapport. Områder markeret med rødt: Væsentlige fortidsminder. Områder markeret med grønt: Frigivet område. Områder markeret med Gult: Ikke prøvegravet og dermed ikke omfattet af udtalelse og ikke frigivet. Hvide striber: Prøvegravninger. 14

15 Forslag til lokalplan nr. 413 REDEGØRELSE TILLADELSER FRA VIBORG KOMMUNE Forurenet jord Byzonearealerne inden for lokalplanområdet er udtaget fra områdeklassificeringen. Hvis bygherre i forbindelse med bygge- eller jordarbejde støder på en forurening, skal arbejdet standses ifølge 71 i lov om forurenet jord. Forureningen skal anmeldes til Viborg Kommune, og arbejdet må først genoptages efter fire uger, eller når kommunen har taget stilling til, om der skal fastsættes vilkår for arbejdet. Skovbyggelinje Byggeri inden for skovbyggelinjen kræver Viborg Kommunes dispensation fra naturbeskyttelseslovens 17 i hvert enkelt tilfælde. Der ligger en skovbyggelinje i planområdets sydlige del (se oversigtskort, side 6). Skovbyggelinjen berører hovedsageligt delområde IV, der ikke må bebygges, samt et mindre område i den sydøstlige del af delområde III (2 grunde). Skovbyggelinjen søges derfor ikke ophævet. Beskyttede sten- og jorddiger Der er udpeget et beskyttet dige inden for planområdet (se oversigtskort, side 6). De ændringer af diget, som lokalplanen giver mulighed for, kræver Viborg Kommunes dispensation fra museumslovens 29 a, jf. 29 j, stk. 2 i hvert enkelt tilfælde. Kommunen vurderer, at den digestrækning, der pr. definition er beskyttet efter museumslovens 29a, alene fordi den er angivet på 4 cm-kort i den senest reviderede udgave forud for , har en meget ringe kulturhistorisk, biologisk og landskabelig værdi. Digestumpen findes ikke, og der er intet, der tyder på en ulovlig fjernelse siden beskyttelsens indførelse i Kommunen vurderer derfor, at der ikke er nogen grund til at beskytte strækningen gennem lokalplanlægningen. Kommunen er som myndighed efter museumsloven indstillet på at dispensere fra beskyttelsen, når der foreligger en konkret ansøgning. Beskyttet natur Der er en 3 beskyttet sø i delområde IV (se oversigtskort, side 6), og det sikres med lokalplanen at området forbliver et grønt område, samt at området omkring søen i en afstand af 5 m skal henligge uændret. Der vurderes derfor ikke at ske en påvirkning af beskyttede naturtyper. Dyrehold Det eksisterende dyrehold i delområde Ic kræver dispensation jf. 8 stk. 3 BEK nr. 639 af 13. juni 2012 i bekendtgørelse om miljøregulering af visse aktiviteter, når området overgår til byzone. F. MILJØVURDERING Miljøvurdering af planer og programmer Kommunen skal i nogle tilfælde miljøvurdere planforslag inden endelig vedtagelse. Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer 3, stk. 2 skal planer, der fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan 15

16 REDEGØRELSE Forslag til lokalplan nr. 413 eller alene medfører mindre ændringer i forhold til den gældende planlægning dog kun miljøvurderes, hvis de må antages at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet. Lokalplan nr. 413 vurderes på baggrund af en screening ikke at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet og vurderes derfor ikke at være omfattet af krav om miljøvurdering af planer, da: - Der ligger en beskyttet sø i delområde IV, som henligger uændret, og der er udover søen ikke andre særlige naturbeskyttelser i eller omkring planområdet. Der vurderes derfor ikke at ske en påvirkning af beskyttede naturtyper. - Det rådgivende ingeniørfirma Grontmij A/S har for Viborg Kommune vurderet støjen fra erhversejendommene på Skriversvej 7B, 9 og 13. Erhvervsejendommene vurderes samlet set ikke at udgøre nogen særlige støjmæssige udfordringer med hensyn til arealudlæg til boligformål tæt på eller helt til skel til ejendommene, bortset fra vest for virksomheden på Skriversvej 13, hvor lokalplanen sikrer, at der ikke kan etableres boligbebyggelse. - Forøgelsen af trafikmængden i og omkring området vil være begrænset. - Der er ingen indvinding af drikkevand eller andre forhold vedr. grundvand/drikkevand der kan blive påvirket af betydning som følge af lokalplanen. Afgørelsen om ikke at udarbejde miljørapport offentliggøres sammen med planforslaget og kan påklages i 4 uger efter offentliggørelsen. 16

17 LOKALPLANENS BESTEMMELSER

18 BESTEMMELSER Forslag til lokalplan nr. 413 KORTBILAG 1 - MATRIKELKORT 18

19 Forslag til lokalplan nr. 413 BESTEMMELSER FORSLAG TIL LOKALPLAN NR. 413 FOR ET BOLIGOMRÅDE VED SKRIVERSVEJ I OVERLUND Viborg Kommune fastsætter efter lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) følgende bestemmelser for et område, der afgrænses i 2: 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Det er lokalplanens formål at at udlægge området til boligområde i form af åben/lav og tæt/lav bebyggelse samt institutionsformål, med tilhørende grønne områder, udlægge areal til stiforbindelser gennem området. 2 AFGRÆNSNING OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1. Lokalplanområdet omfatter matrikelnummer 9aø, 9ba, 9gg, en del af matrikelnummer 9a, 9i og vejlitra 7000af Overlund By, Asmild, samt alle parceller, der efter den 1. november 2012 udstykkes inden for området. 2.2 Lokalplanområdet ligger delvist i by- og landzone. Den del der ligger i byzone skal forblive i byzone. Med Byrådets offentliggørelse af den vedtagne lokalplan overføres nedenstående arealer til byzone: Matr.nr. 9a, Overlund By, Asmild: ca m² (den del af matriklen der ikke ligger i delområde IV) Matr.nr. 9gg, Overlund By, Asmild: ca m² (den del af matriklen der ikke ligger i delområde IV) Matr.nr. 9i, Overlund By, Asmild: ca m² (den del af matriklen der ligger i landzone) Arealerne er vist på kortbilag 1. Det resterende areal af matr.nr. 9a og 9gg forbliver i landzone. 3 ANVENDELSE 3.1 Lokalplanområdet opdeles i 6 delområder, som er vist på kortbilag 2 (se desuden illustration). Delområdernes anvendelse fastlægges til: Delområde Ia Almen service i form af institution. Delområde Ib Delområde Ic Fælles opholdsareal og parkering. Fælles opholdsareal eller åben/lav boligbebyggelse i form af fritliggende parcelhuse og tæt/lav boligbebyggelse i form af kæde- eller dobbelthuse. 19

20 BESTEMMELSER Forslag til lokalplan nr. 413 Delområde II Åben/lav boligbebyggelse i form af fritliggende parcelhuse og tæt/lav boligbebyggelse i form af kæde- eller dobbelthuse. Delområde III Delområde IV Åben/lav boligbebyggelse i form af fritliggende parcelhuse og tæt/lav boligbebyggelse i form af kæde- eller dobbelthuse. Dog må grunde der grænser op til delområde IV kun etableres som åben/lav boligbebyggelse i form af fritliggende parcelhuse. Grønt område. 3.2 Inden for delområde Ic, II og III må der ved åben-lav boligbebyggelse højst opføres eller indrettes 1 bolig pr. ejendom. 3.3 Erhvervsdrift fra boliger kan etableres under forudsætning af: at virksomheden drives af den, der bebor ejendommen, og der kun er ansatte, der bebor ejendommen at ejendommens karakter af beboelsesbygning ikke forandres, og at virksomheden ikke medfører ulempe i form af støj, trafik og parkeringsgener for det omkringliggende område. Ved erhvervsdrift fra egen bolig skal den nødvendige parkering etableres på egen grund. 3.4 Ved erhvervsdrift fra egen bolig må der ud over skiltning i form af almindeligt navne- og nummerskilt etableres højst et skilt på højst 0,5 m² med virksomhedens navn, logo og adresse. Skiltet skal monteres på facaden og tilpasses denne. Bygningsdetaljer, vinduer, døre og lignende må ikke tildækkes. Der må ikke skiltes over tagfod. Der må højst opsættes et skilt på terræn på egen grund. Skiltet må højst være 1 m højt og må have en skilteflade på højst 0,5 m². 3.5 Inden for delområde Ib og Ic må der i forbindelse med fælles opholdsarealer opføres mindre bygninger for områdets anvendelse med en størrelse på højst 40 m². 4 UDSTYKNING 4.1 Delområde II og III må kun udstykkes i overensstemmelse med principper som vist på kortbilag nr. 2. Udstykninger må fravige den på kortbilag nr. 2 viste udstykningsplan, hvis udstykningen er forenelig med områdets samlede disponering, vejstruktur og udstykningsprincipper. Hvis delområde Ic udlægges til boliger, skal udstykningen være forenelig med områdets samlede disponering, vejstruktur og udstykningsprincipper. 4.2 Grunde til åben-lav bebyggelse skal have et areal på mindst 700 m² og højst 1200 m². 20

21 Forslag til lokalplan nr. 413 BESTEMMELSER Grunde til tæt-lav bebyggelse skal have et areal på mindst 350 m² og højst 450 m². 4.3 Friarealer tilhørende de enkelte boliggrupper, kan udstykkes med mindre arealer end de ovenfor nævnte grundstørrelser. 4.4 Ejendomme til tekniske anlæg, transformere og lignende kan udstykkes med mindre grundstørrelser, dog mindst så grunden svarer til anlæggets sokkelflade + 1 m herom. 4.5 Hjørnegrunde mod veje skal af hensyn til trafikforhold afrundes. 5 VEJE, STIER OG PARKERING 5.1 Der udlægges areal til nye veje, som vist på kortbilag Vejadgang til delområde Ia, Ib, Ic og II må kun ske via Skriversvej, som vist på kortbilag Vejadgang til delområde III må kun ske via en overkørsel til Spangsbjerg Alle, som vist på kortbilag 2. En forudsætning for anlæggelse af denne vej er, at der etableres en fartdæmpende foranstaltning på Spangsbjerg Alle, med den på kortbilag 2 angivne placering. 5.4 Vejene inden for planområdet udlægges med følgende bredder: Vej A - A: Bredde 10 m med en kørebanebredde på 6 m og en rabat på 2 m i hver side. Vej B - B og vej C - C: Bredde 8 m med en kørebanebredde på 5 m og en rabat på 1,5 m i hver side. 5.5 Der skal etableres vendepladser på mindst 12 x 12 m med de på kortbilag 2 angivne placeringer. 5.6 Veje skal følge det naturlige terræn. Rabat skal afvandes mod vej og stige med mindst 5% væk fra vejen. 5.7 Den enkelte grund må kun vejforsynes med én overkørsel til henholdsvis vej A - A eller vej C - C. Grunde i delområde II, der grænser op til vej B - B, skal vejforsynes med én overkørsel til denne, og må ikke vejforsynes af vej A - A. 5.8 Overkørsler til hjørnegrunde, der grænser mod vej A A, skal etableres mindst 4 m fra skel mod hjørnet mod vej A A. 5.9 Veje må kun belægges med fast belægning som sort asfalt, betonsten, brosten etc. Stier 5.10 Der udlægges areal til stierne a - a og b - b, som vist på kortbilag 2. Stierne udlægges i en bredde af mindst 3,5 m og anlægges med en stibredde på mindst 2 m. Parkering 5.11 Der skal etableres det nødvendige antal parkeringspladser på den enkelte grund, dog mindst: - Ved åben-lav boligbebyggelse: 2 p-pladser på egen grund, heraf mindst 1 plads i det fri. - Ved tæt-lav boligbebyggelse: 2 p-pladser på egen grund, heraf mindst 1 plads i det fri. Alternativt kan der etableres 1½ 21

22 BESTEMMELSER Forslag til lokalplan nr. 413 p-plads pr. bolig i form af 1 p-plads på egen grund og ½ pr. bolig på fælles parkeringsareal. - Ved institutionsformål: 1 p-plads pr. 2 ansatte samt 1 p-plads pr. 10 brugere Ved erhvervsdrift fra egen bolig skal den nødvendige parkering etableres på egen grund jf Parkeringspladser skal etableres med en størrelse på mindst 2,5 x 5 m. Belysning af veje og stier 5.14 Belysning af veje må kun etableres ved opstilling af parkarmatur med en lyspunkthøjde på højst 4 m Belysning af stier må kun etableres ved opstilling af pullertbelysning med en lyspunkthøjde på højst 1 m. 6 TERRÆNREGULERING 6.1 I delområde Ia, Ic, II og III må terrænet højst reguleres med +/- 0,5 m i forhold til byggemodnet terræn indtil 1 m fra skel. 6.2 I delområde IV må terrænet højst reguleres med +/- 0,5 m i forhold til det naturlige terræn indtil 1 m fra skel. Inden for en afstand af 5 m fra den 3 beskyttede sø må der ikke terrænreguleres. 6.3 Terrænregulering må ikke udføres med en hældning stejlere end 1:2 (se illustration). 6.4 Der må ikke etableres støttemure. 6.5 På de grunde, der er markeret på kortbilag 2, skal der fastlægges niveauplaner i forbindelse med byggemodningen (se illustration) 1. Terrænregulering må ikke udføres med en hældning stejlere end 1:2. 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Bebyggelsens omfang 7.1 Andel i selvstændigt matrikulerede fælles friarealer eller grønne områder kan ikke medregnes ved beregning af bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom. Herunder menes delområde IV. 7.2 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige: - 30 % for åben-lav boligbebyggelse % for tæt-lav boligbebyggelse % for institutionsformål. 7.3 Bebyggelse må opføres i højst 2 etager og med en højde på højst 8,5 m. Ved grunde der grænser op til delområde IV må bebyggelse opføres i højst 1 etage og med en højde på højst 7 m. Bebyggelse må dog fremstå i 2 etager mod lavstliggende terræn, hvor terrænforhold gør det muligt. Eksempel på niveauplan 1 Niveauplan beregnes efter aftale med Byggeri ved Viborg Kommune. 22

23 Forslag til lokalplan nr. 413 BESTEMMELSER Bebyggelsens placering 7.4 Ved åben-lav bebyggelse må bebyggelse ikke opføres nærmere end 2,5 m fra naboskel, vejskel og stiskel. Åben-lav bebyggelse i 1½ eller 2 etager skal dog holde en afstand på mindst 5 m til vejskel, stiskel og naboskel. 7.5 Tæt-lav boligbebyggelse må sammenbygges over skel, når dette sker efter en samlet plan. Dog højst to og to (kæde- eller dobbelthuse). Mod vejskel, stiskel og naboskel uden sammenbygning må tæt lav bebyggelse ikke etableres nærmere end 2,5 m fra skel. Tætlav byggeri i 1½ eller 2 etager uden sammenbygning skal dog holde en afstand på mindst 5 m til vejskel, stiskel og naboskel. 7.6 Garager, carporte, redskabsskure, cykelskure, drivhuse og lignende mindre bygninger skal opføres mindst 0,5 m fra naboskel og stiskel og mindst 5 m fra vejskel (inkl. udhæng og tagrende). Højden må ikke overstige en skrå linje fastlagt fra 2,5 meters højde i skel til 3,5 meters højde i en afstand af 2,5 m fra skel (jf. illustration). Højder måles fra terræn. Garager kan sammenbygges over skel. Taghældning kan være højst 25, og højden i naboskel må højst være 4,5 m. Sidefacader på sammenbyggede garager må ikke være højere end 2,5 m målt fra terræn til overkant af tag. 8 BEBYGGELSENS UDSEENDE Facade 8.1 Udvendige bygningssider skal udføres i tegl (blank mur, pudset eller tyndpudset tegl), beton, ophængte/monterede facadematerialer /beklædninger som skærmtegl, eternitbeklædning og lignende samt som pudsede facader (puds-systemer). I delområde Ia kan der desuden benyttes træ. 8.2 Mindre bygninger som udhuse, garager og lignende skal fremstå med samme materialevalg som de primære bygninger eller i træ eller zink. 8.3 Mindre bygningsdele som kviste, altaner, partier omkring vinduer og døre, vinduesbånd, gavle, brystninger må udføres i andre materialer end nævnt i Synlig sokkelhøjde fra terræn må højst være 50 cm. Øvrig sokkel må kun udføres af facadematerialet. 8.5 Stærke signalfarver må kun anvendes på mindre bygningsdele jf Tage 8.6 Tage på bygninger i: - 1 etage må udføres med en taghældning på højst 30-1 etage med udnyttet tagetage må udføres med en taghældning på højst etager må udføres med en taghældning på højst

24 BESTEMMELSER Forslag til lokalplan nr Tage skal udføres som saddeltage, med ensidig taghældning, med forskudte tagflader eller med fladt tag. 8.8 Til tagbeklædning må kun anvendes teglsten, (vingetegltagsten), beton/cementtagsten, tagpap i listedækning, zink, kobber, aluminium, eternit eller grå/sorte natur- eller eternitskifer. Alternativt kan tage, der udføres som grønne tage, beklædes med mos-sedum eller lignende. Ved en taghældning på mindre end 10 kan der desuden anvendes sort tagpap uden listedækning. Til tagbeklædning må der ikke anvendes plast, gummi eller ståltage. Solceller og solfangere må kun placeres plan med eller integreres i tagflader. 8.9 Der må ikke anvendes nogen former for reflekterende tagmaterialer med et glanstal større end 20. Dette gælder dog ikke solceller og solfangere. 9 UBEBYGGEDE AREALER, BEPLANTNING M.M. Ubebyggede arealer 9.1 Ubebyggede arealer, som ikke anvendes til veje, stier, eller parkering, skal fremstå som grønne områder med græs og evt. anden beplantning. 9.2 Ved områder til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse skal der etableres fælles opholdsarealer på mindst 5 % af det samlede areal. Det enkelte opholdsareal skal være mindst 200 m². 9.3 Delområde IV udlægges som grønt område, og skal henligge med græsbeplantning. Der kan etableres spredt beplantning o.lign. efter grundejerforeningens anvisning, dog ikke inden for en afstand af 5 meter fra den beskyttede sø. Hegn og beplantning 9.4 Der skal etableres et 3-4 meter bredt beplantningsbælte langs Spangsbjerg Alle til afskærmning af lokalplanområdet mod øst, som vist på kortbilag Hegn i naboskel må kun etableres som levende hegn. Hegn langs stiskel, vejskel og mod fælles opholdsareal må kun etableres som levende hegn og skal holdes på egen grund. Der kan etableres trådhegn inde i levende hegn. Oplag m.v. 9.6 Der må ikke udendørs parkeres eller oplagres uindregistrerede køretøjer, både, campingvogne, anhængere samt busser, last- og varebiler over kg i området. 9.7 Parkering af indregistrerede campingvogne og andre påhængskøretøjer må kun ske på egen grund eller særligt indrettede parkeringspladser. 24

25 Forslag til lokalplan nr. 413 BESTEMMELSER 9.8 Affaldsstationer, redskabsskure, andre mindre bygninger og udendørs oplag skal afskærmes mod omgivelserne med beplantning eller lignende. 10 TEKNISKE ANLÆG 10.1 Transformere og lignende til områdets interne forsyning må kun opstilles, når de indhegnes med hækbeplantning eller espalier Elledninger, antennekabler og andre ledninger skal fremføres som jordkabler Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv vandforsyning. Kloakering 10.5 Området skal tilsluttes kollektiv kloak i henhold til den til enhver tid gældende spildevandsplan. Antenner 10.6 Større antenner og paraboler med en diameter over 1 m må ikke etableres i det fri Mindre antenner og paraboler med en diameter under 1 m i det fri må ikke placeres højere end 1 m over terræn og må ikke placeres på bygningsfacader og tage, der vender ud mod veje, grønne områder og stier. Antenner placeret på terræn skal afskærmes af beplantning Paraboler og antenner må ikke tildække bygningselementer som fx vinduer, skorstene og lign. Ledninger 10.9 Eksisterende ledninger inden for lokalplanområdet skal respekteres. 11 MILJØFORHOLD Støj og vibrationer 11.1 Ved ny bebyggelse og ændring af anvendelse skal området udformes, så Miljøstyrelsens til enhver tid gældende vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj kan overholdes. Ved lokalplanens udarbejdelse er de vejledende grænseværdier for det udendørs støjniveau fra vejtrafikstøj: - Boligområder, institutioner, udendørs opholdsarealer, parker og lignende: Lden 58 db - Rekreative områder i det åbne land: Lden 53 db 12 OPHÆVELSE AF LOKALPLAN/BYPLANVEDTÆGT 12.1 Med den endelige vedtagelse af denne lokalplan, ophæves lokalplan nr. 181 og nr. 181a for det område, der er omfattet af lokalplan nr. 413 (vejareal ved Spangsbjerg Alle). 25

26 BESTEMMELSER Forslag til lokalplan nr GRUNDEJERFORENING 13.1 Der skal oprettes en grundejerforening for lokalplanområdet med medlemspligt for alle ejere af ejendomme i området Grundejerforeningen skal varetage drift og vedligeholdelse af veje, stier, vendepladser, beplantninger på fælles områder (herunder beplantningsbælte) og fælles opholdsarealer i området En grundejerforening skal efter krav fra kommunen sammenslutte sig med en eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger Grundejerforeningen skal oprettes, når højst 30 % af området er solgt, eller når Viborg Kommune kræver det Grundejerforeningen skal udarbejde vedtægter, som skal godkendes af Viborg Kommune. Ændringer af vedtægter skal godkendes af Viborg Kommune Grundejerforeningerne skal i øvrigt udføre de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningerne. 14 SERVITUTTER 14.1 Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. 15 BETINGELSER FOR IBRUGTAGNING OG TILLADELSER FRA MYNDIGHEDER 15.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug 2, før 3 : - Bebyggelsen på den enkelte ejendom er tilsluttet kollektiv forsyning jf og Beplantningsbæltet langs Spangsbjerg Alle er etableret inden for hvert delområde, som vist på kortbilag Delområde Ic: Ny bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse må ikke tages i brug før vej A - A, sti a - a og fælles opholdsarealer i tilknytning til evt. tæt-lav boliger inden for delområdet er etableret, samt at transformere, affaldsstationer, redskabsskure og andre mindre bygninger og udendørs oplag inden for delområdet er indhegnet / afskærmet i overensstemmelse med Delområde II: Ny bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse må ikke tages i brug før vej A - A, stierne a - a og b - b og fælles opholdsarealer i tilknytning til evt. tæt-lav boliger inden for 2 Ibrugtagning fastsættes til udstedelsen af ibrugtagningstilladelse efter byggeloven eller færdigmelding efter bygningsreglementet. 3 Hvis der dispenseres fra ibrugtagningsbestemmelserne, kan dispensation gøres betinget af, at der stilles sikkerhed for færdiggørelse af de nævnte anlæg. 4 Viborg Kommune skal jf. planloven dispensere fra dette, hvis bebyggelsen er opført som lavenergibebyggelse. 26

27 Forslag til lokalplan nr. 413 BESTEMMELSER delområdet er etableret, samt at transformere, affaldsstationer, redskabsskure og andre mindre bygninger og udendørs oplag inden for delområdet er indhegnet / afskærmet i overensstemmelse med Delområde III: Ny bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse må ikke tages i brug før vej C - C, sti a - a og den fartdæmpende foranstaltning på Spangsbjerg Alle er etableret, samt at transformere, affaldsstationer, redskabsskure og andre mindre bygninger og udendørs oplag inden for delområdet er indhegnet / afskærmet i overensstemmelse med 9.8. Tilladelser fra myndigheder 15.5 Udstykning, bebyggelse eller ændret anvendelse i landzone (delområde IV) kræver landzonetilladelse i hvert enkelt tilfælde, med mindre det er undtaget i planlovens 36. Viborg Kommune er myndighed Byggeri inden for skovbyggelinjen kræver dispensation fra naturbeskyttelsesloven i hvert enkelt tilfælde. Viborg Kommune er myndighed Matrikelnummer 9gg, Overlund By, Asmild er omfattet af landbrugspligt. Den berørte ejendom er derfor reguleret af lov om landbrugsejendomme. Landbrugspligten skal ophæves efter 6 eller 7 i lov om landbrugsejendomme, inden ejendommene kan udstykkes og overgå til den planlagte anvendelse Ændring i tilstand af registrerede dige, kræver dispensation fra museumslovens 29 a, jf. 29 j, stk. 2. Viborg Kommune er myndighed Tilstandsændringer af den beskyttede sø (herunder ændret anvendelse, byggeri, beplantning, anlæg og kabellægning i området) kræver dispensation fra naturbeskyttelseslovens 3 i hvert enkelt tilfælde. Viborg Kommune er myndighed Det eksisterende dyrehold i delområde Ic kræver dispensation jf. 8 stk. 3 BEK nr. 639 af 13. juni 2012 i bekendtgørelse om miljøregulering af visse aktiviteter, når området overgår til byzone. Viborg Kommune er myndighed. 27

28 BESTEMMELSER Forslag til lokalplan nr. 413 VEDTAGELSE Forslag til lokalplan nr. 413 er vedtaget til offentlig fremlæggelse af Viborg Byråd, den XX Søren Pape Poulsen Borgmester / Lasse Jacobsen kommunaldirektør Lokalplanen er endeligt vedtaget af Viborg Byråd, den XX Søren Pape Poulsen Borgmester / Lasse Jacobsen kommunaldirektør 28

29 Forslag til lokalplan nr. 413 BESTEMMELSER LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må der i lokalplanområdet, ifølge lov om planlægning, 18, ikke retligt eller faktisk etableres forhold, der er i strid med lokalplanens bestemmelser. Lokalplanen medfører ikke handlepligt til at ændre lovlige bestående forhold i overensstemmelse med planen. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Retten til at anvende en ejendom i strid med lokalplanens bestemmelser bortfalder, når retten ikke har været udnyttet i tre på hinanden følgende år jf. lov om planlægning 56. Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper. Væsentlige fravigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved at vedtage en ny lokalplan. Der kan foretages ekspropriation af privates ejendom eller rettigheder over ejendom, når ekspropriationen er af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen jf. lov om planlægning 47. Når en lokalplan udlægger en ejendom til offentlige formål, kan ejeren forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning jf. dog lov om planlægning 48, stk. 3. Byrådets afgørelser om forhold, der er omfattet af lov om planlægning, kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet for så vidt angår retlige klager, ekspropriationsklager og landzoneklager, jf. 58 i lov om planlægning. Klager skal være indgivet skriftligt inden 4 uger efter afgørelsen er meddelt, jf. 60 i lov om planlægning. 29

30 BESTEMMELSER Forslag til lokalplan nr

31 Lokalplan nr. xxx Kortbilag 2 Anvendelsesplan Mål ca. 1:xxxx (ved print i Ax) Viborg Kommune Forslag KORTBILAG 2 - ANVENDELSESPLAN SORT TEKST HEROVER MÅ IKKE SLETTES, SKAL LIGGE BAG KORTET TIL INDHOLDSFORTE

32 Planens område Teknik & Miljø Plan Prinsens Alle Viborg Tlf: plan@viborg.dk