LOKALPLAN 125 for nyt boligområde ved Strandvangen i Frederikssund Planens status: Planen har været i offentlig høring og skal politisk behandles til

Transkript

1 LOKALPLAN 125 for nyt boligområde ved Strandvangen i Frederikssund Planens status: Planen har været i offentlig høring og skal politisk behandles til endelig vedtagelse

2 Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, hvori Byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et bestemt område. Det kan være et større område eller en enkelt ejendom. Lokalplaner kan bruges til at fastlægge, hvad forskellige områder fremover skal anvendes til, og hvordan bebyggelse, veje og friarealer mv. skal udformes. Herigennem kan Byrådet påvirke kvaliteten af de fysiske omgivelser i kommunen. Samtidig er udarbejdelse af et forslag til lokalplan velegnet til at gennemtænke planlægningsmæssige problemstillinger, og tilvejebringelsesprocessen giver god mulighed for dialog med borgerne om planlægningen. Lokalplanen er bygget op af en redegørelse og nogle bestemmelser. Indledningsvist beskrives planens intentioner og baggrund samt dens forhold til anden planlægning. I lokalplanens bestemmelser fastlægges planområdets afgrænsning, konkrete bestemmelser for udnyttelse, byggeri, infrastruktur, m.v. samt planens retsvirkninger. De konkrete bestemmelser kan være uddybet med en redegørelsestekst. Lokalplaner gælder fremtidige forhold. Den er altså ikke til hinder for, at nuværende lovlig bebyggelse kan blive liggende, ligesom den heller ikke hindrer, at hidtidig lovlig anvendelse kan fortsætte. Der er heller ikke handlepligt på lokalplanens bestemmelser, men ved fremtidige ændringer i området skal lokalplanens bestemmelser overholdes. En lokalplan sætter rammerne for et områdes anvendelse og udvikling, men en lokalplan er ikke i sig selv en tilladelse eller godkendelse. Det kan være nødvendigt at søge om tilladelse eller godkendelser fra relevante myndigheder inden dit projekt kan realiseres. En lokalplan skal efter reglerne i Planloven annonceres og fremlægges som forslag i høring. I denne periode har alle mulighed for at fremkomme med indsigelser og ændringsforslag til planen. Hvis planen ikke ændres væsentlig kan den herefter vedtages endeligt af Byrådet.

3 Indhold Redegørelse. 7 BAGGRUND FOR LOKALPLANEN FORMÅLET MED LOKALPLANEN BELIGGENHED OG EKSISTERENDE FORHOLD Beliggenhed Historie og eksisterende forhold LOKALPLANENS INDHOLD FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING Natura 2000 og Habitatbekendtgørelsen Vandplaner Fortidsminder Kystnærhedszonen og de kystnære dele af byzonen Fingerplanen Kommuneplanen Eksisterende lokalplaner og byplanvedtægter FORHOLD TIL BYENS ANDRE FUNKTIONER Vandforsyning Varmeforsyning Spildevand og overfladevand Trafik TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Jordforurening Jordflytning Fortidsminder Støj MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Bestemmelser FORMÅL OMRÅDE OG ZONESTATUS

4 Indhold Anvendelse UDSTYKNING VEJE OG STIER Veje Stier PARKERINGSFORHOLD Rækkehuse Etageboliger Ledningsanlæg & belysning Ledninger Belysning BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Etageboligbebyggelsens omfang og placering Rækkehusbebyggelsens omfang og placering Fælleshusets omfang og placering Etager og bygningshøjde Stuegulv Altan BEBYGGELSENS UDSEENDE Rækkehuse Etageejendom Fælleshus og varmecentral Solenergi UBEBYGGEDE AREALER

5 Indhold 10.1 Hegn i forbindelse med rækkehuse Levende hegn Hegn i lokalplanområdets vestlige skel Beplantningsbælte mod øst og nord Befæstelsesgrad Brandredningsadgang Legeplads Oplag og parkering KLIMATILPASNING Placering af regnvandstekniske anlæg Udformning af regnvandstekniske anlæg Hegning omkring regnvandstekniske anlæg BETINGELSE FOR IBRUGTAGNING Veje, parkering og stier Håndtering af overfladevand Sikring mod støj Forsyningsnettet GRUNDEJERFORENING OPHÆVELSE AF LOKALPLAN RETSVIRKNING Dispensation Ekspropriation Servitutter VEDTAGELSE Kortbilag 1. 18

6 Indhold Kortbilag Kortbilag 3, Illustrationsplan. 20 Skyggediagrammer. 21

7 Redegørelse BAGGRUND FOR LOKALPLANEN I august 2011 blev Oppe Sundby skole og Åbjergskolen fusioneret under det nye navn Ådalens skole, dog fortsat placeret fysisk på to lokaliteter. Fra 2016 blev de 2 skoler samlet og lokaliseret ved Kornvænget på Åbjergskolens område. Historie og eksisterende forhold Den første del af Oppe Sundby skole blev opført i 1965 som en del af den hurtigt voksende Oppe Sundby Villaby. I 1972 gennemgik skolen en større tilbygning. På kortet herunder kan disse to større etaper ses. I tiden mellem 1965 og 2016 er der gennemført en mængde større og mindre til- og ombygninger for at følge med tidens krav. Oppe Sundby skole er herefter blevet tømt for funktioner, og området kan anvendes til nye formål. Byrådet har besluttet, at skolens bygninger nedrives og skolens areal skal overgå til et nyt, attraktivt boligområde. Plan- og Miljøudvalget igangsatte på mødet den 3. april 2018 udarbejdelsen af et nyt lokalplanforslag for området. FORMÅLET MED LOKALPLANEN Formålet med lokalplanen er at muliggøre opførelsen af op til 56 etageboliger og 46 rækkehuse. Lokalplanen fastsætter bl. placeringen af byggefelter, veje, stier, grønne områder, regnvandshåndteringsarealer m.m. BELIGGENHED OG EKSISTERENDE FORHOLD Beliggenhed Lokalplanen omfatter en del af matr. nr. 30ap, Oppesundby By, Oppesundby og udgør et areal på c 2,8 h Lokalplanens område afgrænses mod nord af Strandvangen, mod øst af Roskildevej, mod vest af boligområdet Skoleparken og mod syd af det nye boligområde Alfabetvej. Lokalplanens afgrænsning er vist med rød stiplet linje på kortet herunder. Den grønne farve viser bygningerne fra 1965, og den blå farve viser bygningerne fra LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanen udlægger området til boligformål med tilhørende fællesfaciliteter, grønne områder og regnvandshåndteringsanlæg. Der gives mulighed for at opføre op til 55 etageboliger samt 1 gæstebolig og 46 rækkehuse. Lokalplanen stiller bl. krav om bebyggelsens omfang, placering og udseende. Lokalplanen sikrer en sammenhæng mellem udviklingen af området og udviklingen af det andet nye boligområde lige syd for. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING En lokalplan må ikke stride mod regler eller beslutninger efter anden lovgivning som er bindende for lokalplanlovgivningen. Natura 2000 og Habitatbekendtgørelsen Jævnfør Habitatbekendtgørelsen (BEK nr. 926 af 27. juni 2016), om udpegning og administration af 7

8 internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter, skal der foretages en vurdering af, om planen i sig selv, eller i forbindelse med andre planer og projekter, kan påvirke et Natura 2000-område væsentligt. Indenfor indvindingsoplandet for Åbjerg Vandværk må der ikke ske nedsivning af overfladevand fra befæstede arealer fx veje og parkeringspladser. Der kan endvidere ikke gives tilladelse, hvis planen kan beskadige eller ødelægge yngle- eller rasteområder i det naturlige udbredelsesområde for de dyre- og plantearter, der fremgår af habitatdirektivets bilag IV. Lokalplanområdet ligger inden for opland til meget sårbare Natura 2000 områder. Lokalplanens område ligger således c 1,4 km fra Roskilde Fjord, der er Natura 2000 område. Det er kommunens samlede vurdering, at planen ikke i sig selv, eller i forbindelse med andre planer og projekter, vil påvirke Natura 2000-området væsentligt, medføre beskadigelse/ødelæggelse af plantearter eller på yngle- og rasteområder for de dyrearter, der fremgår af habitatdirektivets bilag IV. Den røde signatur viser indvindingsoplandet til Åbjerg Vandværk. Fortidsminder Der er ikke registreret fortidsminder inden for lokalplanens område. Men findes der i forbindelse med jordarbejde grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet, i medfør af museumslovens 27, standses i det omfang det berører fortidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Roskilde Museum. Kystnærhedszonen og de kystnære dele af byzonen Kystnærhedszonen omfatter landzonearealer og sommerhusområder i et cirka 3 km bredt bælte langs kysterne. I kystnærhedszonen er det hensigten, at begrænse bebyggelse og anlæg og ved nødvendig bebyggelse og anlæg at lokalisere dem, således at de påvirker kystlandskabet mindst muligt. Lokalplanområdet ligger c 1,4 km fra Natura 2000 området Roskilde Fjord. Vandplaner En del af lokalplanens nordøstlige område er beliggende i indvindingsoplandet til Åbjerg Vandværk. Hele lokalplanens område er desuden beliggende i område med drikkevandsinteresser (OD), men ikke i et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD). Der er således grundvandsinteresser inden for lokalplanområdet. Lokalplanens område i forhold til kystnærhedszonen, der er vist med den grønne linje. 8

9 Afstanden mellem Roskilde Fjord og lokalplanområdet er cirka 1,4 kilometer. Kommunen vurderer, at lokalplanen reelt ikke vil påvirke kystlandskabet, idet området mellem fjorden og lokalplanens område primært er udbygget byområde, og bygningerne i lokalplanområdet vil føje sig til byens øvrige profil. Fingerplanen Byomdannelsesområde Jævnfør landsplandirektivet Fingerplan 2017 er lokalplanområdet beliggende indenfor det, der kaldes det ydre storbyområde (byområde). Lokalplanen er i overensstemmelse med rammerne i landsplandirektivet for hovedstadsområdets udvikling. Eksisterende lokalplaner og byplanvedtægter Lokalplan 101 for boligområde ved Strandvangen i Frederikssund fra 2017 ophæves delvist ved vedtagelse af nærværende lokalplan 125 for nyt boligområde ved Strandvangen i Frederikssund. Lokalplan 101 har til formål at udlægge den tidligere skole-matrikel til boligformål med tilhørende fællesfaciliteter, vej- og stiforbindelser, grønne områder og regnvandshåndteringsanlæg mm. Udviklingen af området i denne lokalplan skal samordnes med udviklingen af området syd for - delområde B i lokalplan 101, således skal vej- og stiforbindelserne på tværs af områderne forbindes. Kommuneplanen Samtidig med lokalplanen vedtages tillæg nr. 003 til gældende kommuneplan Tillægget har til formål, at udskille en del af den eksisterende ramme B1.30 Boligområde ved Strandvangen i en ny ramme B 1.31 Nyt boligområde ved Strandvangen. Den nye ramme fastsætter anvendelsen til boligformål, nærmere bestemt rækkehuse og etageboliger med mulighed for tilhørende kollektive anlæg til brug for områdets beboere. Bebyggelsesprocenten fastsættes til maksimum 45 procent af området. Med vedtagelse af kommuneplantillæg 003 er lokalplan 125 i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanafgrænsningen for lokalplan 125 er illustreret med en stiplet rød linje. Den oprindelige lokalplanafgrænsning for lokalplan 101 er illustreret med en blå linje. FORHOLD TIL BYENS ANDRE FUNKTIONER Vandforsyning Lokalplanens område skal tilsluttes offentlig vandforsyning (Novafos). Den blå markering viser det nye rammeområde B 1.31 for nyt boligområde ved Strandvangen. Den grønne markering viser den nye afgrænsning af det eksisterende rammeområde B 1.30 for boligområde ved Strandvangen. Varmeforsyning Lokalplanområdet er blokvarmeforsynet i henhold til kommunens varmeplanstrategi. Denne forsyningsform kan fastholdes eller en eller flere vedvarende energikilder kan anvendes for eksempel solenergi, varmepumpe, jordvarmeanlæg med videre. 9

10 Spildevand og overfladevand Området skal jf. spildevandsplanen være separatkloakeret. Der er derfor tilslutningspligt for både regn- og spildevand til Novafos kloaksystem. Husspildevand ledes til Frederikssund renseanlæg. Området planlægges som udgangspunkt vandneutralt mht. regnvand. Der etableres forsinkelsesløsninger for regnvand med mulighed for nødoverløb til Novafos regnvandskloak i offentlig vej, Strandvangen. I lokalplanområdet skal overfladevandet afledes til regnvandsbassin, wadier, faskiner m.fl. via linjeafvanding i vejen. Linjeafvanding er i denne lokalplan en løsning, hvor vandet ledes bort i for eksempel linjedræn med rist på vejen, grøft langs vejen og faskiner på en lige linje langs vejen. Der må ikke ske nedsivning af overfladevand fra veje og andre befæstede arealer inden for indvindingsoplandet for Åbjerg Vandværk (en del af lokalplanens nordøstlige område er beliggende i indvindingsoplandet). Overfladevandet fra dette område skal ledes til en forsinkelsesløsning uden for indvindingsoplandet. Den røde signatur viser indvindingsoplandet til Åbjerg Vandværk. Indenfor dette opland må der ikke nedsives overfladevand fra befæstede arealer. Der er jf. spildevandsplanen en befæstelsesgrad på maksimum 45 % for området. Det er kommunens vurdering, at lokalplanens anvendelsesbestemmelser sikrer grundvandet. Det er den til enhver tid gældende spildevandsplan for området, der bestemmer, hvordan spildevand og overfladevand skal håndteres inden for lokalplanområdet. Læs mere om Spildevandsplanen på kommunens hjemmeside. Trafik Der etableres en adgangsvej til området fra Roskildevej. Overkørslen til Roskildevej etableres med chaussesten. Derudover er området forbundet med Alfabetvej, boligområdet syd for lokalplanområdet. Fra Strandvangen er der stiadgang. Lokalplanens bestemmelser om vejbredde, vejforløb og placering af adgangsvej fremmer en lav hastighed og skaber derved trygge færdselsarealer for fodgængere og cyklister. Der etableres grønne stisystemer der binder området og de tilstødende områder sammen for de bløde trafikanter. Den eksisterende sti i områdets vestlige del bibeholdes. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER En lokalplan sætter rammerne for et områdes anvendelse og udvikling, men en lokalplan er ikke i sig selv en tilladelse eller godkendelse. Det kan være nødvendigt at søge om tilladelse eller godkendelser fra relevante myndigheder inden dit projekt kan realiseres. Kontakt Teknik, Miljø og Erhverv Forvaltning for at finde ud af om dit projekt kræver myndighedsbehandling, som for eksempel byggetilladelse. Jordforurening Området omfattet af lokalplanen er ikke kortlagt som forurenet i henhold til jordforureningsloven. I tilfælde af, at der konstateres jordforurening under byggeprocessen, skal arbejdet standses og kommunen skal kontaktes. Kommunen orienterer Region Hovedstaden, som er myndighed på området. De vurderer om området skal kortlægges som forurenet, eller der skal foretages andre tiltag, før arbejdet kan fortsætte. Region Hovedstaden orienterer Frederikssund Kommune om sin afgørelse. Arbejdet må først fortsætte, når kommunen har meddelt, at det må genoptages. Jordflytning Ren jord kan flyttes uden forudgående anmeldelse af jordflytning til kommunen fra de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen. I tilfælde af, at der konstateres jordforurening under byggeprocessen, skal arbejdet standses og kommunen skal kontaktes som beskrevet ovenfor. Forurenet jord og jord fra offentlige vejmatrikler må ikke flyttes uden forudgående anmeldelse af jordflytning til kommunen. 10

11 Fortidsminder Findes der under jordarbejde grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet, i medfør af museumslovens 27, standses i det omfang det berører fortidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Roskilde Museum. Støj Ved etablering af støjfølsom anvendelse, herunder boliger, skal det ved beregninger sikres, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj overholdes, evt. ved støjdæmpning eller -isolering. Kommunen stiller krav til, at det skal dokumenteres, at Miljøstyrelsens vejledende støjkrav er overholdt inden projektet kan etableres. SWECO har i sommeren 2017 foretaget en undersøgelse af trafikstøjen fra Strandvangen og Roskildevej i Frederikssund i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplan 101 for boligområde ved Strandvangen i Frederikssund. Undersøgelsen belyste støjen ved de planlagte boliger og på de udendørs opholdsarealer i lokalplan 101. Støjrapporten viste, at placeringen af boligbebyggelse og dennes højde er afgørende for om Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj overholdes. Støjrapporten findes i lokalplan 101. MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet må området, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Planlovens 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan der eventuelt efter Planlovens 17, stk. 2 opnås tilladelse til at udnytte en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelse af lokalplanforslaget og indtil den endeligt vedtaget lokalplan er offentliggjort, dog højst indtil 1 år efter offentliggørelse af lokalplanforslaget. 11

12 Bestemmelser Med hjemmel i Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 287 af med efterfølgende tilføjelser) fastsættes følgende bestemmelser for det område der er beskrevet i 2. Lokalplanens bestemmelser er bindende for de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen. 1. FORMÅL Formålet med lokalplanen er: at udlægge lokalplanområdet til boligformål. at udlægge areal til håndtering af overfladevand jf. spildevandsplanen. c. at sikre vej- og stiadgang til Roskildevej, Strandvangen og Alfabetvej. 2. OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter en del af matr. nr. 30ap, Oppesundby By, Oppesundby. 2.2 Lokalplanen omfatter desuden alle parceller der efter den 12. juni 2018 udstykkes fra ejendommen. 2.3 Lokalplanens område ligger i byzone og skal forblive i byzone. 3. Anvendelse 3.1 Lokalplanområdet skal anvendes til helårsbeboelse i form af etageboliger med vinterhave og/ eller rækkehuse med tilhørende fælleshus og sekundære bygninger. 3.2 Der reserveres areal til regnvandsløsninger langs lokalplanafgrænsningen i vest og et større regnvandsbassin i midten af området, vest for etageboligerne. Kommentar - Anvendelse Ad 3.1: Sekundære bygninger er: garager, udhuse, carporte, overdækninger, drivhuse, legehuse, teknikhuse og lignende. 4. UDSTYKNING 4.1 Det er muligt at udstykke og arealoverføre i området. 5. VEJE OG STIER 5.1 Veje Der skal etableres vejadgang til lokalplanområdet fra Roskildevej, som vist på kortbilag 2 og 3. Derudover skal lokalplanområdet forbindes med vejadgang til Alfabetvej, boligområdet syd for lokalplanområdet, i planens sydvestlige hjørne. Der skal udlægges veje i princippet som vist på illustrationsplanen, kortbilag 3. Vejarealer skal udlægges i minimum 8 meters bredde. Vejbanen udlægges i 5,5 meter med minimum 1,25 meter græsrabat eller fortov på hver side af vejen til de bløde trafikanter. 5.2 Stier Langs lokalplanens østlige afgrænsning skal der anlægges en rekreativ sti (natursti) der forbinder boligområdet syd for lokalplanområdet med regnvandsbassinet, som illustreret på kortbilag 3. Langs lokalplanens vestlige afgrænsning bevares den eksisterende sti der forbinder lokalplanområdet med boligområdet syd for lokalplanområdet og Strandvangen nord for, som illustreret på kortbilag 2. c. I byggefelt D kan der mellem rækkehusene anlægges stier, som forbinder lokalplanområdet med stien syd for området. 6. PARKERINGSFORHOLD 6.1 Rækkehuse Der skal anlægges 1,5 parkeringsplads pr. bolig inden for lokalplanområdet. Mindst 1 parkeringsplads skal anlægges ved egen bolig. Belægningen på parkeringsarealer skal udføres som græsarmering eller grus. Der skal dog anvendes asfalt til parkeringspladser inden for indvindingsoplandet. Indvindingsoplandet fremgår af kortbilag 1. 12

13 6.2 Etageboliger Der skal minimum anlægges 1 parkeringsplads pr. etagebolig inden for lokalplanområdet, herudover anlægges minimum 3 handicapparkeringspladser. Der skal reserveres areal til yderligere 0,5 parkeringsplads pr. bolig inden for lokalplanområdet, som skal anlægges ved behov. Alle parkeringspladserne skal placeres inden for det markerede parkeringsareal vist på kortbilag 2. c. Belægningen på parkeringsarealer skal udføres som græsarmering med tydelig markering af parkeringspladserne. Der skal dog anvendes asfalt til parkeringspladser inden for indvindingsoplandet. Indvindingsoplandet fremgår af kortbilag 1. Kommentar - Parkeringsforhold En parkeringsplads skal være tilgængelig fra vejen med bil. Størrelse på parkeringsplads er mindst 2,5 m x 5 m. Ad 6.1 b og 6.2 c: Bestemmelsen om permeabel belægning sikrer, at befæstelsesgraden på 45 % for området overholdes. 7. Ledningsanlæg & belysning 7.1 Ledninger Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal etableres under terræn. 7.2 Belysning Udendørsbelysning, herunder vejbelysning, skal være afskærmet og må kun give lys, der er nedadrettet. Udendørsbelysning på terræn, herunder vejbelysning, må ikke placeres højere end 4 meter over terræn. 8. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 8.1 Etageboligbebyggelsens omfang og placering Der må maksimalt opføres 55 etageboliger samt 1 gæstebolig inklusiv vinterhave inden for lokalplanområdet. Etageboligerne og vinterhave skal opføres inden for byggefelt C. Byggefelterne er vist på kortbilag 2. Der må maksimum bygges m² bolig inklusiv fælles vinterhave og fællesrum inden for byggefelt C, og det bebyggede areal må maksimum være m²bolig inklusiv fælles vinterhave og fællesrum. 8.2 Rækkehusbebyggelsens omfang og placering Der må maksimalt opføres 46 rækkehuse inden for lokalplanområdet. Rækkehusene skal opføres inden for byggefelt A, B og D, som er vist på kortbilag 2. Indenfor byggefelt A må der opføres rækkehuse med et samlet boligareal på max m² og et bebygget areal på max 850 m²boligareal. c. Indenfor byggefelt B må der opføres rækkehuse med et samlet boligareal på max 680 m² og et bebygget areal på max 380 m² boligareal. d. Indenfor byggefelt D må der opføres rækkehuse med et samlet boligareal på max m² og et bebygget areal på max m² boligareal. e. Rækkehusene skal etableres i de længderetninger der er vist på kortbilag 3 og kan parallelforskydes for at skabe dynamik i facaderækken. f. Til hver rækkehusbolig må der max opføres 40 m² carport og max 20 m² øvrig sekundære bygninger som fx overdækning, udhus, drivhus, og legehus. Til hver rækkehusbolig må det samlede areal for sekundære bygninger max være 40 m². g. Der skal være mindst 3 meter fra byggefelt D s sydøstlige hjørne til afgrænsning af lokalplanen. 8.3 Fælleshusets omfang og placering Der må opføres et fælleshus inkl. varmecentral inden for lokalplanområdet. Fælleshuset og/eller varmecentralen må maksimum være 170 m² etageareal, og det bebyggede areal må maksimum være 90 m². Bygningen skal placeres nord for regnvandsbassinet. 13

14 c. I forbindelse med fællehuset kan der etableres en træbeklædt terrasse, hvorfra man kan betragte vandet i bassinet. Opføres der ikke et egentligt fælleshus kan der opsættes et sejl, der kan danne et tag - helt eller delvist - hen over terrassen. 8.4 Etager og bygningshøjde Etageboligbebyggelsen må opføres i maksimum 3 etager og må maksimum være 10,2 meter høj målt fra niveauplan. Etageboligbebyggelsens facader skal udføres med murkrone der er mindst 0,2 meter højere end den bagvedliggende tagflade. Tekniske anlæg kan etableres op til en maks. højde af 12,2 meter over niveauplanet på etagebebyggelsen. Tekniske anlæg der er over 1 meter højere end taget skal placeres på den del af bygningens tag der er nærmest vinterhaven for at mindske de synsmæssige gener. Vinterhavens højeste punkt må maksimum være 15,8 meter højt målt fra niveauplan. Der kan etableres et regnvandsopsamlingsanlæg under vinterhaven og etageboligerne til vanding af vinterhaven. Rækkehuse må opføres i maksimum 2 etager. c. Fælleshuset må opføres i maksimum 2 etager. 8.5 Stuegulv Gulvkote i nederste etage må ikke være placeret mere end 30 cm over niveauplan. 8.6 Altan Alle etageboliger over stueplan skal have en altan. En altan skal være minimum 1,5 meter dyb og mindst 3,3 meter lang. Der må ikke opføres vestvendte altaner inden for byggefelt A og det vestligste gavlrækkehus inden for byggefelt D. Kommentar - Bebyggelsens omfang og placering Ad 8.2: Eventuelle uopvarmede udestuer og uopvarmede vindfang i rækkehusene medregnes ikke i boligarealet. Ad 8.3: Bestemmelsen udelukker ikke, at der også kan etableres varmecentral i etageboligbyggeriets kælder. Ad 8.4: Bestemmelsen er ikke til hinder for, at der til en hver tid kan etableres kælder. Ad 8.4 a: Bestemmelsen om murkronens højde sikrer, at det direkte udsyn til de tekniske installationer mindskes. Ad 8.6 a: Bestemmelsen om altaner skal sikre, at alle boliger etableres med et direkte tilgængeligt udendørs opholdsareal til den enkelte bolig. Ad 8.6 b: Bestemmelsen om ingen vestvendte altaner inden for et afgrænset område er fastsat for at minimere indbliksgener til naboboligområdet Skoleparken. 9. BEBYGGELSENS UDSEENDE 9.1 Rækkehuse Alle rækkehuse skal have samme facade- og tagmateriale samt taghældning. Tage skal belægges med ikke-reflekterende tagmateriale, og glansværdien må ikke overstige Etageejendom Vinterhaven skal have symmetrisk saddeltag med en hældning på grader. Alle altaner skal være af samme type, udformning og materialer. 9.3 Fælleshus og varmecentral Bebyggelsen skal have samme facade- og tagmateriale samt taghældning som rækkehusene. 9.4 Solenergi Etageejendom Der kan opsættes maks. 20 graders skråstillede solenergianlæg på bebyggelsens tag. Der kan opsættes solenergianlæg på bebyggelsens facader, hvis de placeres parallelt og plant med facaden. Solenergianlægget må maksimum have en glansværdi på 10. Rækkehuse Der kan opsættes solenergianlæg på bebyggelsens tage og facader, hvis de placeres parallelt og plant med tagfladen og facaden. Solenergianlægget må maksimum have en glansværdi på 10. Kommentar - Bebyggelsens udseende Ad 9.2 b: Bestemmelsen skal sikre, at altanerne får 14

15 et ensartet udtryk for at understøtte bebyggelsens helhedspræg. Ad 9.4: Solenergianlæggets fastsatte glansværdi minimerer eventuelle blændingsgener for naboer, genboer og forbipasserende. 10. UBEBYGGEDE AREALER 10.1 Hegn i forbindelse med rækkehuse Der må kun etableres hegn i naboskel og mod vejskel. Hegn skal være levende hegn eller træhegn og må maksimum være 2 meter højt Levende hegn Levende hegn mod vej, sti og fælles arealer skal plantes 30 cm inde på egen grund Hegn i lokalplanområdets vestlige skel I lokalplanområdets vestlige skel mod Skoleparken skal der være et levende hegn Beplantningsbælte mod øst og nord Den nordlige og østlige afgrænsning af lokalplanområdet skal mod vej være beplantet med træer og buske, der skærmer af direkte ud til vej. Langs hele den østlige lokalplanafgrænsning skal der være et minimum 15 meter bredt fælles grønt areal/ beplantningsbælte bestående af træer og buske, der skærmer af mod vej og erhvervsområdet øst for lokalplanområdet. Beplantningsbæltet mod øst må dog brydes af etageboligbebyggelsen, men beplantningsbæltet må ikke reduceres til en mindre brede end 8 meter. Der skal ikke være beplantning, hvor etageejendommen etableres. Langs hele den nordlige lokalplanafgrænsning skal der være et minimum 5 meter bredt fælles grønt areal/beplantningsbælte bestående af træer og buske til afskærmning mod vej. Beplantningsbæltet mod nord må dog brydes af parkeringsareal, men beplantningsbæltet må ikke reduceres til en mindre brede end 1,5 meter. Der kan inden for beplantningsbæltet anlægges regnvandshåndteringsanlæg fx faskiner, regnbede og bassiner. Der skal ikke være beplantning, hvor regnvandshåndteringsanlæggene etableres Befæstelsesgrad Der er fastsat en befæstelsesgrad på 45 % for området jf. spildevandsplanen Brandredningsadgang Der er reserveret areal til brandredningsadgang på kortbilag 2. Dette areal må ikke bebygges eller beplantes, men kan anvendes som sti Legeplads Der skal anlægges en legeplads på fællesarealet i forbindelse med fælleshuset eller nord for byggefelt A Oplag og parkering Ubebyggede arealer og fælles arealer må ikke benyttes til nogen form for oplag og parkering, udover hvad der normalt hører til i et boligområde. Eksempelvis må henstilling og parkering af køretøjer over kg, opstilling af fritidsbåde, uindregistrerede køretøjer, campingvogne og lignende ikke finde sted inden for lokalplanområdet. Rækkehuse: Eventuelle trailere og anhængere skal parkeres på egen grund. Kommentar ubebygget areal Ad. 10.3: Hensigten med bestemmelsen er at mindske indbliksgener mod bebyggelsen på Skoleparken. Ad a: Det eksisterende beplantningsbælte mod øst og nord kan med fordel bevares og vedligeholdes. Beplantningsbæltet har i dag en højde og tæthed, så det afskærmer mod vejen og erhvervsområdet øst for området. Eksisterende beplantningsbælte mod øst og nord. 11. KLIMATILPASNING 11.1 Placering af regnvandstekniske anlæg I midten af lokalplanområdet, vest for etageboligerne, skal der anlægges et teknisk 15

16 anlæg til opsamling, forsinkelse og nedsivning af regnvandet i form af et regnvandsbassin inden for det reserverede bassinareal anvist på kortbilag 2. Langs lokalplanområdets vestlige del skal der anlægges tekniske anlæg til forsinkelse og nedsivning af regnvandet fx regnbed, tørbassin, wadi eller faskine som vist på kortbilag 2. c. Der skal etableres adgangsveje til anlæggene Udformning af regnvandstekniske anlæg Der skal være 3-4 meters arbejdsareal omkring regnvandshåndteringsanlæggene. Dette areal må ikke bebygges eller beplantes, men kan anvendes som sti Der skal oprettes grundejerforening/ ejerforeninger for samtlige ejere inden for lokalplanområdet. Grundejerforening/ejerforening skal oprettes senest, når Byrådet kræver det. Foreningen inden for lokalplanen skal sammenslutte sig til en fælles grundejerforening/ ejerforening med boligområdet syd for, Alfabetvej, hvis Byrådet kræver dette. Den sammensluttede forening er afgrænset på kortet nedenfor Hegning omkring regnvandstekniske anlæg Der må ikke etableres faste hegn rundt om regnvandsbassinet. Eventuelle sikkerhedsbarrierer skal etableres som naturlige barrierer som for eksempel terrænregulering, sten og beplantning. Kommentar - Klimatilpasning Ad 11.1: Uddybende bemærkninger til de regnvandstekniske anlæg: Der vil altid stå vand i et regnvandsbassin eller vådbassin. Der vil kun være vådt en gang imellem i området med et regnbed, tørbassin eller wadi. 12. BETINGELSE FOR IBRUGTAGNING 12.1 Veje, parkering og stier Før boligerne må tages i brug skal adgangsveje, parkeringspladser og stier være etableret inden for lokalplanområdet jf. 5 og Håndtering af overfladevand Boligerne må ikke tages i brug, før matriklens tag- og overfladevand er tilsluttet forsyningens regnvandssystem Sikring mod støj Boligerne og arealer til udendørs ophold må ikke tages i brug, før det er sikret, at støjniveauet fra de omkringliggende veje ikke overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj fra vejtrafik Forsyningsnettet Boligerne må ikke tages i brug, før de er tilsluttet forsyningsnettet fx el og vand Alle grundejere/ejere er pligtige til at være medlemmer af grundejerforening/ejerforening inden for lokalplanens område Grundejerforeningen skal varetage drift og vedligehold af fællesarealer, herunder legeplads og beplantningsbælte Grundejerforeningen/ejerforeningen skal være stiftet, senest når Byrådet kræver det, og foreningernes vedtægter skal godkendes af Byrådet. 14 OPHÆVELSE AF LOKALPLAN Ved den endelige vedtagelse og offentligt bekendtgørelse af lokalplan 125 ophæves lokalplan 101, endeligt vedtaget af Frederikssund Byråd den 29. november 2017, for det område, der er omfattet af lokalplan GRUNDEJERFORENING 16

17 15. RETSVIRKNING 15.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må de ejendomme der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til statens register for planer Dispensation Byrådet kan give dispensation fra lokalplanens bestemmelser i henhold til planlovens 19 og 20, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan Ekspropriation I henhold til planlovens 47 er der mulighed for at ekspropriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realisering af lokalplanen Servitutter I henhold til planlovens 18 fortrænger lokalplanen privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med planen. VEDTAGELSE Således vedtaget af Frederikssund Byråd. Dato for vedtagelse er den 29. august 2018 efter reglerne i planloven. John Schmidt Andersen Borgmester / Ole Jacobsen Kommunaldirektør 17

18 Kortbilag 1 18

19 Kortbilag 2 19

20 Kortbilag 3, Illustrationsplan 20

21 Skyggediagrammer Der er udarbejdet skyggediagrammer, som viser bebyggelsens påvirkning af lysforholdene i omgivelserne. Se skyggediagrammerne her: Konklusionen er, at skyggepåvirkningerne i forhold til omgivelserne er meget begrænsede. 21

22 Bekendtgørelse Dato for bekendtgørelsen er den 28. juni 2018 Forslag til Lokalplan 125 for nyt boligområde ved Strandvangen i Frederikssund Byrådet vedtog 27. juni 2018 at fremlægge forslag til lokalplan 125 i offentlig høring. Forslag til lokalplan 125 har til formål at udlægge området til boligformål med tilhørende fællesfaciliteter, grønne områder og regnvandshåndteringsanlæg. Der gives mulighed for at opføre op til 56 etageboliger og 46 rækkehuse. Lokalplanen stiller bl. krav om bebyggelsens omfang, placering og udseende. Læs forslag til lokalplan 125 her: Høring Forslag til lokalplan 125 er offentligt fremlagt i perioden fra 28. juni 2018 til 26. juli Ved offentliggørelsen får forslaget midlertidig retsvirkning, som betyder, at området der er omfattet af forslaget, ikke må udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan, inden den er endeligt vedtaget. Retsvirkningerne fremgår af forslaget. Har du bemærkninger til forslaget, skal de sendes til Frederikssund Kommune ved en af følgende muligheder: Send til: planteamet@frederikssund.dk Send brev til: Frederikssund Kommune, By og Landskab, Planteamet, Torvet 2, 3600 Frederikssund Kommunen skal have modtaget dit høringssvar senest den 26. juli 2018.

23 Miljøscreening I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (LBK nr 448 af 10/05/2017), skal Frederikssund Kommune enten gennemføre en miljøvurdering efter 8, stk. 1, eller foretage en vurdering efter 8, stk. 2, af, om planen kan få eller kan forventes at få væsentlig indvirkning på miljøet. Frederikssund Kommune har gennemført en miljøscreening af planen i henhold til 8, stk. 2, da planen omhandler fysisk planlægning og fastsætter arealanvendelsen af et mindre område på lokalt plan. I forbindelse med gennemførelsen af miljøscreeningen, har kommunen truffet en afgørelse om, at planen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, da planen ikke vil få en væsentlig indvirkning på miljøet. Afgørelsen er truffet på baggrund af lovens bilag 3, der omhandler kriterier for bestemmelse af den sandsynlige betydning af indvirkning på miljøet. Se miljøscreeningen på kommunens hjemmeside: Klagevejledning Kommunens afgørelse om, at der ikke skal laves miljøvurdering, kan påklages inden 4 uger fra den dag forslaget annonceres på kommunens hjemmeside. Det vil sige 4 uger fra 28. juni Hvis klagefristen udløber på en lørdag eller helligdag, forlænges klagefristen til den følgende hverdag. Hvis du ønsker at klage over afgørelsen, sker det til Planklagenævnet efter lov om Planklagenævnet (Lov nr af 20. december 2016). Sådan klager du Du sender din klage skriftligt til den myndighed, der har truffet afgørelsen. Du opretter klagen via digital selvbetjening - Klageportalen, som findes på www. borger.dk og Din klage udsætter som udgangspunkt ikke planens gennemførelse. Gebyr For behandling af din klage skal du betale et gebyr. Nævnet offentliggør størrelsen af klagegebyret på nævnets hjemmeside - Afgørelse Planklagenævnets afgørelser kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Du kan få mere information via Nævnenes Hus -

24 VVM screening I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (LBK nr 448 af 10/05/2017) 16, må et projekt omfattet af bilag 2 ikke påbegyndes, før myndigheden, jf. 17, skriftligt har meddelt bygherren, at projektet ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. 21. Da der etableres et regnvandsbassin i planområdet, skal der udføres en VVM screening af det planlagte bassin. Frederikssund Kommune har på baggrund af anmeldelse fra Novafos udarbejdet en VVM screening af det planlagt bassin. Frederikssund Kommune vurderer på baggrund af screeningen, at der ikke er grundlag for at udføre en egentlig VVM vurdering, idet det ikke kan antages at anlægget kan få en væsentlig indvirkning på miljøet. Se VVM screeningen på kommunens hjemmeside: Klagevejledning Kommunens afgørelse om, at der ikke skal laves VVM vurdering, kan påklages inden 4 uger fra den dag forslaget annonceres på kommunens hjemmeside, dvs. 4 uger fra d. 28. juni Hvis klagefristen udløber på en lørdag eller helligdag, forlænges klagefristen til den følgende hverdag. Hvis du ønsker at klage over afgørelsen, sker det til Miljø- og Fødevareklagenævnet efter lov om Miljø- og Fødevareklagenævnet (Lov nr af 27. december 2016). Sådan klager du Du sender din klage skriftligt til den myndighed, der har truffet afgørelsen. Du opretter klagen via digital selvbetjening - Klageportalen, som findes på www. borger.dk og Din klage udsætter som udgangspunkt ikke planens gennemførelse. Gebyr For behandling af din klage skal du betale et gebyr. Nævnet offentliggør størrelsen af klagegebyret på nævnets hjemmeside - Afgørelse Klagenævnets afgørelser kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Hvis afgørelsen ønskes indbragt for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra afgørelsens modtagelse. Du kan få mere information via Nævnenes Hus -