Hotel Prindsen karréen

Transkript

1 Hotel Prindsen karréen Lokalplan n r. 266 Roskilde Kommune

2 J. nr P16 Sagsid Roskilde Kommune Teknisk Forvaltning Set. Ols Stræde Roskilde. Byplanafdelingen tlf Gejr Larsen. Lokalplanforslag 11. Juli og 30 dec Høringsrunde 28/7-11/8-97 og 5/1-12/1-98 Udvalgsbehandle! 25. februar 1998 Byrådet 1. Vedtagelse 4. marts 1998 Offentlighedsperiode 11. marts 1998 til 6. maj 1998 Borgermøde 26. marts 1998 Forslag revideret 20. maj 1998 Udvalgsbehandle! 3. juni 1998 Byrådet 2. vedtagelse 10. juni 1998

3 Lokalplan nr. 266 for Hotel Prindsen. Redegørelse. Lokalplanens baggrund. Hotel Prindsen er et gammelt hotel, hvis historie går tilbage til Den nuværende ejendom er opført i 1875, og i 1981 blev ejendommens hovedbygning samt fløjen mod Rosenhavestræde fredet. Hotellet har både i 1988 og 1996 været omfattet af større bygningsmæssig renovering og modernisering, således at det i dag fremstår som et nutidigt og velfungerende hotel. I 1995 fejrede hotellet sit 300 års jubilæum. Imidlertid er hotellets kapacitet kun på 46 værelser, hvorfor der har været flere initiativer til en tiltrængt udbygning af hotellet. Der foreligger nu et skitseprojekt til en udvidelse af hotellet til i alt 73 værelser. Lokalplanens område. Lokalplanen omfatter karreen som begrænses af Algade, Set. Ols Gade, Set. Ols Stræde og Rosenhavestræde. Området er beliggende midt i den gamle del af Roskilde by. Lokalplanens formål. Det er lokalplanens formål at tilvejebringe et samlet plangrundlag for karréen, herunder for den planlagte tilbygning til Hotel Prindsen samt at sikre en tilpasning af nybebyggelse i relation til den ældre karakteristiske købstadsbebyggelse. Forhold til anden planlægning. Lokalplanområdet er omfattet af Kommuneplan 2001, "Rammeplan for Bymidten" samt dennes rammebestemmelse for enkeltområde nr. 9. Den tætte bymæssige bebyggelse i karreen består dels af hotelbebyggelsen mod Algade, dels af bolig- og erhvervsbebyggelsen i den nordlige del af karreen ud mod Set. Ols Gade. Mellem disse 2 bygningskomplekser ligger hotellets parkeringsplads som et ubebygget areal mellem Set. Ols Gade og Rosenhavestræde. Området er endvidere omfattet af Lokalplan nr. 221, "Facader i Bymidten", og af "Byatlas for bevaringsværdige bygninger i Roskilde Kommune" ligesom der er tinglyste fredninger i området.

4 Rammeplanens retningslinier: Bevaringsforhold: Planlægningen af området tager udgangspunkt i Kommuneplan 2001, Rammeplan for Bymidten, der har til formål at bevare det historiske købstadsmiljø og samtidig tilgodese en nutidig udvikling af byens aktiviteter og det attraktive bymiljø. Roskildes egenart som historisk købstad skal således styrkes ved en bevidst og aktiv bevaringsplanlægning. I hele bymidten forudsætter Rammeplanen at der arbejdes med udformningen af de offentlige rum, gader, torve og grønne områder, så byen bliver rigere på oplevelser og bedre at opholde sig i. Således har de mange anlægsarbejder i bymidten: Skomagergades omlægning til gågade, Hestetorvets nedrivning og opbygning til et attraktivt torv samt omlægning af Algade til sivegade med brede fodgængerarealer med nye belægninger og byudstyr givet bydelen et markant løft, og den trafikale fredeliggørelse har stimuleret lysten til igen at opholde sig i byen. Trafikplan: Med henblik på en trafikal fredeliggørelse af bymidten indeholder rammeplanen retningslinier for en trafikplan. Således er Algade ensrettet fra Hestetorvet mod vest, ligesom Set. Ols Gade er udpeget som adgangsvej til bymidten. Ifølge kommuneplanen har hotellet således adgang både fra Algade som fra Set. Ols Gade. Anvendelsesbestemmelser: Rammeplanen åbner mulighed for et mindre omfang af nybyggeri i bymidten. Dette skal tilpasse og understøtte byens historiske bygninger, gadeforløb, karakteristiske proportioner m.m. Nybyggeriet kan ske i form af huludfyldning, tilbygning til eller ombygning af den eksisterende bygningsmasse. Rammeplanen indeholder krav om at nybebyggelse indenfor lokalplanområdet skal ske som sluttet bebyggelse og højst i 3,5 etager. Planen angiver for den aktuelle karre et principielt byggefelt med henblik på at lukke hullet i facaderækken ud mod Set. Ols Gade. Rammeplanen angiver, for den samlede karre at der ved en forøgelse af bebyggelsesprocent fra 146 til 164 ville være en restrummelighed på 800 m2 hvoraf de 500 m2 er øremærket til en huludfyldning mod Set. Ols Gade. Imidlertid er den eksisterende bebyggelse, ifølge bygningsinspektoratets beregninger kun på 6245 m2, hvilket kun giver en aktuel bebyggelsesprocent på 135,73. Ifølge kommuneplanen skal rummeligheden beregnes ud fra den faktiske bebygggelsesprocent, og med den maksimale bebyggelsesprocent på 164 vil restrummeligheden udgøre 1300 m2. Ved nybyggeri, eller om- og tilbygning til eksisterende bebyggelse fastlægger kommuneplanen krav til parkeringsarealer. Hotellet råder i dag over parkeringsplads til 25 biler som ved nedrivning af bagbygninger vil blive forøget til 31 pladser, samtidigt med at værelseskapaciteten øges med 27 værelser til 73 værelser i alt.

5 Facadelokalplanens retningslinier: Lokalplanområdet er omfattet af bestemmelserne i lokalplan nr. 221 omkring facader, skilte og belægninger. Facadelokalplanen fastlægger en række grundlæggende krav, som sigter mod at bevare gaderummenes hovedform., at sikre de eksisterende bygningers arkitektoniske hovedtræk - herunder også tag, materialer og vinduesudformning - samt sikre, at ny bebyggelse i hovedtræk føjer sig ind i den eksisterende byarkitektur. Dette hindrer ikke, at det enkelte hus får et nutidigt, arkitektonisk udtryk. Blandt de væsentligste retningslinier for ny bebyggelse kan nævnes, at den skal opføres i skel mod gaden, der skal være tag med rejsning, og facader skal i hovedtræk være murede. For at skabe nye og gode adgangsforhold til hotellet, herunder kørende adgang, er nybygning placeret inde på grunden fremfor ud mod Set. Ols Gade. Der vil derfor blive stillet store krav til udformning af en facademur/bygningsværk mod gaden med henblik på at opnå et lukket gaderum bedst muligt. Kommuneatlas Gennem et samarbejde mellem Miljøministeriet og Byrådet blev den ældre bebyggelse i Roskilde kommune i registreret og vurderet ud fra en arkitektonisk målestok. Dette materiale blev indarbejdet i et kommuneatlas som senere har været model for mange andre kommuner. Den konkrete karre som lokalplanen omfatter indeholder ifølge kommuneatlasset både fredede bygninger samt meget bevaringsværdige bygninger som angivet på oversigtskortet: Bygningerne er registreret udfra deres værdi og angivet i følgende skala: Fredet bygning Høj bevaringsværdi Middel bevaringsværdi Lav bevaringsværdi r 4 ij n_ Fredninger i området. Hotel Prinsens hovedbygning mod Algade samt sidebygning mod Rosenhavestræde blev i 1981 fredet i henhold til Lov om bygningsfredning, Lov nr. 213 af 23. Maj Ændring eller tilbygning kræver samtykke fra Det særlige Bygningssyn. Herudover er der på ejendommen tinglyst deklaration, hvoraf det fremgår, at der ikke må graves, ske beplantning eller bebyggelse på arealet over Set. Olai kirketomt uden rigsantikvarens samtykke.

6 Såfremt et fortidsminde frilægges træder Naturbeskyttelsesloven i kraft. Der må i et sådant tilfælde ikke foretages ændringer af tilstanden på arealet, før der er givet tilladelse hertil fra Skov- og Naturstyrelsen. Lokalplanområdet er beliggende indenfor den oprindelige byvold omkring Roskilde. Under en del af parkeringspladsen til hotellet findes de underjordiske rester af Set. Olai Kirke og kirkegård. Kirken, som er en af Roskildes 16 kirker fra middelalderen, blev nedrevet i 1577 og materialerne blev genanvendt i Duebrødre Hospital. De underjordiske rester er fredet i henhold til naturbeskyttelseslovens 18 og sikret ved tinglyst deklaration af 5. August Der må ikke foretages anlægs- eller gravearbejde uden Rigsantikvarens samtykke. Herudover indeholder karréen minder om Søren Olssons Hospital, som blev stiftet i år En stenplade med inskription er indmuret i den nye bygnings facade ud mod Rosenhavestræde. Varmeplanlægning. Området er forsynet med fjernvarme. Ny tilslutningspligt ifølge lov om varmeforsyning. bebyggelse vil blive pålagt Spildevandsplan. Området er fælleskloakeret. Ved etablering af nye tilslutninger til kloaker skal der træffes aftale om foranstaltninger til begrænsning af regnvandsti l ledning en. Eksisterende forhold. Karréen ligger centralt i den historiske bykerne midt på byens gamle hovedgade Algade - Skomagergade mellem Domkirken og Roskilde Kloster. Karréens placering og gadens forløb kan dateres langt tilbage til det tidligste Roskilde. Et gammelt billede fra Rosenhavestræde En af Roskildes mange middelalderlige gader Til venstre ses den gamle staldbygning jorun Søren Olssons Hospital og med byens gumle brandstation i baggrunden.

7 Udover det delvis fredede hotel omfatter hotelgrunden også en større parkeringsplads. Ud mod Rosenhavestræde blev parkeringspladsen omkring 1970 udvidet ved nedrivning af hotellets staldbygning langs gaden. Tilbage ligger en restaureret bolig samt en nyere beboelsesbygning, hvor det oprindelige Søren Olssons Hospital lå. En tavle på facaden fortæller at hospitalet blev stiftet år D m irn Ofl PH O3 133 CO m sn rri rn rn m m m Mod Set. Ols Gade er parkeringspladsen ligeledes udvidet ved nedrivning af en mindre bygning, tilbage er der nu et hul i husrækken som vist på facadetegningen. Bygningen, som blev nedrevet sidst i 50-erne, lå ovenpå Set. Olai Kirke og det var på dette areal, kommuneplanen fastlagde et principielt byggefelt. De resterende ejendomme mod Set. Ols Gade varierer meget i bebyggelsestæthed og højde. Således varierer bebyggelsesprocenten fra 91,2 til 234, og bygningshøjden fra \ l /2 til 4 etage. Hotel Prindsen har i dag en bebyggelsesprocent på 133,35 og en etagehøjde på op til 4 etager inkl. manzardetagen. Lokalplanens indhold. Lokalplanen giver bl. a. mulighed for tilbygning til Hotel Prindsen, dels med en ny indgangsfløj, dels med en glasoverdækket gård, samt en ombygning af hotellet, og nogle nedrivninger inde i hotellets gård. Efter nedrivning af ca. 300 m2 vil der være mulighed for at tilføre ejendommen i alt 1600 m2, hvoraf de 300 m2 hentes gennem nedrivninger af nuværende trappetårne og mindre tilbygninger til hotellet. Der vil indenfor de øvrige ejendomme i karreen kunne ske en fornyelse gennem renovering, gårdsanering og evt. nedrivninger. Gården skal mod gaden afgrænses af et markant indgangsparti som dels skal være med til at fremhæve hotellets nye hovedadgang, dels gendanne det lukkede gadebilled af Set. Ols Gade som kommuneplanens intentioner lægger op til. Endvidere giver lokalplanen mulighed for ombygning af eksisterende hotelfløj mod Set. Ols Gade. Ombygningen består i, at eksisterende tagetage ombygges til

8 en manzardetage indeholdende 5 nye værelser, idet stueetage bibeholdes til butiksformål. Lokalplanen angiver en udbygning af hotellet med en ny bygning mod nord med 21 værelser. Fløjen vil samtidig, sammen med den øvrige del af hotelkomplekset, danne rammerne om en lukket glasoverdækket hotelgård. Den nye fløj vil således i stueetagen komme til at rumme en ny hovedadgang med foyer og gårdhave til hotellet. Den vestlige del mod Set. Ols Gade vil kunne indrettes til butikker. Bebyggelsesprocenten for hotellet vil stige fra 133,35 til ca Rammeplanen fastlægger en max. bebyggelsesprocent på 164 for karreen som helhed. De øvrige ejendomme i karreen varierer meget i bebyggelsesprocent fra 91,2 til 234,4 samt i bebygggelsestæthed og bygningshøjde. Lokalplanens retsvirkninger. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt eller fastholdt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private servitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen.

9 Lokalplan nr. 266 for Hotel Prindsen, Lokalplanens bestemmelser. I henhold til planloven, lovbekendtgørelse nr. 563 af 30. juni 1997, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. l Lokalplanens formål: Lokalplanen har til formål : at fastlægge retningslinier for en mulig udbygning af Hotel Prindsen. at sikre bevaring af den ældre karakteristiske købstadsbebyggelse samt at medvirke til, at nybebyggelse, gårde og opholdsarealer m.m. tilsammen får et harmonisk og sammenhængende udtryk. at sikre tilpasning af nybebyggelse i området til den eksisterende bebyggelse med hensyn til dimensioner, placering, udformning og materialevalg. at sikre områdets fortsatte anvendelse til centerformål og blandet bolig og erhverv. 2 Lokalplanens område og zonestatus. 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag nr. l og omfatter følgende matrikelnumre: 79, 88, 89-a, 89-b, 90, 91, 92-a, 92-b, Bygrundene, samt alle parceller, der efter d 20. maj 1998 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Lokalplanens område er byzone. 3 Områdets anvendelse. 3.1 Området må kun anvendes til centerformål, d.v.s. boliger, erhverv, butikker, liberale erhverv, offentlige formål, restauranter og lignende. 3.2 Det samlede detailhandelsareal indenfor området må ikke overstige 3500 m2 bruttoetageareal. 3.3 Der må således ikke etableres dagligvare- eller udvalgsvarebutikker med en butiksstørrelse for den enkelte butik på over 1000 m2 bruttoetageareal.

10 For strøgbebyggelsen langs Algade og Set. Ols Gade fastlægges følgende bestemmelser: Stueetagen må kun anvendes til butikker, kulturelle aktiviteter, hotelvirksomhed, restauranter o. lign. Der må ikke indrettes ejendomsmæglervirksomhed, forsikringsselskaber, banker eller lignende virksomhed. Dog gælder der for Set. Ols Gade, at stueetage kan indrettes til sådanne formål, såfremt der nedlægges et tilsvarende antal m2 anvendt til lignende formål andetsteds langs strøggaderne. Facadelængden til denne anvendelse må max. være 6 m. 1. sal kan indrettes til butik, kundeorienterede servicefunktioner som f.eks. hotelvirksomhed, restaurant o.lign. eller bank, forsikringsselskab, klinik eller advokatkontor samt boliger. På de øvrige etager må der normalt kun indrettes boliger. Dog kan der indrettes hotelvirksomhed på matr. nr. 79 m.fl. 3.5 For bebyggelsen i den øvrige del af karreen gælder der følgende bestemmelser: Stueetagen må kun anvendes til boligformål eller erhvervsvirksomhed, herunder butikker, restauranter, liberale erhverv og kulturelle aktiviteter. De øvrige etager må kun anvendes til boligformål, dog kan der indrettes mødelokaler og restaurant m.v. på matr. nr. 79 m.fl.. 4 Adgangs- og parkeringsforhold. 4.1 I forbindelse med nybyggeri eller ændret anvendelse af en ejendom skal der etableres parkeringspladser i henhold til kommuneplanens bestemmelser: Boliger Butikker Restauranter Erhverv Fremstilling/håndværk l plads pr. 100 m2 etageareal. l plads pr. 25 m2 etageareal. l plads pr. 10 siddepladser. l plads pr. 50 m2 etageareal. l plads pr. 100 m2 etageareal. 4.2 For ejendommen matr. nr. 79, 88, 89b, gælder at der skal etableres l plads pr. 2 nye værelser. 4.3 Hvis et af bygningsmyndigheden krævet parkeringsareal ikke kan fremskaffes på egen grund, kan Byrådet tilbyde grundejeren en overenskomst, hvorved Byrådet forpligter sig til at anlægge den del af parkeringsarealet, som ikke kan anlægges på egen grund, mod at grundejeren indbetaler et nærmere angivet beløb til parkeringsfonden. 4.4 Adgangs-, parkerings-, og opholdsarealer skal etableres på grundlag af en af Byrådet godkendt plan. Indretningen skal sikre vendemulighed til de køretøjer som kommer ind i gården. 4.5 Hotel Prindsen (matr. nr.79 m. fl.) har gående adgang fra Algade. Hotellets hovedadgang, herunder kørende adgang sker fra Set. Ols Gade over ny hotelforgård til ny hovedbygning med hotellets foyer.

11 Vareindlevering til ejendommen matr. nr.79 m. fl. vil kunne ske fra Rosenhavestræde. 5 Bebyggelsens omfang og placering. 5.1 Der kan indenfor lokalplanområdet ny opføres 1300 m2 etageareal. Nybebyggelse skal placeres indenfor byggefelt, samt som glasoverdækket gårdhave/foyer, som angivet på kortbilag nr Herudover kan der gennem nedrivning ske genopførelse af et tilsvarende etageareal. 5.3 Bebyggelsen må højst opføres i 3,5 etage. For matr. nr. 91 og 92b må bebyggelse mod Rosenhavestræde dog højst opføres i 1,5 etage. 5.4 Bygningsreglementets kap. 3 finder ikke anvendelse omkring bebyggelsens højde og afstand for nybyggeri i forhold til vej samt i forhold til anden bebyggelse på samme grund på ejendommen matr. nr. 79, 88, og 89b. 5.5 Fredet eller bevaringsværdig bebyggelse, der ødelægges ved brand eller på anden måde ødelægges, kan genopføres i dets nuværende omfang, placering og bygningshøjde. 5.6 Den på kortbilag nr. 3 viste bevaringsværdige bebyggelse må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden Byrådets tilladelse. 6 Bebyggelsens ydre fremtræden. 6.1 Nybebyggelse skal respektere den eksisterende bebyggelses arkitektur. Udformning af ny bebyggelse skal godkendes af Roskilde Byråd. 6.2 Lokalplan nr. 221 for facader og skilte i bymidten supplerer denne lokalplan. Lokalplan nr. 221 gælder for udvendige bygningssider, f.eks. opsætning af skilte, udskiftning af vinduer og døre, maling af facader, ændring af tagform og udskiftning af tagdækning, bygningers proportionering, materialer og farver, samt for bevaringsværdige træer i bymidten. 6.3 Bestemmelsen er ikke til hinder for at Hotel Prindsens eks. tagetage mod Set. Ols Gade vil kunne ombygges til manzardetage. 6.4 For at sikre et lukket gadebillede i Set. Ols Gade skal adgangs- og parkeringsgård afgrænses mod gaden af et markant indgangsparti som spænder fra facade til facade.

12 12 7 Ubebyggede arealer. 7.1 Der skal udarbejdes en samlet plan for hotellets indretning af adgangsgård, omfattende facademur/indgangsparti mod Set. Ols gade, samt for opholds- og friarealer, terrænbehandling med angivelse af nuværende og fremtidige terrænkoter, belægninger, belysning, beplantning og placering af evt. skure m.v. Planen skal godkendes af Byrådet inden byggetilladelse kan udstedes. 7.2 Ved om- eller tilbygning eller ændret anvendelse af en ejendom skal der så vidt muligt ske en forbedring af opholds- og friarealerne. Der skal tilstræbes et opholdsareal efter følgende normer: *Boligetageareal 25% * Erhvervsetageareal 10% ^Offentlige formål 15% 7.3 For ejendommen matr. nr. 79, 88, 89b gælder, at der skal etableres udendørs opholdsareal på mindst 5% af nyt erhvervsetageareal. 7.4 Det er muligt at etablere opholdsarealer i form af indbyggede altaner eller ved gårdsammenlægninger for flere ejendomme. 7.5 Opholdsarealer på terræn skal ved indretning og beplantning gives gode muligheder for ophold og leg. Opholdsarealerne skal gennem valg af belægning, beplantning, belysning m.v. fremtræde som en helhed. 7.6 Placering af affaldsstativer eller containere og lignende skal ske indenfor dertil indrettede gårdarealer med afskærmning til omgivelserne. 7.7 Belysning af interne adgangs- tilkørsels- parkerings- eller opholdsarealer skal ske ved parkbelysning og/eller skotlamper monteret på bebyggelsens facader. 7.8 Såfremt der, i det i 7.3 nævnte indgangsparti, indgår træplantning, skal udformningen af denne sikre, at Set. Ols Gade opleves som et sammenhængende lukket gaderum, hvor træerne er med til at binde facaderne sammen. 8 Støjforhold. 8.1 Ved om- og tilbygning af eksisterende boligejendomme skal det sikres, at det indendørs støjniveau ikke overstiger 30dB(A) i beboelsesrum. 8.2 Nybebyggelse skal opføres med en facadelydklasse, som reducerer trafikstøj m.v. til under 30dB(A) i beboelsesrum (boliger) og under 35dB(A) for kontorer og arbejdsrum. 8.3 Det døgnækvivalente støjniveau på udendørs opholdsarealer skal overholde det vejledende niveau på 55dB(A).

13 13 9 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse. 9.1 Bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret parkerings-, adgangs- og opholdsarealer jf. 5.2 og 8.3 med beplantning, og befæstelse i overensstemmelse med et af Byrådet godkendt projekt for indretning af friarealer jf. 8, medmindre parkerings- og friarealernes etablering er sikret på anden måde efter Byrådets godkendelse. 9.2 Nybebyggelse på ejendommen matr. nr. 79, 88, 89b må ikke tages i brug, før facademur/indgangsparti mod Set. Ols Gade er opført. Anlægget skal opføres efter et af Roskilde Byråd godkendt projekt, eller anlægget skal på anden måde være sikret etableret. 9.3 Ny bebyggelse skal tilsluttes Roskilde Fjernvarme. Bebyggelsen må ikke tages i brug, før tilslutning har fundet sted. 10 Deklarationer og servitutter Følgende servitutbestemmelser ophæves: Matr.nr. 88. Deklaration af 14.august 1949 angående ret for ejerne af Hotel Prindsen til al slags kørsel og færdsel over ejendommen til Set. Ols Gade. Matr. nr. 92a Skødepåtegning af 24. oktober 1907 oprindeligt lyst på matr. nr. 93 indeholdende bestemmelse om at ejendommen skal afgive grundareal til udvidelse af Set. Ols Stræde. 11 Vedtagelsespåtegning. Således vedtaget af Roskilde Byråd til offentlig fremlæggelse. Roskilde den...4. marts 1998 Henrik Christiansen Borgmester Gert Hovald Petersen Kommunaldirektør I henhold til 27 i lov om planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt. Roskilde Byråd den 10. juni Henrik Christiansen Borgmester Gert Hovald Petersen Kommunaldirektør

14

15

16

17