Lokalplan nr Boligområde ved Hornshøj - etape 1 HOLSTEBRO KOMMUNE

Transkript

1 Boligområde ved Hornshøj - etape 1 HOLSTEBRO KOMMUNE

2 Redegørelse Forord til lokalplanen Byrådet har i december 2011 vedtaget denne lokalplan for 1. etape af et større boligområde ved Hornshøj i Holstebro. Lokalplanen er ændret tre steder i forhold til det forslag der blev udsendt i offentlig høring i august 2011: -I redegørelsens afsnit om varmeforsyning udgår de sidste fi re linier. -I 3 og i 12 er der tilføjet følgende: Ejendommene matr. nr. 22b, 28 og 26c, den sydvestlige del Mejrup, er ikke omfattet af bestemmelsen. Lokalplanen består af: En redegørelse, der beskriver planens baggrund, forholdet til omgivelserne, miljøvurdering mm. Her fi ndes også en oversigt over tilladelser fra andre myndigheder end Byrådet, der kan være nødvendige for gennemførelsen af det byggeri, den anvendelse osv., som lokalplanen regulerer. Bindende lokalplanbestemmelser med tilhørende kortbilag, der - sammen med blandt andet byggelovens bestemmelser - regulerer områdets udformning og anvendelse mm. 2

3 Indholdsfortegnelse Redegørelse Redegørelse Områdets beliggenhed 4 Baggrund og formål 4 Lokalplanens indhold 5 Forhold til anden planlægning 7 Miljøvurdering 7 Tilladelser efter anden lovgivning 8 1. Lokalplanens formål Område Anvendelse Udstykning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udseende og skiltning Ubebyggede arealer Terrænregulering Veje og stier Parkering Grundejerforening Betingelser for ibrugtagning Lokalplanens retsvirkninger 14 Vedtagelsespåtegning Bilag 1 - områdets afgrænsning 16 Bilag 2 - områdets opdeling og anvendelse 17 Anvendt kortmateriale: Matrikelkort, copyright Kort og Matrikelstyrelsen Ortofoto Danmark 2008, copyright Blom Teknisk kort, copyright Holstebro Kommune 3

4 Redegørelse Redegørelse Lokalplanområdets beliggenhed Holstebro Hornshøj Lokalplanområdets beliggenhed ved Hornshøj i byens nordøstlige del. Området ligger på den sydvendte morænefl ade øst for Holstebro og nord for Viborgvej. Under sidste istid nåede bræen frem til en øst-vest linie ca. langs Viborgvej mellem Viborg og Holstebro. Her drejede den mere mod nord-vest mod Lemvig og videre ud i den senere Nordsø. Isbræen skubbede rundt med jord og sand indtil for ca år siden. Så begyndte det at blive varmere, og isen smeltede i løbet af de følgende år. Under afsmeltningen blev der dannet tunneldale under isen, og smeltevandet rev de letteste materialer med sig. Det lagde sig i dale og lavninger foran bræen. Det er de områder, der er blevet til de store vestjyske hedesletter. Alt det materiale der lå under isen, og alt det støv og pollen, der havde lagt sig oven på isen, blev liggende og dannede de frugtbare morænelandskaber, der ligger nord for Holstebro og resten af landet øst for hovedopholdslinien Viborg - Slesvig. Nogle steder blev større og mindre isklumper liggende noget længere. Under dem dannede der sig fugtige lavninger i terrænet, de såkaldte dødishuller. Dem er der nogle stykker af i Hornshøjområdet. Derfor er landskabet præget af den jævnt stigende bakke op mod toppen i 60 meters højde, hvor Mejrupsendemasten står, men afbrudt af lavninger og bække. Der er en fl ot udsigt mod syd ud over Ikast-fl aden. Arealet ligger mellem Lægårdvej og Mosebyvej. Der er ca. 4 km til Store Torv, så det er forholdsvis bynært. Baggrund og formål Lokalplanområdet er første del af et stort byudviklingsområde, der blev planlagt gennem en byplankonkurrence i Hele byplanen er på ca. 400 ha. og ca boliger. Det er med andre ord en strukturplan for byudviklingen i denne del af Holstebro, der vil række mere end 30 år frem. Vinderforslaget fra konkurrencen, tegnet af Kristine Jensens landskabstegnestue i Århus, har disponeret bydelen i fem landsbyer med i gennemsnit 400 boliger i hver. 4 Eksisterende forhold Byudviklingsområdet er som sagt præget af en jævnt stigende morænefl ade op mod toppen med Mejrupsendemasten i kote 60 meter. Det er agerland med få træer.

5 Den sydlige del er domineret af tidligere husmandsbrug, nu hobbylandbrug, med lange smalle parceller omkring Mejrup Hedevej. Desuden nogle mindre landbrugsejendomme. Redegørelse Lokalplanens indhold Den første landsby, der ses herunder, er udformet som en mølle med et torv i midten med tæt-høj bebyggelse, og fi re-fem vinger med åben-lav bebyggelse. Derved opstår der et klart centrum i hver landsby / mølle med tæt kontakt til det grønne fra hver møllevinge. Mosebyvej Østre Ringvej Mejrup Hedevej Lægårdvej omfatter den sydlige vinge af den første mølle, samt fælles friareal. Lokalplanområdet består af ca. 7,5 ha. bebyggelse, ca. 3,5 ha. fælles grønne områder, ca. 4,5 ha. offentlige grønne områder og ca. 0,5 ha. ringvej, ialt ca. 16 ha. Vingen er stramt opbygget. Den består af en 350 meter lang adgangsvej og fem sideveje vinkelret på adgangsvejen. Illustrationsplan over hele den første mølle, med lokalplanområdet som den sydligste vinge. 5

6 Redegørelse Sidevejene slutter i en stiforbindelse til de grønne omgivelser. Der er i alt plads til 54 fritliggende parcelhuse i området, heraf to eksisterende boliger. Med det formål at skabe en bymæssig atmosfære skal husene langs adgangsvejen placeres i en byggelinie 2 meter fra vejskel og have køreadgang fra adgangsvejen. Husene langs adgangsvejen må bygges i op til tre etager, mens de i resten af lokalplanområdet må bygges i op til to etager. Adgangsvejens profi l understreger indtrykket af by ved at være relativt smalt, 5 meter kørebane, kanter med en afvigende belægning på hhv. 0,5 og 1,0 meters bredde samt 1,5 meter fortov og 0,5 meter rabat i begge sider, i alt et vejudlæg på 10,50 meter. Sidevejene er smallere, kun 4 meter kørebane og med 1,50 meter forstærket græsrabat i begge sider, i alt et vejudlæg på 7 meter. Adgangsvejen A-A består af en 5 meter kørebane med en rabat der kan bære store biler, der en gang imellem må vige ud i rabatten. I begge sider er der 1,5 meter fortov 2,5 m. 5,0 m. 3,0 m. Boligvejene B-B består af et 4 meter fælles færdselsareal med en rabat, der kan bære biler, der en gang imellem må vige uden om hinanden. 6 1,5 m. 4,0 m. 1,5 m.

7 Krydsningerne mellem sideveje og adgangsvejen kan eventuelt hæves lidt, så de får en hastighedsdæmpende effekt. Redegørelse Vejprofi lerne skal vise bilisterne, at det er et boligområde med lav hastighed. Trafi kken fra 54 boliger er nu heller ikke særlig voldsom. Der regnes med ca. 3 ture pr. familie pr. døgn. Det giver således en døgntrafi k, på det mest befærdede sted, på 324 biler. I de fem vejkryds er de skrå afskæringer så store, at der er plads til at plante et kastanietræ eller lindetræ på hvert hjørne. De vil give stamvejen et grønt og frodigt præg samt lukke det lange lige kig ned ad adgangsvejen. Når resten af møllen er udbygget skal der være en cykelrute nord-syd gennem bebyggelsen, og fortsætte ad en belyst og asfalteret offentlig sti til Lægårdvej. Derfor skal vejen A-A være en offentlig vej. Med baggrund i et ønske om at opføre en bebyggelse på et bæredygtigt grundlag i forhold til energiforbrug, stiller lokalplanen krav om, at ny bebyggelse skal opføres som lavenergiboliger efter gældende bygningsreglement. Den/de næste lokalplan(er) skal disponeres, så der bliver helhed i resten af den første stjerne i strukturplanen for Hornshøj. Desuden skal det fremgå at stien b-b nord fra også skal fungere som tilkørsel til ejendommen matr. nr. 27c. De grønne områder ligger øst for boligerne. En del bliver grundejernes fællesareal, og en del bliver offentligt grønt område. I disse områder vil der indgå støjvolde. De bliver udformet som bakkedrag, der indbyder til leg, løb, cykling og kælketure. Der skal også anlægges et regnvandsbassin. Det bliver formgivet som en mindre sø i en lavning med fl ade brinker, så børn kan lege ved vandet uden risiko. Ved kraftige regnskyl vil lavningen blot oversvømmes og forvandlet til en større sø, indtil vandet er ledt væk. Forhold til anden planlægning Kommuneplanen Området er omfattet af Kommuneplan , rammeområde 02.B.22 til boligformål. Eksisterende lokalplaner Der er ikke nogen gældende lokalplaner for området 7

8 Redegørelse Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i landzone. Selve boligbebyggelsen skal med planens vedtagelse overføres til byzone, mens resten forbliver i landzone. Miljøvurdering Byrådet har besluttet, at der ikke skal gennemføres videregående miljømæssige vurderinger af lokalplanen end dem, der fremgår af nærværende redegørelse. Beslutningen er truffet på baggrund af en gennemgang af lokalplanens mulige miljøpåvirkninger. Der er under denne gennemgang ikke afdækket betydelige, utilsigtede miljøpåvirkninger, jf. 3 stk. 1 nr. 3 i lov nr. 316 af 5. maj 2004 om miljøvurdering af planer og programmer. Afgørelsen er truffet i henhold til 4, stk. 1, i lov nr. 316 af 5. maj 2004 om miljøvurdering af planer og programmer. Tilladelser efter anden lovgivning Fortidsminder Bebyggelsen er placeret så den respekterer 100 meter fredninsgszonen omkring de gravhøje, der ligger vest for lokalplanområdet. Gøres der under jordarbejde fund af fortidsminder, skal den del af arbejdet, der berører fundet, straks indstilles og Holstebro Museum underrettes - jf. Museumslovens 27 Landbrugspligt Der er pålagt landbrugspligt i området. Der må ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold i området, før Jordbrugskommissionen har meddelt ophævelse af landbrugspligten på en del af matr. nr. 26c, 5c, 9b, 9c, 21f, og 21i, alle den Sydvestlige del, Mejrup. 8 Varmeforsyning Området er ikke omfattet af Kommunens Varmeplan, men der vil blive udarbejdet et tillæg, så det kommer til at indgå i varmeplanen. Lokalplanen stiller krav om, at bebyggelse skal opfylde energirammen svarende til lavenergiklasse i henhold til gældende bygningsreglement. I forlængelse heraf stiller lokalplanen ikke krav om tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning, idet kommunen efter planlovens 19 stk. 4, har pligt til at dispensere fra tilslutningspligten til kollektiv varmeforsyning, når boligen opfylder klassifi kationskravene for lavenergihuse.

9 Den kommunale varmeplanlægning er reguleret af Varmeforsyningsloven. Redegørelse Spildevandsplanen Området er omfattet af Holstebro Kommunes Spildevandsplan. Regnvand skal helst sive ned i jorden dér, hvor den falder. Der er dog arealer på hver grund, der er belagt så regnvand ikke kan trænge igennem, fx. tage, terrasser, indkørsler og lignende. Her skal regnvand ledes til regnvandsbrønde og gennem ledninger til et regnvandsbassin, og videre gennem Agerbæk til Vandkraftsøen. Lokalplanen bestemmer dog, at højst halvdelen af en grund må have fast belægning, der skal afvandes til regnvandsledning. Resten skal være åben for nedsivning på egen grund. 9

10 Bestemmelser Boligområde ved Hornshøj, Holstebro Med hjemmel i Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 med senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 beskrevne område 1. Formål Stk. 1 Lokalplanens formål er at lokalplanen, der er første etape af den samlede strukturplan for Hornshøjområdet, kan realiseres i overensstemmelse med byudviklingsplanen at sikre arealer til boliger i form af parcelhuse, at alt byggeri bliver opført som lavenergibyggeri at sikre plads til fællesarealer, inklusive støjafskærmning mod større veje samt regnvandsbassiner, at sikre areal til offentlige grønne områder, inklusive støjafskærmning mod større veje samt regnvandsbassiner, at overfl adevand føres til regnvandsbassiner i området, samt nedsivning på egen grund, at trafi karterne blandes på de svages betingelser 2. Område Stk. 1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matrikelnr. 28 og 22b, Den sydvestlige del, Mejrup, samt en del at matrikelnr. 26c, 5c, 9b, 9c, 21f, 21i og vejareal 7000y, alle Den sydvestlige del, Mejrup, samt alle parceller der efter den 1. august 2011 udstykkes herfra. Stk. 2 Lokalplanområdet ligger i landzone. Med bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan overføres delområde 1 til byzone. Delområde 2, 3 og 4 skal forblive i landzone Anvendelse Delområde 1 Stk. 1 Delområdet skal anvendes til boligområde som fritliggende enfamiliehuse eller tofamiliehuse. Stk. 2 Bebyggelse skal opføres efter en energiramme svarende til lavenergiboliger i henhold til gældende bygningsreglement. Ejendommene matr. nr. 22b, 28 og 26c, den sydvestlige del Mejrup, er ikke omfattet af bestemmelsen.

11 Delområde 2 Stk. 3 Delområdet skal anvendes til fællesområde for beboerne i bydelen, inklusive nødvendige regnvandsbassiner, der skal udformes som naturlige søer, og inklusive nødvendige støjvolde, der skal udformes som naturlige bakkedrag. Bestemmelser Delområde 3 Stk. 4 Delområdet skal anvendes til offentligt grønt område, inklusive nødvendige regnvandsbassiner, der skal udformes som naturlige søer, og inklusive nødvendige støjvolde, der skal udformes som naturlige bakkedrag og beplantes med træer efter en samlet plan. Delområde 4 Stk. 5 Delområdet skal udlægges til offentlig vej. 4. Udstykning Stk. 1 Delområde 1 skal udstykkes i overensstemmelse med principperne i kortbilag 2. Hele delområde 2 og 3 må udstykkes som to selvstændige ejendomme. Lokalplanen erstatter i delområde 2 og 3 en landzonetilladelse, i det omfang, at anvendelsen er dækket af 3, stk. 3 og Bebyggelsens omfang og placering Delområde 1 Stk. 1 Bygninger kan opføres i maximum 3 etager og i en max. højde på 10 meter. Stk. 2 Bebyggelsen langs vej A-A skal placeres med facade eller gavl på en byggelinie i en afstand fra vejskel på 2 meter. Heri kan indgå garage/carport, hvis den udgør en integreret del af den samlede bebyggelse. Stk. 3 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30% excl. andel i fællesområde. Delområde 2 Stk. 4 Der kan i delområdet opføres mindre bygninger, ikke over 4 meter høje, der er nødvendige for drift og brug af området. Delområde 3 Stk. 5 Der kan i delområdet opføres mindre bygninger, ikke over 4 meter høje, der er nødvendige for drift og brug af området. 11

12 Bestemmelser 6. Bebyggelsens udseende Delområde 1 Stk. 1 På udvendige bygningssider må der ikke anvendes refl ekterende materialer med en glansgrad større end 30, undtaget dog solfangere og solceller. Stk. 2 Opsætning af skilte og reklamering, udover almindelig nummer- og navneskiltning, må ikke fi nde sted. Dog må virksomheder, der lovligt kan drives i boligområdet, opsætte ét navneskilt på højst 30 x 40 cm. Stk. 3 Huse i træ må ikke opføres som bjælkehuse. Der må ikke anvendes runde bjælker og/eller krydsende hjørnekonstruktioner. Stk. 4 Solfangere og solceller skal monteres på tage eller facader som en integreret del af bygningen. Solfangere og solceller må ikke være til gene for naboer og forbipasserende. Dog tillades fritstående solfangere/solceller, hvis de ikke er synlige fra vej, sti og fællesarealer. Delområde 2 og 3 Stk. 5 Bygninger skal udføres som træbygninger i farven sort med sadeltag på 25 graders hældning, tækket med tagpap Ubebyggede arealer Delområde 1 Stk. 1 Hegn i skel mod nabo, sti, vej og fællesarealer skal være levende hegn. Det levende hegn kan suppleres med et trådhegn, hvis trådhegnet placeres på indvendig side, og ikke er højere end det levende hegn. Stk. 2 Hæk og levende hegn mod vej, sti og fællesarealer skal plantes på egen grund og ikke nærmere skel end 0,30 meter. Stk. 3 Højst 40% af den enkelte grunds areal må dækkes med fast belægning, der er ugennemtrængelig for regnvand (tag, terrasse, indkørsel og lignende). Delområde 2 og 3 Stk. 4 Delområde 2 og 3 skal indeholde græsfl ader, der kan opdeles med grupper af træer, buske eller fritstående træer. Stk. 5 Regnvandsbassiner skal udformes som naturlige søer med en permanent vandfl ade og fl ade skråninger omkring det, så der kan optages ekstra nedbørsmængder.

13 Stk. 6 Støjvolde skal udformes som bakker med variation, både vandret og lodret. Der kan anlægges motionsstier på både udvendig side og indvendig side af støjvoldene. Støjvolde skal tilplantes med træer og buske på en måde, så der opstår en afveksling mellem det åbne og lukkede rum. Bestemmelser Stk. 7 Vandløbet Agerbæk skal åbnes og indgå som en del af området, samt bruges som recipient fra regnvandsbassiner. 8. Terrænregulering Stk. 1 Der må ikke foretages terrænregulering på mere end +- 0,5 meter, og nærmere skel end 1 meter, uden Kommunens tilladelse. 9. Veje og stier og belysning Stk. 1 Lokalplanområdet betjenes af to vejtyper: Adgangsvej A-A og boligveje B-B. Stk. 2 Adgangsvejen A-A udlægges i 10,5 meters bredde. Alle grunde der har en side langs adgangsvejen, skal have køreadgang herfra. Stk. 3 De blinde boligveje vinkelret på adgangsvejen udlægges i 7 meters bredde. Stk. 4 Den offentlige hovedsti a-a går gennem hele den fremtidige landsby i NV-SØ retning. Den følger adgangsvej A-A og går syd herfor over i eget tracé til udmunding i stien langs Lægårdvej. Stien skal have et udlæg på 4 m med en asfaltbelægning på 3 meter. Stk. 5 Hovedsti b-b går nord-syd mellem den kommede østlige vinge, til forbindelse med hovedsti a-a. Stien skal udlægges i 3 meters bredde med grus eller stenmel i 2 meters bredde. Kommunevejen Mejrup Hedevej skal midlertidig bruges som adgangsvej til lokalplanområdet, både fra øst og fra vest. Når næste vinge bliver taget i brug vil den endelige vejadgang blive herfra via det torv der skal anlægges lige nord for delområde A. Samtidig vil Mejrup Hedevej blive nedlagt vest for den nye Østre Ringvej, med undtagelse af en tilkørsel til ejendommen nr. 1 og 2 samt til ejendommen nr. 7 via A-A og B-B Stk. 6 Den rekreative sti c-c går langs vestsiden af delområde 1 med tilslutning til hovedsti a-a. Den skal udlægges i 3 meters bredde, men fremstå som en natursti med grus eller stenmel i 2 meters bredde. Stk. 7 Småstier d-d skal udlægges i 2 meters bredde og fremstå som natursti med grus eller stenmel i 1 meters bredde. Stk. 8 Stien e-e skal udlægges i 6 meters bredde fordi der skal være plads til indføring af fjernvarme og spildevand til bebyggelsen under den. Stien skal fremstå som en natursti med grus eller stenmel i 2 meters bredde. Stk. 9 Fodstier og mountainbikestier kan anlægges i delområde 2 og 3 efter behov. Stk. 10 Vejbelysning på alle veje skal bestå af 4-5 meter 13

14 Bestemmelser koniske master med armaturer, der skærmer lyskilden, så den ikke blænder til siderne. Stibelysning på hovedstien a-a skal bestå af samme type armatur, men på 4 meter master. Øvrige stier er ubelyste. 10. Parkering Stk. 1 I delområde 1 skal der anlægges mindst 2 parkeringspladser på egen grund pr. bolig. Mindst én parkeringsplads skal være i det fri. Stk. 2 En parkeringsplads skal måle 5 x 2,5 meter. Stk. 3 Overkørsel mellem egen grund og kørebane må ikke være bredere end 6,5 meter. 11. Grundejerforening Stk. 1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere. Stk. 2 Grundejerforeningen skal tage skøde på fællesarealer, private fællesveje og øvrige fællesanlæg. Grundejerforeningen skal i øvrigt forestå de opgaver, der i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen. Stk. 3 Grundejerforeningen skal oprettes senest når Holstebro Kommune kræver det. Grundejerforeningens vedtægter og evt. ændringer af dem skal godkendes af Holstebro Kommune. Stk. 4 Grundejerforeningen skal stå som ejer af de nødvendige regnvandsbassiner, der anlægges på dens arealer. Regnvandsbassiner skal plejes efter aftale med ledningsejer, der til enhver tid skal have adgang, så der kan foretages nødvendig oprensning og vedligeholdelse. 12. Betingelser for ibrugtagning af ny bebyggelse Stk. 1 Bebyggelse skal tilsluttes kollektiv fjernvarmeforsynig og må ikke tages i brug før denne tilslutning har fundet sted. Kommunen har efter Planlovens 19 stk. 4 pligt til at dispensere fra denne tilslutningspligt, hvis ejer ønsker det, på betingelse af at boligen opfylder kravene i bygningsreglementet til lavenergihuse. Ejendommene matr. nr. 22b, 28 og 26c, den sydvestlige del Mejrup, er ikke omfattet af bestemmelsen Lokalplanens retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger Stk. 1. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme der er omfattet af planen ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller anvendes i

15 overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg der er indeholdt i planen. Bestemmelser Stk. 2. Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., medmindre Byrådet skønner at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens 19 og 20). Vedtagelsespåtegning Lokalplanen er vedtaget af Holstebro Byråd den HC Østerby / Lars Møller Borgmester / Kommunaldirektør Lokalplanen er bekendtgjort den

16 Bestemmelser 6e 9a 31b 17a 21g 6c 23a 5g 9c 9b 27c 21k 21b Mejrup Hedevej 24b 5i 28 26c 21f 21i 15b 5c 22b 7000y 7000f 6p 5bo 6la 6ap 6aq 6ad 6kæ 6kø 6hæ 16 6ag 6g 5au 6ac 38 Signaturforklaring Lokalplanområde Matrikelgrænse 5bf 5bk 5bp 5ax 5aæ 7000a Kortbilag 1 Lægårdvej 5bh 5bi Viborgvej Lokalplanområdets afgrænsning 21h 24c 21e 7000x 5bn 5bl Meters 5bm 5ay 5bd 5ap 5ar 5as 5az 5be 5bb 5bc 5ba 5aø 5at

17 Bestemmelser A B B d c d B d 1 B B e B B B A a b c 2 Regnvandsbassin b Agerbæk a 3 4 E Meters nm E nm nm nmnm nm nm nm nm E E Kortbilag 2 Lokalplanområdets fremtidige opdeling og anvendelse Signaturforklaring 1,2,3,4 Lokalplanområde Matrikelgrænse Delområdegrænse Delområder 17