LOKALPLAN NIELS DAHLS ALLE, M.M. AALBORG KOMMUNE MAGISTRATENS 2. AFDELING JAN 1981 , :::...:.:.,.

Transkript

1 LOKALPLAN NIELS DAHLS ALLE, M.M. AALBORG KOMMUNE MAGISTRATENS 2. AFDELING JAN 1981, :::.....:.:.,.

2 INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund og område Side 1. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Kommunens 15-rammer 2. Byplanvedtægt nr. 1 for den nordlige del af Gug 3. Afløbsforhold Lokalplanens Lokalplanens Illustrationsplan indhold retsvirkninger A LOKALPLAN 1. Lokalplanens formål 2. Lokalplanens område 3. Områdets anvendelse 4. Udstykninger 5. Vej-, sti- og parkeringsforhold 6. Tekniske anlæg 7. Bebyggelsens omfang og placering 8. Bebyggelsens ydre fremtræden 9. Ubebyggede arealer 10. Betingelser for ibrugtagen af ny bebyggelse 11. Grundejerforeninger 12. Ophævelse af byplanvedtægt Vedtagelsespåtegning Bilag nr. 1 Bilag nr. 2 Bilag nr. 3

3 Lokalplanens baggrund og område Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af aktuelle planer om at opføre 11 rækkehuse på et ca m2 stort areal ved Niels Dahls Allé i Gug. En skitse af den planlagte bebyggelse er vist på illustrationsplanen, der er medtaget som bilag A til redegørelsen. På det omtalte areal har der tidligere ligget en træindustrivirksomhed. Denne virksomhed blev imidlertid ødelagt ved en brand i 1979, hvorefter den blev flyttet til nye lokaler i industrikvarteret i Uttrup Nord. Lokalplanen er også aktuel i forbindelse med planer om at udlægge et ca. 1,1 ha stort skovområde umiddebart øst for Niels Dahls Allé til offentligt parkområde. Det omtalt skovområde er i en byplanvedtægt fra 1969 udlagt til etageboligbebyggelse. Det område, der omfattes af lokalplanen, er vist på ovenstående kort.

4 2. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning i området 1. Kommunens 15-rammer. Kommunen og planstyrelsen har indgået en aftale om rammer for de nærmeste års byudvikling i kommunen. Heri indgår nogle midlertidige bestemmelser for indholdet af de lokalplaner, som udarbejdes inden for disse rammer, som kaldes 15- rammer efter den paragraf i kommuneplanloven, hvori rammerne omtales. Lokalplanområdet er omfattet af kommunens 15-rammer, og udgør en del af rammernes område nr. 505 samt hele område nr For at være i overensstemmelse med 15-rammerne, kalplaner der udarbejdes for område sikre: Område 505 skal lo- at områdets anvendelse fastlægges til boligformål og bebyggelse til offentligt formål samt mindre butikker til områdets daglige forsyning eller andre nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i områderne uden genevirkninger i forhold til omgivelserne, at der ikke ved bebyggelse af et ubebygget areal åbnes mu- lighed for, at Bebyggelsesprocenten for det pågældende a- real under ét overstiger 25, samt at der iøvrigt ikke åbnes mulighed for, at bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom til parcelhusformål overstiger 25 og til tæt, lav 40, og at bebyggelsen ikke opføres med mere end én etage med udnyt- telig tagetage. Bebyggelse i to etager må kun finde sted, hvor forholdene taler derfor, og at bygningshøjden ikke overstiger 8,5 m. Område 259 at områdets anvendelse fastlægges til offentligt formål (by- park og lignende), og at området friholdes for anden bebyggelse end nødvendigt for pasning og benyttelse som offentlig friareal. Nærværende lokalplanforslag afviger fra rammebestemmelserne for område 505, idet der åbnes mulighed for en bebyggelsesprocent på 30 for det enkelte område under ét, såfremt området bebygges med tæt, lav boligbebyggelse, og der er derfor udarbejdet et tillæg nr. 43 til 15-rammerne. Dette tillæg skal i henhold til miljøministeriets cirkulære af 10. oktober 1978 godkendes af Nordjyllands amtsråd, forinden Aalborg kommune kan vedtage lokalplanen endeligt. Tillægget er godkendt af Nordjyllands amtsråd den 13. marts 1981.

5 3. 2. Byplanvedtægt nr. 1 for den nordlige del af Gug. Lokalplanområdet er omfattet af ovennævnte byplanvedtægt. I byplanvedtægten er lokalplanens boligområder udlagt til parcelhusbebyggelse, og det offentligt parkområde er udlagt til etageboligbebyggelse. Som følge af den udvikling, der er sket i området siden byplanvedtægten blev udarbejdet i 1969, ønsker man nu fra kommunens side en ajourføring af planlægningen i området. Bl.a. ønskes det ubebyggede skovområde udlagt til park, ligesom det, i betragtning af den blandede parcelhus- og rækkehusbebyggelse findes formålstjenligt at søge endnu eksisterende erhvervsvirksomheder i området udflyttet og erstattet med tæt, lav boligbebyggelse i form af rækkehuse eller lignende. På baggrund heraf indeholder lokalplanen en bestemmelse om, at byplanvedtægten ophæves for det område, der er omfattet af lokalplanen. 3. Afløbsforhold Lokalplanens område er kloakeret efter fællessystemet, d.v.s. at regnvand og spildevand løber i samme afløbsledning. Niels Dahls Allé nr. 5, 7 og 9 (matr. nr. 7 p, 7 cr, 7 cq, og 7 m, alle af Gug by) har afløb til kloakledningen i Gugvej gennem private fællesledninger. Arealer, der er beliggende inden for lokalplanens områder A2, A3 og B3 skal fortsat føre afløb for regnvand og spildevand til kloakledningen i Gugvej. Der er tinglyst servitutstiftende bestemmelser på matr. nr. 7 cr, Gug by om tilslutning af afløbsledningen fra ejendommen matr. nr. 7 m, Gug by. Lokalplanens indhold Lokalplanen indeholder bestemmelser, efter hvilke der kan opføres nye rækkehusbebyggelser på de nuværende og tidligere erhvervsarealer nerd for Niels Dahls Allé. Der er nærmere bestemmelser for bebyggelsernes omfang og placering. Bebyggelsesprocenten for de pågældende områder må ikke overstige henholdsvis 30 og 40, og Bebyggelsesprocenten for ejendomme, der udstykkes inden for de pågældende områder må ikke overstige 40, beregnet på grundlag af den enkelte grunds nettoareal med tillæg af en forholdsmæssig del af eventuelt fællesareal udlagt inden for områderne. Rækkehusene må ikke opføres med mere end én etage med udnyttet tagetage, og højden må ikke overstige 8,5 m. Der er også visse bestemmelser om eventuelle ændringer af husenes oprindelige ydre samt om hegning m.m.. Disse bestemmelser har til formål at sikre, at bebyggelserne også i fremtiden bevarer et ensartet helhedspræg.

6 4. Endelig er der bestemmelser om, at der skal oprettes grund ejerforeninger inden for områderne, samt at ny bebyggelse skal tilsluttes Aalborg kommunes fjernvarmeforsyning. For de eksisterende rækkehusbebyggelser ved Mosebrinken og Niels Dahls Allé indeholder lokalplanen bestemmelser om, at bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke må overstige 30, samt at udvendige ændringer af husene, tilbygninger m.m., skal udføres efter en samlet plan for den enkelte bebyggelse. Aalborg kommune kan stille krav om, at ændringer og tilbygninger udføres på en måde, der tilgodeser bebyggelsens helhedspræg. For de eksisterende parcelhusbebyggelser ved Mosebrinken og Niels Dahls Allé indeholder lokalplanen almindelige bestemmelser om en max. bebyggelsesprocent på 25, en max. bygningshøjde på 8,5 m, og at husene højst må opføres i én etage med udnyttet tagetage. For skovområdet øst for Niels Dahls Allé indeholder lokalplanen bestemmelser, der sikrer området som offentligt grønt område (park). Lokalplanens retsvirkninger Efter byrådets vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge kommuneplanlovens 31 kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Aalborg kommune kan meddele dispensationer til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

7

8 AALBORG KOMMUNE Lokalplan nr for et boligområde og et offentligt grønt område ved Niels Dahls Allé i Gug. I henhold til kommuneplanloven 1975) fastsættes herved følgende snit 2, stk. 2.1 nævnte område. (lov nr. 287 af 26. juni bestemmelser for det i af- 1. Lokalplanens formål Lokalplanen er udarbejdet for at sikre, at der kan opføres ny tæt form, der tager hensyn byggelse, lav boligbebyggelse i området i en til områdets eksisterende boligbe- at der udlægges fælles opholdsarealer i tilknytning til fremtidig tæt lav boligbebyggelse i området, at der oprettes grundejerforeninger for fremtidig tæt lav boligbebyggelse i området, at eventuelle tilbygninger til eksisterende rækkehuse på Mo-. sebrinken og Niels Dahls Allé få en sådan ydre udformning, at der opnå en god helhedsvirkning, og at det eksisterende skovbevoksede areal ved Niels Dahls Allé fortsat bevares som offentligt, grønt rekreativt område, friholdt for anden bebyggelse end den, der har tilknytning til områdets anvendelse. 2. Lokalplanens område./. 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på bilag nr. 1, og omfatter følgende matr. nr.e.: 7 b, 7 d, 7 7y,7z,7 7 ax, 7 ay, 7 be, 7 bf, 7 cr, 7 ct, 7 dt,7 du, alle af Gug 7cv,7da,7do,7dp, 7dv,7dx,7dy,7dz,7 by, Sdr. Tranders. t, 7 u,7v,7x 7 ao, 7 au, 7 av, 7 bb, 7 bc,7 bd, 7 bl, 7 dq, 7 bm, 7 cq, 7dr,7ds, dæ, 7 7 dø 7 eo saint alle parceller, der efter den 3. juli 1980 udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område../. 2.2 Lokalplanens område opdeles i områderne Al, A2, A3, A4, Bl, B2, B3 og C som vist på bilag nr. 2.

9 2. 3. Områdets anvendelse 3.1 Boligområderne Al, A2, A4, Bl, B2 og B Område Al, A2 og A4 må kun anvendes til boligformål. Bebyggelsen må kun bestå af række-, kæde- og gårdhuse eller lignende tæt, lav bebyggelse. Område Bl, B2 og B3 må kun anvendes til boligformål. Bebyggelsen må kun bestå af åben og lav bebyggelse (parcelhuse). På hver ejendom må kun opføres eller indrettes én bolig. Aalborg kommune kan tillade, at der på ejendommene drives et sådant erhverv, som almindeligvis kan udføres i beboelsesbygninger under forudsætning af, at at at at erhvervet udføres af den, der bebor den pågældende ejendom, det pågældende erhverv efter Aalborg kommunes skøn drives på en sådan måde, at bygningens karakter af beboelsesbygning ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes, erhvervet ikke medfører ulempe for de omboende, og virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom Boligomr5de A mråde A3 må kun anvendes til boligformål. Aalborg kommune kan dog tillade, at der på ejendommene drives erhverv under forudsætning af, at det pågældende erhverv efter Aalborg kommunes skøn ikke medfører ulemper for de omboende. 3.3 Offentligt område Område C udlægges til offentligt formål, og må kun anvendes til park. 3.4 Inden for lokalplanens område som helhed kan der opføres transformerstationer og lignende tekniske anlæg til kvarterets daglige forsyning. 4. Udstykninger 4.1 Yderligere udstykning må ikke finde sted inden for områderne Al, A4, B1 og B mråde A2 må kun udstykkes i overensstemmelse med den på bilag nr. 3 viste retningsgivende udstykningsplan.

10 I område A3 må grunde ikke udstykkes med en størrelse, der er mindre end 300 m2. En del af det fastsatte mindstegrundareal kan af Aalborg kommune tillades udlagt som et eller flere samlede fællesarealer for områdets beboere. 4.4 I område B3 må grunde ikke udstykkes mindre end 700 m2. 5. Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 I område A2 udlægges der vej-, sti- og parkeringsareal som vist i princippet på bilag nr. 3. Der udlægges et 3,0 m bredt stiareal langs områdets vestskel. 5.2 I område C udlægges der stiarealer som vist på bilag nr Der må kun etableres en overkørsel til vej for hver grund. Overkørsel over rabat må kun etableres efter forudgående aftale med Aalborg kommune, stadsingeniørens kontor. Adgangsvej til garager og carporte skal udformes således, at den nærmest vejskel beliggende 5,00 m lang strækning ikke får større stigning (eller fald) end 1:20 (50 o/oo), og at stigningen (faldet) på den her inden for placerede rampe ikke overstiger 1:5 (200 o/o). 6. Tekniske anlæg 6.1 El-ledninger, herunder til vejbelysning, nå ikke fremføres som luftledninger. 6.2 Udendørs, private antenneanleg må ikke opstilles inden for områderne A2 og A3. 7. Bebygg elsen omfang og placering 7.1 Område Al*) og A Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige Eventuelle tilbygninger til rækkehusene må kun udføres efter en samlet og af Aalborg kommune godkendt plan for den enkelte rækkehusbebyggelse. *) Langs Gugvej er der i medfør af vejlovgivningens bestemmelser herom pålagt byggelinier på 15 m målt fra Gugvejs midte svarende til 5 m fra vejskel. Byggeliniepålægget er tinglyst servitutstiftende på de berørte ejendomme.

11 Område A Bebyggelsesprocenten for området under ét må ikke overstige Bygninger må ikke opføres med mere end 1 etage med udnyttelig tagetage, og højden må ikke overstige 8,5 m over den for grunden af Aalborg kommune fastsatte niveauplan, målt efter reglerne herom i bygningsreglementet Bebyggelsen må kun opføres i overensstemmelse med den på bilag nr. 3 viste retningsgivende bebyggelsesplan Bygningernes facadehøjde må ikke overstige 4,2 m målt fra terræn til skæring mellem facade og tagflade. 7.3 Område A3*) Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige Bygninger må ikke opføres med mere end 1 etage med udnyttelig tagetage, og højden må ikke overstige 8,5 m over den for grunden af Aalborg kommune fastsatte niveauplan, målt efter reglerne herom i bygningsreglementet. 7.4 Område Bl, B2 og B Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige Bygninger må ikke opføres med mere end 1 etage med udnyttelig tagetage, og højden må ikke overstige 8,5 m over den for grunden af Aalborg kommune fastsatte niveauplan, målt efter reglerne herom i bygningsreglementet Bebyggelsen må ikke opføres nærmere vejskel end 5 m mråde C Inden for området må der kun opføres mindre bygninger (redskabsskure og lignende), der er nødvendige for områdets benyttelse og pasning. 7.6 Eventuel bebyggelse må kun opføres i én etage, og højden må ikke overstige 5 m. *) Langs Gugvej er der i medfør af vejlovgivningens bestemmelser herom pålagt byggelinier på 15 m målt fra Gugvejs midte svarende til 5 m fra vejskel. Byggelinieanlægget er tinglyst servitutstiftende på de berørte ejendomme.

12 5. 8. Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Område Al, A4, Bl, B2, B3 og C Til udvendige bygningssider samt tagflader må kun anvendes materialer, som efter Aalborg kommunes skøn harmonerer med den øvrige bebyggelse i området. Opmærksomheden henledes iøvrigt på, at Aalborg kommune efter 44 i kommuneplanloven kan gøre en byggetilladelse afhængig af, at bebyggelsen får en sådan udformning, at der i forbindelse med dens omgivelser opnås en god helhedsvirkning Rækkehusbebyggelserne i område Al og A4 må ikke gives en ændret ydre fremtræden, f.eks. ved ændring af vindues- og dørelementer, udhæng, tagdækning, maling af facade eller lignende uden Aalborg kommunes tilladelse. 8.2 Område A Til udvendige bygningssider og tagflader må kun anvendes materialer, der efter Aalborg kommunes skøn harmonerer med den øvrige bebyggelse i området Tage på beboelsesbygninger skal udføres som sadeltage. Tage på garager, carporte og lignende kan tillige udføres som flade tage Farvesammensætningen på bebyggelsen skal være ensartet, således at bebyggelsens helhedspræg sikres. Til døre og vinduesrammer kan der dog anvendes kontrastfarver. Bebyggelsens originalfarver må kun ændres med Aalborg kommunes tilladelse. En eventuel ændring skal omfatte hele bebyggelsen og udføres samtidig. Eventuel ansøgning om farveændring skal fremsendes af de i afsnit 11, nævnte grundejerforeninger Bebyggelsens oprindelige ydre fremtræden må ikke ændres (f.eks. ved ændring af vindues- og dørelementer, udhæng, tagdækning eller lignende) uden Aalborg kommunes tilladelse. 8.3 Område A Til udvendige bygningssider og tagflader må kun anvendes materialer, der efter Aalborg kommunes skøn harmonerer med den øvrige bebyggelse i området Eventuel bebyggelse til erhvervsformål i område A3 skal gives en udformning, der efter Aalborg kommunes skøn harmonerer med den omliggende boligbebyggelse.

13 Hele lokalplanområdet Ingen form for privat eller erhvervsmæssig skiltning eller reklamering må finde sted inden for lokalplanens områder. Denne bestemmelse gælder dog ikke for de ejendomme, hvor der er meddelt tilladelse til at udøve erhvervsvirksomhed. På sådanne ejendomme må skiltning og reklamering finde sted med Aalborg kommunes tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 9. Ubebyg gede arealer 9.1 Område Al, A4, Bl, B2 og B Terrænreguleringer må kun foretages efter nærmere tilladelse fra Aalborg kommune. Reguleringer på mindre end +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn og ikke nærmere naboskel end 1,0 m kan dog ske uden særlig tilladelse Private, ubebyggede arealer må kun anvendes som gårdsplads og have, og skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. 9.2 Område A Det på bilag nr. 3 viste fælles opholdsareal må ikke udstykkes til bebyggelse, men udlægges til fælles opholdsareal for beboerne i område A2. Arealet skal anlægges efter en af Aalborg kommune godkendt terrænregulerings- og beplantningsplan Private, ubebyggede arealer må kun anvendes som gårdsplads og have, og skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende Hegn i naboskel, vejskel, stiskel eller skel mod fællesarealer må kun etableres efter en af Aalborg kommune godkendt samlet plan for hele bebyggelsen. Hegn må kun udføres som levende hegn, læmur eller plankeværk. Eventuel læmur eller plankeværk skal udføres og bevares i ensartet materiale, form og konstruktion for hele rækkehusbebyggelsen Levende hegn i vejskel, stiskel og skel mod fællesarealer skal plantes på egen grund, og ikke nærmere skel end 30 cm. 9.3 Område A Mindst 25% af området skal udlægges som fælles opholdsareal for beboerne i område A3. Arealet skal anlægges efter en af Aalborg kommune godkendt terrænregulerings- og beplantningsplan.

14 Private, ubebyggede arealer må kun anvendes som gårdsplads og have, og skal ved beplantning, befæstelse el ler lignende gives et ordentligt udseende. Hegn i naboskel, vejskel, stiskel eller skel mod fællesarealer må kun etableres efter en af Aalborg kommune godkendt samlet plan for hele bebyggelsen. Hegn må kun etableres som levende hegn, læmur eller plankeværk. Eventuel læmur eller plankeværk skal udføres og bevares i ensartet materiale, form og konstruktion for hele bebyggelsen. Levende hegn i vejskel, stiskel og skel mod fællesarealer skal plantes på egen grund, og ikke nærmere skel end 30 cm. 10. Betingelser for ibrugtagen af ny bebygg else Område A2 og A Før ny bebyggelse inden for områderne tages i brug, skal der være etableret fælles opholds-, vej-, stiog parkeringsarealer i overensstemmelse med bestemmelserne herom i afsnittene 5 og 9. Taler særlige forhold herfor, kan Aalborg kommune dog udstede i- brugtagningstilladelse mod fornøden sikkerhedsstillelse for de omtalte anlægs færdiggørelse. Samtlige nye boliger inden for området skal tilsluttes Aalborg kommunale fjernvarmeforsyning. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før denne tilslutning har fundet sted. 11. Grundejerforeninger 11.1 Område A2 og A Der skal oprettes grundejerforeninger med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for hvert af områderne A2 og A3. Grundejerforeningen skal oprettes senest, når 50% af de udstykkede grunde inden for det respektive område (A2 eller A3) er bebygget og solgt, eller når Aalborg kommune kræver det. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af de i afsnittene 5 og 9 nævnte fællesarealer og vej-, sti- og parkeringsarealer. Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af Aalborg kommune. Grundejerforeningen har pligt til vederlags- og omkostningsfrit at tage skøde på de i afsnit 5 og 9 nævnte fællesarealer og vej-, sti- og parkeringsarealer, når disse er anlagt i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser herom.

15 Ophævelse af byplanvedtægt Byplanvedtægt for den nordlige del af Gug, godkendt af boligministeriet den 17. februar 1969 og tinglyst den 7. marts 1969 ophæves for såvidt angår den del af byplanvedtægtens område, der er omfattet af nærværende lokalplan. Vedtagelsespåtegning I henhold til 27 i lov om Kommuneplanen vedtages ovenstående lokalplan endeligt. ( mg Lokalplanen er i medfør af kommuneplanlovens 30 offentligt bekendtgjort den 25. april 1981, fra hvilken dato planen har retsvirkning.

16

17

18