Forslag til lokalplan for et lokalcenter på Holmensvej. Vedtaget af byrådet til offentlig fremlæggelse i perioden xx. Lokalplan nr.

Transkript

1 1 Forslag til lokalplan for et lokalcenter på Holmensvej Vedtaget af byrådet til offentlig fremlæggelse i perioden xx Lokalplan nr. 034

2 2 Indholdsfortegnelse Redegørelse 3 Indledning...3 Områdets beliggenhed...3 Baggrund og formål med lokalplanen...3 Historie eksisterende forhold...4 Lokalplanens indhold...4 Forhold til anden planlægning...5 Kommuneplanen...5 Eksisterende lokalplan nr Kystnærhedszonen...6 Sektorplaner...6 Trafikplanlægning...6 Detailhandel...7 Lov om miljøvurdering af planer og programmer...7 Forhold til byens andre funktioner, herunder støj...8 Lov om forurenet jord...8 Tilladelser mv. fra andre myndigheder...8 Servitutter...9 Bæredygtig udvikling...9 Forslagets midlertidige retsvirkninger...9 Lokalplanens bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Områdeinddeling og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Veje og stier Parkering og vareaflæsning m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udseende og skiltning Ubebyggede arealer Lednings- og forsyningsanlæg Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Afskærmningsforanstaltninger Ophævelse af lokalplan nr Vedtagelsespåtegning...15 Bilag: Bilag 1: Lokalplanområdets afgrænsning Bilag 2: Fremtidige forhold, byggefelter, vejadgang m.v.

3 3 Redegørelse Indledning Områdets beliggenhed En lokalplan er en detaljeret fysisk plan for et geografisk område. Lokalplanen er bygget op af en redegørelsesdel og en lovdel. I redegørelsen beskrives planens intentioner og baggrund samt dens forhold til anden planlægning. I lovdelen fastlægges planområdets afgrænsning, konkrete bestemmelser for udnyttelse, byggeri, infrastruktur, m.v. samt planens retsvirkninger. En lokalplan skal efter reglerne i planloven annonceres og fremlægges som forslag i mindst 8 uger. I denne periode har alle mulighed for at fremkomme med indsigelser og ændringsforslag til planen. Hvis planen ikke ændres væsentlig kan den herefter vedtages endeligt af Byrådet. Baggrund og formål med lokalplanen Lokalplan 034 omfatter en del af ejendommen Holmens nr. 2, beliggende på hjørnet af Holmensvej og Frederiksværksvej i Frederikssund. Ejendommen har i dag et samlet areal på m 2. Lokalplanen har til formål at skaffe plads til et lokalcenter på m 2, der er velbeliggende med henblik på at betjene boligområderne nord for J. F. Willumsens Vej og vest for Frederiksværksvej/Byvej. Området ligger i byzone og er i dag - ifølge en gældende lokalplan nr. 41 for den tidligere Frederikssund Kommune - udlagt til industri, entreprenørvirksomhed, oplag

4 4 og service. Den ny lokalplan er udarbejdet for at ændre anvendelsen af en del af ejendommen til lokalcenter og for at åbne mulighed for en lidt mindre grundstørrelse og en mindre afstand fra bygningerne til naboskel. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan , hvor der i lokalplanrammerne kun åbnes mulighed for at etablere butikker på indtil 100 m 2 til salg af egne produkter, hvorfor lokalplanen ledsages af tillæg 001 til kommuneplan Historie eksisterende forhold Lokalplanens område er en lille del af - og er placeret ved - indkørslen til det store industriområde Nord (rammeområde E1.2 i kommuneplanen), der ligger mellem J. F. Willumsens Vej og Græse Ådal. Industriområdet er næsten fuldt udbygget og rummer omkring 70 erhvervsejendomme. Umiddelbart vest og nordvest for lokalplanområdet ligger store boligområder omkring Thorsvej, Heimdalsvej, Frejasvej og Byvej med både parcelhuse, rækkehuse og etageboligbebyggelse. Bortset fra Kvik-Spar på Heimdalsvej er der ingen dagligvarebutikker i boligområderne. Umiddelbart vest for lokalplanen findes et område med offentlige institutioner: Handelsskole, et voksenundervisningscenter, en folkeskole og en svømmehal. Syd for lokalplanens område ligger i dag en bilsynshal, der i lokalplanen opretholdes som en selvstændig industriejendom inden for lokalplan 41 s rammer og bestemmelser. Lokalplanens indhold Lokalplanen åbner mulighed for at dele ejendommen Holmensvej 2 i to parceller, hvoraf parcellen med bilsynshallen bliver lige knapt m 2, mens lokalplanområdet med den nye parcel til lokalcenteret bliver godt m 2. Den nye parcel udlægges til butiksformål, med mulighed for at opføre et lokalcenter på m2, hvoraf en enhed for dagligvarehandel kan gives en størrelse på maksimalt m 2. Lokalplanen åbner desuden mulighed for, at der kan

5 5 Forhold til anden planlægning bygges i naboskel mod syd (synshallen). Den eksisterede private fællesvej, som leder ned til restejendommen med bilsynshallen og til en ejendom syd for den, matr. nr. 4bs, Frederikssund Markjorder, opretholdes, men vejudlægget rettes, sådan at dens formelle og faktiske placering bringes i overensstemmelse. Kommuneplanen Frederikssund kommune har vedtaget en ny kommuneplan Den offentlige fremlæggelse sluttede den 17. november Ifølge kommuneplanens rammedel er område E 1.2, som lokalplanen er en del af, udlagt til erhverv såsom industri, entreprenørvirksomhed, håndværks-, værksteds-, service- og lagervirksomhed. Der er kun mulighed for butikker på indtil 100 m 2 til salg af egne produkter og boliger må ikke opføres, udvides eller frastykkes. I den del af erhvervsområdet, som lokalplanen ligger i, kan der kun placeres virksomheder inden for miljøklasserne 1-2 jf principperne i Håndbog om Miljø og Planlægning, Miljøministeriet Den maksimale bygningshøjde er fastsat til 10 m. De interne veje skal fremstå med et klart afgrænset gaderum og et grønt præg. Lokalplanen følger ikke kommuneplanens rammebestemmelser om maksimal butiksstørrelse, men er på alle andre punkter i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanen ledsages derfor af kommuneplantillæg nr. 001, som udlægger området til lokalcenter for detailhandel i kommuneplanens rammeområde C 1.8. Eksisterende lokalplan nr. 41 Lokalplanens område er, som det allerede er nævnt, omfattet af den gældende lokalplan nr. 41 for den tidligere Frederikssund Kommune. I følge denne plan er anvendelsen fastlagt til industri, entreprenørvirksomhed, oplag, service o. lign. Ingen grund må udstykkes med en mindre størrelse end m 2 og bygninger skal holdes i en afstand af

6 6 mindst 5 m fra naboskel og 10 m fra skel mod vej. Det bebyggede areal må ikke overstige 40 % af grundarealet og bygningernes rumfang må ikke overstige 3m 3 pr. m 2 grundareal. Bygningerne må ikke være højere end 10 m og facader skal fremstå lyse i farverne gule, hvide eller grå. Skiltning må ikke skæmme og skal vende mod de interne veje i området. Der skal udlægges areal til mindst 1 p-plads pr. 25 m 2 etageareal. Der skal sikres et udendørs opholdsareal på mindst 20 % af etagearealet. Kun levende hegn eller trådhegn er tilladt i naboskel. Denne lokalplan erstatter lokalplan nr. 41 for den del af matr. nr. 4nc, som er omfattet af planen. men fastholder i øvrigt de fleste af lokalplan 41 s bestemmelser bestemmelser. Kystnærhedszonen Området ligger i den kystnære del af byområdet. Da byzonen ikke er omfattet af bestemmelserne vedrørende byggeri i kystnærhedszonen, indgår forholdet ikke i SMV-screeningen for så vidt angår den visuelle påvirkning af fjordmiljøet. Det bemærkes dog, at bebyggelsens højde, arkitektur og struktur ikke afviger fra den allerede gældende anvendelse og bebyggelse - og ikke er ikke synlig fra kysten. Sektorplaner Området er separatkloakeret og lokalplanen giver ikke anledning til forøgede spildevandsmængder og kun meget begrænsede forøgelser af regnvandsmængden (omkring 0,5 m 3 pr. døgn).. Ejendommene i området er pålagt tilslutningspligt til Frederikssund fjernvarmeværk ved deklaration efter Lov om Varmeforsyning (LBK nr 330 af 29/06/1983) af 6. august Ejendommen skal til tilsluttes vandforsyning fra Frederikssund Forsyningsselskab. Trafikplanlægning Det nye lokalcenter skønnes at medføre en årsdøgntrafik i størrelsesordenen p.e. Heraf vil ca. 2/3 =

7 p.e. være nytilkomne, hvilket svarer til 15 % forøgelse af trafikken på de tilstødende veje i Planen medfører ikke mere tung trafik end den nuværende lokalplanlagte anvendelse af arealet til industri. Den øgede trafik i området vurderes ikke at have nogen væsentlig betydning i forhold til at afvikle trafikken til og fra industriområdet eller fremkalde uproportionale forringelser af trafiksikkerheden. Selvom trafikken øges lokalt, kan det samlede bidrag til luftforureningen meget vel være mere begrænset eller endog negativt, fordi trafikken, der medgår til kundernes dagligvareindkøb, sandsynligvis bliver på samme niveau eller mindre end i dag, hvor der gennemsnitligt er længere til butikscentre (bortset fra Kvik-Spar på Heimdalsvej nr. 7) målt fra boligområderne omkring Thorsvej, Heimdalsvej, Frejasvej og Byvej. Ifølge kommuneplanen er det tanken på sigt at forlænge Holmensvej mod øst og slutte den til vejen ved Frederikssund Sygehus - her betegnet "Sygehusvejen". Vejforlængelsen vil sætte området i direkte forbindelse med Frederikssundsvejen i stedet for at trafikanterne skal benytte J.F. Willumsens Vej, som er meget belastet af trafik i spidstimerne. Detailhandel Lokalplanen har til formål at etablere et lokalcenter på m2 med en dagligvarebutik på op til m 2, der er velbeliggende med henblik på at betjene boligområderne nord for J. F. Willumsens Vej og vest for Frederiksværksvej / Byvej. Lokalcenteret vil også kunne servicere de vest for liggende undervisningsinstitutioner og beskæftigede i Erhvervsområde Nord. Lov om miljøvurdering af planer og programmer Lokalplanen er i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer gennemgået (screenet) i forhold til de kriterier, som fremgår af lovens bilag 2 samt i forhold til lovens brede miljøbegreb. Screeningen fremgår af skemaet i bilag 3. Frederikssund Kommune har på baggrund af screenin-

8 8 gen besluttet, at der ikke skal udarbejdes en egentlig miljøvurdering for planen. Dette skyldes, at lokalplanen omfatter et mindre område på lokalt plan, hvor det vurderes, at de miljøaspekter, som loven omhandler, ikke vil blive påvirket væsentligt af planen. Forhold til byens andre funktioner, herunder støj En overslagsmæssig støjberegning viser at vareindlevering til butikken i nattetimerne ( ) kan medføre en støjbelastning af to nærliggende boligejendomme på et niveau tæt ved eller lidt over de tilladte støjgrænser for henholdsvis boligområder til åben- og lav boligbebyggelse og boliger i blandede bolig- og erhvervsområder. På den baggrund skal der foretages en akkrediteret støjberegning af, om grænseværdierne kan overholdes. I det tilfælde, hvor det viser sig ikke at være muligt at overholde grænseværdierne, kan bebyggelsen ikke tages i brug før de nødvendige tiltag til nedbringelse af støjen er udført. Hvis støjmålinger efterfølgende skulle eftervise en overskridelse i forhold de tilladte grænser, kan kommunens miljømyndighed til enhver tid stille supplerende krav for nedbringelse af støj. Lov om forurenet jord Der er ikke kortlagt jordforurening efter jordforureningsloven i lokalplanområdet. Hvis der under jordarbejderne påtræffes jordforurening, skal arbejdet standses og kommunen underrettes, eller der skal fremsendes en jordhåndteringsplan forud for byggeriets påbegyndelse. Al jord i byzone er som udgangspunkt klassificeret som lettere forurenet. Denne såkaldte områdeklassificering indebærer, at flytning af jord ud af området i henhold til bekendtgørelse nr af 12. december 2007, skal anmeldes til kommunen. Flytning af jorden kan som hovedregel først påbegyndes 4 uger efter anmeldelsen. Tilladelser mv. fra andre myndigheder Fortidsminder Findes der under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet, i medfør af museumslovens 27, standses i

9 9 det omfang det berører fortidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Egnsmuseet Færgegården. Egnsmuseet har udtalt, at der næppe er grund til at foretage prøvegravninger, da det meste af butiksområdet er asfalteret. Sandsynligheden for, at der skulle være noget bevaret af forhistorisk interesse under asfalten, vurderer museet som yderst ringe. Museet vil derfor være tilfreds med at blive orienteret, når området skal opgraves. Så vil de følge arbejdet og undersøge og dokumentere, hvad der eventuelt måtte dukke frem. Servitutter På ejendommen matr. nr. 4cn, Frederikssund Markjorder er tinglyst servitutter om byggelinier efter vejlovgivningen og om tilslutningspligt efter lov om kollektiv varmeforsyning. Servitutterne er ikke i konflikt med lokalplanen. Desuden er tinglyst 4 skødevilkår i forbindelse med et tidligere salg af ejendommen med Frederikssund Kommune som enepåtaleberettiget. Disse skødevilkår, hvoraf tre er rådighedsservitutter og derfor ikke kan fortrænges af en lokalplan, er ikke længere aktuelle og påregnes derfor aflyst af Kommunen. Bæredygtig udvikling Det er Byrådets holdning, at man ved byggeri og udvikling i Frederikssund Kommune skal stræbe efter en udvikling der både økonomisk og økologisk er bæredygtig. Bygningernes ressourceforbrug skal så vidt muligt begrænses. Der skal tages hensyn til ressourceforbruget både ved opførelsen og ved den fremtidige drift. Frederikssund Kommune er, efter en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde, indstillet på at give de tilladelser og dispensationer, der er nødvendige for fremme af en bæredygtig udvikling. Forslagets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet må området, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af

10 10 ejendomme kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan der eventuelt efter planlovens 17, stk. 2 opnås tilladelse til at udnytte en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelse af lokalplanforslaget og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst indtil 1 år efter offentliggørelse af lokalplanforslaget.

11 11 Lokalplanens bestemmelser Med hjemmel i lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. sept. 2009) fastsættes følgende bestemmelser for det område der er beskrevet i 2: 1. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er: at tilvejebringe mulighed for opførelse af et lokalcenter, der er velbeliggende med henblik på at betjene boligområderne nord for J. F. Willumsens Vej. at sikre en udformning af bygninger og udenomsarealer, som er i harmoni med de intentioner, der gælder for det omliggende erhvervsområde. 2. Områdets afgrænsning 1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag nr. 1, og omfatter den nordlige del af ejendommen matr. nr. 4cn Frederikssund Markjorder. 3. Områdeinddeling og zonestatus 1. Hele lokalplanens område ligger i byzone. 4. Områdets anvendelse 1. Lokalplanens område må kun anvendes til lokalcenter. 2. Genbrugsområde i lokalplanens østlige ende udlægges til opstilling af genbrugscontainere for tøj, papir og glas samt pakkepostterminal. 3. Håndtering og opbevaring af varer, returemballage og pant-flasker m.m. skal foregå indendørs. 4. Der må ikke etableres boliger. 5. Udstykning Der må ikke foretages yderligere udstykning inden for lokalplanens område. 6. Veje og stier 1. Der udlægges areal til en 8 m bred adgangsvej A - A til brug for ejendommene inden for lokalplanes

12 12 område og for den bagvedliggende ejendom matr. nr. 4bs Frederikssund markjorder, som vist på kortbilag nr. 2. 1) 2. Al kørende adgang til ejendommene skal ske fra den under pkt. 1 nævnte adgangsvej. NOTE 1) Vejen er allerede anlagt og i brug, men i matriklen er den udlagt ca. 12,6 m længere mod vest. Vejudlægget skal derfor ses som en mulighed for at berigtige matriklen. Vejen forventes at opretholde sin status som en privat fællesvej. 7. Parkering og vareaflæsning m.v. 3. Der udlægges areal til en 2,75 m bred fodgængerforbindelse mellem krydset Frederiksværksvej / Holmensvej og p-pladsen foran butikken, som vist på kortbilag nr. 2. Stiforbindelsen benævnes B B. 4. Veje, stier, p-pladser og lignende skal projekteres under hensyntagen til Tilgængelighed for alle - DS Der udlægges areal til mindst 60 parkeringspladser til butikkens kunder. Mindst 3 parkeringspladser skal være reserverede og dimensionerede til handicappede iht. BR08, afsnit 2.6.2, stk. 3. og placeret tæt ved butikkens indgangsparti, fx som vist på kortbilag nr Der skal anlægges et areal til cykelparkering, som placeres i forbindelse med dagligvarebutikkens indgangsparti, som vist på kortbilag nr Der reserveres holdeplads og manøvreareal til varebiler, der skal kunne bakke ind til en læsserampe placeret i butikkens sydøstlige hjørne, som vist på kortbilag nr Bebyggelsens omfang og placering 1. Bebyggelsen skal placeres indenfor det på bilag 2 viste byggefelt. 2. Det samlede etagearealet må ikke overstige m 2. Maksimalt 1000 m2 heraf kan anvendes til en dagligvarebutik/detailhandel. I tillæg hertil kan knyttes 200 m2 personaleareal. 3. Mindre overdækkede arealer til indkøbsvogne og anlæg til renovation, genbrug o. lign., placeres på de på bilag 2 viste områder. 4. Ingen del af en butiksbygning må være højere end 8,5 m over det af bygningsmyndigheden fastsatte niveauplan. 5. Anlæg til renovation, genbrug og overdækning af indkøbsvogne og lign., må maksimalt opføres med en højde på 3,5 m.

13 13 9. Bebyggelsens udseende og skiltning 1. Facademure skal opføres i hvide, - grå eller sorte betonelementer samt ikke-reflekterende aluminiumsplade eller en kombination heraf. Sterne og vindskeder udføres i aluminium. 2. Vindues - og dørrammer udføres i metal. Døre, låger, lemme o. lign. skal fremstå i glas eller træ i farverne hvide eller grå. 3. Bygningen skal udføres med fladt tag. Tagfladen kan beklædes traditionelt med pap eller plade eller udføres som grønt tag (som Sedumtag). 4. Ventilationsanlæg m.m. skal som udgangspunkt være indbygget i bygningen. Kun luftindtag og afkast kan placeres over tag. 5. Der kan placeres solcelleanlæg på op til halvdelen af tagfladen. 6. Der kan opsættes et maks. 1,5 m højt og 2 m bredt fælles henvisningsskilt til de bagvedliggende ejendomme ved adgangsvejens udmunding i Holmensvej. Skiltet skal efter vejmyndighedens anvisning rykkes så langt tilbage fra Holmensvej, at det ikke hæmmer oversigten for trafikanterne. 7. Skiltning udover pkt. 6 må kun ske på de på kortbilag nr. 2 viste pyloner samt på de to facader med indgangspartiet. 8. Skiltepylonerne skal placeres som vist på kortbilag nr. 2 og må maksimalt være 5 meter høje og 1,5 meter brede. 9. På pyloner må kun bogstaver og symboler fremstå lysende. 10. Skiltningen må ikke have karakter af facadebeklædning og skal i princippet udformes som løse bogstaver. Bogstaver kan udføres med koronaeffekt og/eller belyses af spots opsat på facaden. Spottene skal monteres så der ikke opstår utilsigtet blænding af trafikanter eller naboer. 11. Reklamering for varer og tilbud må kun finde sted i i alt 4 udhængsskabe på de to facader ved indgangspartiet. Det enkelte skab må maksimalt gives en størrelse på 1,5 meter x 1,5 meter.

14 Reklamering på eventuelle glaspartier i facaden er ikke tilladt. 13. Opsætning af permanente eller midlertidige bannere, billboards o. lign. på facaden eller andre steder på parcellen er ikke tilladt. Det er ikke tilladt at opsætte flagstænger. 14. Mindre overdækninger til renovation, genbrug og indkøbsvogne kan opføres i metal eller træ og må maksimalt opføres med en højde på 3,5 m. Hvor tagflader uføres med hældning må denne maksimalt være på 45 grader. Tage kan beklædes med pap på lister, ikke-reflekterende plade eller polycarbonat. 15. Opsætning af permanente eller midlertidige bannere, billboards o. lign. på facaden eller andre steder på parcellen er ikke tilladt. Det er ikke tilladt at opsætte flagstænger. 10. Ubebyggede arealer 1. Inden for det på kortbilag nr. 2 viste areal langs Holmensvej skal der etableres en 1 m høj bøgehæk og 4 opstammede egetræer med en indbyrdes afstand på højst 25 m. 2. Adgangsarealer skal udformes efter gældende anvisninger under størst mulig hensyntagen til synshandicappede og fysisk handicappede. Der skal være niveaufri adgang til butikken. 3. Hegn i naboskel skal udføres som levende hegn eller trådhegn. 4. Til belysning af ubebyggede arealer, herunder parkeringspladser og veje må kun benyttes blændfri armaturer, hvis lyspunkthøjde ikke er mere end 7 m over terræn. 11. Lednings- og forsyningsanlæg 1. Alle lednings- og forsyningsanlæg fremføres som jordkabler. 2. Spildevand og regnvand skal føres til offentlige spilde- og regnvandsledninger. Der skal etableres olieudskillere på brønde beregnet for opsamling af overfladevand på matriklen. 3. Området forsynes med vand, fra Frederikssunds

15 15 Kommunale Vandforsyning. 12. Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 1. Området skal være tilsluttet det offentlige spildevandssystem og Frederikssunds Kommunale vand forsyning inden ny bebyggelse må tages i brug. 2. Bebyggelse må ikke tages i brug før alle nødvendige støjdæmpende foranstaltninger er etableret. 13. Afskærmningsforanstaltninger Hvis beregninger af støj på området skulle eftervise en overskridelse af grænseværdierne, skal der etableres støjdæmpende foranstaltninger i form af et støjhegn og/eller en inddækning af støjkilderne. 14. Ophævelse af lokalplan nr. 41 Lokalplan nr. 41 for den tidligere Frederikssund Kommune (offentligt bekendtgjort den 23. oktober 1990), ophæves for hele det område, der omfattes af nærværende lokalplan. Vedtagelsespåtegning Således vedtaget til offentlig fremlæggelse af Frederikssund Byråd den Ole Find Jensen Borgmester / Ole Jacobsen Kommuneldirektør

16 16

17 17

18 18

19 Lokalplan nr. 034 Kortbilag 2 Fremtidige forhold Frederikssund Kommune By og Land Februar

20 20