LOKALPLAN NR Storegade 74, Nordborg

Transkript

1 LOKALPLAN NR Storegade 74, Nordborg Storegade Toften Løkken Th. Brorsensvej SØNDERBORG KOMMUNE MAJ 2007

2

3 Hvad er en lokalplan? En lokalplan er den eneste plantype, som Byrådet kan anvende til at fastlægge bindende bestemmelser om anvendelse og bebyggelse på de enkelte arealer i kommunen. Der skal ifølge planloven udarbejdes en lokalplan, inden der udføres et større byggeeller anlægsarbejde, foretages væsentlige nedrivninger eller ændringer i anvendelsen af en ejendom. Der kan altid udarbejdes en lokalplan, når Byrådet skønner det nødvendigt. I en lokalplan kan Byrådet fastlægge nærmere retningslinier for placering og udformning af et areals anvendelse, bygninger, friarealer, veje og stier, samt for bevaring af bevaringsværdige bygninger og bymiljøer. Bestemmelserne skal medvirke til, at et område anvendes og udformes under hensyntagen til de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommunen. Ændringer af eksisterende forhold, f.eks. omog nybyggeri eller ændret anvendelse af bestående ejendomme, skal være i overensstemmelse med lokalplanens intentioner. Byrådet kan meddele dispensation til mindre betydende ændringer i en lokalplan efter planens godkendelse. Større ændringer eller ændringer der strider mod lokalplanens formål og anvendelsesbestemmelser, kræver en ny lokalplan. Fremlæggelse Lokalplanforslaget fremlægges i perioden 24. januar 21. marts Vedtagelse Forslag til lokalplan er vedtaget af Nordborg Byråd den 13. december Lokalplanen er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd den 31. maj Kommuneplanen Kommuneplanen for Nordborg Kommune indeholder rammer, som lokalplanen skal udarbejdes indenfor. En lokalplan er desuden Byrådets redskab til at sikre gennemførelse af kommuneplanen. Offentliggørelse Inden Byrådet vedtager en lokalplan endeligt, offentliggøres et forslag til lokalplan i 8 uger, således at borgerne kan sætte sig ind i forslaget og få mulighed for at kommentere det og fremsætte ændringsforslag. Når Byrådet har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt, hvorefter den offentliggøres og dermed får bindende virkning for grundejere og brugere i området. Derefter tinglyses lokalplanen. Spørgsmål vedrørende lokalplanen kan rettes til: Marie Grove Jørgensen Sønderborg Kommune Planafdelingen innovation! Rådhustorvet Sønderborg Tlf.: post@sonderborg.dk 1

4 INDHOLD Side BILAG BESKRIVELSE Baggrund for lokalplanen 3 Lokalplanområdet 3 Lokalplanens indhold 3 REDEGØRELSE Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplan Kommuneplan Bymidteplan Nordborg 4 Eksisterende lokalplan 4 Zoneforhold 4 Forsyning 4 Adgangsforhold 4 Kortbilag 1: Områdets afgrænsning og matrikelkort Kortbilag 2: Byggefelter og princip for adgangsvej Bilag A: Konklusionsskema - miljøscreening Lokalplanens forhold til anden lovgivning Bevaringsværdier 4 Museumsloven 5 Servitutter 5 Miljøvurdering 5 Midlertidige retsvirkninger 5 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1 Lokalplanens formål 6 2 Område og zonestatus 6 3 Områdets anvendelse 6 4 Udstykning 6 5 Veje, stier og parkering 6 6 Ledningsanlæg 6 7 Bebyggelsens omfang og placering 6 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 6 9 Ubebyggede arealer 7 10 Forudsætninger for ibrugtagen 7 11 Tilladelse fra andre myndigheder 7 12 Servitutter og andre vedtægter 7 13 Lokalplanens retsvirkninger 7 14 Vedtagelse 8 2

5 BESKRIVELSE Baggrund for lokalplanen Lokalplanområdet omfatter Storegade 74 i Nordborg, hvor der er indrettet 19 ungdomsboliger, bestående af 15 et-rums og fire torums boliger. Boligselskabet, der ejer boligerne oplyser, at der er udlejningsvanskeligheder med ungdomsboligerne, hvorimod der er efterspørgsel efter ældre- og handicapegnede boliger. Derfor ønsker boligselskabet, at ombygge de 15 et-rums boliger til seks handicapog ældreboliger. I det eksisterende byggeri er der en god hensyntagen til beplantning, naboer og solindfald i lejlighederne. Dette søges bevaret for fremtiden ved at udlægge byggefelter tæt til de eksisterende bygningskroppe. Lokalplanområdet er allerede omfattet af en eksisterende lokalplan (nr. 138), der i formålsparagraffen specifikt udlægger arealet til ungdomsboliger. En ombygning til handicapog ældreboliger er altså i strid med lokalplanen, derfor skal der udarbejdes en ny lokalplan for at give mulighed for ombygning. Lokalplanområdet Eksisterende forhold Lokalplanområdet anvendes i dag til ungdomsboliger, indrettet i de fire bygninger på arealet. Ud mod Storegade ligger den oprindelige bygning på grunden; en ældre bevaringsværdig bygning, hvor der i dag er indrettet ungdomsboliger og fælleslokaler. Den resterende del af området har tjent som have for villaen ind til 1978, hvor opførelsen af tre bygninger til 15 ungdomsboliger blev påbegyndt. Ved opførelse af de nyeste boliger er der taget ekstra hensyn til solindfald, idet den gældende lokalplan foreskrev, at mindst et opholdsrum pr. bolig skulle have et godt sollys. Lokalplanens indhold Den fremtidige anvendelse for lokalplanområdet bliver boligformål, og således kan der indrettes både ungdoms- og handicap/ ældreboliger samt almindelig beboelse. 3

6 REDEGØRELSE Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplan Drikkevand Lokalplanområdet ligger i et område med særlig drikkevandsinteresser. For at hindre grundvandsforurening, må der ikke anvendes slagger, flyveaske eller andre materialer, som kan forurene grundvandet. Brug af sprøjtemidler og gødning bør undgås. Veje og parkeringsarealer skal udføres med fast, tæt belægning med afledning af regnvand til kloaknet, således at der ikke sker nedsivning af forurenet regnvand i området. Kommunen vurderer, at den nye anvendelse i lokalplanområdet ikke vil forurene grundvandet. Jordforurening Der er ikke registreret jordforurening i lokalplanområdet. Trafikstøj Ved udlæg af nye veje, skal det tilstræbes, at eksisterende og planlagte arealer til miljøfølsom anvendelse ikke belastes af støj fra trafikken på over 55 db(a). Der planlægges ikke for udlæg af nye veje i lokalplanområdet. Kommuneplan Lokalplanområdet ligger i rammeområde 105B05, der udlægger området til boligområde med åben-lav og tæt-lav bebyggelse. Bebyggelse må ifølge rammebestemmelserne være i op til 2 etager, 8,5 m i højden og med en maksimal bebyggelsesprocent på 25. Bymidteplan Nordborg Området er omfattet af Bymidteplan Nordborg. Planen lægger særlig vægt på at sikre de bevaringsværdige sammenhænge og bygninger i Nordborg bymidte. Den lægger op til, at hensynet til bevaringsværdierne skal indarbejdes i kommende lokalplaner i området. Bymidteplanen vurderer gadeforløbet langs Storegade til at være bevaringsværdigt og fremhæver, at bebyggelsen danner en fin afgrænsning af gaderummet. Bymidteplanen fastslår, at bebyggelse i lokalplanområdet kan opføres i 1 etage med udnyttet tagetage og i 2 etager for række- og kædehuse. Eksisterende lokalplan Lokalplanområdet er omfattet af lokalplan 138, der udlægger området til ungdomsboliger. Lokalplanen ophæves med vedtagelsen af den nye lokalplan. Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i byzone og forbliver i byzone med vedtagelse af lokalplanen. Forsyning Området ligger i naturgasområde og kan naturgasforsynes. Ny bebyggelse skal naturgasforsynes. Adgangsforhold Der er uændrede adgangsforhold til lokalplanområdet. Lokalplanens forhold til anden lovgivning Bevaringsværdier I Kommune Atlas Nordborg udpeges en bygning i lokalplanområdet som havende middel bevaringsværdi (kategori 4). Den bevaringsværdige bygning ligger ud til Storegade og ønskes bevaret, men er ikke omfattet af et egentligt nedrivningsforbud. 4

7 Museumsloven Haderslev Museum har foretaget en arkivalsk kontrol af lokalplanområdet og pr. 17. december 2006 vurderet, at der i området ikke er nogen risiko for, at der findes væsentlige bevaringsværdier i form af jordfaste fortidsminder, der vil skulle undersøges inden anlægsarbejde påbegyndes. Museet understreger dog, at hvis bygherre alligevel støder på jordfaste fortidsminder eller andre kulturhistoriske anlæg, skal anlægsarbejdet omgående indstilles i det omfang, det berører fortidsmindet, og Museum Sønderjylland Arkæologi Haderslev skal kontaktes. Henvendelse: Museum Sønderjylland Dalgade Haderslev Tlf.: Servitutter Der er ingen servitutter, der er i modstrid med lokalplanen. Samlet set medfører de beskrevne miljøpåvirkninger ikke, at der skal udarbejdes en egentlig miljøvurdering. Midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget og offentlig bekendtgjort af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan forgribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykninger, bebyggelse og ændringer af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse retsvirkninger gælder kun fra datoen for forslagets offentliggørelse, og indtil forslaget er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, dog højest et år efter offentliggørelsen. Miljøvurdering I henhold til lov om Miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 316 af 5. maj 2004), er der foretaget en screening af lokalplanen. Screeningen skal vise, om der skal udarbejdes en såkaldt miljøvurdering. Miljøvurderingen omfatter en vurdering af planens sandsynlige væsentlige indvirkning på miljøet. Herunder påvirkning af landskab, kulturarv, visuel påvirkning, naturbeskyttelse, biologisk mangfoldighed, mennesker, jordbund, vand, luft, klima, trafik, støj og materielle goder samt det indbyrdes forhold mellem disse faktorer. Miljøbelastningen på området vurderes ikke at ændre sig mærkbart ved en anvendelsesændring fra udelukkende ungdomsboliger til også at omfatte ældre- og handicapboliger samt andre boformer. 5

8 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Lokalplan nr , Storegade 74. I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004) fastsættes herved bestemmelser for det område, som er nævnt i 2: 1 Lokalplanens formål 1.1 Formålet med lokalplanen er: - At sikre mulighed for indretning af beboelse generelt - At placeringen af boligerne, deres adgangsvej og udenomsarealerne bevares. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 302, Nordborg. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i byzone og forbliver i byzone. 5 Veje, stier og parkering 5.1 Der udlægges ikke nye veje i lokalplanområdet. 5.2 Principperne for de eksisterende adgangsveje og parkeringsarealer skal bibeholdes. 6 Ledningsanlæg 6.1 Elledninger, herunder ledninger til belysning af veje, parkering og stier skal fremføres som jordkabler. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten for ejendommen/ grunden som helhed, må ikke overstige Bebyggelsen må kun opføres i en etage. 7.3 Bebyggelsen skal ligge indenfor byggefelterne markeret på kortbilag 2. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må anvendes til boligformål og liberalt erhverv. Ved etablering af liberalt erhverv skal virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom 3.2 Bebyggelsen kan bestå af åben-lav og tæt-lav bebyggelse. 4 Udstykning 4.1 Der må ikke ske ny udstykning i området. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Bebyggelsen skal være opført i blank tegl. Mindre partier (mindre end halvdelen af bygningen) kan dog udføres i andre materialer. Facader på mindre, sekundære bygninger som garager, carporte, skure og drivhuse må udføres i andre materialer. 8.2 Tage skal udformes som symmetriske sadeltage, og der kan etableres valm. 8.3 Tagmaterialet skal være rødt tegl eller cementtagsten. Der må ikke anvendes reflekterende tagmaterialer. 6

9 9 Ubebyggede arealer 9.1 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer og lignende skal overholdes. 9.2 Hegn mod Løkken og i det vestlige skel skal etableres som levende hegn. 10 Forudsætninger for ibrugtagen 10.1 Der må ikke ske ibrugtagning af nyt byggeri før: - At byggeriet er færdigmeldt. - At der sker tilslutning til el, vand og offentlig kloak. - At der er vejadgang i overensstemmelse med vejlovgivningen. - At der er forsvarlig mulighed for brandslukning i overensstemmelse med beredskabsloven. forhold i strid med lokalplanens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom, kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen jf. planlovens 19 stk. 1. Dispensation kan kun meddeles efter forudgående naboorientering, medmindre Byrådet skønner, at en forudgående orientering er af underordnet betydning for de personer og foreninger, der efter bestemmelsen normalt skal orienteres, jf. planlovens 20. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved at tilvejebringe en ny lokalplan Opvarmning kan helt eller delvist ske ved vedvarende eller alternative energiformer. 11 Tilladelse fra andre myndigheder 11.1 Uanset foranstående bestemmelse, kan der ikke ske byggeri før der er opnået byggetilladelse fra kommunen. 12 Servitutter og andre vedtægter Lokalplan 138 ophæves med vedtagelse af lokalplanen. Lokalplan 138 er vedtaget 16. juni 1987 af Nordborg Kommune. 13 Lokalplanens endelige retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må der ifølge 18 i planloven ikke retsligt eller faktisk etableres 7

10 14 Vedtagelse Lokalplan nr er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd den 31. maj Jan Prokopek Jensen Borgmester 8

11

12

13 KONKLUSIONSSKEMA Punkt Emne Miljøpåvirkning (1, 2 eller 3) Væsentlig betydning (A, B eller C) 1 Visuel påvirkning 1 A 2 Landskab 1 A 3 Naturbeskyttelse 1 A 4 Biologisk mangfoldighed 1 A 5 Jord og undergrund 1 A 6 Vand 1 A 7 Luft 1 A 8 Klimapåvirkning 1 A 9 Kulturarv 1 A 10 Befolkning 3 B 11 Menneskers sundhed 1 A 12 Trafik 1 A 13 Materielle goder 1 A 14 Naboområder 1 A 15 Alternativer, 0-løsning 3 B Definition: 1 betyder at det er usandsynligt at der vil ske en miljøpåvirkning 2- betyder at der er mulighed for en miljøvurdering 3 betyder at der sandsynligvis vil ske en miljøpåvirkning A betyder at miljøpåvirkningen vurderes at være uvæsentlig B betyder at miljøpåvirkningen vurderes måske at være væsentlig C betyder at miljøpåvirkningen vurderes at være væsentlig Konklusion: Det vurderes, at være usandsynligt at der vil ske en miljøpåvirkning ved størstedelen af de undersøgte emner. Ved to emner skønnes der mulighed for en måske væsentlig miljøpåvirkning; det gælder emnerne befolkning og 0-alternativ. Befolkningen vil sandsynligvis opleve en måske væsentlig miljøpåvirkning gennem lokalplanen. Det vurderes være en positiv påvirkning, idet der kan etableres ældreboliger. I forhold til ikke at udarbejde lokalplanen (0-løsning) forventes det, at lokalplanen vil have en positiv konsekvens, fordi ungdomsboligerne, der er svære at udleje, kan ombygges til andre formål, og således bruges hvor der er et reelt behov. Samlet set vurderes påvirkningerne ikke i sig selv at være så omfattende, at det kræver en miljørapport. Bilag A