K/S Sunset Boulevard, Hillerød

Transkript

1 Ejendom beliggende med stor synlighed ud mod Hillerød's primære indfaldsvej Indledende uopsigelighedsperiode for Lejer på 15½ år Ejendomsstartafkast på 6,75% Gennemsnitlig årlig forrentning af indskudt egenkapital svarende til 17,38% Kontantindskud på DKK ,- v/10% ejerskab Begrænset hæftelse, der efter 7 år er reduceret til DKK ,- v/10% ejerskab Advokaterklæring fra Gangsted-Rasmussen og revisorerklæring fra Deloitte

2

3 Det er med glæde, at vi hermed kan præsentere vores nye K/S projekt, K/S Sunset Boulevard, Hillerød. Indholdsfortegnelse Om Blue Capital A/S Velkommen hos Blue Capital A/S 4 Hvorfor investere gennem Blue Capital A/S? 5 Samarbejdspartnere 6-7 Kontaktpersoner / Udbydererklæring 8-9 Vores honorar forpligter Beskrivelse af investering i K/S Sunset Boulevard, Hillerød Præsentation af K/S Sunset Boulevard, Hillerød 12 Investeringsresumé 13 Om investering i K/S Sunset Boulevard, Hillerød Beskrivelse af sikkerhed Beskrivelse af Lejer Beliggenhed Områdets udvikling Hillerød viser vejen til vækst Lokalplan Ejendommen 26 Ejendommens vedligeholdelse 26 Parkeringsareal/Grundejerforening 27 Byggeteknisk rapport (uddrag) Beskrivelse af drift og risici Lejeforhold Lejeniveau 32 Sunset Boulevard om Sunset Boulevard 33 Drift og administration Finansiering af ejendommens køb Hæftelse 38 Scenarier pr. 30. juni Indbetalinger til projektet / Udlodninger fra projektet 40 Køb af ejendommen 41 Beskrivelse af afkast Ejendommens årlige afkast K/S Sunset Boulevard Hillerød's årlige afkast Forrentning af Indskudt Egenkapital Formueforøgelse for investor Budgetter Budgetforudsætninger 48 Regulering af lejen samt NPI 49 Inflationssikker investering 49 Vurdering af værdistigning på ejendommen 49 Følsomhedsberegninger 50 Budgetter og værdiopgørelse Om investering i et K/S 56 Investering som privatinvestor / selskabsinvestor 57 Skattemæssige forhold for private Administrationsaftaler og erklæringer Ejendomsadministrationsaftale Selskabsadministrationsaftale Advokaterklæring 66 Revisorerklæring 67 Vedtægter og købsaftale Vedtægter Fuldmagt samt købsaftale 74 Indhentelse af dokumenter til kreditvurdering 75 3

4 Velkommen hos Blue Capital A/S - Danmarks mest erfarne formidler af ejendomsinvesteringer - med og uden skatteincitament Blue Capital A/S blev stiftet i 2010 med henblik på at skabe en platform, hvor der på baggrund af et indgående markedskendskab, grundighed og høj faglig kunnen, er mulighed for at tilbyde danske investorer markedets bedste direkte ejendomsinvestering. Vi henvender os til såvel private- som selskabsinvestorer. Tidligere udbud Blue Capital A/S har siden som stort set den eneste udbyder af ejendoms K/S projekter i Danmark - forestået transaktioner af danske ejendomme for mere end DKK 0,7 mia. Blandt disse har der været udbudt i alt 28 K/S projekter med en samlet købesum på + DKK 470 mio. Herudover har vi som "private placement" formidlet og sikret finansiering af ejendomme for mere end DKK 253 mio. Alle projekterne har ved udbuddet modtaget en stor efterspørgsel hos potentielle investorer. I 2015 udbød vi 6 projekter, og nærværende projekt er det 8. udbudte projekt i Samtlige projekter har været udsolgt på kort tid fra udbudsstart. Hver gang har vi været taknemmelige for den udviste tillid fra såvel eksisterende som nye kunder. Projekternes resultater I marts/april 2016 aflagde vores udbudte projekter årsregnskaber. Alle med tilfredsstillende eller meget tilfredsstillende resultater. Regnskaber kan downloades på vores hjemmeside, hvor der ligeledes er mulighed for at se sammenligningstal på oprindeligt budgetterede og faktisk realiserede nøgletal. For de af projekterne, der aflagde regnskab for 2. gang eller mere, er gældende, at den gennemsnitlige årlige forrentning af indskudt egenkapital i budgetperioden (ca. 20 år) aktuelt er min. 17,86% og helt op til over 32%. Herudover har flere allerede efter tredje driftsår foretaget ekstraordinær årsudlodning på op til DKK ,-. I nærværende projekt forventes den gennemsnitlige forrentning af indskudt egenkapital - uden medtagning af ejendomsværdistigning - at være årligt 17,38% i budgetperioden. Fokus er på formuetilvækst, sekundært skattebesparelse Som i andre K/S projekter, er der også i Blue Capitals projekter et skatteincitament. Fokus er imidlertid at skabe formuetilvækst for den enkelte investor, hvorfor skatteincitamentet for os er sekundært. Således er også mange af vores kunder selskabsinvestorer, samt privatpersoner med likvid egenkapital. Disse investerer oftest uden skatteincitament og har som primært fokus at opnå bedst mulig forrentning af egenkapitalen. Skatteincitamentet giver dog for den private investor mulighed for at deltage uden anvendelse af egne midler, hvilket Blue Capital bistår den enkelte investor med at få struktureret. Samarbejde med SKAT Blue Capital A/S har indgået en samarbejdsaftale med Anpartskontrolordningen hos SKAT, hvortil alle Blue Capitals projekter indberettes, før de udbydes. Blue Capital A/S har tegnet en professionel udbyderansvarsforsikring Blue Capital A/S blev d. 1. september 2011 godkendt af det internationale forsikringsselskab AIG til tegning af en professionel udbyderansvarsforsikring. Som med alle andre forsikringer forventes den professionelle ansvarsforsikring aldrig at blive nødvendig. Forsikringen giver imidlertid vores kunder og finansielle samarbejdspartnere en øget tryghed omkring vores udbudte projekter. Samtidig er forsikringen et udtryk for, at såvel Blue Capital A/S som dennes ledelse opfylder de restriktive krav, der stilles for at opnå godkendelse til tegning af en professionel udbyderansvarsforsikring. Kopi af police kan rekvireres hos Blue Capital A/S Seneste 12 udbudte ejendomsprojekter af Blue Capital: K/S Aarhus Detail, Rema1000 Trige Beliggenhed i attraktivt byvækstområde ved Aarhus K/S Aarhus Detail, Lystrup K/S Jysk Detail, Kometvej K/S Fynsk Detail, Fakta Odense Butikken blev i 2012 kåret som årets bedste Rema 1000 butik i Region Østjylland Lav husleje og pris pr. m 2 i forhold til sammenlignelige lejemål/ejendomme Fornyet lejekontrakt i 2014 med uopsigelighed for Lejer frem til 2030 Hæftelse efter 7 år v/ 10% ejerskab begrænset til DKK ,- 15 års uopsigelig lejekontrakt og nyopført ejendom Absolut topbeliggenhed for en dagligvarebutik i Danmarks tredje største by K/S Jysk Detail, Rema1000 Hornslet Startafkast på 6,54% og gns. årlig forrentning af egenkapital på over 28% Advokaterklæring fra Kromann Reumert og revisorerklæring fra BDO Hæftelse efter 6 år v/ 10% ejerskab begrænset til DKK ,- Beliggenhed i attraktivt vækstområde ved Aarhus 1. etape af et netop godkendt lokalplanområde på 2,5 hektar. Ejendommen er under opførelse og klar til Lejer i december 2015 Ubetinget god beliggenhed med fremtidssikret infrastruktur Hæftelse efter ca. 5 år v/ 10% ejerskab begrænset til DKK ,- Butik fra 2006 med beliggenhed i attraktivt byvækstområde v/ Aarhus K/S Jysk Detail, Rema1000 Fredericia Fremtidssikret grundstykke med mulighed for yderligere bebyggelse Huslejen er vurderet af Uafhængig Mægler til under markedslejeniveau Fornyet lejekontrakt pr. 1. november 2015 med 15½ års uopsigelighed for Lejer Nyopført ejendom med topbeliggenhed i Fredericias største handelsområde 1. etape af Fredericias nye Vestcenter og stort fælles parkeringsareal Advokaterklæring fra Gangsted-Rasmussen og revisorerklæring fra Deloitte Lejekontrakt med 15½ års uopsigelighed for Lejer Nyopført ejendom i attraktivt handelsområde ved motorvejsafkørsel Aabenraa N Usædvanlig stærk Lejer med en egenkapital på + DKK 1 mia. 82% af finansieringen er optaget med fast rente i 20 år Lang uopsigelig lejekontrakt og et startafkast på 7,67% Gennemsnitlig årlig forrentning af indskudt egenkapital svarende til 25,91% Fuldtegnet 2015 Fuldtegnet 2015 Fuldtegnet 2015 Hæftelse efter 7 år v/ 10% ejerskab begrænset til DKK ,- Fuldtegnet 2015 Hæftelse er på mindre end 7 år begrænset til DKK ,- v/ 10% ejerskab Skattefradrag i indeværende år er DKK ,- v/ 10% ejerskab Fuldtegnet 2015 Kontantindskuddet på DKK ,- kan 100% finansieres Skattefradrag i 2016 svarende til DKK ,- v/10% ejerskab Advokaterklæring fra Kromann Reumert og revisorerklæring fra Deloitte Fuldtegnet

5 Lang uopsigelig lejekontrakt på 10½ år (1. november 2026) Ejendomsstartafkast på 8% Lang uopsigelig lejekontrakt frem til 2026 Esbjerg Lang uopsigelig lejekontrakt frem til november 2026 Hirtshals K/S Sunset Boulevard, Hillerød Hvorfor investere gennem Blue Capital A/S? Når der investeres gennem Blue Capital A/S, beregner vi os hver gang et honorar. I nærværende projekt, K/S Sunset Boulevard, Hillerød, beregner vi os et samlet honorar svarende til DKK ,-. Hertil kommer et årligt honorar for selskabsadministrationen svarende til DKK ,-. Blue Capital A/S er med andre ord en omkostning i forbindelse med investeringen. Dette både i relation til erhvervelse af ejendommen som den løbende drift. Vi bestræber os hver gang på at sikre, at vores honorar hurtigt er tjent hjem gennem lavest mulige pris på ejendommen, men også gennem den bedst mulige finansieringsstruktur. Det er vores opfattelse, at dette er sikret ved alle vores projekter inkl. for K/S Sunset Boulevard, Hillerød. Besparelser på den løbende drift Ligeledes afspejler såvel advokat-, revisor-, forsikrings- og administrationsomkostninger samarbejder, der ligger ud over nærværende sag. Denne rabat tilfalder naturligvis K/S Sunset Boulevard, Hillerød. Det er på samme vis vores opfattelse, at Blue Capitals varetagelse af selskabsadministrationen sikrer de bedst mulige lejerrelationer og finansieringskonditioner i projektets løbetid. Dette særligt fordi selskaberne herved er underlagt en professionel administration med behørig forsikring og løbende orientering til finansieringsgiverne. Generelt for Blue Capitals investeringsprojekter - er gældende, at hver enkelte ejendom er nøje udvalgt ud fra såvel pris, beliggenhed, lejeniveau og ikke mindst sikkerhed - dette ud fra et samlet perspektiv. I vores honorar er indeholdt, at Blue Capital A/S i hele processen - fra forhandling og gennemførelse af købet - varetager alt på vegne af vores investorer. Håndteringen af dette - ligesom i øvrigt beskrivelsen af investeringen i prospektmaterialet - udføres under ansvar. I den sammenhæng gør vi opmærksom på, at Blue Capital A/S har tegnet en professionel udbyderansvarsforsikring. En sådan forsikring forefindes naturligvis ikke, hvis der købes på egen hånd. Med hensyn til omkostningen til den løbende selskabsadministration af vores projekter, er det ligeledes vores opfattelse, at honoraret helt eller delvist indtjenes gennem løbende besparelse. Hvert år afholdes regnskabsmøder med de respektive finansieringsgivere af vores udbudte projekter, ligesom der løbende afrapporteres til kommanditisterne samt finansieringsgivere. Det er vores opfattelse, at denne intensive overvågning og rapportering sikrer de mest fordelagtige lånevilkår og ikke mindst tryghed i investeringsforløbet. Endelig er samtlige projekter, underlagt Blue Capitals selskabsadministration, dækket af vores forsikring mod bl.a. IT kriminalitet, herunder indbrud på netbanken gennem vores kriminalitetsforsikring tegnet hos HDI Danmark. Blue Capitals vurdering er derfor ikke kun ud fra eksempelvis pris og ej heller alene ud fra, om den er beliggende i hovedstadsregionen eller den jyske vestkyst. Med andre ord bidrager Blue Capital A/S hver gang med at sikre, at investeringen foretages med professionelle betragtninger. K/S Jysk Detail, Fredericia K/S Jysk Detail, Østre Ringgade K/S Jysk Detail, Aldi Vejle K/S Jysk Detail, Rema1000 Esbjerg N Nybygget ejendom, hvor Rema 1000 åbner butikken den 20. oktober K/S Fiskerbakken, Gilleleje K/S Netto Hirtshals Nyopført ejendom med topbeliggenhed i Fredericias største handelsområde Gennemsnitlig årlig forrentning af indskudt egenkapital svarende til 19,66% Advokaterklæring fra Gangsted-Rasmussen og revisorerklæring fra Deloitte Usædvanlig stærk Lejer med en egenkapital på ca. DKK 1,3 mia. Nyopført ejendom med stor synlighed - som ny byport i den østlige del af Dronninglund Grundstykke på m 2 med potentiale for yderligere bebyggelse af butiksejendom Høj sikkerhed, da 82% af finansieringen optages med fast rente i 20 år Lang uopsigelig lejekontrakt på 10½ år Nyrenoveret og ombygget ejendom, der har været anvendt af Lejer siden Topbeliggenhed i Vejle bymidte med yderligere potentiale Gennemsnitlig årlig forrentning af indskudt egenkapital svarende til 19,21% 85% af finansieringen er optaget med fast rente i 20 år på 1,93% Beliggenhed ved rundkørsel med optimal synlighed og adgangsforhold Usædvanlig stærk Lejer med en egenkapital på ca. DKK 1,3 mia. Nyopført ejendom, hvor Jem & Fix åbnede butikken den 17. maj Gennemsnitlig årlig forrentning af indskudt egenkapital svarende til 18,55% Lang uopsigelig lejekontrakt på 15½ år Advokaterklæring fra Gangsted-Rasmussen og revisorerklæring fra Deloitte Det er bekræftet, at butikken er kommet særdeles godt fra start Optimal synlighed ud mod rundkørsel og byens primære indfaldsvej Gennemsnitlig årlig forrentning af indskudt egenkapital svarende til 18,37% 84% af finansieringen er optaget med fast rente i 20 år på 1,75% Særdeles velbeliggende arkitekttegnet ejendom udlejet til Dansk Supermarked Fremtidssikret beliggenhed og arkitektur tilpasset den gamle rådhusbygning Usædvanlig stærk Lejer med en egenkapital på DKK 4,6 mia. Lang uopsigelig lejekontrakt på 15½ år Gennemsnitlig årlig forrentning af indskudt egenkapital svarende til 18,11% Begrænset hæftelse, der efter 5 år er reduceret til DKK ,- v/10% ejerskab Fuldtegnet 2016 Gennemsnitlig årlig forrentning af indskudt egenkapital svarende til 17,39% Kontantindskud på DKK ,- v/10% ejerskab Advokaterklæring fra Gangsted-Rasmussen og revisorerklæring fra Deloitte Fuldtegnet 2016 Begrænset hæftelse på DKK ,- ved 10% ejerskab, der jf. budget bortfalder i 2025 Advokaterklæring fra Gangsted-Rasmussen og revisorerklæring fra Deloitte Fuldtegnet 2016 Fuldtegnet 2016 Begrænset hæftelse på DKK ,- ved 10% ejerskab, der jf. budget ophører i 2027 Fuldtegnet 2016 Advokaterklæring fra Gangsted-Rasmussen og revisorerklæring fra Deloitte Fuldtegnet

6 Samarbejdspartnere Foruden vores finansielle samarbejdspartnere har Blue Capital A/S samarbejdet med følgende rådgivere omkring K/S Sunset Boulevard, Hillerød: Ved overtagelse af en ejendom er det vigtigt at sikre, at ejendommen afleveres uden fejl og mangler. ALECTIA har derfor foretaget en byggeteknisk gennemgang - herunder en fysisk gennemgang af ejendommen samt en gennemgang af ejendommens dokumenter. Konklusionen står beskrevet på side i nærværende prospekt. Rapporten kan rekvireres i sin fulde ordlyd hos Blue Capital A/S og tillige downloades på vores hjemmeside. ALECTIA er en af Danmarks førende rådgivningsvirksomheder. Advokatfirmaet Gangsted-Rasmussen har forestået stiftelsen af K/S Sunset Boulevard, Hillerød og udarbejdet selskabets vedtægter. Advokatfirmaet har ligeledes udarbejdet advokaterklæring for prospektet, samt rapport indeholdende juridisk due diligence for ejendommens dokumenter samt lejekontrakt. Den juridiske rapport vedr. ejendommens dokumenter er en integreret del af prospektet og kan rekvireres hos Blue Capital A/S og downloades på vores hjemmeside. Gangsted-Rasmussen er specialister inden for fast ejendom, og påtager sig alle typer af sager inden for dette område. Gennem fire generationer har Gangsted-Rasmussen opbygget en omfattende juridisk ekspertise inden for ejendomsjura og administration. Siden starten har de valgt at fokusere på ejendomme og er på dette felt blandt Danmarks førende. Salling Ejendomsadministration varetager aktuelt over lejemål og vil også for K/S Sunset Boulevard, Hillerød varetage den daglige bogføring og ejendomsadministration. På samme vis aflægger Salling Ejendomsadministration, gennem Blue Capital A/S, rapportering til kommanditisterne med balancebudgetter. Endelig er der i aftalen indeholdt, at Salling Ejendomsadministration aflægger regnskabsmateriale til revisors gennemgang hvert år. Salling Ejendomsadministration er specialister på området, samt kendt og respekteret for en målrettet og effektiv arbejdsindsats. Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab er valgt til revisor i K/S Sunset Boulevard, Hillerød. Partner og Statsautoriseret revisor Jacob Nørmark har udarbejdet revisorerklæring for prospektet samt foretaget budgetgennemgang. Revisor er på valg hvert år og vælges af kommanditisterne på den årlige ordinære generalforsamling. Deloitte er Danmarks og verdens største revisions- og rådgivningshus. Valget af dem er foretaget på baggrund af deres faglige bredde og ekspertise - herunder Fast Ejendom. 6

7 Blue Capital A/S har gennem AIG tegnet en professionel udbyderansvarsforsikring. Forsikringen sikrer, at investorer i K/S Sunset Boulevard, Hillerød kompenseres, såfremt der opstår tab som følge af fejl, Blue Capital A/S kan drages til ansvar for. Forsikringen giver vores kunder og finansielle samarbejdspartnere en øget tryghed omkring vores udbudte projekter og er samtidig et udtryk for, at såvel Blue Capital A/S som dennes ledelse opfylder de restriktive krav, der stilles for at opnå godkendelse til tegning af en professionel udbyderansvarsforsikring. Kopi af forsikringspolice i den fulde ordlyd kan rekvireres hos Blue Capital A/S Blue Capital A/S har gennem HDI Danmark tegnet en kriminalitetsforsikring. Forsikringen sikrer, at investorer i K/S Sunset Boulevard, Hillerød kompenseres for formuetab, som selskabet måtte få, såfremt der begås økonomisk kriminalitet mod selskabet. Forsikringen er udvidet til at dække: Tredjemands kriminelle handlinger I tillæg til betingelsernes punkt 2.1 er forsikringen udvidet til at dække sikredes direkte formuetab, som følge af tredjemands kriminelle handlinger med forsæt til egen vinding eller vinding for anden specifik tredjemand. Dog, udover betingelsernes punkt 8.0, dækker denne forsikring ikke tab som følge af tredjemands kriminelle handlinger på sikredes eller tredjemands løsøre, herunder computere, maskinpark, inventar og varelager. Kopi af forsikringspolice i den fulde ordlyd kan rekvireres hos Blue Capital A/S Blue Capital A/S har indgået en samarbejdsaftale med Anpartskontrolordningen hos SKAT, hvortil prospektmaterialet på K/S Sunset Boulevard, Hillerød, samt købsaftalen mellem Sælger og K/S Sunset Boulevard, Hillerød tilsendes. Ligeledes fremsender Blue Capital A/S hvert år kopi af de aflagte årsregnskaber på K/S Sunset Boulevard, Hillerød til Anpartskontrolordningen. Samarbejdsaftalen er indgået for at sikre, at samarbejdet mellem SKAT og kommanditisterne i K/S projekter udbudt af Blue Capital A/S forløber let og ubesværet. Hos Blue Capital A/S vægter vi sikkerheden højt og vælger således altid at forsikre ejendommene med udvidet forsikringsdækning. Ejendommen erhvervet af K/S Sunset Boulevard, Hillerød er derfor forsikret gennem Gjensidige Forsikring. Forsikringen er en Erhvervsbygningsforsikring inkl. All Risk dækning med en selvrisiko på DKK 5.647,- (2016). All Risk dækning kaldes hos Gjensidige Forsikring "Pludselig skade". Ejendommen er derfor forsikret ud over almindeligt dækningsomfang for tilsvarende ejendomme. Forsikringsdokumenter kan rekvireres hos Blue Capital A/S. 7

8 K/S Sunset Boulevard, Hillerød Vi står til din disposition - ganske uforpligtende Har du spørgsmål til dine muligheder for deltagelse i K/S Sunset Boulevard, Hillerød kan du kontakte os på vores hovednummer: eller kontakt@bluecapital.dk Ønsker du/i en personlig gennemgang af projektet og dine/jeres muligheder, står vi ligeledes til disposition for et uforpligtende møde enten hos dig/jer eller på vores hovedkontor: Marselis Tværvej 4, 8000 Aarhus C. Du er naturligvis også altid velkommen til at kontakte os direkte på nedenstående kontaktdata. Navn: Jonas Frøslev Tlf.: jf@bluecapital.dk Uddannelse: Cand.merc. Finansiering, Aarhus Universitet Rød Certificeret ved Finanssektorens Uddannelsescenter i rådgivning om K/S Anparter Prospektansvarlig for K/S Sunset Boulevard, Hillerød Jonas står til disposition for spørgsmål til prospektet, herunder fremsendelse af underliggende bilag. Ligeledes, såfremt der ønskes udarbejdet individuelle følsomhedsberegninger eller budgetscenarier. Navn: Gitte Rejmers Tlf.: gr@bluecapital.dk Uddannelse: Ejendomsadministrator AD, Ejendomsmægler, Aarhus Købmandsskole Rød Certificeret ved Finanssektorens Uddannelsescenter i rådgivning om K/S Anparter Prospektansvarlig og Rådgiver Gitte har som tidligere projektchef hos NETTO ved Dansk Supermarked A/S mange års erfaring med vurdering af investeringsejendomme. Navn: Martin Kibsgaard Jensen Tlf.: mkj@bluecapital.dk Uddannelse: Cand.scient.pol, Aarhus Universitet Rød Certificeret ved Finanssektorens Uddannelsescenter i rådgivning om K/S Anparter Rådgiver såvel private- som selskabsinvestorer Martin har mange års erfaring med ejendomsinvestering, herunder særligt investering i erhvervsejendomme gennem virksomhedsordningen eller selskaber. 8

9 Udbydererklæring Prospektet er udarbejdet af: Blue Capital A/S Marselis Tværvej 4, 8000 Aarhus C. CVR-nr Prospektet er ikke omfattet af»finanstilsynets regler om prospektpligt.«prospektet er dog udarbejdet med henblik på at opfylde disse retningslinjer. Vi bekræfter, at prospektets oplysninger efter vores vurdering er fyldestgørende, og at alle oplysninger i prospektet os bekendt er korrekte, og at prospektet ikke er behæftet med udeladelser, der vil kunne forvanske det billede, som prospektet skal give. Aarhus d. 13. december 2016 Blue Capital A/S Martin Kibsgaard Jensen Direktør Blue Capitals bestyrelse Bestyrelsesformand Kaj Andreasen Partner, Advokat (L) hos Delacour Uddannelse: Cand.jur., 1973 Advokat, 1976 Harvard Business School (ledelsesudvikling PMD), 1982 Certificeret voldgiftsdommer, 2007 Bestyrelsesmedlem Jens Thomas Lange Direktør og Partner hos Willis Insurance Agency I/S Uddannelse: Forsikringsmægler, 1998 Bestyrelsesmedlem Martin Kibsgaard Jensen Direktør og ejer af Blue Capital A/S Uddannelse: Cand.scient.pol

10 Vores honorar forpligter og det har vi en holdning til Hos Blue Capital A/S sikrer vi, at vores investorer stilles bedre ved en investering gennem os, frem for en investering på egen hånd. Følgende tre holdninger til Blue Capital A/S arbejdsfelt finder vi i denne sammenhæng specielt vigtige: Holdning til indkøb Hos Blue Capital A/S ved vi, at én ting er at købe til den rigtige pris en anden er at købe uden overraskelser. Prisen skal naturligvis være fordelagtig, og i kraft af vores indgående kendskab til markedet og rådgivning fra vores samarbejdspartnere, formidles vores investeringsobjekter altid til attraktive priser uden skjulte fortjenester. Ved ejendomsinvestering er eksempelvis den aktuelle forsikringspakke, lejekontraktens udformning og naturligvis ejendommens beliggenhed - herunder mulighed for alternativ anvendelse - væsentlige parametre. Blue Capital A/S er investorernes sikkerhed for, at disse forholdsregler er taget i forbindelse med indkøb af investeringsobjektet. - Dette tager tid, men vi ved, at det er tiden værd. 10

11 Holdning til finansiering Hos Blue Capital A/S ved vi, at en attraktiv finansiering er vigtigere end et attraktivt køb. Selv det bedste afkast på investeringsobjektet kan udhules eller mistes, såfremt købet ikke er gennemført med en attraktiv finansiering. Dette gælder for såvel belåningsgrad som rente- og opsigelsesvilkår. Bemærk endvidere, at medmindre andet tydeligt og undtagelsesvist er anført, vil der I ALLE UDBUDTE PROJEKTER tages udgangspunkt i en finansiering, hvortil der er opnået skriftligt tilsagn fra finansieringskilderne. Holdning til rådgivning Hos Blue Capital A/S ved vi, at velgjort arbejde og service betaler sig i længden. Som investor hos Blue Capital A/S får du den højst kvalificerede rådgivning inden for såvel de tekniske specifikationer som indenfor skatte- og formueforhold. Dette gælder, hvad enten du investerer som privatperson eller gennem et selskab. Efter dit køb vil du ligeledes få tildelt en fast kontaktperson, der fremadrettet står til din disposition med kyndig rådgivning og besvarelse af spørgsmål. Nærværende projekt, K/S Sunset Boulevard, Hillerød, har således modtaget oplæg til samarbejde på finansieringen gennem finansieringsgiver. 11

12 Præsentation af K/S Sunset Boulevard, Hillerød Det er med glæde, at vi kan præsentere ejendomsprojektet K/S Sunset Boulevard, Hillerød. Projektet består af en ejendom på 370 m 2. Sunset Boulevard-restauranten har en unik beliggenhed i Herredscentret med optimal facadeværdi ud mod den primære indfaldsvej til Hillerød - Herredsvejen. Ejendommen er opført i 2010 og er lejet ud til Danske Koncept Restauranter A/S, hvor Danske Koncept Restauranter Holding ApS stiller moderselskabsgaranti i Lejers uopsigelighedsperiode. Sælger af ejendommen er DKR Ejendomme ApS, der er søsterselskab til Lejer. Der er i forbindelse med nærværende handel udarbejdet ny lejekontrakt, som træder i kraft d. 15. december 2016 med en indledende uopsigelighedsperiode for Lejer på 15½ år. Projektet udmærker sig foruden beliggenheden på en lang række punkter, herunder særligt: Lavt lejeniveau, der er 30% lavere pr. m² end "nabo"-lejemålet udlejet til Burger King. 15½ års uopsigelighed for Lejer (tidligst ophør 30. juni 2032). Særlige bemærkninger vedr. overtagelse af ejendom og anparter i K/S Sunset Boulevard, Hillerød: Sælger af ejendommen er DKR Ejendomme ApS (CVRnr ). DKR Ejendomme ApS havde ved seneste regnskabsaflæggelse pr en egenkapital på DKK 4,21 mio. For køber, K/S Sunset Boulevard, Hillerød, er der taget forbehold, da købet er betinget af fuldtegning af projektet med kreditgodkendte investorer. Fuldtegnes projektet ikke inden , må Blue Capital A/S derfor tage forbehold for, at projektet realiseres. Potentielle investorer i K/S Sunset Boulevard, Hillerød vil på ingen måde blive pålagt forpligtelser i forbindelse med indlevering af underskrevet købsaftale, hvis projektet - mod forventning - ikke realiseres. Det bemærkes i ovenstående sammenhæng, at der til dato aldrig har været annonceret projekter, der ikke er gennemført. Selskabet har, jf. budget, en restgæld på blot DKK ,- medio 2032, svarende til udløb af Lejers uopsigelighedsperiode. Dette udgør blot 22,74% af købesummen, og må forventes at repræsentere grundværdien i Hæftelsen over for K/S'ets finansieringsgiver er, jf. budget, reduceret til DKK ,- v/10% ejerskab på under 7 år. Samlet understreges projektets høje standard ved, at der trods en stram kreditpolitik er opnået tilsagn om finansiering af købet gennem finansieringsgiver som beskrevet s Projektet udbydes på 100 anparter, hvoraf maksimalt 10 investorer kan deltage. Blue Capital A/S, 13. december

13 Investeringsresumé Ejendommens købesum inkl. grundstykke: DKK ,- Pris pr. m 2 (370 m 2 ) DKK ,- Lejer og lejevilkår: Danske Koncept Restauranter A/S, CVR-nr ½ års uopsigelighed for Lejer (tidligst fraflytning 30. juni 2032) 30½ års uopsigelighed for Udlejer (tidligst ophør 30. juni 2047) Årlig lejeindtægt 2017: DKK ,- Leje pr. m² (370 m 2 ) DKK 2.216,- pr. m 2 Lejen reguleres årligt den 1. januar med 100% stigning i NPI regnet fra oktober til oktober, dog min. 1% og maks. 3%. Lejen reguleres første gang den 1. januar Regulering til markedsniveau kan tidligst gennemføres i Forrentning: Ejendommens startafkast (Brutto) 6,75% K/S'ets startafkast inkl. alle erhvervelsesomkostninger og alle driftsomkostninger (Netto) 5,30% Gns. årlig forrentning af indskudt egenkapital i budgetperioden ekskl. budgetteret ejendomsværdistigning 17,38% Gns. årlig forrentning af indskudt egenkapital i budgetperioden inkl. budgetteret ejendomsværdistigning 21,09% Investorindskud v/10% ejerskab: DKK ,- Investering i K/S Sunset Boulevard, Hillerød kan ligeledes foretages 100% finansieret for investor. Der er ingen løbende indbetalinger til K/S Sunset Boulevard, Hillerød. Foretages investeringen 100% finansieret, tilbagebetales det individuelle lån delvist gennem de opnåede skattebesparelser samt udlodninger. Skattefradrag - Privatinvestor v/10% ejerskab: Skattefradrag 2016: DKK ,- Investors likviditet - Privatinvestor v/10% ejerskab: Investors likviditet 2016 v/kontantindskud DKK ,- Investors likviditet 2016 v/100% finansieret indskud DKK ,- Formueforøgelse - Privatinvestor v/10% ejerskab: Formueforøgelse efter topskat 2036 v/kontantindskud ekskl. ejendomsværdistigning DKK ,- Formueforøgelse efter topskat 2036 v/kontantindskud inkl. ejendomsværdistigning DKK ,- Formueforøgelse efter topskat 2036 v/100% finansieret indskud ekskl. ejendomsværdistigning DKK ,- Formueforøgelse efter topskat 2036 v/100% finansieret indskud inkl. ejendomsværdistigning DKK ,- Finansiering: 1. prioritet (60%) DKK ,- Lånet optages med 5-årig fast rente 2. prioritet (24,7%) DKK ,- Lånet optages med variabel rente Hæftelse v/10% ejerskab: Hæftelse over for K/S'ets finansieringsgiver (pro rata) DKK ,- Hæftelsen reduceres på under 7 år i forbindelse med afvikling af 2. prioritetslånet. Efter afvikling af 2. prioritetslånet er hæftelsen konstant svarende til alene DKK ,-. Indskudt kapital (kan ligeledes finansieres 100%) * DKK ,- * Indskuddet på DKK 5.000,- til komplementaren er inkluderet i den indskudte kapital. Samlet starthæftelse tillagt indskudt kapital DKK ,- Fuld indbetalt stamkapital ved projektets start, og dermed ingen resthæftelse over for kommanditselskabet 13

14 Vi arbejder med vedtægter, der mindsker eller helt eliminerer den indbyrdes afhængighed i investorkredsen. Om investering i K/S Sunset Boulevard, Hillerød Fælles for alle investeringer er målsætningen om størst muligt afkast til lavest mulig risiko. Dertil kommer selvfølgelig en række specifikke præferencer hos den enkelte investor, eksempelvis investeringens tidshorisont, likviditetsbetragtninger, samt holdninger til selve investeringsaktivet. Enhver investering kan have såvel kort- som langsigtede formål. Dette kan f.eks. være en kortsigtet disposition i forhold til optimal udnyttelse af indkomst- eller selskabsskatten og/ eller et langsigtet behov for en tilfredsstillende pensionsopsparing eller formueforøgelse. Investering i fast ejendom er typisk kendetegnet ved at være en langsigtet investering, da afkastet tilvejebringes gennem gældsnedbringelse samt stigning i ejendommens værdi. Tidshorisont I nærværende prospekt budgetteres med en investeringshorisont på 20 år, hvilket er en langsigtet horisont. Blue Capital A/S mener imidlertid, at danske erhvervsejendomsinvesteringer foretaget i det nuværende marked, foretages under gunstige vilkår, da afstanden mellem den faste rente og ejendommenes afkast fortsat er historisk høj. Således er det vores forventning, at afkastkravet på erhvervsejendomme - samt krav til længden på lejekontrakternes uopsigelighedsperiode - over de kommende år er faldende. - Også dette vil give mulighed for en større formueforøgelse inden for en kortere tidshorisont, end den budgetterede. Bemærk, at der i materialet alene budgetteres med en årlig ejendomsværdistigning på 1% fra år 2018 og frem, som svarer til den årlige minimumslejeregulering. Formueforøgelsen er også udarbejdet i budgetterne ekskl. ejendomsværdistigning. Risici Hos Blue Capital A/S arbejder vi med målsætningen om, at investeringer skal være attraktive ud fra sunde driftsøkonomiske betragtninger. Herved får vores investorer adgang til en investering med en høj grad af sikkerhed, samt et afkast, der overstiger sammenlignelige opsparingsformer. Eventuelle skattefradrag, herunder udskudt skat, er således sekundært i vores projekter, hvor det primære fokus er opnåelse af højt afkast med lavest mulig risiko. Exit-muligheder Realisering af projektet: I nærværende prospekt på K/S Sunset Boulevard, Hillerød budgetteres med en investeringshorisont på 20 år. Skulle ejerkredsen beslutte at sælge ejendommen tidligere, eksempelvis på baggrund af en værdistigning ud over det budgetterede, har ejerkredsen den fulde handlefrihed hertil. Det er altså ejerkredsen, der bestemmer projektets løbetid. Blue Capital A/S anbefaler på starttidspunktet en tidshorisont på min. 5 år ved deltagelse i K/S Sunset Boulevard, Hillerød. Realisering af anparter: Hvis én af projektets investorer måtte ønske at sælge sine anparter, før ejendommen realiseres/sælges, kan vedkommende sælge sine anparter. Kommanditselskabets vedtægter sikrer i så fald de øvrige investorer forkøbsret til at overtage disse anparter til markedspris. - Se i øvrigt K/S'ets vedtægter 7. Skulle de øvrige investorer ikke ønske at erhverve den sælgende investors anparter, eller kan långiverne eksempelvis ikke godkende en overdragelse internt i ejerkredsen, kan Blue Capital A/S være behjælpelig med at formidle et salg af disse anparter til en ekstern investor. Salgshonorar vil i så fald p.t. være 3% af andelens værdi. Den sælgende investor kan naturligvis frit vælge at lade andre formidle salget. 14

15 Det er antaget, at værdien af ejendommen alene stiger med 1% om året fra år 2018 og frem, som ligeledes svarer til den årlige minimumslejeregulering. Blue Capital A/S har sikret, at der for investorer i K/S Sunset Boulevard, Hillerød er begrænset risiko gennem en fast rente i 5 år på 1. prioriteten, samt en hæftelse over for K/S'ets finansieringsgiver, der v/10% ejerskab er reduceret til DKK ,- på under 7 år. Dette er ca. 8,5 år før Lejers uopsigelighedsperiode udløber. Ligeledes arbejder vi med vedtægter, hvor vi mindsker eller helt eliminerer den indbyrdes afhængighed i investorkredsen, samtidig med, at fordelene ved investering i fællesskab bibeholdes. Investering i K/S Sunset Boulevard, Hillerød er således med fuld indbetalt stamkapital ved projektets start, hvorefter kautionsforpligtelserne alene er over for finansieringsgiver. Investors kautionsforpligtelse på 2. prioriteten ophører, jf. budget, på under 7 år, hvilket er ca. 8,5 år før Lejers uopsigelighedsperiode udløber. Derefter hæfter investor blot for DKK ,- ved 10% ejerskab over for 1. prioriteten. Dette sammenholdt med en Lejer, der har indgået en lang, uopsigelig lejekontrakt, gør deltagelse i K/S Sunset Boulevard, Hillerød til en attraktiv investeringsmulighed både for den private investor som selskabsinvestoren. Opsparing i selskabet Det er nedenfor illustreret, hvordan opsparingen i K/S Sunset Boulevard, Hillerød vokser ud fra længden på investeringshorisonten. Dette på baggrund af de opstillede forudsætninger i budgetterne (de opstillede forudsætninger kan læses på side 48). Opsparingen stiger i takt med gældsnedbringelse samt værdistigning på ejendommen. Ud fra budgetterne har selskabet ingen restgæld ved udgangen af år 2036, og ejendommen repræsenterer en værdi i 2036 på DKK ,- (læs mere om selskabets lån på side samt ejendommens værdiudvikling s. 49). Det er antaget, at værdien af ejendommen alene stiger med 1% om året fra år 2018 og frem, som ligeledes svarer til den årlige minimumslejeregulering. Nedenstående graf illustrerer opsparingen i form af værdiudvikling på ejendommen og gældsafvikling på selskabets lån og tager derfor ikke højde for investorernes skattebesparelser/betalinger og udlodninger undervejs i projektet (investors formueforøgelse er beskrevet på side 46-47). Det er endvidere med stiplet linje illustreret, hvordan "Hæftelse over for K/S'ets finansieringsgiver" udvikler sig. Hæftelsen står beskrevet på side 38. Opsparing 15

16 Danske Koncept Restauranter Holding ApS Danske Koncept Restauranter A/S Beskrivelse af Lejer Lejekontrakten er indgået med: Danske Koncept Restauranter A/S Kongensgade 33, 2. sal 6700 Esbjerg CVR-nr Danske Koncept Restauranter A/S hovedaktivitet består i drift og udvikling af restaurantbrandet Sunset Boulevard. Sunset Boulevard er en dansk - og landets næststørste - restaurant- og fastfoodkæde - og et førende dansk alternativ til de store internationale kæder. Den første restaurant åbnede i Odense Banegårdscenter i 1996, og allerede året efter åbnede den anden i Esbjerg. Grundet konceptets succes har der siden været stort fokus på forøgelse af antal restauranter, bl.a. igennem opkøb af nogle af Subway Sandwich restauranterne. I dag driver Danske Koncept Restauranter A/S mere end 40 Sunset Boulevard restauranter i Danmark og én på Færøerne. Danske Koncept Restauranter A/S blev stiftet i 2007 efter en spaltning af Droob ApS. Selskabet har genereret overskud hvert eneste år frem til og med 2011, og efter tre år med underskud, var der igen overskud i Det forventes i seneste årsrapport, at udviklingen i 2015 fastholdes i Kæden har i 2016 meldt ud, at de åbner nye restauranter rundt om i landet og ombygger en række eksisterende, og Kristian Scheef Madsen, adm. direktør for Sunset Boulevard, udtalte følgende: "Vi oplever fremgang, men stræber altid efter at udvikle forretningen. Markedet for fastfood er i vækst, men der er mange om buddet. Derfor skal vi holde vores restauranter skarpe". Selskabet er ejet af Danske Koncept Restauranter Holding ApS, der stiller moderselskabsgaranti for Lejers forpligtelser i hele uopsigelighedsperioden. Danske Koncept Restauranter Holding ApS Selskabets formål er at drive handel, investerings- og finansieringsvirksomhed samt anden virksomhed, der har naturlig sammenhæng med de angivne formål. Koncernens formål er herudover drift og udvikling af restaurantbrandet Sunset Boulevard. Danske Koncept Restauranter Holding ApS (Koncernen) havde i år 2015 et resultat før skat på DKK 49,4 mio., og egenkapitalen udgjorde ved årets udløb DKK 150,3 mio. Ejeren bag Danske Koncept Restauranter Holding ApS Danske Koncept Restauranter Holding ApS er 100% ejet af Jeppe Droob. Jeppe Droob ejer derudover sammen med sine nærtstående holdingselskabet "Je.D.ApS" og havde samlet i de to selskaber pr en egenkapital på + DKK 300 mio. 16

17 Vi har nemlig taget kampen op mod store, internationale fastfood- og restaurantkæder, og vi kan i dag kalde os et førende dansk alternativ med mere end 40 restauranter fordelt rundt om i Danmark samt én på Færøerne. Kilde: Nøgletal for Danske Koncept Restauranter A/S År Bruttofortjeneste (1.000 kr.) Resultat før skat (1.000 kr.) Årets resultat (1.000 kr.) Egenkapital (1.000 kr.) Balance (1.000 kr.) Antal ansatte Kreditrating A01A A01C A01B A01A A01A Regnskabsafslutning Kilde: NN Markedsdata Nøgletal for Danske Koncept Restauranter Holding ApS (Koncernen) År Bruttofortjeneste (1.000 kr.) Resultat før skat (1.000 kr.) Årets resultat (1.000 kr.) Egenkapital (1.000 kr.) Balance (1.000 kr.) Antal ansatte Kreditrating A01A A01A A01A A01A A01A Regnskabsafslutning Kilde: NN Markedsdata Moderselskabsgaranti fra Danske Koncept Restauranter Holding ApS Til sikkerhed for Danske Koncept Restauranter A/S' forpligtelser i henhold til lejekontrakten, stilles der moderselskabsgaranti fra Danske Koncept Restauranter Holding ApS. Moderselskabsgarantien skal være gældende i Lejers uopsigelighedsperiode. Danske Koncept Restauranter Holding ApS indestår i henhold til garantien som selvskyldnerkautionist for Lejers opfyldelse af sine forpligtelser under lejeaftalen. 17

18 K/S K/S Sunset Sunset Boulevard, Hillerød Hillerød Beliggenhed Ejendommen er opført til Lejers overtagelse den 1. juli 2010 og er beliggende i Herredscentret - Sigrunsvej 20, 3400 Hillerød. Ejendommen er opført i direkte tilknytning til rundkørslen, der forbinder to af Hillerød's væsentligste indfaldsveje Herredsvejen og Egespurs Allé - og har dermed særdeles markant synlighed og unik profileringsmulighed. Placeringen ligger kun 1 km fra afkørslen på Rute 16 færdselsåren til København. I forhold til de mange pendlere både ind- og udpendling - som dagligt passerer på Herredsvejen til og fra arbejde, ligger ejendommen optimalt placeret. Årsdøgntrafikken er på Herredsvejen målt til ca i 2014 samt til ca på Egespurs Allé i Første etape af Herredscentret åbnede ultimo 2009 og bestod af et stort Bauhaus byggemarked. I 2010 kom Sunset Boulevard og Haahr Benzin til. I årene derefter er centret udvidet med Idémøbler, My Home, Sengekompagniet, Iwash (vaskehal) samt Euromaster og senest i 2016 har Burger King åbnet ny restaurant i centret. Bemærk i den sammenhæng, at Burger King har accepteret en husleje, der er ca. 44% højere pr. m², end hvad der er gældende for Sunset Boulevard. Med placering af McDonalds på modsatte side i den store rundkørsel ved Herredsvejen er alle de store og kendte fastfoodkæder således repræsenteret ét sted. I forbindelse med Idémøblers åbning i 2011 udtalte ledelsen: "Vi har valgt stedet her, da placeringen er god. Vi skal ligge der, hvor kunderne er, og hvor de kan komme til at parkere."" NCC Property Development A/S, som er ejer af restarealerne i Herredscentret, arbejder på en fortsat udvikling og forvandling af området. Læs mere i Områdets Udvikling side Området mellem Herredscentret og bymidten repræsenterer arealer udlagt til handel med pladskrævende varegrupper. I Hillerød er handlen inden for de pladskrævende varegrupper fortrinsvis samlet i den vestlige bydel, hvilket kommunen ønsker at fastholde, idet området har høj tilgængelighed i forhold til det overordnede vejnet. Området nord for Herredscentret er udlagt til beboelse og udgør arealmæssigt over halvdelen af beboelsesområderne i Hillerød, hvor den tidligere forstad Ullerød forlængst er vokset sammen med Hillerød by. Hillerød er beliggende i Nordsjælland og er den 3. største by i Region Hovedstaden, næst efter København og Helsingør. Hillerød er ligeledes administrativt hovedsæde for Region Hovedstaden. Hillerød by fungerer som kommunens og regionens detailhandelscenter, og de primære kommunale servicefunktioner, handel og erhverv placeres her. I området Herredscentret - også benævnt Tolvkarlevang - er det endvidere hensigten at placere butikker, der har hele regionen som opland. Befolkningsudviklingen i Hillerød har igennem de seneste år været konstant positiv. Kommunen har som formål at fastholde den positive udvikling - blandt andet ved øget erhverv, yderligere bosætningsmuligheder ved omdannelse og udlæg af nye arealer samt forbedret infrastruktur. Udover et aktuelt yderst bæredygtigt grundlag for at drive fastfood restaurant, kan fremtidsprognosen for ejendommens beliggenhed både for nuværende Lejer som ved alternativ anvendelse, således karakteriseres som god. 18

19 Befolkningstal pr. 1. januar efter by/kommune og tid: ing og Effektivisering År Hillerød Hillerød Kommune Kilde: Danmarks Statistik 19

20 K/S K/S Sunset Boulevard, Hillerød Foto fra den 22. november 2016 Områdets udvikling Restarealerne omkring Herredscentret er ejet af udviklingsselskabet NCC Property Development A/S. NCC Property Development A/S arbejder aktuelt med en fortsat udbygning og forvandling af området. Der pågår således drøftelser med Hillerød Kommune om fremtidige anvendelsesmuligheder, ligesom den kommende revision af Planloven afventes. NCC Property Development A/S kan som følge af endnu ikke afsluttede forhandlinger med myndighederne ikke oplyse, hvem de evt. konkrete brugere i området forventes at blive, men det bekræftes, at såfremt Hillerød Kommune giver de ønskede tilladelser, forventer man at kunne lukke aftaler for kommende projekter inden for meget kort tid. Der er aktuelt flere af de både større og mindre aktører i detailhandlen, der gerne vil have en placering i Herredscentret, og ønsket bliver ikke mindre, når der skeles til den kommende udvikling i og omkring byen. En udvidelse af centret skal finde sted på de tomme arealer på begge sider af Euromaster, hvor der er et ønske om at opføre indtil m² samt anlæggelse af indtil 200 nye parkeringspladser. På byggefeltet ved siden af ejendommen indeholdende Idémøbler, Sengekompagniet og My Home arbejdes med et projekt på ca m², der opføres i 2 plan i lighed med nabobygningen. På hjørnegrunden til Sigrunsvej med placering over for Iwash og Haahr Benzin anlægget vil der inden for kort tid ske opførelse af et nyt bilhus. Det oplyses, at det er en af byens eksisterende bilforhandlere, som opfører nyt domicil. Aktuelt oplyser NCC Property Development A/S, at der dagligt er ca besøgende inden for centerområdet - alene i Bauhaus kan man tælle op til daglige kunder. I forhold til en udvidelse og forvandling af området er tilkørselsforholdene til centret blevet opgraderet. Der er tidligere etableret lyskryds ved Egespurs Allé/Vølundsvej, og Egespurs Allé er udvidet. Fra lyskrydset er det således muligt at køre igennem området og komme ud ved Herredsvejen. Der er desuden etableret cykel- og gangstier gennem området. NCC Property Development A/S har for nylig meddelt, at der inden årsskiftet opsættes nye skiltepyloner i centerområdet, som forbedrer orienteringen og vejleder de mange besøgende til Herredscentret i højere grad end hidtil. 20

21 Grundareal m² Grundareal m² Nyt bilhus på vej Grundareal m² 21

22 Vi har pladsen til udvikling, og vi har også planer for, hvordan vi kommer i gang. Dorte Meldgaard, borgmester i Hillerød Kommune til Frederiksborg Amts Avis, februar 2016 Hillerød viser vejen til vækst I 2026 vil der være flere indbyggere i Hillerød Kommune, hvilket svarer til en vækst i antallet af indbyggere på 17,6%. Det viser en ny prognose, som kommunens forvaltning har udarbejdet - skriver Frederiksborg Amts Avis den 18. februar I forhold til udviklingen i resten af Nordsjælland er det en eksplosiv stigning, hvor de nyeste tal fra Danmarks Statistik estimerer en befolkningstilvækst på ca. 1% for området. For hele Danmark er tallet 4,4% i gennemsnit. Kommunen er vært for flere store virksomheder, heriblandt Novo Nordisk A/S, Biogen idec, ATP, Ellab og Foss A/S, og opførelsen af det kommende Hospital Nordsjælland er ligeledes en væsentlig vækstfaktor for området. Der estimeres med ca nye arbejdspladser. Som konsekvens af et markant stigende indbyggertal har kommunen fokus på, at resten af byudviklingen følger med. Af aktuelle projekter kan nævnes: Ny bydel "Favrholm" i Hillerød Syd: Den nye bydel indeholder bl.a. nyt Hospital Nordsjælland, som forventes at stå færdigt i I tilknytning hertil planlægges ca nye boligenheder i form af parcelhuse, rækkehuse og lejligheder, samt en ny S-tog Station, der skal servicere de mange nye borgere og ansatte i området. Nyt boligkvarter "Frederiksbro": Et område i tilknytning til Herredsvejen, hvor det tidligere var planlagt at opføre et nyt Hillerød Storcenter. Planerne for butikscentret blev skrinlagt i foråret 2015, og i stedet åbnede man op for omdannelse til et nyt boligkvarter. En ny lokalplan blev vedtaget i foråret 2016 og giver mulighed for ca nye boligenheder samt en mindre dagligvarebutik. Boligprojekter i bymidten: MT Højgaard og PFA opfører 94 nye lejeboliger med en central beliggenhed på Nordre Jernbanevej. Lejlighederne forventes indflytningsklare i foråret Domea opfører 56 almene familieboliger i bymidten, som forventes at stå klar til indflytning i efteråret Boligselskabet kunne oplyse om venteliste på 210 personer allerede inden første spadstik til byggeriet var foretaget. KAB opfører rækkehusprojekt med i alt 74 almene enheder. Projektet er et Almenbolig Plus-byggeri, hvor beboerne selv skal stå for vedlige- og renhold. Boligerne vil stå klar fra begyndelsen af år Ullerødbyen - 45 nye parcelhusgrunde: Bydelen Ullerødbyen er et af det mest søgte steder at bo i Hillerød by. Boligerne er kendetegnet ved tæt kontakt til grønne landskaber med søer, åer og naturlegeplads, hvilket har gjort bydelen populær, især blandt børnefamilier og seniorer. Bydelen udvikles løbende, og i planerne for området ligger muligheden for indtil 550 kommende villaer og rækkehuse. Udbygning af Hillerød Motorvejen: Hillerød Kommune samarbejder med de øvrige kommuner i Nordsjælland om en udbygning af motorvejen fra Allerød mod nord, for at vejen får tilstrækkelig kapacitet til at klare myldretidstrafik og den forøgelse af trafikken, som forventes i forbindelse med bl.a. udbygning af Favrholm. Ultimo november 2016 har den nye regering fremlagt et nyt regeringsgrundlag som indbefatter en VVM-redegørelse af en opgradering af den 2+1 sporede motortrafikvej mellem Allerød og Hillerød til en motorvej for at afhjælpe trængselsproblemer på den meget trafikerede strækning. Med andre ord - den positive udvikling i og omkring Hillerød er tiltagende og forventes at have positiv effekt og tiltrækningskraft ikke alene inden for byskiltene, men ligeledes for et meget stort opland. 22

23 K/S K/S Sunset Sunset Boulevard, Hillerød 45 nye villagrunde 56 nye lejeboliger færdig nye lejeboliger færdig 2018 Yderligere udvikling af Herredscentret nye boliger i nyt boligkvarter - 1. etape nye lejeboliger færdig 2017 Ny bydel: nye boliger Nyt Hospital Nordsjælland Ny S-tog station 23

24 K/S K/S Sunset Sunset Boulevard, Boulevard, Hillerød Hillerød Foto fra den 22. november 2016 Lokalplan Sunset Boulevard restauranten er underlagt Lokalplan nr. 332 "For et erhvervsområde i Hillerød Vest, Tolvkarlevang". Lokalplanen har bl.a. til formål at sikre områdets anvendelse til erhvervsformål, som en udvidelse af det eksisterende erhvervsområde, bl.a. med mulighed for lokalisering af butikker for handel med særligt pladskrævende varegrupper. Områdets afgrænsning og zonestatus Lokalplanområdet opdeles i delområder. Delområde 1 og 2, til erhvervsformål, og delområde 3, til vejareal, overføres til byzone. Delområde 3 a, til stiareal, fastholdes i landzone. Sunset Boulevard restauranten er beliggende i delområde 2. Områdets anvendelse Lokalplanområdets delområde 1 og delområde 2 må kun anvendes til erhvervsformål, delområde 3 og 3 a må kun anvendes til offentlige formål samt vej- og stiareal. Delområde 2 Delområde 2 må kun anvendes til erhvervsformål. Der må kun opføres eller indrettes bebyggelse til virksomheder inden for klasse 3-4, lager- og transportvirksomhed, engroshandel, detailhandel med pladskrævende varegrupper iht. planlovens bestemmelser samt herudover privat service, restaurant café eller lignende, og den til virksomheden knyttede administrations- og servicevirksomhed, klasse 1. Delområdets detailhandel med pladskrævende varegrupper må maksimalt have et samlet butiksareal på m 2. Den enkelte butik må ikke indrettes med et butiksareal større end m 2 og ikke mindre end 750 m 2. 4 butikker kan dog indrettes med et butiksareal på mellem 500 og m 2. En enkelt butik kan opføres med et butiksareal på indtil m 2. Privat service, restaurant eller lignende kan indrettes med et etageareal på indtil 500 m 2. De enkelte butikker skal indrettes som selvstændige butiksenheder, funktionelt og fysisk adskilt fra hinanden, så de angive butiksstørrelser kan respekteres. Delområde 1 og 2 Inden for delområderne, må der ikke opføres eller indrettes bebyggelse for administration, service- eller lignende virksomhed af regional betydning, der jf. regionplanlægningen skal lokaliseres stationsnært. Inden for delområderne må der ikke opføres eller indrettes bebyggelse til detailhandel, ud over den angivne handel med pladskrævende varegrupper. Der kan dog indrettes indtil 200 m 2 butiksareal til salg af virksomhedens egne og på stedet fremstillede produkter. 24

25 K/S K/S Sunset Sunset Boulevard, Boulevard, Hillerød Hillerød Inden for delområderne må der ikke opføres eller indrettes bebyggelse til boligformål. Udstykning Inden for delområde 2, kan der udstykkes med et grundareal, der mindst svarer til det bebyggede areal af den enkelte bygning. Ubebyggede arealer, vej-, parkerings-, opholdsarealer og beplantningsbælter kan udstykkes som en selvstændig ejendom. Parkeringsforhold Inden for delområde 2 skal der udlægges areal til parkering svarende til 1 parkeringsplads pr. 50 m 2 butiksareal og 1 parkeringsplads pr. 35 m 2 etagearael til privat service. For hver 100 m 2 etageareal til engroshandel, 50 m 2 etageareal til administrations- og serviceformål udlægges areal til 1 parkeringsplads. For hver 200 m 2 etageareal til lager- og transportvirksomhed, 50 m 2 etageareal til administrations- og serviceformål skal der udlægges areal til 1 parkeringsplads. Bebyggelsens omfang og placering Delområde 2 Bebyggelsesprocenten for delområde 2 under ét må ikke overstige 40. Inden for delområde 2 må bebyggelse opføres med en maksimal bygningshøjde over godkendt færdigreguleret terræn (jf. fastsatte stuegulvskoter) på 10 m. Enkelte bygninger eller bygningsafsnit kan opføres med en maksimal bygningshøjde på 12,5 m, forudsat at der kan opnås en god helhedsvirkning af det samlede byggeri inden for delområdet. Bygningsmyndigheden fastsætter stuegulvskoter for de enkelte bygninger / bygningsafsnit. Grundejerforening Udstykkes delområde 2 er samtlige parceller pligtige til at være medlem af en grundejerforening, der omfatter delområdet. Grundejerforeningen skal tage skøde på delområdets fælles beplantningsbælter og veje, samt forestå vedligeholdelsen af disse. Grundejerforeningen har ret til, ved opkrævning hos medlemmerne, at fremskaffe midler til at gennemføre foreningens opgaver. 25

26 Foto fra den 22. november 2016 Ejendommen Ejendommen er opført til Lejers overtagelse den 1. juli 2010 i overensstemmelse med "Byggeprogram - Sunset Boulevard restauranter ". Jf. byggeprogrammet er byggeriet udført i en kvalitet, der såvel i form som funktion og teknik giver en lang levetid uden større uforudset vedligeholdelse og reparation. Valg af materialer og løsninger er foretaget således, at udgiften til løbende vedligeholdelse og drift minimeres, uden at dette må forringe byggeriets æstetiske kvalitet. Bygningen er udført, så der er sikret optimale fremtidige ombygningsmuligheder. Af denne grund skal antallet af bærende indervægge begrænses mest muligt. Det store fokus på lave vedligeholdelsesomkostninger kommer Udlejer til gode, hvorimod de lave omkostninger til almindelig drift som udgangspunkt alene kommer Lejer til gode. På sigt må det dog forventes at komme Udlejer til gode, da driftsomkostninger som disse medgår i Lejers vurdering af lejeniveauet. Bebygget areal 370 m 2 Samlet grundareal 500 m 2 Ejendommen har ifølge BBR et bygningsareal på 365 m 2. Arealet er dog i den indgåede lejekontrakt fastsat til 370 m 2. Ejendommens vedligeholdelse Ejendommen er opført - i overensstemmelse med materialernes kvalitet og beskaffenhed - i materialer med mindst mulig vedligehold og behov for eftersyn. Enhver indvendig ren- og vedligeholdelse af det lejede dvs. alt inden for bygningernes fysiske rammer påhviler Lejer. (Lejekontraktens pkt. 12.3). Udgifter til vedligeholdelse af ejendommens klimaskærm i form af tag og facader, men ikke omfattende døre, vinduer og ruder, påhviler Udlejer. Endvidere påhviler det Udlejer at vedligeholde ejendommens befæstede arealer, samt de af ejendommens udendørs installationer, som tilhører ejendommen, og som ikke er installeret på Lejerens foranledning (Lejekontraktens pkt. 12.2). Læs mere om vedligeholdelsesfordelingen mellem Lejer og Udlejer side Lejer betaler årligt et fast bidrag til Udlejers vedligeholdelse med DKK 50,00 pr. m 2 af det lejede bruttoetageareal (370 m 2 ). Beløbet reguleres årligt på samme vilkår som den årlige lejeregulering. Beløbet er fastsat på grundlag af et notat udarbejdet af Ingeniøer'ne omkring vurdering af vedligeholdelsesomkostninger. 26

27 Foto fra den 22. november 2016 Parkeringsareal/Grundejerforening Sunset Boulevard ejendommen er en del af "Grundejerforeningen Tolvkarlevang - Nord". Foreningens formål er at varetage medlemmernes interesser i fælles anliggender vedrørende drift, vedligeholdelse, istandsættelse og fornyelse af fællesarealer, fælles P-arealer, fælles belysning og øvrige fælles anlæg, der henhører under foreningens område, samt udføre de opgaver, der i øvrigt henlægges til foreningen i medfør af lovgivningen. Gode parkeringsforhold Det er etableret +500 fælles parkeringspladser. Det fælles parkeringsareal fremgår af luftfotoet på denne side. Sunset Boulevard restauranten kan således disponere over et antal p-pladser, der væsentligt overstiger det sædvanlige. Fordelings- og regnskabstal Grundejerforeningen havde pr. den 31. december 2015 et bankindestående på DKK ,- og en kapitalkonto/ egenkapital på DKK ,-. Sunset Boulevard ejendommens medlemsbidrag er fastsat ud fra et fordelingstal på 0,84%. For drift og fornyelse af p- arealet er fordelingstallet 1,28%. K/S Sunset Boulevard, Hillerød's andel af omkostningerne til medlemsskab af grundejerforeningen refunderes af Lejer, jf. lejekontrakten. Foto fra den 22. november

28 K/S Sunset Boulevard, Hillerød Orienterende bygningssyn Sunset Boulevard Sigrunsvej 20, 3400 Hillerød Dato : Revision : Revisionsdato : Sagsnr. : Projektleder : RAGU Udarbejdet af : RAGU Godkendt af : OLWU 28

29 K/S Sunset Boulevard, Hillerød Sigrunsvej 20, 3400 Hillerød Bygningssyn 1 Konklusion Bygningen står som en traditionel fast food restaurant, opført efter et omfattende og detaljeret byggeprogram. Byggeriet er udført som et rationelt byggeri i samme standard som tilsvarende restauranter i henhold til et standard udarbejdet program fra Sunset Boulevard, der nøje specificerer metoder og kvalitet til bygningen og indretningen heraf. Anvendelsen af gennemprøvede løsninger sikrer således en optimering af forholdet imellem pris og kvalitet. Der er generelt anvendt tidstypiske løsninger og materialer, hvorfor der ikke er fundet specielt risikofyldte og uprøvede løsninger. De valgte materialer må også karakteriseres som værende fornuftige med gode lange levetider. 2 Indledning 2.1 Baggrund og formål For K/S Sunset Boulevard, Hillerød c/o Blue Capital A/S har ALECTIA gennemført et orienterende bygningssyn af ejendommen beliggende Sigrunsvej 20, 3400 Hillerød, der indeholder en Sunset Boulevard restaurant. Ejendommen er besigtiget 24. november 2016 af Rikke Aagaard Gugel fra ALECTIA A/S. Rapporten er baseret på en visuel gennemgang af bebyggelsen ind- og udvendigt. 2.2 Forudsætninger Den fysiske gennemgang er udelukkende foretaget som en visuel gennemgang, primært koncentreret om bygningens klimaskærm, belægningsarealer samt bygningens overordnede tekniske installationer. Der er ikke foretaget målinger eller udført undersøgelser, der kræver indgreb i bygningsdele eller installationer. Der er ikke udført tv-inspektioner eller lignende af afløbssystemet. Der tages forbehold for eventuelle skjulte fejl og mangler i konstruktioner og tekniske installationer samt for funderings- og forureningsforhold generelt. Der er desuden ikke foretaget vurderinger af de aktuelle driftsforhold på varme-, ventilations- og køleanlæg. ALECTIA A/S Side 3 af 16 29

30 Juridisk gennemgang af lejekontrakt samt Due Diligence rapport på ejendommens juridiske dokumenter Ejendommens juridiske dokumenter, herunder særligt den med Danske Koncept Restauranter A/S indgåede lejekontrakt, er gennemgået af Advokatfirmaet Gangsted-Rasmussen. Ud over den i prospektet anførte advokaterklæring s. 66, er der tillige udarbejdet en komplet juridisk rapport vedrørende ejendommens dokumenter, der udgør en integreret del af prospektet. Rapporten anvendes af Blue Capital A/S under udarbejdelse af prospektmaterialet og kan rekvireres hos Blue Capital eller downloades på vores hjemmeside under udbuddet af K/S Sunset Boulevard, Hillerød. Gangsted-Rasmussen har tillige - på vegne af Blue Capital A/S - stiftet såvel K/S Sunset Boulevard, Hillerød som dennes komplementar. Med udbud af K/S Sunset Boulevard, Hillerød har Advokatfirmaet Gangsted-Rasmussen siden 2010 bistået Blue Capital A/S med de juridiske aspekter i i alt 25 udbudte kommanditselskaber. Advokaterklæring forefindes i nærværende prospekt på s. 66. Lejeforhold Lejekontrakten er gennemgået af Advokatfirmaet Gangsted-Rasmussen. Lejekontrakt samt komplet due diligence rapport udarbejdet af Gangsted- Rasmussen udgør en integreret del af prospektet og kan downloades på Blue Capitals hjemmeside: Lejemålets omfang og benyttelse Det lejede bruttoareal udgør 370 kvm, med ubegrænset brugsret for Lejer til tilhørende uoverdækket varegård samt ejendommens øvrige udearealer inden for matriklen. Ejendommens samlede areal (grundareal) i henhold til tingbogen udgør 500 m², heraf 0 m2 vej. Endvidere har Lejeren brugsret til fællesarealer tilhørende Grundejerforeningen Tolvkarlevang Nord, jf. vedlagte vedtægter for Grundejerforeningen Tolvkarlevang Nord, og Lejeren skal til enhver tid respektere de gældende regler og retningslinjer for Grundejerforeningen Tolvkarlevang Nord. Lejeren er bekendt med, at ejendommen er en sokkeludstykning, hvorfor adgangsveje, drive-in bane, areal for varelevering, parkering mv. er beliggende på arealer tilhørende grundejerforeningen. Det lejede skal anvendes til restaurationsvirksomhed, og må ikke uden Udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål. Ikrafttræden og opsigelse Lejekontrakten træder i kraft den På dette tidspunkt ophører enhver anden aftale mellem Udlejer og Lejer om det lejede. Denne lejekontrakt erstatter den på underskriftstidspunktet for denne kontrakt mellem parterne gældende lejeaftale. Formålet med denne kontrakt er alene at ændre de vilkår under hvilke Lejeren lejer ejendommen af Udlejer. Således fortsætter lejeforholdet blot under denne (nye) kontrakt, idet lejemålet er ibrugtaget pr Standen af det lejede tager således udgangspunkt i en nyopført ejendom, når hensynet til alm. slid og ælde skal vurderes. Samme udgangspunkt lægges til grund i vurdering af, hvad der tilhører det lejede og hvad der er Lejers leverancer. Da denne lejekontrakt er en videreførelse af et eksisterende lejeforhold bekræfter parterne, at lejemålet er afleveret til Lejer i aftalt stand, og Lejer er afskåret fra at gøre gældende, at lejemålet ved ikrafttrædelsen var behæftet med mangler. Lejemålet varer indtil det af en af parterne opsiges skriftligt med 6 måneders varsel til ophør den sidste dag i en måned. Fra Udlejers side kan lejemålet tidligst opsiges den til ophør den og fra Lejers side kan lejemålet tidligst opsiges den til ophør den Fremleje, afståelse og genindtræden Lejer (udtrædende) har ret til at afstå det lejede til en ny lejer 30

31 K/S Sunset Boulevard, Hillerød Foto fra den 22. november 2016 (indtrædende lejer) til samme anvendelse i overensstemmelse med lejeaftalens pkt. 3 (til restaurationsvirksomhed, red.), hvad enten der er tale om en fysisk eller juridisk person. Udlejer kan kun nægte godkendelse, såfremt Udlejer har dokumenterbare berettigede indvendinger mod den indtrædende lejers økonomiske forhold eller branchekendskab. Såfremt Danske Koncept Restauranter Holding ApS garanterer for indtrædende lejers betalinger kan Udlejer dog ikke nægte afståelse. Inden for Lejers uopsigelighedsperiode, kan Udlejer som betingelse for godkendelsen af afståelse betinge sig, at Danske Koncept Restauranter Holding ApS garanterer for indtrædende lejers betalinger, som kan opkræves i henhold til lejeaftalen. Lejer har ret til uden godkendelse fra Udlejer at fremleje eller bortforpagte det lejede til en fremlejetager eller forpagter, som skal anvende lejemålet til samme anvendelse, som fremgår af denne lejeaftale. Lejer er i givet fald forpligtet til snarest muligt at orientere Udlejer om, at lejemålet er fremlejet eller bortforpagtet. Forkøbsret Der er i købsaftalen indskrevet, at så længe Danske Koncept Restauranter A/S er lejer af ejendommen, har Danske Koncept Restauranter Holding ApS forkøbsret til ejendommen til den pris og vilkår en tredjemand/selskab dokumenterbart har afgivet tilbud på ejendommen. Sikkerhedsstillelse Til sikkerhed for Lejers forpligtigelser i.h.t. denne lejekontrakt, herunder forpligtigelserne ved fraflytning, stiller Lejer senest samtidig med lejemålets ikrafttræden moderselskabsgaranti fra Danske Koncept Restauranter Holding ApS, cvr. nr Moderselskabsgarantien skal være gældende i Lejers uopsigelighedsperiode, jf. pkt Danske Koncept Restauranter Holding ApS indestår i henhold til garantien som selvskyldnerkautionist for Lejers opfyldelse af sine forpligtelser under lejeaftalen. Lejens størrelse Den årlige leje udgør ekskl. moms kr ,00. Lejen erlægges månedsvis forud hver den 1. i måneden. Lejens regulering Lejen forhøjes hvert år med den procentuelle stigning i nettoprisindekset fra oktober to år før reguleringsåret til oktober året forud for reguleringsåret, dog min. 1% og max. 3 % p.a. Reguleringen foretages af den på reguleringstidspunktet gældende årlige leje, første gang , med den beregnede procent i forhold til stigningen i nettoprisindekset fra oktober 2016 til oktober 2017, jf. dog ovenstående afsnit. 31

32 Lavt lejeniveau, der er 30% lavere pr. m 2 end "nabo"-lejemålet udlejet til Burger King. Lejeniveau: Hillerød: Sunset Boulevard betaler DKK 2.216,- pr. m 2 (2017) Ligeledes beliggende i Herredscentret: Hillerød Burger King betaler DKK 3.195,- pr. m² (2016) Yderligere referencer: Kolding Burger King betaler DKK 3.175,- pr. m² (2016) Slagelse Burger King betaler DKK 2.878,- pr. m² (2016) Silkeborg Burger King betaler DKK 2.759,- pr. m² (2016) Rødekro Burger King betaler DKK 2.436,- pr. m² (2016) Ribe Burger King betaler DKK 2.293,- pr. m² (2016) Nyborg Sunset Boulevard betaler DKK 2.282,- pr. m² (2015) Foto fra den 22. november

33 Sunset Boulevard om Sunset Boulevard: Take away: Take away er ikke bare take away. Og god mad er ikke nødvendigvis kun hurtig mad eller nem mad. Det kan selvfølgelig være, at du nogle dage har ekstra travlt eller bare ikke orker at stå i røg og damp og koge og kreere i køkkenet. Det har vi både forståelse og respekt for. Heldigvis, har vi al mulig tid og skabelyst i verden til at gøre arbejdet for dig. Og vi gør det godt. Også på en doven sofa-søndag. For os handler god mad nemlig altid om mere end blot nemme løsninger. Det handler om den helt rigtige smag og om et ufravigeligt fokus på både kvalitet, pris og råvarer. Vigtigst af alt, handler god mad om gode oplevelser. Hos os søger vi derfor hver eneste dag at få kvalitet, smag, tid og sted til at gå op i en højere enhed, der til sammen udgør den helt rigtige stemnings- og smagfulde oplevelse. God mad er hos os altså ikke alene nemt, det er også hurtigt og lækkert! Som en ekstra lækker feature, har vi, med vores online bestillingssystem, gjort din bestilling både nem og hurtig. Du er som altid velkommen til at nye din mad i restauranten, men du kan også tage maden med og ud af huset. På den måde vælger du selv, hvor og hvornår du vil nyde din burger, sandwich eller salat. Nyd fx din favoritsandwich, når du er på farten, sammen med familien eller i selskab med gode kollegaer. Kun sult og fantasi sætter grænser. Værdier: Sunset Boulevard er en kæde med stærke, danske værdier. Vi arbejder hver dag på at give vores gæster en unik oplevelse, både hvad angår vores mad og service, og derfor spiller værdier som ærlighed, åbenhed og hjælpsomhed en stor rolle i hele Sunset Boulevard. Vi er meget nysgerrige og vil gerne lære mere om vores gæster, og hvad god smag er for dem. Vi tester, smager, tester og smager derfor masser af råvarer og produkter for at finde frem til den næste Sunset-klassiker. Kilde: Kilde: (Miljø- og Fødevareministeriet) 33

34 Driftsudgifter for K/S Sunset Boulevard, Hillerød samt dennes komplementar Regnskab hos revisor inkl. skattebilag DKK ,- Selskabsadministration DKK ,- Ejendomsadministration og bogføring DKK ,- - Heraf betaler Lejer (DKK ,-) Udvendig vedligeholdelse (afsat DKK 50,- pr. m 2 ) DKK ,- - Heraf betaler Lejer (DKK ,-) Gebyr til finansieringsgiver DKK 3.500,- Skatter og afgifter Betales af Lejer Grundejerforening Betales af Lejer Vand, varme og el Betales af Lejer Indvendig vedligeholdelse og renholdelse Betales af Lejer Forsikring Betales af Lejer Samlede driftsudgifter for K/S Sunset Boulevard, Hillerød DKK ,- Drift og administration Uddybende vedr. regnskab Der udarbejdes hvert år årsrapport, revision og skattehæfte til ejerkredsen i K/S Sunset Boulevard, Hillerød. Revisor er på valg ved hver ordinære generalforsamling. Uddybende vedr. selskabsadministration K/S Sunset Boulevard, Hillerød har indgået aftale med Blue Capital A/S om varetagelse af selskabsadministrationen. For det udførte arbejde i henhold til aftalens ordlyd side 64-65, betales et årligt honorar på DKK ,-. Der faktureres fuldt administrationshonorar for år Aftalen er uopsigelig frem til udgangen af 2021 og kan af begge parter opsiges med 6 måneders varsel. Herefter fortsætter aftalen fortløbende i 3-årige perioder, indtil den opsiges af én af parterne med et varsel på 6 måneder til en periodes udløb. I tilfælde af ejendommens salg kan ejer opsige aftalen med 6 måneders varsel til den 1. i en måned. Uddybende vedr. ejendomsadministration og bogføring K/S Sunset Boulevard, Hillerød har indgået aftale med Salling Ejendomsadministration om varetagelse af ejendomsadministration samt bogføring. I aftalen er indbefattet aflevering af regnskabsmateriale til revisor for K/S Sunset Boulevard, Hillerød i forbindelse med den årlige regnskabsaflæggelse. For det udførte arbejde i henhold til aftalens ordlyd side 60-63, betales et årligt honorar på DKK ,-. Aftalen kan af begge parter opsiges skriftligt med 6 måneders varsel til et regnskabsårs udløb. Jf. lejekontrakten refunderer Lejer Udlejers administrationsomkostninger med et fast beløb svarende til 1,5% af den til enhver tid værende årlige leje. Uddybende vedr. udvendig vedligeholdelse Udgifter til vedligeholdelse af ejendommens klimaskærm i form af tag og facader, men ikke omfattende døre, vinduer og ruder, påhviler Udlejer. Endvidere påhviler det Udlejer at vedligeholde ejendommens befæstede arealer (asfalt, sten o.l.), dog ikke omfattende vedligeholdelse, som kan henføres til Lejers brug (tung trafik o.l.) Endelig omfatter Udlejers vedligeholdelsespligt også de af ejendommens udendørs installationer, som tilhører ejendommen, og som ikke er installeret på Lejerens foranledning (fx belysning af udearealer, men ikke omfattende belysning opsat på selve bygningen). Der er årligt afsat DKK ,- til vedligeholdelse af ejendommen svarende til DKK 50,- pr. m 2. Beløbet betales af Lejer og reguleres årligt på samme vilkår som den årlige lejeregulering. Uddybende vedr. skatter og afgifter Lejer refunderer til Udlejer i tillæg til lejen de på ejendommen hvilende skatter og afgifter. Uddybende vedr. grundejerforening Lejer refunderer Udlejers andel af omkostningerne til medlemskab af den evt. grundejerforening, hvortil lejemålet hører. Uddybende vedr. vand, varme og el Lejer er på ikrafttrædelsestidspunktet (og har været det siden Lejer tog ejendommen i brug) direkte tilmeldt som forbruger hos leverandørerne i forbindelse med levering af el, varme og vand samt afledning af spildevand, og Lejer afregner sit forbrug direkte til leverandørerne. Uddybende vedr. vedligeholdelse og renholdelse Vedligeholdelse af ejendommens udearealer mv., som ikke 34

35 Omkostninger ej medtaget Bestyrelsesansvarsforsikring Bestyrelsesarbejdet i K/S Sunset Boulevard, Hillerød og lignende projekter er som udgangspunkt begrænset og udføres oftest vederlagsfrit af kommanditselskabets ejerkreds. Blue Capital A/S anbefaler, at der tegnes bestyrelses- og direktionsansvarsforsikring, hvilket vil påføre kommanditselskabet en årlig omkostning på DKK ,-. Ekstern direktør til komplementarselskabet Ønsker K/S Sunset Boulevard, Hillerød, at der fra Blue Capital A/S indsættes en direktør i komplementarselskabet i stedet for et bestyrelsesmedlem tilbydes dette for et årligt vederlag på DKK ,-. Der er i budgettet ikke afsat ovenstående beløb til bestyrelsesansvarsforsikring samt direktionshonorar. Driftsudgifter Driftsudgifter til udvendig vedligeholdelse, som påhviler Udlejer, kan naturligvis afvige i såvel positiv som negativ retning for K/S Sunset Boulevard, Hillerød. Gebyrer Finansieringsgiver beregner sig ud over renten gebyrer til eksempelvis netbank, betalingsserviceaftaler, genforhandling, vurdering og løbende opdatering af engagementet. Den årlige udgift til genforhandlingsgebyret og løbende opdatering af engagementet er aktuelt DKK 3.500,-, hvilket er afsat i budgetterne. Der er i budgettet ikke afsat beløb til øvrige gebyrer. er omfattet af Udlejers vedligeholdelsespligt, samt ejendommens døre, vinduer og ruder, forestås af Lejer. Såfremt ejendommens befæstede arealer er slidt eller beskadiget, og dette kan henføres til Lejers brug af ejendommen (ikke omfattende sædvanlige gæster i personbil, men omfattende eksempelvis tung trafik o.l.) påhviler pligten og udgifterne til reparation og vedligeholdelse heraf Lejer. Lejer er endvidere forpligtet til at forestå og bekoste renholdelse af ejendommens udearealer af enhver art (inkl. befæstede arealer) herunder bl.a.: - Renholdelse, snerydning og glatførebekæmpelse af befæ stede arealer, herunder veje, stier og lign. i nødvendigt om fang, herunder fjernelse af affald. - Vedligeholdelse og fornyelse af bestanddele tilhørende lejemålet/lejer samt bestanddele opsat på bygningen, f.eks. belysning, affaldskurve, møbler osv. Vedligeholdelses- og renholdelsesarbejder samt udgifter forbundet hermed, som ikke påhviler Udlejer, udføres endeligt af Lejer, der ligeledes afholder samtlige de hermed forbundne omkostninger. Det bemærkes, at der alene er ganske få m 2 udearealer, til ejendommen, hvorfor stort set samtlige ren- og vedligeholdelsesforpligtelser vedrører arealer uden for ejendommen og derfor påhviler grundejerforeningen, hvortil Lejer bidrager i tillæg til lejen. Enhver indvendig ren- og vedligeholdelse af det lejede dvs. alt inden for bygningernes fysiske rammer påhviler Lejer. Lejers vedligeholdelsespligt omfatter bl.a. vedligeholdelse af maling, vægbeklædning, hvidtning, gulvbelægning m.v., ruder i vinduer og døre, låse, nøgler, dørpumper, beslag, vandhaner, vaske- og wc-kummer samt øvrige sanitære installationer, elektriske installationer, herunder hårde hvidevarer og armaturer af enhver art, rensning af vandlåse med afløb fra vask samt rensning og vedligeholdelse af alle øvrige installationer i de lejede lokaler. De nævnte elementer af Lejers vedligeholdelsespligt er ikke udtømmende, men blot eksempler. Enhver indvendig ren- og vedligeholdelse af lejemålet som følge af forringelse ved slid og ælde påhviler Lejer og skal foretages så ofte, det er påkrævet af hensyn til ejendommens og det lejedes stand. Uddybende vedr. forsikringer Udlejer tegner bygningsforsikring, herunder brand-, kaskoog ansvarsforsikring. Lejer refunderer udgiften hertil. Såfremt Lejer ønsker det, tegner Lejer i øvrigt forsikringer for det lejede, herunder evt. glasforsikring, og afholder selv udgiften hertil. Forsikringen, som er tegnet gennem Gjensidige Forsikring, er en Erhvervsbygningsforsikring inkl. All Risk dækning med en selvrisiko på DKK 5.647,- (2016). All Risk dækning kaldes hos Gjensidige Forsikring "Pludselig skade". Ejendommen forsikres derfor ud over almindeligt dækningsomfang for tilsvarende ejendomme. K/S Sunset Boulevard, Hillerød har ved overtagelsen af ejendommen indgået en 5-årig aftale med Gjensidige Forsikring omkring forsikring af ejendommen. Forsikringsdokumenter kan rekvireres hos Blue Capital A/S. Forsikringstilbuddet er afgivet på baggrund af et samlet samarbejde omkring K/S selskaberne administreret hos Blue Capital A/S - hvorfor selskabsadministrationsaftalen er en betingelse for dækningen på de tilbudte vilkår. Uddybende vedr. gebyr til finansieringsgiver Finansieringsgiver beregner sig indledningsvist et årligt gebyr på aktuelt DKK 3.500,- til dækning af udgifter til løbende opdatering af engagementet. 35

36 1. prioriteten optages med en fast rente i 5 år på 2,13%* og 2. prioriteten med en rente svarende til 3,75%*. *Rentesatser pr. 9. december Endelige rentesatser kan afvige i såvel positiv som negativ retning. Finansiering af ejendommens køb 1. prioritet Ejendomslån med en hovedstol på DKK ,- "der etableres med op til i alt 20 års løbetid. De første 7 år kan tilbydes med afdragsfrihed. Herefter afvikles lånet som annuitetslån". 2. prioritet Anlægslån med en hovedstol på DKK ,- "der afvikles som annuitetslån, hvor al fri likviditet går til afvikling af lånet. Lånet estimeres at være fuldt afviklet efter godt 7 år". Jf. budgetterne er lånet fuldt afviklet på under 7 år. Lånet etableres i DKK. Af beløbet kan op til DKK ,- disponeres som driftskredit. Rentevilkår Renten fastsættes endeligt ved lånenes udbetaling. Nedenstående satser er således afgivet d. 9. december prioritet: 5-årig fast rente på ejendomslånet: 2,13% (pr. 9. december 2016). Bemærk, at der budgetteres i budgetterne med en rente svarende til 2,25% på 1. prioriteten. 2. prioritet: Variabel rente på anlægslånet: 3,75% (pr. 9. december 2016). Variabel rente på driftskreditten: 3,75% (pr. 9. december 2016) af det til enhver tid trukne beløb. 0,5% provisionssats (pr. 9. december 2016). Beregnes af kredittens maksimum. Bemærk, at der budgetteres i budgetterne med en rente svarende til 5% på 2. prioriteten. Ovenstående beskrivelse af lånekonditioner er direkte afskrift fra oplægget til samarbejde. Ejendommens køb foretages på baggrund af et allerede opnået skriftligt oplæg til samarbejde, der er skitseret ovenfor. Dette med et samlet lån fordelt på 1. - og 2. prioritet svarende til DKK ,-. Oplægget til samarbejde er alene betinget af endelig kreditgodkendelse af kommanditisterne. Af konkurrencemæssige hensyn er långiver anonymiseret i prospektet. Kopi af oplægget til samarbejde kan dog rekvireres hos Blue Capital A/S. 36

37 Ved 10% ejerskab af K/S Sunset Boulevard, Hillerød er hæftelsen ultimo 2016 DKK ,-. Allerede på mindre end 7 år er denne reduceret til DKK ,- v/10% ejerskab. Sikkerhedsstillelse Til sikkerhed for de tilbudte kreditfaciliteter er der krav om følgende sikkerhedsstillelser: K/S deltagere Kaution: Der skal stilles pro rata selvskyldnerkaution for det fulde beløb af 2. prioriteten på DKK ,-. Der stilles proratarisk selvskyldnerkaution for en del af 1. prioriteten på i alt DKK ,-. Denne nedskrives ikke. Se uddybende vedr. ejerkredsens kaution s. 38. K/S Sunset Boulevard, Hillerød Pant: DKK ejerpantebrev med 1. prioritet og med pant i ejendommen matr.nr. 16l, Trollesminde, Hillerød Jorder beliggende Sigrunsvej 20, 3400 Hillerød. Øvrige vilkår Finansieringsgiver stiller ovennævnte kreditter til rådighed under forudsætning af, at der løbende er sikret tilfredsstillende kapitalforhold i K/S Sunset Boulevard, Hillerød. Med udgangspunkt i de tilbudte kreditfaciliteter skal engagementet understøttes af følgende covenants/erklæringer: Udbyttebegrænsning: Finansieringsgiver skal acceptere udbetaling af udbytte. Finansieringsgiver modtager en kopi af moderselskabsgaranti fra Danske Koncept Restauranter Holding ApS. Finansieringsgiver skal godkende selskabets administrator. Ovenstående beskrivelse af lånekonditioner er direkte afskrift fra oplægget til samarbejde; dog anonymiseret i forhold til finansieringsgiver. Transport: Transport i lejekontrakten med Danske Koncept Restauranter A/S. Transport i moderselskabsgaranti fra Danske Koncept Restauranter Holding ApS, som skal tiltrædes af garantistiller. Bemærk, at der i ovenstående beskrivelse vedr. kautioner er beskrevet den samlede kaution for ejerkredsen. For en opgørelse over din kaution ved 10% ejerskab se s. 38. Der er efter indbetaling af stamkapitalen ingen direkte hæftelse mellem kommanditisten og kommanditselskabet. 37

38 Hæftelse generelt Investors hæftelse i K/S Sunset Boulevard, Hillerød er fastsat i samråd med revisor, for at sikre berettigelse til skattefradrag, jf. fradragskonto. Kommanditselskabets stamkapital er fastsat til det faktiske indskudte beløb, som er DKK ,- pr. 10% ejerskab. Dermed er der ingen resthæftelse over for kommanditselskabet, og investor kender sin maksimale hæftelse fra første dag. Der hæftes over for 2. prioriteten med en proratarisk selvskyldnerkaution, svarende til en samlet kautionsforpligtelse v/ 10% ejerskab på DKK ,-. Dertil stilles en proratarisk selvskyldnerkaution for en del af 1. prioriteten på i alt DKK ,- v/ 10% ejerskab. Denne nedskrives ikke. Den samlede hæftelse over for K/S'ets finansieringsgiver v/10% ejerskab er således ved projektets start på DKK ,- og reduceret (jf. budgetterne) til DKK ,- i I takt med, at der afdrages på 2. prioriteten, vil fradragskontoen falde. Den vil dog efter budgettet være positiv i hele perioden, hvor der budgetteres med skattemæssigt underskud. Såfremt fradragskontoen skulle blive negativ, kan investorkredsen beslutte, om de vil undlade fradraget i perioden, eller øge hæftelsen over for kommanditselskabet. Hæftelsen kan øges ved enten at kautionere yderligere, eller ved at hæve stamkapitalen (resthæftelsen). Stamkapitalen kan øges uden faktisk indskud, og det foregår ved ændring af vedtægterne som en generalforsamlingsbeslutning. Forhøjelse af hæftelsen, herunder stamkapitalen, kan alene ske med tilsagn fra den enkelte kommanditist, hvilket er sikret i selskabets vedtægter. Investors hæftelse v/10% ejerskab Investors starthæftelse over for K/S'ets finansieringsgiver v/10% ejerskab er DKK ,-. Investors hæftelse over for 2. prioriteten er, jf. budget, ophørt på under 7 år, hvilket er ca. 8,5 år inden Lejers uopsigelighedsperiode udløber. Gennem hele 1. prioritetens løbetid er investors hæftelse DKK ,-. Investors budgetterede hæftelse over for K/S'ets finansieringsgiver pr. 10% andel er som følgende: 2016: DKK ,- * 2017: DKK ,- 2018: DKK ,- 2019: DKK ,- 2020: DKK ,- 2021: DKK ,- 2022: DKK , : DKK ,- Bemærk, at ovenstående er beregnet på baggrund af en rente på 1.- og 2. prioriteten, der aktuelt er højere end den faktiske rente. Hertil kommer de løbende rentebesparelser på baggrund af momskredit og månedsvis forudbetalt husleje, der vil påvirke selskabets drift i en yderligere positiv retning. Ejerkredsens hæftelse over for K/S'ets finansieringsgiver forventes derfor at være reduceret hurtigere end ovenfor skitseret. Bemærk, at den indskudte kapital på DKK ,- v/ 10% ejerskab ikke er medtaget i ovenstående beregning. Samlet starthæftelse tillagt indskudt kapital er for investor med 10% ejerskab DKK ,-. * De DKK ,- udgør hæftelsen ultimo 2016, hvor der i 2016 "afdrages" med DKK ,- og er derfor ikke det samme som starthæftelsen på DKK ,-. Fradragskontoen opgøres hvert år i skattebilaget, således at investor kan følge med i udviklingen og reagere i god tid. Uddybende beskrivelse af de skattemæssige regler, herunder "Fradragskontoen" side Pro rata vs. solidarisk hæftelse Ved pro rata hæftelse hæfter kommanditisten kun ud fra kommanditistens låneandel. Dvs. ejer kommanditisten 10 % af et K/S med gæld for DKK 2,5 mio. og der er afgivet pro rata hæftelse for det fulde beløb hæfter kommanditisten med DKK ,-. Ved solidarisk hæftelse hæfter den enkelte kommanditist ubegrænset for alle DKK 2,5 mio. uanset ejerandelens størrelse. I K/S Sunset Boulevard, Hillerød er der afgivet pro rata hæftelse for 2. prioriteten og en del af 1. prioriteten, hvorfor investors starthæftelse er DKK ,- v/10% ejerskab. Hæftelsen reduceres i takt med 2. prioritetens afvikling. Hver investor kender således sin maksimale hæftelse fra første dag. 38

39 Hvis ejendommen i år 2032 sælges til blot DKK ,- kan ejerkredsen indfri alt gæld tilknyttet projektet. Scenarier pr. 30. juni 2032 INGEN YDERLIGERE INDBETALINGER TIL K/S'et Investors primære hæftelse over for K/S'ets finansieringsgiver ophører ved 2. prioritetens indfrielse i år 2023 (jf. budgetterne), hvorefter der ved et 10% ejerskab alene hæftes for DKK ,- over for 1. prioriteten. Risikoen er således mestendels relateret til Lejers evne til at opfylde sin forpligtelse i lejekontrakten, der er uopsigelig frem til den 30. juni Fraflytter Lejer, mod forventning, pr. 30. juni og det ikke er muligt at genudleje lejemålet på tilsvarende vilkår eller bedre - er det naturligvis til gene for ejerkredsen. For at illustrere den lave risikoprofil, har vi nedenfor belyst scenarier, hvor Lejer fraflytter, og det ikke er muligt at genudleje på samme vilkår. - dermed de risici, der er for manglende formueforøgelse, samt eventuelle udfordringer ejerkredsen måtte stå over for ved udløb af Lejers uopsigelighedsperiode. Salg af ejendom pr. 30. juni 2032 Lejekontraktens uopsigelighed for Lejer udløber den 30. juni K/S'et har (jf. budget) pr. 30. juni 2032 en restgæld på DKK ,-, hvortil der jf. ovenstående er afgivet kaution for DKK ,- v/10% ejerskab. Har du som investor valgt at deltage 100% finansieret, er der (jf. budget) pr. 30. juni 2032 en restgæld på det individuelle lån på DKK ,- v/10% ejerskab *. Sælges ejendommen den 30. juni 2032 til DKK ,- modsvarer salgsprisen, at restgælden til såvel 1. prioritetslånet og til de individuelle lån indfries. Ovenstående modsvarer, at ejendommen må tabe op til 71% i værdi i forhold til den oprindelige købesum. Sælges ejendommen til DKK ,- eller mindre, svarende til et værditab på mere end 77%, modtager ejerkredsen ingen udlodning fra K/S Sunset Boulevard, Hillerød til dækning af restgæld på det individuelle lån og/eller tab af indskudt kapital. Fradrag for tab og beskatning af kursgevinst Det bør bemærkes, at ved realisering af tab på en afskrivningsberettiget ejendom (salgsværdi ift. den skattemæssigt nedskrevne værdi), opnås der som udgangspunkt - og med forbehold for en positiv fradragskonto - et fradrag, der kan anvendes til modregning på såvel topskatteniveau som i selskabsskatten. Ligeledes bør det bemærkes, at sælges ejendommen til under restgælden, kan der forekomme beskatning ved en evt. kursgevinst. Genudlejning Såfremt Danske Koncept Restauranter A/S ikke ønsker at fortsætte lejekontrakten efter udløb af uopsigelighedsperioden, kan K/S'et i stedet for at sælge ejendommen udleje den til en ny Lejer. Med det nuværende plangrundlag kan anvendelsen være til bl.a. restaurant, som er specificeret under "Lokalplan" side Hvis driftsomkostningerne og ydelsen på lånene antages at være uændrede, vil en lejeindtægt i år 2032 på DKK ,- være nok til, at ejendommens omkostninger dækkes samt servicering af renter og afdrag. Denne lejeindtægt diskonteret tilbage til år 2017 (med den budgetterede lejeregulering på 1% p.a.) er på DKK ,-. Lejeindtægten (2017 beløb) opgjort pr. m²: Leje pr. m² (370 m 2 ) DKK 1.859,- pr. m 2 Denne lejeindtægt skal sammenholdes med en leje på DKK 2.216,- pr. m 2, som Danske Koncept Restauranter A/S giver i 2017, og som i forvejen vurderes at være lav. Med andre ord er der efter udløb af lejekontraktens uopsigelighedsperiode foretaget gældsafvikling i et omfang, så det er muligt at genudleje ejendommen til en lavere leje, uden der skal foretages ændringer i den planlagte afdragsprofil. K/S'et har endvidere, jf. budgetterne, ingen restgæld ved udgangen af år 2036, hvorefter der skal bruges meget få midler til at dække selskabets omkostninger. *Har du valgt at foretage investeringen i K/S Sunset Boulevard, Hillerød uden finansiering af investorindskuddet, er der naturligvis ingen restgæld, der skal indfries. 39

40 Der budgetteres med årlige udlodninger efter 6 hele driftsår og fremadrettet. Indbetalinger til projektet Der budgetteres ikke med løbende indbetalinger af frie midler til projektet. Det gælder både år 1 og løbende driftsår *. Ejendommens drift kan - selv med konservative budgetforudsætninger - servicere såvel renter som afdrag på lånene. Finansiering af investorindskud Optimal skatteplanlægning er bl.a. at nedbringe privat gæld frem for at indskyde beskattede midler i virksomhedsordningen. Dette fordi renteudgifter tilknyttet virksomhedsordningen må fratrækkes i topskatten. Blue Capital A/S har en lang række finansielle samarbejdspartnere både inden for bank og realkredit. Realkreditten/1. prioriteten skal naturligvis have pant i fast ejendom og tilbyde den billigste finansiering med den længst mulige løbetid. Finansiering af investorindskuddet kræver som udgangspunkt ikke pant/transport i andet end investors ejerandel i K/S Sunset Boulevard, Hillerød, samt en gruppelivsforsikring til dækning ved dødsfald, hvorfor vi kan tilbyde projektet 100% finansieret for investor uden yderligere pantsikkerhed. Som investor kan du forvente at få finansieret investorindskuddet til en attraktiv rente og løbetid gennem vores finansielle samarbejdspartnere. Stiftelsesgebyret vil være ca. DKK 7.000,- og udgiften til gruppelivsforsikringen vil årligt være ca. DKK 1.900,-. Dit køb er ikke forpligtende, såfremt Blue Capital A/S ikke tilvejebringer et tilfredsstillende tilbud på det individuelle investorindskudslån. Det er i øvrigt dig, der afgør, om det tilvejebragte tilbud er tilfredsstillende. * Såfremt du som privatinvestor ønsker at indbetale en del af indskuddet kontant og få finansieret resten, kan beregninger/budgetter rekvireres hos Blue Capital A/S. Den løbende skattebesparelse ved deltagelse i K/S Sunset Boulevard, Hillerød kan anvendes til afvikling af afdragene på det individuelle lån - hvor stor en del af afdragene, der dækkes af skattefradragene, afhænger naturligvis af løbetiden på lånet. Se også "akkumuleret likviditet" under investorbudgettet. Ønsker du at foretage kontantindbetaling: - Eksempelvis på baggrund af opsparet overskud i virksomhedsordningen, er dette muligt med op til DKK ,- v/ 10% ejerskab. Se budgetter for privatinvestor med kontantindskud side 53. Udlodninger skal altid godkendes af finansieringsgiver. Udlodninger fra projektet Der budgetteres med årlige udlodninger efter 6 hele driftsår og fremadrettet. Dette på trods af, der ligeledes afvikles markant på restgælden. Beslutning om udlodning foretages årligt på den ordinære generalforsamling og skal altid godkendes af finansieringsgiver. Udlodningen kan således variere i såvel positiv som negativ retning i forhold til budgettet, ligesom den kan foretages såvel før som efter det budgetterede tidspunkt. Ekstraordinær udlodning kan blive relevant i forbindelse med omlægning af de eksisterende lån og/eller forbedrede driftsresultater. 40

41 Såfremt de samlede erhvervelsesomkostninger overstiger de i prospektet anførte, fratrækkes differencen i udbyderhonoraret. Køb af ejendommen Ejendommen overtages til en samlet købesum på DKK ,- Købesummens fordeling Ejendommens anskaffelsessum er mellem Køber og Sælger aftalt fordelt som anført nedenfor: Købesum for bygninger og installationer DKK ,- Købesum for grund DKK ,- Købesummens fordeling er fastsat med reference til den offentlige grundværdi for matr.nr. 16l, der udgør grundstykket erhvervet af K/S Sunset Boulevard, Hillerød. Blue Capital A/S må som altid tage forbehold for, om SKAT kan acceptere denne fordeling af købesummen, herunder afskrivningsgrundlaget. Erhvervelsesomkostninger Honorar til Blue Capital A/S * Svarende til 4% af købesummen ekskl. handelsomkostninger. DKK ,- Tinglysning af skøde DKK ,- Tinglysning af lån DKK ,- Etableringsgebyr for lån DKK ,- Juridisk due diligence - herunder udarbejdelse af rapport DKK ,- Advokaterklæring og forhandling/tilretning af købsaftale DKK ,- Advokats stiftelse af selskab DKK 5.000,- Revisorerklæring DKK ,- Markedsføringsomkostninger og tryk DKK ,- Vurderingsrapport DKK 6.500,- Byggeteknisk gennemgang DKK ,- Samlede erhvervelsesomkostninger DKK ,- Omkostningsfordelingen mellem ovenstående kan afvige, dog aldrig således, at Blue Capitals honorar overstiger det anførte beløb. Såfremt de samlede erhvervelsesomkostninger overstiger de i prospektet anførte, fratrækkes differencen i Blue Capitals honorar. Erhvervelsesomkostningerne er yderligere beskrevet i forhold til budgetforudsætninger på side 48. * Bemærk, at Blue Capital A/S foruden udbyderhonoraret har en bruttofortjeneste på den løbende selskabsadministration, herunder særligt første tre driftsår, hvor Blue Capital fakturerer et særskilt adminstrationshonorar på samlet DKK ,-. Se uddybende side 5. 41

42 Ejendommens årlige afkast Ejendommens årlige afkast beregnes således: Årlig nettohusleje Købesum = X% Ejendommens startafkast er 6,75% og hvert år stigende, da lejen reguleres med budgetteret 1%. Beregning af ejendommens startafkast: Årlig nettohusleje: DKK ,- Købesum: DKK ,- = 6,75% Det årlige gebyr til finansieringsgiver på DKK 3.500,- er ikke inkluderet i hhv. ejendommens årlige afkast og K/S Sunset Boulevard, Hillerød's årlige afkast, idet dette vedrører ejendommens finansiering, og således må henføres til den samlede finansieringsudgift. K/S Sunset Boulevard, Hillerød's årlige afkast (nettoafkast) Som beskrevet på side 41 er der en række handelsomkostninger forbundet med ejendommens køb. Der påløber faste omkostninger såsom omkostninger til stempelafgifter til staten og omkostninger i forbindelse med optagelse af lån etc. Herudover er der for K/S Sunset Boulevard, Hillerød erhvervelsesomkostninger i form af honorar til Blue Capital A/S samt udgifter til advokat- og revisorerklæring *. *Bemærk, at de fleste af disse omkostninger er fradragsberettigede enten i år 1, løbende over budgetperioden eller ved ejendommens salg. Udgifter relateret til drift af K/S: Som beskrevet på side er der ligeledes udgifter relateret til driften af K/S Sunset Boulevard, Hillerød, der ikke medtages i en afkastberegning på ejendommen. Disse er udgifter til revisor, bogføring, samt selskabsadministration. Beregning af K/S Sunset Boulevard, Hillerød's startafkast: Årlig husleje: minus selskabsomkostninger: DKK ,- DKK ,- = 5,30% Købesum inkl. ALLE omkostninger: DKK ,- 42

43 Nettoindtægt for ejendom Ejendommens afkast Nettoindtægt for K/S * K/S ets afkast* Startforrentning ,75% *fulde købesum og samtlige omkostninger 2018 kr ,82% kr ,35% 2019 kr ,89% kr ,39% 2020 kr ,95% kr ,44% 2021 kr ,02% kr ,49% 2022 kr ,09% kr ,53% 2023 kr ,17% kr ,58% 2024 kr ,24% kr ,63% 2025 kr ,31% kr ,67% 2026 kr ,38% kr ,72% 2027 kr ,46% kr ,77% 2028 kr ,53% kr ,82% 2029 kr ,61% kr ,87% 2030 kr ,68% kr ,91% 2031 kr ,76% kr ,96% 2032 kr ,84% kr ,01% 2033 kr ,91% kr ,06% 2034 kr ,99% kr ,11% 2035 kr ,07% kr ,16% 2036 kr ,15% kr ,21% 5,30% Ejendommens start- og løbende afkast er væsentlige parametre i vurderingen af den samlede investering, men bør aldrig betragtes isoleret, da en række andre faktorer har samme eller større - indflydelse på den samlede investering. Nedenfor er tre punkter, som vi i Blue Capital A/S mener, er vigtige at have for øje: - For det første bør man som investor vurdere sikkerheden for, at det budgetterede afkast rent faktisk opnås. Er der eksempelvis risiko for, at indtægterne udebliver pga. lejetomgang og er indtægten fastlagt på baggrund af markedskræfter eller statslige subsidieordninger. En investering med eksempelvis et startafkast på 10% og en gennemsnitlig rente på finansieringen svarende til 7,5% giver således ikke et bedre årligt driftsresultat end en investering med et startafkast på 6% og en gennemsnitlig rente på 3,5%. - For det tredje bør man medtage, hvorvidt aktivets værdi er konstant, stiger eller falder i budgetperioden. Ovenstående afkastberegninger medregner ikke en evt. værdistigning i selve aktivet. Stiger ejendommens værdi som budgetteret med 1% om året fra år 2018 og frem, er dette derfor en væsentlig parameter i relation til den samlede formueforøgelse. - For det andet bør man ved en ejendomsinvestering, såvel som i andre investeringer, hvortil der indgår en hel eller delvis finansiering (eksempelvis kreditforeningslån), medtage de løbende renteomkostninger. 43

44 Indskudt egenkapital forrentes i gennemsnit årligt med 17,38% i budgetperioden blot på baggrund af driften og uden at medtage en evt. ejendomsværdistigning. Forrentning af Indskudt Egenkapital Ejendommens og K/S ets årlige afkast giver et optimalt grundlag for sammenligning af to identiske investeringsejendomme. Derfor anvendes det som udgangspunkt også i alle salgsopstillinger fra erhvervsmæglere. Afkastet er imidlertid baseret på en kontant handel og tager dermed ikke højde for ejendommens finansiering. Et nøgletal, der tager højde for ejendommens finansiering, er "Forrentning af Indskudt Egenkapital". Dette nøgletal påvirkes som hovedregel positivt, når den samlede vægtede finansieringsrente er mindre end K/S'ets årlige afkast. Beregningerne på næste side forudsætter, at investorindskuddet på DKK ,- samt de DKK 5.000,- til komplementaren v/10% ejerskab indbetales kontant. Beregningerne foretages både med og uden den budgetterede ejendomsværdistigning på 1% p.a. fra år 2018 og frem. Forrentning af Indskudt Egenkapital * ekskl. værdistigning: Driftsresultat t * 10% = X% Investorindskud + indskud til komplementar Forrentning af Indskudt Egenkapital * inkl. værdistigning: (Driftsresultat t + EV ** - EV ) * 10% t t-1 = X% Investorindskud + indskud til komplementar * Handelsomkostninger medtages ikke i beregningerne ** EV = Ejendommens værdi Nedenstående graf og tabellen på næste side er opstillet på baggrund af de to formler på denne side. 44

45 Ved sammenligning af forrentning af indskudt egenkapital mellem to projekter, er det vigtigt at være opmærksom på, at nøgletallet påvirkes negativt af bl.a. følgende forhold: Lav gearing (som ofte medfører en lavere kaution) Lang rentebindingsperiode på selskabets lån Konservative budgetforudsætninger Nøgletallet påvirkes ligeledes negativt af samme forhold som ejendommens startafkast, som bl.a. kan være: Lang uopsigelighedsperiode for Lejer God beliggenhed Lav tomgangsrisiko Det er derfor vigtigt at sammenholde forrentningen med projektets sikkerhed, idet en højere sikkerhed kan være ensbetydende med en lavere forrentning. Nedenstående tabel viser, at der i budgetperioden for K/S Sunset Boulevard, Hillerød er en gennemsnitlig årlig forrentning af indskudt egenkapital ekskl. værdistigning på 17,38% og en gennemsnitlig årlig forrentning af indskudt egenkapital inkl. værdistigning på 21,09%. Samtidig er risikoen i projektet reduceret gennem den gode beliggenhed, den begrænsede hæftelse, den lange uopsigelighedsperiode fra Lejers side og de konservative budgetforudsætninger. Driftsresultat ekskl. værdistigning (v/10% ejerskab) Forrentning Driftsresultat inkl. værdistigning (v/10% ejerskab) Forrentning 2016 kr (37.098) -11,4% kr (37.098) -11,4% 2017 kr ,7% kr ,7% 2018 kr ,4% kr ,1% 2019 kr ,7% kr ,5% 2020 kr ,6% kr ,4% 2021 kr ,5% kr ,4% 2022 kr ,5% kr ,4% 2023 kr ,5% kr ,5% 2024 kr ,2% kr ,1% 2025 kr ,7% kr ,7% 2026 kr ,2% kr ,3% 2027 kr ,8% kr ,9% 2028 kr ,4% kr ,5% 2029 kr ,9% kr ,1% 2030 kr ,5% kr ,7% 2031 kr ,1% kr ,3% 2032 kr ,7% kr ,0% 2033 kr ,3% kr ,6% 2034 kr ,9% kr ,3% 2035 kr ,6% kr ,0% 2036 kr ,2% kr ,7% Gennemsnit 17,38% 21,09% 45

46 Formueforøgelse for investor Formueforøgelsen for investor v/10% ejerskab er opgjort i budgetterne på side og viser investors provenu ved et salg af ejendommen eller K/S anparten et respektivt år i budgetperioden. I provenuet er investorindskuddet på DKK ,- v/10% ejerskab fratrukket, hvorfor det netop viser forøgelsen af investors formue ved deltagelse i projektet. Nedenstående graf illustrerer, hvordan formueforøgelsen vokser ud fra længden på investeringshorisonten. Dette er på baggrund af opsparingen i selskabet (ejendomsværdistigning og gældsafvikling), samt løbende udlodninger til investor. I nedenstående graf er formueforøgelsen v/10% ejerskab illustreret for hhv.: Privatinvestor med 100% finansieret indskud Privatinvestor med kontantindskud Selskabsinvestor med kontantindskud Beløbene, som er indsat i forlængelse af kurverne, er investors formueforøgelse i år Privatinvestor: Såfremt en privatinvestor - ved salg af ejendommen eller K/S anparten - vælger at hæve sit opsparede overskud i virksomhedsordningen, beskattes det hævede beløb inkl. skatteresultatet gennem investeringsperioden som personlig indkomst, og den foreløbige skat modregnes i den beregnede slutskat. Det kan derfor for de fleste private investorer være hensigtsmæssigt at videreføre sin virksomhedsordning, når fortjenesten realiseres, mod at betale en foreløbig selskabsskat. Nedenstående graf viser både provenuet for en privatinvestor efter topskat (ved hævning) og efter selskabsskat (ved videreførelse i virksomhedsordningen). Selskabsinvestor: Grafen viser ligeledes formueforøgelsen for en selskabsinvestor. Der skal hertil gøres særligt opmærksom på, at en selskabsinvestor opnår samme skattemæssige fordele vedr. skattefri udlodning ved en investering gennem et K/S som ved investering i et ApS med mere end 10% ejerskab. 46

47 Tabellerne nedenfor viser, hvordan formueforøgelsen bliver sammensat for hhv. en privatinvestor og en selskabsinvestor med kontantindskud ud fra antagelsen om et salg af ejendommen eller K/S anparten i Ved at tage udgangspunkt i en investor med kontantindskud er det muligt at beregne den interne rente (IRR) af investors pengestrøm gennem budgetperioden. Den interne rente for en privatinvestor med kontantindskud er på 9,02%. Der tages udgangspunkt i en privatinvestor, som viderefører sin opsparing i virksomhedsordningen. Den interne rente for en selskabsinvestor med kontantindskud er på 8,25%. Investor opnår dermed en høj intern rente set i forhold til projektets sikkerhed og de konservative budgetforudsætninger, hvor der bl.a. antages en rentesats på 1.- og 2. prioritetslånet, der er højere end den aktuelle. Ved sammenligning af den interne rente mellem to projekter, skal man være opmærksom på, at nøgletallet bl.a. påvirkes af det budgetterede starttidspunkt for udlodninger fra selskabet. Tidlige udlodninger påvirker således den interne rente i en positiv retning. I nærværende prospekt budgetteres ikke med udlodninger, før 2. prioritetslånet er fuldt afviklet. Ligeledes vil en yderligere gearing - i form af finansiering af en del af investorindskuddet - påvirke den interne rente i en positiv retning, hvis eksempelvis renten på investorindskudslånet sættes til 7%, som er budgetforudsætningen i nærværende prospekt. Investorbudget (10%), Privatinvestor med kontantindskud Investorindskud Skattebesparelse/betaling Udlodning Investorbudget (10%), Selskabsinvestor med kontantindskud Årets likviditet Investorindskud Skattebesparelse/betaling Udlodning Årets likviditet Akkumuleret likviditet IRR 9,02% Akkumuleret likviditet IRR 8,25% 47

48 Budgetforudsætninger Følgende forudsætninger er anvendt for budgetterne: Materialet på side er udarbejdet til investorer, der anvender virksomhedsordningen både med og uden opsparing efter år Det antages, at investorer i budgetperioden kun har nærværende investering i virksomhedsordningen. Starttidspunkt Budgetperioden er en 20-årig periode fra den 31. december 2016 til og med den 31. december Skattesatser Ved opsparing i virksomhedsordningen er det forudsat, at der beskattes ud fra regeringens "Aftale om vækstplan", hvor overskuddet beskattes som følgende * : - Skattesats ved overskud 2016 og frem: 22% * Lovforslaget blev i juni 2013 endeligt vedtaget af Folketinget. Det er forudsat, at investor kun kan udnytte det skattemæssige fradrag med 52,7% i de år, hvor der opnås et skattemæssigt underskud og samtidig beskattes med 56,4% i ophørsåret (2016 satser). Erhvervelses- og finansieringsomkostninger Erhvervelsesomkostninger ekskl. fradragsberettigede omkostninger afskrives regnskabsmæssigt over 5 år. I budgettet afskrives der ikke skattemæssigt på udbyderhonoraret på DKK ,-. Det er ligeledes forudsat, at udbyderhonoraret ikke er fradragsberettiget ved salg/opgørelse af ejendomsavancen. I budgettet afskrives endvidere ikke skattemæssigt på finansieringsomkostninger. Der vil i praksis for disse omkostninger være en skattemæssig upside for selskabsinvestorer, idet finansieringsomkostninger som udgangspunkt kan fradrages skattemæssigt i takt med, at lånene afdrages (realisationsbeskatning), når der investeres gennem et selskab. Blue Capital A/S gør opmærksom på, at SKAT kan anlægge en anden vurdering af den skattemæssige behandling af erhvervelsesomkostninger og opstartsomkostninger. Reguleringer Årlig stigning i driftsomkostninger (med undtagelse af årligt gebyr til finansieringsgiver) fra år 2018 og frem: 2% Årlig stigning i lejeindtægter fra år 2018 og frem: 1% Årlig ejendomsværdistigning fra år 2018 og frem: 1% - svarende til den årlige stigning i lejeindtægter. Investors provenu er i budgetterne også opgjort med antagelsen om 0% ejendomsværdistigning. Kursreguleringer på selskabets lån Budgetterne er udarbejdet under forudsætning af, at projektet i sin helhed - herunder finansieringen - forløber i budgetperioden. I budgetterne er der derfor ikke taget højde for kursreguleringer på 1. prioriteten, som evt. udsving i renteniveauet vil medføre. Rentesatser Rente på 1. prioritet: Der budgetteres med en rente på 2,25% p.a. (inkl. bidrag) - Bemærk, at den aktuelle rente pr er 2,13%. Rente på 2. prioritet: Der budgetteres med en rente på 5,00% p.a. - Bemærk, at den aktuelle rente pr er 3,75%. Rente på individuelle lån: Der budgetteres med en rente på 7% p.a. Budgetterede renteudgifter Renteudgiften for selskabet er beregnet ift. restgælden primo for året. Den budgetterede renteudgift må derfor forventes at være konservativ i forhold til den realiserede renteudgift, da gælden afvikles i takt med de månedlige lejeindtægter. Det bør i den sammenhæng yderligere bemærkes, at lejeindtægten forudbetales månedsvis med tillæg af moms, hvilket vil medføre en ikke ubetydelig rentebesparelse. Denne besparelse er ikke medtaget i budgetterne. Udvendig vedligeholdelse Da ejendommen er opført i materialer med lav vedligeholdelse, forventes de budgetterede udgifter til vedligeholdelse at overstige de realiserede. Afskrivninger Det er forudsat, at der alene foretages bygnings- og installationsafskrivninger svarende til 4% årligt. 48

49 Regulering af lejen samt NPI Lejen reguleres årligt med 100% stigning i NPI regnet fra oktober til oktober, dog min. 1% og maks. 3%. Den gennemsnitlige årlige stigning i nettoprisindekset (NPI) pr. oktober måned har i den seneste 10-årige periode fra 2006 til 2016 været på 1,68%. Den årlige stigning i NPI har i den seneste 10-årige periode været maksimalt 3,90% (2008) og minimum 0,50% (2016). Budgetforudsætningen for prospektets udarbejdede budgetter s er en stigning i leje og ejendomsværdi svarende til 1%, som er minimumsreguleringen af lejen. Lejen kan uanset årlig stigning i NPI maksimalt reguleres med 3%. Stiger inflationen med mere end 3% er det derfor potentielt til ulempe for K/S Sunset Boulevard, Hillerød, da realværdien af investeringen ikke er inflationssikker. En årlig stigning i NPI (pr. oktober måned) på over 3% er kun forekommet én gang i perioden Dette særligt på baggrund af EU samarbejdets erklærede målsætning om at fastholde inflationen "tæt på, men under 2% år-til-år på mellemlangt sigt". Inflationssikker investering Ejendomme, hvis lejeindtægt reguleres efter stigningen i NPI, betragtes ofte som værende inflationssikre investeringer. Hvor hovedstolen for eksempelvis ved en obligationsinvestering udhules gennem inflationen, korrigeres det løbende afkast således hvert år på en ejendomsinvestering. Se også beskrivelse af det løbende afkast s , hvor ejendommens afkast udmålt på baggrund af ejendommens købesum stiger fra 6,75% til 8,15% i budgetperioden. Ved at lade den årlige lejeindtægt følge et indeks, sikres indtægten helt eller delvist over for inflation. Dette er vigtigt, når man investerer over en længere horisont, da det alt andet lige må være vigtigere for den langsigtede investor at opnå et højt fremtidigt realbeløb frem for et højt nominelt beløb. Sker der eksempelvis en uventet stigning i inflationen, der medfører en rentestigning, vil afkastkravet fra investorerne stige. Når lejeindtægten er indekseret med pristallet påvirkes nutidsværdien af projektet ikke i negativ retning. Det forventes dermed, at ejendommen som minimum stiger med den forhøjede leje og er derfor også inflationssikret. Vurdering af værdistigning på ejendommen Der budgetteres med en ejendomsværdistigning på 1% om året fra år 2018 og frem. Det er i figuren ovenfor illustreret, hvordan prisudviklingen har været for salg af rene forretningsejendomme i perioden Der budgetteres derfor med en lavere årlig værdistigning på ejendommen end den faktiske set i forhold til den gennemsnitlige prisudvikling for rene forretningsejendomme. Tallene for prisudviklingen for salg af rene forretningsejendomme er taget fra Danmarks Statistik. Den gennemsnitlige årlige stigning har været 4,07% i perioden og 4,05% i perioden

50 Følsomhedsberegninger - Ud fra ændring i rentesatserne Budgetterne på de efterfølgende sider er opstillet efter forsigtighedsprincipper med eksempelvis højere rentesatser på selskabets lån end de aktuelle rentesatser. Budgetterne har en horisont på 20 år, og det må derfor forventes, at der ved en langtidsbudgettering altid vil forekomme afvigelser i forhold til det oprindeligt forventede. Også ved en ejendomsinvestering kan disse afvigelser være væsentlige i såvel positiv som negativ retning. Nedenstående tabel viser, hvordan andelens værdiopgørelse i år 2036 v/10% ejerskab for investorer med kontantindskud svinger i forhold til renten på 1.- og 2. prioriteten. Rentesats på 1. prioritet efter rentebindingsperiodens udløb ( ) Rentesats på 2. prioritet 1,25% 1,75% 2,25% 3,25% 4,25% 3% kr kr kr kr kr % kr kr kr kr kr % kr kr kr kr kr % kr kr kr kr kr % kr kr kr kr kr Tallene i tabellen viser formueforøgelsen efter personlig indkomstskat og inkl. ejendomsværdistigning. Ønsker du som investor andre specifikke følsomhedsberegninger før dit køb, eller et scenarie indarbejdet i et budget, udarbejdes disse gerne. Ligeledes tilbyder vi naturligvis gerne en uforpligtende personlig gennemgang af dine muligheder enten på vores adresse eller hos dig. Kontakt: Blue Capital A/S Marselis Tværvej 4 DK-8000 Aarhus C CVR-nr Hovednummer:

51 Budgetter og værdiopgørelse Ejendommens driftsbudget År Lejeindtægter Driftsomkostninger Resultat før renter Opstartsomkostninger Fradragsberettigede erhvervelsesomkostninger Renteindtægter Renteudgifter Driftsresultat Likviditetsbudget År Driftsresultat Investorindskud Udlodning ejerkreds Køb af ejendom Handelsomkostninger prioritet prioritet Afdrag 1. prioritet Afdrag 2. prioritet Periodens likviditet Akkumuleret likviditet Balancebudget År Ejendommens værdi Handelsomkostninger Saldo 1. prioritet Saldo 2. prioritet Akkumuleret likviditet Egenkapital

52 Investorbudget (10%), Privat investor v/100% finansieret indskud År Resultat før renter & afskrivninger Afskrivninger ejendom Resultat før renter Renteudgift, selskab Renteudgift, inv.indskud Renteindtægt, selskab Skatteresultat Skatteprocent 52,7% 52,7% 52,7% 52,7% 52,7% 52,7% 52,7% 52,7% 52,7% 52,7% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% Skattebesparelse/betaling Udlodning Ydelse inv.indskudslån Årets likviditet Akkumuleret likviditet Andelens værdiopgørelse (10%), Privat investor v/100% finansieret indskud År Ejendomsværdi Gæld Værdi før skat Skat af genvundne afskrivninger Ejendomsavance Skat af ejendomsavance Værdi efter skat Likviditet, investor Likviditet, selskab Indfrielse inv.indskudslån Provenu efter selskabsskat inkl. værdistigning Provenu efter selskabsskat ekskl. værdistigning Provenu efter personlig indkomstskat inkl. værdistigning Provenu efter personlig indkomstskat ekskl. værdistigning

53 Investorbudget (10%), Privat investor med kontantindskud År Resultat før renter & afskrivninger Afskrivninger ejendom Resultat før renter Renteudgift, selskab Renteindtægt, selskab Skatteresultat Skatteprocent 52,7% 52,7% 52,7% 52,7% 52,7% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% Skattebesparelse/betaling Investorindskud Udlodning Årets likviditet Akkumuleret likviditet Andelens værdiopgørelse (10%), Privat investor med kontantindskud År Ejendomsværdi Gæld Værdi før skat Skat af genvundne afskrivninger Ejendomsavance Skat af ejendomsavance Værdi efter skat Likviditet, investor Likviditet, selskab Provenu efter selskabsskat inkl. værdistigning Provenu efter selskabsskat ekskl. værdistigning Provenu efter personlig indkomstskat inkl. værdistigning Provenu efter personlig indkomstskat ekskl. værdistigning

54 Investorbudget (10%), Selskabsinvestor med kontantindskud År Resultat før renter & afskrivninger Afskrivninger ejendom Resultat før renter Renteudgift, selskab Renteindtægt, selskab Skatteresultat Skatteprocent 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% Skattebesparelse/betaling Investorindskud Udlodning Årets likviditet Akkumuleret likviditet Andelens værdiopgørelse (10%), Selskabsinvestor med kontantindskud År Ejendomsværdi Gæld Værdi før skat Skat af genvundne afskrivninger Ejendomsavance Skat af ejendomsavance Værdi efter skat Likviditet, investor Likviditet, selskab Provenu inkl. værdistigning Provenu ekskl. værdistigning

55 Oversigt over 3 seneste projekter udbudt af Blue Capital A/S K/S Jysk Detail, Rema1000 Esbjerg N Nybygget ejendom, hvor Rema 1000 åbner butikken den 20. oktober Beliggenhed ved rundkørsel med optimal synlighed og adgangsforhold Usædvanlig stærk Lejer med en egenkapital på ca. DKK 1,3 mia. Gennemsnitlig årlig forrentning af indskudt egenkapital svarende til 18,55% Lang uopsigelig lejekontrakt på 15½ år Advokaterklæring fra Gangsted-Rasmussen og revisorerklæring fra Deloitte Esbjerg K/S Fiskerbakken, Gilleleje K/S Fiskerbakken, Gilleleje Nyopført ejendom, hvor Jem & Fix åbnede butikken den 17. maj Det er bekræftet, at butikken er kommet særdeles godt fra start Optimal synlighed ud mod rundkørsel og byens primære indfaldsvej Gennemsnitlig årlig forrentning af indskudt egenkapital svarende til 18,37% 84% af finansieringen er optaget med fast rente i 20 år på 1,75% Lang uopsigelig lejekontrakt frem til november 2026 Begrænset hæftelse på DKK ,- ved 10% ejerskab, der jf. budget ophører i 2027 K/S Netto Hirtshals Særdeles velbeliggende arkitekttegnet ejendom udlejet til Dansk Supermarked Fremtidssikret beliggenhed og arkitektur tilpasset den gamle rådhusbygning Usædvanlig stærk Lejer med en egenkapital på DKK 4,6 mia. Lang uopsigelig lejekontrakt på 15½ år Gennemsnitlig årlig forrentning af indskudt egenkapital svarende til 18,11% Advokaterklæring fra Gangsted-Rasmussen og revisorerklæring fra Deloitte Hirtshals Læs mere om alle udbudte projekter på 55