Forslag til Lokalplan LK 51 for boliger ved Rynkebjerggård i Lejre

Transkript

1 Forslag til Lokalplan LK 51 for boliger ved Rynkebjerggård i Lejre

2 Om lokalplaner Hvad er en lokalplan? Lokalplanens indhold En lokalplan er en samling detaljerede bestemmelser, der gælder for et lokalt område i kommunen. Det kan typisk være en bydel, et lokalt afgrænset område og i nogle tilfælde blot en enkelt ejendom. Lokalplanen fastsætter forskellige bindende bestemmelser for grundejere, lejere og brugere af området. Det drejer sig hovedsageligt om regulering af den fremtidige arealanvendelse og regulering af den fremtidige bebyggelse på de enkelte ejendomme. Det vil sige, om der må bygges boliger, erhverv, offentlige institutioner, hvor der må bygges, hvordan bebyggelsen skal se ud, og om der eventuelt slet ikke må bygges. En lokalplan kan tillige indeholde bestemmelser om vej-, sti- og parkeringsforhold og eventuelle forudsætninger for at tage ny bebyggelse i brug. Det kan eksempelvis dreje sig om udført kloakering, tilslutning til fællesanlæg eller etablering af fælles opholdsog parkeringsarealer. Eksisterende lovlig anvendelse En lokalplan medfører ikke forbud mod fortsættelse af eksisterende lovlig anvendelse af ejendommen. Men hvis en ejer, lejer eller bruger af en ejendom ønsker at ændre i de eksisterende forhold, må det ikke ske i strid med lokalplanen. En lokalplan er således ikke en handlingsplan, der medfører handlepligt for grundejerne. Af samme grund kan man ikke se af planen, hvornår en given foranstaltning gennemføres. Lokalplanpligt Kommunalbestyrelsen har pligt til at udarbejde en lokalplan inden et større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning sættes i gang. Hensigten med denne pligt er at sikre, at Kommunalbestyrelsen foretager en planlægningsmæssig vurdering af projektet og samtidig sikre offentlighedens kendskab til den kommunale planlægning. Overførsel af arealer fra landzone til byzone sker også ved en lokalplan. Derudover kan Kommunalbestyrelsen skønne, at der er behov for at udarbejde en lokalplan for et givent område, eksempelvis for at løse nogle konkrete problemer. Forholdet til anden planlægning En lokalplan må naturligvis ikke være i strid med kommuneplanen eller anden overordnet planlægning eller sektorplanlægning. Hvis en lokalplan ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen, kræver lokalplanens vedtagelse en ændring af kommuneplanen. Dette kan ske ved at udarbejde et tillæg til kommuneplanen. Kommuneplantillæg er også omfattet af en lovbestemt procedure. Dispensation En lokalplan kan kun ændres ved, at der udarbejdes en ny lokalplan. Man har dog mulighed for at søge en dispensation fra lokalplanens bestemmelser. En dispensation forudsætter, at der er tale om mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, og at det ansøgte ikke strider mod formåls- og anvendelsesbestemmelserne. 2

3 Indholdsfortegnelse Redegørelse... 5 Områdets historie... 5 Lokalplanens område og zonestatus... 6 Lokalplanens baggrund og formål... 6 Lokalplanens indhold... 6 Lokal afledning af regnvand - LAR... 8 Forholdet til anden planlægning og lovgivning... 9 Lejre Kommuneplan Rammebestemmelser... 9 Fingerplan Zoneforhold Museumsloven Naturbeskyttelsesloven Grundvand- og drikkevandsinteresser Jordforurening Servitutter...11 Spildevand og regnvand Vandforsyning Veje og trafik Miljøvurdering af planer og programmer Lokalplanens bestemmelser Formål med lokalplanen Område og zonestatus Lokalplanområdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Terrænregulering Grundvand og regnvand Forudsætninger for ibrugtagen Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Kortbilag 1 Lokalplanområdets afgrænsning Kortbilag 2 Situationsplan

4 Godkendt af Kommunalbestyrelsen til udsendelse i offentlig høring: juni 2017 Offentlig høring:...3. juli til 29. august 2017 Endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen:... Offentligt bekendtgjort:... 4

5 Redegørelse Områdets historie Rorup-Glim Sogneråd købte i 1960 erne en stor del af Rynkebjerggårds jorder, der lå syd for stationsbyen på den anden side af Lavringe Å. Herved kom sognerådet og senere Lejre Kommune til at eje de centrale marker midt mellem Allerslev, Lejre Stationsby og Åvang. På disse jorder ligger Maglehøjen, Røglebakken, Sandbanken, Rødkildebanken og Åbanken i dag. Efterfølgende er Landevejshøjen og de arealer som børnehaverne på Rynkebjerggårdsvej ligger på også udstykket fra Rynkebjerggård. Selve lokalplanområdet blev udlagt til offentligt område i Byplanvedtægt nr. 15 fra 1976, og overtaget af Lejre Kommune fra Rynkebjerggård i Rynkebjerggård Målebladskort fra

6 Lokalplanens område og zonestatus Lokalplanområdet udgør m 2, hvoraf 361 m 2 er vej, som fungerer som adgangsvej til Rynkebjerggård. Lokalplanområdet ligger i byzone og forbliver i byzone ved denne lokalplans ikræfttrædelse. Lokalplanens baggrund og formål Den 19. december 2016 besluttede Kommunalbestyrelsen at indgå samarbejde med Domea om ca. 20 boliger på Vingen i Osted og ca. 32 boliger ved Højbyvej 20 i Lejre. Denne fordelingen er justeret en lille smule, således at der bliver 24 boliger i Osted og 29 boliger i Lejre, for at udnytte arealerne mere optimalt. Arealet ved Højbyvej i Lejre er i dag udlagt til offentlige formål i Byplanvedtægt nr. 15. Derfor er der udarbejdet en ny lokalplan, som gør det muligt at anvende arealet til tæt-lav boligbebyggelse i form af almene boliger. Lokalplanens indhold Mangor & Nagel har udarbejdet et projektforslag for Domea på arealet ved Højbyvej, hvor der er lagt op til 6 stk. 2-rumsboliger på 51,5 m 2, 4 stk. 2-rumsboliger på 54 m 2, 7 stk. 3-rumsboliger på 86,3 m 2, 9 stk. 6

7 4-rumsboliger på 91,5 m 2, 3 stk. 4-rumsboliger på 95,3 m 2. I alt 29 boliger med et samlet areal på 2238,4 m 2, hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på 28 % for området under ét. To-rumsboligerne vil senere kunne lægges sammen til 5 stk. 3-rumsboliger på 86,3 m 2. Bebyggelsen ønskes opført med symmetrisk saddeltag i 1½ plan med en maksimal bygningshøjde på 8,5 meter. Facaderne ønskes opført med brystning i nogle specielle gule lertegl, hvor resten af facaden vil fremstå i sortmalet douglastræ. Taget vil komme til at fremstå i sort tagpap med listedækning og med en maksimal taghældning på 55 grader. Illustration af de nye almene boliger 7

8 Lokal afledning af regnvand - LAR I lokalplanområdet kan man vælge at håndtere regnvandet lokalt, f.eks. i faskiner, regnbede, åbne render eller mindre bassiner. Regnbede Et regnbed er en lavning med vegetation, egnet til at opstuve og infiltrere regnvandet. Regnbedets kapacitet kan udvides, hvis det suppleres med en underliggende faskine. Der kræves anvendt planter, der både skal kunne tåle tørre og meget våde forhold. Regnbede kan indeholde en stor variation i plantevalg med mange stauder, eller de kan være mere enkle med robuste græsser, buske eller træer, som er lette at vedligeholde. Åbne vandrender Tag- og overfladevandet kan håndteres i åbne render. Renderne kan være græsklædte, men hvor faldforholdene bliver for stejle, er det en god idé at befæste vandrenden med natursten, der sikrer, at der ikke sker erosion af bundløbet. Vandrender kan på udvalgte strækninger, hvor jordbundsforholdene tillader det, gives kapacitet til forsinkelse og øget nedsivning. Tørre bassiner Tørre bassiner er arealer, hvor der sker en midlertidig opstuvning af vand. Vand fra befæstede arealer bliver rørført hertil i lavningen i græsset. Lavninger kan suppleres med kanter for at øge volumenet. Da der kan være risiko for, at der samler sig aflejringer i græsset, eller at græsset tager skade ved hyppige oversvømmelse, lægges typisk et lag af grus og sten i bunden. Tørre bassiner kan placeres, hvor der er et meget højt grundvandsspejl. Her vil der i vintersæsonen stå blankt vand. Nedsivning fra disse bassiner vil være meget begrænset og vil formentlig kun forekomme om sommeren. 8

9 Forhold til anden planlægning og lovgivning Lejre Kommuneplan 2013 Lokalplanområdet er i Lejre Kommuneplan 2013 udlagt som rammeområde 10.B2. Rammebestemmelser for 10.B2 Degnejorden, Landevejshøjen, Lønspjæld, Møllerjorden og Store Stensager Generel anvendelse: Boligområde. Specifik anvendelse: Blandet boligområde. Konkret anvendelse: Åben-lav boligbebyggelse og tæt-lav boligbebyggelse med tilhørende fællesanlæg og offentlige institutioner. Zonestatus: Byzone. Max. bebyggelsesprocent: 30 % for åben-lav boligbebyggelse. 40 % for tæt-lav boligbebyggelse. Beregningsmetode for bebyggelsesprocent: For den enkelte ejendom. Max. antal etager: 1½ etage, dog 2 etager på Degnejorden. Max. højde: 8,5 m på Møllerjorden og Degnejorden. 7,5 m på Lønspjæld Min. grundstørrelse: 600 m². Der er dog mulighed for dispensation til mindre grunde, hvis der opføres tæt-lav boligbebyggelse. 450 m² på Lønspjæld 5-24 Eksisterende lokalplaner eller byplanvedtægter: Byplanvedtægt 15 for Rynkebjerggård/Langskelsgård. Lokalplan 6 for Fællesantenne ved Rynkebjerggård. Lokalplan 28 for Rynkebjerggård. Lokalplan 37 for Lønspjæld. Særlige bestemmelser: Eksisterende grønne fællesarealer skal friholdes fra bebyggelse. Området er berørt af åbeskyttelseslinje for Lavringe Å. Bemærkning: Degnejorden er et nyt boligområde nord for Møllerjorden. Bæredygtighed: Gennemgående stisystemer og grønne korridorer skal føres igennem til nye boligområder. Fingerplan 2013 Ifølge Fingerplan 2013 skal det ved kommuneplanlægning sikres, at byudvikling i Det øvrige Hovedstadsområde sker i tilknytning til kommunecentre eller som afrunding af andre bysamfund. Lokalplanområdet er huludfyldning i Lejre By. 9

10 Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i byzone og forbliver i byzone med denne lokalplans vedtagelse. Museumsloven Roskilde Museum skal høres om eventuelle arkæologiske fund. Naturbeskyttelsesloven Inden for lokalplanområdet ligger et fortidsminde, som er omfattet af Naturbeskyttelsesloven Der må ikke foretages ændring i tilstanden af arealet inden for 100 m fra fortidsminder, der er beskyttet efter bestemmelserne i museumsloven. Der må ikke etableres hegn, placeres campingvogne og lignende. Stk. 2. Forbudet i stk. 1 gælder ikke for 1) mindre vedligeholdelsesarbejder på bygninger, idet bygningshøjden ved tagarbejder kun må forøges ubetydeligt, 2) landbrugsmæssig drift bortset fra tilplantning, 3) gentilplantning af skovarealer, der ligger uden for det areal, der er beskyttet efter museumsloven, og beplantning i eksisterende haver og 4) sædvanlig hegning på jordbrugsejendomme. Lokalplanområdet er kun berørt af fortidsmindelinjen i et lille sydvestligt hjørne, som ikke vil blive berørt af ændringer. 10

11 Grundvands- og drikkevandsinteresser Lokalplanområdet ligger i et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD). Lokalplanen indeholder derfor bestemmelse om, at der inden for området ikke må etableres aktiviteter eller anlæg, der indebærer risiko for nedsivning af forurenende stoffer. Jordforurening Der er ikke registeret jordforurening i lokalplanområdet. Servitutter Deklaration om byggelinie på 10 meter til Højbyvejs vejmidte Deklaration om bebyggelse, benyttelse mv. ved spildevandsledninger Deklaration om Byplanvedtægt nr. 15. Spildevand og regnvand Lokalplanområdet indgår i Lejre Spildevandsplan 2016, som regulerer håndteringen af lokalplanområdets spildevand og regnvand. Lokalplanen regulerer også håndteringen af regnvand og foreskriver, at regnvand i videst muligt omfang skal håndteres lokalt. Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i Rynkebjerggårds Vandværks forsyningsområde, som derfor skal forsyne lokalplanområdet med vand. Veje og trafik Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Rynkebjerggårdsvej. Miljøvurdering af planer og programmer Efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at få væsentlig virkning på miljøet. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af lov om miljøvurdering, og disse planer skal derfor screenes, dvs. at der skal gennemføres en kort indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Ud fra screeningen besluttes det, om en plans virkning på miljøet har en karakter og et omfang, der kræver, at der bliver gennemført en egentlig miljøvurdering. Konklusion på miljøscreening: Ændringen af området fra offentligt område til boligområde vurderes ikke at have nogen væsentlig indvirkning på miljøet, og det er derfor ikke nødvendigt at foretage en egentlig miljøvurdering. 11

12 Lokalplanens bestemmelser Med hjemmel i lov om planlægning - lovbekendtgørelse nr af 23. november fastsættes følgende bestemmelser for området nævnt i 2: 1 Formål med lokalplanen Lokalplanens formål er: 1.1 at muliggøre etableringen af tæt-lav boligbyggelse ved Rynkebjerggård. 1.2 at indpasse bebyggelsen bedst muligt i det kulturhistoriske og værdifulde landskab. 1.3 at sikre, at gennemgående stisystemer og naturen føres igennem til det nye boligområde. 1.4 at sikre en optimal udnyttelse af solenergi, jordvarme og lignende. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen omfatter en del af matrikel 4kf, Højby By, Rorup - se kortbilag Lokalplanområdet ligger i byzone. 3 Lokalplanområdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet skal anvendes til tæt-lav boligbebyggelse. 4 Udstykning 4.1 Lokalplanområdet kan udstykkes i mindre parceller eller sokkeludstykkes. 5 Veje, stier, parkering og belysning 5.1 Lokalplanområdet vejbetjenes fra Rynkebjerggårdsvej. 5.2 I lokalplanområdet skal der anlægges 1 parkeringsplads pr. bolig. Parkeringspladserne skal fremstå grønne i græsarmering, gartnermacadam eller tilsvarende. 5.3 Adgangsvejen skal etableres som privat fællesvej. 5.6 Fra lokalplanområdet skal der anlægges en cykel- og gangsti, som skal forbinde området med den eksisterende skolesti vest for lokalplanområdet, som vist på kortbilag 2. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Lokalplanområdet er udlagt med en bebyggelsesprocent for området under ét på maks. 40 %. 12

13 6.2 Boligbebyggelsen må opføres i maks. 1½ plan og ikke overstige 8,5 meter. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Brystningen skal fremstå i teglsten (D47 Petersen tegl), mens resten af facaden skal fremstå i sort douglastræ RAL Taget skal fremstå i sort tagpap med listedækning. Skure og affaldsgården skal ligeledes fremstå med facader i sort douglastræ RAL Sorte solfangere, solcelleanlæg og lignende solenergianlæg kan opsættes, hvis disse følger tagfladen. Lister, beslag o. lign. til montering af solenergianlæggene skal ligeledes fremstå sorte. Solfangere og solcelleanlæg skal være antirefleksbehandlede. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Eksisterende beplantning bevares i videst muligt omfang, dog fældes de store poppeltræer. Langs Rynkebjerggårdsvej og Højbyvej skal der etableres tæt afskærmende beplantning af egnstypiske arter som f.eks. Vild æble, Alm. Røn, Hunde- og Æblerose, Hæg, Naue, Fjeldribs, Gedeblad, Kornel, Slåen, Hvidtjørn, Alm. Bøg. Parkeringspladsen skal afskærmes med lav buskbeplantning og enkelte solitære træer bestående af hjemmehørende arter med stor diversitet. Som erstatning for de eksisterende frugttræer skal der plantes minimum fem nye frugttræer indenfor lokalplanområdet. 8.2 I gårdrummene skal der plantes enkelte karaktergivende træer og etableres lege- og opholdsarealer. Desuden kan der etableres nyttehaver, som kan være med til at understøtte fællesskabet. I den vestlige del skal der mellem den nordlige og sydlige række af skure etableres en bål-/grillplads e.lign., som kan fungere som et fælles opholdsareal for hele området. 8.3 Husholdningsaffaldet håndteres i en fælles afskærmet affaldsgård, hvor der vil være mulighed for at sortere affaldet i henhold til Lejre Kommunes Regulativ for husholdningsaffald. 9 Terrænregulering 9.1 Terrænet må maksimalt reguleres +/- 0,5 meter, der kan dog terrænreguleres op +/- 1 meter i den østlige del af lokalplanområdet, hvor terræn falder meget. 9.1 Indenfor lokalplanområdet må der ikke etableres støttemure. 10 Grundvand og regnvand 10.1 Der må ikke etableres aktiviteter eller anlæg, der indebærer risiko for nedsivning af forurenende stoffer Regnvandet bør i videst muligt håndteres og nedsives lokalt ved enten at etablere grøfter, render, regnbede, permeabel belægning, infiltrationsplæner, rendefaskiner, faskiner, grønne tage eller lignende. Regnvandet kan også genanvendes til tøjvask, toiletskyld eller lignende eller ledes til regnvandsbassiner/-søer. 13

14 11 Forudsætninger for ibrugtagen 11.1 Ny bebyggelse må først tages i brug, når de i 5 nævnte foranstaltninger er etableret: Adgangsvej, stiforbindelse til skolestien mod vest og parkeringspladser Ny bebyggelse må først tages i brug, når der er etableret gadebelysning og sket tilslutning til vand- og spildevandsforsyningen, og regnvandet er håndteret Lokalplanområdet må først tages i brug, når den i 8 nævnte beplantning og affaldsgård er etableret. 12 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger 12.1 Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke benyttes på en måde, der kan foregribe den endelige lokalplan. Der gælder efter 17 i lov om planlægning et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag til lokalplanforslaget er udløbet, kan Kommunalbestyrelsen på visse betingelser give tilladelse til anvendelse af en ejendom i overensstemmelse med lokalplanforslaget Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget. Dog højst et år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget. 13 Lokalplanen retsvirkninger 13.1 Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen, jf. Planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af anlæg mv., der er indeholdt i lokalplanen Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, under forudsætning af, at det ikke er i strid med hovedprincipperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved at tilvejebringe en ny lokalplan med offentliggørelse og mulighed for indsigelser og ændringsforslag Hvis forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. 14

15 Vedtagelsespåtegning Lokalplan LK 51 for boliger ved Rynkebjerggård er vedtaget som forslag den 19. juni I henhold til 27 i planloven er foranstående Lokalplan LK 51 for boliger ved Rynkebjerggård vedtaget endeligt XXX 2017 af Lejre Kommunalbestyrelse. Lejre den Carsten Rasmussen Inger Marie Vynne borgmester / kommunaldirektør 15

16 Kortbilag 1. Lokalplanens afgrænsning 16

17 17 Kortbilag 2. Situationsplan for lokalplanområdet