KENDELSE. Klagerne ønskede i 2006 at sælge deres ejendom og bad indklagede vurdere prisen.

Transkript

1 1 København, den 27. september 2011 KENDELSE Klager ctr. Estate Vanløse ApS Jernbane Allé Vanløse Nævnet har modtaget klagen den 23. april Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har udført et kritisabelt arbejde i forbindelse med en underskudshandel, herunder foretaget en forkert vurdering af ejendommen og medvirket til at forfordele flere panthavere, og om indklagede som følge heraf skal betale erstatning til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede i 2006 at sælge deres ejendom og bad indklagede vurdere prisen. Den 8. juni 2006 meddelte indklagede, at han vurderede prisen til 6 mill. kr., hvilken pris forudsatte gennemgribende istandsættelse af ejendommen, herunder 2 nye køkkener, 2 nye badeværelser, nye vinduer mv., samt at ejendommen var helt færdiggjort og grunden ryddet, inden ejendommen blev sat til salg.

2 2 Den 16. august 2007 indgik parterne en formidlingsaftale for 6 måneder. Indklagede har oplyst, at ejendommen var til salg i over 3 år hos indklagede. I salgsopstilling af 14. september 2009 beskrev indklagede ejendommen således: stueetagen trænger til en stor omgang modernisering, kælder på 78 kvm., hvor der virkelig skal påregnes istandsættelse og villa som trænger til en kærlig hånd. Den 14. september 2009 fremkom et købstilbud på kr. Den 16. september 2009 underskrev klagerne en formidlingsaftale med indklagede. Det fremgik af aftalen, at indklagede den 8. oktober 2008 havde vurderet ejendommen til en kontantpris på kr. Samme dag accepterede klagerne købstilbuddet på kr. ved at underskrive købsaftalen. Af købsaftalen fremgår bl.a.: [...] Klagerne underskrev samtidig salgsprovenu beregnet ud fra en salgspris på kr. Af provenuberegningens punkt 8 fremgår forbehold for beregningen vedrørende en række pantebreve, herunder 4 private pantebreve. Det budgetterede salgsprovenu var opgjort til kr., men det fremgik samtidig, at der var tale om en underskudshandel. Det fremgik af salgsprovenuet, at indklagedes salær bl.a. dækkede Estate Gold Boligavis kr., Lokalannoncering standard-moduler kr. og Internet Annoncering kr. Det var videre i provenuet anført, at klagerne skulle betale dokumentationsomkostninger med bl.a kr. til dækning af Ekstra ordinær omkostning efter særlig aftale, samt dokumentationsomkostninger med i alt kr.

3 3 Den 16. september 2009 blev det mellem køber og klagerne aftalt, at køber udover købesummen skulle betale kr. kontant til klagerne for diverse byggemateriale, inventar, løsøre mv., som henlå på ejendommen. Beløbet skulle betales, når handlen kunne betragtes som endelig, når skøde var tinglyst uden anmærkninger dog tidligst pr. overtagelsesdagen den 1. december Den 20. september 2009 skrev indklagede til klagernes panthavere, om disse kunne godkende en handel til kr., idet panthaverne ikke ville blive inddækket ved salg, da handlen gav underskud. Den ene panthaver meddelte, at denne alene kunne godkende handlen, hvis hans pant blev fuldt dækket. Den 28. oktober 2009 oplyste denne panthaver til indklagede, at han mente, at indklagede ved at vurdere ejendommen til kr. på det tidspunkt, da låneoptagelsen fandt sted, havde foretaget en for høj vurdering, og derfor skulle indklagede købe hans pantebrev til kurs 100, for at få handlen gennemført, og for at undgå en stævning fra ham. Panthaveren anførte videre, at han ville kontakte klagerne vedrørende fejlvurderingen, såfremt pantebrevshandlen ikke blev gennemført. Indklagede besvarede panthaverens henvendelse samme dag og afviste erstatningsansvar. Den 30. oktober 2009 underskrev klagerne transporterklæring, hvorved klagerne erklærede, at indklagede havde et tilgodehavende på kr. foruden indklagedes vederlag, og gav indklagede transport i købesummen for kr. Den 5. november 2009 betalte indklagede kr. til den ene panthaver, der imidlertid ikke aflyste pantet. Klagerne hverken fraflyttede eller ryddede ejendommen til overtagelsesdagen, hvorfor køber tilbageholdt af købesummen, idet køber selv måtte iværksætte rydning af ejendommen. Den 11. april 2010 sendte indklagede sin faktura:

4 4 Indklagedes tilgodehavende er betalt. Den 15. juni 2010 oplyste indklagede til klagernes bank, at de omtalte kr. drejede sig om sælgers salg af helt privat indbo til køber. Indboet var ikke omfattet af pantet i ejendommen og dermed ikke omfattet af provenuet i forbindelse med handlen. Indklagede anførte videre bl.a.: [Den ene kreditor] afslog i starten, at de ville godkendelse handlen, hvorfor vi havde en lang dialog med dem herom. De var ude for at besigtige ejendommen sammen med os inden de tog stilling til deres godkendelse af handlen. På dette tidspunkt havde sælger endnu ikke fået betaling for sit indbo/inventar, og for at få denne handel igennem valgte vi derfor helt ekstraordinært at lægge ud for sælgers betaling til [den ene kreditor], for at løse sælgers klemme. Vi indvilligede derfor i at låne sælger kr. til betaling til [den ene kreditor] mod at vi beløbet tilbage, når sælger modtog betaling for løsøret af køber. Sælger, der sad i den nævnte klemme, havde jo ikke selv mulighed for at betale [den ene kreditor] på det tidspunkt, hvorfor vi efter aftale med sælger, sendte [den ene kreditor] en check på det aftalte beløb på sælgers vegne. Sælger underskrev derfor transporterklæring hos os, og vi bad købers advokat om at betale os, når han modtog betaling fra køber, da det var berigtigende advokat, som forestod aftalen mellem køber og sælger om købet af inventaret/løsøret, der ikke var omfattet af handlen. I september 2010 aflyste den ene panthaver sit pant og nedskrev restgælden med de betalte kr. Klagerne har bl.a. anført:

5 5 Indklagede har vurderet prisen på ejendommen forkert og skal derfor erstatte klagerne 2 mill. kr. Indklagede vurderede ejendommen til 6 mill. kr. Ejendommen blev sat til salg for 4,5 mill. kr. men solgt for 2,3 mill. kr. I juni 2006 vurderede indklagede ejendommen til 6 mill. kr. Dette dog betinget af, at ejendommen blev klargjort til salg. Den ene klager kom imidlertid til skade, da han murede garagen og var herefter ikke i stand til at renovere ejendommen. Det var kun 1. salen, der blev klargjort, dog manglede der fortsat køkken. Stueetagen blev ikke renoveret, men den var i en rimelig stand. Herefter blev ejendommen sat til salg for 4,5 mill. kr. Indklagedes markedsføring var forfejlet. Der var kun fotos af 1. salen, hvilket bevirkede at interesserede købere troede, at hele ejendommen var renoveret. Dette bevirkede, at man fik fat i de forkerte købere. Markedsføringen skulle mere have henvendt sig til håndværkere. Der kom flere købstilbud bl.a. på 3,2 mill. kr., men på grund af krisen, ville købernes banker ikke godkende handlerne. Ejendommen endte med at blive solgt for kun 2,3 mill. kr. Køber tilbageholdt penge, hvorfor klagerne ikke fik udbetalt det forventede beløb på overtagelsesdagen den 1. december Hertil kom, at den ene af klagernes panthavere ikke ville godkende handlen, medmindre denne kreditor fik kr. udbetalt. Dette beløb lagde indklagede ud for klagerne, men uden klagernes vidende. Da klagerne blev bekendt hermed, fik klagerne at vide, at der var tale om et afdrag på lånet, og klagerne blev derfor presset til at betale beløbet til indklagede af de penge købers advokat havde tilbageholdt. Klagernes bank har oplyst til klagerne, at indklagedes handlemåde er bedrageri over for de andre panthavere, idet man ikke må tilgodese en panthaver på bekostning af de andre. Indklagede havde lavet den aftale med den ene panthaver, at betalingen skulle se ud som om, at den skete for konsulentopgaver, panthaver havde udført for indklagede. Panthaver har ikke nedskrevet sin gæld, men blot stukket pengene i lommen, idet han fastholder, at han har udført konsulentopgaver for indklagede for beløbet, og klagerne har meldt sagen til politiet og har selv henvendt sig til advokat, men dette har ikke resulteret i en løsning. Først da klager selv kontaktede panthaveren, blev der reduceret i gælden med de omhandlede kr. Forinden ejendommen blev solgt, modtog klagerne en opstilling over alle hæftelser i ejendommen. Indklagede havde opgjort disse til i alt ca. 2,3 mill. kr. Imidlertid havde indklagede regnet kr. forkert, og klagernes bank og den ene panthaver ville miste hver kr.

6 6 Indklagede oplyste, at der intet nyt var i købsaftalen, hvorfor klagerne skrev under uden at læse den. Klagerne blev derfor ikke gjort bekendt med, at de skulle betale kr., hvis de ikke fik ryddet ejendommen og grunden til tiden. Indklagede burde have vidst, at der kunne komme problemer med panthaverne, som ikke fik dækket deres pant. Der gik næsten to måneder af den tid, som klagerne havde til at rydde ejendommen, inden den ene panthaver godkendte handlen. Indklagede burde have sørget for, at klagerne fik mere tid til at rydde ejendommen. Aftalen om købers betaling af kr. for løsøre mv. er formuleret således, at købers advokat kunne udbetale pengene, når det passede ham. Indklagede burde have hjulpet klagerne i den forbindelse. Klagernes ejendom burde have været solgt på et meget tidligere tidspunkt og til en meget højere pris. Klagerne betalte for den første tilstandsrapport, der blev udarbejdet. Det blev aftalt med indklagede, at indklagede skulle betale for de senere rapporter. Efter nævnets henvendelse har klagerne ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling af Ekstra ordinær omkostning efter særlig aftale med kr., dokumentationsomkostninger med kr., diverse annoncering med kr. samt foto med kr., som anført i salgsprovenuberegningen. Indklagede har bl.a. anført: Indledningsvis skal det oplyses, at indklagede har haft ejendommen til salg i 3 år, og inden da var ejendommen til salg hos en anden mægler. Det har ikke været muligt at sælge ejendommen til den høje pris, som klagerne fremfører i klagen, at de ønsker. Ejendommen fremstod ikke præsentabel. Den var i dårlig stand, hvilket også fremgår af tilstandsrapporten, og der var mange maskiner, affald og meget inventar, hvilket fik interesserede købere til at miste interessen. Ejendommen blev slet ikke vedligeholdt i aftaleperioden. Indklagede har annonceret ejendommen meget bredt, og der har været stor interesse for ejendommen. Indklagede har fremvist ejendommen mange gange og har også fremskaffet et par købstilbud, men den ene køber kunne ikke blive økonomisk godkendt, den anden købers advokat kunne ikke godkende handlen på grund af ejendommens dårlige stand, og den tredje køber, der ville anvende ejendommen til lægepraksis, fik ikke lov hertil af kommunen. Indklagedes vurdering af salgsprisen til 6 mill. kr. vil indklagede kalde en form for værditjek, som stiller en masse betingelser, førend en salgspris på ca. 6 mill. kr. kunne

7 7 forventes. Der blev aldrig indgået formidlingsaftale med denne pris, da betingelserne for prisen aldrig blev overholdt af klagerne. Klagerne var bekendt med alle vilkår i købsaftalen, herunder hvad der ville ske, hvis de ikke afleverede ejendommen i ryddeliggjort stand. Dels fremgår det klart af købsaftalen, dels har der været afholdt flere møder mellem køber, klagerne og indklagede herom, idet køber var bekymret for, om sælger ville overholde købsaftalens betingelser. Da overtagelsesdagen kom, var klagerne ikke fraflyttet ejendommen, ligesom denne på ingen måde var ryddet. Køber meddelte derfor, at han ikke ville overtage ejendommen, hvilket blev meddelt købers advokat, der herefter besluttede, hvad det videre forløb skulle være. En af panthaverne stillede krav om, at klagerne skulle indbetale kr. til panthaveren, før denne ville kvittere pantet til aflysning. Dette krav blev stillet, idet klagerne ikke havde betalt afdrag i låneperioden. Hvis beløbet ikke blev betalt, kunne handlen ikke gennemføres, og ejendommen ende på tvangsauktion, hvilket ikke ville være den bedste løsning for hverken klagerne eller panthaverne. Klagernes bank ville ikke hjælpe klagerne, og derfor lagde indklagede helt ekstraordinært ud for denne betaling til panthaveren på betingelse af, at klagerne betalte beløbet til indklagede, når klagerne fik betaling for løsøret fra køber. Der blev lavet en transporterklæring, som klagerne tiltrådte. Der har været en lang dialog med den omhandlede panthaver, efter at denne havde modtaget de nævnte kr. fra indklagede, idet panthaveren ikke nedskrev gælden med beløbet. Indklagede måtte få sin advokat til at gå ind i sagen, og til sidst lykkedes det, at få gælden nedskrevet. De ekstraordinære dokumentationsomkostninger, som indklagede har krævet, er til dækning af indklagedes betaling for 2 tilstandsrapporter, og indklagede har ligeledes lagt ud for energimærket. Dette skyldes klagernes økonomiske vanskeligheder, og at klagerne ikke kunne låne flere penge i deres bank. Det blev aftalt med klagerne og klagernes panthavere, at beløbet blev medtaget i salgsprovenuberegningen, hvorfor der er anført særlig aftale. Det bestrides, som anført af klagerne, at det blev aftalt, at det var indklagede, der skulle betale for tilstandsrapporterne. Nævnet udtaler: Spørgsmålet, om indklagede har vurderet salgsprisen på klagernes ejendom forkert, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet må derfor afvise at tage stilling til, om indklagede skal betale erstatning til klagerne.

8 8 Det fremgår af salgsopstillingens beskrivelse af ejendommen, at stueetagen trænger til en stor omgang modernisering, kælder på 78 kvm., hvor der virkelig skal påregnes istandsættelse og villa som trænger til en kærlig hånd. Nævnet finder det herefter ikke godtgjort, at indklagede skulle have markedsført ejendommen forkert, således at det var forkerte købere, der henvendte sig. Det fremgår af købsaftalen, at køber kan tilbageholde beløb i købesummen, hvis ejendommen ikke er ryddet på overtagelsesdagen, og klagerne har accepteret købsaftalen. Nævnet finder ikke, at det kan bebrejdes indklagede, at klagerne eventuelt ikke var tilstrækkelig opmærksom på dette vilkår. At klagerne ikke formåede at rydde ejendommen til overtagelsesdagen, kan ligeledes ikke bebrejdes indklagede. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede medvirkede til, at den ene panthaver fik afdraget på sin gæld uden de andre panthaveres accept. Det ligger dog uden for rammerne af nærværende klagesag at tage stilling til forholdet mellem de øvrige panthavere og indklagede. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede i salgsprovenuberegningen af 14. september 2009 ikke i provenuet medregnede indfrielse af flere private pantebreve, men i stedet tog forbehold for disse under provenuberegningens punkt 8. Indklagede har dermed beregnet klagernes provenu forkert. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Nævnet finder, at klagerne ikke kunne være i god tro om, at det beregnede provenu på kr. kunne være korrekt ved en handel til 2,3 mill. kr., idet der var tale om en underskudshandel, hvorfor nævnet ikke kan pålægge indklagede at betale godtgørelse til klagerne. Nævnet finder, at indklagede som følge af det mangelfulde arbejde skal tåle en salærreduktion, der passende kan fastsættes til kr. Nævnet finder, at det klart af aftalen mellem klager og køber vedrørende købers køb af byggemateriale, løsøre mv. fremgår, hvornår beløbet forfalder til betaling. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at klagerne ikke var fraflyttet ejendommen og ikke havde ryddeliggjort denne til overtagelse 1. december 2009, og dermed ikke bebrejdes indklagede, at overtagelsen og dermed betalingen af kr. blev udskudt af køber og købers advokat. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har

9 9 været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at allerede fordi indklagede ikke i salgsprovenuberegningen har specificeret, hvad beløbet på kr. vedrørende ekstraordinær omkostning efter særlig aftale dækker, kan nævnet ikke godkende indklagedes krav på betaling heraf, jf. specifikationskravet i 11 i formidlingsbekendtgørelsen. Indklagede ses videre ikke at have specificeret de aftalte beløb til Estate Gold Boligavis og Lokalannoncering standard-moduler. Nævnets formand, Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter samt Grundejernes Landsorganisation repræsentant (4 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation af annoncer: Efter forarbejderne til bestemmelsen i 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom finder vi, at specifikationskravet er opfyldt, hvis forbrugeren får oplyst, i hvilke medier der vil blive annonceret, og hvor mange annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har givet oplysning om, i hvilke medier der ville blive annonceret, ligesom antallet af annoncer ikke er oplyst, har indklagede hverken i formidlingsaftalen eller i provenuberegningen på tilstrækkelig vis specificeret den aftalte annoncering. Forbrugerrådets repræsentant (1 nævnsmedlem) udtaler: Jeg er enig med flertallet i, at forbrugeren skal have oplysning om, hvilke medier der annonceres i, og hvor mange annoncer forbrugeren får. Henset til formålet med kravet om specifikation, finder jeg, at opfyldelse af specifikationskravet tillige forudsætter, at forbrugeren får oplyst, hvilken størrelse annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har givet oplysning om, i hvilke medier der ville blive annonceret, ligesom antallet af annoncer og størrelsen heraf ikke er oplyst, tiltræder jeg, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte annoncering. Med de anførte begrundelser kan nævnets medlemmer ikke godkende indklagedes krav på betaling af annoncer, i alt kr. Indklagede har i salgsprovenuet anført, at et beløb på kr. dækkede Internetannoncering. Nævnets formand, Forbrugerrådets repræsentant og Grundejernes Landsorganisations repræsentant (3 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation: Vi finder ikke, at angivelsen i salgsbudgettet er tilstrækkelig specifikation af det aftalte beløb, idet det ikke fremgår på hvilke hjemmesider, der vil blive annonceret, eller på anden måde er specificeret, hvilke ydelser klager får for det aftalte beløb, og vi kan

10 10 derfor ikke godkende indklagedes krav på betaling heraf. Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter (2 nævnsmedlemmer) udtaler: Vi finder, at indklagede på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte internetannoncering. Til støtte herfor anføres, at lovgivers hensigt har været, at forbrugeren kan gennemskue, hvilke ydelser der modtages, hvilket findes at være tilfældet. Vi stemmer derfor for at godkende indklagedes krav på betaling for internetannoncering. Efter stemmeflertallet har indklagede ikke krav på betaling for internet kr. Indklagede har i sin faktura krævet betaling af foto med kr. og har dokumenteret at have afholdt udgiften til foto i september Indklagede har videre dokumenteret, at der i august 2007 var indgået en formidlingsaftale mellem parterne, hvori det var aftalt, at klagerne skulle betale for foto. Nævnet kan derfor godkende indklagedes krav herpå. Indklagede har ikke dokumenteret at have afholdt udgift til diverse attester, kommunalt oplysningsskema, restgældsoplysninger og tingbogsattest på det tidspunkt, hvor der gjaldt en skriftlig formidlingsaftale, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav herpå, i alt kr. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Konklusion: Indklagede skal herefter betale kr. til klagerne. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 23. april 2010, til betaling finder sted. Indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand

11 11