Referat af ordinær generalforsamling År 2017, den 28. marts kl. 19.00, blev der afholdt ordinær generalforsamling i A/B Sadolinparken 2 i Kvarterhuset. Dagsorden: 1. Valg af dirigent og referent 2. Bestyrelsens beretning 3. Forelæggelse og godkendelse af årsregnskab 4. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften 5. Forslag a. Endelig vedtagelse af ændring af vedtægternes bestemmelse 15, stk. 2 b. Endelig vedtagelse af ændring af vedtægternes bestemmelse 20, stk. 1A c. Bestyrelsen foreslå vedtægtsændring af vedtægternes bestemmelse 23, stk. 1 d. Bestyrelsen foreslår etablering af Sundby.Net 6. Valg af bestyrelse. 7. Eventuelt Der var 31 ud 58 andelshavere repræsenteret, heraf 5 ved fuldmagt. Til stede var desuden Anne Nepper og Lis Jørgensen fra Sven Westergaards Ejendomsadministration A/S, Jørgen Andersen fra Beierholm og Carsten Larsen fra Sundby.Net. Nærværende referat er ikke en ordret gengivelse af det passerede, men alene en ekstrakt, der gengiver de væsentligste synspunkter og beslutninger. Dagsordenens punkt 1. Valg af dirigent og referent Formanden bød velkommen og foreslog Anne Nepper som dirigent og Lis Jørgensen som referent. Begge blev enstemmigt valgt. Dirigenten takkede for valget og konstaterede at generalforsamlingen var lovligt indkaldt ved indkaldelse udsendt 8. marts 2017, samt at generalforsamlingen var beslutningsdygtig på alle punkter. Dog kunne forslag C om vedtægtsændring kun vedtages foreløbigt, idet mindre end 2/3 af foreningens medlemmer var fremmødte. Endvidere oplyste dirigenten, at der fra Asta Tremel var modtaget et forslag, der af bestyrelsen var videresendt via mail til samtlige andelshavere. Dette forslag bliver herefter omtalt som forslag E. Dagsordenens punkt 2. Bestyrelsens beretning Formand Bjarne Laursen forlagde bestyrelsens beretning, der havde været medsendt indkaldelsen og havde følgende ordlyd: Formandens beretning 2016 Året 2016 har været et godt år for andelsboligforeningen Sadolinparken. Der er plus i regnskabet og vi kan igen i år konstatere at vores boliger er blevet mere værd Side 1 af 8
Lokalplan. Bestyrelsen har brugt meget tid på den nye lokalplan i samarbejde med de andre grundejerforeninger i området. Resultatet er blandet men der er dog kommet det ud af forslaget at rækkehusene er fjernet og det store hus har fået lidt lavere etager på en del af bygningen, men til gengæld har byggeselskabet fået en stor gevinst ved at få ret til at bygge flere kvm. end den oprindelige lokalplan. Byggeriet er der rygter om starter om ½ til 1 år. Vand varmemåler. Alle skulle nu endelig have fået nye vand- varme målere, en lang proces at få alle andelshaverne til at samarbejde. Tagfod og duesikring Der er monteret ny tagfod på hjørnet af Lyneborggade og Oldenborggade. Den manglede helt. Samtidig med dette er der opsat duesikring på gadesiden af huset og resten kommer her i foråret. Fyr Sidst har vi brugt utrolig meget tid på varme sagen, som nu endelig skulle være løst. Der er blevet installeret et nyt extra fyr der skal give mere stabil varme i hele bygningen. Krav mod Bjarne Andersen Alle tilgodehavender vil blive afskrevet i regnskabet, beløbet kan ikke inddrives. Vedtægter og husorden Til sidst vil bestyrelsen endnu engang opfordre alle andelshaverne til at passe på vores hus og overholde vedtægter og husorden. Specielt vil jeg gøre opmærksom på at det ikke er i orden med vores håndtering af affald i skakterne og i storskrald. Jeg må henstille til alle om at orientere sig grundigt via husregler og vedtægter, så vi kan undgå at bruge unødig mange penge på denne post. Bestyrelsen. Hele bestyrelsen har haft et godt fællesarbejde hele året og genopstiller til ny omgang. Arbejdsdag. Arbejdsdagen vil også i år blive planlagt i maj-juni. Grundejerforeningen GF Vi er valgt ind i bestyrelsen og Bjarne Laursen er vores medlem. Der er ansat ny vicevært i GF. De nye medlemmer i GF vil have et øget fokus på omkostningerne. Foreløbig har det resulteret i lavere husleje til vicevært lokalerne. Vores bidrag til GF er det samme som sidste år. Ejerforeningen. (Som består af andelsforeningen og husforening syd ) Der har været en del møder om fyr og varme, eller mangel på varme. Vi får udvidet med et nyt fyr, så der kan komme dobbelt forsyning af varme. Vores fælles legeplads vil blive lagt over i Grundejerforeningen, som påtager sig alle udgifter til vedligehold og lovpligtigt eftersyn samt forsikring. Videoovervågning i kælderen Der har ikke været melding om hærværk eller indbrud i kælderen siden installationen. Nye Andelshavere. Julie Knudsen og Andreas Nikolajsen Oldenborggade 2 1.August 2016 Karina Olesen og Per Mejer Oldenborggade 2 1.April 2016 Bent og Betty Larsen Lyneborggade 17 1.April 2016 Jesper Ottesen Lyneborggade 19 1.November 2016 Generalforsamlingen spurgte til, hvem der havde besluttet at afskrive tidligere andelshavers gæld til foreningen. Bjarne Laursen oplyste, at beslutningen var taget af bestyrelsen i samråd Side 2 af 8
med såvel revisor som administrator, idet det ville medføre yderligere omkostninger for foreningen at forsøge at inddrive kravet, og idet man ikke forventede at vedkommende ville kunne betale. En andelshaver spurgte, om bestyrelsen havde taget højde for evt. sætningsskader i ejendommens bygninger pga. det omkringliggende byggeri. Bestyrelsen tager problemstillingen op på det kommende bestyrelsesmøde. Beretningen blev herefter taget til efterretning. Dagsordenens punkt 3. forelæggelse af årsregnskab og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsregnskabet Jørgen Andersen gennemgik årsregnskabet 2016 og konstaterede, at årets resultat var pænt trods både nedskrivninger og højere udgift til vedligeholdelsesarbejder. En andelshaver oplyste, at regnskabet ikke levede op til foreningens vedtægter 32, stk. 2, idet det ikke var underskrevet inden udsendelse til andelshaverne.. Jørgen Andersen meddelte at oplysningen blev ført til referat, og at man ville forsøge at imødekomme dette fremadrettet. Regnskabet 2016 med en andelskrone på kr. 2,11 pr. fordelingstal blev herefter enstemmigt godkendt. Dagsordenens punkt 4. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgift Dirigenten gennemgik budgettet for 2017. Med en forventet indtægt på kr. 5.749.968,00 og en forventet udgift på kr. 4.138.358,00 endte budgettet efter fradrag af de finansielle udgifter med et overskud på kr. 67.598,00 med uændret boligafgift på kr. 19,31 pr. fordelingstal. Budgettet 2017 blev enstemmigt godkendt. Dagsordenens punkt 5. Forslag Dirigenten oplyste, at forslag D ville blive behandlet som første forslag, idet Carsten Larsen fra Sundby.Net var til stede for at fortælle om firmaet og de løsninger de kunne tilbyde. Forslag D: Etablering af Sundby.Net Efter mange henvendelser fra andelshavere om etablering af Fibernet, foreslår bestyrelsen, at andelsboligforeningen etablerer Sundby.Net i stedet for foreningens nuværende udbyder. Repræsentant fra Sundby.Net vil være til stede på generalforsamlingen og gennemgå de forskellige muligheder, der tilbydes. Side 3 af 8
Forventede etableringsomkostninger: Kr. 245.000,00 Bestyrelsen foreslår at andelsboligforeningen betaler etableringsomkostningerne. Årlig udgift til driften: Ud over etableringsomkostningerne vil foreningen månedligt blive opkrævet kr. 3.000,00 svarende til kr. 51,75 pr. andelsbolig pr. måned. Hver andelshaver har herefter mulighed for, direkte hos Sundby.Net at aftale, hvilke ydelser man ønsker at modtage. Denne aftalte ydelse afholder andelshaver selv ved betaling direkte til Sundby.Net. Efter gennemgangen stillede generalforsamlingen en del spørgsmål til Carsten Larsen. Her en opsummering af svarene. Foreningen afholder etableringsomkostningerne på kr. 245.000,00. Hver andelsbolig vil blive opkrævet kr. 51,75 pr. måned, hertil kommer prisen for den tv-pakke som den enkelte andelshaver vælger og betaler særskilt direkte til Sundby.Net. Strømafbrydelse i ejendommen er stort set den eneste årsag til nedbrud af TV signalet. Sundby.Net har pt. 4 TV pakker at vælge imellem. Ønsker man at opsige eller ændre TV-pakker er opsigelsen løbende måned + 30 dage. Al henvendelse sker direkte mellem andelshaver og Sundby.Net. Herefter satte dirigenten forslag D til afstemning, og med 21 stemmer for, 5 blanke stemmer og 5 stemmer imod, blev forslag D vedtaget. Forventet igangsættelse ultimo august / primo september 2017. Forslag A: Endelig vedtagelse af ændring af vedtægternes 15, stk. 2 Ændringerne er fremhævet med fed og kursiv. Nuværende ordlyd: Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular. Foreningen kan hos overdrager og/eller erhverver opkræve et gebyr. Foreslået ordlyd: Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular. Foreningen kan hos overdrager og/eller erhverver opkræve et gebyr. Bestyrelsen kan endvidere kræve, at sælger refunderer udgiften til nøgletalsoplysninger og forespørgsel til andelsboligbogen, samt at sælger refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller tvangsauktion. Efter en kort gennemgang blev forslag A sat til afstemning. Side 4 af 8
Ingen stemte imod, 1 stemte blankt og 30 stemte for. Forslag A blev endelig vedtaget. Et sæt reviderede vedtægter er vedlagt referatet. Forslag B: Endelig ændring af vedtægternes 20, stk. 1 A Ændringerne er fremhævet med fed og kursiv. Nuværende ordlyd: Såfremt en andelshaver trods påkrav ikke betaler eventuelt resterende indskud, boligafgift eller andre skyldige beløb af enhver art. Foreslået ordlyd: Såfremt en andelshaver trods påkrav ikke betaler eventuelt resterende indskud, boligafgift eller andre skyldige beløb af enhver art. Administreres foreningen af en professionel administrator, kan påkravsgebyret tillægges moms. Efter en kort gennemgang blev forslag B sat til afstemning. Forslag B blev enstemmigt og endelig vedtaget. Et sæt reviderede vedtægter er vedlagt referatet. Forslag C: Ændring af vedternes 23, stk. 1 Ændringerne er fremhævet med fed og kursiv. Nuværende ordlyd: (23.1) Generalforsamlingen indkaldes skriftligt med 14 dages varsel, der dog ved ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 8 dage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen. Datoen for afholdelse af ordinær generalforsamling og om muligt ekstraordinær generalforsamling skal bekendtgøres ved brev eller opslag senest 4 uger før. Foreslået ordlyd: (23.1) Generalforsamlingen indkaldes skriftligt via e-mail, e-boks, Beboerweb eller lignende fra administrators kontor med 14 dages varsel, der dog ved ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 8 dage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen. Datoen for afholdelse af ordinær generalforsamling og om muligt ekstraordinær generalforsamling skal bekendtgøres ved brev eller opslag senest 4 uger før. Det er andelshaverens eget ansvar at administrators kontor altid er opdateret med den til enhver tid aktuel mailadresse. Dette ansvar påtager andelshaver sig ved underskrift af dokument udsendt fra administrators kontor. Efter en kort gennemgang blev forslag C sat til afstemning. Side 5 af 8
1 stemte imod, ingen stemte blankt og 30 stemte for. Forslag C blev foreløbigt vedtaget. Forslag C kan ved næstkommende generalforsamling vedtages endeligt. Forslag E Hermed skal jeg bede om, at få ovennævnte punkt på dagsorden i forbindelse med kommende generalforsamling. 11.1 En andelshaver må hverken helt eller delvist overlade brugen af boligen til andre end medlemmer af sin husstand, medmindre andelshaver er berettiget dertil efter stk. 2 og stk. 3. (bestemmelsen er identisk med den gældende bortset for en enkelt sproglig ændring "han/hun" er ændret til andelshaver". 11.2 deles i tre selvstændige stykker med følgende ordlyd: Ny 11.2 En andelshaver er berettiget til at fremleje eller låne sin bolig, når andelshaver er midlertidig fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold o.l., og militærtjeneste. Ny 11.3 En andelshaver er berettiget til at fremleje eller låne sin bolig ved midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode på normalt højest 2. år. Andelshaveren skal meddele fremlejen eller udlånet til bestyrelsen. Ny 11.4 Fremleje kan finde sted efter fraflytning eller dødsfald i op til 1 år. Perioden kan forlænges, hvis det dokumenteres, at dødsbobehandlingen på grund af særlige forhold trækker ud. Ny 11.5 Fremleje eller lån af enkelte værelser er tilladt i.h.t. gældende lejelov m.v. Bestyrelsen skal orienteres om fremleje m.v. (gamle 11.3 som her er i ændret form) Bemærkninger til ændringerne Begrundelsen for ændringsforslaget er, at det bør være den enkelte andelshaver, der har råderet. Området er i forvejen reguleret via skattebestemmelser i skattelovgivning samt i lejeloven. Hertil kommer, at det for nogle kan være en måde at nedbringe deres lejeudgifter. Andre foreninger har tilsvarende bestemmelser. Fra Skat.DK skattestyrelsen har tidligere oplyst at området er reguleret, og at der naturligvis skal betales skat efter de herom gældende bestemmelser. Transport- Bygnings- og Boligministeriet har bekræftet, at man har til hensigt at reviderede de vejledende vedtægter inden for andelsboligområdet, da der er sket en række ændringer på andelsboligmarkedet og vurderingen af andelsboliger. Efter oplysning skete det i 2007. Arbejdet har Side 6 af 8
dog været sat i bero i gennem længere tid på grund af en række andre presserende opgaver og ressortomlægninger. Der er ikke udarbejdet retningslinjer i tilknytning til 11, da det er en bestemmelse som kan udformes i den form, foreningen finder mest hensigtsmæssigt (generalforsamlingen, som øverste myndighed). Hertil kommer, at de nye paragraffer - 11.2 og 11.3 - er en rettighed, hvorfor det synes overflødigt, at bestyrelsen er indover med henblik på en godkendelse. Dog findes det rigtigt, at der sker en orientering til bestyrelsen i forhold til 11.3. Ad Ny 11.4 Det findes helt urimeligt, at andelshavere kan komme i en økonomisk klemme ved fraflytning eller dødsfald, hvorfor der bør være adgang til fremleje i disse tilfælde. En tidsbegrænsning er dog hensigtsmæssig, så der ikke kan ske misbrug. Dog ved dødfald kan der opstå situationer, hvor behandlingen af dødsbo trækker ud, hvorfor der bør kunne være en forlængelsemulighed. Måske bør der også være mulighed for forlængelse i tilfælde af fraflytning, jf. de vanskeligheder som opstod for bare nogle år siden, da finans- og økonomikrisen slog igennem. Den slags begivenheder kan opstå igen. Ny 11.5 Fremleje i disse tilfælde er reguleret både i boliglovgivningen - lejeloven, og i skattelovgivning, herunder grænserne for lejebeløbet, der altid kan indbringes for bolignævnet. Med disse ord forelægges forslaget til velvillig behandling under generalforsamlingen. Med venlig hilsen Asta Tremel og Franz Tremel Franz Tremel fremlagde på vegne af sin datter andelshaver Asta Tremel baggrunden for forslag E. Der udspandt sig, blandt generalforsamlingens fremmødte, en længere debat for og imod forslaget. Dirigenten oplyste, at korttidsudlejning via Airbnb ikke er at betragte som fremleje, men derimod som hoteludlejning/erhvervsmæssig udlejning. Franz Tremel var ikke enig i dette. Forslag E blev herefter sat til afstemning. 2 stemte for, 6 stemte blankt og 24 stemte imod forslag E. Forslag E blev forkastet. Dagsordenens punkt 6. Valg af bestyrelse Formand Bjarne Laursen var på valg og blev enstemmigt genvalgt som formand for 1 år. Bestyrelsesmedlemmerne Per Ørvad og Margit Jensen var på valg og blev begge enstemmigt genvalgt for 2 år. Side 7 af 8
Suppleant Jonas Løchte Taylor og Finn Johansen var på valg og blev enstemmigt genvalgt for 1 år. Bestyrelsen består herefter af følgende: Navn Adresse Post På valg Bjarne Laursen Lyneborggade 19, 5. Formand 2018 Martin Olsen Oldenborggade 2, st. tv. Bestyrelsesmedlem 2018 Marie Thun Lyneborggade 13, 1. tv. Bestyrelsesmedlem 2018 Per Ørvad Lyneborggade 19, 3. tv. Bestyrelsesmedlem 2019 Margit Jensen Lyneborggade 16, 1. th. Bestyrelsesmedlem 2019 Jonas Løchte Taylor Oldenborggade 4. 4 Suppleant 2018 Finn Johansen Lyneborggade 15, st. tv. Suppleant 2018 Dagsordenens punkt 7. Eventuelt Dirigenten oplyste at under punktet eventuelt, at ordet var frit, men intet kunne vedtages. En andelshaver efterspurgte tegninger over ejendommen. Dirigenten oplyste at tegninger kunne rekvireres hos Københavns Kommune. En andelshaver oplyste, at hun havde en voldsom kloaklugt fra vandlåsen. Bestyrelsen meddelte, at det ofte skyldes utætheder i de vandrette rør, hvilket er andelshavers eget ansvar. Dirigenten takkede for god ro og orden og hævede derefter generalforsamlingen.. Underskrevet ved digital signatur af: Som dirigent: Anne Nepper Bestyrelsen: Bjarne Laursen Martin Olsen Marie Thun Margit Jensen Per Ørvad Side 8 af 8