Forslag til Lokalplan LK 49 for Vestergade 5

Forslag til Lokalplan LK 49 for Vestergade 5

Om lokalplaner Hvad er en lokalplan? Lokalplanens indhold En lokalplan er en samling detaljerede bestemmelser, der gælder for et lokalt område i kommunen. Det kan typisk være en bydel, et lokalt afgrænset område og i nogle tilfælde blot en enkelt ejendom. Lokalplanen fastsætter forskellige bindende bestemmelser for grundejere, lejere og brugere af området. Det drejer sig hovedsageligt om regulering af den fremtidige arealanvendelse og regulering af den fremtidige bebyggelse på de enkelte ejendomme. Det vil sige, om der må bygges boliger, erhverv, offentlige institutioner, hvor der må bygges, hvordan bebyggelsen skal se ud, og om der eventuelt slet ikke må bygges. En lokalplan kan tillige indeholde bestemmelser om vej-, sti- og parkeringsforhold og eventuelle forudsætninger for at tage ny bebyggelse i brug. Det kan eksempelvis dreje sig om udført kloakering, tilslutning til fællesanlæg eller etablering af fælles opholdsog parkeringsarealer. Eksisterende lovlig anvendelse Tilvejebringelse af en lokalplan medfører ikke forbud mod fortsættelse af eksisterende lovlig anvendelse af ejendommen. Men hvis en ejer, lejer eller bruger af en ejendom ønsker at ændre i de eksisterende forhold, må dette ikke ske i strid med lokalplanen. En lokalplan er således ikke en handlingsplan, der medfører handlepligt for grundejerne. Af samme grund kan man ikke se af planen, hvornår en given foranstaltning gennemføres. Lokalplanpligt Kommunalbestyrelsen har pligt til at udarbejde en lokalplan inden et større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning sættes i gang. Hensigten med denne pligt er at sikre, at Kommunalbestyrelsen foretager en planlægningsmæssig vurdering af projektet og samtidig sikre offentlighedens kendskab til den kommunale planlægning. Overførsel af arealer fra landzone til byzone sker også ved en lokalplan. Derudover kan Kommunalbestyrelsen skønne, at der er behov for at udarbejde en lokalplan for et givent område, f.eks. for at løse nogle konkrete problemer. Forholdet til anden planlægning En lokalplan må naturligvis ikke være i strid med kommuneplanen eller anden overordnet planlægning eller sektorplanlægning. Hvis en lokalplan ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen, kræver lokalplanens vedtagelse en ændring af kommuneplanen. Dette kan ske ved at udarbejde et tillæg til kommuneplanen. Kommuneplantillæg er også omfattet af en lovbestemt procedure. Dispensation En lokalplan kan kun ændres ved, at der udarbejdes en ny lokalplan. Man har dog mulighed for at søge en dispensation fra lokalplanens bestemmelser. En dispensation forudsætter, at der er tale om mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, og at det ansøgte ikke strider mod formåls- og anvendelsesbestemmelserne. 2

Indholdsfortegnelse Redegørelse... 5 Lokalplanens område og zonestatus...5 Lokalplanens baggrund og formål...5 Lokalplanens indhold...6 Forholdet til anden planlægning og lovgivning...7 Lejre Kommuneplan 2013...7 Rammebestemmelser...7 Kommuneplantillæg...7 Zoneforhold...8 Museumsloven...8 Grundvands - og drikkevandsinteresser...8 Jordforurening...8 Spildevand og regnvand...8 Vandforsyning...8 Varmeforsyning...8 Veje og Trafik...8 Miljøvurdering af planer og programmer...8 Lokalplanens bestemmelser...9 1 Formål med lokalplanen...9 2 Områdestatus og zonestatus...9 3 Lokalplanområdets anvendelse...9 4 Udstykning...9 5 Veje, stier og parkering...9 6 Bebyggelsens omfang og placering...9 7 Bebyggelsens ydre fremtræden...10 8 Ubebyggede arealer...10 9 Terrænregulering...11 10 Grundvand, regnvand og overfladevand...11 11 Grundejerforening...11 12 Forudsætninger for ibrugtagen...11 13 Aflysning af lokalplan...11 13 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger...11 14 Lokalplanens retsvirkninger...12 Vedtagelsespåtegning...12 Kortbilag 1. Lokalplanområdets afgrænsning...13 Kortbilag 2. Lokalplankort...14 Kortbilag 3. Byggefelter og niveauplaner...15 Kortbilag 4. Udstykningsforslag...16 3

Godkendt af Kommunalbestyrelsen til udsendelse i offentlig høring:...27. marts 2017 Offentlig høring:...30. marts til 29. maj 2017 Endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen:...XXXX Offentligt bekendtgjort:...xxxx 4

Redegørelse Lokalplanens område og zonestatus Lokalplanområdet ligger lidt nord for Hvalsø Bio og Hvalsø Station, og er på alle sider omkranset af eksisterende boligområder. Lokalplanområdet udgør et areal på 2.130 m 2, og ligger i byzone. Lokalplanområdet Bio Station Lokalplanområdets historie Det hele startede tilbage i 1923, hvor der blev etableret et smede- & autoværksted på matriklen. Smedien blev udvidet i 1947 med speciale i fabrikation af landbrugsvogne. I 1958 blev der etableret en skumfabrik med speciale i fremstilling af legetøjsfigurer m.m. Den store sydlige bygning blev opført i 1961, hvor der blev etableret kartoffel- og kornhandel. I 1983 blev der etableret en møbelpolstrerfabrik i den nordlige bygning, og i 1999 blev der indgået en aftale om produktion af reklameballoner, heraf kælenavnet Ballonfabrikken. Produktionen på ejendommen ophørte i 2002, og overgik til at blive et lagerhotel, som nu i år 2017 er nedrevet, for at blive erstattet af 7 kvalitetshuse beliggende på en central plads i Hvalsø. Lokalplanens baggrund og formål Siden 2002 har der ikke været aktiviteter på ejendommen, udover at bygningerne har været brugt til opbevaring. I den tid har bygningerne heller ikke været vedligeholdt, hvilket har givet anledning til klager fra naboerne, fordi asbestholdige eternitplader havde løsrevet fra taget, og var havnet i naboernes haver. 5

I den mellemliggende tid har først Hvalsø Kommune og senere Lejre Kommune modtaget adskillige forslag til udnyttelse af de eksisterende bygninger til boliger. En del af disse forespørgsler har været til politisk behandling, og naboerne har ved flere lejligheder tilkendegivet, at de ønskede, at disse bygninger blev anvendt til boliger. Dette har resulteret i, at bygningerne blev revet i efteråret 2016, at Udvalget for Teknik & Miljø godkendte et grundlag for udarbejdelse af denne lokalplan. Lokalplanens indhold Lokalplanen giver mulighed for opførelse af tæt-lav boligbebyggelse i form af 7 enkeltstående huse med en lille have til. Husene kan opføres i 1½ plan med en maksimal bygningshøjde på 7,5 meter. Husene vil komme til at fremstå med facader i røde eller gule lertegl eller hvidpudsede, og med rødt og sort lertegltag. 6

Forhold til anden planlægning og lovgivning Lejre Kommuneplan 2013 Lokalplanområdet er i Lejre Kommuneplan 2013 udlagt som en del af rammeområde 6.B8. Rammebestemmelser for rammeområde 6.B8 Generel anvendelse: Boligområde. Specifik anvendelse: Blandet boligområde. Konkret anvendelse: Åben-lav boligbebyggelse. Tæt-lav boligbebyggelse. Boligformål med tilhørende kollektive anlæg som f.eks. lokaler til fritidsformål og bebyggelse til offentlige formål samt mindre butikker til områdets daglige forsyning. Udlagte friarealer fastholdes dog således, at mindre arealer kan inddrages til kollektive formål for områdets beboere. Zonestatus: Byzone. Max. bebyggelsesprocent: 30 % for åben-lav boligbebyggelse og 40 % for tæt-lav boligbebyggelse. Beregningsmetode for bebyggelsesprocent: For den enkelte ejendom under et. Max. antal etager: 1½ etage. Max. højde: 8,5 m. Min. grundstørrelse: 400 m 2 for tæt-lav boligbebyggelse. 700 m 2 for åben-lav boligbebyggelse. Eksisterende lokalplaner eller byplanvedtægter: Byplanvedtægt nr. 3 for en del af Hvalsø Stationsby. Lokalplan nr. 17 for Gundestedvejkvarteret. Lokalplan nr. 41 for Nyvej/Vestergade. Lokalplan nr. 66 for boligbyggeri på Møllebjergvej. Lokalplan nr. 77 for område ved Tolskovvej. Særlige bestemmelser: Matr.nr. 3-ct, Nørre Hvalsø by, Kirke Hvalsø, skal friholdes for bebyggelse. Friarealer, herunder legepladser, skal friholdes for bebyggelse. Langs Gundestedvej kvarterets østgrænse kan etableres en sti. Kommuneplantillæg Da kommuneplanens rammebestemmelser for området sætter en minimumsgrundstørrelse på 400 m 2 for tæt-lav boligbebyggelse, hvilket ikke er muligt at overholde i Lokalplan LK 49 for Vestergade 5, er det nødvendigt at udarbejde dette kommuneplantillæg til Lejre Kommuneplan 2013, som fjerner dette minimumskrav. Andre steder i Hvalsø og i kvarteret omkring Vestergade findes der tæt-lav boligbebyggelse, som har en grundstørrelse på 160-250 m 2, selv om rammebestemmelserne for områderne forudsætter en minimumsgrundstørrelse på 400 m 2. Det vurderes, at en maksimal bebyggelsesprocent på 40 for området under ét er tilstrækkeligt til at regulere tætheden i bebyggelsen, og at kravet om minimumsgrundstørrelse derfor kan fjernes fra rammebestemmelserne for rammeområde 6.B8. Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i byzone. 7

Museumsloven Roskilde Museum skal høres om eventuelle arkæologiske fund. Grundvands- og drikkevandsinteresser Lokalplanområdet er beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser. Lokalplanen indeholder derfor bestemmelse om, at der inden for området ikke må etableres aktiviteter eller anlæg, der indebærer risiko for nedsivning af forurenende stoffer. Jordforurening En del af ejendommen er kortlagt på vidensniveau 1 efter jordforureningsloven. Det betyder, at grundejeren inden igangsættelse af byggearbejdet skal have en tilladelse fra Lejre Kommune. For at opnå en tilladelse fra Lejre Kommune skal grundejeren sikre, at forureningen ikke udgør en risiko for mennesker og miljø samt at byggeriet ikke fordyrer eller besværliggører en eventuel senere offentlig oprensning af grunden. Spildevand og regnvand Den nordlige del af Hvalsø er i spildevandsplanen planlagt til at skulle seperatkloakeres i 2018-19, hvilket betyder, at lokalplanområdet skal forberedes på dette, ved at området byggemodnes, således at spildevandet og regnvandet er sepereret. Vandforsyning Lokalplanområdet er beliggende i Hvalsø Vandværks forsyningsområde, hvorfra vandforsyning skal finde sted. Varmeforsyning Lokalplanområdet ligger indenfor Hvalsø Kraftvarmeværks forsyningsområde, og skal derfor forsynes med fjernvarme. Veje og trafik Den interne boligvej indenfor lokalplanområdet skal etableres som en privat fællesvej, som skal ensrettes fra Jernbanevej mod Vestergade. Miljøvurdering af planer og programmer I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer, skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at få væsentlig virkning på miljøet. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af lov om miljøvurdering, og disse planer skal derfor screenes, dvs. at der skal gennemføres en kort indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Ud fra screeningen besluttes det, om en plans virkning på miljøet har en karakter og et omfang, der kræver, at der gennemføres en egentlig miljøvurdering. Konklusion på miljøscreeningen: I forhold til den hidtidige lovlige anvendelse på ejendommen, som har været erhverv, vurderes den fremtidige anvendelse af området kun at have en positiv indvirkning på det omkringligggende miljø. Der er således ikke behov for at gennemføre en egentlig miljøvurdering. 8

Lokalplanens bestemmelser Med hjemmel i Lov om planlægning - lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015 - fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Formål med lokalplanen Lokalplanens formål er: 1.1 at muliggøre opførelse af boliger inden for lokalplanområdet. 1.2 at indpasse bebyggelsen bedst muligt til den omkringliggende bebyggelse. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen omfatter matrikel 3am, Nørre Hvalsø By, Kirke Hvalsø, som vist på kortbilag 1. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. 3 Lokalplanområdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål. 4 Udstykning 4.1 Udstykning kan ske efter principperne på kortbilag 4. 5 Veje, stier, parkering og adgangsforhold 5.1 Lokalplanområdet vejbetjenes fra Jernbanevej videre af en ensrettet privat fællesvej til Vestergade. 5.2 Boligvejen udlægges i princippet som vist på kortbilag 2. Boligvejen anlægges med en minimumsbredde på 3,5 m og befæstes med asfalt. 5.3 Boligvejen har status som privat fællesvej. 5.4 Der skal anlægges 1 parkeringsplads pr. bolig på egen grund. Garage/carport kan tælles med. Desuden skal der etableres 0,5 parkeringsplads pr. bolig på fællesarealerne efter principperne på kortbilag 2. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Området er udlagt til tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent for området under ét på max. 40 %. Bruttoetagearealet pr. bolig må maksimalt udgøre 122 m 2. Det samlede 9

areal for carport og skur må maksimalt udgøre 25 m 2. 6.2 Højden på byggeri indenfor lokalplanområdet må ikke overstige 7,5 m målt fra det på den enkelte grund fastlagte niveauplan, jf. kortbilag 3. 6.3 Den maksimale gulvkote i stueplan svarer til det fastsatte niveauplan for den enkelte grund, se kortbilag 3. 6.7 Al boligbebyggelse skal opføres inden for de på kortbilag 3 viste byggefelter. 6.8 Der må ikke isættes vinduer i facaderne ud mod naboerne i den eksisterende bebyggelse. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Facaderne skal fremstå i blank mur i røde eller gule lerteglsten eller hvidpudsede. Facaderne skal fremstå med muret gesims. 7.2 Tage skal dækkes med røde eller sorte lertegl. Dog kan solfangere, solcelleanlæg og lignende solenergianlæg opsættes, såfremt disse følger tagfladen, og kun opsættes på tagflader med samme farve som solenergianlægget. Der må ikke anvendes blanke og reflekterende tagmaterialer. 7.3 Tage skal udføres som symmetrisk saddeltag med en hældning på mellem 30-40 grader. 7.4 Tagrender, nedløbsrør og taghætter skal udføres i zink. 7.5 Vinduer og døre skal udføres i træ, metal eller komposit eller i en kombination af disse. Der kan opsættes kviste og/eller ovenlysvinduer i taget. 7.6 Der kan opføres sammenbygget en carport og et skur pr. bolig, som skal fremstå med facader i lodret sort listetræbeklædning og tage med tagpap. 7.7 På hver grund kan opføres et drivhus, såfremt der benyttes ikke-reflekterende materialer. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Hegn skal etableres som levende hække af bøg. Hække kan suppleres med trådhegn på indersiden i en højde på maks. 1,2 meter. Der må ikke opsættes nogen form for plankeværk og lignende. Hegn mod vej skal etableres 0,30 meter fra skel på egen grund. 8.2 Der må ikke inden for lokalplanens område etableres udendørsoplag, herunder henstilling eller parkering af køretøjer over 3.500 kg, campingvogne, containere, både og lignende. 8.3 Uden for byggefelterne kan kun tillades opførelse af de nødvendige tekniske anlæg til forsyning af området. 8.4 Affaldscontainere skal afskærmes visuelt med et renovationsskjul og fremstå med sider i lodret sort listetræbeklædning, og overholde Lejre Kommunes Regulativ for Husholdningsaffalds krav til opstilling og adgangsvej mv. 10

9 Terrænregulering 9.1 Inden for lokalplanområdet må der kun terrænreguleres max. ±0,5 meter. 9.2 Der må ikke etableres støttemure indenfor lokalplanområdet. 10 Grundvand, regnvand og overfladevand 10.1 Der må ikke etableres aktiviteter eller anlæg, der indebærer risiko for nedsivning af forurenende stoffer. 10.2 Regnvandet skal forberedes på separatkloakering, således regnvandet kan indgå i en fælles håndtering af regnvandet i den nordlige del af Hvalsø, når forsyningen seperatkloakerer området. 10.3 Overfladevand skal holdes på egen grund. 11 Grundejerforening 11.1 Hvis grundene udstykkes, skal der oprettes en grundejerforening, som skal varetage drift og vedligeholdelse af den private fællesvej og de øvrige fællesarealer. 12 Forudsætninger for ibrugtagen 12.1 Ny bebyggelse må først tages i brug: når det i 5.1-5.3 nævnte fælles vejareal er anlagt, og der er etableret gadebelysning. når der er sket tilslutning til spildevands- og regnvandsforsyningen. når bebyggelsen er tilsluttet vand- og varmeforsyning. 13 Aflysning af lokalplan 13.1 Med denne lokalplans vedtagelse aflyses Lokalplan nr. 41 for område til bolig- og kulturelle formål for nærværende lokalplans område. 14 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger 14.1 Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke benyttes på en måde, der kan foregribe den endelige lokalplan. Der gælder efter 17 i lov om planlægning et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. 14.2 Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. 14.3 Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag til lokalplanforslaget er udløbet, kan kommunalbestyrelsen på visse betingelser give tilladelse til anvendelse af en ejendom i overensstemmelse med lokalplanforslaget. 14.4 Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget. 11

Dog højst et år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget. 15 Lokalplanens retsvirkninger 15.1 Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen, jf. Planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. 15.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af anlæg mv., der er indeholdt i lokalplanen. 15.3 Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, under forudsætning af, at det ikke er i strid med hovedprincipperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan med offentliggørelse og mulighed for indsigelser og ændringsforslag. 15.4 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. Vedtagelsespåtegning Lokalplan LK 49 for Vestergade 5 Ballonfabrikken er vedtaget som forslag den 27. marts 2017. I henhold til 27 i planloven er foranstående Lokalplan LK 49 for Vestergade 5 Ballonfabrikken godkendt af Lejre Kommunalbestyrelse den XX. Lejre den Carsten Rasmussen Inger Marie Vynne borgmester / kommunaldirektør 12

Kortbilag 1. Lokalplanens afgrænsning 13

Kortbilag 2. Bebyggelsesplan 14

Kortbilag 3. Byggefelter og niveauplaner 15

Kortbilag 4. Udstykningsforslag 16