Boligområdet i Viborg Kommune 2017

Boligområdet i Viborg Kommune 2017

Forord Kære læser Du sidder med første udgave af rapporten Boligområdet i Viborg Kommune - 2017. Rapporten er tænkt som et arbejdsredskab for kollegaer, der arbejder med opgaver med relation til boligområdet i Viborg Kommune. Det kan f.eks. være i forbindelse med planlægning og udvikling af nye boligområder. Rapporten, der er udarbejdet i Stabs- og Byrådssekretariatet, indeholder uddrag af data, der er produceret i forskellige afdelinger på Rådhuset eksempelvis befolkningsprognose, kvotesag, opgørelse over salg af boliggrunde, restrummelighed i udstykninger, boligprogram, kapacitetsanalyse på ældreområdet o.s.v. Langt hen ad vejen er der således tale om en samling af kendte data. Men ikke kun. Vi har suppleret med faktuelle oplysninger fra Danmarks Statistik om udvikling i boligtyper, ejerforhold, og oplysninger fra Realkreditrådet om udviklingen på ejerboligmarkedet m.v. Endelig har vi sammenlignet udviklingen i Viborg Kommune med udviklingen på landsplan, regionalt og i de kommuner vi normalt sammenligner os med. Det er tanken at udgive rapporten hvert andet år næste gang i august/september 2019. Vi håber, at rapporten kan medvirke til at skabe et samlet billede af udvikling af boligområdet i Viborg Kommune, og at rapporten i de kommende år udvikles i forhold til behov, der måtte vise sig. Politik og Analyse, Stabs- og Byrådssekretariatet, oktober 2017. Acadresag: 16/62937 Viborg.dk: Om kommunen/fakta og tal/nøgletal og statistik/befolkning og Boliger. 2

Indholdsfortegnelse Boligområdet i dag... 5 Befolkningsudvikling og flyttemønstre i Viborg Kommune... 5 Tilflytning, fraflytning og intern flytning i kommunen... 6 Opførelse af nye boliger de seneste 10 år...10 Tomme boliger og nedrivning af boliger...13 Udvikling i boligtyper og ejerforhold...14 Boligtyper og beboede boliger i Viborg Kommune...14 Boligtyper og udvikling i Viborg sammenlignet med andre kommuner...16 Ejerforhold opgjort pr. boligtype og beliggenhed...18 Ejerboligmarkedet...19 Udvikling i det danske boligmarked...19 Prisudvikling for ejerboliger i Danmark...19 Udbud og salg af boliger, liggetider inden salg og realiserede m 2 priser i Viborg Kommune...20 Lejeboligmarkedet...23 Almene boligorganisationer i Viborg Kommune...23 Almene boliger pr. 100 indbyggere sammenlignet med andre kommuner...24 Huslejeniveau sammenlignet med andre kommuner...24 Kvote til almene boliger de kommende år...25 Boligbehov i de kommende år...26 Hønen og ægget?...26 Befolkningsprognosen 2017-2032...26 Boligbyggeri de kommende 15 år...27 Restrummelighed pr. 1. april 2017 i private og kommunale udstykninger...27 Udlagte storparceller i private og kommunale udstykninger...29 3

Salg af boliggrunde...29 Kapacitetsanalyser og prognoser...30 Bilag: Ældre-/plejeboliger...30 Fremtidigt behov for ældreboliger...31 Fremtidigt behov for plejeboliger...31 Artikel Hvordan befolkningsudviklingen påvirker boligefterspørgsel og boligmarked af projektdirektør, cand.polit. Curt Liliegreen, Boligøkonomisk videncenter. 4

Boligområdet i dag Befolkningsudvikling og flyttemønstre i Viborg Kommune I 2016 steg det samlede indbyggertal i Viborg Kommune med 712 personer, hvilket er på niveau med forrige år. I alt nåede indbyggertallet pr. 1. januar 2017 op på 96.479 indbyggere. Der er i alt 40 byer i Viborg Kommune defineret ud fra, at en by et er sammenhængende byområde med minimum 200 indbyggere 1. Grønhøj, Finderup og Låstrup har tidligere haft over 200 indbyggere, men ligger nu under, og defineres derfor ikke længere som byer. De sidste fem år har 16 byer i kommunen oplevet en vækst på over 3 %. Især byer som Viborg, Hammershøj og Løgstrup skiller sig ud med en stor befolkningstilvækst både målt i procent og i faktiske tal. Viborg by (inkl. Hald Ege) er vokset med 2.700 indbyggere de sidste 5 år, svarende til 6,7 %. De sidste 10 år er Viborg by vokset med over 4.500 indbyggere, og har således tegnet sig for over 90 % af den samlede nettotilflytning. Den 1. marts 2016 passerede Viborg by de 40.000 indbyggere. 10 byer har oplevet en moderat vækst på mellem 0 % og 3 %, mens 14 byer har oplevet en befolkningstilbagegang over de sidste fem år. Tabel 1 - Befolkningsudvikling i de enkelte byer fra 2007-2017 Byer 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Udvikling Pct. Viborg (inkl. Hald Ege) 35.857 36.094 36.488 37.016 37.307 37.752 38.372 38.682 39.336 39.937 40.452 4.595 12,8 Løgstrup 1.608 1.654 1.697 1.729 1.754 1.798 1.789 1.807 1.821 1.869 1.899 291 18,1 Stoholm 2.336 2.412 2.476 2.492 2.504 2.548 2.533 2.525 2.495 2.534 2.527 191 8,2 Rødding 742 773 799 838 862 882 896 892 906 913 913 171 23,0 Skals 1.721 1.801 1.798 1.834 1.829 1.852 1.874 1.850 1.831 1.850 1.836 115 6,7 Ørum 1.318 1.326 1.357 1.355 1.335 1.339 1.345 1.332 1.356 1.386 1.415 97 7,4 Klejtrup 813 840 856 863 866 892 902 889 904 915 906 93 11,4 Hammershøj 847 856 865 860 870 842 896 910 926 914 930 83 9,8 Mønsted 672 674 679 686 687 702 700 706 734 736 741 69 10,3 Rødkærsbro 1.615 1.603 1.615 1.605 1.645 1.662 1.624 1.610 1.566 1.630 1.679 64 4,0 Løvel 718 743 761 758 770 787 780 771 779 756 778 60 8,4 Ravnstrup 365 376 393 385 396 392 404 402 409 442 420 55 15,1 Bjerregrav 396 424 418 425 427 427 434 430 435 427 444 48 12,1 1 Danmarks Statistiks officielle definition 5

Byer 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Udvikling Pct. Bjerringbro 7.546 7.646 7.775 7.613 7.602 7.559 7.585 7.565 7.490 7.501 7.592 46 0,6 Ulbjerg 462 476 466 468 475 476 481 487 509 494 501 39 8,4 Vejrumbro 384 374 380 411 405 429 425 405 415 424 418 34 8,9 Møldrup 1.270 1.303 1.298 1.315 1.293 1.294 1.281 1.248 1.269 1.293 1.300 30 2,4 Karup 2.210 2.214 2.206 2.204 2.236 2.223 2.224 2.207 2.233 2.245 2.239 29 1,3 Mammen 298 305 313 313 320 316 329 329 330 318 327 29 9,7 Sahl 318 308 309 321 314 314 329 322 313 340 346 28 8,8 Frederiks 1.828 1.857 1.853 1.843 1.817 1.818 1.811 1.804 1.797 1.827 1.854 26 1,4 Tange 253 244 245 242 244 243 254 256 244 255 276 23 9,1 Hjarbæk 206 206 206 214 217 215 220 219 219 222 224 18 8,7 Knudby 233 238 226 219 231 236 233 231 239 236 242 9 3,9 Fly 286 284 287 277 294 290 287 283 275 290 293 7 2,4 Vammen 544 549 559 560 567 557 558 579 562 541 544 0 0,0 Birgittelyst 620 621 621 639 619 610 607 613 609 606 619-1 -0,2 Vridsted 588 580 593 588 575 572 572 564 573 583 585-3 -0,5 Bruunshåb 809 839 840 826 844 826 831 830 813 817 797-12 -1,5 Sønder Rind 297 297 294 286 287 300 295 297 292 293 284-13 -4,4 Rindsholm 280 280 281 287 269 258 260 255 258 256 267-13 -4,6 Vinkel 229 230 233 233 227 226 224 226 224 229 216-13 -5,7 Kvorning 234 223 226 217 223 218 215 224 219 210 214-20 -8,5 Sjørup 308 302 286 301 287 296 278 281 272 287 287-21 -6,8 Skelhøje 534 540 562 544 541 529 521 523 503 513 511-23 -4,3 Kjeldbjerg 287 291 273 279 276 268 263 275 272 260 261-26 -9,1 Hvam 325 318 308 300 291 286 278 290 281 286 297-28 -8,6 Sparkær 678 655 648 658 654 685 658 664 653 642 640-38 -5,6 Kølvrå 814 806 813 823 788 768 752 752 759 738 750-64 -7,9 Landområder 19.991 19.937 19.915 19.871 19.715 19.494 19.395 19.289 19.192 19.069 18.988-1.003-5,0 Ikke-placerbar adresser 106 114 126 129 143 142 128 148 150 186 157 51 48,1 Hovedtotal 91.409 92.079 92.830 93.309 93.496 93.817 94.350 94.485 94.987 95.767 96.479 5.070 5,5 Kilde: Befolkningsprognose for Viborg Kommune 2017-203 6

Kort - Befolkningsudvikling i de enkelte byer 2012-2017 7

Tilflytning, fraflytning og intern flytning i kommunen Siden 2012 har den gennemsnitlige befolkningstilvækst i Viborg Kommune ligget på 5-600 indbyggere, heraf kommer gennemsnitlig knap 150 indbyggere fra fødselsoverskud, mens den øvrige tilvækst er fra såvel indenlandske som udenlandske tilflytninger (nettoindvandring). Tabel 2 - Overordnet befolkningsregnskab for Viborg Kommune 2012-2016 2012 2013 2014 2015 2016 Befolkningen ultimo forrige år 93.819 94.333 94.486 94.985 95.776 Fødselsoverskud 207 101 103 168 124 Nettotilflyttede -105-351 -88-70 -19 - Tilflyttede 3.757 3.721 3.802 4.092 4.270 - Fraflyttede 3.862 4.072 3.890 4.162 4.289 Nettoindvandrede (tilflytning fra udlandet) 414 396 484 690 595 Korrektioner -2 7 0 3 1 Befolkningstilvækst i alt 514 153 499 791 701 Befolkningen ultimo indeværende år 94.333 94.486 94.985 95.776 96.477 Kilde: Egne tal Udtræk med kvartalstal for befolkningsudviklingen Nettotilflytningen i de enkelte byer, inklusiv den flytning som sker internt i kommunen, vises i nedenstående tabel. Tabel 3 nettotilflytning fordelt på område 2013-2016 BYER 2013 2014 2015 2016 Samlet Viborg 279 559 520 447 1805 Bjerringbro 8-47 53 120 134 Ørum 4 41 39 33 117 Løgstrup 20 11 36 34 101 Karup -4 38 25 6 65 Møldrup -22 25 33 22 58 Klejtrup -3 26 21 8 52 Rødkærsbro -21-38 64 45 50 Sjørup 9 1 22 12 44 Frederiks -14-5 21 28 30 Vammen 27-7 -3 11 28 Ulbjerg 7 25-14 6 24 8

BYER 2013 2014 2015 2016 Samlet Mønsted 2 22-4 3 23 Stoholm 6-16 38-6 22 Tange 0-12 14 18 20 Hammershøj 15 11-13 5 18 Hvam 9-7 6 8 16 Birgittelyst 3 2-6 13 12 Sahl -9-7 22 5 11 Rindsholm -1 1-2 8 6 Knudby -1 7-5 3 4 Ravnstrup -4 4 29-25 4 Sparkær 8-8 -9 11 2 Fly -7-7 13 2 1 Hjarbæk -1-1 3 0 1 Vridsted -13 10 5-1 1 Låstrup -8 12 0-3 1 Bjerregrav -2 0-12 12-2 Rødding -10 10 4-8 -4 Kølvrå 3 3-23 12-5 Kvorning 8-7 -10 3-6 Skals -21-12 33-7 -7 Finderup 8-1 -6-10 -9 Kjeldbjerg 7-3 -16 2-10 Vinkel 1-3 5-13 -10 Vejrumbro -20 8 5-4 -11 Mammen -3-3 -14 8-12 Løvel -12 5-24 17-14 Hald Ege 6-2 1-19 -14 Grønhøj -2-9 0-5 -16 Tapdrup -3 6-30 9-18 Skelhøje -2-16 5-5 -18 Sønder Rind 1-5 -4-11 -19 Bruunshåb -4-15 2-20 -37 Landområder -222-181 -215-154 -772 Hovedtotal 22 415 609 620 1666 Kilde: Egne tal Udtræk med kvartalstal for befolkningsudviklingen Viborg by ligger i toppen, og har samlet set ca. 110 % af den samlede nettotilflytning til kommunen det vil sige, at land- og byområder uden for Viborg by har haft en nettofraflytning samlet set. Herefter kommer Bjerringbro, Løgstrup og Ørum. Det skal dog bemærkes, at særligt Bjerringbro og Rødkærsbro i 2015 samt 2016 har modtaget mange af de flygtninge som Viborg Kommune har modtaget og skal finde bolig til. 9

Opførelse af nye boliger de seneste 10 år De sidste 10 år er der blevet etableret over 3.300 nye boliger i Viborg Kommune, heraf er over 60 % opført i Viborg by, jf. tabel 4 nedenfor. Tabel 4 Nye boliger fordelt på byer 2007-2016 Byer 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 I alt Pct. af alle Indbyggerandel Viborg (inkl. Hald Ege) 244 213 340 184 239 120 140 88 204 234 2.006 60,4 41,9 Bjerringbro 48 50 10 27 9 18 44 13 14 23 256 7,7 7,9 Løgstrup 17 10 8 7 15 3 18 9 16 10 113 3,4 2,0 Landområder 10 8 10 8 6 11 10 10 3 20 96 2,9 19,7 Skals 22 19 19 7 9 3 3 1 1 1 85 2,6 1,9 Stoholm 27 24 13 4 3 1 1 2 5 3 83 2,5 2,6 Klejtrup 7 5 13 20 1 1 16 5 2 3 73 2,2 0,9 Ørum 18 15 7 1 0 5 9 3 9 4 71 2,1 1,5 Frederiks 20 8 5 4 7 4 3 4 2 9 66 2,0 1,9 Rødding 14 9 16 7 3 8 0 3 1 1 62 1,9 0,9 Karup 15 6 12 4 4 12 2 2 2 1 60 1,8 2,3 Hammershøj 11 7 5 1 1 1 5 4 1 0 36 1,1 1,0 Løvel 8 5 3 10 0 1 1 0 0 4 32 1,0 0,8 Ravnstrup 10 11 0 2 3 2 0 0 0 0 28 0,8 0,4 Vammen 0 4 3 1 2 0 15 0 0 1 26 0,8 0,6 Tapdrup 2 4 2 2 5 3 1 0 1 5 25 0,8 0,5 Vejrumbro 1 6 13 0 1 1 1 0 0 1 24 0,7 0,4 Møldrup 5 3 5 5 1 0 2 1 1 0 23 0,7 1,3 Rødkærsbro 2 8 2 1 1 5 1 0 0 2 22 0,7 1,7 Mønsted 3 4 3 0 4 2 0 0 1 2 19 0,6 0,8 Bjerregrav 5 3 3 1 0 1 0 0 2 1 16 0,5 0,5 Mammen 2 5 3 0 1 0 1 0 0 0 12 0,4 0,3 Vridsted 1 5 2 0 0 2 0 0 2 0 12 0,4 0,6 Kølvrå 8 3 0 0 0 0 0 0 0 0 11 0,3 0,8 10

Byer 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 I alt Pct. af alle 11 Indbyggerandel Sparkær 2 1 0 2 1 0 0 1 0 0 7 0,2 0,7 Bruunshåb 0 0 1 0 0 1 2 0 0 1 5 0,2 0,8 Fly 2 1 0 1 0 1 0 0 0 0 5 0,2 0,3 Knudby 3 1 0 0 0 1 0 0 0 0 5 0,2 0,3 Låstrup 0 1 2 1 0 0 0 0 0 1 5 0,2 0,2 Sønder Rind 0 0 1 1 0 1 0 2 0 0 5 0,2 0,3 Tange 0 0 0 2 1 1 0 0 0 1 5 0,2 0,3 Birgittelyst 0 0 1 0 1 1 0 0 0 1 4 0,1 0,6 Hvam By 0 0 0 0 0 0 0 0 3 0 3 0,1 0,3 Kvorning 0 0 0 0 0 2 0 1 0 0 3 0,1 0,2 Skelhøje 3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 0,1 0,5 Rindsholm 0 0 1 0 0 1 0 0 0 0 2 0,1 0,3 Sahl 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 2 0,1 0,4 Vinkel 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 2 0,1 0,2 Finderup 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 1 0,0 0,2 Hjarbæk 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,2 Kjeldbjerg 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,3 Sjørup 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,3 Viborg Kommune i alt 512 444 504 303 318 214 277 149 270 331 3.322 100,0 100,0 Kilde: Egne tal udtræk i forbindelse med befolkningsprognosen. Note: Nye boliger i landområder er nyopførte boliger. Som det fremgår af tabel 5 fordeler de nye boliger sig på 42,4 % parcelhuse samt 22,6 % og 20,5 % for henholdsvis etageboliger og rækkehuse. Tabel 5 Nye boliger i Viborg Kommune fordelt på type 2007-2016 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Samlet Pct. Parcelhuse 271 259 176 135 136 99 97 70 67 98 1.408 42,4 Række 120 60 92 47 48 52 61 46 67 86 679 20,5 Etage 58 60 132 96 24 28 64 17 134 137 750 22,6 Øvrige 63 65 104 25 110 35 55 18 0 8 483 14,5 Total 512 444 504 303 318 214 277 151 268 329 3.320 100,0 Øvrige: Ungdomsboliger, ældre- og plejeboliger, institutionsboliger m.v. Kilde: Egne tal udtræk i forbindelse med befolkningsprognosen.

Ser man lidt nærmere på, hvilken fordeling nyere boligområder har, så er området i Asmild/Spangsdal samt Liseborg/Møgelkær begge områder, der er etableret de sidste 10-15 år vist i tabel 6. Som det fremgår af tallene, så er der en højere andel parcelhuse og rækkehuse i de nye områder, mens der andelsmæssigt er færre etageboliger. Det hænger selvfølgelig også sammen med, at etageboligerne typisk er placeret i centrum af byen. Tabel 6 Fordeling af boligtyper for nye byudviklingsområder (Liseborg/Møgelkær samt Asmild/Spangsdal) Asmild/Spangsdal Antal Pct. Parcelhuse 292 56,0 Rækkehuse 170 32,6 Etageboliger 20 3,8 Øvrige 39 7,5 Liseborg/Møgelkær Parcelhuse 324 54,4 Rækkehuse 168 28,2 Etageboliger 71 11,9 Øvrige 33 5,5 Kilde: Egne tal udtræk i forbindelse med befolkningsprognosen. I tabel 7 vises det gennemsnitlige areal og antal personer pr. bolig i de beboede boliger i 2017. Tabel 7 Gennemsnitligt areal og personer pr. bolig i Viborg Kommune, 2017 Gennemsnitlig areal pr. bolig (m 2 ) Gennemsnitligt areal pr. person (m 2 ) Gennemsnitlig personer pr. bolig (Antal) Parcel 153 59,8 2,6 Række 90,2 54,6 1,7 Etagebolig 78,6 49,6 1,6 Kilde: Danmarks Statistik - BOL 106 - Boliger med cpr-tilmeldte personer (gennemsnit) efter område enhed og anvendelse Husstandsstørrelser i befolkningsprognosen I befolkningsprognosen anvendes en højere husstandsstørrelse ved indflytning i nye boliger. Dette skyldes at der er relativt flere børnefamilier som flytter i en ny bolig i fx nye byudviklingsområder. Her er husstandsstørrelserne for: parcelhuse på 3,1 rækkehuse på 2,4 etageboliger på 1,7 Med tiden vil nye boligområder nærme sig den gennemsnitlige husstandsstørrelse, jf. tabel 7. 12

Tomme boliger og nedrivning af boliger KORA (Det nationale institut for Kommuners og Regioners Analyse og Forskning) har i april 2017 udgivet rapporten Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark. På landsplan nedrives cirka 1.500 huse om året, hvor der ikke genopføres et nyt hus på grunden. Det fremgår af rapporten, at 2,1 % af husene i Viborg Kommune er nedrivningsklare i 2015. Figur 1 - Andel huse klar til nedrivning i 2015 Andelen af tomme huse har været stigende siden 2000, hvor 3,9% af husene stod tomme. I 2015 var andelen af tomme huse på 4,2%. KORA s prognose for, hvordan udviklingen i tomme og nedrivningsklare huse vil være i perioden fra 2015-2020 viser, at udviklingen vil fortsætte, men forværringen fra 2015 til 2020 sker ikke i de store byer. For Viborg Kommunes vedkommende anslås andelen af nedrivningsparate huse også i 2020 at være på mellem 2 og 3%. Kilde: Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark, KORA, 2017 13

Udvikling i boligtyper og ejerforhold Boligtyper og beboede boliger i Viborg Kommune Der er ifølge Danmarks Statistik 47.224 beboede og ubeboede boliger og fritidshuse i Viborg Kommune. Tabel 8 - Antal beboede og ubeboede boliger og fritidshuse Beboede boliger Ubeboede boliger Boliger i alt % andel Parcelhuse 26.778 1.108 27.886 59 Rækkehuse 6.019 311 6.330 13 Etageboliger 10.473 913 11.386 24 Kollegier 429 291 720 2 Døgninstitutioner 21-21 0 Andet (incl. fritidshuse 232 649 881 2 I alt 43.952 3.272 47.224 100 Boligtype parcelhuse omfatter også stuehuse. Boligtype rækkehuse omfatter også kæde- og dobbelthuse Kilde: Danmarks Statistik - BOL 101 - Boliger efter beboertyper, område, udlejningsforhold, anvendelse og tid Ved samkøring mellem BBR og CPR (Det Centrale Personregister) laves en årlig opgørelse over boliger, fordelt på beboede og ubeboede. Der skelnes i den forbindelse ikke mellem, hvor længe boligen har været ubeboet, og der vil typisk være tale om ledighed i forbindelse med at en beboer er fraflyttet, og en ny endnu ikke er tilmeldt på adressen. Den mest almindelige bolig i Viborg Kommune er parcelhuset (59% af alle boliger). Etageboliger udgør 24% af boligerne, mens rækkehuse udgør 13% af boligerne. Da over halvdelen af boligerne i Viborg Kommune er parcelhuse som typisk er ejerboliger er det ikke overraskende, at der er en overvægt af boliger, der er beboet af ejere (58%) som vist i tabel 9. I tabellen og de følgende tabeller - er ubeboede boliger og boligtyper som døgninstitutioner, fritidshuse og andet ikke medtaget. Det samme gælder for 126 boliger, hvor det ikke er oplyst, om boligen er beboet af ejer eller lejer. 14

Tabel 9 Fordeling af lejere og ejere i boligerne i Viborg Kommune Boliger 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2017 i % Ændring i % 2010-2017 Beboet af ejer 25.912 25.959 25.863 25.767 25.639 25.517 25.457 25.456 58-1,8 Beboet af lejer 14.009 14.994 15.441 15.893 16.514 17.025 17.530 18.117 42 29,3 I alt 39.921 40.953 41.304 41.660 42.153 42.542 42.987 43.573 100 9,1 Kilde: Danmarks Statistik - BOL 101 - Boliger efter beboertyper, område, udlejningsforhold, anvendelse og tid I perioden 2010 2017 stiger andelen af lejere markant (29%) mens andelen af boliger beboet af ejere falder med knap 2%. Finanskrisens påvirkning af mulighederne for at være ejer har påvirket denne udvikling. Tabel 10 - Udvikling i boligtyper opdelt på ejere og lejere Boligtype 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Beboet af ejer Parcelhuse 23.593 23.681 23.629 23.566 23.442 23.350 23.296 23.297-1 Rækkehuse 1.531 1.523 1.507 1.505 1.492 1.485 1.485 1.474-4 Etageboliger 788 755 727 696 705 682 676 685-13 Kollegier - - - - - - - - - Beboet af lejer Parcelhuse 2.187 2.439 2.600 2.765 2.973 3.148 3.275 3.454 58 Rækkehuse 3.483 3.720 3.847 3.946 4.152 4.249 4.429 4.528 30 Etageboliger 8.090 8.524 8.640 8.831 9.043 9.240 9.439 9.733 20 Kollegier 249 311 354 351 346 388 387 402 61 Kilde: Danmarks Statistik - BOL 101 - Boliger efter beboertyper, område, udlejningsforhold, anvendelse og tid Ændring i % 2010-2017 Der er en stor stigning i lejere af parcelhuse det kan hænge sammen med manglende hussalg under finanskrisen, hvor ejer er fraflyttet og har udlejet sit hus. Se også statistik vedr. udvikling på ejerboligmarkedet side 21, tabel 15 - Boliger udbudt til salg, solgte boliger m.v. 15

Boligtyper og udvikling i Viborg sammenlignet med andre kommuner I figur 2 sammenlignes fordelingen af boligtyper på landsplan, i Region Midtjylland og kommuner omkring os. Figur 2 Fordeling af boligtyper i kommuner, Region Midtjylland og på landsplan Viborg 26.778 6.019 10.473 429 Skive 14.235 2.478 5.284 11 Holstebro 14.753 4.527 7.150 1 Herning 22.155 4.452 12.467 594 Silkeborg 23.354 5.920 10.674 86 Randers 22.305 5.116 19.016 179 Horsens 20.690 4.590 14.392 789 Region Midtjylland 302.803 86.870 191.691 8.233 Hele landet 1.163.656 396.618 1.032.016 33.277 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Parcelhuse Rækkehuse Etageboliger Kollegier Kilde: Danmarks Statistik - BOL 101 - Boliger efter beboertyper, område, udlejningsforhold, anvendelse og tid I perioden 2010 til 2017 ligger væksten i antal boliger i Viborg Kommune over landsgennemsnittet og gennemsnittet for Region Midtjylland. Det gælder inden for alle fire boligtyper. Set i forhold til sammenlignelige kommuner ligger Viborg Kommune pænt placeret i forhold til udviklingen i antal række-, kæde- og dobbelthuse, kollegier og etageboliger. Viborg ligger midt i feltet for så vidt angår udviklingen af antal parcelhuse jf. tabel 11. 16

Beboet af lejer Beboet af ejer Tabel 11 %-vis udvikling i antal boliger i sammenlignelige kommuner, Region Midtjylland og på landsplan 2010-2017 Parcelhuse Rækkehuse Etageboliger Kollegier Samlet vækst 2010-2017 i % Hele landet 1,4 7,6 6,4 10,5 4,3 Region Midtjylland 2,4 12,2 8,5 18,8 5,9 Horsens 4,9 9,7 17,8 80,1 10,7 Randers 2,0 19,3 4,8 35,6 4,9 Silkeborg 2,7 11,6 7,7-53,5 5,0 Herning 3,1 11,9 14,0 4,2 7,3 Holstebro 2,0 11,5 2,2-3,5 Skive -0,7 6,4 1,9-0,7 Viborg 2,5 16,6 12,3 37,1 6,8 Kilde: Danmarks Statistik - BOL 101 - Boliger efter beboertyper, område, udlejningsforhold, anvendelse og tid Udvikling i antal boliger i Viborg Kommune ligger over væksten på landsplan og i Region Midtjylland. Den største tilvækst sker i antal rækkehuse. I byerne Horsens, Herning og Viborg har der været en gunstig befolkningsudvikling, hvorfor det ikke er overraskende, at der er er sket størst udvikling i antal boliger. Modsat er udviklingen lavest i Skive, hvor der er befolkningstilbagegang. Læs mere om sammenhæng mellem antal boliger og befolkningsudvikling på side 26. Tabel 12 - Personer i boliger efter boligtype, udlejningsforhold, anvendelse og alder, 2017 0-5 år 6-11 år 12-17 år 18-24 år 25-29 år 30-39 år 40-49 år 50-59 år 60-69 år 70-79 år 80-89 år 90+ år Alle Alle i % Parcelhus 4.059 5.458 5.490 3.445 1.635 6.314 9.146 9.593 8.303 5.343 1.555 196 60.537 63,1 Rækkehus 126 172 156 125 73 249 355 479 584 367 148 23 2.857 3,0 Etageboliger 46 37 45 75 78 154 129 160 193 153 70 13 1.153 1,2 Kollegier, døgninstitution mv. - 3 6 12 7 4 15 34 81 56 9-227 0,2 % ejere i aldersklasse 67,6 75,0 76,4 46,4 35,9 61,7 74,1 76,4 78,8 70,2 49,8 31,5 67,6 - Parcelhus 706 711 669 714 708 1.230 1.096 829 460 453 251 29 7.856 8,2 Rækkehus 400 452 335 437 441 738 714 763 842 941 746 259 7.068 7,4 Etageboliger 905 704 699 2.681 1.936 2.125 1.520 1.533 1.156 1.117 797 215 15.388 16,1 Kollegier, Døgninstitution mv. 17 18 57 395 117 80 43 40 13 2-2 784 0,8 % lejere aldersklasse 32,4 25,0 23,6 53,6 64,1 38,3 25,9 23,6 21,2 29,8 50,2 68,5 95.870 100 Personer i 347 boliger uden oplysning om ejer-/lejerforhold indgår ikke i tabellen Kilde: Danmarks Statistik, BOL201 - Personer i boliger efter udlejningsforhold, område, tid anvendelse og alder. 17

Ejerforhold opgjort pr. boligtype og beliggenhed Tabel 13 Ejerforhold fordelt på boligtype - beboede og ubeboede boliger Parcelhuse Rækkehuse Etageboliger Kollegier Døgninst. Fritidshuse I alt Privatpersoner inkl I/S 26.420 2.085 2.572 2 2 638 31.719 Almene boligselskaber 401 2.032 5.134 346-1 7.914 A/S, ApS og andre selskaber 803 608 3.063 74 2 30 4.580 Private andelsboligforeninger 113 816 293 - - - 1.222 Offentlig myndighed 59 690 264 48 10 3 1.074 Andet el uoplyst 90 99 60 250 7 8 514 I alt 27.886 6.330 11.386 720 21 680 47.023 Kilde: Danmarks Statistik, BOL 10, Beboede og ubeboede boliger efter ejerforhold og boligtype 67% af alle boliger i Viborg Kommune ejes af privatpersoner. 18

Index Ejerboligmarkedet Udvikling i det danske boligmarked Det seneste tiår har budt på store udsving på ejerboligmarkedet med en stærk stigning i boligpriserne i starten af perioden og et efterfølgende fald i priserne. De lave renter i 2004 satte for alvor gang i boligmarkedet og medførte kraftige stigninger i boligpriserne en boligprisboble blev opbygget frem til 2007, hvor den brast. I 2008 satte finanskrisen for alvor ind, og var yderligere med til at svække boligmarkedet de følgende år. I 2013 begynder udviklingen at vende, og der ses atter en stigning i boligpriserne. Prisudvikling for ejerboliger i Danmark Figur 3 Prisudvikling for ejerboliger i Danmark (2006= Index 100) 120 110 100 90 80 70 60 50 40 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 År Enfamiliehuse Sommerhuse Ejerlejligheder Kilde: Realkreditrådet - BM010 - Ejendomspriser på boligmarkedet efter område 19

Hvorfor boligprisboble? Traditionelt forklarer man boligpriserne med konjunktur- og renteudviklingen. I en højkonjunktur tjener familierne godt, og risikoen for arbejdsløshed er lille. Begge dele øger boligefterspørgslen, og det samme gør en lav rente på boliglån. I årene op til boligboblen var der både en højkonjunktur i 2000 og en lavkonjunktur i 2003, men sidstnævnte fik ikke den reale boligpris til at falde. Det kan skyldes at den lave byggerente holdt boligprisstigningen i gang mens konjunkturen blev svækket i 2001-2003. Kilde: Danmarks Statistik Tema Bobler og finanskrise Udbud og salg af boliger, liggetider inden salg og realiserede m 2 priser i Viborg Kommune I februar 2017 er der udbudt 34.757 boliger til salg i Danmark. Det er et fald på knap 27% i forhold til 2011 (47.373 boliger) - og det laveste antal udbudte boliger siden 2008. På landsplan og i Viborg er der solgt stort set lige mange boliger i 2006 som 2011, men udbuddet er i 2011 dobbelt så stort som i 2006 og liggetiden før salget er dobbelt så lang en tendens der fortsat gør sig gældende ved indgangen til 2017. De sidste par år er udbuddet af huse faldende men samtidig ses en stigende handelsaktivitet. På landsplan er antal hushandler steget med 44% siden 2011. I Viborg Kommune er handlerne øget med 34% i forhold til 2011. 20

Tabel 14 Boliger udbudt til salg, solgte boliger, liggetid inden salg og realiseret m 2 -pris i hele landet, regionen og 7-by kommunerne Boligtype Parcel-/ rækkehus Ejerlejlighed Beliggenhed Boliger til salg gennemsnit Solgte boliger Liggetid inden salg (dage) Realiseret m 2 -pris 2006 2011 2016 2006 2011 2016 2006 2011 2016 2006 2011 2016 Hele landet 18.510 44.788 38.422 37.785 25.128 36.302 110 200 199 12.999 11.530 12.461 Region Midtjylland 4.045 11.052 9.742 8.859 6.226 8.358 101 193 202 10.760 10.708 11.085 Horsens Kommune 267 768 667 689 436 631 83 189 174 11.143 10.465 10.863 Randers Kommune 342 942 735 760 523 654 88 200 192 9.720 9.593 9.409 Silkeborg Kommune 234 867 776 613 445 618 79 206 188 12.134 11.790 12.445 Herning Kommune 225 662 570 604 448 535 85 189 169 8.749 9.289 9.479 Holstebro Kommune 202 599 530 547 310 465 99 195 213 8.874 9.753 9.354 Skive Kommune 214 445 391 385 210 241 138 192 284 5.603 6.534 6.302 Viborg Kommune 348 922 801 835 468 620 117 185 208 8.278 8.585 9.154 Hele landet 9.882 10.135 7.010 12.625 9.279 15.970 108 177 112 23.355 18.049 24.102 Region Midtjylland 1.428 1.953 1.309 2.266 1.650 2.300 103 178 134 19.017 17.219 20.685 Horsens Kommune 76 128 68 93 59 96 83 197 179 14.800 12.243 12.993 Randers Kommune 145 298 196 423 190 215 77 202 198 9.254 8.951 8.700 Silkeborg Kommune 22 95 71 65 45 54 82 243 129 14.805 16.477 16.961 Herning Kommune 85 128 96 159 89 106 78 244 134 12.180 11.759 13.076 Holstebro Kommune 12 48 29 51 14 26 66 213 200 11.204 11.290 10.853 Skive Kommune 8 20 31 11 13 12 - - - - - - Viborg Kommune 29 83 42 94 65 65 120 205 171 10.410 10.784 11.075 Der offentliggøres ikke m2-priser på postnummer- og kommuneniveau, hvis der er mindre end fem handler i kvartalet. I statistikken er frasorteret ejendomme med særligt høje eller lave realiserede handelspriser for at undgå, at atypiske ejendomme påvirker statistikken Kilde: Realkreditrådet: BM010: Ejendomspriser på boligmarkedet, BM020: Bevægelser på boligmarkedet, BM030: Salgstider på boligmarkedet (dage) - efter område Det tager i gennemsnit knap 7 måneder sælge et parcel/-rækkehus i Viborg Kommune (tilsvarende på landsplan) og 6 måneder for salg af ejerlejligheder (på landsplan går det lidt hurtigere - 4 måneder). På landsplan er gennemsnitsprisen på et 140 m 2 stort hus 1.745.000 kr. I Viborg Kommune er gennemsnitsprisen 1.280.000 kr. Gennemsnitsprisen dækker over en stor variant internt i kommunen, hvor et hus på 140 m 2 gennemsnitlig handles til ca. 1.650.000 i 8800 Viborg, mens et hus af tilsvarende størrelse i 7850 Stoholm gennemsnitlig handles til knap 700.000 kr. Det højeste antal udbudte boliger i Viborg Kommune ses i juli 2011 (1.007 boliger) og det færrest (348 boliger) ses udbudt i februar 2006. I 2016 blev der solgt 620 parcel-/rækkehuse og 65 ejerlejligheder i Viborg Kommune. 21

Tabel 15 Boliger udbudt til salg, solgte boliger, liggetid inden salg og realiseret m 2 -pris i postnumre i Viborg Kommune Boligtype Parcel-/ rækkehus Beliggenhed Boliger til salg gennemsnit Solgte boliger Liggetid inden salg (dage) Realiseret m 2 -pris 2006 2011 2016 2006 2011 2016 2006 2011 2016 2006 2011 2016 7470 Karup J 45 91 61 80 33 39 166 218 219 5.148 6.278 6.362 7850 Stoholm Jyll 18 31 43 33 24 29 96 139 242 6.605 6.800 4.990 8800 Viborg 117 379 309 354 226 314 104 172 166 10.872 10.592 11.824 8830 Tjele 44 120 94 87 44 51 138 161 329 6.071 7.019 7.051 8831 Løgstrup 13 43 39 31 12 29 133 - - 7.602 - - 8832 Skals 21 45 40 40 26 24 144 244-6.805 6.360-8840 Rødkærsbro 13 30 19 28 11 16 92 - - 6.512 - - 8850 Bjerringbro 52 122 153 151 66 90 112 192 226 7.524 8.008 6.843 9632 Møldrup 4 23 23 7 14 17-154 - - 5.896 - Ejerlejlighed 8800 Viborg 23 79 39 88 57 59 102 208 165 10.665 10824 11.578 Der offentliggøres ikke m2-priser på postnummer- og kommuneniveau, hvis der er mindre end fem handler i kvartalet. M2-priser priser beregnes først for den enkelte ejendom og dernæst for henholdsvis postnummer og kommune som helhed ved summering af de m2-priser, delt med handler i alt. I statistikken er frasorteret ejendomme med særligt høje eller lave realiserede handelspriser for at undgå, at atypiske ejendomme påvirker statistikken Kilde: Realkreditrådet BM011: Ejendomspriser på boligmarkedet, BM021: Bevægelser på boligmarkedet, BM031: Salgstider på boligmarkedet - efter postnummer 22

Lejeboligmarkedet Lejeboligmarkedet udgøres af private udlejere og almene boligorganisationer. Oplysninger om de 8.851 almene boliger er tilgængelige i Landsbyggefonden, og vises i de følgende tabeller. Anderledes forholder det sig med opgørelse over boliger, der udlejes af private udlejere enten som enkeltpersoner eller i forskellige virksomhedsformer. Her findes der ikke en samlet oversigt, men sammenholder man antallet af almene boliger med det samlede antal lejeboliger i Viborg Kommune jf. oplysningerne i tabel 9 Fordeling af lejere og ejere i boligerne i Viborg, så udgør andelen af boliger, der i 2017 udlejes af private udlejere 9.622 boliger (18.117-8.851 boliger). Det anslås, at ca. halvdelen af disse boliger udlejes gennem de 10 største boligudlejningsfirmaer. Almene boligorganisationer i Viborg Kommune Det almene boligmarkedet i Viborg domineres af de to store boligselskaber: Boligselskabet Sct. Jørgen og Boligselskabet Viborg. Tabel 16 Boligorganisationer, der udlejer boliger i Viborg Kommune Almene boligorganisationer Familieboliger Ungdomsboliger Ældreboliger Boliger i alt Boligselskabet Viborg Amt 336 14 0 350 Boligselskabet Viborg 2.743 141 392 3.276 Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg - Boligkontoret Danmark 2.947 576 419 3.942 Bjerringbro Andelsboligforening - Boligkontoret Danmark 321 39 20 380 Lejerbo, Herning og Møldrup 105 18 0 123 Friplejehjem 0 0 130 130 Region Midtjylland (specialinstitutioner) 0 0 32 32 Viborg Kommune (ældre- og plejeboliger) 0 0 577 577 Øvrige boligselskaber 26 0 15 41 Boliger i alt 6.478 788 1.585 8.851 Kilde: Landsbyggefonden Stamoplysninger og kort over alle boligafdelinger og boliger kan hentes hos landsbyggefonden her (for visning på kort, vælg kort øverst til højre på siden). Der findes også et GIS lag i Map Ejendom, hvor de almene boliger er registreret. 23

Almene boliger pr. 100 indbyggere sammenlignet med andre kommuner I tabel 17 vises antal familie-, ungdoms- og ældre boliger i sammenlignelige kommuner. Kun Horsens Kommune har færre almene boliger pr. 100 indbygger end Viborg Kommune, der ligger under gennemsnittet for regionen. Tabel 17 Almene lejeboliger i andre kommuner Kommuner Familieboliger Ungdomsboliger Ældreboliger Boliger i alt Horsens Kommune 6.260 286 1.145 7.691 Herning Kommune 6.287 1.090 1.519 8.896 Holstebro Kommune 4.571 555 865 5.999 Randers Kommune 8.103 223 1.454 9.823 Silkeborg Kommune 7.204 467 1.106 8.905 Skive Kommune 3.089 352 986 4.465 Viborg Kommune 6.478 788 1.585 8.851 Region Midtjylland 99.833 11.667 20.107 132.231 Almene boliger pr. 100 indbygger 8,6 10,1 10,3 10,0 9,8 9,6 9,2 10,1 Kilde: Landsbyggefonden og Danmarks Statistik Huslejeniveau sammenlignet med andre kommuner Huslejeniveauet i Viborg kommune ligger under landsgennemsnittet. Sammenlignet med 6 øvrige kommuner placerer Viborg Kommune sig i mellemlejet. Tabel 18 Antal boliger og gennemsnitlig årlig husleje i kr. pr. m² i kommuner Alle almene boliger Familieboliger Kommune Antal Husleje 2017 Antal Husleje 2017 Horsens 6.807 759 5.809 730 Herning 7.900 685 6.251 658 Holstebro 5.448 739 4.402 719 Randers 8.393 708 8.033 698 Silkeborg 8.246 775 7.163 756 Skive 3.914 754 3.056 711 Viborg 7.779 751 6.297 722 Hele landet 569.545 814 493.735 792 Kilde: Landsbyggefondens Huslejestatistik 2017 på baggrund af Landsbyggefondens Huslejeregister. 24

Kvote til almene boliger de kommende år Tabel 19 Tildelte kvoter til almene boliger i kvoteår 2017 og 2018 Byrådet behandler en gang årligt ansøgninger om kvote til nybyggeri fra Boligselskaberne. De af Byrådet tildelte kvoter til nybyggeri de kommende år fremgår af tabel 19. Det bemærkes, at oversigten skal læses med det forbehold, at der erfaringsmæssigt opstår behov for at justere de tildelte kvoter i projektperioden. Byrådet indbetaler grundkapitaltilskud på 10% af anskaffelsessummen for de projekter gives tilsagn til (Skema A) inden udgangen af 2018. Grundkapitaltilskuddet har i nogle år været nedsat til 10 % mod tidligere 14%. Det er uafklaret, om grundkapitaltilskuddet stiger fra. 1.1.2019 - og i givet fald hvor meget. En stigning fra 10% til f.eks. 20% kan betyde en halvering af antal boliger, hvis budgettet til den kommunale andel af grundkapitalindskud skal forblive på samme niveau. På baggrund af usikkerheden om de fremtidige tilskud har boligselskaberne ønsket at fremrykke en række projekter med henblik på, at der kan gives tilsagn inden udgangen af 2018. Der er således givet kvote til 145 ungdomsboliger og 342 familieboliger. I budget 2018 er der afsat 29,7 mio. kr. og i 2019 er afsat 53,6 mio. kr. til grundkapitaltilskud. Budgettet til grundkapitalskud har tidligere været på 9 mio. årligt. Kvote- og budgettildeling er besluttet på byrådsmøde den 23. august 2017 (sag 18), og i forbindelse med det indgåede budgetforlig 28. august 2017, hvor der i øvrigt også er indgået aftale om, at grundkapitaltilskuddet igen i 2020 og 2021 skal udgøre 9 mio. årligt. Beliggenhed 25 Antal Boligtype Boligselskab Kvoteår Viborg Midtby, Banebyen 120 Ungdomsboliger Boligselskabet Sct. Jørgen 2017 Viborg Sydby, Arnbjerg 15 Familieboliger Boligselskabet Sct. Jørgen 2017 Viborg Midtby, Banebyen 20 Familieboliger Boligselskabet Sct. Jørgen 2017 Stoholm 10 Familieboliger Boligselskabet Sct. Jørgen 2018 Bjerringbro, Hindbærkrattet (BAF) 10 Familieboliger Boligselskabet Sct. Jørgen 2018 Vammen/Hammershøj/Rødding/Skals 24 Familieboliger Boligselskabet Sct. Jørgen 2018 Bjerringbro, Slagteriarealet 8 Familieboliger Boligselskabet Sct. Jørgen 2018 Bjerringbro Midtby, Madsens Hotel 30 Familieboliger Boligselskabet Sct. Jørgen 2018 Viborg Sydby, Arnbjerg 10 Familieboliger Boligselskabet Sct. Jørgen 2018 Viborg Midtby, Banebyen 30 Familieboliger Boligselskabet Sct. Jørgen 2018 Bjerringbro, Hindbærkrattet (BAF) 10 Familieboliger Boligselskabet Sct. Jørgen 2018 Boligselskabet Sct. Jørgen - i alt 287 Viborg Gymnasium 25 Ungdomsboliger Boligselskabet Viborg 2017 Viborg Sydby, Liseborgvej 62B 18 Familieboliger Boligselskabet Viborg 2017 Viborg Midtby, Gothersgade 17 Familieboliger Boligselskabet Viborg 2017 Viborg Vestby, Agerlandsvej 16 Familieboliger Boligselskabet Viborg 2018 Hald Ege, Koldbæk/Nonbo (del 1) 19 Familieboliger Boligselskabet Viborg 2018 Viborg Sydby, Arnbjerg (senior etape 1, del I) 25 Familieboliger Boligselskabet Viborg 2018 Viborg Sydby, Arnbjerg (etape 1, Del II) 20 Familieboliger Boligselskabet Viborg 2018 Hald Ege, Koldbæk/Nonbo (del II) 11 Familieboliger Boligselskabet Viborg 2018 Asmild Mark (punkthus) 20 Familieboliger Boligselskabet Viborg 2018 Boligselskabet Viborg - i alt 171 Kløvermarken Løvel 4 Familieboliger Boligselskabet Viborg Amt 2017 Tapdrup 8 Familieboliger Boligselskabet Viborg Amt 2018 Tinggade Løvel 4 Familieboliger Boligselskabet Viborg Amt 2018 Løvel 13 Familieboliger Boligselskabet Viborg Amt 2018 Boligselskabet Viborg Amt - i alt 29 I alt 145 Ungdomsboliger I alt 342 Familieboliger Total 487 Boliger i alt

Boligbehov i de kommende år Hønen og ægget? Hvad kommer egentlig først indbyggere eller nye boliger? Svaret er faktisk ikke så enkelt, men nærmere en hønen og ægget -diskussion. Man bygger jo ikke boliger, hvis ikke der er indbyggere og der flytter jo ikke indbyggere til, hvis ikke der er boliger at flytte ind i! Rent prognoseteknisk bliver der indledningsvist udarbejdet et boligprogram i forbindelse med processen omkring den nye befolkningsprognose, jf. nærmere nedenfor under boligbyggeri de næste 15 år. Reelt hænger befolkningsprognosen og boligprogrammet altså sammen og man kan i princippet ikke bruge befolkningsprognosen til at forudsige antallet af boliger. Forudsigelserne af antallet af fremtidige boliger er en del af inputtet til befolkningsprognosen. Se i øvrigt bilag nr. 1. Befolkningsprognosen 2017-2032 I befolkningsprognosen 2017-2032 forventes, at de sidste års positive befolkningsudvikling i Viborg Kommune fortsætter. Antallet af indbyggere i kommunen forudses at stige med ca. 8.500 personer, svarende til en stigning på 8,9 % i perioden frem til 2032. Den forventede befolkningsudvikling i den nye prognose for 2017-2032 vil ligge på niveau med prognosen fra sidste år. Forventningerne til antallet af flygtninge er reduceret i den nye prognose men samtidig er den gennemsnitlige husstandsstørrelse hævet med baggrund i de faktiske historiske tal, hvorfor der forventes en større tilflytning til nye boliger. Figur 4 - Overordnet befolkningsudvikling i Viborg Kommune 2007-2032 Kilde: Viborg Kommune, Befolkningsprognose 2017-2032 26

I forhold til Danmarks Statistiks seneste befolkningsfremskrivning fra maj 2016, så ligger den skønnede udvikling for Viborg Kommune over udviklingen på landsplan. Danmarks samlede befolkning forventes som helhed at stige med 6,3 % mod 8,9 % i Viborg Kommune frem mod år 2032 Den gennemsnitlige årlige tilvækst har de seneste 5 år ligget på ca. 0,57 % i Viborg Kommune mod ca. 0,60 % i hele landet. Boligbyggeri de kommende 15 år Der udarbejdes hvert år et boligprogram for Viborg Kommune i forbindelse med befolkningsprognosen. Der udarbejdes med udgangspunkt i forrige års boligprogram et nyt boligprogram. Boligprogrammet er således justeret på baggrund af, hvordan det faktiske boligbyggeri har været det foregående år, og i forhold til nye (kendte) fremtidige boligprojekter. Boligprogrammet ligger således i forlængelse af den historiske udvikling de sidste 10 år, men tager også højde for den skønnede aktivitet og rummelighed m.v. Som det fremgår af figuren har niveauet af nyopførte boliger ligget på mellem ca. 150 (i 2014) og ca. 550 boliger årligt. I 2016 blev der opført i alt 329 nye boliger. Det er anslået i det samlede boligprogram, at antallet af nye boliger gennemsnitlig vil ligge mellem ca. 250 og ca. 500 boliger om året. Figur 5 - Nye boliger i Viborg Kommune 2006-2031 Kilde: Viborg Kommune, Befolkningsprognose 2017-2032 Restrummelighed pr. 1. april 2017 i private og kommunale udstykninger Restrummeligheden er et udtryk for, hvor mange boliggrunde der er til rådighed på kort og lang sigt. Oversigten nedenfor er et øjebliksbillede pr. 1. april 2017 og omfatter lokalplanlagte boliggrunde, både dem som allerede er byggemodnet og klar til salg og de boliggrunde der er lokalplanlagt men endnu ikke byggemodnet. I restrummeligheden indgår også de boligområder, der er udlagt i kommuneplanen, men endnu ikke er lokalplanlagt. 27

Tabel 20 Oversigt over boliggrunde i private og kommunale udstykninger den 1. april 2017 By Lokalplanlagt og byggemodnet Lokalplanlagt, men ikke byggemodnet Herudover udlagt i kommuneplan Privat Kommunal Privat Kommunal Hektar Parceller Hektar Parceller Hektar Parceller Hektar Parceller Areal hektar Birgittelyst 0,5 5 Bjerregrav 0,9 8 0,9 Bjerringbro 9,4 88 30,7 192 14 132 42,7 Bruunshåb 0,5 6 Fly 0,4 4 0,7 Frederiks 1 6 2 21 5,4 36 9,2 Hammershøj 0,3 4 0,9 8 0,9 7 13,2 Hvam 3,5 27 Karup 2,7 24 2,7 26 8,5 47 2,9 Klejtrup 1,6 12 9,3 Kølvrå 1,3 Løgstrup 3,7 35 0,2 1 9 71 5 Løvel 0,5 5 1,7 7 1,1 57 Låstrup 0,7 5 1,2 5 Mammen 0,5 5 1,2 Møldrup 0,6 6 0,9 10 6 Mønsted 0,5 5 3,1 18 3,5 Ravnstrup 0,3 3 0,8 6 9,1 Rindsholm 6,8 Rødding 0,8 9 3,1 22 0,3 5 7,5 Rødkærsbro 1,4 11 1,2 13 8,9 Sahl 0,6 5 1,9 Sjørup 0,3 3 1 8 1,1 9 Skals 2,6 19 4 28 16,3 Skelhøje 0,8 8 0,9 Sparkær 0,1 1 0,5 5 0,5 5 0,5 4 4,3 Sundstrup 1,8 14 Stoholm 0,2 1 1,1 8 1,5 9 4,9 39 35,7 Tange 0,4 4 0,3 2 1,1 8 3,4 Tapdrup 0,6 6 0,6 6 8,2 Ulbjerg 1,1 10 3 20 Vammen 1,5 10 1,2 12 Vejrumbro 0,2 2 2,7 Viborg 2,4 25 15,9 189 12,6 98 76,3 Vridsted 0,3 3 0,7 6 1,9 14 1,8 Ørum 0,2 2 2,5 11 0,6 6 4,4 I alt 15,2 141 37,6 321 71,3 622 62 468 284,1 Kilde: Viborg Kommune, Rummelighed, bolig og erhverv, april 2017 28

Udlagte storparceller i private og kommunale udstykninger I forbindelse med lokalplanlægningen kan der reserveres grunde i udstykningen til storparceller. I starten af 2017 er der i flere tilfælde ved tillæg til lokalplaner sket reduktion af de områder, der er planlagt om storparceller Tabel 21 Oversigt over boliggrunde i private og kommunale udstykninger den 1. april 2017 By Lokalplanlagt og byggemodnet Lokalplanlagt, men ikke byggemodnet Privat Kommunal Privat Kommunal Hektar Parceller Hektar Parceller Hektar Parceller Hektar Parceller Bjerringbro 0,3 1 Hald Ege 1,3 1 Karup 0,3 1 0,8 1 Kjeldbjerg 0,3 1 Sparkær 0,9 1 Stoholm 0,8 1 Tapdrup 1,6 1 Viborg 12,7 13 8,7 10 I alt 0,8 1 1,9 2 14,6 16 10,4 12 Kilde: Viborg Kommune, Rummelighed, bolig og erhverv, april 2017 Salg af boliggrunde Der har i de seneste år været en markant større efterspørgsel efter boliggrunde. Det har bevirket, at der er taget skridt til at fremrykke byggemodning af nye udstykninger. Figur 6 - Salg af kommunale boliggrunde til parcelhuse og rækkehuse i 2007 til august 2017 200 150 100 50 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Parcelhuse 157 124 72 65 40 38 22 33 53 67 70 Rækkehuse 164 120 40 40 22 0 0 55 12 20 60 Aug. 2017 Parcelhuse Rækkehuse Kilde: Viborg Kommune, Salg af boliggrunde, august 2017 29

Kapacitetsanalyser og prognoser Ældre-/plejeboliger Cirka hvert andet år bliver der lavet en opdateret kapacitets- og behovsanalyse på ældre- og plejeboligområdet i Viborg Kommune. Senest er der lavet en analyse i marts 2016. I tabellen nedenfor vises den nuværende kapacitet af ældre- og plejeboliger, hvor det fremgår, at der er i alt 745 plejeboliger og 684 ældreboliger. Tabel 22 - Ældre- og plejeboliger i Viborg Kommune fordelt på ældreområder Område Boligtype NORD ØST VEST SYD I alt Alm. Plejeboliger 0 2 0 45 47 Demensboliger 33 90 0 20 143 Levebomiljøer 115 54 117 35 321 Midlertidige pladser 16 7 3 48 74 Psykiatriske- og handicapboliger til ældre 0 6 15 16 37 Friplejehjem 98 0 25 0 123 Plejeboliger i alt 262 159 160 164 745 Ældreboliger 189 68 129 298 684 Ældre- og plejeboliger samlet 398 179 284 466 1327 Kilde: Sundhed og Omsorg, Viborg Kommune Den gennemsnitlige levealder har gennem en lang årrække været stigende, og gennem det sidste årti er den gennemsnitlige levealder for 0-årige vokset med over 2,5 år, så mænd i dag kan forvente at blive 78,6 år og kvinder 82,5 år. Denne udvikling forventes at fortsætte. Samtidig medvirker dette blandt andet også til, at tabet af funktionsevnen hos de ældre udsættes, og dermed også behovet for en ældre- eller plejebolig. Desuden har der i de senere år været et øget fokus på rehabilitering og mestringsevne, hvilket også kan være medvirkende til at behovet for en plejebolig udskydes. I prognosen nedenfor forudsættes derfor, at behovet for en ældre- eller plejebolig overordnet udskydes med to år over de næste 15 år 2. Det vil eksempelvis sige, at hvis en 80-årig i dag har en funktionsnedsættelse, der gør personen egnet til en plejebolig, så forudsættes det, at dette i år 2031 først vil være tilfældet som 82-årig. Jævnfør i øvrigt bilag vedr. stigende levealder og funktionsevne. 2 En tilsvarende metode blev anvendt i tidligere analyser af demografiregulering samt den tidligere analyse af kapaciteten og behovet på ældre- og plejeboligområdet fra januar 2012 samt juni 2014. 30

Fremtidigt behov for ældreboliger Samlet set viser fremskrivningen, at der om 15 år vil være behov for i alt 255 ældreboliger, hvis den nuværende dækningsgrad på 5,6 % skal fastholdes. Behovet er jævnt stigende frem mod 2031. Tabel 23 - Forventet behov for ældreboliger i Viborg Kommune frem mod år 2031 Antal boliger Dækningsgrad 2019 2022 2025 2028 2031 Ekstra behov Område VEST 129 3,5 137 144 149 156 161 32 Område ØST 68 3,7 74 77 79 82 85 17 Område NORD 189 4,6 200 209 217 224 230 41 Område SYD 298 11,8 355 392 421 446 463 165 Viborg Kommune i alt 684 5,6 765 822 866 908 939 255 Primært som følge af den høje dækningsgrad i område Syd, så er det også her, at behovet for ekstra ældreboliger er højest. Således er der et forventet behov på 165 nye ældreboliger i dette område i år 2031. Det laveste ekstra behov findes i område Øst. Fremtidigt behov for plejeboliger Fremskrivningen for plejeboliger viser, at der vil være et samlet behov på i alt 326 boliger om 15 år og antallet af plejeboliger skal således øges fra 745 i dag til 1071 i år 2031, såfremt dækningsgraden på 17,7 % skal fastholdes. Tabel 24 - Forventet behov for plejeboliger i Viborg Kommune frem mod år 2031 Antal boliger Dækningsgrad 2019 2022 2025 2028 2031 Ekstra behov Område VEST 160 11,8 159 162 173 191 206 46 Område ØST 159 24,3 166 173 184 204 219 60 Område NORD 262 18,5 262 270 289 311 333 71 Område SYD 164 21,0 204 229 255 288 314 150 Viborg Kommune i alt 745 17,7 791 833 901 995 1071 326 Behovet for nye plejeboliger er størst i særligt område Syd, mens det laveste behov vil være i område Vest med 46 plejeboliger. Plejeboligkapaciteten udvides i 2018 med 100 nye plejeboliger som følge af det nye plejecenter Banebo i Banebyen og samtidig er der som tidligere nævnt også planer om et friplejehjem i Frederiks med 24 pladser. Så reelt vil der være et behov på omkring 200 plejeboliger fra år 2025, der skal dækkes. 31

Hvordan befolkningsudviklingen påvirker boligefterspørgsel og boligmarked Projektdirektør, cand.polit. Curt Liliegreen, Boligøkonomisk Videncenter Mens de største danske byer i dag går frem på mange felter, står en del mindre provinsbyer og landkommuner i stampe befolkningsmæssigt. Det gælder især de, der ligger langt fra de største kraftcentre som Hovedstaden og Aarhus, og de områder, der ligger udenfor transportkorridorerne mellem vore største byer. I en række kommuner er befolkningsudviklingen direkte negativ. Det er også i disse kommuner, at vi i dag finder de fleste ubenyttede boliger. Omfanget af dette problem er tidligere beskrevet af Boligøkonomisk Videncenter i publikationen Boliger som ikke bliver brugt parcel- og stuehuse. Den befolkningsmæssige forskel mellem by og land består ikke kun i, at indbyggertallet stiger i byerne og stagnerer eller falder udenfor byerne. Forskellene viser sig også i, at gennemsnitsalderen og andelen af ældre borgere stiger hurtigere udenfor byerne. Helt modsat denne generelle udvikling har gennemsnitsalderen i Københavns og Frederiksberg kommuner været faldende i de sidste 10 år. Sideløbende med disse forandringer sker der også ændringer i familiestrukturen. Antallet af singler stiger over hele landet, og samtidig går singlernes alder op. Lokal intern forandring Forskydningerne i befolkningens sammensætning sker ikke kun mellem kommunerne. Indenfor den enkelte kommune sker der også en forandring. Typisk falder befolkningstallet i landdistrikterne, mens befolkningen stiger eller i det mindste falder mindre i de lokale provinsbyer. Dette indebærer en drejning af boligefterspørgslen væk fra stuehuse og fritliggende enfamiliehuse i landdistrikterne og over mod etageboliger og rækkehuse i de lokale provinsbyer. Der er forskelle i disse tendenser mellem kommunerne, så dette beskriver kun den helt overordnede tendens. Selv om boligefterspørgslen totalt set kan være uændret i en kommune, så kan dette altså dække over, at efterspørgslen drejer væk fra visse boligtyper hvor en del af boligerne kan ende med at stå ubenyttede hen mens der er behov for at opføre flere boliger af andre typer, typisk boliger i rækkehuse og i etageejendomme beliggende i byer. Den stigende andel af singler overalt i landet øger alt andet lige efterspørgslen efter mindre boliger og efter udlejningsboliger. Fordi der er mange modsat rettede tendenser i samfundsudviklingen i årene fremover, er det nødvendigt at kvantificere de enkelte faktorer og beregne den samlede effekt, hvis de politiske beslutningstagere i kommunerne og deres embedsmænd skal kunne forholde sig til dem. Der er brug for at vide, i hvilke år forandringerne for alvor slår igennem, og hvor stor forskydningerne er mellem de enkelte boligtyper. Det er blandt andet vigtigt for at kunne vurdere, om udviklingen er uafvendelig, eller om man realistisk kan imødegå den i det mindste i nogle af kommunerne. Planlægningsværktøj Realdania har ønsket at få udviklet et værktøj, der er konkret nok til at kunne anvendes i de enkelte kommuner. Realdania har anmodet Boligøkonomisk Videncenter om at bistå hermed. Realdania opererer med en lang tidshorisont. Det er det eneste, der giver mening, når man skal analysere boligforhold og samfundsforandringer. De boliger, vi opfører i dag, kan komme til at stå i 100 år, og derfor skal vi tænke langsigtet, når vi planlægger dem. Det er spild af ressourcer at opføre boliger, der kan komme til at stå tomme om 20 år. Samtidig er det begrænset, hvor meget der kan bygges i det enkelte år. Hvis der opstår udfordringer såsom et markant øget behov for flere ældreegnede boliger i et område om 10 20 år, så må man gå i gang med at forberede sig herpå allerede nu. Det betyder, at de modeller, der bringes i anvendelse til at analysere problemstillingen, må inddrage faktorer, der vil kunne 10

ændre sig på langt sigt såsom befolkningens uddannelse. Så længe man arbejder med analyser og prognoser, der kun skal række 2-4 år frem, behøver man ikke at tage højde for et sådant forhold. Når man regner 25 år frem, så er det derimod nødvendigt. DREAM - SMILE Siden 2010 har Boligøkonomisk Videncenter haft et partnerskab med forskningsenheden DREAM under Finansministeriet om at udvikle en model, der kan fremskrive den danske befolkning med et hidtil uhørt detaljeringsniveau. DREAM står for Danish Rational Economic Agent Model og er et sekretariat af økonomer specialiseret i opstilling og brug af økonomiske modeller. Det er DREAM, der sammen med Danmarks Statistik udarbejder de danske befolkningsprognoser. Den udviklede model kan blandt andre ting anvendes til at analysere den fremtidige boligefterspørgsel. Modellen analyserer befolkningsudviklingen og befolkningens boligvalg på kommuneplan, og kan gå længere ned i geografisk detaljering til bystørrelser indenfor de enkelte kommuner. Modellen tager højde for befolkningens størrelse, alderssammensætning, etnicitet, husstands- og familiestruktur, indenlandske flyttemønster, uddannelse, beskæftigelsesforhold samt deres boligsituation fordelt på boligens type, alder og størrelse. Modellen kaldes SMILE 3.0. Navnet står for Simulation Model Individual Life Cycle Evaluation. Det lange navn dækker over, at modellen fremskriver udviklingen for hvert enkelt individ i Danmark. Den bygger sine fremskrivninger på uhyre mængder af historiske oplysninger om hvert individ og hver beboet bolig i Danmark. Selvom modellen ligesom alle andre abstrakte modeller har sine begrænsninger, så repræsenterer den et kvantespring i forhold til tidligere forsøg på at kvantificere den fremtidige boligefterspørgsel. Modellen er udviklet og løbende forbedret i tidsrummet fra 2010 til 2017. Vi vil ikke beskrive modeltekniske forhold i denne artikel. Hvis man er interesseret i at læse om metoden, kan man på DREAMs (www. dreammodel.dk) eller Boligøkonomisk Videncenters hjemmeside (www.bvc.dk) finde fyldig dokumentation i rapporterne: Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel, Marianne Frank Hansen og Tobias Markeprand, 2013 Fremskrivning af familiekarakteristika og boligefterspørgslen i danske kommuner, Jonas Zangenberg Hansen, Joachim Borg Kristensen og Peter Stephensen, 2015 42 kommuners rapporter Realdania har finansieret anvendelsen af modellen til at beskrive den fremtidige boligsituation i 42 kommuner frem til 2040. Arbejdet er afsluttet medio 2017. Der er udarbejdet én rapport for hver af de pågældende kommuner. Det samlede materiale er særdeles omfattende og indeholder en del gentagelser, og det er ikke tanken, at nogen vil læse hele materialet (3.200 sider). Der er derfor udarbejdet en sammenfatningsrapport. De 42 kommuner omfatter alle de kommuner, der i daglig tale af mange betegnes med det negative udtryk udkantkommuner. Realdania foretrækker det mindre værdiladede udtryk yderområder. Realdania har arbejdet med 26 af disse kommuner i kampagnen På Forkant. 34 af de berørte kommuner indgår i Realdanias projekt Stedet tæller. Der er herudover enkelte andre kommuner med i analysen, hvor betegnelsen yderområde ikke kan anvendes. Disse kommuner er medtaget af andre årsager, fordi det ville være fordelagtigt for Realdania at få analyseret de pågældende kommuners boligmarkeder. Det er især Randers kommune, der falder udenfor betegnelsen yderområde. Se figur 1 på næste side. Befolkningstilvæksten er lig med summen af fødselsoverskuddet, nettotilflytningen (de indenlandske flytninger) og nettoindvandringen. Fødselsoverskuddet er forskellen mellem antallet af fødsler og antal døde. Det forhold påvirkes selvfølgelig af lokale forskelle i fertilitet og dødelighed, men den lokale befolknings alderssammensætning er nok så afgørende for fødselsoverskuddet. En kommune med en relativt ung befolkning som København og Aarhus har mange i de fødedygtige aldersklasser, og derfor får disse kommuner et relativt stort antal fødsler. Med relativt færre ældre får disse bykommuner relativt færre døde. Derfor vil de store Fortsættes på næste side >> 11

>> Fortsat fra side 11 Figur 1. Kommuner omfattet af analysen indrammet med rødt. bykommuner have et fødselsoverskud, mens man i yderområderne vil se et fødselsunderskud, også selv om den lokale befolkning kan have en relativt høj fertilitet. Stor ændring i antal borgere De fleste kommuner har i disse år en positiv nettoindvandring, og det forudses at fortsætte i hele fremskrivningsperioden til 2040. Ser man på nettotilflytningen, får man et mere broget billede. Nettotilflytningen til de store byer København og Aarhus vil fremover blive vendt til et underskud. Samtidig vil mange af yderområderne i det nordlige, vestlige og sydlige Jylland have en nettoudflytning. Store dele af Sjælland og Lolland Falster vil have nettotilflytning, også i de områder, vi traditionelt betegner som yderområder. Når man lægger fødselsoverskud, nettoindvandring og nettotilflytning sammen, får man billedet af den samlede befolknings- 12

Figur 2. Ændring i befolkningstal i % 2013 2040. ændring i de enkelte kommuner. De udvalgte 42 kommuner er på landkortet markeret med en tyk optrukken grænse til nabokommunerne. Se figur 2. En mindre gruppe af de 42 kommuner i analysen vil opleve en relativt kraftig tilbagegang i det samlede befolkningstal. Det er i Nordjylland Lemvig, Thisted og Morsø samt Læsø, og i det østlige Danmark Lolland. Disse kommuner vil se et befolkningsfald på 15 20%. Skive, Hjørring, Frederikshavn, Langeland og Bornholms kommuner vil også opleve et relativt kraftigt befolkningsfald på 10 15%. Disse kommuner vil stå med særlige udfordringer. Andre af de 42 kommuner vil opleve en svag tilbagegang eller stagnation i befolkningstallet. Der er imidlertid også kommuner i gruppen, der vil se en stigning i befolkningen på 10 15%. Det gælder i det østlige Danmark Vordingborg, Faxe, Stevns og Gribskov kommuner. I det vestlige Danmark gælder det Samsø og Syddjurs kommuner. Det gælder naturligvis også Randers kommune, men Randers er ikke medtaget i analysen som et yderområde. Fortsættes på næste side >> 13

>> Fortsat fra side 13 Figur 3. Gennemsnitsalder i kommunerne i 2013, år 14 De store forskelle i den samlede befolkningsudvikling mellem de 42 kommuner understreger behovet for, at de analyseres hver for sig i detaljer. Når man ser på det gennemsnitlige årlige fødselsoverskud i perioden frem til 2040, tegner der sig et klart mere negativt billede i de 42 kommuner. Undtagelsen er naturligvis igen Randers, og så i dette tilfælde også Viborg. Det understreger, at befolkningsudviklingen i en række yderområder er helt afhængig af nettoindvandringen. Nettotilflytningen til mange af disse kommuner er nemlig negativ med undtagelse af primært de sjællandske yderområder og Lolland samt Guldborgsund kommuner. Det er to kategorier af områder, som netto vil have udflytning i årene frem til 2040. Det er for det første vore største bykommuner København og Aarhus, og for det andet en række af yderområderne især i den vestlige del af landet. Nettoudflytningen fra København sker i dag til nabokommunerne og består især af børnefamilier. Store årgange flytter krav Den danske befolkning er under aldring i takt med at de såkaldte store årgange (baby-boomer generationen) bliver gamle. Det løfter gennemsnitsalderen i befolkningen som helhed, men samtidig indebærer de ovenfor beskrevne befolkningsforhold, Fortsættes på næste side 19