Resumé Statsforvaltningen Sjælland udtaler, at der ved en forhåndsudtalelse gives samtykke til salg af ejendom uden offentligt udbud, da salget sker til et større virksomhedskompleks (Jyllinge Butikscenter), der vil udbygge på naboejendommen. 26-08- 2009 Roskilde Kommune har i skrivelse af 6. maj 2009 - vedlagt Markedsvurdering af 28. november 2008 angående byggeret til udvidelse af Jyllinge Butikscenter rekvireret af Roskilde Kommune - anmodet tilsynet om endelig godkendelse af, at et areal på 29.580 m2 sælges til A/S Jyllinge Butikscenter uden offentligt udbud. Der henvises i skrivelsen til, at tilsynet (Statsamtet Vestsjælland) ved brev af 22. november 2006 til Gundsø Kommune v/ Bech-Bruun Advokatfirma vurderede, at der ville kunne meddeles samtykke til at undlade offentligt udbud. Roskilde Kommune oplyser videre, at Roskilde Byråd på møde den 12. december 2007 besluttede, at (citat): 1. administrationen fortsætter drøftelserne med A/S Jyllinge Butikscenter om salg af jord til opfyldelse af intentionerne bag lokalplan 1.55 29.580 m2, og 2. der samtidig sikres Lægerne I Jyllinge adgang til at købe ca. 850 m2 heraf på tilsvarende vilkår. TILSYNET STATSFORVALTNINGEN SJÆLLAND DRONNINGENSGADE 30 4800 NYKØBING F JOURNAL NR.: 2009-614/100 SAGSBEHANDLER: GHSVE DIREKTE TELEFON: 7256 7621 TELEFON: 7256 7600 TELEFAX: 5482 1864 GIRO: 10202027 EAN-NR. 5798000362628 sjaelland@statsforvaltning.dk www.statsforvaltning.dk Det fremgår, at der efterfølgende med Jyllinge Butikscenter A/S og Lægerne i Jyllinge er blevet enighed om, at anmode en vurderingsmand statsautoriseret ejendomsmægler, valuar MDE, Knud Dyrholm, CB Richard Ellis A/S, der er specialist på området om at vurdere arealets markedspris. Tilsynet har efterfølgende godkendt, at Roskilde Kommune udfinder arealets markedsværdi ved 1 mæglervurdering, cfr. tilsynets udtalelse af 22. november 2006. Ifølge den meget omfattende Markedsvurdering af 28. november 2008 ansættes værdien af arealet til 8.240.000 kr. Det fremgår videre blandt andet, at: Sælger fraskriver sig ethvert ansvar for jordbundsforholdene på ejendommen, det være sig forurening, bæreevne m.v. Sælger fraskriver sig endvidere ansvaret for købers
eventuelle meromkostninger ved tilstedeværelse af fortidsminder m.v. på ejendommen. Vurderingssummen fastsættes under hensyntagen til ovennævnte ansvarsfraskrivelse, hvorved køber overtager risikoen for ejendommens tilstand i enhver henseende. Vedrørende værdifastsættelsen på 8.240.000 kr. anføres det blandt andet, at markedsværdien svarer til en gennemsnitlig værdi på ca. 1.000 kr. pr. m2 byggeret. Ud over købesummen skal køber tillige forpligte sig til at anlægge nye parkeringspladser samt afholde driftsudgifter vedrørende sælgers nuværende parkeringspladser. Vedrørende byggefeltet, der er udlagt til opførelse af 850 m2 liberalt erhverv, er det oplyst, at en sådan bebyggelse medfører krav om etablering af 17 p-pladser. For så vidt angår de nærmere omstændigheder omkring værdifastsættelsen henviser Tilsynet i det hele til fremsendte Markedsvurdering af 28. november 2008 angående byggeret til udvidelse af Jyllinge Butikscenter anførte. Roskilde Kommune oplyser supplerende, at køber A/S Jyllinge Butikscenter forpligtes til at videresælge parcellen, der er afsat til lægehus til Lægerne i Jyllinge. Roskilde Kommune har fremsendt mødereferat af 23. juni 2009, hvoraf det blandt andet fremgår, at kommunen forventer at sælge ejendommen på sædvanlige handelsvilkår. Tilsynets forhåndsudtalelse af 22. november 2006 er sålydende: De (Advokat Tina Braad, Bech-Bruun Advokatfirma) har på vegne Gundsø Kommune i brev af 1. september 2006 vedlagt lokalplan 1.55 med kortbilag 1 5 samt koloreret kortskitse over delområde A, B og C anmodet Statsamtet Vestsjælland, Tilsynet med kommunerne i Vestsjællands, Roskilde og Storstrøms Amter om at udtale sig om, hvorvidt Tilsynet vil kunne give samtykke til, at et areal på 29.580 m2 delområde C på kortskitsen - sælges til A/S Jyllinge Butikscenter uden offentligt udbud i henhold til udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3. Som tilsynet opfatter henvendelsen er der i følge lokalplan 1.55 for 1C1 Jyllingecentret, - vedtaget af byrådet den 12. oktober 2005 - reserveret byggefelter til udvidelse af centrets udbud af dels nye butiks- og serviceerhverv, dels udvidelse af eksisterende butikker samt etablering af glasoverdækket butiksgade. Udvidelsen omfatter et areal på ca. 6.400 m2, hvoraf ca. 520 m2 ejes af centrets SIDE 2
grundejerforening og det resterende areal ejes af Gundsø kommune. Det oplyses om hele arealet på 29.580 m2, der ønskes overdraget, at dette areal hovedsagelig er udlagt til og benyttes som parkeringsareal for centrets kunder og besøgende, samt at delarealet på 6.400 m2, der er reserveret til centrets udvidelse, er placeret som en enklave heri. Den juridiske organisering af drifts- og ejerforholdene omkring Jyllingecentret består i dels en grundejerforening med alle grundejere som medlemmer og dels en centerforening med alle handlende som medlemmer. Det oplyses om køber, at det efter drøftelser med Gundsø kommune er besluttet, at arealet skal erhverves af A/S Jyllinge Butikscenter, der er ejet af grundejerne i fællesskab og ejeren af en overdækket centergade i Jyllingecentrets forretningskompleks. Det er oplyst, at A/S Jyllinge Butikscenter ønsker at erhverve arealet, da det nuværende indkøbscenter ikke kan dække behovet for indkøbsmuligheder i Jyllinge, hvorfor en udvidelse af centret er absolut nødvendig for centrets overlevelse, idet Jyllinges borgere i modsat fald frygtes at ville handle uden for byen. Ønsket om at erhverve hele parkeringsarealet, hvorpå Gundsø kommune har forpligtet sig til at sørge for parkeringspladser og adgangsveje, er begrundet i, at Gundsø kommune efter købers opfattelse ikke har tilstrækkelig forståelse for centrets nødvendige behov for modernisering, snerydning, attraktive adgangsforhold etc. Om mulighederne for erhvervelse af andre egnede arealer oplyses det, at omliggende arealer er adskilt fra Jyllingecentret og det ønskede areal på 29.580 m2 af større veje, at omliggende arealer på 3 sider er kommunalt ejede, og at kommunen ikke ønsker at sælge eller ændre den nuværende anvendelse, og at arealet på den sidste side er et fuldt udbygget parcelhusområde. Det konkluderes således, at centret på grund af sin beliggenhed i bymidten kun har mulighed for at foretage en udvidelse på parkeringsarealet, og at arealet ikke har interesse for øvrige naboer. Gundsø kommune oplyser, at ønsket om fritagelse for offentligt udbud ved salget til A/S Jyllinge Centret primært er begrundet i ønsket om bevarelse og udbygning af Jyllingecentret som et attraktivt indkøbssted inde i Jyllinge bycentrum, således at handelen fortsat bevares i Jyllinge by. Samtidig vil udbygning, modernisering og indretning af adgangsveje etc. kunne ske efter centrets ønsker, og Gundsø kommune, der har solgt arealerne, hvorpå butik- SIDE 3
kerne er etableret, som sokkeljord, vil herefter blive fritaget for sin vedligeholdelses og etableringsforpligtelse for så vidt angår parkeringsmuligheder. Gundsø kommune har efter det oplyste kontaktet mulige investorer med forespørgsel om deres interesse i at overtage den del af parkeringsarealet, der ikke er udlagt til centerudvidelse, men investorerne har ikke vist interesse for parkeringsarealet, hvor der på grund af kommunens forpligtelser vedrørende parkering og adgangsveje, ikke er mulighed for, at en køber kan opkræve betaling for eksempelvis parkering. Såfremt tilsynet vurderer, at salg uden offentligt udbud vil være muligt, vil Gundsø kommune lade markedsprisen på arealet fastsætte ved vurderinger fra 2 uvildige ejendomsmæglere. Tilsynet har telefonisk udbedt sig supplerende materiale, og tilsynet har således yderligere modtaget følgende: Ved skrivelse af 5. oktober 2006: Kortskitse, udskrevet den 3. oktober 2006, der viser delareal C, som Gundsø kommune ønsker at afhænde. Det oplyses samtidig i skrivelsen, at de nu og tidligere oplyste arealstørrelser er tilnærmede arealangivelser, idet Gundsø kommune ikke er i besiddelse af målfast tegning. Ved skrivelse af 5. oktober 2006: Kortskitse, udskrevet den 19. juni 2006, der visuelt viser de aktuelle ejerforhold. Ved skrivelse af 24. oktober 2006: Prospekt vedrørende udvidelsen af Jyllinge Centret udarbejdet af Mangor og Nagel arkitektfirma A/S. Det oplyses i skrivelsen, at advokat Jørgen Juul, der repræsenterer A/S Jyllinge Centret og de involverede foreninger, fremsender opdateret markedsundersøgelse. Ved skrivelse af 17. november 2006: Analyse af udviklingsmulighederne for Jyllinge Butikscenter - dateret november 2006. Tilsynets udtalelse: Lov om kommunernes styrelse 68, stk. 1 (Styrelsesloven - Lovbekendtgørelse nr. 968 af 2. december 2003) er sålydende: Salg af kommunens faste ejendomme må ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Indenrigsministeren kan fastsætte regler om fremgangsmåden ved offentligt udbud samt regler SIDE 4
om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud. Formålet med reglerne om offentligt udbud i forbindelse med salg af kommunale ejendomme er at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale ejendomme er udbudt til salg, og at alle derved på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere af en kommunal ejendom. Muligheden for købstilbud fra en bredere kreds vil også kunne føre til, at der opnås de for kommunen bedste købstilbud. Desuden vil kommunen kunne sikre sig imod en kritik af, at der ved et ejendomssalg skulle være sket en usaglig begunstigelse af køber. Indenrigs- og Sundhedsministeren har i medfør af Styrelseslovens 68, stk. 1, 2. pkt. fastsat regler om, at visse salg kan ske uden forudgående offentligt udbud. Bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme 1 (Udbudsbekendtgørelsen Bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 2003) er sålydende: Salg af kommunens faste ejendomme skal, medmindre andet særligt er hjemlet i lovgivningen, ske efter forudgående udbud, jf. dog 2. Udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 2 opremser en række tilfælde, hvor offentligt udbud kan undlades. Disse undtagelsesbestemmelser finder ikke anvendelse i dette tilfælde, men i Bekendtgørelsens 2, stk. 3 bestemmes det, at: Med tilsynsmyndighedens samtykke kan offentligt udbud endvidere undlades ved mageskifter samt ved salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undladelse af offentligt udbud. Indenrigs- og Sundhedsministeriet har udstedt Vejledning om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme (Vejledning nr. 60 af 28. juni 2004), hvor det under punkt 5.4 (Tilfælde, hvor offentligt udbud med tilsynsmyndighedens godkendelse kan undlades) udtales, at undtagelsesbestemmelsen i Udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3 kun tænkes anvendt i ganske særlige tilfælde, navnlig hvor det på den ene side må antages, at krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for salget, og på den anden side må antages, at et offentligt udbud ikke vil kunne fremkalde højere købstilbud. Dette uddybes i Vejledningen, hvor det udtales, at det er en forudsætning for tilsynsmyndighedens samtykke, at salg, der fritages for offentligt udbud, sker til markedsprisen. Vejledningen udtaler endvidere, at en fritagelse for offentligt udbud forudsætter, at tilbudsgiveren har en sådan SIDE 5
særlig tilknytning til eller interesse i netop den pågældende ejendom, at det vil være ubetænkeligt at afskære andre potentielle tilbudsgivere fra at komme i betragtning. Fritagelse forudsætter endvidere, at tilbudsgiveren har et konkret og aktuelt og ikke blot potentielt behov for erhvervelse af netop den omhandlede kommunale ejendom. Som eksempel på tilfælde, der - afhængigt af de konkrete omstændigheder - vil kunne begrunde en undladelse af offentligt udbud, nævnes i vejledningen afsnit 5.4 under eksempel 2 salg til en virksomhed beliggende på en naboejendom, der har et konkret og aktuelt behov for at erhverve netop denne kommunale ejendom med henblik på en udvidelse af virksomheden. I dette tilfælde forudsætter fritagelse, at det må påregnes, at der ikke vil kunne opnås højere eller bedre købstilbud ved at udbyde ejendommen offentligt. Der kan således ikke meddeles samtykke til fritagelse for offentligt udbud, hvis det må anses for betænkeligt at afskære andre potentielle tilbudsgivere herunder ejere af andre omkringliggende ejendomme fra at komme i betragtning som købere af ejendommen. Under eksempel 6 nævnes salg med henblik på, at en ejendom kan indgå i et større projekt. Begrebet projekt skal forstås bredt og kan bl.a. omfatte opførelse af en institution, en virksomhed, et trafik-, havne- eller parkanlæg eller lignende, evt. efter en forudgående arkitektkonkurrence. Projektet kan evt. omfatte andre arealer, der ikke eller kun delvis ejes af den pågældende kommune. Fritagelse kan ske i tilfælde, hvor det må antages, at et krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for et salg af ejendommen eller for virkeliggørelsen af projektet, og hvor det samtidig må antages, at et offentligt udbud ikke vil fremkalde højere eller bedre købstilbud. Tilsynets vurdering: Tilsynet vurderer, at der vil kunne meddeles samtykke til at undlade offentligt udbud i forbindelse med salg af det samlede areal på 29.580 m2 på sædvanlige salgsvilkår. Tilsynet har i sin vurdering lagt vægt på, at der foreligger en lokalplan, som regulerer anvendelsen af arealet, hvilket kan have begrænsende betydning for den mulige køberkreds. Tilsynet har tillige lagt vægt på, at salget sker med henblik på, at arealet indgår som en del af en udbygning af Jyllingecentret og den fortsatte udvikling af en helheds- SIDE 6
løsning for det berørte område, idet det er oplyst, at det er af afgørende betydning, at en udbygning af selve centret og en opretholdelse af tilfredsstillende parkeringsog adgangsmuligheder sikres. I vurderingen har også indgået, at centrets behov oplyses at være akut, samt at centret ikke har mulighed for at dække behovet for en udvidelse ved erhvervelse af andre omliggende arealer. Afsluttende bemærkes, at Tilsynet ikke finder grundlag for at anfægte kommunens vurdering af, at markedsprisen vil kunne udfindes ved arealets vurdering af 2 uvildige ejendomsmæglere. Tilsynet udtaler: Med henvisning til Lov om kommunernes styrelse 68, stk. 1 (Styrelsesloven nu Lovbekendtgørelse nr. 581 af 24. juni 2009) og Udbudsbekendtgørelsen Bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 2003) 2 stk. 3 meddeler tilsynet fortsat forhåndsgodkendelse til, at Roskilde Kommune sælger det omhandlede areal på 29.580 m2 til A/S Jyllinge Butikscenter uden offentligt udbud af de i ovenfor refererede udtalelse af 22. november 2006 nævnte grunde. Tilsynet anfører i den forbindelse, at Tilsynet ikke finder grundlag for at anfægte kommunens vurdering af, at markedsprisen er udfundet ved den nu stedfundne vurdering af arealet. I øvrigt: Afgørelsen vil snarest blive offentliggjort på statsforvaltningens hjemmeside på internettet (www.statsforvaltning.dk). Med venlig hilsen Grethe Hermann SIDE 7