16. december 2013 Danmark Dyb kløft på det sjællandske boligmarked København fører an i den igangværende vending på boligmarkedet Erfaringerne viser, at afsmitning til Københavns nære områder kan forventes Vi forventer ikke, at Københavns fremgang vil smitte af i kommunerne vest og syd for Roskilde Skævvridning af boligpriserne på Sjælland København fører an 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 Kr./m 2, sæsonkorr. Hillerød Ejerlejlighedspriserne i steg med 15% fra 2. kvartal 2012 til 2. kvartal 2013. I samme periode faldt priserne på parcel- og rækkehuse i en række kommuner på særligt Vest- og Sydsjælland. Kilder: Realkreditrådet, Nykredit Markets Ny inddeling af det sjællandske boligmarked Ringsted Slagelse Af boligøkonom Joachim Borg Kristensen, jbkr@nykredit.dk, 44 55 11 53 og chefanalytiker Tore Stramer, tors@nykredit.dk, 44 55 34 76 Skævvridning af boligmarkedet på Sjælland 2013 har budt på en vending på det københavnske boligmarked, hvor huspriserne er steget med 6% fra 2. kvartal 2012 til 2. kvartal 2013, mens ejerlejlighedspriserne i er skudt i vejret med 15%. Det er dog ikke en fremgang, der genfindes på resten af Sjælland. Over det seneste år er huspriserne faldet i 19 ud af 26 kommuner på Sjælland og øerne alene blandt de 12 vest- og sydsjællandske kommuner er priserne faldet i 10 kommuner. Resultatet er, at huspriserne i landsdelen Vest- og Sydsjælland er faldet med 7% over det seneste år, mens både Nordsjælland og Østsjælland har klaret sig bedre, da huspriserne her henholdsvis er faldet med 0,5% og steget med 3% fra 2. kvartal 2012 til 2. kvartal 2013. Epicenteret på det sjællandske boligmarked ligger i København København har længe fungeret som epicenter ved at føre an under op- og nedgange på boligmarkedet. Priserne er således steget/faldet mest i København, hvor vendinger fra faldende til stigende aktivitet og omvendt desuden er indtruffet tidligere end i omkringliggende landsdele. Denne afsmitning så vi med tydelighed i det seneste årti, hvor priserne steg kraftigt i København frem mod årsskiftet 2006-2007 for derefter at begynde at falde. I Vest- og Sydsjælland steg priserne helt frem til midten af 2008. Spørgsmålet er så, om den aktuelle fremgang i København igen vil brede sig til husmarkedet på resten af Sjælland. Sjælland og øerne inddeles i syv områder ud fra prisniveauet for huse. Kilder: Realkreditrådet, Nykredit Markets Relevante referencer: Danmark: Regional boligprisprognose En række forhold indikerer, at dynamikken på det sjællandske boligmarked har ændret sig over de seneste 5-10 år. Men for at besvare spørgsmålet er det imidlertid hensigtsmæssigt at lave en ny geografisk inddeling af Sjælland, hvor "ringe" uden om København identificeres (jf. figur med områder 1-7). Dermed kan afsmitningen analyseres med samvariationen mellem ejerlejlighedspriserne i og huspriserne i de udvalgte områder på resten af Sjælland (jf. faktaboks på næste side). Høj afsmitning til nærområderne Vores beregninger viser, at samvariationen i områderne 1-3 er forholdsvis høj (korrelationskoefficent 0,9) i perioden siden Investeringsanalyse
København smitter af på de nære områder 9% 6% 3% 0% -3% -6% -9% Siden særligt 2003 har der været tæt samvariation mellem københavnske ejerlejlighedspriser og huspriserne i nære områder til København. Københavnske ejerlejlighedspriser som indikator for huspriserne Korrelationskoefficient 1 Område 1992-2003 2004-2013 København og nærområdet 1 0,67 0,95 Øvrige nærområder 2 0,68 0,92 Omegnskommuner 3 0,59 0,89 Østlige midtsjælland 4 0,66 0,72 Vestlige midtsjælland 5 0,62 0,69 Sjællands yderkommuner 6 0,67 0,59 Lolland-Falster 7 0,57 0,50 1) Mellem ændring i ejerlejlighedspriser i og ændring i huspriser i givet område. Korrelationen udtrykker graden af samvariation og bruges som indikator på, om der finder afsmitning sted fra København til resten af Sjælland. Kilde: Nykredit Markets Ingen afsmitning til de sjællandske yderkommuner 9% 6% 3% 0% -3% -6% -9% Prisændring (k/k), 3Q MA Ejerlejlighedspriser, Huspriser, område 2 Prisændring (k/k), 3Q MA Ejerlejlighedspriser, Huspriser, område 6 Samvariationen er meget svag i kystkommunerne mod vest og syd. Her er Københavns ejerlejlighedspriser ikke en god indikator. 2003. Det betyder ikke, at Københavns ejerlejlighedspriser forklarer udsvingene i huspriserne i disse områder, blot at de stiger og falder nogenlunde samtidigt og i omtrent samme omfang. Samvariationen indikerer dog, at der er en høj afsmitning, og derfor vurderes ejerlejlighedspriserne i at være en god indikator for huspriserne på den østlige side af Roskilde (inkl. Roskilde kommune). Afsmitningen falder på den anden side af Roskilde Samvariationen mellem de sjællandske huspriser og Københavns ejerlejlighedspriser falder imidlertid, jo længere væk man befinder sig fra centrum i København. Det skyldes dels, at prisændringerne sker med forsinkelse (jf. København som epicenter), og dels at priserne ikke stiger og falder i samme omfang. I kommunerne vest og syd for Roskilde er samvariationen således relativt lav (korrelation 0,7), og på Lolland-Falster lyder den på 0,5. Derfor er ejerlejlighedspriserne i en dårlig indikator for huspriserne i disse områder. Konklusionen er, at prisudviklingen på det københavnske ejerlejlighedsmarked har fungeret som en god indikator i de nære områder til København, og at afsmitningen her har været særligt tydelig siden 2003. Afsmitningen til de øvrige kommuner på Sjælland og øerne har derimod været beskeden. Afsmitningen bliver mindre i denne omgang Selv om erfaringerne indikerer, at der er en vis afsmitning fra det københavnske ejerlejlighedsmarked til husmarkedet i de nærliggende kommuner, er det ikke ensbetydende med, at historien nu vil gentage sig. Det skyldes grundlæggende, at såvel ejerlejlighedsmarkedet i København som husmarkedet på det øvrige Sjælland har ændret sig markant over de seneste år med hensyn til prisniveau, udbud og ikke mindst flyttemønstre. Samvariation mellem priser på ejerlejligheder og huse Korrelationskoefficienten er et statistisk mål, der udtrykker graden af lineær samvariation mellem to variable. Den kan antage værdier mellem -1 og 1, hvor en korrelation på 0 indikerer, at der ikke er samvariation. : Med præmissen om epicentret bruger vi handelspriserne på ejerlejligheder i landsdelen, der omfatter kommunerne København, Frederiksberg, Dragør og Tårnby. Område 1-7: Vi inddeler kommunerne på Sjælland og øer i 7 områder på baggrund af prisniveauet for parcel- og rækkehuse. Korrelationskoefficienter: Korrelationen mellem stigninger/fald i hhv. de københavnske ejerlejlighedspriser og huspriserne i et givet område beregnes. Korrelationskoefficienten bruges som indikator på eventuel afsmitning fra København til et område på Sjælland koefficienten indeholder dog ikke information om kausalitet. 2
Få boliger er til salg i København mange på resten af Sjælland Fortsat afsmitning til husmarkedet nær København Huspriserne i store dele af nærområdet til København er endnu ikke steget i samme omfang som ejerlejlighedspriserne i København. Det er således kun hovedstadskommunerne København, Frederiksberg, Dragør og Rødovre, der med husprisstigninger på lige over 10% tilnærmelsesvis kan følge trop med ejerlejligheder. Antallet af parcelhuse, rækkehuse og ejerlejligheder udbudt til salg udgjorde ved årsskiftet 2012-2013 ca. 2,3% af bestanden på Sjælland. Kilde: E-nettet, Nykredit Markets Udbuddet af boliger til salg var lavt på hele Sjælland i 2006 På baggrund af erfaringerne i de seneste 10 år er det nærliggende at konkludere, at huspriserne i mange af de nære kommuner til København nu står over for et betydeligt løft. Vi forventer dog kun en delvis afsmitning, og at huspriserne i København og nærområder årligt vil stige med op mod 5% frem mod udgangen af 2015. Den væsentligste årsag til, at huspriserne ikke ventes at følge trop med ejerlejlighedspriserne, er, at udbudssituationen har ændret sig på såvel husmarkedet som ejerlejlighedsmarkedet. Til trods for at der i dag er ca. 550 flere ejerlejligheder til salg i end ved årsskiftet 2012-2013, svarende til en stigning på 36%, ligger udbuddet fortsat på et niveau, der er lavere end i 2006. Det betyder også, at udbuddet forventeligt vil tiltage yderligere over de kommende måneder, i takt med at bedringen på ejerlejlighedsmarkedet fortsætter. Dertil kommer, at nybyggeriet af ejerlejligheder i København er stort i disse år, hvilket også vil bidrage til at løfte udbuddet af boliger til salg over de kommende år. Stigningen i udbuddet vil samlet bidrage til at tøjle prisstigningerne på ejerlejligheder og dæmpe afsmitningen til det omkringliggende husmarked. Ved årsskiftet 2005-2006 var udbuddet på knap 1,6% for hele Sjælland. Kilde: E-nettet, Nykredit Markets Højdepunkt for byttepriserne mellem København og andre kommuner 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 Prisforhold mellem København og given kommune Høje-Taastrup Lejre Den uens prisudvikling har øget bytteprisen mellem Københavns kommune og det øvrige Sjælland til et niveau, der er højere end i 2006. Slagelse Hillerød 2004 2006 2008 2010 2012 Udbudssituationen på husmarkedet i både og omegnskommunerne er en helt anden. Udbuddet af parcel- og rækkehuse er samlet set over 80% højere end i starten af 2006, hvilket naturligt lægger en dæmper på prisstigninger og afsmitningen, da køberne har forholdsvis mange huse at vælge mellem. På den anden side af Roskilde vil afsmitningen være begrænset Da samvariationen mellem Københavns ejerlejlighedspriser og huspriserne i Vest- og Sydsjælland historisk har været relativt lav, er det ikke sandsynligt, at fremgangen omkring København vil brede sig til denne landsdel. Dertil kommer, at landsdelens udbud af boliger til salg ligger tæt på det højeste niveau siden 2004. Flyttemønstrene går da også i retning af, at flere vælger at fraflytte Vest- og Sydsjælland. En fraflytning, der har fundet sted til trods for, at bytteprisen mellem de vest- og sydsjællandske kommuner og Københavnsområdet ligger på det højeste niveau registreret i den nuværende husprisstatistik, der går tilbage til 1992. Den primære forklaring er, at det er niveauet for priserne, der i øjeblikket svinger taktstokken over flyttemønstrene på Sjælland. Boligbyrden i København og omegn befinder sig således på det laveste niveau siden slutningen af 1990'erne som følge af de senere års rentefald og fald i boligpriser. Mange kan derfor stadig finansiere et boligkøb i København. 3
Men boligbyrden er stadig lav i København 70 65 60 55 50 45 40 35 30 25 % af disponibel indkomst 1 Boligbyrde, ejerlejligheder i 1) Boligbyrden udtrykker likviditetsbelastningen for en førstegangskøber af en gennemsnitlig bolig. Den beregnes som boligudgifterne inklusive finansieringsydelser relativt til husholdningens indkomst efter skat. I 2. kvartal 2013 lå boligbyrden for huse i København på 44%, hvilket ikke er set lavere siden 1998. For ejerlejlighederne i er boligbyrden steget svagt over det seneste år, men den ligger fortsat lavt med 36% i 2. kvartal 2013. Kilde: Nykredits Regionale Boligindeks Boligbyrde, huse i København 1998 2001 2004 2007 2010 2013 Vi forventer derfor, at huspriserne i Vest- og Sydsjælland fortsat vil udvikle sig meget trægt med et prisfald på 1,6% i 2013. Oven på flere år med store prisfald (14% i 2009, 4% i 2010, 9% i 2011 og 10% i 2012) vurderer vi dog, at priserne vil begynde at flade ud, således at huspriserne vil stige svagt med tæt på 1% i både 2014 og 2015. Sjællandsk boligkløft vil blive dybere København ventes fortsat at føre an med de største prisstigninger, mens prisfald stadig vil vise sig i særligt Vest- og Sydsjælland. Med andre ord vil den sjællandske "boligkløft" mellem øst/nord og vest/syd blive dybere over de kommende år. Dermed forventer vi ikke en gentagelse af afsmitningen, som kortvarigt gjorde sig gældende omkring 2006-2007. Det betyder, at det sjællandske boligmarked vil blive kraftigt skævvredet over de kommende år, hvor kommunerne øst for Roskilde vil opleve fremgang i såvel handelsaktivitet og priser, mens yderområderne vest for Roskilde fortsat være præget af lav aktivitet og en stort set flad prisudvikling. Den regionale boligprisprognose for Sjælland og øerne (%) 2012 2013 2014 2015 København Huse -4,2 5,1 3,0 3,4 Ejerlejligheder 1-0,4 12,7 5,4 3,2 Nordsjælland -5,4-0,2 3,0 2,8 Østsjælland -5,6 2,6 2,7 2,5 Vest- og Sydsjælland -10,0-1,6 0,8 1,0 4 Hele landet huse -4,1 0,7 2,3 2,2 Sæsonkorrigerede priser pr. m 2 på parcel- og rækkehuse. Prognoser er angivet med rødt, og prisvækst å/å er opgjort med årsgennemsnit. København omfatter kommunerne i samt omegnskommunerne, men ejerlejlighedspriserne vedrører dog kun førstnævnte. Kilde: Nykredit Markets
DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er en finansiel virksomhed, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Materialer til offentligheden eller distributionskanaler udarbejdet af analytikere i Nykredit Markets' analysefunktioner anses for at være investeringsanalyser. Dette materiale indeholder ikke anbefalinger om værdipapirer optaget til handel på et reguleret marked, hvorfor dette materiale ikke er omfattet af reglerne i bekendtgørelse om udarbejdelse og udbredelse til offentligheden af visse investeringsanalyser. Materialet er udarbejdet i overensstemmelse med anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er baseret på offentligt tilgængelige oplysninger samt egne beregninger baseret herpå. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negativ. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudvikling kan blive negativ. Gevinster kan blive forøget eller formindsket som følge af udsving i valutakurser. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors individuelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Ansvarshavende redaktør: Underdirektør John Madsen Nykredit - Kalvebod Brygge 1-3 - 1780 København V - Tlf. 44 55 18 00 - Fax 44 55 18 01