Vedligeholdelsesplan A/B XX XXXXXXgade 76-78 2009
1. Ejendommen: Beliggende Matrikelnummer Bygget Ejer Bebygget areal Etageareal XXX gade København. XX. 1894. A/B XX. 203 m². 1000 m² fordelt på 5 etager. Ejendommen består af Der er 4 boliger på hver etage fra 1-5 sal, på nær en der er slået sammen. I stueetagen er der udlejet til erhverv, samt vaskeri. Tagetagen er inddelt i små loftsrum til hver lejlighed. Der er varmecentral i kælderen, øvrige kælderrum bliver ikke udnyttet. Der er port/mellemgang i stuen der forbinder gården med gaden. Ejendommen har 2 hovedtrappe og 2 bitrapper. Ejendommen er opført som Teglstensbygning, grundmuret og med københavnertag. Facade mod gaden er fra stue og 1 sal med kvaderpuds. Resterende facade er blankmurværk. Facaden mod gården er i stueetagen filtset. Resterende facade er med blank murværk. På tagets top er der tagpap. På den skrå flade er der eternitskiffer. På brandkarmene er der teglsten. Skorstene er filtsede. Større byggearbejder Det er oplyst, at der er udført følgende: 1994 Byfornyelsesprojekt bestående af: Fundering i kælder Nedlægning af lyskasser Renovering af gade- og gårdfacade Malerbehandling af døre og vinduer Renovering af trappeopgang Isolering af brystninger og øverste etage Etablering af varmecentral og installationer Udskiftning af faldstammer Pumpebrønd i kælder Side 2 af 17
Udskiftning af vandinstallationer Eltavle i varmecentral 2008 Udskiftning af vinduer til plastvinduer 2008 Etablering af altaner Vedligeholdelsesplan 2009 Gennemgangen er foretaget i oktober 2009. Vedligeholdelsesplane er en opdatering af vedligeholdelsesplanen udarbejdet af XXXX februar 2005. Følgende blev besigtige: Tag, facader, kælder, enkelte tagrum/tørrerum. Rapporten indeholder en beskrivelse af bygningens tilstand samt forslag til afhjælpninger med anslåede priser for de større aktiviteter og anbefalede udførelsesfrister. Samtlige registreringer er foretaget visuelt. Ifølge aftale omfatter rapporten ikke de enkelte lejligheders tilstand, da disse forhold hidrører under den enkelte andelshaver Rapporten indeholder ikke svampeundersøgelse, udvendige belægninger, TV-inspektion af kloakker, el-check af hovedinstallationer, geotekniske jordbundsundersøgelser, undersøgelser af forurenet jord eller asbestholdige materialer. Der foretages endvidere ikke destruktive undersøgelser. Der foretages ikke vurdering af EL-installationer. Der er ikke vedlagt bilag. I overslagspriserne angivet i rapporten er indregnet 15% teknikerhonorar samt 25% moms. Honoraret er afhængig af arbejdets omfang, samt hvor mange arbejder der kan samles i et udbud. Registreringen er udført af Morten Kristoffersen. Ved gennemgangen på ejendommen deltog beboer XXXXX. Sammenfatning Nedenstående bedømmes enkelte bygningsdele overordnet. Tag: Tagbeklædninger og inddækninger: taget fremstår i god stand. Taget skal dog gennemgås at VVS er, samt tagdækker Skorstene: De er i god stand. Filtsning repareres. Brandkarmene: Pudsreparationer på brandkamme skal udføres. Facader: Stue 1. sal: Facade i gård og gade er meget medtaget af fugt og saltskader. 1. til 5. sal: Gadefacade fremstår i god stand. Fuger skal gås efter. stand. Vinduer/døre: Vinduer: Alle vinduer er udskiftet til plast. Side 3 af 17
Yderdøre: Døre til hoveddørene er i god stand. Døre til port/gennemgang, samt bitrapper er i dårlig stand. Bør udskiftes. Kælder fundamenter m.v.: Kælder: Der konstateres opstigende grundfugt. Murværk bør eftergås. Defekt murværk pudses med specialpuds. (Saltabsorberende.). Fundament: Udvendigt, i gård og mod gade, bør sokkel og kælderydermur frigraves, således at der kan etableres dræn og fugtisolering. Trapper: Bi- og hovedtrappe er i god stand. VVS-tekniske anlæg: Generelt er installationerne i middel stand. Handlingsplan Det anbefales, at rapporten gennemgås i samarbejde med. Der skal tages stilling til om A/Bforeningen har tid og overskud til selv at udfører eller igangsætte vedligeholdelserne. Se sumation af udgifter i bilag: Økonomi Såfremt skal være behjælpelig med igangsætning af vedligeholdelsesarbejderne, udarbejdes der et projektmateriale og tidsplan for de arbejder der besluttes igangsat. En række udvalgte entreprenører/håndværksmestre bliver indbudt til at give faste tilbud. Arbejderne igangsættes og der føres tilsyn, opfølgning, aflevering og mangeludbedringer. 2. Gadefacade Gadefacaden er opført i gule mursten med bånd af røde sten. Overfladen fremstår snavset, men i rimelig god stand. Gesimsbånd og sålbænke med flere revner. Der er flere løsninger. Den dyre er at lægge en skifferplade på overfladen. Denne løsning er næsten vedligeholdelsesfri. Den billiger løsning er at smøre med en gummihud. Gummihuden skal vedligeholdes hvert 10 år. Udføres når der er sat stillads op. Underfacaden er pudset med en indfarvet tyndpudsmørtel. Der er kraftig afskalning af pudsen og en forvitring af overfladen på grund af opstigning af grundfugt og saltudtrækninger. Murestene er af forskellige kvaliteter og overfladens brandhud er ødelagt. Dette medfører, at fugt kan trænge ind i stenen. Ved kraftig frost kan de opfugtede mursten sprænges i overfladen og nedbrydes yderligere. Såfremt den opstigende grundfugt ikke standses, vil en reparation af murværket kun holde et par år. Side 4 af 17
Lyskasser er nedlagte, og i den forbindelse er der lagt chaussesten i belægningen. Belægningen ligger i dag meget dårligt, og opfyldningen er sunket med årerne. Dette medfører samtidigt, at de udvendige trappetrin synker. Tagafvandingen fra taget løber ud i gamle defekte afløbsskåle og i Kina Kula render ud over fortov. Dette medfører en yderligere opfugtning af fundament, kældervæg, samt stueetage. Belægning/facade Tagnedløb Kælderydervæggene bør udføres i et samlet projekt. har indhentet et underhåndsbud på renovering af kælderydervæggene, etablering af dræn, samt udskiftning af kloakken uden for bygningen. Der er indhentet tegninger fra Kommunen. Der skal søges om tilladelse om midlertidig flytning af betalingsstander. Facade blank mur: Fuger eftergås. Udføres i sammen med andre vedligeholdelser der kræver stillads eller lift. 20.000 Sålbænke/gesims behandles med gummihud 50.000 Der laves en samlet løsning på fugtsikring af kælderydervæg, etablering af dræn, samt renovering af kloakken: TV inspektion, Undeusøgelse af grundvandspejl, fugtsikring af kælderydervæg Etablering af dræn Udskiftning af kloak Opretning/fundament til trappestenene Frostsprængte mursten udskiftes Facadepuds reetableres Tagnedløb føres kloak Retablering af belægning Retablering af betalingsautomat 850.000 Side 5 af 17
3. Gavl Gavlen er en frimuret gavl, der er efterisoleret med 100 mm mineraluld. Overfladen er puds på armeringsnet. Nederste del er skadet af opstigende fugt og trænger til istandsættelse. Der er et par huller i pudsen. Isoleringen bag vil blive opfugtet. Isoleringsværdien vil forringes, samt opfugtning af eksisterende ydervæg kan medfører skimmelsvamp indvendigt i konstruktion. Hul i puds Kælderydervægge udføres som på gadefacade. se under gadefacade. Der skal dog søges tilladelse til udførelse af arbejdet på en anden matrikel. Dette kan tage 2 måneder. Huller i facadepuds repareres 5.000 4. Gårdfacade Gårdfacaden er opført i gule mursten med bånd af røde sten. Overfladen fremstår snavset, men i rimelig god stand. Fugerne er flere steder faldet ud. Hvis fugen ikke er intakt, kan der trænge vand ind, som ved frost kan forårsage frostskader. Fugerne bør repareres fra altanerne, og så senere reparer fugerne på øvrige facade, når der er stillads op. Gesimsbånd og sålbænke med flere revner. Sålbænkene er udført i rulleskifter. Der er flere løsninger. Den dyre er at lægge en skifferplade på overfladen. Denneløsning er næsten vedligeholdelsesfri. Den billiger løsning er at smøre med en gummihud. Gummihuden skal vedligeholdes hvert 10 år. Udføres når der er sat stillads op. Side 6 af 17
Revne i sålbænk Underfacaden er filtset med en grå tyndpudsmørtel. Der er kraftig afskalning af pudsen og en forvitring af overfladen på grund af opstigning af grundfugt og saltudtrækninger. Såfremt den opstigende grundfugt ikke standses, vil en reparation af murværket kun holde et par år. Lyskasser er nedlagte, og i den forbindelse er der asfalteret. Nedløb er nye og ført til kloak. Kælderydervægge udføres som på gadefacade. se under gadefacade. Facade blank mur: Fuger eftergås. Udføres i første omgang fra altanerne. Øvrige sammen med andre vedligeholdelser der kræver stillads eller lift. Sålbænke/gesims behandles med gummihud 25.000 20.000 Stueetage pudsreparationer 60.000 5. Vinduer Vinduer er udskiftet til plast. Da de er 1 år gammel, er de i rigtig god stand. Der er aftalt, at rapporten ikke indeholder smøring af bevægelige dele på vinduerne Udførelse Ingen bemærkninger 0 Side 7 af 17
6. Døre Hoveddørene er de oprindelige hoveddøre med enkelt lag glas. Døren er i god stand. Der lidt afskalning Døre til bitrapper er i dårlig stand. De hænger meget. Der er for nylig udskiftet bundstykke. Bundstykket har ikke nogen anslagsliste/fals. Dørene er meget utætte. Dør til port/gennemgang er i dårlig stand. Døren fra gaden burde udskiftes. Døren er meget medtaget. Den nye dør skal sikres mod stød fra cykler og lign. der skal igennem gennemgangen. Døren mod gården er i bedre stand. Det kunne være en ide at skifte begge, så de bliver ens. Og eventuelt etablere en rampe på gårdsiden. Kælderdøre skal udskiftes til branddøre. Bagtrappedør Portdør gårdside Opgangsdøre Portdør gadeside Side 8 af 17
Dør til stueetagen Indgangsdør til lejlighed Branddøre til kælder Hoveddør malerbehandles 6.000 Dør til bitrappe udskiftes 22.000 Dobbeltdør til port/gennemgang udskiftes 30.000 Dør til stueetagen males 1.500 Indgangsdør til lejlighed males 15.000 Kælderdøre 20.000 7. Hovedtrapper Væggene i opgangen er med glasvæv. De fremstår i god stand. Trappetrin er med linoleum i rimelig stand, men beskidte. Linoleum kan ved en grundig grundrens få sin oprindelige farve tilbage. Side 9 af 17
Trappetrin Maling af vægge 80.000 Maling af træværk 170.000 Maling af loft og underside trappeløb 60.000 Grundrens af trappetrin 30.000 8. Bitrapper Væggene i opgangen er med glasvæv. De fremstår i god stand. Der er flere steder skimmel på væggene. Det blev oplyst, at skimmelsvampen er behandlet Trappetrinets overflade er af lakeret træ. Trinene er hulslidte, og gør det nemmere at falde. Man kan lægge linoleum på trinene, og oprette den slidte del. Trappe til kælder er på grund af grundfuget en del opfugtet. Fugtindholdet er dog en del mindre 18,5% i forhold til måling i 2005 på 24% fugt. Trappeløbet til kælder bør støbes, hvis kælderen renoveres. Budstykket går ikke ud til trapperaposen. Der kan bugges en rustfri stålplade der tilpasses dørens bundstykke. Side 10 af 17
Fugtmåling i bitrappe Hul i etagedæk Bitrappetrin Skimmelsvamp Maling af vægge 50.000 Maling af træværk 100.000 Maling af loft og underside trappeløb 40.000 Larkering af trappe 15.000 Bundstykke til vaskerum 1.000 9. Loftrum Der var kun adgang til gang og tørlofter. Loftrummet er med beboerloftsrum. Rummene er opdelt med let træskillevægge og døre. Der blev ikke målt mere fugt i gulv området omkring udluftningshætterne. Side 11 af 17
E t a g e a d s k i Fugtmåling ved udluftningshætter 11,7% Fugtmåling generelt 12,3% l Etageadskillelse til beboelsen er efterisoleret med 80 mm mineraluldsgranulat. Der skal ikke udføres vedligeholdelse i loftrummet. Loftrummet skal jævnligt gennemgås visuelt, så evt. utætheder i taget kan udbedres inden skaden bliver for stor. 10. Tag Tagets opbygning er et københavnertag med tagpap med fald mod gården, og skrå sider med eternitskifer mod gård og gade. Taget er renoveret i forbindelse med byfornyelsen. Efterfølgende er der udført en reparation af murværk og tag ved det ene trappetårn. Der er flere skader der skal udbedres snarest. Murerarbejde: Utætheder ved brandkarm Utætheder ved brandkarm Side 12 af 17
B l i k e n s l a g Utætheder ved brandkarm e Skorstene filses Zinkarbejde Zinkinddækningen er ikke udført korrekt. Taget har ikke mulighed for at bevæge sig. Bør udbedres Etablering af zinkinddækning Der er hul hvor vand kan trænge ind. Skal udbedres. Lodning defekt Overgangen skal inddækkes. Der er tydelige tegn på, at der trænger vand ind og ødelægger murværket. Side 13 af 17
Tagdækker arbejde D e t v i l l e Der kan trænge v vand ind i lommen. Ved frostvejr vil lommen æ blive større r Taget skal jævnligt gennemgås visuelt, så evt. utætheder i taget kan udbedres inden skaden bliver for stor. Det er en fordel, at få etableret en bedre adgang til taget. Det vil gøre arbejdet nemmere. Gennembrydninger som denne, bør gås efter af tagdækker. Gennemgås i forbindelse med anden reparation Zinkinddækning eternitskiffer/brandkarm: Stillads 20.000 Zinkinddækning 15.000 Murerarbejde 10.000 Blikkenslager reparationer + inddækning 5.000 Murerreparationer af skorstene 10.000 Tagdækker reparationer 3.000 11. Kælder Kælder er på nær Varmecentralen i meget dårlig stand. Kælderydervæggene er meget medtaget af opstigende grundfugt og salpeterudtrækninger. Bjælkeender ligger af på det opfugtede murværk. Der er oplyst, at bjælkeenderne blev imprægneret ved byfornyelsen. Bjælkerne bør gennemgås af svampeekspert for eventuel genbehandling. Der oplyses, at der er fortaget brandsikring af etageadskillelsen mellem kælder og stueetage. Jern i betondæk under vaskerum er udbedret. Side 14 af 17
Der er et kælderrum der er en del affald på gulvet. Affaldet giver grobundfor skimmelvækst. Affaldet bør fjernes. Affald Der er fra A/B ønske om en renovering af kælderen, som består af: Udgravning af kælder, så der bliver ståhøjde ca. 0,5 meter Fugtsikring af ydervæggene horisontalt. Etablering af depotrum. Hvis det er for dyrt kan man fugtsikre ydervæggene ved at skære et vandret snit over kældergulvet. I snittet lægges en stålplade. Denne løsning er meget skånsom for bygningen, og kan udføres for kr. 200.000,- Der laves en samlet løsning på renovering af kælderen: Udgravning af kældergulv Fugtspær i alle kældervægge Forlængelse af kældertrapper Nyt betondæk 900.000 Behandling af kældervægge 150.000 Kælderrumsinddeling i tråd 20.000 Opsætning af lys i nye kælderrum 50.000 Undersøgelse af imprægnering i bjælkeender 10.000 Affald i kælder 5.000 Side 15 af 17
12. El installationer Generelt tændes lys med almindelige kontakter. Hvis en beboer glemmer at slukke lyset, på loftet eller varmecentral, kan det brænde længe før det opdages. Ved gennemgangen med entreprenøren brændte lyset i varmecentralen Der er meget at spare ved at sætte energispare pære i eksisterende lamper. Lys i kælder gennemgås i forbindelse ved renovering af kælderen Ingen bemærkninger. 13. VVS instalationer Ejendommens installationer er generelt i god stand. En stor del blev udskiftet i forbindelse med byfornyelsen. I vaskerummet skal rør isoleres, for at mindske varmetabet. Der er en del overfladerust på rør i kælderen. Rørene bør isoleres for varmetab og rust. Alle radiatorer bør stå på den samme temperatur. Uisoleret rør i vaskerum Uisoleret rør i kælder Pumpebrønd bør forsynes med en alarm, som synlig rød lampe med skilt i opgang eller lign. Alarmen skal give melding om pumpesvigt. Bør udføres i forbindelse med renovering af kælderen. Vand i kælderen tager lang tid at få ventileret væk. Toiletter der ikke er udskiftet til vandbesparende, bør udskiftes. Side 16 af 17
Isolering af rør 10.000 Isolering af rør i kælder 15.000 Alarm på pumpebrønd med lys 10.000 Side 17 af 17