AB Rosenlund 04/2014 TILSTANDSRAPPORT OG VEDLIGEHOLDELSESPLAN 35 43 10 10 pjp@pjp.dk www.pjp.dk PETER JAHN & PARTNERE A/S HJALMAR BRANTINGS PLADS 6 2100 KØBENHAVN Ø
Formål og læsevejledning Denne tilstandsrapport med tilhørende vedligeholdelsesplan har til formål at sikre det fornødne overblik, som skaber den rationelle planlægning af ejendommens fremtidige vedligeholdelsesarbejder. Rapporten er opbygget således, at du præsenteres for konklusion af tilstanden på ejendommen, muligheder for ejendommen, en økonomisk prognose (med udgangspunkt i 10-års vedligeholdelsesplanen), ejendomsoplysninger, forklaring af byggesagens udgifter og en bygningsdels beskrivelse. Den økonomiske prognose tager udgangspunkt i prioriteringerne, som angivet i den 10-årige vedligeholdelsesplan. Vedligeholdelsesplanen anbefales ajourført ca. hvert 3.-5. år, for at sikre det rette overblik over den kommende vedligeholdelse. Rapporten er udarbejdet med det formål at belyse, hvilke arbejder, der er foreningsrelaterede og skal vedligeholdes af andelsboligforeningen. Der er generelt ikke foretaget vurdering af de vedligeholdelsesarbejder, der påhviler den enkelte beboer eller lejer af erhvervslejemålene. De vedligeholdelsesarbejder, som typisk påhviler den enkelte beboer eller lejer, er de indvendige forhold, herunder vedligeholdelse af gulve, lofter, vægge, den indvendige side af vinduerne, elinstallationer, køkken og bad/toilet. Af de indvendige forhold, som typisk varetages af foreningen, er brugsvandinstallationen, varmeanlægget samt faldstammer. Indholdsfortegnelse Formål og læsevejledning... 2 Konklusion... 3 Kortfattet beskrivelse af ejendommen... 5 Bæredygtigt byggeri... 30 Støttemuligheder... 32 Byggesagens udgifter... 35 Vedligeholdelsesplanen... 36 BBR oplysninger og forsikringsforhold... 37 Der er som bilag vedlagt en 10-års vedligeholdelsesplan. God læselyst, Peter Jahn & Partnere A/S Claus Dam og Rune Knudsen side 2
Konklusion Generelt må ejendommen betegnes som værende i god stand, hvad angår dens primære bygningsdele, dvs. bærende fundamenter, ydervægge, murede skillerum, etageadskillelser, trapper og bærende elementer i tagkonstruktionen m.v. Hvad angår de sekundære bygningsdele er standen ligeledes god. Tagbeklædningen med tilhørende inddækninger er af ældre dato, og bør istandsættes/udskiftes. Vinduerne mod gård- og gadesiden er i fin stand, dog ses begyndende nedbrydning af malingslaget. For at bevare vinduernes stand er det nødvendigt at foretage en istandsættelse af vinduerne indenfor 1-3 år. Facaderne er i god til middel stand, idet der dog ses revnedannelser og afskalninger i murværk og gesimsbånd, som bør udbedres for at hindre nedbrydning af klimaskærmen. Forudsætninger I forbindelse med besigtigelse af ejendommen har der ikke været tilgængelighed til samtlige bygningskonstruktioner, ligesom der kun er besigtiget et udvalg af lejligheder. Hvad angår overflader, bærer bitrapper præg af slidtage. Hovedtrapper bærer ligeledes præg af slidtage, men er generelt i fin stand med mindre skader på overfladerne. Fugt er målt med fugtmåler til træværk og murværk. Fugtmålinger er indikative. De tekniske installationer herunder faldstammer og brugsvand er delvist udskiftet og vurderes overordnet at være i god stand og funktion. Ejendommen er besigtiget i september 2013. Varmecentraler under forbygning og havehus fremstår i god stand. Der er dog uacceptabelt dårlig afkøling på centralvarmeanlæg. Cirkulationspumpe samt de øvrige pumper er af ældre dato og vurderes at have et højt energiforbrug (elektricitet). Derudover ses der mange rørstrækninger på hhv. centralvarme og brugsvand, hvor isolering er defekt eller helt mangler. side 3
Som helhed kan det konkluderes, at ejendommens stand og funktion er god, når man tager dens alder, den tids byggeskik og materialevalg i betragtning. For at bevare denne standard, bør der dog snarest iværksættes følgende arbejder: - Tagistandsættelse eller udskiftning. - Istandsættelse af vinduer. - Istandsættelse af facader. - Eftergang og indregulering af centralvarmeanlægget for at opnå tilfredsstillende stor afkøling af fjernvarme. Hvad siger myndighederne? Ifølge oplysninger fra BBR-ejermeddelelsen er der ingen verserende sager vedrørende bygningsmangler, ombygningssager eller lignende. Ifølge oplysninger fra www.kulturarv.dk er ejendommen tildelt bevaringsværdien høj (5) for bagbygning og middel (3) for for- og mellembygning. side 4
Kortfattet beskrivelse af ejendommen Generelt: Ejendommen er beliggende på Østerbrogade 88, 88A-G, 90 i Københavns Kommune. Ejendommen ejes af AB Rosenlund og administreres af Olaf Hedegaard Advokatanpartsselskab. Ejendommen er opført som to selvstændige ejendomme (for- og mellembygning samt havehus), som er beliggende i karréen, der afgrænses af gaderne Østerbrogade, Nordre Frihavnsgade og J. E. Ohlsens Gade. Ejendommen omfatter 9 opgange med hver 5 etager samt kælder og loft. De 5 normaletager i ejendommen anvendes til beboelseslejemål samt 1 stk. erhvervslejemål og 3 stk. erhvervsandele i stueetagen. Lejlighederne varierer i størrelse, idet de største er 205 m² indeholder 6 værelser og de mindste på 43 m² indeholder 1 værelse. Alle lejligheder indeholder køkken og toilet, dog er der enkelte lejligheder i havehus og mellembygning, som har fælles toilet på bagtrappen, i alt ca. 12-14 stk. Havegården i bageste gård. Kælderen anvendes til erhvervslejemål, cykelkælder, varmecentral og pulterrum. Loft anvendes til tørreloft og pulterrum. Taget er dels et saddeltag med hhv. eternit- og naturskifer på den skrå tagflade. De flade tage på ejendommens sidehuse er beklædt med tagpap, mens karnapper er beklædt med kobber. Gadefacaden er opført i blankt murværk med granit i stueetagen og pudset facade mellem 1. og 2. sal. Pudsen er udført med refendfuger. Øvrige facader er opført med pudset murværk på overfacaden og pudset murværk med refendfuger. Underfacaden mod havegården er uden refendfuger. På mellembygning og havehus er der spredt opsat traditionelle stålaltaner. Vinduerne er oprindelige trævinduer med 1 lag glas med forsatsrude af 1 lags energirude (Optoglas). Mod gadeside i forbygning er der forsatsvinduer i nederste ramme. Tagbeklædning på mellembygning. side 5
Der er indlagt fjernvarme i ejendommen, som via varmecentral under forbygning og havehus forsyner lejlighedernes radiatoranlæg samt producerer varmt brugsvand. Der er adgang til gården samt mellembygning og havehus via portgennemgang fra Østerbrogade samt via af ejendommens bitrapper. Gårdbelægningen er i betonfliser. Bageste gård (havegården) Bagbygning (Havehuset) Cykelkælder under forreste gård. Mellemste gård Mellembygning Forreste gård Forbygning Overdækning til affaldsbeholdere i forreste gård. Plan over ejendommen side 6
01 - Tag: Forbygning: Taget er udført som dels et saddeltag på forbygningen, og dels et såkaldt Københavnertag på sidehusene med tagbeklædning af henholdsvis naturskifer mod gården og eternitskifer mod gaden på den skrå tagflade. Den flade del er belagt med tagpap. Taget er udført uden undertag, hvor skifrene er fuget med tagkit. Tagrender og nedløb er mod gaden udført i henholdsvis kobber og plast, mens tagrender og nedløb mod gården er udført i kobber. Mod gaden forefindes to karnapper udført med tårnkonstruktion med tagbeklædning af kobber. Enkelte steder ses der utætheder i tagbeklædningen, hvor det ikke kan udelukkes, at vand kan trænge ind i tagkonstruktionen og skade den underliggende konstruktion. Der er 4 skorstene på forbygningen og 2 stk. på sidehus ved nr. 88, som fremstår i blankt murværk. Skorstene fremstår med lettere nedbrudte fuger og defekt forskælling i overgang til tagbeklædning. Vand kan via de defekte fuger trænge ind og opfugte murværket og forvolde frostsprængninger. Der bør i forbindelse med andre stilladskrævende arbejder foretages en udkradsning og omfugning af de defekte fuger. På loft over forbygning ses der hul i skorsten. Hullet bør lukkes, såfremt skorsten er tilsluttet brandeovn eller virker som ventilation. Synlig fugtskjold på gulv som følge af utæthed i tagbeklædning. Mellembygning: Taget på mellembygningen er udført som et saddeltag med tagbeklædning af naturskifer. Taget er udført uden undertag, hvor skifrene er fuget med tagkit. Tagrender og nedløb er udført i plast. Bagbygning (havehuset): Taget på havehuset er ligeledes udført som et saddeltag med tagbeklædning af henholdsvis naturskifer og eternitskifer. Taget mod den bageste gård er istandsat indenfor en årrække, og der er i den forbindelse etableret undertag af banevare. Den øvrige del af taget er uden undertag og skiferen er fuget med tagkit. Tagrender og nedløb er udført i zink. I forbindelse med istandsættelsen er der monteret nye tagvinduer. Afslutning omkring tagvinduer er ikke tætsluttende, hvilket tillader vand m.v. at trænge ind. Defekt forskælling i overgang mellem murværk og tagbeklædning. side 7
Derudover ses der lys gennem undertaget ved skotrende på Østerbrogade 88G, hvilket kan indikere en utæthed i inddækningen, eller en manglende skifer. Forholdet bør undersøges nærmere, så eventuelle utætheder/mangler kan udbedres. På tagfladen uden undertag, ses synlige fugtskjolder på gulvet samt diverse baljer, formentligt til opsamling af vand. På besigtigelsestidspunktet ses intet vand, men det kan ikke udelukkes, at der er utætheder i tagbeklædningen, hvor vand m.v. kan trænge ind og skade de øvrige bygningsdele. Generelt: I samtlige tagflader er der monteret tagvinduer. Tagvinduerne er en blanding mellem nyere og ældre. Ældre tagvinduer bør løbende eftergås, indtil udskiftning er foretaget. Inddækninger er på samtlige bygninger udført i zink. Omkring tagkonstruktionen på karnapperne er inddækningerne udført i kobber. Ved besigtigelse fra loftet virker inddækninger til at være tætte, men at være i brugt stand. Det kan ikke udelukkes, at der herigennem forekommer utætheder. Hul i skorsten på loft over forbygningen. Der er brandkamme langs gavle til de tilstødende bygninger samt i lejlighedsskel. Brandkamme er udført i helstensmurværk, berappede og afdækket med tegltagsten. Flere steder ses afskalninger i murværket, hvor fugt kan trænge ind og forvolde frostsprængninger i overfladen. Brandkamme bør eftergås ved udkradsning og omfugning, samt berapning af fladerne. Defekte afdækningssten bør ligeledes udskiftes. Den bærende konstruktion er opbygget af tømmer, som hviler på facaderne. Den bærende konstruktion fremstår i god stand, hvad angår de synlige spær, bjælker m.v. Brandkam på havehuset med synlige afskalninger. side 8
02 - Kældre og fundamenter: Adgang til kælderen under forbygningen sker fra trappenedgange i gården eller via erhvervslejemålene. På mellembygningen og havehuset er der adgang via bitrapperne. Kælderen under forbygningen udnyttes til henholdsvis cykelkælder, erhvervslejemål samt varmecentral. Der er ligeledes en varmecentral i kælderen under havehuset. Kælder under mellembygning udnyttes til pulterrum. Kælderydervægge, hovedskillerum og diverse bærende tværvægge er opført i massivt murværk, som formodes at være ført til fundament af massivt murværk/egetræspæle. På den indvendige side af kældervægge ses almindelig opfugtning i form af afskallet puds. Der kan som forskønnelse foretages pudsreparation af angrebne kældervægge med saneringspuds, som er velegnet til fugtangrebet og/eller saltholdigt murværk. Afskalning af puds på trappevanger ved trappenedgang til kælder under mellembygning (88 A-C). Trappenedgange til kælder i forreste gård fremstår nyistandsat og i fin stand. På trappenedgang til kælder under mellembygning ses der afskalninger i puds på trappevanger. Trappenedgang bør eftergås og afskalninger udbedres. Der er etableret naturlig ventilation af kælderen under for- og mellembygning i form af svanehalse mod gården. Der ses ingen ventilation af kælder under baghuset. Det anbefales, at der ligeledes etableres naturlig ventilation af kælder under baghuset. Cykelkælderen fremstår nyistandsat og i meget god stand. Den øvrige kælder fremstår ligeledes i fin og tør stand. Uafskærmet vindueshul til kælder. side 9
03 - Facader/sokkel: Forbygning: Gadefacaden er opført med blankmuret overfacade med pudset arkitrav og gesimsbånd mellem 3. og 4. sal. På 1. sal er murværk pudset med refendfuger. Stueetagen er opført med granit. Gadefacaden fremstår i pæn stand med intakt murværk/puds og intakte fuger uden væsentlige sætningsrevner. Gårdfacaden er opført med pudset murværk på overfacade og pudset murværk med refendfuger på underfacaden. Over- og underfacade er adskilt af gesimsbånd. Gårdfacaden fremstår i rimelig god stand med enkelte revner og afskalninger, især på gesimsbånd, samt revner i brystninger på overfacaden, som tillader slagregn m.m. at trænge ind i murværket og opfugte konstruktionen samt forvolde frostskader. For at standse denne opfugtning bør revner og afskalninger udbedres, så der ikke sker yderligere nedbrydning heraf. Mellembygning: Facaderne på mellembygningen er opført med pudset murværk på overfacade og pudset murværk med refendfuger på underfacaden. Over- og underfacade er adskilt af gesimsbånd. Facaderne fremstår ligeledes i rimelig god stand med enkelte revner og afskalninger specielt på gesimsbånd samt revner i brystninger på overfacaden. Gadefacade på forbygningen. Havehuset: Facaderne på havehuset er opført med pudset murværk på overfacade og pudset murværk med refendfuger på underfacaden mod mellembygningen. Over- og underfacade er adskilt af gesimsbånd. På gårdfacaden er underfacaden opført uden refendfuger. På facaderne ses enkelte revner og afskalninger, som det er tilfældet på for- og mellembygning. Generelt: Sålbænke på alle ejendomme er udført af skifer. Fuger mellem skifersålbænke og vinduer bør eftergås, da fugen enkelte steder ses at have sluppet, så fugt kan trænge ind i murværket. Alle facaderne bør i forbindelse med andre stilladskrævende arbejder eftergås, herunder udbedring af revnedannelser og afskalninger m.v. Synlige revnedannelser og afskalninger i gesimsbånd mod gådesiden på forbygning. side 10
På for- og mellembygning samt havehus er der enkelte steder monteret stålaltaner. Det oplyses, at der indenfor nær fremtid etableres yderligere ca. 10 stk. altaner. De frie gavle på sidehusene samt havehuset fremstår hhv. som blankt- og pudset murværk. Der kan med fordel foretages udvendig facadeisolering af gavle. Facadeisoleringen vil kunne medvirke til at reducere varmeforbruget, samt forebygge/afhjælpe fugtproblemer på gavlvæggene. Fuge mellem skifersålbænk og vindue har sluppet (Fuge er udbedret efter besigtigelsen). Fri gavl på sidehus på Østerbrogade nr. 88. side 11
04 - Vinduer: Ejendommens vinduer er de oprindelige trævinduer med bundglaslister i træ. Der er monteret Optoglas på samtlige vinduer mod beboelse. I forbindelse med monteringen af Optoglas, blev vinduesbrystninger isoleret. Vinduer er umiddelbart malerbehandlet for ca. 5-6 år siden. Mod gadeside i forbygning er der forsatsvinduer i nederste ramme. På vinduerne ses der tegn på mindre nedbrydning af malingslaget. Det anbefales, at der foretages en snedkerog malermæssig istandsættelse af alle vinduer inden for nær fremtid, da træværk ellers nedbrydes og elementernes funktion forringes. Herefter må det forventes, at vinduerne skal males udvendigt og i kant og fals ca. hvert 5. og 7. år for at sikre en lang levetid. Vinduer mod erhverv er i varierende type og udseende, men fremstår generelt i pæn stand. I trapperum bør det overvejes at montere Optoglas for at minimere varmetabet. Synlige tegn på mindre nedbrydning af malingslaget på bundkarm. Alle fuger omkring vinduerne er udført som traditionelle mørtelfuger med bagstopning af værk. Fugerne fremstår i god stand. Optoglas monteret på vinduer mod beboelse. side 12
05 - Udvendige døre: Hovedøre til ejendommens hovedtrapperum er de oprindelige 1-fløjede døre af træ, forsynet med fyldninger i understykket og med glas i overstykket. Døre til bitrapper samt bagdøre til erhverv er nyere døre af træ, ligeledes med fyldninger i understykket og hhv. med og uden glas i overstykket. Dørene fremstår generelt i god stand, dog ses enkelte døre med mindre defekter, som f.eks. nedbrudte spændstykker. En snedker- og malerbehandling af dørene foreslås i forbindelse med malerbehandling af vinduerne. Døre mod erhverv er i varierende type og udseende, men fremstår generelt i pæn stand. Hoveddør mod Østerbrogade. Spændstykke lettere nedbrudt. side 13
06 - Trapper: Hoved- og bitrapper er udført som trætrapper med pudset underside og pudsede og malede vægge og lofter. Håndlister er henholdsvis lakeret og malet træ, balustre er i malet træ. Vægge er generelt malet i to farver med adskillelse mellem over- og undervæg. I hovedtrapperum fremstår overfladerne i pæn stand, dog ses mindre afskalninger i det hvælvede loft i stueetagen på forbygningen. I bitrapperum fremstår overfladerne generelt med mindre skader og tilsmudsning og bærer generelt præg af slidtage særligt i ganglinje og på vægge. Belægning på hovedtrappernes trinflader og reposer ekskl. indgangsreposer i stueetagen er belagt med linoleum i gråbrune nuancer. På indgangsrepos i stuen på forbygningen er trinfladen belagt med marmor. På indgangsreposer i mellembygningen og havehuset er trinfladen belagt med terrazzo. Terrazzoen fremstår med enkelte revner. På bitrapper fremstår trinflader i lakeret træ. Entredørene er udført som massive træfyldningsdøre uden glaspartier. Underside af hovedtrappe er ikke brandisoleret. Hovedtrappe under 88 D er ikke brandisoleret. Dette skal udbedres snarest af hensyn til brandsikring. Øvrige hovedtrapper bør i samme forbindelse eftergås. Nederste del af trappeløb på bitrapper er udført i træ. Det anbefales, at trappeløbet udskiftes til støbt trappeløb, for at mindske risikoen for at fugt fra kældervægge og gulv trænger ind i vanger m.v. og kan medvirke til dannelse af råd/svamp. Generelt fremstår hovedtrapper i god stand, mens bitrapper bærer præg af slidtage. Det forventes, at hovedtrapper skal opfriskes løbende. Da bitrapper er af sekundær karakter, foreslås istandsættelse på længere sigt. Nederste del af trappeløb på bitrappe er udført i træ. side 14
07 - Porte og gennemgange: Adgang til lejlighederne i mellembygningen samt havehuset og gården sker via portgennemgange. Hovedindgang sker via portgennemgang fra Østerbrogade. Der er opsat en træport med automatisk åbne- lukkefunktion mod Østerbrogade. Der er ingen porte i de øvrige gennemgange. Portgennemgange fremstår med murede og pudset vægge, malet loft og med belægning af densifalt. I portgennemgang under forbygning ses der afskalninger i puds langs overgang til belægning. Afskalninger er udbedret efter besigtigelsen. Det oplyses, at der løbende har været problemer med belægningerne i portgennemgange. Som alternativ til densifalt, kan der alternativt udlægges Condo Cryl Multicoat, som er en skridsikker og slidstærk belægning, Afskalning i puds langs overgang til belægning (Afskalning er udbedret efter besigtigelsen). Portgennemgang under mellembygningen. side 15
08 - Etageadskillelser: Etageadskillelserne mellem 1. og 4. sal er opført som traditionelle etageadskillelser af træbjælker, der spænder fra facaderne til de indvendige bærende vægge. Gulvene er på oversiden beklædt med gulvbrædder og på undersiden med brædder og puds. Herimellem er indskudsler. Etageadskillelsen fremstår uden væsentlige revnedannelser. Etageadskillelse mellem kælder og stue er opført som støbt dæk. Bærejern fremstår generelt i god stand med mindre rustudblomstringer, som pt. er af kosmetisk betydning. Etageadskillelsen i badeværelserne er opført med støbte gulve beklædt med fliser. Badeværelsesgulvene er umiddelbart støbt oven på de eksisterende etagebjælker. Enkelte steder ses et højt trin mellem wc/bad og entré. Gulve i kælder er udført i beton. Bærejern i kælder med mindre rustudblomstringer. Etageadskillelsen mellem beboelse og loft er ikke isoleret, hvilket bør udføres ved indblæsning af granuleret mineraluld. Højt trin mellem wc/bad og entré. side 16
09 - Wc/bad: Alle lejligheder i for- og mellembygning har eget toilet og bad. I de besigtigede lejligheder fremstår de i rimelig god stand. I mellembygning og havehus er der for enkelte lejligheder fælles toilet på bagtrappen. Enkelte steder ses toilet at være integreret i lejligheden, ved opsætning af væg mellem dør til bagtrappe og toilet. Vedligeholdelse af badeværelser påhviler den enkelte andelshaver herunder indhentning af eventuelle byggetilladelser m.v. fra myndighederne ved eventuelle ombygninger. Det anbefales, at ejendommen fortsat lader de enkelte andelshavere forestå moderniseringen af badeværelserne på individuel basis. Dog bør foreningen forestå udskiftning af rustne bærejern. Derudover bør ejendommen søge om byfornyelsesmidler til etablering af nye wc/bad i de enkelte lejligheder i havehuset. Ejendomme der mangler toilet inde i boligen er højt prioriteret i forbindelse med uddeling af byfornyelsesmidler. Fælles toilet på bagtrappen i havehuset. Der er i nærværende rapport ikke taget stilling til den tekniske udførelse og om eventuelle ulovligheder af de enkelte installationer. Badeværelser er i varierende stand. Modernisering påhviler den enkelte andelshaver. side 17
10 - Køkkener: Alle lejligheder er forsynet med køkken i varierende stand og udformning. I de besigtigede lejligheder fremstår de generelt i god stand. Vedligeholdelse af køkkener påhviler den enkelte andelshaver herunder indhentning af nødvendige godkendelser og eventuelle byggetilladelser m.v. fra myndighederne. Det anbefales, at andelshaverne også her efter behov moderniserer/vedligeholder køkkenerne som en individuelforbedring af lejligheden. Køkkener er i varierende stand. Modernisering påhviler den enkelte andelshaver. Køkkener er i varierende stand. Modernisering påhviler den enkelte andelshaver. side 18
11 - Varmeforsyning: Ejendommen opvarmes via to anlæg med direkte fjernvarme (varmecentraler). Det ene anlæg er beliggende i kælderen under forbygningen og forsyner for- og mellembygning. Det andet anlæg er beliggende i kælderen under havehuset og forsyner havehuset. Varmecentralerne forsyner endvidere ejendommen med varmt brugsvand via 2 stk. 1.500 liters varmtvandsbeholder fra 1997 og 1998. Beholderne er isoleret og afsluttet med lærred. Varmtvandsbeholdere er uden elektrolyse. Fremløb på varmt brugsvand ca. 53, hvilket er acceptabelt for at sikre ca. 45 varmt vand ved tapstedet. Der ses umiddelbart ingen oplysninger om, hvornår varmtvandsbeholder sidst er blevet renset. Varmtvandsbeholder bør renses minimum hvert 2. år. Temperatur på varmt brugsvand reguleres af temperatorventiler (Danfoss AVTB). Dette kan med fordel ændres til motorstyrede ventiler, som kan kobles på nyere klimastater Danfoss ECL Comfort 210. Varmecentral under forbygning. Ved besigtigelse af varmecentralen under forbygningen kunne det konstateres, at der kun var en aktuel afkøling på fjernvarmesiden på ca. 30 grader. Ved aflæsning af varmeforsyningens energimåler kan den gennemsnitlige afkøling beregnes til at være ca. 30 grader, hvilket er for lavt, da kravet fra HOFOR er ca. 37 grader. Centralvarmeanlægget er et 1-stenget radiatoranlæg. Radiatorer er overvejende placeret under vinduer, dog ses enkelte centralt placeret midt i lejligheden. Radiatorerne er de oprindelige støbejernsradiatorer. For at afhjælpe problemet med for lav afkøling kan der med fordel monteres strengreguleringsventiler, som sikrer den korrekte vandmængde til de enkelte stigstrenge/radiatorer. Radiatorer er forsynet med elektronisk varmefordelingsmålere. Systemerne til opsamling og videreformidling af data tilbydes løbende i forskellige rabatordninger. Peter Jahn & Partnere A/S kan foranstalte indhentning af et sådan tilbud efter nærmere aftale. Støbejernsradiator. side 19
Isolering af varmefordelingsrør for radiatorvand er flere steder manglefuld. For at minimere varmetabet bør isolering eftergås. Derudover bør umalet lærred på isoleret vand- og varmerør samt varmtvandsbeholdere males, for at beskytte lærred og for at lim ikke udtørres. Det forventes, at eksisterende rørisolering i kælder indeholder asbest. Såfremt der skal foretages arbejder på installationer der indeholder asbest, skal der forinden foretages asbestsanering af installationen, hvor asbest fjernes/indkapsles. Afspærringsventil på centralvarmeanlæg. Varmecentral under havehus. side 20
12 - Afløb: Ejendommen er forsynet med nyere faldstammer/afløbsrør i køkken og i wc/bad (dimension Ø110 mm). Afløbsinstallationen er udført i hhv. støbejernsrør og i rustfrit stål med udluftning over tag. Det oplyses, at der fortsat mangler udskiftning af faldstammer i 2-3 opgange. I kælder er faldstammer tilsluttet kloak og føres via kloakledninger til samlebrønde, hvorfra vandet ledes til den offentlige kloak på Østerbrogade. Faldstammer er i kælder forsynet med renselemme og med rottestop ( gravid kone ). Hvor faldstammer føres igennem etageadskillelsen i kælder, ses brandtætning generelt at være mangelfuld. Brandtætning bør eftergås af hensyn til brandsikring. Ved besigtigelsen registreres der afløbsinstallationer i kælder udført i plastik. Dette bør udskiftes til type af jern, da rotter ellers kan gnave sig igennem og få adgang til ejendommen. Derudover ses der i kælderrum under havehuset et gulvafløb uden vandudtag i rummet. Der bør enten etableres vandudtag eller blænding af gulvafløb, da gulvafløb ellers er overflødigt og kan medføre unødig risiko for vandskade, lugtgener og rotter. Nye faldstammer udført i hhv. støbejernsrør og rustfrit stål. Løsning med afløb i plastik bør ændres til stål/jern. Det anbefales at fortsætte den løbende udskiftning af faldstammer fra kælder til tag. Manglefuld brandtætning omkring rørgennemføringer i etageadskillelsen. side 21
13 - Kloak: Idet der ikke er foretaget en kloak tv-inspektion, har vi ikke kunne beskrive konstruktionen og stand af afløbsledninger, da disse er gemt under bygningen og i jorden. Der er for ca. 2 år siden foretaget en total udskiftning af ejendommens kloakledninger i forreste gård. Kloakledninger i mellemste gård er skiftet for ca. 6-7 år siden, mens havegården er skiftet for ca. 10 år siden. Kloakledninger er skiftet i forbindelse med etablering af nye gårdanlæg i de respektive gårde. Det forventes ikke, at der skal ofres væsentlige udgifter til kloak udover almindelig løbende vedligeholdelse. Ny pumpebrønd placeret i cykelkælder. Ny tørbrønd ved nedgang til cykelkælder. side 22
14 - Vandinstallationer: Ejendommen er forsynet med koldt brugsvand fra kommunalt vandstik samt varmt brugsvand med cirkulation fra varmtvandsbeholder i varmecentral. Vandforbrug i ejendommen afregnes efter vandforsyningens hovedmåler på koldtvandsstik. For registrering af varmtvandsforbrug er der installeret bi-måler på koldtvandstilslutning. Fordelingsledninger for det kolde brugsvand er ført i kældergulv og jord. Eksisterende vandinstallationer er udført i galvaniseret stålrør. Der er løbende foretaget udskiftning af installationerne til rustfri stålrør med pressamlinger. I kælder ses fortsat enkelte eksisterende vandinstallationer i galvaniseret stål. Det oplyses, at der fortsat mangler at blive skiftet vandinstallationer i 2-3 opgange. Det anbefales at fortsætte den partielle udskiftning af vandrør i forbindelse med den løbende udskiftning af faldstammer for at minimere udgifterne. Nye vandinstallationer udført i rustfri stålrør. Afgreninger på stigestrenge forsyner, via fordelings- og koblingsledninger, tapsteder i køkkener og badeværelser. For regulering af brugsvandscirkulation er der monteret statiske STA-D strengreguleringsventiler på stigestrenge ved tilslutning til cirkulationsledning i kælder. Cirkulationspumpe for brugsvandscirkulation i varmecentral under forbygning er en ældre Smedegaardpumpe, Varia 75 (150 W). Pumpe kan med fordel udskiftes til energibesparende Grundfos Alpha2 pumpe. I varmecentral under baghuset bemærkes det, at der er anvendt en pumpe for centralvarme på brugsvand. Rørinstallationer i kælder er isoleret. Ventiler er ikke isoleret. I forbindelse med udskiftning af rør og ventiler er isolering ikke blevet retableret. For at minimere varmetabet bør isolering eftergås og udbedres. Det forventes, at eksisterende rørisolering i kælder indeholder asbest. Såfremt der skal foretages arbejder på installationer der indeholder asbest, skal der forinden foretages asbestsanering af installationen, hvor asbest fjernes/indkapsles. Eksisterende vandinstallationer udført i galvaniseret stålrør. side 23
15 - Gasinstallationer: Ejendommen er tilsluttet gasnettet, til forsyning af gaskomfurer i lejlighederne. For afregning af gasforbrug er der installeret gasforsyningsmålere i lejligheder (vedligeholdelsespligt påhviler ikke ejendommen). Gasinstallationen fremstår i god stand. Der forventes ikke udgifter i forbindelse med gasinstallationerne ud over almindelig løbende vedligeholdelse. Gaskomfur. Gasmåler. side 24
16 - Ventilation: Alle lejligheder er forsynet med kanaler for naturlig ventilation på badeværelser, der afsluttes i udluftningshætter på tag. Der er etableret mekanisk kontroludsugnings- og ventilationsanlæg med aftræk fra køkkener og badeværelser via skorstene. Kanalerne afsluttes ligeledes i udluftningshætter på tag. Det anbefales, at ventilationskanaler renses, så der sikres optimal ventilation/sug i kanalerne. Ventilationsrør fremstår i god stand med intakt isolering. Ventilation af boligen er nødvendig for at sikre et sundt indeklima, hvor særligt fugtig luft (tørring af tøj, bad, madlavning m.v.) kan transporteres ud af lejlighederne, således at risikoen for dannelse af skimmelsvamp mv. nedsættes. Ventilationsanlæg for mekanisk udsugning på loft i havehuset. Aftræk for ventilation på badeværelse. side 25
17 - Elinstallationer: Ejendommens elektriske installationer består dels af stærkstrømsinstallationer (230-400V) og svagstrømsinstallationer (porttelefon, tv-kabler, PDS kabling, telefonikabler m.v.). Overordnet set skelnes der i rapporten her mellem installationer i lejligheder, dvs. fra målertavle (stærkstrøm)/hovedstik (bredbånd m.v.) og fælles installationer. Installationerne i lejlighederne påhviler den enkelte andelshaver at vedligeholde og opretholde lovligheden af, hvorfor disse installationer ikke er omtalt. I de besigtigede lejligheder er der opsat fejlstrømsrelæ i henhold til gældende lovkrav. Fra medio 2008 er det et lovkrav, at der skal være installeret HPFI-relæ i den enkelte lejlighed (såfremt der ikke er etableret et HFIrelæ i forvejen). Der er dørtelefon ved gadedørene til samtlige lejligheder. Telefonanlægget er et traditionelt samtaleanlæg med mulighed for åbning af gadedøre ved deaktivering af el-blik i lås. Dørtelefon. Udvendigt over hoveddøre på Østerbrogade nr. 88-90 er der i dag ingen orienteringslamper, og hoveddørene oplyses alene fra den eksisterende gadebelysning. Over øvrige hoveddøre er der orienteringsbelysning i form af lamper placeret på facaden over dørene. Udebelysning er styret af skumringsrelæ. Belysning af trapperum er udført ved 1 lampetype. Belysning er styret af relæ. Antal, placering og styring vurderes at være tilstrækkelig i forhold til nutidens lyskrav. Såfremt det er monteret glødepærer i lamperne, kan disse med fordel udskiftes til energibesparende LED-pærer. Andelshaverne kan fremover efter behov udvide elinstallationerne som en individuel forbedring af lejligheden. De fælles elinstallationer fremstår generelt i rimelig god stand, men skal løbende efterses og repareres. Der forventes ikke større udgifter i forbindelse med elinstallationer i ejendommens fælles arealer, ud over almindelig løbende vedligeholdelse. Gruppetavle og måler. side 26