Århus Kommune Lokalplan nr. 314 Boligområde ved Solbjerg Hedevej i Solbjerg KONGSBAK INFORMATIK September 1987
Århus kommune Lokalplan nr.: Boligområde ved Solbjerg 314 Hedevej i Solbjerg Registreringskortblad nr.: 84 Magistratens 2. afdeling Stadsarkitektens kontor Sept. 1987
Om dette hæftes indhold Det indledes med beskrivelsen, der fortæller om lokalplanens hovedindhold og om de retsvirkninger, den har blandt andet for grundejere i området.til dette afsnit hører en illustrationsplan, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger redegørelsen, som indeholder oplysning om forudsætninger for planen om områdets betjening med veje, skole, børneinstitutioner, kollektiv trafik og om dets forsyning med el, vand, varme og kloak. Til sidst kommer selve lokalplanen med tilhørende lokalplankort. Tekst og kort rummer tilsammen de nøjagtige bestemmelser om den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse 501 8100 Århus C. Tlf. 89 40 26 40, 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf. 89 40 22 22 Kortgrundlag Grundlaget for planens kortbilag i mål 1:10.000 og mindre målestoksforhold er Kort- og Matrikelstyrelsens 4 cm-kort. Supplerende tematisk information er påført af Århus Kommune. Kortene udgives af Århus Kommune med Kort- og Matrikelstyrelsens tilladelse A.86 KMS. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen
ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 314 Boligområde ved Solbjerghedevej i Solbjerg INDHOLDSFORTEGNELSE 1. BESKRIVELSEN Lokalplanens indhold... Illustrationsplan...Bila g 1 Lokalplanens retsvirkninger... Side 1.1 1.4 2. REDEGBRELSEN Lokalplanens forhold til kommuneplanrammerne og til den avrige planlægning for området... Kommuneplanrammernes kortbilag. Solbjerg... Bila g 2 Tillæg nr. 6 til kommuneplanrammerne for Århus kommune... Tillæg nr. 6 til kommuneplanrammerne... Bilag 3 $j 15-rammerne for Århus kommune...bilag 3a Tillæg nr. 181 til 9 15-rammerne... Bilag 3b 2.1 2.4 3. LOKALPLANEN 4 1. 4 2. 4 3. 4 4. 4 5. 4 6. 4 7. 4 8. 4 9. 4 10. 4 11. 4 12. 5 13. Formål... Område og opdeling... Anvendelse... Udstykninger... Trafikforhold... Teknisk forsyning... Bebyggelsens omfang og placering... Bebyggelsens udseende... Hegn og beplantning... Stsjforhold... Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... Grundejerforening... Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder... Matrikelkort... Bilag 4 Lokalplankort... Bilag 5 Vedtagelsespåtegninger... 3.1 3.1 3.2 3.3 3.3 3.4 3.4 3.6 3.7 3.8 3.8 3.8 3.8 3.9
1.1 1. BESKRIVELSEN Denne lokalplan gælder for et område mellem Solbjerghedevej og Lille Maddebrobækken i Solbjerg. Området, der er ca. 8,O ha stort, var ved planens udarbejdelse dels kommunalt ejet dels privat ejet. Lokalplanområdet er opdelt i mindre områder (se lokalplankortet, bilag S), og for hvert af disse gælder en række bestemmelser om anvendelse, veje og stier, bebyggelsestathed og lignende. Område I er udlagt til parcelhusgrunde på ca. 700 m. Grundene skal bebygges med fritliggende parcelhuse og ud over bestemmelser om boligernes udseende kan parcellerne bebygges inden for den svrige byggelovgivnings rammer. Bebyggelsesprocenten for den enkelte parcel er fastsat til 25 og bebyggelse kan opfsres i 1 etage med udnyttet tagetage. Område II indeholder parceller, der udlægges til bebyggelse med fritliggende parcelhuse i en tættere form end i område I. Parcellerne i området udstykkes med en starrelse på 500-600 m*. På grund af de mindre parceller med den stsrre tæthed i bebyggelsen der på hver enkelt parcel fastlagt et byggefelt, indenfor hvilke beboelsesbygninger skal placeres. Den enkelte grund mb maksimalt bebygges med 25% 1 i etage med udnyttet tagetage. Hvis der bygges nærmere naboskel end 2,s m, må boligbebyggelse kun opfsres i 1 etage uden udnyttet tagetage. Garager, carporte, udhuse og lign. mindre bygninger må placeres uden for de viste byggefelter efter de normale regler i bygningsreglementet om placering af disse bygninger, dog ikke nærmere grsnne områder end 0,5 m. Område III Område III er opdelt i 2 såkaldte storparceller, der hver for sig kan anvendes til en boligbebyggelse betående af f.eks. række- eller kædehuse. Bebyggelsen må hsjst være i 1 etage med udnyttet tagetage. I lokalplanens 9 7 er der en bestemmelse om det maksimale etageareal - svarende til en bebyggelsesprocent på ca.35 - der må opfsres på hver storparcel. I alt kan der opfares ca. 3500 m etageareal, svarende til f.eks. 30 boliger i området. En storparcel kan bebygges af enkelte bygherrer, af bofællesskaber, andelsboligforeninger eller sociale boligselskaber. Ejerne skal selv udarbejde en detailplan for bebyggelse af storparcellen. Denne plan skal godkendes af magistratens 2. afdeling og tinglyses på storparcellen. I lokalplanens 9 7 er der beskrevet, hvad planen skal indeholde: Placering og udformning af beboelsesbygninger, udhuse, garager, fællesarealer, beplantning O.S.V. Mindst 10% af en storparcels areal skal udlægges til friareal for storparcellens beboere. Arealet skal indrettes som opholdsareal, nærlegeplads og lignende.
1.2 Der kan på hver storparcel placeres et fælleshus for beboerne, når det maksimalt tilladte etageareal ikke overskrides. Heri kan der indrettes fælles vaskerum, hobbyrum, værksted m.m., som ikke nsdvendigvis behsver at være placeret i den enkelte bolig. Område I ou II Selv om områdernes anvendelse er fastlagt til boligformål, kan det dog tillades, at der udsves anden virksomhed af forskellig art, når denne kan indpasses, uden at det ændrer områdets præg af boligområde. Der kan således tænkes indrettet mindre service- og fremstillingsvirksomheder, som evt. tillige kan yde et stimulerende tilskud til et boligmiljm. Lokalisering af disse funktioner må kun ske på de grunde, der stader op til stamvejen/torvet samt har god vejadgang. Disse grunde er markeret på lokalplankortet bilag 5. I det avrige lokalplanområde kan magistratens 2. afdeling tillade, at beboerne fra deres bolig driver erhvervsvirksomhed - f.eks. frissrsalon, lage-, tegnestue- og revisionsvirksomhed - som almindeligt udsves i boligområder. Dog er det en betingelse, at det ikke vil give ulempe for de omboende ved væsentlig forsget parkering, trafik eller anden på måde er til gene. Område IV rummer veje, stier og grsnne friarealer for lokalplanområdets beboere. Lokalplanområdet er indrettet så de fælles grsnne områder er placeret langs Msddebrobækken mod syd og mod et andet nyt boligområde mod vest. Området indgår herved i en gran kile som er tilstræbt dels i kommuneplanen, dels i den lokalplan der er udarbejdet for boligområdet mod vest og dels i det allerede eksisterende boligområde mod syd. På de grsnne arealer kan der ud over beplantning anlægges legepladser og lignende, og en del skal evt. indrettes som regnvandsbassin. Grundejerforeningen skal stå for arealernes drift og vedligeholdelse. Såfremt foreningen snsker at opfsre et fælleshus for samtlige beboere i lokalplanområdet, vil et sådant hus kunne opfsres ved indksrslen til området efter nærmere godkendelse hos magistratens 2. afdeling. Varmeforsyning skal ske ved fjernvarme. Alle huse der bygges i området skal aftage varme fra Solbjerg Fjernvarmeværk. Veje og stier i lokalplanområdet er udformet bl.a. under hensyn til trafiksikkerheden, såvel internt i området som i forbindelse med omgivelserne. Vejforbindelsen fra Solbjerghedevej ind i området skal således være facadelss. Det vil sige, at der ikke må være direkte adgang - hverken for gående eller ksrende - fra vejen til de enkelte tilstsdende boligers grunde. Lokalplanen sikrer, at der kan anlægges forskellige stier for gående og cyklende. Disse stier vil give forbindelse til de centrale områder i Solbjerg med skole, butikker O.S.V. For at undgå langtidsparkering af lastbiler og andre erhvervsksretsjer inde på storparcellens veje og P-pladsere sikrer lokalplanen et areal til parkering af sådanne ksretsjer. Pladsen, der er placeret langs Solbjerg Hedevej, er tænkt forbeholdt de beboere i området, der har behov for parkering af et sådant ksretsj.
1.3 Grundejerforening. Der skal stiftes en grundejerforening til at varetage grundejernes fælles interesser i lokalplanområdet. Foreningens rettigheder og forpligtelser vil blive fastlagt i en deklaration, se nedenfor. Deklaration. På lokalplanområdet tinglyses en deklaration til supplering af lokalplanen. Denne deklaration indeholder regler om stiftelse af en grundejerforening for hele området. Grundejerforeningen skal overtage og vedligeholde friarealer, veje og stier bortset fra de offentlige veje og stier, samt interne friarealer i område III. Deklarationen indeholder endvidere bestemmelser vedrsrende ledningsanlæg, ubebyggede arealer og arealer til civilforsvarsformål samt bestemmelser, der skal gælde, i de tilfælde lokalplanen tillader bebyggelse i naboskel eller 1 ignende. Byggemodning. Århus kommune foranstalter som led i byggemodningen anlæg af veje og stier, der er udlagt på lokalplankortet, samt lastvognsparkering. Kommunen anlægger beplantningsbælte og evt. regnvandsbassin i område IV samt plantninger langs veje m.v., der er foreskrevet i lokalplanens 9 9, og afleverer i svrigt arealerne planeret og tilsået med græs.
1.4 Lokaldanens retsvirkninser. Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at byrådet har vedtaget denne plan endeligt. Bebyggelse, udstykning og anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet skal efter dette tidspunkt være i overenstemmelse med planen. Anvendelse, der har været lovlig forinden, kan fortsætte uændret. Lokalplanen indebærer heller planen skal etableres. ikke, at de anlæg m.v., der er indeholdt i Lokalplanen indeholder i 9 2 bestemmelse om, at den på bilag 4 markerede del overfsres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår bl.a. af lov om frigsrelsesafgift. Lokalplanen gælder forud for bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter, der ikke er forenelige med planen. Lokalplanen kan kun aendres ved en ny lokalplan. Byrådet kan dog give dispensationer fra lokalplanen, hvis dispensationerne ikke er i strid med principperne i planen. Når en eventuel dispensation bersrer omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have mindst 14 dages frist til at fremkomme med evt. bemærkninger herom, fsr dispensationen gives.
2.1 2. REDEGBRELSEN I dette afsnit redegsres for lokalplanens forhold til kommuneplanens rammer og til den svrige planlægning for område. Det skal bemærkes, at lokalplanen forudsætter en vedtagelse af et kommuneplantillæg. Baggrund for kommuneplantillæg Lokalplaner må ikke indeholde bestemmelser i strid med kommuneplanen. Hvis det ikke er muligt at tilpasse en lokalplan til kommuneplanen, må lokalplanen opgives eller kommuneplanens bestemmelser må andres. En ændring af kommuneplanens bestemmelser kaldes et kommuneplantillæg. Et forslag til kommuneplantillæg skal godkendes af Århus byråd, udsendes i offentlig hsring og endeligt vedtages af byrådet. Lokalplan 314 indeholder en fremrykning af boligbebyggelse i forhold til, hvad kommuneplanen har fastlagt, samt en forsgelse af antallet af boliger for så vidt angår den vestlige del af lokalplanområdet. Derfor nsdvendiggsr lokalplan 314 et kommuneplantillæg. Det er beskrevet nedenfor, hvad kommuneplanen indeholder af bestemmelser for boligområdet i Solbjerg, samt hvad der foreslås i kommuneplantillægget. Baggrunden for, at det har været nsdvendigt at udarbejde et kommuneplantillæg er, at boligbyggeriet har udviklet sig hurtigere end forventet, da kommuneplanen blev udformet. De kommunalt ejede arealer, der er udpeget til boligbyggeri i kommuneplanen frem til og med 1987 er ikke tilstrækkelige til at dække efter spsrgslen på de kommunale byggegrunde. For at imsdekomme efterspsrgslen efter de kommunale byggegrunde har kommunen iværksat en række forslag til kommuneplantillæg, der fremskynder den fastlagte tidsfslge for anvendelsen af kommunalt ejede arealer. Kommuneplantillæg nr. 6 indebærer, at der kan udbydes godt 60 parcelhusgrunde samt 2 storparceller med ca. 30 byggemuligheder til salg i 1987. Disse byggemuligheder er placeret i kommuneplanramme 33.01.05.BO og 33.01.06.BO (se bilag 2) I den nuværende kommuneplan er fastlagt fslgende tidsramme for områdernes bebyggelse: 33.01.05.BO 33.01.06.BO 1984-87 1988 1989 1990 1991 80 90 40 30 70 50 Område 33.01.05. BO er allerede lokalplanlagt for stsrstedelens vedkommende. Denne lokalplan har nummer 276. Med de ca. 200 boliger, der er indeholdt i denne lokalplan, er antallet af boliger for så vidt. angår område 33.01.05.BO næsten opbrugt. Da der imidlertid i lokalplan 314 snskes placeret ca. 30 byggemuligheder i de to storparceller inden for område 33.01.05.BO indeholder tillæget en bestemmelse om forsgelse af antallet af boliger denne i ramme. Tillæget indeholder endvidere en præsicering af de tidsmæssige forhold for så vidt angår dette rammeområde.
2.2 Med hensyn til rammeområde 33.01.06.BO giver de nuværende rammer mulighed for ovennævnte bebyggelse (se tidsskema). Da det, som omtalt, er snskværdigt at arealet kan bebygges fra 1987, ændres denne tidsramme i tillæget. Lokalplan 314 giver i område 33.01.06.BO kun mulighed for at opfsre godt 60 parcelhuse. Kommuneplanrammerne er, medmulighedenfor at opfsre 150 boliger, (se tidsskema), udformet så der er mulighed for at opfsre både tæt-lave boliger og parcelhuse. Tillæget ændrer rammerne, så der i område 33.01.06.BO kun må opfsres op til 70 parcelhuse. Kommuneplantillæg nr. 6 skaber således mulighed for etablering af ca. 220 boliger mere i området i 1987 end fastlagt i kommuneplanen. Det må præsiceres, at der IKKE er tale om en forcagelse af det antal boliger områderne tilsammen kan indeholde, men blot en tidsmæssig forskydning. Mange af boligerne vil i svrigt nok fsrst blive færdigbygget senere end 1987. Kommuneplantillæg nr. 6 indeholder dernæst en mindre udvidelse af det rammebelagte område til boligbyggeri. Af hensyn til tilksrselsforholdene udvides området med et mindre areal, der i kommuneplanen er fastlagt til landbrugsformål. Arealet er beliggende i landzone. Kommuneplanrammerne Grundlaget for udarbejdelse af lokalplanen har været de rammer, som er en del af kommuneplanen for Århus kommune, godkendt af byrådet december 1985. Bilag 2 viser rammerne for Solbjerg. Lokalplanområdet er beliggende i område 33.01.06.BO samt for en mindre dels vedkommende 33.01.05.BO. Desuden er en mindre del beliggende nord for Solbjerg Hedevej i rammeområde 33.00.01.JO. Det er ifslge kommuneplanens afsnit 3.3, rammer for delområder, intentionen, at området skal anvendes til lavt boligbyggeri, at der i området skal kunne bygges både åben-lave og tæt-lave bebyggelser af forskellig art, og at området ved lokalplanlægningen kan inddeles i storparceller. Der er for område 33.01.06.BO og 33.01.05.BO fastlagt f~lgende rammebestemmelser: 1. Områdets anvendelse fastlægges til boligformål i form af såvel åbentlavt som tæt-lavt boligbyggeri (dobbelthuse, række- og kædehuse og lignende) Området kan desuden anvendes til erhvervsformål og offentlige formål, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden gener for omgivelserne Erhverv omfatter butikker, servicevirksomheder og mindre fremstillingsvirksomheder m.v. For erhverv og offentlige formål gælder ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forsges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særligt hensyn til bygningsstsrrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres.
2.3 2. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. For et areal til tæt/lav boligbebyggelse gælder dog, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 35 for arealet under &t. 3. Bebyggelse må ikke opfsres med mere end 1 etage med udnyttet tagetage. 4. Bygningshsjden må ikke overstige 8,5 m. 5. Mindst 15% af området skal udlægges og indrettes til stsrre, samlede friarealer af forskellig karakter og fælles for området. Lokalplanen er i overensstemmelse med ovenstående forskrifter for så vidt angår 33.01.05.BOI men kan præsiceres med hensyn til 33.01.06.BO ved at andre bestemmelserne, så der kun kan opfsres parcelhuse (eenbolighuse). Området nord for Solbjerg Hedevej (33.00.01.JO) har fslgende planintentioner og rammebestemmelser: Planintentioner Det er hensigten at fastholde områdernes anvendelse til jordbrugsformål. Rammebestemmelser 1. Områdets anvendelse fastlægges til jordbrugsformål. 2. Inden for området må kun opfsres og indrettesbebyggelse, som er nsdvendig for landbruget, skovbruget og gartnerierhvervet. 3. Der skal sikres et net af stier i princippet som vist i afsnit 2.3. Den i lokalplanen foreslåede anvendelse af arealet er i strid med denne anvendelse, hvilket medfsrer at bestemmelserne for den del af område 33.00.01.J0, der er omfattet af lokalplanenes andres i tillæget.
2.4 TILLÆG NR. 6 TIL KOMMUNEPLANRAMMERNE FOR ÅRHUS KOMMUNE Den i kommuneplanen for Århus kommune for områderne 33.01.05. BO og 33.01.06. BO fastlagte tidsfslge ændres således, at områderne kan bebygges i 1987 og fremefter. I område 33.01.05.~0 kan der ialt opfsres ca. 230 boliger. I område 33-01-06 BO kan ialt opfsres 70 boliger. Tidsrammen for område 33 Solbjerg vil efter tillæg nr. 6 se ud som fslger: 1984-87 1988 1989 1990 1991 33.01.05.BO 230 33.01.06.BO 70 300 O O O O Rammebestemmelserne for og afgrænsning af område 33.01.05.BO og 33.01.06.BO er efter tillæg nr. 6 som vist på bilag og 3 med fslgende bestemmelser: 33.01.05.BO: 1. Områdets anvendelse fastlægges til boligformål i form af såvel åbentlavt som tæt-lavt boligbyggeri (dobbelthuse, række- og kædehuse og lignende ) Området kan desuden anvendes til erhvervsformål og offentlige formål, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden gener for omgivelserne Erhverv omfatter butikker, servicevirksomheder og mindre fremstillingsvirksomheder m.v. For erhverv og offentlige formål gælder ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forages nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særligt hensyn til bygningsstsrrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke andres. 2. 3. 4. 5. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. For et areal til tæt/lav boligbebyggelse gælder dog, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 35 for arealet under &t. Bebyggelse må ikke opfsres med mere end 1 etage med udnyttet tagetage. Bygningshsjden må ikke overstige 8,5 m. Mindst 15% af området skal udlægges og indrettes til stsrre, samlede friarealer af forskellig karakter og fælles for området.
2.5 33.01.06.BO: 1. Områdets anvendelse fastlægges til boligformål i form af fritliggende &bolighuse. Området kan desuden anvendes til erhvervsformål og offentlige formål, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden gener for omgivelserne. Erhverv omfatter butikker, servicevirksomheder og mindre fremstillingsvirksomheder m.v. For erhverv og offentlige formål gælder ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forsges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlig hensyn til bygningsstsrrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke andres. 2. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. 3. Bebyggelsen må ikke opfares med mere end 1 etage med udnyttet tagetage. 4. Bygningshsjden må ikke overstige 8,5 m.
2-6 Zoneforhold og landbrugspligt Rammeområderne er beliggende i landzone, der er vist med mark tone på bilag 2. Lokalplanens endelige vedtagelse betyder, at områderne overfares til byzone. Lokalplanområdet er pålagt landbrugspligt. Landbrugspligten vil blive sagt ophævet ved henvendelse til Landbrugsministeriet. Anden planlægning Mod vest stader lokalplanen op til et område, der i lokalplan 276 er planlagt til boligområde med både parcelhuse og tæt-lave boliger. En del af de tæt-lave boliger inden for dette område vil blive opfart som almennyttige boliger. Mod syd er naboområdet dels et område omfattet af byplanvedtægt nr. 2 for Solbjerg, dels landzone. Området planlagt i byplanvedtægt nr. 2 er en parcelhusudstykning, hvis granne friarealer sammen med lokalplanens vil danne en gran landskabskile omkring bækken. En ast-vestgående landskabssti vil her blive udlagt nord for bækken. Vej- og stiplanlægning Der er ved lokalplanens udformning tilstræbt en trafiksikker sammenhæng med de tilstadende områder og hermed byens hovedstisystem. Fra lokalplanområdets interne stier vil der således via stier i lokalplanområde nr. 276 blive adgang for gående og cyklende til skole, barneinstitutioner, offentlig og privat service m.v. For biltrafikkens vedkommende sker adgangen til lokalplanområdets interne veje alene fra Solbjerghedeveje. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af linie 52 på Kærgårdsvej samt lokallinierne 71 og 72 ved endestationen på Kærgårdsvej. I lokalplan 276 vest for nærværende lokalplanområde er planlagt busvej en og holdeplads, som tænkes etableret i 1989. Herved reduceres den maksimale gangafstand fra lokalplanområdet til ca. 500 m. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Solbjergskolens distrikt.
2.7 Institutionsforhold I Solbjerg er der ved lokalplanens udarbejdelse 4 daginstitutioner: Bsrnehaven Spiren, Kærgårdsvej 39 - (60 pladser). Vuggestuen Kærgårdsvej 14 - (36 pladser). Fritidshjemmet Kærgårdsvej 14 - (62 pladser). Solbjerg skolelegestue, Kærgårdsvej- (2 x 20 pladser). Endvidere findes der 68 pladser i den kommunale dagpleje i Solbjerg. Vest for lokalplanområdet der udlagt areal til bsrneinstitutioner (lokalplan nr. 97). Teknisk forsvnincr Elforsyning skal ske fra Bstjysk Elforsyning, Knudsmindevej 100, 8300 Odder. Belysning af færdselsarealer skal ske efter gældende cirkulære og normer for vejbelysning. Vandforsyning skal ske fra Ny-Solbjerg Vandværk, v/john Andersen, Solbjerg Hovedgade 47, 8355 Ny Solbjerg. Brandhaner skal opstilles langs områdets veje. Varmeforsyningen skal ske fra Solbjerg F jernvarmeværk (Århus kommunale Værker). Kloakforsyning skal ske i henhold til gældende vedtægt herom, og ved Stadsingenisren, hygiejnisk afdeling, Thorsve j 2, 8230 Åbyhs j. Regnvand skal afledes via nyt bassin i lokalplanområdet til det delvis offentlige vandlsb Lille Msddebrobækken. "Spildevand skal afledes via ledninger i lokalplanområde nr. 276 og eksisterende ledning i Bsgevangen til Solbjerg renseanlæg, hvor den fornsdne kapacitet er til stede."
2.8 5 15-rammerne Da kommuneplanen for Århus kommune endnu ikke er endelig godkendt af planstyrlesen er de formelle rammer for lokalplanlægningen stadig 4 15-rammerne. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med 9 15-rammerneI se bilag 3a, idet arealet for stsrstedelens vedkommende ligger uden for rammerne. Lokaplanen vil kun kunne vedtages endeligt af Århus byråd, inden kommuneplanen træder i kraft, under forudsætning a, at planstyrelsen godkender det fornsdne tillæg til 9 15-rammerne, tillæg nr. 181, se side 2.8 og bilag 3b.
2.9 Tillæg nr. 181 til 9 15-rammerne for Århus kommune Erhverv omfatter butikker, servicevirksomheder og mindre fremstillingsvirksomheder m.v. For erhverv og offentlige formål gælder ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forsges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlig hensyn til bygningsstsrrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres. 2. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 15. 3. Bebyggelsen må ikke opfmres med mere end 1 etage med udnyttet tagetage. 4. Bygningshajden må ikke overstige 8,5 m.
3.1 LOKALPLAN NR. 314 - BOLIGOMRÅDE VED SOLBJERGHEDEVEJ I SOLBJERG Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at området kan anvendes til parcelhusbyggeri på grunde af varierende stsrrelse samt et mindre område til tæt-lav, at der fastlægges bestemmelser for bebyggelsens placering og udformning, der sikre en vis ensartethed, at der opnås en tilfredsstillende trafiksikkerhed, såvel i området som ved forbindelsen med de tilgrænsende områder, herunder let og sikker adgang til skole, butikker m.v. for gående og cyklende, og at der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i området. 9 2. OMGDE OG OPDELING Stk. 1. Lokalplanen er afgrænset som vist på bilag 4 og 5 og omfatter del af matr. nr. 8a, lla, 9b og 19, Solbjerg By, Tiset, samt alle parceller, der efter den 15. oktober 1986 udstykkes i området. Se fodnote 1. Stk. 2. Stk. 3. Lokalplanområdet opdeles i områderne I, II, III og IV, som vist på lokalplankortet, bilag 5. Se fodnote 1. Med den offentlige bekendtgsrelse af byrådets endelige vedtagelse af planen er lokalplanområdets landzoneareal overfsrt fra landzone til byzone. Stk. 4. Der er landbrugspligt på matr.nr. 8a, lla, 9b og 19, Solbjerg By, Tiset. Ejendommene skal drives landbrugsmæssigt efter landbrugslovens regler, indtil den tages i brug til det, planen bestemmer. Se fodnote 2. 1. Den nsjagtige grænsedefinition findes på materiale hos stadsingenisrens forvaltningsafdeling. 2. Ophævelse af landbrugspligten sker i forbindelse med landbrugsministeriets godkendelse af udstykning, hvor en sådan er nsdvendig. Der kan i forbindelse med ophævelsen af landbrugspligten stilles betingelser i medfsr af landbrugslovens 9 4, stk. 2 og/eller stk. 3.
3.2 6 3. ANVENDELSE Stk. Stk. Stk. Stk. Stk. Stk. 1. 2. 3. 4. 5. 6. Områdets anvendelse fastlægges til boligformål. De på bilag 5 markerede grunde kan desuden anvendes til erhvervsformål og offentlige formål, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden gener for omgivelserne. Erhverv omfatter butikker, servicevirksomheder og mindre fremstillingsvirksomheder m.v. For erhverv og offentlige formål gælder ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forages nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særligt hensyn til bygningsstarrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres. I det avrige lokalplanområde må kun etableres den slags erhverv, som normalt tillades i et boligområde. Område I og II Område I og II på bilag 5 må kun anvendes til boligformål. (Se dog stk. 1.) Bebyggelsen mb kun bestå af åben-lav bebyggelse (fritliggende parcelhuse), og der må kun opfares og indrettes &n bolig på hver grund. Område III Området, der består af 2 storparceller, udlægges til tæt-lav boligbebyggelse (række-, kæde-, gård- og klyngehuse eller lignende). Det tillades endvidere, at der opfares et fælleshus på den enkelte storparcel. Mindst 10% af den enkelte storparcels areal skal indrettes som opholdsareal for storparcellens beboere (nærlegeplads, boldspil og lign.). Område IV Området udlægges til fælles opholdsareal for beboerne i område I, II og III samt evt. regnvandsbassin, parkeringsplads, se 9 5, stk. 5, og beplantningsbælte, se 9 9, stk. 1. På opholdsarealerne må grundejerforeningen (se 9 12) etablere anlæg til fælles formål (supplerende beplantning, legepladser, fælleshus, antenneanlæg og lign.). Planer for disse anlæg skal godkendes af magistratens 1. afdeling, park- og kirkegårdsforvaltningen, og for så vidt angår fælleshus og antenneanlag (samt arealet med regnvandsbassin) tillige af magistratens 2. afdeling. Se fodnote. Arealerne afleveres til grundejerforeningen planeret og tilsået med græs.
3.3 Stk. 7. Et eventuelt fælleshus for lokalplanområdets beboere skal være placeret i område IV, i princippet som vist på bilag 5. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 8. Inden for lokalplanområdet kan opfsres mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning. Placeringen skal godkendes af magistratens 2. afdeling. 9 4. UDSTYKNING Område I og II Stk. 1. Udstykning skal i princippet ske som vist på bilag 5. Grunde må ikke udstykkes med en mindre stsrrelse end 500 m2. Område III Stk. 2. Udstykning i storparceller skal ske i princippet som vist på bilag 5. Storparceller kan eventuelt sammenlægges. Stk. 3. Yderligere udstykning af storparcellerne skal ske efter en af magistratens 2. afdeling godkendt bebyggelses- eller udstykningsplan, jf. 9 7, stk. 7. For bebyggelse opfsrt efter en godkendt bebyggelsesplan grundstsrrelser mindre end 700 m* tillades. kan 9 5. TRAFIKFORHOLD Stk. 1. På lokalplankortet, bilag 5, er med raster vist de arealer, der er udlagt til: Solbjerghedevejs forlængelse til punkt A Vej A-B Adgangsvej B-C Boligvej D Adgangsvej E til område III Cykel- og gangstier a-b og c-d 16 m bred 12 m bred 12 m bred 8 m bred 10 m bred 5 m bred Der skal endvidere reserveres areal til en 3 m bred sti bækken i den sydlige lokalplangrænse. langs 1 forbindelse med den i 9 7 nævnte bebyggelsesplan for område III skal der udlægges et stiareal, der forbinder punkterne g, h og i. Stk. 2. Til vejene A-B og B-C må der ikke være direkte adgang fra de tilgrænsende ejendomme. Stk. 3. Adgangsvejen B-C samt boligvejene D indrettes efter vejlovens 9 40 (se fodnote). Et projekt for vejenes indretning skal godkendes af stadsingenisrens kontor fsr der gives tilladelse til byggeri, som har adgang til vejene.
3.4 Stk. 4. Fra område III (storparcellerne) skal sikres en stiadgang mod vest i punktet i til lastbilparkeringspladsen (beliggende i lokalplan 276) samt en stiadgang mod syd i punktet h. Parkerins Stk. 5. Der udlægges areal som vist på bilag 5 til parkeringsplads for lastvogne og lignende erhvervsksretsjer. Stk. 6. på hver parcelhusgrund i område I og II skal der indrettes 2 bilpladser. Stk. 7. På hver storparcel skal der reserveres arealer til parkeringsformål svarende til mindst 1% bilplads pr. bolig, for hver bolig under 50 m' dog kun 1 bilplads. 9 6. TEKNISK FORSYNING Stk. 1. Ny bebyggelse skal tilsluttes Solbjerg fjernvarmeværk på værkets til enhver tid gældende betingelser. 6 7. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Område I Stk. 1. Stk. 2. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. Bygninger må hsjst opfsres i 1 etage med udnyttet tagetage og intet punkt af en bygning må være hsjere end 8,5 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller et i henhold til bygningsreglementet fastlagt niveauplan.). Område II Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. Bygninger må hsjst opfsres i 1 etage med udnyttet tagetage og intet punkt af en bygning må være hs jere end 8,5 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller et i henhold til bygningsreglementet fastlagt niveauplan). Beboelsesbygninger skal placeres inden for de på bilag 5 viste byggefelter, og kan således i nogle tilfælde opfsres nærmere naboskel end 2,5 m. Hvis beboelsesbygninger opfsres nærmere naboskel end 2,5 m, mb de kun opfares i 1 etage uden udnyttet tagetage og med en taghældning på max. 30". Bestemmelserne i BR-s 85 kap. 2.3.3. om bygningers hsjde mod skel og modstående vejside samt kap. 2.4. om bygningers afstand til skel finder ikke anvendelse i området.
3.5 Område III Stk. 8. Opfarelse af tæt-lav boligbebyggelse på en storparcel skal ske samlet på grundlag af en af magistratens 2. afdeling godkendt bebyggelsesplan. Storparcellerne kan eventuelt sammenlægges. Stk. 9. Den i stk. 7 nævnte bebyggelsesplan skal redegsres for: Placering af beboelse med udendsrs opholdsareal. Placering af udhuse, småbygninger i henhold til bygningsreglement for småhuse BR-s 85 garager/carporte samt eventuelt fælleshus. Bygningsprofiler, facader og materialer. Eventuel tilbygningsmulighed til fuld udnyttelse af det tilladte antal m etageareal. I disse tilfælde skal beboelsens indretning vises. Terrænreguleringer, herunder forhold til naboområder, jf. dog stk. 18. Beplantning og indretning af storparcellens fællesarealer, herunder legepladser. Storparcellens interne vej-, parkerings- og stiforhold, herunder tilslutninger til de tilgrænsende veje, stier, naboparceller, friarealer m.v. Stk. 10 I Magistratens 2. afdeling kan i forbindelse med bebyggelsesplanens godkendelse tillade fravigelser fra bygningsreglementets bestemmelser om bebyggelsens hsjde i forhorhold til vej, sti, naboskel og anden bebyggelse på samme grund, samt om bebyggelsens afstand til naboskel og sti, dog kun i et sådant omfang, at bebyggelsesplanen i rimelig grad tilgodeser hensigten med hsjde- og afstandsbestemmelserne i bygningsreglementet. Samtlige fravigelser skal være angivet og begrundet særskilt i planen. Bestemmelsen gælder ikke forholdet til bebyggelsesplanens granser. Stk. 11. Der må på den enkelte storparcel hajst antal m2 etageareal : Nr. 1 1750 Nr. 2 1750. (Se fodnote) opfsres nedenstående Stk. 12. Stk. 13. Bygninger må hsjst opfsres i 1 etage med udnyttet tagetage. Intet punkt af en bygning må være hs jere end 8,5 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller et i henhold til bygnings reglementet fastlagt niveauplan). Det angivne antal m* etageareal svarer tilnærmelsesvis til en bebyggelsesprocent på 35.
3.6 Stk. 14. Stk. 15. I tilknytning til hver bolig i tæt-lav bebyggelse skal der kunne indrettes et rektangulært udendars opholdsareal på mindst 50 m2. Arealet skal være placeret, så det under hensyntagen til bebyggelsesplanens helhed bliver maksimalt solorienteret. I området må der på den enkelte storparcel med magistratens 2. afdelings godkendelse opfares fælleshus samt enkelte andre mindre bygninger til fælles formål for storparcellens beboere, når bygningerne udformes i harmoni med den avrige bebyggelse, og det maksimalt tilladte etageareal ikke overskrides. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 16. Stk. 17. Stk. 18. Garager, carporte, udhuse og lign. mindre bygninger må ikke opfares nærmere skel end 0,5 m mod område IV, det fælles grcanne områder. Garager, carporte, udhuse og lign. kan placeres uden for de på bilag 5 viste byggefelter mod naboparcel og sti efter bestemmelserne herom i bygningsreglementet BR-s 85 (dog ikke nærmere granne områder end 0,5 m, se stk. 16). Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,5 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,5 m kan dog finde sted uden tilladelse. Område IV I område IV må der med magistratens 2. afdelings godkendelse opfares et fælleshus til lokalplanområdets beboere. Fælleshuset skal i princippet placeres som vist på bilag 5 og må maksimalt være 200 m brutto etageareal. 9 8. BEBYGGELSENS UDSEENDE Stk. 1. Udvendige bygningssider må kun fremtræde i jordfarverne (okker, terra di siena, umbra, engelsk radt og dodenkop) samt gråt. Til ydervægge må endvidere anvendes hvidt og sort. Til dsre, vinduesrammer, skodder og lignende mindre bygningsdele må dog også anvendes andre farver. Der må ikke anvendes stærkt reflekterende tagmaterialer. Mindre bygninger såsom carporte, garager, udhuse og lignende er dog undtaget herfra, såfremt tagmaterialet er anvendt og inddækket på en sådan måde, at det efter bygningsmyndighedernes skan ikke er til gene for omgivelserne.
3.7 Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Såfremt der etableres et anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, der anbringes udvendigt på bygninger, indgå som en del af tagfladen eller en del af bygningens svrige ydervægge. Se fodnote 1. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra magistratens 2. afdeling i hvert enkelt tilfælde. Alle former for udendsrs antenner skal anbringes på bygningerne og må hsjst rage 0,5 m op over disses hsjeste punkt. Fritstående antennemaster kan ikke tillades, jf. dog 9 3, stk. 6. Område III Stk. 5. For område III gælder endvidere, at bebyggelse på storparcel skal udfsres i ens materiale og med ens taghældning. Udhuse, garager, carporte og lignende mindre bygninger må udfsres i andre materialer og med en anden taghældning, hvis der efter bygningsmyndighedernes sksn kan opnås en god helhedsvirkning. Tilbygninger skal udfsres i samme materialer den bebyggelse, de tilbygges. og farvevalg som Tage kan udfsres med en anden hældning end den svrige bebyggelse, under forudsætning af, at bebyggelsens karakter ikke andres. 9. HEGN OG BEPLANTNINGER Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Der etableres afskærmende lsvfældende beplantning i lokalplanens nord- og sstskel, som vist på bilag 1, illustrationsplanen samt på bilag 5 lokalplankortet. Langs vej B-C's sydside etableres en beplantning af opstammede træer i princippet som vist på bilag 1, illustrationsplanen. Eksisterende beplantning i område III og IV må kun fjernes efter tilladelse fra magistratens 1. afdeling, park- og kirkegårdsforvaltningen. Langs de enkelte parcellers skel mod sti og område IV skal plantes levende hegn. Levende hegn mod sti eller andet fællesareal skal plantes mindst 0,3 m fra grænsen mod det fælles areal. I hegnet mb der for hver bolig være &n- hsjst 1,O m bred - åbning. Beplantning på og indretning af områdets fællesarealer skal ske på grundlag af en samlet plan for disse. Planerne skal foruden af magistratens 2. afdeling godkendes af magistratens 1. afdeling, park- og kirkegårdsforvaltningen. Belysning af områdets fællesarealer, herunder parkeringspladser, stier, boligveje og andre lignende færdselsarealer, må kun finde sted med parklygter, som ikke gives en stsrre hsjde end 3,5 m over det omliggende terræn. 1. Med denne bestemmelse er der ikke taget stilling til, om der i henhold til fjernvarmeværkets vedtægter kan opnås tilladelse til anvendelse af anlæg til indvinding af solenergi.
3.8 610. STBJFORHOLD Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomhederne ikke påfsrer omgivelserne et stajniveau, der overstiger de grænseværdier, som er gældende i henhold til kommuneplanens stsjbestemmelser. $ 11. SÆRLIGE FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE Ny bebyggelse på den enkelte ejendom må ikke tages i brug fsr: Stk. 1. Den i 9 6 nævnte tilslutning fundet sted. til Solbjerg fjernvarmeværk har Stk. 2. Stk. 3. Veje, stier og parkeringspladser samt friarealer, herunder legepladser og beplantning, i den i 7, stk. 9, nævnte plan for storparcellen er anlagt. FOr ny bebyggelse kan tages i brug, skal der foreligge udledningstilladelse fra Århus amtskommune, udvalget for teknik og mil js. $ 12. GRUNDEJERFORENING Der skal stiftes en grundejerforening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Se fodnote. $ 13. TILLADELSER ELLER DISPENSATIONER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Stk. 1. Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende, lovlige forhold, fsr der er opnået udledningstilladelse fra Århus amtskommune, udvalget for teknik og mil j@. Stk. 2. Den åbne del af Lille Maddebrobækken er omfattet af naturfredningslovens $ 43. Det indebærer, at der ikke må foretages andringer af eksisterende forhold uden godkendelse fra amtsfredningskontoret. Supplerende bestemmelser om grundejerforeningen findes i en deklaration, der er udarbejdet for lokalplanområdet.
3.9 3/q Foranstående er vedtaget som forslag nr... til lokalplan i msdet den. /.T.Q&U=m&tsc. 0'6...... Århus byråd, den 8 JAN. 1987 P. b. v. W orkild Simonoan' Y Foranstående er vedtaget som lokalplan nr. 3/.4! den /a Århus byråd, p p, 1987 Y Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort de