LOKALPLAN NR. 297 DYTMÆRSKEN Dytmærsken Østervold Burschesgade Dytmærsken B r ø d r e g a d e 3.00m 4.00m Lokalplan 297 EN KORTFATTET BESKRIVELSE Beliggenhed Størrelse og anvendelse Lokalplanområdet omfatter ejendommene Dytmærsken nr.3 og hjørneejendommen Dytmærsken nr. 5 og Burschesgade 10 og 12. Lokalplanens område er på 1.260 m² og bebygget i henholdsvis 2,5 og 3 etager mod gaderne. Der er butikker i stueetagerne, lager, butikker og klinikker på de øvrige etager. I ejendommen Dytmærsken nr. 3 er der boliger på 1. etage og i tagetagen. Planen går ud på Serviceerhverv og boliger Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et ønske fra ejeren om at øge hjørneejendommens bruttoetageareal til serviceerhverv i form af klinikker eller kontorer. Lokalplanen giver mulighed for at udbygge hjørneejendommens 2. etage og etablere en ny tagetage. Det samlede bruttoetageareal kan udgøre op til 3.900 m².
2 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Forandringer skal følge planen Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendommene i følge Planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Byrådet kan give dispensation fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. LOKALPLANEN OG DEN ØVRIGE PLANLÆGNING Kommuneplan Randers 2001 Bestemmelser for område C4 Lokalplanen ligger i kommuneplanens delområde C4, centerområde. Lokalplanen opfylder kommuneplanens bestemmelser for lokalplanrammer der bl.a. fastlægger at: området skal anvendes til centerformål, boligbebyggelse samt offentlige formål. Det bør tilstræbes at bebyggelsens stueetage fortrinsvis anvendes til butiksareal. i området kan indrettes butikker med etageareal på op til 1.000 m² det skal tilstræbes, at boligetagearealets andel af det samlede bruttoareal udgør mindst 10%. bebyggelsens højde ikke må overskride 3 ½ etage og 15 m. i forbindelse med bebyggelsen skal der tilvejebringes et opholdsareal på mindst 25% af boligetagearealet og et parkeringsareal på 10% af erhvervsetagearealet.
3 Bebyggelsen Dytmærsken- service område Butiks- og serviceareal Boliger Boliger med udendørs opholdsarealer Bebyggelsesforhold Dytmærsken nr. 3 Dytmæsken nr. 5 Burchesgade nr. 10 og 12 Nabo ejendomme Lokalplanområdet ligger på Dytmærsken, som er knudepunkt for gående til gågadenettet og rutebilstationen og der er gode parkeringsmuligheder i umiddelbar nærhed af området. Dette betyder at der er basis for daglig- og specialbutikker samt serviceerhverv i form af klinikker. Det nybyggede Sundhedshus med det døgnåbne apotek har forstærket områdets service-karakter. Lokalplanen giver derfor mulighed for, at der må etableres et samlet butiksareal på 1.500 m². Hjørneejendommens 2. etage kan udbygges mod gården. Der kan endvidere etableres en ny tagetage, hvor der kan skabes et større sammenhængende serviceareal, som kan sikre mulighed for at udvikle rationelt udformede og dimensionerede lokaler. Boligetagearealet i område C4 udgør i dag 8,9%. Det er byrådets målsætning at boligetagearealet i bymidten skal forøges. Planen åbner derfor mulighed for at der kan etableres boliger med gode dagslysforhold og udendørs opholdsarealer i hjørnebygningens øverste etage. Ejendommen Dytmærsken 3, består af et 2 etagers muret forhus med udnyttet tagetage. Ejendommen er fra 1925 og bruttoetagearealet udgør 609 m². Butiksarealet i stueetagen omfatter hele ejendommens matrikelareal. Ejendommens facade mod gaden er ombygget i flere omgange og der er ingen synlig konstruktiv sammenhæng i facaden fordi stueetagens glaspartier er udbygget omkring pillerne. Hjørneejendommen Dytmærsken nr. 5 og Burschesgade 10 og 12 består af en 3 etagers muret facade med fladt tag fra 1956. Bruttoetagearealet udgør 2.450 m². I stueetagen er der butikker og fra Burchesgades nordside er der opkørsel til et parkeringsareal på ejendommens 1. etage, hvor der også er et butiksareal med lager og personalerum. På ejendommens 2. etage er der klinikker og kontorer i fløje langs med gaderne. Ejendommen fremhæves i Midtbylokalplanen 262 som en særlig markant beliggende bygning. Formålet er at henlede opmærksomheden på bygningens markante synlighed i bybilledet i forbindelse med ombygninger og opsætning af skilte. Lokalplanens facader forholder sig til 3 gaderum med vidt forskellig karakter. Nabobygningerne på Dytmærsken består af 3 etagers bygninger med enkel detaljering, mod Burchesgade ligger Kvickly bygningen, som er en 3,5 etager plade beklædt bygning, mod Burchesgade nordside ligger der 2,5 og 3,5 etager ældre ejendomme med teglfacader og saddeltag, og langs med Dytmær-
4 sken ligger der ældre bebyggelse i 2 og 3 etager med saddeltag. Facaden og den nye etage vil specielt blive synlig fra Østervold og Dytmærsken, samt delvis fra Brødregade med det ca. 3 m brede hjørne som bryder facaderetningen i Dytmærsken. Lokalplanen omfatter to ejendomme som har vidt forskellig karakter. Hjørnebygningen forholder sig primært til Dytmærsken og til karakteren af enkeltstående bygninger, med enkel detaljering. Planen sikrer, at der skal tages hensyn til gaderummenes proportioner ved afgrænsning af byggefeltet mod Burchesgade og mod Dytmærsken. Tagetagen skal udformes således at den giver indtryk af at være tilbagetrukket. Den ældste bygning, Dytmærsken 3 hører til købstadens facaderytme. Derfor sikrer planen at facaden ved ombygning skal udformes som en konstruktiv helhed, således at der vil være synlige murpiller i stueetagen. Bruttoetagearealet i lokalplanområdet vil stige fra 3.059 m² til 3.900 m². Dette vil give en bebyggelsesprocent for området C4 som helhed på 282%. Bruttoetageareal Kommuneplantillæg nr. 39 Detailhandel Midtbylokalplan 262 Den maksimale højde på lokalplanområdets hjørnebygning fastsættes til 15 m og det maksimale etageantal til 3½ etage. Lokalplanforslaget kræver derfor et tillæg til kommuneplanen som giver mulighed for at hæve bebyggelsesprocenten for området C4 som helhed til 285%. Der er medregnet en margin for at tage højde for mindre om- og tilbygninger i området. De øvrige rammer i planen vil være uændrede. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer for detailhandel, hvor der indenfor city-området kan etableres udvalgsvarebutikker på op til 1.000 m². Hvis byrådet skønner det, kan der gives dispensation til 5 butikker med op til 1.500 m² indenfor city-området Denne lokalplans område er omfattet af Midtbylokalplan 262, gadetype D, Købstaden, som omfatter en række bestemmelser for hvordan byrådet ønsker at byen skal se ud med regulering af: Tagmaterialer, kviste, facadematerialer, afvigelser i materialer og overfladebehandlinger, facadefarver, vinduesudformning, butiksvinduer, markiser, markisers dug, og skilte. Midtbylokalplan 262 opretholdes sammen med lokalplan 297. Lokalplanen er i overensstemmelse med rammerne i Midtbylokalplanen.
5 Østervold konkurrencen Vejadgang Dytmærsken indgår i en større plan for omdannelse af Østervold, som bl.a. vil betyde at pladsen delvis fredeliggøres for trafik og at bybussernes holdeplads på Dytmærsken flyttes til rutebilstationen. Der er på nuværende tidspunkt ingen konkrete planer om trafikale omlægninger, som vil få indflydelse på vejadgangen til lokalplanens område. Vejadgang til lokalplanområdets parkeringsareal på 1.etage, finder sted via porten i Burchesgade nr.10. Der udlægges ikke areal til erhvervsparkering inden for lokalplanområdet. Parkering henvises til gader og parkeringsanlæg i det omkringliggende gadenet. Kloakering Renovation og genbrug Varme, el- og vandforsyning Byzone Lokalplanens område er beliggende i spildevandsplanens områder C6.1 og C6.3, der er kloakeret med fællessystem med en maksimal afledningskoefficient for regnvand på 0.8. Der kan forekomme opstuvninger i kloaksystemet over kælderniveau. Lokalplanens område er omfattet af Regulativ for bortskaffelse af erhvervsaffald samt Regulativ for bortskaffelse af husstandsaffald for Randers Kommune. Af regulativerne fremgår det blandt andet hvilke krav, pligter og ansvar der er pålagt den enkelte affaldsproducent/erhvervsvirksomhed samt hvilke krav, der skal være opfyldt i forbindelse med placering af renovations- og genbrugsstativer samt minicontainere. El- vand og varmeforsyning varetages af Energi Randers A/S (tidligere Randers Kommunale Værker). Lokalplanens område ligger i byzone.
6 Tillæg nr. 39 til Kommuneplan 2001 for Randers Kommune I forbindelse med forslag til lokalplan nr. 297, har det vist sig at det indenfor de eksisterende kommuneplanrammer, ikke er muligt at opføre det ønskede etageareal. Lokalplanen er derudover i overensstemmelse med kommuneplanens principper. For at give mulighed for at realisere planen, skal den maksimale bebyggelsesprocent for delområdet som helhed hæves fra 280% til 285%. Der er derfor udarbejdet en ændring af lokalplanrammerne for område C4. Lokalplanrammerne for område C4, centerområde, får derved følgende ordlyd : For område C4, gælder følgende rammer for lokalplanlægningen: Centerområder. For område C4 (Bydel 1) gælder følgende: a. Områdernes anvendelse fastlægges til centerformål (butikker, administration, liberale erhverv, forlystelser, mindre ikke generende fremstillingsvirksomheder m.v.), boligbebyggelse og offentlige formål samt andre formål, som efter byrådets skøn hører naturligt til i strøggaderne. Det bør tilstræbes, at bebyggelsens stueetage fortrinsvis anvendes til butiksformål. b. I området kan der indrettes butikker med et bruttoetageareal på op til 1.000m 2. med mindre, der er tale om butikker til særligt arealkrævende varer. Den samlede ramme for nybyggeri og omdannelse til butiksformål i City er ca. 18.000m2 pr. april 2001. Det vurderes, at der mulighed for at placere omkring 15.000 m2 butiksarel i Bykernen med en mindre del i Vester Altan. Hvis det kan indpasses i bybilledet, kan byrådet tillade, at der i City opføres op til 5 udvalgsvarebutikker på indtil 1.500 m2 og dagligvarebutikker på indtil 3.000 m2. c. Værtshuse og restauranter med alkoholbevilling må kun etableres med byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde og skal fortrinsvis placeres langs strøggaderne og på egnede lokaliteter i karreerne uden om, se figur 4 i beskrivelsen af Bykernen. Restauranter med natbevilling må ikke placeres i eller umiddelbart op til rene boligejendomme. d. Det skal tilstræbes, at de eksisterende fremstillingsvirksomheder kan opretholdes, hvis det kan ske uden væsentlige gener eller risici for bykernen som helhed. e. Industribebyggelse kan kun omdannes til butiks-, kontor- eller institutionsformål, hvis de samlede miljømæssige og trafikale ulemper ikke efter byrådets skøn forøges.
7 f. Det skal tilstræbes, at boligetagearealets andel af det samlede etageareal udgør mindst i område: C4: 10 pct. g. Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige i område: C4: 285 pct. h. Bebyggelsens højde må ikke overstige i område: C4: 3½ etage og 15 m. i. I forbindelse med bebyggelsen skal der tilvejebringes et opholdsareal på mindst 25 pct. af boligetagearealet og så vidt muligt et parkeringsareal på 10 pct. af erhvervsetagearealet. Opholdsarealet skal tilvejebringes inden for den enkelte ejendom eller i umiddelbar nærhed heraf. Hvis opholdsarealet ligger helt eller delvist uden for ejendommen, skal det sikres til brug for ejendommens beboere. j. Ved nedrivninger, ombygninger og tilbygninger samt ved ændringer i facaderne skal der tages særlige hensyn til de bevaringsværdige bygninger og særligt markant beliggende bygninger. k. En lokalplan skal - hvor det ikke allerede findes - fastsætte vejledende retningslinjer for ændringer af facader, opsætning af skilte og baldakiner, udskiftning af tage, vinduer m.v. medo henblik på at fastholde eller genskabe et harmonisk bybillede, gadeog gårdmiljø. l. I området må der kun gennemføres byggeri, der af hensyn til bevaring af områdets arkitektoniske og kulturhistoriske kvaliteter tilpasses det eksisterende byggeris struktur og omfang. m. I område C9 må der ikke opføres bebyggelse med gulv i stueetagen under kote 2,0. n. Ved bebyggelse af ubebyggede grunde og ved større ombygninger skal ejendommene tilsluttes fjernvarmenettet. o. En lokalplan for området skal fastsætte regler for opsætning af udvendige antenner, herunder paraboler..
8 LOKALPLANENS BESTEMMELSER I henhold til planloven (lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 1 nævnte område: LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanens formål er at sikre: at facadebygninger i stueetagen kun anvendes til butikker mens de øvrige etager kan anvendes til butikker, servicelokaler, boliger samt parkering. at tagetagen i byggefeltet kan anvendes til boliger, at tagetagen udføres så den fremstår som en let konstruktion der tydeligt adskiller sig fra den øvrige facade at facaden i øvrigt udføres sådan at den udgør en arkitektonisk helhed fra stueetage til tag, at facaden på ejendommen Dytmærsken 3 ved ombygning genskabes med gennemgående synlige murpiller i stueetagen. 1 LOKALPLANENS OMRÅDE Matrikelnumre Stk. 1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag nr. 1 og omfatter matrikelnumrene: 106 og 111 Randers Bygrunde samt alle parceller, der efter den 20. august 2001 udstykkes fra de nævnte ejendomme. Stk. 2. Lokalplanområdet ligger i byzone. 2 OMRÅDETS ANVENDELSE Stk. 1. Facadebygningens stueetage må kun anvendes til butikker. Ejendommen Dytmærsken nr. 3 må anvendes til boliger. Bebyggelsens øvrige areal må kun anvendes til butikker og servicelokaler. Tagetagen hvor der er gode dagslysforhold og mulighed for at etablere udendørs ophold på terrasser kan alternativt anvendes til boliger.
9 3 3 UDSTYKNING Udstykning Stk. 1. Matr. nr. 111 og 106 Randers bygrunde sammenlægges til én ejendom. Der må ikke ske anden form for udstykning* *Sammenlægningen af de to matrikelnumre er en forudsætning for at gennemføre lokalplanen. 4 4 VEJ- OG STIFORHOLD Vej og sti Stk. 1. De eksisterende 8 parkeringspladser på plan 1 skal opretholdes. Yderlige parkering henvises til parkeringspladser og anlæg i nærheden af området. 5 5 LEDNINGSANLÆG Stk. 2. Vejadgang til lokalplanområdets parkeringsdæk på første sal skal ske via eksisterende rampe fra Burschesgade. Stk. 1. El-ledninger skal fremføres som jordkabler. 6 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Bebyggelsesprocent og højde Stk. 1. Ejendommens bruttoetage må ikke overstige 3.900 m². Stk. 2. Ny bebyggelse skal opføres indefor byggefeltet som vist på kortbilag nr. 2. Stk. 3. Bebyggelsen i byggefeltet må ikke opføres i mere end 3 etager med udnyttet tagetage og må ikke opføres i en højde hvor noget punkt af bygningens ydervæg eller tagflade overstiger 15 m. Højder måles ud fra et af Randers Kommune, Teknisk Forvaltning godkendt niveauplan. Stk. 4. Bebyggelsens tagetage skal på hjørnet af Dytmærsken trækkes 2 meter tilbage fra facadelinien, som vist på kortbilag nr. 2. Stk. 5. Bebyggelsens tagetage mod Burchesgades øst-vest gående del trækkes mindst 2 m tilbage fra facadelinjen, som vist på kortbilag nr. 2. Stk. 6. Taget skal udformes flat, så tagfladen ikke er synlig fra gaden.
10 Stk. 7. Det maksimale samlede bruttoareal for butikker i lokalplanområdet fastsættes til 1.500 m² og det maksimale bruttoareal for én butik (lager + butiksareal) fastsættes til 1.000 m².* Stk. 8. Der kan etableres 3 boliger på tagetagen med et samlet bruttoareal på 400 m² under forudsætning af: at der skabes gode dagslysforhold til boligerne, at der i direkte forbindelse med boligene tilvejebringes et udendørs opholdsareal på mindst 25% af boligetagearealet, med gode dagslysforhold. *Byrådet kan give dispensation til en butik på op til 1.500 m². Der kan etableres 5 sådanne butikker i hele city-området. 7 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN Stk. 1. Bebyggelsens hjørneplacering betyder at facaderne vil være synlige fra 4 gaderum. Den ny tagetage skal have en let karakter og facadens samlede detaljering, rytme, farveholdning og vinduesdetaljering skal harmonere. Stk. 2. Ved ombygning af facaden på Dytmærsken nr. 3 skal der lægges vægt på at facaden opleves som en konstruktiv helhed fra sokkel til tag med synlige murpiller i stueetagen. Stk. 3. Antenner herunder parabolantenner, må ikke opsættes så de er synlige fra de omliggende gader. Parabolantenner må højst have en diameter på 1m. 8 8 UBEBYGGEDE AREALER Stk. 1. Der må ikke opsættes genbrugs- og affaldsstativer på de udendørs opholdsarealer. 9 9 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE Ny bebyggelse skal tilsluttes fjernvarmeforsyningen fra Energi Randers A/S. Ny bebyggelse må ikke tages i brug før denne tilslutning har fundet sted.
11 10 LOKALPLANER Stk. 1. Lokalplan 297 og lokalplan 262 vil være gældende for lokalplanens område. 11 11 VEDTAGELSESPÅTEGNING Lokalplanforslaget er vedtaget af Randers byråd den 20. august 2001 og offentliggøres efter reglerne herom i planloven. Keld Hüttel Borgmester I henhold til planloven vedtages foranstående lokalplan endeligt. Randers byråd den 10. december 2001 Keld Hüttel Borgmester