1 København, den 27. maj 2008 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Jens H. Bjerregaard og Jens Saugstrup Kastrupvej 89 2300 København S Sagen angår spørgsmålet, om de indklagede efter klagernes opsigelse af formidlingsaftalen har krav på arbejdsvederlag og udlæg som krævet. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejendom og indgik den 6. juli 2006 en formidlingsaftale med de indklagede for 4 måneder. Efter denne aftales udløb blev der den 4. december 2006 indgået en ny formidlingsaftale. Denne blev indgået for en periode på 5 måneder. Det fremgik af denne formidlingsaftale vedrørende opsigelse: Udløber eller opsiges aftalen, betaler sælger både dokumentationsomkostninger og
2 udlæg til tredjemand. Opsiges aftalen af sælger, betales der vederlag, medmindre opsigelsen kan lægges ejendomsmægleren til last. Vederlaget kan kun under særlige omstændigheder overstige ¼ af det vederlag mv., sælger skulle have betalt, hvis ejendommen var solgt til den aftalte kontantpris. Af formidlingsaftalen fremgik videre vedrørende de indklagedes vederlag: Ejendomsmæglerens vederlag: Vederlag i alt incl. moms kr. 84.168,75 Vederlaget er beregnet Som 1,3 % af kontantprisen moms Eftersagsbehandling kr. 4.500,00 moms. Fremvisning af ejendommen incl. kørsel og evt. åbent hus kr. 10.000,00 moms Udarbejdelse af finansieringsforslag kr. 1.000,00 moms. Udarbejdelse af alternativt finansieringsforslag kr. 1.000,00 moms Køberkartotek kr. 500,00 moms. Gennemgang Energimærke med sælger kr. 500,00 moms. Gennemgang tilstandsrapport med sælger kr. 500,00 moms. Øvrige salgsfremmende foranstaltninger kr. 23.625,00 Internet annoncering som et fast beløb kr. 4.900,00 moms. (upload til Internettet på home.dk, plantegning interaktiv plantegning, professionel fotograf, 360 graders foto, udstilling.) Avisannoncering som markedsføringspakker 1 og 2 på i alt kr. 14.000,00 moms. Vedrørende antal og medier, henvises til bilaget Markedsføringspakker, som er udleveret til sælger inden underskrift af nærværende formidlingsaftale.
3 Vederlag i alt kr.107.793,75 Klagerne afviser at have fået bilaget Markedsføringspakker udleveret. Samtidig med formidlingsaftalen udarbejdede de indklagede et salgsbudget. I formidlingsaftaleperioden indhentede de indklagede diverse dokumenter vedrørende klagernes ejendom. Ejendommen blev annonceret i flere aviser samt på Internettet. Denne blev endvidere fremvist flere gange, og der blev afholdt et åbenthusarrangement. Den 20. februar 2007 opsagde klagerne formidlingsaftalen. Den 22. februar fremsendte de indklagede deres faktura til klagerne: ¼ salgssalær 16.833,75 ¼ Markedsføringsbidrag 4.725,00 Kort og Matrikelstyrelsen 244,40 Statens arkiver 402,00 Momsgrundlag, 25 % 22.205,15 Moms, 25 % 5.551,29 27.756,44 Kommunale oplysninger 400,00 Servitutter 175,00 Tingbogsattest 175,00 Faktura i alt 28.506,44 Efter klagens indgivelse har de indklagede tilbagebetalt kr. 175,00 vedrørende tingbog til klagerne, da de indklagede ikke har kunnet dokumentere at have afholdt beløbet.
4 Klagerne har bl.a. anført: De indklagede har ikke krav på arbejdsvederlag og diverse udlæg. Klagerne underskrev en formidlingsaftale, der løb i 4 måneder, hvorefter aftalen var, at så kunne aftalen evt. forlænges. Klagerne blev ret hurtigt opfordret til at sætte prisen ned på trods af, at de indklagede oprindeligt havde fastsat prisen og på trods af, at klagerne havde forklaret, at de ingen problemer havde med, at ejendommen var til salg i lang tid. Formidlingsaftalen udløb, uden at klagerne hørte noget fra de indklagede. Klagerne kontaktede herefter disse og blev her forvisset om, at der ingen problemer var, og at ejendommen stadig var til salg hos dem. Dette blev også bekræftet af de fremvisninger, der var i perioden efter aftalens udløb, og indtil denne blev forlænget den 4. december 2006 med 5 måneder. I denne periode var ejendommen ligeledes annonceret på de indklagedes hjemmeside. Ved mødet den 4. december 2006 oplyste klagerne, at de ikke ønskede en yderligere prissænkning, hvilket de indklagede accepterede. I februar 2007 blev klagerne ved en tilfældighed opmærksomme på, at klagernes tilstandsrapport var udløbet, uden at de indklagede havde taget initiativ til en fornyelse. De indklagede oplyste i den forbindelse, at dette var uden betydning. Samtidig foreslog de indklagede en yderligere prissænkning på ejendommen. Dette fik klagerne til at miste tilliden til de indklagede, og formidlingsaftalen blev opsagt den 20. februar 2007, hvorefter de indklagede fremsendte en faktura på 25 % af salæret. Dette bad klagerne de indklagede revurdere. De indklagedes kommentar hertil var, at der ikke var tale om en forlængelse af en formidlingsaftale, idet en sådan skulle være indgået i umiddelbar forbindelse med udløbet af den oprindelige aftale. Det blev aldrig nævnt, at det var en ny aftale, som klagerne underskrev. Efter forelæggelse af klagernes klage for de indklagede fik klagerne følgende standardsvar: En forlængelse af en formidlingsaftalen skal ske i umiddelbar tilknytning til den oprindelige aftales udløb. I henhold til klagenævnspraksis, kan en forlængelse alene ske, såfremt denne aftale bliver indgået senest samtidig med, at den oprindelige aftale udløber. Beslutter man først på et senere tidspunkt at indgå en ny aftale om
5 salgsarbejdet, skal denne aftale opfylde lovens krav mht. oplysning af vederlag mv Til det svarede klagerne, at de kun havde indgået én aftale, og at klagerne havde henvendt sig til de indklagede for at få denne forlænget, således af de aldrig stod uden aftale, hvilket de indklagede da også havde forvisset dem om. Det er således klagernes påstand, at de indklagede omgik lovgivningens regler om forlængelse ved at undgå at indgå en forlængelse i direkte forbindelse med ophør af den oprindelige. Da der i perioden mellem den 4. november 2006, hvor den oprindelige aftale udløb, og den 4. december har været almindelig aktivitet, må forlængelse af aftalen således have været i kraft, uagtet den ikke var underskrevet. Klagerne mener således, at aftalen den 4. december var en forlængelse, og da forlængelsen er indgået for en periode af mere end 3 måneder, som er det tilladte, har denne ingen gyldighed. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede bestrider at skulle fortabe deres arbejdsvederlag. De indklagede må fastholde, at der ved underskrivelse af en formidlingsaftale den 4. december 2006 var tale om indgåelse af en ny formidlingsaftale. I følge bekendtgørelse om ejendomsformidling skal en forlængelse aftales umiddelbart efter en aftales udløb. Det var således ikke muligt at forlænge den første aftale, hvorfor en ny blev indgået i stedet for. Aftalen med klagerne blev af 5 måneders varighed. Det var denne nye aftale, som klagerne opsagde, hvorefter de indklagede fremsendte en faktura til dækning af deres arbejde og de afholdte udgifter i denne periode. De indklagede ligger ikke inde med notater om, hvorfor det ikke var muligt at mødes med klagerne i umiddelbar tilknytning til udløbet af den første aftale. Men fakta er, at de indklagede først mødtes med klagerne ca. 1 måned efter udløbet af den første aftale, og derfor blev Dansk Ejendomsmæglerforenings regelsæt fulgt, og der blev indgået en helt ny aftale med klagerne. De indklagede bestrider, at klagerne kan have fået det indtryk, at der var tale om en forlængelse. Dette fremgår ingen steder af den anden formidlingsaftale, og dette er ej heller blevet sagt til klagerne. I perioden fra den 4. december 2006, hvor en ny formidlingsaftale blev indgået, og indtil 20. februar 2007, hvor klagerne opsagde aftalen, havde de indklagede flere fremvisninger af ejendommen, afholdt et åbenthusarrangement og sendte løbende salgsmateriale ud på ejendommen.
6 Ejendommen blev desuden annonceret i den lokale avis, ligesom den blev annonceret i Berlingske Tidende. Også i perioden fra den 6. juli 2006 og fremefter havde de indklagede mange fremvisninger, åbne huse samt en del avisannoncering. Men da formidlingsaftalen udløb, og disse aktiviteter var omfattet af de indklagedes tilbud om solgt eller gratis, mener de indklagede ikke, at det har været relevant med en udspecificering af disse aktiviteter. Endelig bestrides det, at de indklagede ikke havde styr på bestilling af ny tilstandsrapport efter udløb af den første. Nævnet udtaler: Det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig, og det skal tydeligt fremgå, hvornår og hvordan vederlaget skal erlægges. Aftalen skal bl.a. indeholde vilkår om opdragets varighed, specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Hvis der er aftalt resultatafhængigt vederlag, kan de i 17, stk. 1, nævnte ydelser dog angives som et samlet vederlag. Efter 10, stk. 3, kan formidleren ikke gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. Det fremgår endvidere af 12, stk. 1, at opdragstiden ikke må være længere end 6 måneder. Aftalen kan forlænges med højst 3 måneder af gangen. Formidlingsaftalen af 6. juli 2006 udløb den 5. november 2006, uden at der var sket et salg. Nævnet finder det ikke godtgjort, at de indklagede over for klagerne oplyste, at der efter udløbet fortsat bestod et bindende formidlingsforhold mellem parterne, uden at der var indgået en ny skriftlig formidlingsaftale. At de indklagede efter udløb fortsatte salgsarbejdet, medførte ikke, at der bestod en gyldig formidlingsaftale mellem parterne. Da der ikke var blevet indgået en aftale om forlængelse senest samtidig med, at formidlingsaftale af 6. juli 2006 udløb, var det herefter ikke muligt at indgå en gyldig aftale om forlængelse. Da klagerne ønskede, at de indklagede skulle fortsætte salgsarbejdet, skulle der derfor
7 indgås en ny skriftlig formidlingsaftale der opfyldte 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, for at de indklagede havde krav på salær med videre. Det er herefter ikke kritisabelt, at de indklagede forelagde en ny formidlingsaftale for klagerne. Nævnet finder ikke, at klagerne var berettigede til at gå ud fra, at formidlingsaftalen af 4. december 2006 var en aftale om forlængelse af aftale af 6. juli 2006, idet det ikke af aftalen fremgik, at der var tale om forlængelse, og idet aftalen af 6. juli 2006 var udløbet allerede 1 måned tidligere. Nævnet bemærker herved, at en aftale om forlængelse af en formidlingsaftale for at være gyldig skal indgås i umiddelbar tilknytning til formidlingsaftalens udløb. Nævnet finder ikke anledning til kritik af, at de indklagede 1 måned efter formidlingsaftalen med klagerne var udløbet, indgik en ny formidlingsaftale med klagerne for en periode af 5 måneder. Nævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at opsigelsen af formidlingsaftalen kan lægges de indklagede til last. De indklagede har herefter krav på arbejdsvederlag samt refusion af udlæg. Henset til det udførte arbejde, finder nævnet, at et passende arbejdsvederlag kan fastsættes til kr. ¼ af kr. 107.793,75, i alt kr. 26.948,44 inkl. moms, hvilket svarer til det af det af de indklagede opkrævede. Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede i deres faktura har opkrævet kr. 175,00 til tingbog, når de indklagede ikke har dokumenteret at have afholdt udgift hertil. Konklusion: Som følge af kritikken skal de indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klager det af disse til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand