REFERAT Ekstraordinært afdelingsmøde Tirsdag den 20. oktober 2015, kl. 19.00 Beboerlokalerne i nr. 108 1. Velkomst Dagsorden 2. Valg af dirigent, referent og stemmeudvalg 3. Afdelingsbestyrelsens forslag til godkendelse af renovering af badeværelser m.m. bestående af: 3.1. Etageblokke Udskiftning af lodrette vandrør i badeværelse og køkken. Strømpeforing af faldstammer i badeværelse og køkken. Udskiftning af sanitet, etablering af bruseniche, etablering af el-gulvvarme og ventilation samt montering af vandmålere med fjernaflæsning. 3.2. Rækkehuse Udskiftning af lodrette vandrør i badeværelse/gæstetoilet og køkken. Strømpeforing af faldstammer i badeværelse/gæstetoilet og køkken. Udskiftning af sanitet, etablering af bruseniche, etablering af el-gulvvarme og ventilation samt montering af vandmålere med fjernaflæsning. 3.3. Pensionistblokke Strømpeforing af faldstammer i badeværelse og køkken. Montering af vandmålere med fjernaflæsning. 3.4. Afsnit 2 nr. 2 A-8 E Vedrørende vandmålere kommer disse 20 boliger ikke med i denne omgang på grund af en meget kompliceret og uhensigtsmæssig rørføring. 1
Tilstede: 82 beboere repræsenterende 64 lejemål ud af 202 mulige husstande. Ad 1. Velkomst Formanden bød velkommen. Formanden Lisbet Hansen præsenterede John Lassen som præsenterer økonomien, Jørn Henneby der er rådgiver, Lisbeth Steffensen der er projektleder fra byggeafdelingen i Boligkontoret Danmark, Lars Sørensen som er driftschef hos Boligkontoret Danmark og Ulrik Breidahl der er chefkonsulent i Boligkontoret Danmark Formålet er godkendelse af det overordnede projekt med renovering af faldstammer, udskiftning af stigstrenge og renovering af badeværelser. Projektet er ikke endeligt. Ad 2. Valg af dirigent, referent og stemmeudvalg Dirigent: Ulrik Breidahl Boligkontoret Danmark Referent: Lisbeth Steffensen Boligkontoret Danmark Stemmeudvalg: Viktoria Bisgaard; Bente Lassen; Bente Bendixen Dirigenten konstaterede at indkaldelsen var udsendt rettidigt. Ad 3. Afdelingsbestyrelsens forslag til godkendelse af renovering af badeværelser m.m. bestående af: Lisbet Hansen orienterede om forløbet forud for mødet. Allerede i 2000 blev det konstateret, at der var et behov for udskiftning af vandrør og faldstammer. De vandrette vandrør blev udskiftet i 2003/2006. Med tiltagende problemer med lodrette vandrør og faldstammerne siden, blev byggesagen formelt opstartet i 2012. Efter udbud for valg af rådgiver, blev der i sommeren 2014 lavet et prøveprojekt med strømpeforing af faldstammer, for at undersøge om denne metode var brugbar i bebyggelsen. Herefter blev der opstartet en større sag i hele SaB, som berørte flere afdelinger, og der kom en pause i byggesagen, da der skulle udarbejdes en tilstandsrapport for hele bebyggelsen. Herefter er projektet blevet en del af en større Landsbyggefonds (LBF) sag i hele Søllerød almene Boligselskab. Jørn Henneby Nielsen præsenterede projektet. En pdf-fil af JHN's Power Point præsentation findes på: www.egevangnord.dk under projekt - renoveringsprojekt. Følgende arbejder skal udføres: 3.1. Etageblokke Køkken Montering af vandmålere Ny gruppeafbryder for vaskemaskine/tørretumbler 2
Badeværelse Renovering af badeværelser Montering af vandmålere Udskiftning af sanitet Mekanisk udsugning Gulvvarme Installationer til vaskemaskine/tørretumbler Der vil være behov for adgang til badeværelse og køkken i byggeperioden. Håndværkere skal selv afdække, rydde op og gøre rent efter sig hver dag. Der vil være adgang til vand enten i køkken eller bad. 3.2. Rækkehuse Badeværelse Renovering af badeværelser Udskiftning af sanitet Mekanisk udsugning Gulvvarme Installationer til vaskemaskine/tørretumbler Gæstetoilet Køkken Montering af gruppeafbryder for vaskemaskine/tørretumbler Fælles for køkken, gæstetoilet og badeværelse Montering af vandmålere i rørskakt i køkkenet Der vil være behov for adgang til badeværelse på 1. sal samt til køkken og gæstetoilet i stueetagen i byggeperioden. Håndværkere skal selv afdække, rydde op og gøre rent efter sig hver dag. Der vil være adgang til et af toiletterne og til vand i enten køkken eller bad. 3.3. Pensionistblokke Køkken Montering af vandmålere Badeværelse 3
Montering af vandmålere Der vil være behov for adgang for håndværkerne til køkken og bad i byggeperioden. Vandrør skal ikke skiftes i pensionistblokkene. 3.4. Afsnit 2 nr. 2 A-8 E Der laves ingen arbejder i afsnit 2, som fremover vil få sit eget vandregnskab, da der ikke kommer vandmålere i disse 20 boliger på grund af en meget kompliceret og uhensigtsmæssig rørføring. Tidsplan: Tager i alt 11 mdr. for hele bebyggelsen. En blok tager ca. 6 uger. Pensionistboligerne tager ca. 4 uger. Den fremlagte tidsplan er vejledende. Køkken og badeværelse laves ikke samtidigt, så man kan hente vand fra køkken, mens badeværelset renoveres og omvendt. Der er derfor altid er vand i en lejlighed. Pensionistboligerne tager kortere tid, da der ikke er de samme arbejder. Mens arbejderne foregår, vil der blive opstillet opvarmede toilet- og badevogne ved hver opgang. Vognene bliver rengjort hver dag. Det vil være muligt at få opstillet tørkloset som alternativ, men da tørkloset lugter, har man valgt toiletvogne som udgangspunkt, og tørkloset kan tilvælges efter ønske. Der må forventes en del støj, når gulv m.m. skal ophugges. Tekniske spørgsmål: Kan faldstammerne tåle at blive renset? Ja det har prøveprojektet vist. Det kan dog være enkelte steder hvor man må skifte rørstykker. Kan strømpeforingen holde til rensning? Ja. Kan man nøjes med, at lukke et toilet af gangen i rækkehusene? Ja. Hvor lang garanti gives på strømpeforing? Som udgangspunkt er garantiperioden 5 år, men erfaring viser at strømpeforing holder minimum 30 år. Kan man ekstraisolere badeværelsesgulvene i stuelejlighederne, da det er koldt? Ikke umiddelbart en mulighed inde i lejlighederne, men man kan se på muligheden for at isolerer i kælderen, dette er dog ikke en del af projektet. Er der opkant i bruseniche? Nej, men der er fald på gulvet hen mod afløbsrist. Hvad tid på dagen bliver der arbejdet? Arbejdstiden er sædvanligvis 7-16 men kan evt. tilpasses til 8-16, det vil dog betyde, at udførelsestiden kan forlænges. Er glasvæggen et lovkrav? 4
Nej, men vådzonen skal være afgrænset, enten af væg eller forhæng. Skal der afmonteres noget i køkkenerne? Ikke umiddelbart, men hvis køkkeninventaret er udskiftet, kan det dog blive nødvendigt. Skader på køkken som måtte opstå, skal reetableres af entreprenøren. Kan man være i etværelseslejlighederne under renoveringen i dagtimerne? Ja. Kan man vende døren til badeværelset så den åbner ud af? Tages med som en mulighed, i det videre arbejde med projektet. Er der tænkt på fjernvarme som alternativ til el-gulvvarme? Ikke umiddelbart, da det er betydeligt dyrere at etablerer. Teknisk er det også begrænset af gulvtykkelse, da fjernvarme kræver minimum 80 mm betontykkelse, og det kan ikke opnås. Hvordan kan man bruge vaskemaskine mens arbejdet står på, hvis man ikke har mulighed for at gå på vaskeri? Mulighederne skal undersøges, evt. kan man opstille en midlertidigt i køkken. Evt. kan der indkøbes mobile vaskemaskiner. Stopper nedbrydningen af faldstammerne, når de er strømpeforede? Ja, da der ikke længer vil være kontakt med vand. Er der valgfrihed omkring fliserne? Det er byggeudvalgets beslutning, vil blive medtaget i det videre arbejde. Kunne man have en brusekabine i stedet for forhæng? Medtages som overvejelse i det videre projekt. Kan det betale sig, at renoverer køkken samtidigt? Dette er ikke en del af projektet. Kan el-tavlerne udskiftes samtidigt? Dette er ikke en del af projektet kun supplering af eksisterende tavler. Er der gulvvarme i hele gulvet? Ja. Kan man få banketten under vaskemaskine bygget op igen? Ikke umiddelbart en del af projektet der fås separate specialmoduler som kan hæve vaskemaskine hos forskellige forhandlere. Gulvvarme og udsugning kan de styres manuelt? Gulvvarme kan styres ventilation kører døgnet rundt. Kan man få lov at beholde badeværelse hvis man selv har renoveret? Der er nogle arbejder der gør det svært, at bevare badeværelserne? Det må vurderes individuelt i de badeværelser, der er renoveret. 5
Er der plads til badestol? Badeværelserne bliver ikke mindre end i dag. Hvem nedriver de badeværelser der er renoveret? Det må vurderes individuelt i de badeværelser, der er renoveret. Hvem behandler dispensationen for at lade badeværelser stå? Afdelingsbestyrelsen. Vådrumssikringen skal være i orden, for at badeværelserne kan godkendes. Støjer udsugningen? Der er ingen ventilator i lejligheden den sidder oppe i loftsrummet, og ventilatorer er generelt støjsvage i dag. Er det muligt at beholde badekaret? Badekar bliver fjernet. Ved brug af råderetten, kan beboeren selv tage glasvæggen, ned og opbevare den indtil eventuel fraflytning, hvor badeværelset skal reetableres. Beboer kan så selv købe sig et badekar. Er udsugningen med i projektet hvis man stemmer ja i dag? Det der stemmes om er rammerne, så der kan ske ændringer, men ventilationen er som udgangspunkt med. Hvad gennemføres hvis projektet ikke stemmes igennem? Faldstammer og stigstrenge skal renoveres under alle omstændigheder. Bliver alle fliser fjernet i badeværelser? Ja. Der kommer nye fliser til loft (lovkrav) i brusenichen og på gulvet, øvrige vægge males. Er der taget højde for om energiniveauet stiger med gulvvarme og ventilation? Der er ikke regnet på det. Varmegenvinding er et meget større projekt end dette, og vil koste mere end besparelsen vil være på varmeregnskabet. Hvorfor ikke udluftning i køkken ikke med i projektet? Kanalerne er ikke tætte nok. Er der mulighed for genhusning? 6 uger er kort tid for genhusning, men byggeudvalget må forholde sig til dette i det videre projekt? Vil der blive varslet så man ved hvornår håndværkerne kommer og ved man præcis hvornår de er færdige? Man bliver varslet, men der kan ske forskydninger. Hvordan undgår man støv m.m.? Man laver en luftsluse og afdækning. Hvor kommer luften fra, som suges ud af badeværelset bliver der også lavet en indblæsning? Der vil også blive etableret ventiler, så der kan komme luft ind. 6
Bliver der stillet flyttekasser til rådighed? Dette tager byggeudvalget stilling til efterfølgende. Økonomi: Samlede omkostninger ca. 45.000.000. Finansieres med kreditforeningslån på 40.800.000 kr. og egen LBF-trækningsret på 4.200.000 kr. Dette ville koste 2.241.000 kr. som årlig ydelse, men der er givet tilsagn om tilskud fra SaB s dispositionsfond på årligt 1.430.000 kr. Huslejeforhøjelse for hele afdelingen ender derfor på 811.140 kr. Uden lån fra dispositionsfonden, ville huslejeforhøjelsen blive på over 16 %. Med tilskud kan man komme ned på 5,41 %. Gennemsnitlig stigning pr. bolig pr. mdr. 371 kr. Stigning pr. m2. pr år 51 kr. Hvis det bliver dyrere, vil der skulle en ny afstemning til. Spørgsmål til økonomien: Har byggeudvalget overvejet et mindre projekt, hvor kun stigstrenge og faldstammer udskiftes? Ja, men det vil koste det samme, da tilskud fra dispositionsfonden vil udgå. Hvorfor skal projektet godkendes når det ikke er færdigt? Byggeudvalget kan ikke arbejde videre og igangsætte projektering indenfor den fremlagte økonomi, uden afdelingsmødets godkendelse. Hvad koster det at udskifte målerne hvert 6 år? Det er et lovkrav, at de skal udskiftes ved renovering og herefter hvert 6. år, så der er ikke regnet på denne del. Hvor indgår salg af institutionerne? De skal bruges før, vi begynder at bruge af dispositionsfonden. Stemmes der om nye badeværelser i dag? Ja. Hvis der kun laves det nødvendige stigstrenge og faldstammer havner vi på samme niveau. Der skal være en forbedring, for at man kan få godkendt det store tilskud fra dispositionsfonden. Kan man medtage sanitet i gæstetoiletter i rækkehuset, evt. med individuel huslejestigning? Byggeudvalget medtager dette i den videre behandling. Hvorfor betaler rækkehuse mere end de øvrige? Fordi man ifølge lovgivningen skal fordele lejen % - vis i forhold til antal m2 i den enkelte type lejemål. Hvornår træder huslejestigning i kraft? Forventes ved arbejdets afslutning. Hvad med den almindelige huslejestigning? Der vil fortsat være almindelig huslejestigning. 7
Hvordan udbydes projektet i totalentreprise eller i fagentreprise? Det er ikke besluttet. Hvornår startes projektet op? Forventes sommer 2016. Er der lagt penge fra til udskiftning af faldstammer over de sidste 15 år? Nej. Hvorfor indgår vedligeholdelseskontoen ikke? Fordi der ikke er henlagt til disse arbejder. Skal man fortsat betale for vand over huslejen, når der kommer individuelle målere på? Nej, så vil denne del af vandforbruget blive betalt pr. vandmåler. Fællesudgifter fordeles stadig. Afsnit 2 har egen hovedmåler. Afstemning: Der stemmes om den økonomiske ramme for projektet den endelige udformning af projektet skal byggeudvalget arbejde videre med. Det blev vedtaget at foretage afstemningen ved håndsoprækning. To arme pr. lejemål. Der stemmes om en huslejestigning på ramme på 5,41 %. Ja: 70-75 Nej: 24-25 Forslaget blev vedtaget. Referent Lisbeth Werup Steffensen Formand Lisbet Hansen Dirigent Ulrik Breidahl 8