Alléparken I 03/2018 VEDLIGEHOLDELSESPLAN 35 43 10 10 PETER JAHN & PARTNERE A/S pjp@pjp.dk HJALMAR BRANTINGS PLADS 6 www.pjp.dk 2100 KØBENHAVN Ø
PETER JAHN & PARTNERE A/S INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE EJENDOMSAKTIESELSKABETEJENDOMSAKTIESELSKABET ALLÉPARKEN I SAGNR 14.3593.40 Formål og læsevejledning Denne vedligeholdelsesplan har til formål at sikre det fornødne overblik, som skaber den rationelle planlægning af ejendommens fremtidige vedligeholdelsesarbejder. Rapporten er opbygget således, at du præsenteres for konklusion af tilstanden på ejendommen, den 10 årige vedligeholdelsesplan, ejendomsoplysninger samt forklaring af byggesagens udgifter. Den økonomiske prognose tager udgangspunkt i prioriteringerne som angivet i den 10 årige vedligeholdelsesplan. Vedligeholdelsesplanen anbefales á jour ført ca. hvert 3. 5. år, for at sikre det rette overblik over den kommende vedligeholdelse. Rapporten er udarbejdet med det formål at belyse, hvilke arbejder der er selskabsrelaterede og skal vedligeholdes af denne. Der er generelt ikke foretaget vurdering af de vedligeholdelsesarbejder, der påhviler den enkelte beboer. De vedligeholdelsesarbejder, som typisk påhviler den enkelte beboer, er de indvendige forhold, herunder vedligeholdelse af gulve, lofter, vægge, den indvendige side af vinduerne, elinstallationer, køkken og bad/toilet. Af de indvendige forhold, som typisk varetages af selskabet, er brugsvandinstallationen, varmeanlægget samt faldstammer. I forbindelse med gennemførelse af renoverings eller bygningsforbedrende arbejder er der ud over håndværkeromkostningerne en række nødvendige øvrige udgifter. Alle priserne i vedligeholdelsesplanen er anført som håndværkspriser ekskl. moms. Således skal der tillægges ca. 10 % til uforudseelige udgifter, 10 15 % til byggeteknisk rådgivning samt 25 % til moms. Udgifter til administrative omkostninger (såsom finansiering, forsikring, administrator, advokat m.v.) tillægges efterfølgende af advokat/administrator. God læselyst, Peter Jahn & Partnere A/S Sebastian Jagd Petersen og Glen Møller Laursen Karakterskala Karakter: 1, 2 og 3: Bygningsdele er i god stand, og der kræves ikke egentlige vedligeholdelses eller istandsættelsesarbejder. Karakter: 4, 5 og 6: Bygningsdele er i middel stand (lettere nedbrudt), og almindelig vedligeholdelse eller istandsættelse er nødvendig for at hindre yderligere forfald. Karakter: 7, 8 og 9: Bygningsdele er i en dårlig stand (nedbrudt), bygningsdelen er i en sådan forfatning, at egentlige udskiftninger eller store istandsættelser er nødvendige. Foranstaltninger I skemaet nævnes kortfattet, hvilke foranstaltninger der foreslås udført på de enkelte bygningsdele. I visse tilfælde foreslås alternative foranstaltninger. De foreslåede foranstaltninger er prioriteret med A, B og C. Prioritet A er de meget nødvendige arbejder, som skal udføres for at forhindre forfald og/eller dyre følgeskader. Prioritet B er de almindelige vedligeholdelsesarbejder, som skal udføres for at opretholde bygningens stand. Prioritet C gives til de arbejder, der er mindre nødvendige for ejendommens stand, og som er mere af kosmetisk art eller som er nice to have. De foreslåede foranstaltninger prissættes overslagsmæssigt. Priserne er udregnet ekskl. moms og er baseret på udførelse af fagmæssigt uddannede håndværkere. Enkelte arbejder kan eventuelt udføres af beboerne selv til en væsentligt lavere udgift. 2
PETER JAHN & PARTNERE A/S INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE EJENDOMSAKTIESELSKABETEJENDOMSAKTIESELSKABET ALLÉPARKEN I SAGNR 14.3593.40 Konklusion Generelt må ejendommen betegnes som værende i god stand, hvad angår dens primære bygningsdele, dvs. bærende fundamenter, ydervægge, murede skillerum, etageadskillelser, trapper og bærende elementer i tagkonstruktionen m.v. Hvad angår de sekundære bygningsdele er standen generelt god, med enkelte udsving. Tagbeklædningen generelt er i god stand, men der ses mindre revnedannelser flere steder på tagryggen. Facaderne er i middel stand, hvor særligt på den nederste del af murværket er fugerne udvaskede. Vinduerne mod gårdog gadesiden er nye og fremstår i god stand. Kældervinduer er i middel stand, idet der ses begyndende nedbrydning af malingslaget. Hovedtrapper er generelt i god stand. De tekniske installationer er godt vedligeholdte og fungerer tilfredsstillende. Som helhed kan det konkluderes, at ejendommens stand og funktion er meget tilfredsstillende, når man tager dens alder, den tids byggeskik og materialevalg i betragtning. For at sikre en fortsat ordentlig vedligeholdelsesstand fremover bør følgende arbejder iværksættes: - Udskiftning af Hydroforanlæg. - Udskiftning af bundhaner i messing på stigestrenge. - Omfugning af murværk mod Maglekildevej (nederste 1 m). - Eftergang af tagbeklædning og inddækninger samt murværk indenfor den 10 årige periode. Forudsætninger I forbindelse med besigtigelse af ejendommen har der ikke været tilgængelighed til samtlige bygningskonstruktioner, ligesom der kun er besigtiget et udvalg af lejligheder. Kloakken er besigtiget fra overfladebrønde, og det anbefales, at der foretages en kloak tv inspektion for at afklare den eksakte stand og vedligeholdelsesbehovet af kloakken. Fugt er målt med fugtmåler til træværk og murværk. Fugtmålinger er indikativer, og der er ikke konstateret noget fugt uden for det normale. Ejendommen er besigtiget i januar 2018. Vejret har været koldt og meget regnfuldt i perioden op til besigtigelsen. Ejeren af ejendommen har ikke oplyst om forbehold i deres forsikringspolice. 3
PETER JAHN & PARTNERE A/S INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE EJENDOMSAKTIESELSKABETEJENDOMSAKTIESELSKABET ALLÉPARKEN I SAGNR 14.3593.40 Kortfattet beskrivelse af ejendommen og BBR Ejendommen er beliggende på Frederiksberg Allé i Frederiksberg Kommune og hører under bestemmelserne af lokalplan nr. 103 og nr. 79, som bl.a. dikterer, at ejendommens ydre ikke må ændres uden godkendelse fra kommunalbestyrelsen. Ejendommen har af Kulturstyrelsen ingen fredningsstatus i SAVE registret. Ejendommen ejes af Ejendomsaktieselskabet Alléparken I. Ejendommen er opført som en fritliggende ejendom, der afgrænses af gaderne Frederiksberg Allé, Maglekildevej. Ejendommen omfatter 6 opgange med varierende antal etager (fra 5 til 7) samt kælder og loft. Ejendommen består udelukkende af boliger. Lejlighederne er forsynet med eget køkken og toilet. Taget er et sadeltag med tagdækning af eternitskifer. Alle facader er opført i røde mursten. Der er indbygget betonaltaner og karnapper på ejendommen. Vinduer og altandøre mod beboelse er udskiftet i 2016, mens vinduerne mod kælder er de oprindelige trævinduer. Der er fra alle boliger adgang til ét trapperum, der fungerer som adgangsvej og flugtvej. Der er elevator i trapperummet. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen, som via varmecentralen forsyner lejlighedernes radiatoranlæg samt producerer varmt brugsvand. BBR basisoplysninger Oplysninger iht. BBR ejermeddelelse jf. oplysninger fra www.boligejer.dk. Matr.nr og ejerlav 73g og 73f, Frederiksberg Opførelsestidspunkt år 1950 Antal boliger med køkken 101 stk. Bebygget areal for bygningen 1.467 m 2 Kælderareal 1.467 m 2 Samlet boligareal 9.798 m 2 Samlet erhvervsareal 0 m 2 BBR oplysningerne kan løbende ændres. Der henvises derfor til www.boligejer.dk eller www.ois.dk, hvor dagsaktuel BBRejermeddelelse kan fremskaffes. Der er adgang til gård/garageanlæg via indkørsel fra Maglekildevej. Belægningen er i betonfliser. Ejendommen har to separate energimærker foretaget i maj 2010, fordelt på de to matrikler 73g og 73f. Begge energimærker er gyldige til år 2020 efter den nuværende lovgivning. Energimærkning nr. 200031233 omfatter Maglekildevej 1 5 og Frederiksberg Allé nr. 78 og har fået tildelt energimærke D. Energimærkning nr. 200031235 omfatter Frederiksberg Allé nr. 74 76 og har fået tildelt energimærke E. Ejendommen har efter år 2010 blandt andet udskiftet samtlige vinduer mod beboelse samt andre tiltag, som er med til at forbedre bygningens samlede varmetab. 4
Vedligeholdelsesplan 2018 Ejendomsaktieselskabet Alléparken I 14.3593.40 01 Tag Karakter 2 4 Tag, eftergang Eftergang af tagbeklædning og tagryg samt inddækninger, tagrender og nedløb, fra lift. Beløbet er ekskl. omkostninger til lift, som kan ses under pkt. 20. A 100 7 10 år 100 Brandkamserstatning ved brandsektionsvæg, forundersøgelse Det skal undersøges i hvor høj grad brandkamserstatningen ved brandsektionsvæggene lever op til lovkravet om minimum 1 meter vandret brandsikringsklasse EI 60, på hver side af brandsektionsvæggene. Omfanget af brandkamserstatninger skal fastlægges. Omkostning til etablering af brandkamserstatning EI 60 brandsikring er estimeret til ca. kr. 30.000 ekskl. moms pr. brandsektionsvæg. Der er ud fra antallet af opgange anslået at være i alt 3 stk. brandsektionsvægge med behov for brandkamserstatning. Afsat beløb afventer forundersøgelse. A 5 90 02 Kælder og fundament Karakter 3 4 Kældervægge, reparation Afsat beløb til reparation af pudsafskalninger på nederste del af kældervægge. Skader primært af kosmetisk karakter, men bør eftergås med jævne mellemrum. B 30 2 3 år 10 10 10 1
03 Facader/sokkel Karakter 3 7 Gadefacaden mod Maglekildevej, eftergang Øvrig murværk, eftergang Eftergang af den nederste 1 meter af gadefacaden for afskallet murværk, nedbrudte fuger m.v. Eftergang af alle facader for afskallet murværk, nedbrudte fuger m.v. fra lift. Beløbet er ekskl. omkostninger til lift, som kan ses under pkt. 20. A 30 1 2 år 30 B 200 7 10 år 200 Betonaltaner, reparation Afsat beløb til reparation af 1 2 betonaltaner pr. år. Herunder opretning af betonoverflader og støbte altankasser samt etablering af nye membraner m.v. B 100 Løbende 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 Karnapbund, efterisolering (forbedring) Miljøarbejde Efterisolering af karnap bund med 50 mm hårdbatts, der afsluttes med puds iht. eksisterende udseende. PCB i epoxybelægninger, altanmembraner m.v. C 120 10 04 Vinduer Karakter 2 6 Vinduer mod kælder, renovering Afsat beløb til snedker og malermæssig istandsættelse af kældervinduer samt eftergang af kant og fals. B 75 3 5 år 75 Miljøarbejde Afsat beløb til håndtering af bly i maling på vinduer. 5 5 2
05 Udvendige døre Karakter 3 4 Hoveddøre, eftergang Afsat beløb til eftergang af døre og justering af hængsler og greb/låse. B 10 5 7 år 10 Kælderdøre, eftergang Afsat beløb til eftergang af døre og justering af hængsler og greb/låse. B 15 5 7 år 15 06 Trapperum Karakter 3 Trapperum, reparation Reparation/fyldning af revner i terrazzobelægning i trapperum, bør udbedres løbende eller med jævne mellemrum. B 30 2 3 år 10 10 10 Indgangsrepos, reparation Elevator, serviceaftale Reparation af klinkebelægning på indgangsrepos. Afsat beløb til afholdelse af reparation ca. kr. 5.000 ekskl. moms pr. repos. I alt 6 stk. Selskabet har en serviceaftale på ejendommens elevator, som går under den almindelig vedligeholdelse af ejendommen. A 30 1 3 år 30 Elevator, udskiftning af komponenter med klasse (4) fra tilstandsvurdering Afsat beløb til udbedring af forhold, som beskrevet i tilstandsrapporter af d. 22/11 2017 (KONE). Herunder udskiftning og etablering af adgang (stige) til skaktgruben i bunden af elevatorskakten. A 20 20 3
Elevator, lovkrav Bestyrelsen oplyser, at der ved lovkrav (fra 2020) skal etableres afskærmning af bevægelige dele (drivmaskineri) i maskinrummet. Afsat beløb til udbedring af forholdene. A 25 25 07 Port og gennemgange Ingen foranstaltninger. 08 Etageadskillelser Karakter 3 4 Betondæk i loftrum, eftergang Afsat beløb til reparation af revner og afskalninger på betondæk i loftrum. Skader primært af kosmetisk karakter, men bør eftergås med jævne mellemrum B 30 3 5 år 10 10 10 09 Wc/bad Ingen fælles foranstaltninger. 10 Køkken Ingen fælles foranstaltninger. 4
11 Varmeforsyning Karakter 5 6 Varmecentral Varmecentralen har gennemgået løbende "opdateringer" i årene 2007 2009 med ny VVB, nye pumper, ny automatik, rensning af varmeveksler mm. og fremstår i god stand. Der påregnes derfor ikke større arbejder i varmecentralen udover almindelig vedligeholdelse. Strengreguleringsventiler Alternativ Nyt varmeanlæg, 2 strengs Ejendommens varmestigestrenge er i kælderen forsynet med dynamiske reguleringsventiler, som alle vurderes at være funktionelle. Der forventes ikke større vedligeholdelsesarbejder på centralvarmeanlægget end almindelig løbende udskiftninger af radiatorer, radiatorventiler og termostater. Udskiftning af nuværende 1 strenget varmeanlæg til nyt 2 strenget varmeanlæg. Eksisterende hovedledninger, stigestrenge, radiatorer m.v. nedtages og fjernes. Der foretages isolering af brystninger. Nye hovedledninger i kælder for varme frem og varme retur med tilslutning til varmecentral, nye stigestrenge med FlowCon strengreguleringsventiler, nye radiatorer på efterisolerede vinduesbrystninger, isolering af varmeinstallationer i uopvarmede områder og nødvendig tømrer og murerretablering. Der foretages ikke malerretablering. Afsat beløb er skønnet og skal budgetlægges, hvis beløbet skal aktiveres i vedligeholdelsesplanen. C 8.000 70 80 år 5
Miljøarbejde Asbestsanering bør udføres og tilrettelægges således, at den er forberedt/tiltænkt ovenstående arbejder. Saneringen er inkl. rengøring. Beløbet er skønnet. 200 Bly i maling på rør og radiatorer. 50 12 Afløb Karakter 2 6 Køkken og toilet/ badfaldstammer Køkken og toilet/badfaldstammer er udskiftet i perioden år 2007 2009 og fremstår i god stand. 13 Kloak Kloak, vedligeholdelse Kloak, TV inspektion Rensning af sandfangsbrønde og lovpligtig kontrol af højvandslukkere bør foretages hvert år. Udarbejdelse af tv inspektion af ejendommens kloaksystem, hvert 10. år af drifts og forsikringsmæssige hensyn. A 50 Årligt 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 B/C 60 6 10 år 30 30 Kloak, reparation til kl. 2. I forbindelse med udarbejdelse af tvinspektionsrapporten udbedres skader, der ligger over kl. 2 skader, ved punktreparation. Der foretages udbedring ved hjælp af strømpning og/eller nye ledninger. Nødvendig optagning af belægning, opgravning og retablering er indeholdt. Beløbet er anslået. B/C 135 85 50 6
Definition af kloakskader: Kl. 1 2 skader, skader der ikke påvirker gennemstrømning eller tæthed. Kl. 3 4 skader, skader der påvirker gennemstrømning og tæthed og bør udbedres. Der ikke afsat beløb til bortskaffelse af forurenet jord, da grunden og grundene, som støder optil ejendommen, ikke er kortlagt jf. oplysninger på DinGeo. Dette udelukker dog ikke risikoen for forurenet jord. 14 Vandinstallation Karakter 2 Nye hovedledninger Hydroforanlæg, udskiftes Hovedledninger og stigestrenge mv. er skiftet i perioden år 2007 2009 og fremstår i god stand. Eksisterende hydroforanlæg udskiftes til nyt hydroforanlæg som Grundfos Hydro Multi E 2x CRIE 5 9 inkl. isolering og el arbejde. OBS: Der er tæringer på manifoldrør. Pumper og automatik er af ældre dato (år 1992). Vigtigt: den angivne type skal underkastes endnu en ingeniørberegning for endelig fastgørelse af korrekt anlægstørrelse. Den angivet type er kun anvendt til prissætning i vedligeholdelsesplanen. A 75 20 25 år 75 7
Bundhaner i messing på stigestrenge, udskiftes Samtlige bundhaner på stigestrenge for koldt, varmtvand og varmtvandscirkulation i kælderen bør udskiftes til nye og mere korrosionsbestandige bundhaner. Der er synlige tegn på korrosion på næsten alle bundhaner i kælderen. Der anslået 17 sæt bestående af 3 bundhaner pr. sæt. A 45 40 år 45 Nye vandmålere (forbedring) For at øge beboernes bevidsthed og motivation for at spare på vandet kan det foreslås at montere vandmålere på koldt og varmt brugsvand i alle lejligheder. Som følge af målerdirektiverne skal foreningen forvente at udskifte målere ca. hvert 6. år. Vandmålere kan forsynes med modul, der giver mulighed for fjernaflæsning. Der er indregnet indbygning af ca. 408 stk. målere i ejendommen fordelt i 102 boliger. Det er tidligere undersøgt og konstateret, at det ikke er rentabelt, at etablere vandmålere i forhold til den forventede besparelse. C 265 6 10 år Kontrol af målenøjagtighed af allerede opsatte vandmålere enten ved totaludskiftning hvert 6. år eller ved at udtage ca. 10 % af det samlede antal målere, som indsendes til anerkendt akkrediteringsfirma for kontrol af målenøjagtighed. C 6 år 8
15 Gasinstallation Ingen fælles foranstaltninger. 16 Ventilation Karakter 1 3 Rensning af kanaler Kanalerne bør eftergås og renses, så deres funktion er optimal. Bestyrelsen oplyser, at ventilationskanaler renses løbende og så snart der er konstateret et problem eller tab af sugeevne. Omkostninger til rensning af kanaler, indgår i budgettet til løbende vedligeholdelse. B Løbende Ventilationsanlæg Kontroludsugningsanlæggene på hanebåndslofter vurderes udskiftet i nyere tid (efter år 2010) med nye ventilatorer, styring og automatik. Anlæggene vurderes alle at være funktionelle og i god stand. Ventilator, udskiftning Der skal påregnes en udskiftning af 6 stk. ventilatorer i ejendommens kontroludsugningsanlæg. Det anbefales, at der samtidig foretages en rensning og indregulering af anlægget, hvilket er indregnet i prisen. C 250 15 20 år 250 Miljøarbejde Asbest i gamle eternitkanaler. Omfanget er ukendt, men kanalsystemet antages at indeholde asbest. 9
17 El/svagstrøm Karakter 2 6 Fordelingsledninger m.v., opgradering Nye fordelingsledninger og stigeledninger anbefales udført i forbindelse med opgradering af elforsyningen. Der regnes med genbrug af kabelbakker og midlertidig strømforsyning under omlægningen. Der er regnet med tilslutning til eksisterende målertavler. C 140 18 Øvrige bygningsdele Karakter 4 Garageanlæg, eftergang Nøglesystem til fællesrum, udskiftning Snedker og malermæssig eftergang af porte og karme samt afsat beløb til reparation af betonbelægninger. Bestyrelsen oplyser, at det nuværende låsesystem er udgået, og der er behov for udskiftning af det eksisterende til et nyt. Der er afsat et beløb til udskiftning af låsesystem til i alt 7 fællesrum, inkl. nyt nøglesæt til beboere. B 50 Løbende 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 20 20 10
19 Ejendommens friarealer Karakter 2 5 Havemur mod Frederiksberg Allé, reparation Betontrapper, reparation Gennemgående istandsættelse af muren ved reparation af afskallet murværk og total omfugning. Afsat beløb til reparation af skader som revner og afskalninger på betontrappe til gård fra Frederiksberg Allé samt betontrappe til haveanlæg fra Maglekildevej. A 15 2 3 år 15 B 10 5 7 år 10 20 Stillads Lift til arbejder på tag og facade. 120 120 20 Byggeplads Byggepladsomkostninger. 5% 10 11 3 1 7 3 22 1 3 18 Håndværkeromkostninger, ekskl. moms. Uforudseelige udgifter Afsat beløb til uforudseelige udgifter ved gennemførelse af byggesagen. 215 221 53 21 142 53 462 21 53 368 10% 22 22 5 2 14 5 46 2 5 37 Forundersøgelser (Miljøscreening) 10 Byggeteknisk rådgivning Udarbejdelse af budget og forprojekt, projektmateriale, licitation, vurdering af tilbud, byggestyring, tilsyn, kontrol af mangeludbedring, aflevering, 1 års gennemgang og 5 års syn, økonomikontrol. 15% 36 36 0 0 23 0 76 0 0 61 Byggetekniske omkostninger i alt, ekskl. moms. 272 279 58 23 189 58 584 23 58 465 Moms 25% 68 70 14 6 47 14 146 6 14 116 Byggetekniske omkostninger i alt, inkl. moms. 340 349 72 29 237 72 731 29 72 581 11
Afsat beløb til almindelig løbende vedligeholdelse. Ejendommen anbefales som minimum at afsætte kr. 50/m² pr. år, svarende til kr. 490.000 pr. år til almindelig vedligeholdelse. Beløbet er afsat under forudsætning af, at de i vedligeholdelsesplanen foreslåede arbejder gennemføres. 490 490 490 490 490 490 490 490 490 490 Der skal gøres opmærksom på, at ovenstående priser er fra i primo 2018 ekskl. udgifter til finansiering, forsikring, byggesagsadministration, byggesagsgebyrer og andre administrative bygherreudgifter. Peter Jahn & Partnere A/S Sebastian Jagd Petersen og Glen Møller Laursen Den 6. april 2018 12
Sammendrag af vedligeholdesplan Ejendomsaktieselskabet Alléparken I 14.3593.40 Pkt. Bygningsdel 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 01. Tagværk 100 02. Kælder/fundering 10 10 10 03. Facade/sokkel 10 40 10 10 10 10 210 10 10 10 04. Vinduer 80 05. Udvendige døre 25 06. Trapper 45 30 10 10 10 07. Porte/gennemgange 08. Etageadskillelser 10 10 10 09. WC/bad 10. Køkken 11. Varmeanlæg 12. Afløb 13. Kloak 5 120 5 5 5 5 5 5 5 85 14. Vandinstallation 120 15. Gasinstallation 16. Ventilation 250 17. El/svagstrøm 18. Øvrige 25 5 5 5 5 5 5 5 5 5 19. Ejendommens friarealer 15 10 20a Stillads 120 20b Byggeplads 10 11 3 1 7 3 22 1 3 18 I alt 215 221 53 21 142 53 462 21 53 368 Uforudsete udgifter 22 22 5 2 14 5 46 2 5 37 Teknisk rådgivning 36 36 23 76 61 I alt 272 279 58 23 179 58 584 23 58 465 Moms 68 70 14 6 47 14 146 6 14 116 I alt inkl. moms 340 349 72 29 227 72 731 29 72 581 Alm. vedligeholdelse I alt inkl. moms 490 490 490 490 490 490 490 490 490 490 830 839 562 519 717 562 1.221 519 562 1.071 NB! Sammendraget er en automatisk sammentælling, hvorfor der er risiko for sammentællingsfejl/fejl i koder i regnearket. Sammendraget må derfor kun anvendes vejledende. Peter Jahn & Partnere A/S Sebastian Jagd Petersen og Glen Møller Laursen Den 6. april 2018 1