Poul Arne Jensen <paj@dantherm.com> 07-10-2009 11:50 To: <Plan@viborg.dk> cc: <Alj@viborg.dk>, Inge Bak <IB@sallingbank.dk>, Pernille Strand <renee_strand@hotmail.com> Subject: Planområde Sct.Pederstræde Til Planafdelingen! Vedr. ovennævnte planområde, har I bedt om kommentarer til ovennævnte forslag til ny bebyggelse. Jeg henvender mig som repræsentant for ejerforeningen i Sct.Mathiasgade 62 ( 7 af 11 lejligheder, Øvrige 4 ejes af Inter Gruppen).Der er følgende kommentarer til forslaget. - Bebyggelsen højde vil i meget væsentlig grad påvirke udsigten fra vore lejligheder Og dermed forringe værdien betydelig - Inter Gruppen, som udvikler projektet, har solgt lejlighederne til os, uden at orientere Om dette projekt (som vi ved er opstartet ultimo 2007),før en del af de nuværende ejere købte. - Vi foreslår at højden på byggeriet begrænses til 1 ½ etage, eller helst slet ikke, men den nye Foreslåede højde,vil således få begrænset indflydelse på vore lejligheders værdi. - Vi ønsker der udfærdiges en udsigts skitse ( 3D), der viser fremtidige udsigt forhold, hvis en Udbygningsplan gennemføres. - Vi ønsker at der afholdes et møde med parterne herunder det politiske udvalg, for at drøfte Projektet. - Bebyggelsen må i videst mulig omfang indpasses med omgivelserne, så der bliver en harmonisk bebyggelse. - Vi er interesseret I at vide om det er planlagt som ejerboliger eller udleje. Venlig hilsen Poul Arne Jensen Koncernchef Sct Mathiasgade 62,4 sal Tlf. direkte: +45 99 14 90 10 Tlf: +45 99 14 90 00 Mobil: +45 23 99 40 60 Fax: +45 99 14 90 15 www.dantherm.com
Bilag 2: Høringssvar Forudgående offentlighed Forslag til lokalplan nr. 360 for et centerområde ved St. Sct. Peder Stræde i Viborg samt forslag til tillæg nr. 9/2009 til Kommuneplan 2009-2021 Der har været gennemført forudgående offentlig høring fra den 8.10.09 til 28.10.09. Det offentliggjorte materiale er vedhæftet som side 5 i dette dokument. Forslag, ideer og bemærkninger I offentlighedsperioden er der kommet 2 forslag, ideer og bemærkninger til den kommende planlægning. Der har den 23. februar 2010 været afholdt et forudgående borgermøde. Efter det forudgående borgermøde kom der 3 bemærkninger. Nr. Dato (1) Poul Arne Jensen, Sct. Mathias Gade 62, 4. sal, 8800 Viborg på vegne af 7 ejerlejligheder i Sct. Mathias gade 62. 07.10.2009 og 28.02.2010 (2) Nancy og Otto Møller, St. Sct. Mikkels Gade 13, 8800 Viborg 26.10.2009 og 04.03.2010 (3) John Lundum og Hanne Fanø, St. Sct. Peder Stræde 22, 8800 Viborg 08.03.2010 Forslag, ideer og bemærkninger fremgår af skemaet på næste side. Heraf fremgår desuden en vurdering af, om disse kan indgå i planlægningen og i så fald, hvordan de er indarbejdet i planlægningen. De indkomne forslag, ideer og bemærkninger er vedhæftet bag skemaet. Notatets opbygning Bemærkningerne og forslagene er inddelt og behandlet under følgende tværgående emner: A. Udsigtsforhold, ejendomsværdi og ejerforhold B. Bebyggelsens udseende, omfang og skyggevirkning C. Parkering, tilgængelighed og trafikale forhold D. Afskærmning Under hvert emne markeres med tal i parentes hvilken bemærkning, der refereres til. Hver bemærkning behandles efter følgende skabelon: Resumé af bemærkningen i venstre spalte og administrationens vurdering af, om bemærkningen kan indarbejdes i planlægningen i højre spalte. Notatet vil ved offentliggørelsen af lokalplanforslaget blive sendt til parterne. 1
Emne. Forslag, ideer og bemærkninger Konsekvens for planlægning A. Udsigtsforhold, ejendomsværdi og ejerforhold B. Bebyggelsens udseende, omfang og skyggevirkning (1) foreslår at det maksimale etageantal bliver 1½ etage begrundet i et hensyn til udsigtsforhold og ejendomsværdi for eksisterende bebyggelse. Ud fra dette hensyn ønskes desuden udfærdiget en udsigtsskitse. (2) ønsker, at kommuneplanens rammebestemmelser fastholdes i området begrundet i et hensyn til ejendomsværdi for eksisterende bebyggelse. (2) spørger, om der gives erstatning for ændret ejendomsværdi som følge af ny lokalplan. (1) spørger, om det er planlagt som ejerboliger eller udlejningsboliger. (1) foreslår at byggeriet begrænses til 1 ½ etage og (2) ønsker, at kommuneplanens rammebestemmelser fastholdes. (2) og (3) finder, at en forøgelse af bebyggelsesprocenten fra 110 til 175 giver mulighed for et byggeri, som vil blive meget dominerende for området. Bebyggelsesprocenten bliver højere end i de tilstødende områder. (1) ønsker, at byggeriet afstemmes med omgivelserne så det harmonerer med en smal gade og gamle bygninger. (2) ønsker ikke, at planen skal give mulighed for en bebyggelse med en bygningshøjde på 18 m, hvilket er højere end områdets øvrige bygninger. (1) ønsker, at bebyggelsen i videst mulig omfang indpasses med omgivelserne. (2) foreslår, at der stilles krav til byggeriet om, at de nuværende facader ændres, så de kommer til at passe bedre til den eksisterende bebyggelse. (3) ønsker at ny bebyggelse udføres i harmoni med kvarterets smukke huse opført i røde eller 2 Som hovedformål tilsigter planloven bl.a. at der skabes og bevares værdifulde bebyggelser, bymiljøer og landskaber. Dette formål omhandler dog ikke hensyn til udsigtsforhold og ejendomsværdi. Der er jf. planloven ingen pligt til at redegøre for udsigtsforhold i lokalplanforslag. Lokalplaner er som udgangspunkt erstatningsfri regulering. Der er ligeledes ikke grundlag for et erstatningskrav for tab af herlighedsværdier, der ikke er sikret på selvstændig vis (f.eks. ved tinglyst servitutter). Lokalplaner kan ikke regulere ejer- og brugerforhold til ejendomme og bygninger. Den eksisterende bygning fremstår i 2 etager i dag. Kommuneplanen fastlægger at randbebyggelse i planområdet må ophøres i højst 1½ - 2½ etage. Forvaltningen vurderer, at bebyggelse i 3½ etager, vil fungere som en hjørnemarkering, der kan give en god helhedsvirkning i bybilledet. Som det fremgår at kortet i forslaget til kommuneplantillægget er der tale om en væsentlig forøgelse af bebyggelsesprocenten. Bebyggelsesprocenten er højere end i de tilstødende områder, dog med undtagelse af karréen nord for St. Sct. Peder Stræde, hvor den er 200 %. Lokalplanen fastlægger en maksimal facadehøjde på 10,5 m for randbebyggelsen og 11,5 m for randbebyggelsen ved det nordvestlige hjørne på den eksisterende bygning. Det betyder, at bygningens facade (med undtagelse af bygningens hjørne) ikke bliver højere end den modstående grå bygning på St. Sct. Peder Stræde 9, som er den højeste omkringliggende bygning. Lokalplanen fastlægger en maksimal bygningshøjde er 17,5 m, hvilket overstiger bygningen på St. Sct. Peder Stræde 9, som ca. er 16,7 m høj. Forvaltningen har vurderet projektet for St. Sct. Peder Stræde 16 i forhold til omgivende bebyggelse, som har stor bevaringsværdi og historisk værdi. Bemærkningerne imødekommes bl.a. ved at lokalplanen fastlægger, hvordan facader og tage skal udformes og fremtræde, for at
gule sten eller kalket i lyse farver. (2) og (3) gør opmærksom på, at en højere bygning vil give skygge på deres ejendomme fra midt på eftermiddagen samt gener ved indblik til deres haver og terrasser. bebyggelsen indpasses i forhold til den omgivende bebyggelse. Hensigten er således, at facadeudtrykket gerne må være moderne, men at proportioner og materialekarakter tilpasses byens karakter og tager hensyn til overgangen mod den bevaringsværdige bydel. Fra lokalplanområdet er der henholdsvis ca. 50 m til 2 s ejendom på St. Sct. Mikkels Gade 13 og ca. 22 m til 3 s ejendom på St. Sct. Peder Stræde 22. Ejendommene ligger omkring samme højde i terrænet. Lokalplanforslaget giver mulighed for en bygningshøjde på op til 16,5 m for bebyggelsen placeret mod øst. C. Parkering, tilgængelighed og trafikale forhold (2) antager, at eksisterende parkeringspladser vil blive nedlagt, som følge af udbygning. 3 Til belysning af bemærkningen kan det til sammenligning oplyses, at bygningsreglementet fastlægger for opførelse af énfamilie- og tofamiliehuse i maks. 8,5 m højde, at kommunalbestyrelsen ikke (kan) nægte at godkende en bygningshøjde og afstandsforhold, hvis der overholdes en højde på 1,4 gange afstanden til skel. Hvis dette skrå højdegrænseplan for sammenligningens skyld benyttes i denne sag, skal afstanden til skel for en bebyggelse på 16,5 m højde være mindst 1,4 X 16,5m = 23,1 m for at være i overensstemmelse med bygningsreglementets skrå højdegrænseplan. Bebyggelsen kan således give en skyggevirkning for den nærmeste af ejendommene, som næsten svarer til skyggevirkningen, hvis der kunne opføres almindelig parcelhusbebyggelse i op til 8,5 meter højde på en nabogrund i vanlig afstand fra skel. Det bemærkes dog, at der er bygninger nord for St. Sct. Peder Stræde, som vil blive betydeligt påvirket af skygge ved de i planforslagets fastlagte byggemuligheder. Ovennævnte sammenligning med bygningsreglementet gælder også mht. indbliksgener. Vurderingen af, om indbliksgener er væsentlige, afhænger bl.a. af områdets karakter. I tættere og højere bymæssig bebyggelse forventes en større tolerance over for indbliksgener fra omkringliggende bebyggelse, idet det betragtes, som en del af det at bo i en midtby. For at sikre, at der ikke etableres opholdsarealer som giver unødvendige indbliksgener for naboer, fastlægger lokalplanforslaget en byggelinie for opholdsarealet, så det placeres med en fornuftig afstand til naboejendomme. Jf. kommuneplanens rammer for lokalplanlægning skal der på den enkelte ejendom udlægges tilstrækkelige parkeringsarealer ved ny bebyggelsen til beboere, ansatte, besøgende, kunder, leverandører m.v. Lokalplanforslaget sikrer, at der foruden den nødvendige
parkering til den eksisterende bebyggelse på St. Sct. Peder Stræde 16 skal etableres parkeringspladser til nybyggeri i henhold til parkeringsnormen fastlagt i kommuneplanen. Dvs. at den samlede nye bebyggelse på ejendommen skal svare til parkeringsmulighederne på ejendommen i overensstemmelse med de gældende p-pladskrav. (2) foreslår, at der stilles krav til byggeriet om, at indgangen til Rema1000 ændres, så fortovet kommer i én højde uden gelænder, som indskrænker fortovsbredden. (2) foreslår, at St. Sct. Peder Stræde og St. Sct. Mikkels Gade gøres ensrettet af hensyn til trafiksikkerhed og at fodgængerovergangen ved St. Sct. Peder Stræde og Ll. Sct. Peder Stræde gøres mere trafiksikker evt. med bump. Bemærkningerne imødekommes delvist ved at det i lokalplanen fastlægges, at en butik med facade mod både St. Sct. Peder Stræde (hvilket Rema1000 har), og som udvides så den også har facade mod St. Sct. Peder Stræde, skal have primær kundeadgang fra St. Sct. Peder Stræde eller placering af indgangen så langt mod nord i bygningen som mulig. Såfremt der ikke sker en fysisk ændring af butikken kan lokalplanen ikke fastlægge en handlepligt til at ændre adgangsforholdene, så derfor stilles der krav om, at indgangen til butikken flyttes i tilfælde af ovennævnte butiksudvidelse. Forslaget imødekommes delvist, idet lokalplanforslaget udlægger et torveareal forbeholdt fodgængere ved den eksisterende fodgængerovergang. Lokalplanen fastlægger således en mulighed for, hvordan det nuværende vejareal kan omdisponeres. En lokalplan kan optage bestemmelser om vej- og stiforhold og andre forhold af færdselsmæssig betydning, men ikke egentlig færdselsregulering. Bestemmelser om vejanlæg skal som hovedregel samtidig ske efter vejlovgivningens regler. Beslutning om ensretning af trafikken eller vejlukning og etablering af gågade træffes af vejmyndigheden efter vejlovgivningen og forudsætter samtykke fra politiet. Sådanne ændringer bør vurderes i en større trafikmæssig sammenhæng. Derfor indgår forslaget i den igangværende udarbejdelse af en trafikplan for Viborg midtby. Forvaltningen registrerer i øvrigt henvendelsen om trafiksikkerhed på en liste med ønsker om trafiksikkerhedsfremmende tiltag. Forvaltningen foretager en løbende prioritering af ønskerne på baggrund af data om det konkrete sted. Prioriteringen af tiltagene forelægges Teknisk Udvalg hvert år. Afskærmning (3) ønsker, at lokalplanen fastlægger, at der skal ske støjdæmpning og afskærmning af p-dækket og friluftsarealet i det foreslåede byggeri som betingelse for ibrugtagningstilladelse. Forslaget imødekommes, idet lokalplanforslaget stiller krav om, at varegårde, oplag og affaldsrum til erhvervsbebyggelse samt areal til lastbilparkering i forbindelse med varelevering skal placeres inden for lukket bygning. Desuden skal tagparkeringspladsen afskærmes af en 1,5 m høj mur. 4
Samlet vurdering Forslag om at bebyggelsen tilpasses eksisterende bebyggelse imødekommes, idet der fastlægges bebyggelsesregulerende bestemmelser i lokalplanen, som sikrer, at byggeriet så vidt muligt tilpasses omgivelserne. Forvaltningen vil være opmærksom på forslagene om fortovsbredde, ensretning af trafik og ønske om større tryghed i trafikken. Udbygningen af ejendommen vurderes at være en væsentlig ændring i forhold til kommuneplanen for et centralt beliggende bymiljø, som grænser op til den bevaringsværdige bydel. Derfor bør borgerne have særlig lejlighed til at øve indflydelse på planlægningen. Planområdet, Teknik- og Miljø/15. april 2010 / RK 5
6