Colliers MarkedsNYT Markedsanalyser og nyheder fra erhvervsejendomsmarkedet > Forår 2012 Odense satser stort Den nye vidensbydel i odense generation y påvirker fremtidens kontorer Det nordiske ejendomsmarked eksterne ejendomsvurderinger Colliers status & Markedspuls
Colliers International Danmark Arealudvikling Aarhus understøtter byvæksten Aarhus Kommune har oprettet en ny enhed, som skal medvirke til at realisere kommunens planer for byvækst: Arealudvikling Aarhus. Udviklingen i Aarhus går stærkt, og kommunen har igangsat en ambitiøs vækstplan, som også betyder, at flere nye, spændende byområder i de kommende år skyder op. Derfor har Aarhus Kommune oprettet den nye enhed, Arealudvikling Aarhus, som bl.a. varetager udvikling og salg af byudviklings- og omdannelsesområder som De Bynære Havnearealer og den nye by ved Lisbjerg. Bente Lykke Sørensen Arealudviklingschef, Arealudvikling Aarhus Arealudvikling Aarhus har meget at byde på Bente Lykke Sørensen, arealudviklingschef: Vores fokus er på at forene Aarhus Kommunes udviklingsplaner med de private erhvervs muligheder, ønsker og ambitioner. Vi arbejder målrettet og kontinuerligt på at skabe de allerbedste betingelser for udvikling og vækst i Aarhus og for at give erhvervslivet så attraktive rammer som muligt. Arealudviklingschef Bente Lykke Sørensen Arealudvikling Aarhus Pakhus 27 Nordhavnsgade 12-14 8000 Aarhus C e-mail bls@aarhus.dk telefon 5157 6418
velkommen til 1. udgave af Colliers Markedsnyt Det er med glæde, at vi præsenterer første udgave af Colliers MarkedsNyt. Vi håber, at vi med magasinet kan medvirke til en større gennemsigtighed og åbenhed på det danske ejendomsmarked. Vi ønsker med denne åbenhed at bidrage til at endnu flere nationale, såvel som internationale investorer vil betragte det danske marked som en sikker havn. I magasinet er hovedvægten lagt på en seriøs og nøgtern formidling af resultater fra vores analyseafdeling, der løbende tager temperaturen på det danske ejendomsmarked. Desuden bringer vi nyt om betydende tendenser fra ind- og udland, samt aktuelle artikler om hvad der rører sig på det danske ejendomsmarked. I denne udgave er der sat fokus på odense hvor statens ejendomsselskab Freja Ejendomme aktuelt udvikler en ny bydel. Læs interviewet med Frejas direktør Karen Mosbech, der deler sine tanker om det spændende projekt. Ligeledes har vi interviewet direktør Esben Kjeldsen fra Handelsbanken Aarhus om deres brug af eksterne eksperter til vurdering af ejendomme, og hvilken rolle disse vurderinger spiller i finansverdenen. Vi håber, at alle der har en interesse for erhvervsejendomme, vil finde Colliers MarkedsNyt interessant og vedkommende. god læselyst Hans Vestergaard Indehaver Statsaut. ejendomsmægler MrICS generation y påvirker fremtidens kontorer Ny rapport fra Colliers International... 4 Colliers MarkedsNYT Udgiver: Colliers International danmark A/S Prismet Silkeborgvej 2, 3. sal 8000 Aarhus tlf. 70 23 00 20 e-mail: info@colliers.dk CVr.: 31774179 Næste udgave maj 2012. Eftertryk er alene tilladt med angivelse af kilde. odense satser stort Den nye vidensbydel i odense... 7 Det nordiske ejendomsmarked Mange ligheder, men også mange forskelle... 12 eksterne ejendomsvurderinger Flere og flere ser fordelene ved eksterne vurderinger... 16 MarkedsplADsen... 18 Colliers status... 22 Colliers Markedspuls... 27
Generation Y påvirker fremtidens kontorer Colliers International Danmark Den demografiske udvikling vil påvirke efterspørgslen efter kontor lokaler i Europa i Danmark og det øvrige Nordeuropa dog kun marginalt Colliers News Internationale tendenser www.colliers.com/research En ny rapport fra Colliers International viser, at Europa over de næste 20 år kan opleve et fald i efterspørgslen efter kontorlokaler på grund af demografiske forskydninger. Som følge af færre borgere i den alder, som er på arbejdsmarkedet, kan efterspørgslen efter kontor- og industrilokaler over de næste 20 år falde med 10%. Herefter kan følge en yderligere reduktion på 10% over de næste 20 år frem til år 2050. Det er en europæisk trend, som vil berøre alle EU-lande, men der er alligevel store regionale forskelle. Ubart vil det østlige og vestlige europæiske kontormarked opleve et markant fald i arbejdsstyrken, og dermed et fald i efterspørgslen efter kontorlokaler, hvorimod det nordlige Europa vil opretholde en marginal vækst. Med udsigt til beskedne vækstrater i økonomien i Nordeuropa kan man dog forvente en vis outsourcing af arbejdspladser til fx Østeuropa. Samlet forventes det, at der i Nordeuropa vil være et beskedent fald i arbejdsstyrken på 1,5% frem til 2030. Uanset det samlede fald i arbejdsstyrken, er den præcise påvirkning på efterspørgslen efter kontorlokaler ikke givet. Dels er fordelingen mellem kontor- og industriarbejdspladser i fremtiden ikke klar, dels vil behovet for lokaler i mange byer vokse på grund af urbaniseringen og dels betyder ændringen i aldersgrupperne på arbejdsmarkedet at behovene ændres. generation X og y på banen I dag er arbejdsmarkedet domineret af arbejdskraft fra det såkaldte baby boom (født i 1950-1969) og deres krav til indretningen af kontormiljøerne har indtil nu været dominerende. Det har betydet et stort antal af cellekontorer frem for åbne kontorlandskaber. I 2020 vil baby boom erne være halveret og i 2030 vil de ikke længere være en del af arbejdsstyrken. I stedet vil generation X (født i 1970-1979) og Y (født i 1980-1989) dominere arbejdsstyrken og dermed også have større indflydelse på indretningen af arbejdspladsen. Det kan fx betyde øget behov for lokaler til sociale aktiviteter. Den demografiske udvikling vil påvirke efterspørgslen efter kontorlokaler i Europa i Danmark og det øvrige Nordeuropa dog kun marginalt. Kilde: FN/Colliers International Europas Arbejdsstyrke (MIO) fordelt på generationer Generation Z Baby Boomers 42.5 Generation Y 104.6 2010 210 (462.9 i alt) 105.8 Generation Z Generation What s Next? 80.5 105.9 37.7 2020 (434.3 i alt) Baby Boomers 102.3 107.9 Generation What s Next? 101.8 80.5 2030 (392.7 i alt) 103.2 107.2 Generation X Baby Boomers: født 1950-69 Generation X: født 1970-79 Generation Y: født 1980-89 Generation Z: født 1990-99 Generation What s Next?: født2000+ Generation X Generation Y Generation X Generation Z Generation Y 4 Colliers Markedsnyt > Forår 2012
11 8.15% 10.5% 16,107 Cape Town 47 9.50% 58 11.00% Riyadh Johannesburg 12 16.8% n/a 11,600 Durban 10 10.0% n/a 50,000 11 N/A N/A 57 N/A N/A Dubai Abu Dhabi 28 N/A N/A 64 N/A N/A Cairo 36 10.00% 63 16.00% Prime High Street Rent (EUR/sq m/month) Prime High Street Yield Prime Shopping Centre Rent (EUR/sq m/month) Prime Shopping Centre Yield Definitions Prime High Street Rent: Top open market rent that could be expected for a unit of standard size within the market - typically 100 to 200 sq m. The figure does not include service charges and taxes, and does not reflect tenant incentives. Prime High Street Yield: The net yield an investor is prepared to pay for a prime retail asset, fully-let to high quality tenants at an open market rent in a prime high street location. Net yield = net income/gross purchase cost. Prime Shopping Centre Rent: Top open market rent that could be expected for an in-line unit of standard size within a prime centre. The figure does not include service charges and taxes, and does not reflect tenant incentives. N/A N/A N/A N/A 62 N/A N/A N/A Dubai Abu Dhabi N/A N/A N/A N/A 68 N/A N/A N/A Dublin* 404 7.50% 305 8.00% 258 4.75% 186 5.50% Glasgow* 232 5.25% 258 5.50% Manchester* Madrid 175 5.50% 53 7.25% 170 5.50% 134 5.50% Edinburgh* 191 5.50% 206 5.75% Oslo 159 5.00% 111 5.00% Copenhagen 202 4.75% 106 5.50% Stockholm 153 4.75% 144 5.00% Leeds* 189 216 4.41% 220 Hamburg 5.25% 55 5.00% 294 105 5.55% 250 180 5.50% 5.00% Amsterdam 4.70% 6.50% 40 180 Birmingham* Berlin 6.00% 6.00% The Hague Rotterdam Düsseldorf London* 109 200 Eindhoven 5.10% 240 6.25% 928 52 Antwerp 114 4.50% 90 3.75% 6.00% 140 5.00% 185 6.50% 464 5.50% 105 6.00% 5.00% 6.00% Prague 110 6.00% Frankfurt 270 4.50% 270 Paris* Stuttgart 5.80% 833 320 4.50% 4.50% Vienna 117 100 Munich 350 4.75% 5.00% 330 4.25% 3.75% 80 Zurich 90 6.00% 647 5.75% 3.50% 55 Geneva 4.50% 512 Zagreb 4.50% 85 75 Milan 5.50% 7.00% 590 5.00% 50 6.80% Rome 450 6.00% 63 7.00% 25 8.00% 40 8.00% 38 7.50% Warsaw 90 7.50% 79 6.50% Bratislava Budapest 110 7.50% 65 7.50% Prime Shopping Centre Yield: The net yield an investor is prepared to pay for a prime shopping centre asset, fully-let to high quality tenants at open Lisbon market rents. Net yield = net income/gross purchase cost. 75 7.50% Please note that the figures quoted represent an approximate guide only. 60 Our objective is to provide data not long after the date to which it is relevant. 7.25% Consequently some of these figures are subject to change at a later date if more information comes to light. Figures are as at 30 September 2011. Arrows indicate expected movement over the next 12 months. * Figures represent Zone A Rents This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s). 2011. All rights reserved. Belgrade 110 8.00% 50 9.00% Tirana 50 N/A N/A 33 N/A N/A 175 5.75% 145 5.25% Helsinki Tallinn 25 N/A 43 7.50% Riga 22 9.50% 35 8.50% Vilnius 32 N/A 35 8.50% Athens 150 8.00% 30 8.00% 75 9.00% 65 8.50% Bucharest Sofia 55 9.00% 35 9.50% Saint Petersburg 204 13.00% 104 12.00% Kyiv 212 11.00% 92 13.00% Istanbul 221 6.50% 142 6.50% Moscow 424 N/A 206 10.00% FINLAND EMEA Retail Rents 2011 NORWAY SWEDEN ESTONIA RUSSIA SAUDI ARABIA SOUTH AFRICA UNITED ARAB EMIRATES EGYPT SAUDI ARABIA UNITED ARAB EMIRATES Key IRELAND PORTUGAL UNITED KINGDOM FRANCE SPAIN BELGIUM NETHERLANDS SWITZERLAND DENMARK GERMANY ITALY CZECH REPUBLIC AUSTRIA POLAND HUNGARY CROATIA LATVIA LITHUANIA UKRAINE SLOVAKIA ALBANIA SERBIA GREECE ROMANIA BELARUS BULGARIA TURKEY ændring i ArbejDsstyrKe pr. region (summeret procent) 2010-2050 5,00% 0,00% -5,00% -10,00% -15,00% -20,00% -25,00% -30,00% 2020 2030 2040 2050 Vesteuropa Nordeuropa Kilde: Fn/Colliers international læs mere Østeurpa Sydeuropa White Paper generation y How Population Change will impact office space demand er det andet papir i en serie af seks fra Colliers International, der analyserer Generation y. Find både denne og flere internationale rapporter på www.colliers.com/research De bedste beliggenheder holder prisen i det europæiske retailmarked www.colliers.com/research Markedslejen på de primære butiksstrøg holder som hovedregel niveauet over det meste af Europa. Det fremgår af den nye analyse EMEA retail rents Map, som Colliers International udgiver to gange om året. På langt de fleste markeder er der tale om ganske stabile markedslejer på de primære beliggenheder. Nogle få markeder har dog oplevet stigninger i markedslejen fx oslo og riga, mens fx Athen og Sofia har oplevet ret kraftige fald. Den samme trend gør sig gældende i de førende europæiske shoppingcentre, hvor de handlende stadig viser stor interesse for lokaler, mens de rationaliserer andre steder. Markedslejen steg markant i fx Leeds og Milano. også afkastkravene for primært beliggende retailejendomme har generelt været stabile eller er faldet en smule. Det skyldes, at investorerne stadig ønsker at investere i ejendomme med lav risiko. Både i Amsterdam og i oslo er afkastkravene faldet. Mønsteret fra Europa kan overføres på Danmark: Markedslejen på de primære beliggenheder i de større byer er ret stabil. De stærke butikskæder sørger nemlig for at sikre sig de bedste placeringer, og det giver god efterspørgsel på de bedste strøg. Helt tilsvarende er der god efterspørgsel efter primært beliggende investeringsejendomme inden for retail. læs mere EMEA rents Map er udgivet af Colliers International. rapporten er tilgængelig på www.colliers.com/research og viser blandt andet markedsleje niveauet for retailejendomme samt shoppingcentre. Colliers MarkedsNyt > Forår 2012 5
Colliers International Danmark Flot og veldisponeret domicilejendom KolDing Ejendommen er beliggende i det attraktive og veludbyggede erhvervsområde ved Bramdrupdam i Kolding med kort afstand til E45. Grundarealet er bebygget med 3 sammenhængende kontor- og administrationsbygninger, der igen er sammenbygget med lagerarealerne. Administrationsafsnittet er opført som 3 bygninger, der i midten er adskilt af en flot hovedindgang med en stor reception/hall. I midterbygningen forefindes tillige kantine, garderobe og toiletfaciliteter i stuen samt showroom og mødelokaler på 1. sal. Lagerafsnittet består af 5 haller, hvoraf den ene (vareudlevering) har en frihøjde på ca. 6 meter og de sidste 4 haller (højlagre) har en frihøjde på ca. 8,5 meter. 6 Colliers MarkedsNyt > Forår 2012 > Samlet etageareal: 12.943 m² > Mulighed for opdeling af lejemålet i mindre enheder > Beliggende tæt på tilslutning til E45 > Attraktivt og veludbygget erhvervsområde i Bramdrupdam > Årlig leje kontor/lager: fra kr. 705,-/169,- pr. m² LEJE > Kontor/lager SAG 273191 Hans Holmann Erhvervsrådgiver HD(r) Direkte 58 58 36 76 Mobil 22 25 78 44 hah@colliers.dk
Odense satser stort og bygger ny vidensbydel På en mark i den sydøstlige del af Odense, ved siden af Syddansk Universitet, planlægges et af Danmarks hidtil mest ambitiøse byudviklingsprojekter Den nye bydel skal indeholde et nyt supersygehus, udbygning af Syddansk Universitet, en forsker- og videnpark med vidensbaserede virksomheder, boliger, kollegium, indkøbsmuligheder og meget meget mere. Kort sagt en bydel hvor viden, sundhed, velfærdsteknologi og forskning er i centrum. Den nye bydel, Campus Odense, har til formål at samle en række faglige kompetencer for at skabe en vidensby i europæisk topklasse. Ved blandt andet at bygge det nye supersygehus sammen med Syddansk Universitets sundhedsvidenskabelige Markedsnyt > fakultet, Forår 2012 og placere 7 en forsker- og Colliers videnpark i samme område skabes unikke rammer for sundhedsfaglig videndeling. I forsker- og videnparken, der har fået navnet Cortex Park, er det planen at også sundhedsfaglige virksomheder skal kunne lokalisere sig, og dermed have en unik adgang til både forskere, sygehuset og nye medarbejdere i form af de studerende. Dermed er der grobund for udveksling af viden og forskning på tværs af faggrupper inden for såvel det sundhedsfaglige område, som en række andre videnområder. For at sikre at det ikke kun er en bydel der arbejdes i, indeholder projektet også boliger til blandt andet studerende og områdets medarbejdere. Herudover skal der opførers daginstitutioner og dagligvareforretninger samt caféer. Dermed er ambitionen, at Campus Odense bliver et attraktivt og levende sted hvor arbejde, forskning og fritid smelter sammen. Hele projektet har stor fokus på klima og miljø og derfor opføres det efter bæredygtighedsprincipper hvor den tætte bebyggelse understøtter kollektiv trafik. Derudover reserveres et stort areal til biotoper og nedsivningsbassiner samt grønne oaser, hvor løberuter og vandrestier kan etableres i og omkring bebyggelsen. Det forventes at Campus Odense med det nye supersygehus vil stå færdigt i 2020. Projektleder for Freja er arkitekt Sonja Vendelsø og herudover har blandt andre Frejas udviklingsdirektør Carsten Rasmussen været personligt involveret de sidste fire år. Colliers i Odense står for salget af byggerettighederne til Cortex Park.
Colliers International Danmark Freja ejendomme en af hovedaktørerne bag den nye vidensbydel i odense Den nye vidensbydel Campus odense ved Syddansk Universitet er et af de største danske byudviklingsprojekter til dato, og kræver derfor samarbejde imellem flere store interessenter. En af disse er statens ejendomsselskab Freja A/S, som sidder i styregruppen for projektet, og som ser stort potentiale i det unikke byggeri. Freja Ejendomme som ejer en del af jorden til projektet har flere grunde til, at de gik med i projektet. Direktør Karen Mosbech forklarer: Et er, at det er en måde for os at realisere vores jord på. Noget andet er, at det er en del af vores samfundsansvar at udvikle området, og så er det jo ganske enkelt et unikt skandinavisk projekt. Freja Ejendomme har investeret en masse i projektet. Udover en hel del tid, er der blandt andet investeret i en stor arkitektkonkurrence for vidensområdet Cortex Park. Efterfølgende er der arbejdet med lokalplanlægning samt byggemodning herunder anlæggelse af kloakker, veje, pladser og belysning. Dette projekt er kæmpestort med et stort potentiale, og det vil vi gerne være med til at udvikle udtaler Karen Mosbech. Karen Mosbech Administrerende direktør i Freja ejendomme. ikke Helt som Alle De AnDre Freja Ejendommes formål er at sælge ejendomme for staten med størst muligt provenu, men adskiller sig, ifølge direktør Karen Mosbech, på et væsentligt punkt fra andre ejendomsselskaber og developere: Vi har en samfundsrolle vi skal skabe værdi og liv i samfundet med vores dispositioner og udviklingsprojekter. Det er netop en af de helt store motivationsfaktorer hos Freja Ejendomme, og derfor gik de med i det store odenseprojekt. Udviklingsdirektør Carsten rasmussen uddyber: Det her er jo et kæmpe projekt, og det har et potentiale til at blive et nordeuropæisk knudepunkt for viden om sundhed og velfærdsteknologi, hvilket er noget der kan tiltrække investeringer til odense og dermed også udvikle byen. Derudover adskiller Freja Ejendomme sig fra andre developere ved, at tid for dem ikke er en kritisk faktor. De har tid til at vente på at de helt rigtige muligheder byder sig, og denne faktor gør sig netop gældende for odenseprojektet og Cortex Park: Dette er ikke et projekt, man til at starte med tjener penge på. Det er et langtidsprojekt, men et projekt med meget store muligheder udtaler Karen Mosbech. Al begyndelse er svær Dette gælder også for det overordnede og ambitiøse Campus odense projekt, hvor store interessenter samlet i en styregruppe bestående af ouh, Syddansk Universitet, region Syddanmark, Ejendomsselskabet Den Fynske Forskerpark, odense Kommune og Freja A/S skal arbejde sammen og blive enige. Det har ikke altid været helt nemt, og Karen Mosbech udtaler: Det har været svært, rigtig svært. Vi arbejder i styregruppen ud fra et kommissorium hvor vi blandt andet skal arbejde med respekt for hinandens områder, og det har ikke altid været let med så store institutioner alle med hver deres interesser og suverænitet. Men efter at en fælles vision om at støtte ambitionen om at forandre odense fra industriby til vidensby er blevet accepteret af alle parter, fungerer samarbejdet bedre, og Karen Mosbech 8 Colliers MarkedsNyt > Forår 2012
Colliers Markedsnyt > Forår 2012 9 De grønne oaser og letbanen er vigtige elementer i den nye vidensbydel. uddyber: Det hjalp at vi nu arbejder efter den samme vision om, at projektet skal understøtte og udvikle Odense og tiltrække investorer. Det varede længe inden samarbejdet blev godt, men nu trækker vi alle på samme hammel. Ikke kun til gavn for Odense Der er ingen tvivl om, at projektet vil tiltrække en masse investeringer til Odense by blandt andet er der planer om at bygge en letbane, som skal skabe en sammenhæng imellem centrum og den nye bydel. Men Freja Ejendomme mener også, at projektet vil være med til at ændre Odenses nuværende image. Carsten Rasmussen udtaler: Odense har brug for et andet image end at være en station eller en by, man kører igennem eller forbi på vejen til Jylland. Det skal være en by man gerne vil flytte såvel sin virksomhed som sin familie til, og som tegner sig mere attraktiv end i dag. Det skulle dette projekt meget gerne hjælpe med til. Målet med projektet er også at skabe 4.000 gode vidensarbejdspladser inden år 2025, og håbet er at nogle studerende efter endt studie vil finde de nye arbejdspladser interessante og derfor blive boende. Det skulle derfor også gerne bevirke at Odense bliver en by man flytter til, og ikke kun en by man fraflytter efter endt studie. Men det er ikke kun Odense by der vil nyde godt af den nye vidensbydel, også yderområderne omkring Odense vil kunne profitere på projektet: 4.000 gode vidensarbejdspladser vil helt klart også have en stor indvirkning på blandt andet værdien af huse og byer rundt om Odense. Det er klart at nogle af disse nye medarbejdere vil bo i yderområderne, og de vil derfor også kunne profitere på dette projekt udtaler Carsten Rasmussen. Dermed vil projekt Campus Odense med supersygehus, et udvidet universitet og forskerpark ikke kun været et aktiv for Odense by, men et aktiv for hele Fyn.
Colliers International Danmark nyrenoverede og atmosfærefyldte lokaler ved ringgaden i AArHus Lejemålet er beliggende få hundrede meter fra ringgaden, med Frichsparken som en af de nærmeste naboer, og dermed i den bynære del af Søren Frichs Vej. Ejendommen har facade direkte mod Søren Frichs Vej, og således med gode muligheder for at blive eksponeret mod de mange forbipasserende. Udvendigt er ejendommen total nyrenoveret med hvidmalede, pudsede facader og med flotte rundbuede glaspartier i hele gavlen. De indvendige arealer fremstår p.t. uistandsatte, men vil ligeledes blive gennemgribende istandsat efter nærmere aftale med ny lejer. Efter endt istandsættelse vil lokalerne have et meget højt kvalitetsniveau med respekt for ejendommens meget kreative stil. Her er meget højt til loftet, der i øvrigt er rundbuet, og en atmosfære langt ud over det sædvanlige. Det samlede areal kan opdeles i mindre enheder fra ca. 250 m². I forbindelse med udlejningen nyetableres der et indskudt dæk, der kan placeres og integreres på mange forskellige måder. Udlejer vil, i forbindelse med istandsættelsen/ 10 Colliers MarkedsNyt > Forår 2012 indretningen, stille egen arkitekt til rådighed for udarbejdelse af skitseforslag matchende lejers ønsker og behov. Lokalerne vil være yderst velegnede til almindeligt kontorbrug til virksomheder inden for den kreative branche, til kontor og showroom osv. > Et kreativt lejemål med mange indretningsog anvendelsesmuligheder. > Samlet etageareal: 3.101 m² kontor > Kan opdeles i mindre enheder fra 250 m² > Indrettes i samråd med lejer > Særdeles spændende arkitektur > Mulighed for køb forhør nærmere > Årlig leje: kr. 895,- pr. m² LEJE > Kontor SAG 272914 jan Langhoff Statsaut. ejendomsmægler Valuar Direkte 58 58 35 14 Mobil 40 21 44 33 jla@colliers.dk
erhvervspark syd attraktive lejevilkår AArHus syd Bygningskomplekset består af 5 sammenhængende bygningsenheder, der er 1. etape i etableringen af Erhvervspark Syd. Ejendommen kan anvendes som domicil eller opdeles i mindre lejemål. Lokalerne overtages nyindrettet med lyse storrumskontorer og har en tilhørende dejlig kantine og vederlagsfri parkering. Her er en gedigen kvalitet, et dejligt miljø og en god infrastruktur med nem adgang til motorvejen og ringvejssystemet i Aarhus. Alle bygningsenhederne er indrettet efter den samme skabelon med en central fordelergang, langsgående i bygningen med cellekontorer af varierende størrelse på hver side heraf, adskilt med lette skillevægge der muliggør en let adgang til at omforandre indretningen. Hver bygningsenhed har tillige passende toiletkapacitet på hver etage og egen indgang fra det foranliggende parkeringsareal, hvorved en opdeling i mindre enheder a ca. 400 m² kan håndteres. Alle lokalerne i kontorfløjene, der er ventilerede, er indrettet med hhv. vinyl og tæpper på beton, malede vægge og lyddæmpende loftsbeklædning. Desuden rummer bygningskomplekset en kantine med granitgulvbelægning og store vinduespartier ud mod grønne arealer. Kantinen drives p.t. af Kiwi Gastro, der også tilbyder kantineordning til ejendommens lejere. Pt. har Maersk Logistics, Damco, Maersk Line, Advanced offshore Solutions, Nike, rodenstock Danmark A/S, Kiwi Gastro og L. Hammerich valgt at etablere sig i Erhvervspark Syd og flere er på vej. Skal jeres virksomhed være den næste? LEJE > Kontor SAG 250783 > Samlet etageareal: 3.600 m² kontor > Kan opdeles i lejemål fra 174 m² > Her opføres yderligere ca. 10.000 m² kontorbygninger tegnet af C.F. Møller > Attraktivt lejeniveau ved indflytning > Årlig leje/1. år: fra kr. 325,- pr. m² jan nickelsen teamleder Kontor Statsaut. ejendomsmægler, Valuar Direkte 58 58 35 15 Mobil 40 43 63 10 jn@colliers.dk Colliers MarkedsNyt > Forår 2012 11
Colliers International Danmark Det nordiske ejendomsmarked Mange ligheder, men også mange forskelle På verdensplan opfattes de nordiske lande ofte som én enhed. Men for os, der bor og arbejder her, er det jo tydeligt, at der på trods af den tætte geografi er store forskelle og det gælder også på ejendomsmarkedet. Det største og mest professionelle ejendomsmarked findes i Sverige, der er domineret af en række professionelle ejendomsselskaber, som enten er børsnoterede eller familieejede. Norge og Finland minder mere om Danmark, idet der er en række formuende personer, som er investorer på ejendomsmarkedet. Dog lader det norske og finske ejendomsmarked til at være sundere end det danske, med færre konkurser blandt ejendomsselskaber og banker, fordi man traditionelt har haft større udbetalinger og mindre belåning. Den globale økonomiske usikkerhed, som øgedes i løbet af 2011 har faktisk betydet, at ejendomsmarkederne i de nordiske lande er blevet mere ens da der i alle lande var mange transaktioner fra fjerde kvartal i 2011, som blev udskudt til første kvartal i 2012 siger Torben Nielsen, nordisk salgsdirektør i Colliers. Der er mange transaktioner på tværs af landegrænserne. Således er de norske investorer Torben Nielsen Nordisk Salgsdirektør, Colliers International Danmark. 12 Colliers Markedsnyt > Forår 2012
meget interesserede i både svenske og danske ejendomme oftest ender de med at købe en svensk ejendom. Til gengæld køber en del svenske investorer ejendomme i Danmark. For nyligt har svenske Niam købt 646 ejerlejligheder i København, ligesom et andet svensk ejendomsselskab (Balder) har købt Østerfælledkomplekset med 523 lejligheder fra Finansiel Stabilitet. Colliers i Norden Fokus på finansiering I dagens marked er finansieringsmulighederne vigtige at få klarlagt. Det bør ske tidligt i processen, for at undgå at potentielle købere spilder tiden eller trækker sig. Udenlandske investorer vil oftest få 1. prioritetsfinansieringen i det land, hvor ejendommen er beliggende, mens 2. prioritetsfinansieringen nogle gange optages i investors hjemland eller evt. klares med egenkapital. Realkreditsystemet er jo særegent for Danmark, og for os som mæglere er der en opgave i at forklare systemet for udenlandske investorer, og i øvrigt generelt at bygge bro mellem de udenlandske kunder og realkreditinstitutterne, som kommer med hver deres vaner og forventninger siger Torben Nielsen. Colliers i norden I en tid med globalisering og et stigende antal transaktioner på tværs af landegrænser er det af stor vigtighed, at man kender forskelle og ligheder på markederne. En grundlæggende forudsætning for at man kan bidrage til denne vidensudveksling er, at man kender sit eget marked i detaljer. Colliers nordiske transaktionsteam er derfor sammensat af erfarne ejendomsmæglere med mange års erfaringer fra de enkelte lande, hvilket giver bred viden om både købere og sælgere i hvert land. Tilsammen udgør de så transaktionsteamet, hvor man deler erfaringer om både finansieringsmuligheder, nylige handler og øvrig praksis ved handlerne. Vi sørger for, på professionel vis, at klæde potentielle købere på til at foretage reelle valg, ved at sikre, at de forstår forskellen i handelsmetoderne landene imellem. Udefra set kan det være små ting, som kan vælte en handel, men det handler om, at få alle forhold frem i lyset så tidligt som muligt siger Torben Nielsen. UK London Oslo Gøteborg Aalborg Aarhus København Vejle Odense Malmø Stockholm Helsinki > Colliers har 10 kontorer i Norden fordelt på 5 i Danmark, 3 i Sverige og 1 i henholdsvis Norge og Finland > Der er flere end 175 ansatte på kontorerne. > Colliers i Sverige og Finland er 100 % danskejet. Colliers i Norge er 15 % danskejet. > For at sikre det optimale samarbejde mellem landene har Colliers i starten af 2011 sammensat et nordisk salgsteam med repræsentanter fra de fire lande. > Colliers i Norden er den del af den internationale Colliers kæde, som har cirka 512 kontorer i 61 lande. Colliers Markedsnyt > Forår 2012 13
Colliers International Danmark byggeretter i vidensbyen sælges Salg af byggerettigheder Byggeriet af 100 nye ungdoms- og studieboliger er godt i gang, og der er dermed sat gang i udviklingen af den nye levende forsker- og vidensbydel, som kommer til at rumme både kontorer, liberalt erhverv, hotel, boliger, restauranter og caféer samt dagligvarebutik. Sammen med et af Danmarks nye supersygehuse, et stærkt Syddansk Universitet og en af Danmarks største forskerparker bliver Cortex Park et innovationsmiljø i europæisk topklasse, hvor der over de næste 10 år bliver investeret mere end 15 milliarder kroner. 14 Colliers MarkedsNyt > Forår 2012 odense Cortex Park tilbyder attraktive og fleksible byggemuligheder for både den lille innovative virksomhed, større profilvirksomheder, hotel og boliger. Der er mulighed for at indgå som part i flerbrugerbyggeri. > Byggeretter fra 1.000 etagekvm. > Pris: kr. 1.600,pr. byggeretskvm. + moms peter Mahony Direktør, Partner Statsaut. ejendomsmægler, Valuar, Cand.geom. Direkte 58 58 37 00 Mobil 20 20 33 69 pm@colliers.dk
LEJE > Kontor SAG 271492 velbeliggende kontor- og undervisningslokaler AAlborg Ejendommen har været anvendt af TdC til brug for call center, tele marketing og markedsanalyse. > Samlet etageareal: 3.330 m² heraf 226 m² kælder > Gode parkeringsforhold > Ejendommen er renoveret og nyindrettet i 2007 > Årlig leje: kr. 1.783.500,- (kr. 535,- pr. m²) Klaus Flensted jensen Statsaut. ejendomsmægler Valuar Direkte 58 58 36 17 Mobil 61 68 26 20 kfj@colliers.dk LEJE > Kontor SAG 271615 Moderne undervisningsmiljø HADsunD Tæt på Mariager Fjord. > Samlet etageareal: 3.046 m² > Mulighed for undervisning, kontor og klinik > Særdeles gode parkeringsforhold > Kan opdeles i mindre lejemål > Årlig leje: kr. 450,- pr. m² Brian Toft Statsaut. ejendomsmægler Direkte 58 58 36 18 Mobil 61 55 59 47 bt@colliers.dk Colliers MarkedsNyt > Forår 2012 15
Colliers International Danmark eksterne ejendomsvurderinger har stor værdi Flere og flere ser fordelene ved eksterne vurderinger På det danske ejendomsmarked har det hidtil været almindeligt, at man vurderer ejendommene internt i stedet for at benytte eksterne vurderingseksperter. Men denne tendens er ved at ændre sig, og med på bølgen er blandt andre Handelsbanken Aarhus. I Handelsbanken Aarhus er det almindelig praksis, at man ved vurderinger af ejendomme med en vis volumen anvender eksterne vurderingseksperter. Direktør for Handelsbanken Aarhus, Esben Kjeldsen udtaler: Det er meget sjældent, at vi er skæve på en vurdering, netop fordi vi gør brug af eksterne vurderinger, og det er en fordel for både vores kunder og os. Denne strategi ved vurderinger af fast ejendom er ikke noget nyt fænomen i Handelsbanken Aarhus, og har således ikke ændret sig som følge af krisen. Direktør Esben Kjeldsen siger: De eksterne vurderinger er klart en styrke for os og vores strategi for udlån er stort set uændret. Vi er selvfølgelig mere opmærksomme på forholdene omkring den enkelte ejendom, og så holder vi os mest til velbeliggende bolig- og kontorejendomme. Dermed ikke sagt at vi er bange for at finansiere andre typer ejendomme, bare det er en ejendom med stabilt potentiale. DeCentrAlisering og eksterne vurderinger en succes Handelsbanken Aarhus er en del af den verdensomspændende svenske koncern Handelsbanken, som er en af Nordens største banker. I Danmark har Handelsbanken afdelinger i hele landet, og alle filialer fungerer med stor lokal beslutningsevne. Dette betyder, at hver enkelt filial selv kan træffe mange vigtige beslutninger samtidig med, at de har alle bankens styrker og specialister i ryggen. Hver enkelt afdeling bestemmer således selv hvilke type kunder, de vil arbejde med. Ifølge Esben Kjeldsen har det mange fordele: Vi er i vores nærområde, og derfor kender vi vores kunder rigtig godt. Ved at være lokale ved vi også i hvilken ende af gaden beliggenheden er god, og disse komponenter har klart bidraget til vores succes. Esben Kjeldsen mener, at dette faktum, sammen med anvendelsen af de eksterne vurderinger, forklarer hvorfor Handelsbanken Aarhus ikke er mærket nævneværdigt af krisen, som tilfældet er for flere af konkurrenterne. I 2011 oplevede Handelsbanken i Aarhus således det bedste resultat til dato. eksterne vurderinger udbredt i sverige Af tal fra IPD, som måler afkast fra erhvervsejendomme ejet af professionelle ejendomsinvestorer i en lang række lande, fremgår det, at brugen af eksterne vurderingseksperter til vurdering af fast ejendom varierer fra land til land. Blandt andet fremgår det af IPD s tal fra 2010 at man i Sveriges ejendomsindeks udelukkende gør brug af eksterne vurderinger, mens det i Danmark kun er ved 30 % af vurderingerne i indekset, at eksterne eksperter bliver brugt. Forskellen skyldes blandt andet, at det blandt de svenske medlemmer af IPD er besluttet, at man skal benytte eksterne vurderinger for at være medlem. 16 Colliers MarkedsNyt > Forår 2012
Denne forskel får Esben Kjeldsen til at spekulere på, om Danmark måske kunne have undgået en del af turbulensen fra finanskrisen, hvis flere ejendomsselskaber og finansieringskilder gjorde brug af de eksterne vurderingseksperter, simpelthen for at få et mere solidt grundlag at tage en god og fornuftig beslutning på. For Handelsbanken Aarhus har brugen af eksterne vurderingseksperter, som en del af deres kultur og kreditpolitik klart været en succes, og direktør Esben Kjeldsen udtaler: Hvis den gode ejendom er der, så siger vi ja til finansiering, og det bruger vi ofte en ekstern vurderingsekspert til at hjælpe os med at finde ud af. I Aarhus har vi valgt at bruge Colliers International Danmark, da vi har erfaret at brugen af den samme ekspert giver et tillidsforhold og det skaber troværdighed. Handelsbanken Aarhus. Esben Kjeldsen bankdirektør, Handelsbanken Aarhus. Handelsbanken > europas stærkeste bank Kåret af Bloomberg som verdens næst stærkeste > Decentralisering er et kendetegn og en styrke for banken > stærk fælles kultur omkring måden at drive bank på hvilket binder filialerne sammen > Danmarks mest tilfredse erhvervskunder (jf. EPSI 2011) > 744 filialer verden over heraf 54 i Danmark > ingen interne salgskampagner, bonusordninger eller volumenmål > lavere kredittab end øvrige storbanker > ingen bank er ratet højere i Norden > Højere lønsomhed end øvrige storbanker 39 år i træk > i Aarhus er Handelsbanken en dominerende spiller på ejendomsmarkedet > stabilt igennem finanskrisen Handelsbanken i Aarhus havde det bedste år nogensinde i 2011 Colliers Markedsnyt > Forår 2012 17
Colliers International Danmark MarkedsPLADseN Ny, unik statistik over leje for erhvervslokaler oline.dk Danmarks største portal for erhvervsejendomme danmarks største portal for erhvervsejendomme, Oline.dk, har udviklet en ny udbudsstatistik for lokaler til kontor, lager- og produktion og detail handel, der viser udviklingen i lejeniveauer fordelt på landsdele. Med statistikken får man overblik over hvilket lejeniveau, som erhvervslokaler udbydes til rundt i danmark. data findes på landsdele og er ført 5 år tilbage i tiden. På den måde kan man fx se, at udbudslejeniveauerne for kontorer i Københavns by er faldet med ca. 6 procent siden primo 2008, mens de tilsvarende i Købenavns omegn er faldet med ca. 16 procent. Se flere tal på www.oline.dk under Statistik Ejendomshandel mellem A. Enggaard A/S og SEB Pension årets største ejendomshandel i Jylland er på plads, da SEB Pension og A. Enggaard A/S har indgået aftale om at SEB Pension køber et selskab, der opfører 4 retsbygninger til Domstolsstyrelsen. De fire retsbygninger til Domstolsstyrelsen opføres i Herning, Holstebro, Holbæk og Kolding. retsbygningerne er på i alt ca. 24.000 m² og er færdige til brug i Q2-2012. Samtidig sælger SEB Pension ejendommen Springvandspladsen i Hjørring til A. Enggaard Holding A/S. Springvandspladsen er på 17.000 m² og er udlejet til rådhus for Hjørring Kommune og til butikker. I forbindelse med handlen er der indgået en ny aftale med Hjørring Kommune, som ved kommunesammenlægningen i 2007 blev lagt sammen med Sindal, Hirtshals, Løkken og Vrå kommune. Ejendommen vil blive totalt ombygget og renoveret, og efter ombygningen fremstå som en moderne ejendom med en spændende arkitektur og en høj energistandard. Såvel SEB Pension som A. Enggaard A/S finder, at transaktionen viser, at man ved at tage udgangspunkt i parternes respektive styrker kan få skabt merværdi for begge parter. SEB Pension og A. Enggaard A/S er glade for transaktionen som p.g.a. en vis kompleksitet har taget nogen tid at få aftalt helt på plads. Parterne har ved transaktionen været bistået af Plesner Advokater og Advokatfirmaet Børge Nielsen. Handlen blev formidlet af Colliers i Aalborg og København. retten i Kolding retten i Herning Over 100 deltagere ved gå-hjem møde hos Colliers i Aarhus! Moms på fast ejendom ét år efter er temaet for en række gå-hjem møder hos Colliers regionale afdelinger. Det første blev afholdt i Aarhus den 2. februar 2012. Emnet, der i en række tilfælde er præget af usikkerhed og endnu uafklaret praksis, trak fulde huse. Deltagerne var et bredt udsnit af ejendomsbranchen i Østjylland. Det seneste programlagte møde blev afholdt i Aalborg den 16. februar 2012. Følg med på www.colliers.dk under Gå-hjem møder i dit område. 18 Colliers MarkedsNyt > Forår 2012
Hver tredje boliglejer har ingen udgifter, når de flytter En ny undersøgelse fra Ejendomsforeningen Danmark viser, at hver tredje lejer i en privat udlejningsbolig ikke får en regning fra udlejer i forbindelse med fraflytning. søgelsen punkterer myten om, at det er dyrt at flytte fra en privat lejebolig. opgørelsen bygger på fraflytningsudgifter for næsten 10.000 private lejemål, hvor lejerne flyttede i perioden 1. januar 2009 til 31. oktober 2011. - Det er første gang, at der skabes et overblik over, hvad det egentlig koster at fraflytte en privat udlejningsbolig. Politisk har der jævnligt været fokus på netop fraflytningsudgifter, men den politiske diskussion har været baseret på myter om fraflytningsudgifter. Nu har vi et godt overblik over fakta, som viser, hvor meget det reelt koster en lejer at fraflytte en privat udlejningsbolig, siger John r. Frederiksen, formand for Ejendomsforeningen Danmark. søgelsen viser, at lejeren betaler under 10.000 kr. til istandsættelse i over halvdelen af de opgjorte sager. Kun i knap 4 procent af sagerne er udgiften til istandsættelse på over 50.000 kr. Ser vi lidt bag om tallene på de få, men høje fraflytningsregninger, så skyldes de typisk, at lejer ikke har foretaget den løbende indvendige vedligeholdelse, som jo ellers er lejers pligt, og som er en del af lejeaftalen. Der kan også være tale om, at lejer har vandaliseret lejemålet, siger John r. Frederiksen. Det fremgår af undersøgelsen, at jo længere tid en lejer har boet i en privat lejebolig, jo højere er udgiften til istandsættelse. Desuden viser tallene, at jo større et lejemål lejer har boet i, jo højere er lejers udgift til istandsættelse ved fraflytning. iphone app Find alle vores erhvervsejendomme hvor som helst når som helst Gratis! Følg vejledningen på www.colliers.dk eller hent direkte i App Store du kan tilmelde dig InvestorNyt og AnalyseNyt på www.colliers.dk Colliers International danmark i Everyone gives Colliers international lancerer den 22. februar 2012 et donationsprogram, som bliver kaldt everyone gives. Det fungerer ved, at der på hjemmesiden www.everyonegives.org vil køre en 8 dages online donationskampagne, hvor alle i verden via hjemmesiden kan donere et valgfrit beløb til en velgørende organisation. Det er tanken, at eventen skal gentages hvert år. når man donerer et beløb opfordres man til at invitere andre i sit netværk til at donere til den samme eller en anden velgørenhedsorganisation, der er at finde på hjemmesiden. Det betyder, at budskabet hurtigt spredes via sociale netværk. Colliers international Danmark er det danske medlem af den internationale erhvervsejendomsmæglerkæde Colliers international, som omfatter 512 kontorer i 61 lande. indehaver af Colliers international Danmark, Hans vestergaard: Vi synes, at det er et flot globalt initiativ, som vi gerne vil støtte såvel økonomisk som ved at inspirere andre. Vi vil gerne give vores netværk muligheden for at bidrage til en velgørende organisation og blive en del af en international event. yderligere oplysninger hos indehaver Hans vestergaard på telefon 70 23 00 20. www.everyonegives.org 22. februar 2012 Colliers MarkedsNyt > Forår 2012 19
Colliers International Danmark 2 meget solide investeringsmuligheder udlejet til MT Højgaard med 10-års uopsigelighed SALG > Investering SAG 272934 esbjerg n > Samlet etageareal: 4.438 m² > Grundareal: 24.524 m² > årlige lejeindtægter: kr. 1.960.000,- > Afkast 1. år: ca. 7,1 % > Afskrivningsgrundlag: ca. kr. 26.178.710,- > Pris: kr. 28.000.000,- kontant SALG > Investering SAG 272935 odense v > Samlet etageareal: 2.271 m² heraf 1.823 m² kontor og 448 m² kælder > årlige lejeindtægter: kr. 1.680.000,- > Afkast 1. år: ca. 7,1 % > Pris: kr. 23.950.000,- kontant Søren Lindbjerg Erhvervsrådgiver Direkte 58 58 35 28 Mobil 20 13 10 30 sli@colliers.dk 20 Colliers MarkedsNyt > Forår 2012