ABFnyt nr. 1, februar 2015: Morten Kolberg. Lånene er dyre Morten Kolberg minder meget om alle andre 41-årige danskere. Han er gift, far til to, og da han og hans hustru for seks år siden ventede deres første barn, fik de brug for mere plads. I stedet for at flytte i hus valgte de at blive i byen, hvor de fandt en stor andelslejlighed på 150m2 på Frederiksberg. Ligesom de fleste andre danskere skulle Morten Kolberg forsøge at sætte sig ind i lånemarkedet, og ligesom de fleste andre havde han svært ved at gennemskue de forskellige muligheder. Det at sammenligne de forskellige låneformer med hinanden og sammenholde tilbuddene fra banker er voldsomt kompliceret. Jeg brugte lang tid på at sætte mig ind i det, og stadigvæk synes jeg, at det er kompliceret, siger Morten Kolberg. Fastlåst i 10 år Da Morten Kolberg i 2008 skulle låne 1,5 mio. kr. til sin nye andelslejlighed, besluttede han sig for, at han gerne ville have et fastforrentet andelsboliglån. 4 ABFnyt 1-2015 Tanken var, at vi gerne ville have noget fastforrentet på grund af sikkerheden. Vi ville ikke stå med 1,5 mio. kr. i andelsboliglån og så pludselig få at vide, at renten steg. Samtidig ville vi gerne have det afdragsfrit, fordi vi forventede en masse udgifter i forbindelse med, at vi fik børn. Morten Kolberg indgik en låneaftale, hvor millionen blev lånt ved et fastforrentet afdragsfrit banklån på seks procent, mens den resterende halve million kom fra en kassekredit. Det var han som udgangspunkt glad for. Han havde troet, at den økonomiske krise ville medføre en stigende rente på andelsboliglån, men efter nogle år kunne han se, at lånene med de variable renter lå væsentligt lavere end hans fastforrentede, så han overvejede at omlægge sit banklån. Det var i den forbindelse, at han fandt ud af, at det slet ikke er muligt. Jeg kan godt indfri det. Men der er en overkurs på, hvis jeg indfrier det før tid, så det vil sige, at det koster mig omkring 100.000 kr. at skulle indfri det lån. Hvorfor er det så dyrt? Selvom Morten Kolberg har fast rente på det meste af sit lån, har han været ude for, at renten lige pludseligt steg på hans kassekredit. Min erfaring er, at når Nationalbankens diskontorente stiger, så går der et splitsekund, og så hæver banken renten, men når renten falder, så sænker de den ikke, siger han. Ud over usikkerheden ved at man som andelshaver aldrig kan vide, om renten stiger, så kan Morten Kolberg heller ikke forstå, hvorfor det i det hele taget skal være så dyrt at låne til andelsboligkøb. Det er en boligform, der er næsten 100 procent sikker der er stort set ingen tvangsauktioner på andelsboliger. Og andelshavere er i min optik gode betalere, så hvorfor skal vi betale så mange procent i renter? Nogle betaler helt op til otte procent, slutter han. n
Pant i andelsboligen er et sikkert papir Drømmelån til boligejere på 2%. Det lyder fint, men hvorfor betaler andelshavere så højere rente end boligejere? Ifølge Finansrådet skyldes det, at pantets sikkerhed ikke er ens for en andelsbolig og en ejerbolig. Det svar undrer ABF. Når du som andelshaver åbner morgenavisen og læser overskrifter såsom Nyt drømmelån til 2% og Aldrig har det været billigere at låne til din bolig, er der mange andelshavere som tænker: Hvorfor betaler jeg så 6% eller mere for mit andelsboliglån? Drømmelånsoverskrifterne refererer nemlig ikke til banklån men til realkreditlån, som kun tilbydes boligejere, fordi realkreditinstitutterne får pant i fast ejendom, der bliver vurderet til at være et mere sikkert papir end pant i en andelsbolig. Sikker pant i andelsbolig Kristina Breyen er juridisk konsulent i Finansrådet, og ifølge hende er der en forklaring på, hvorfor andelshavere ikke kan få realkreditlån med lave drømmerenter. Realkreditlån er lån med pant i fast ejendom. En andelsbolig er ikke fast ejendom. En andelshaver har en brugsret til en andelsbolig, men altså ikke et stykke fast ejendom, som han kan give pant i. Andelshaveren kan derfor ikke optage realkreditlån i sin andelsbolig, forklarer hun. Renten på realkreditlån er derudover lavere end på de banklån, som andelshavere kan optage, og ifølge Kristina Breyen skyldes det, at pantet er mere usikkert i en andelsbolig end i en ejerbolig. Ved et realkreditlån har realkreditinstituttet sikkerhed i fast ejendom. Ved et andelsboliglån har banken derimod sikkerhed i en brugsret til en andelsbolig, og det er et mere usikkert grundlag, siger hun. Den forklaring køber ABF s direktør, Jan Hansen, ikke. Han mener ikke, at pantet er mere usikkert i en andelsbolig end i en ejerbolig. Jeg forstår ikke den analyse. Det er sjældent, at vi ser tvangsauktioner på andelsboliger. Da jeg i dag (23. januar, red.) tjekkede hjemmesiden tvangsauktioner.dk, var der 245 ejerboliger registreret mod 4 andelsboliger, siger han. Sund økonomi Finansrådet og ABF er langt fra enige om pantets sikkerhed i en andelsbolig. Lidt nemmere går det, når spotlyset rammer foreningens og andelshaverens økonomi. Begge dele spiller, ifølge Kristina Breyen, en rolle, når bankerne vurderer en andelshavers kreditværdighed og den efterfølgende rente. Renten kommer an på bankens egne lånemuligheder (fundingmulighederne) og på bankens kreditvurdering af kunden. Andelsboligforeningens økonomi har også en betydning, fordi den kan påvirke kundens økonomi, for eksempel i form af, at kundens månedlige ydelse til andelsboligforeningen øges væsentligt, forklarer hun. Og i ABF er man helt på linje med Finansrådet, når man laver en kobling mellem renteniveau på den ene side og foreningens og andelshaverens økonomi på den anden. Boligejere skal fremvise budgetter, lønsedler og årsopgørelser fra SKAT, inden de kan få realkreditlån. Det gælder naturligvis også andelshavere, som skal i banken. Jo bedre økonomi, du har som andelshaver, desto stærkere står du i en forhandlingssituation med din bank, siger Jan Hansen. Og så er det vigtig, at både andelshavere og bestyrelse sammen sørger for at have styr på foreningens økonomi. Men rentesatser på 8-12%, som jeg stadig hører om, er helt urimeligt, siger Jan Hansen og fortsætter. Der er mange penge at spare ved at renteshoppe, som ABFnyts bankundersøgelse viser. Jeg kan kun opfordre vores medlemmer til at kigge deres lån igennem, skabe overblik over egen og foreningens økonomi og fx tjekke mybanker.dk og se, om der er penge at spare ved at skifte bank eller forhandle med sin nuværende, slutter Jan Hansen. www.abf-rep.dk 5
6 ABFnyt 1-2015
www.abf-rep.dk 7
Kilde: ABFnyt nr. 1, februar 2015 >