COK Renovering i støttet byggeri og finansiering Temamøde Århus Den 30. april 2019
Kontakt og E-mailservice Inge-Lis Kalum Schou kalum@pc.dk tlf. 49 19 14 50 Inge-lis-kalum.weebly.com Rådgivning Kurser E-mail nyhedsservice Håndbøger
Intro hvem træffer beslutninger i bo 1 Organisationens opbygning Øverste myndighed Bestyrelse (organisationsbestyrelse) Afdelingsmøde - urafstemning Afdelingsbestyrelse
Planlagt vedligeholdelse og plan 2 Vedligeholdelse af afdelingers ejendomme opkræves over lejen Indvendig istandsættelsesordninger Udvendig planlagt mv. Der er ikke fastsat normtal i alment byggeri Men regnskabstal kan sammenlignes på LBF (regnskabsdatabasen)
Vedligeholdelsesplaner 2.1-2.2 Vedligeholdelsesplan 15 år men øges til 20 år i 2020, 2022 til 25 år og 2024 mindst 30 år Sammenhæng mellem henlæggelser (konto 120) og plan Beboernes indflydelse: -Markvandring -Budgetgodkendelse Granskning af plan af uvildig sagkyndig = ikke en ansat, udgift konteres på konto 511.4 fremmed assistance
Tilsyn med vedligeholdelse 2.3 Revisors beskrivelser i protokol -Der er en plan -Planen ajourføres (og kan derfor også revideres) -Der henlægges efter planen Manglende opsparing er, når konto 120 = 401 Bestyrelsen har ansvaret for vedligeholdelse, se almenboliglovens 14b, stk. 3
Finansiering af renovering 3 Arbejder på vedligeholdelsesplan finansieres af henlagte midler, men der kan være utilstrækkelig midler Det er ikke muligt at overholde plan ved at indsætte ekstern finansiering. Revisor bør bemærke, hvis det sker Enhver låneoptagelse, som medfører huslejeforhøjelse, kræver godkendelse af afdelingsmøde. Lejens størrelse og udlejning vurderes af bestyrelsen
Finans BOs egne midler 3.1 og 3.2 Egne midler til udlån findes i - Egenkapitalen (=dispositionsfonden) -Henlagte midler, men de skal være til stede til at udfører vedligeholdelse med, når det er påkrævet efter de konkrete planer Eksterne midler - Egen trækningsret (= boligorganisationens opsparing i LBF for gamle afdelinger). Anvendelsen sker på alle nuværende afdelinger i boligorganisationen
Finans kapitaltilførsel 3.3 Kapitaltilførsel ydes pga almenboliglovens 92 Midlerne til ordningen er begrænsede derfor ventetid Ydes ofte sammen med LBF støttede lån i øvrigt Omfanget er pr. 1/5 typisk ca. 200.000 600.000 kr. Kommunens andel er en rente- og afdragsfrit lån
Finans LBF reno støtte 3.4 og 3.5 LBF støttede lån hvad består støtten i? Fastsættelse af omfang Udløber efter 30 år (ikke fortsat betaling af ydelser ved låneudløb, men lejenedsættelse) Ustøttede lån Fuld beboerbetaling i lånets løbetid (30 år) Fordeling på støttede/ustøttede lån = spørgsmål om, hvad lejen kan bære
Finans garantier ved renosager 3.6 Regaranti på støttede og 50 % refusion af evt udgifter fra LBF og garanti ustøttede arbejder Ingen eksempler på afd. med LBF støtte er solgt på tvangsauktion eller hvor garantien har været udløst Kommunal garanti til boligformål efter almenboligloven ikke omfattet af låneramme
Finans garanti fortsat 3.6 Kommunen modtager opgørelse over garanti hvert år fra långiver Hvornår udløses garantien? Misligholdelse af lån = manglende betaling af terminsydelser Selvskyldnerkaution = kommunen er som garant (regarant) selv skyldner Ved misligholdelse kan kravet gøres gældende mod garant, det er ikke et krav, at ejendommen sælges ved auktion
Finans LBF øvrige muligheder 3.7 Det er muligt for LBF at indstille, at der godkendes en række fravigelser fra gældende regler Typisk - A og G indskud (gamle afdelinger) - Indbetaling til egen dispositionsfond ved udløbne lån Se skitse til finansiering fra LBF i afsnit 4.4
Reno - støttesager 4 Hvornår begynder sagen for BO? For kommunen? Samarbejde mellem kommune og BO, dialogmødet kan bruges til indledende drøftelser bemærk: kommunen og BO har ikke nødvendigvis samme interesser fx sammenlægning af boliger Arbejder skal kunne indeholdes i lokalplaner, ellers må planen ændres (bemærk, kræver tid)
Renosager opg af af behov og teknisk rådgiver 4.1 og 4.2 Behov konstateres typisk på årlig gennemgang af bygning Hvis det er større ting (10 % af ejendommens værdi) skal der ofte en større gennemgang til BO bestyrelse beslutter af afsætte midler til undersøgelser Ekstern teknisk rådgiver skal findes i udbud efter udbudsloven
Reno kontakt til LBF 4.3 Det er bygherren, der tager kontakt til LBF Bygherren udarbejder ansøgning til prækvalifikation Bygherren kan normalt ikke få en kommunal godkendelse på en sådan plan, fordi den ikke indeholder nøjagtige oplysninger om, hvad kommunen forpligter sig til
Reno LBF besigtigelse 4.4 LBF besigtiger alle prækvalificerede ansøgere Kommunens inviteres, og det anbefales at kommunen deltager Der kommer som udgangspunkt et foreløbigt opgjort støttebeløb og et årstal for et evt. tilsagn Eksempel: finansieringsskitse
Reno sager beboerne 4.5.1 HR: alle arbejder godkendes afdelingsmøde Første inddragelse af afdelingsmøde -Afhænger af sagens omfang, men jo før jo bedre Præsentation af første udgave af helhedsplan for afdelingsmøde Hvad er vigtigt?? - Projektets indhold - Økonomi (lejens størrelse) - Genhusning
Reno sager urafstemning/ klager 4.5.2 Urafstemning - hvem beslutter, hvem gennemfører Klager til Beboerklagenævnet over beboerdemokratiske beslutninger -Ikke opsættende virkning
Reno tilsidesættelse af afd møde 4.5.3 Almenboliglovens 37, stk. 3-6 Betingelser for anvendelse: Støttet renoveringssag Ikke ved opførelse af fælleshuse Bemærk: indberetning til ministeriet og dermed principiel godkendelse
Renosager skema ABC 4.5.7 Tidsforløb: Foreløbig udmelding fra LBF Skema A, godkendes af kommune og tilsagn fra LBF Tilretning af projekt og udbud af byggearbejder Skema B, godkendes af kommunen, hvis der ikke forekommer overskridelser. Hvis overskridelser sendes sagen til afgørelse hos LBF Skema C, godkendes af kommunen med indtil 2 % overskridelse
Reno skema A behandling 4.5.6 Kommunen godkender skema A for reno og for for ustøttede arbejder. Der godkendes - Låneoptagelse - Garanti - Lån til kapitaltilførsel - Fravigelser - Lejeforhøjelser ud over 5 % af årslejen Se eksempel på godkendelse LBF giver tilsagn og foretager statusskift i BOSSINF reno
Reno skema B 4.5.7 Skema B kan kun godkendes af kommunen alene, hvis der ikke forekommer overskridelser af skema A summen Det er ikke sædvanligt at godkende ændringer mellem skema A og B Kommunen påtager sig den yderligere garanti Eksempel på godkendelse af skema B
Reno skema C 4.5.8 Skema C kan godkendes af kommunen hvis der max forekommer en 2 % overskridelse af skema B, ellers godkendes en anbefaling til LBF Den af LBF fastsatte husleje ved skema A fastholdes så vidt muligt i støttesagen og årerne derefter Eksempel på godkendelse af skema C
Renosager med overskridelser 4.5.9 Større overskridelser + LBF - Nye arbejder, som fx er forårsaget af Pvc, svamp - Andre forhold (fx udskift af undertag eller tag) LBF kan regulere på støtte, give anden støtte, så lejen ikke påvirkes (forhøjes) Kommunen kan ikke afslå at godkende forhøjede garantier (regarantier)