Markedsrapport Retail November 2008
Executive Summary Prime locations are popular There has been a remarkable development in the retail segment during the last few years. Now there is a strong and diversifi ed retail market in many larger Danish cities. Location is of great importance to shops. The optimum location of course depends on the type of shop. In central areas there are only very few vacant shops, while the number of vacant shops at secondary locations is currently increasing. For investors the retail market is very interesting with opportunity of high returns. There has been quite a strong price increase in recent years. Velbeliggende butikslokaler er populære Det er efterhånden en kliché, men for butikker er beliggenheden afgørende. Det kan være af stor betydning, på hvilken side af et hjørne butikken er beliggende, alt efter hvor mange mennesker, der går forbi. Som følge heraf, kan markedslejen for butikker variere meget indenfor selv få hundrede meter. Tallene i diagrammet herunder viser markedsleje for den bedste beliggenhed inden for de forskellige kategorier. Den højeste markedsleje fi ndes på Strøget i København, hvor kvadratmeterlejen pr. år når op på 20.000 kr. Også Købmagergade i København er godt med. Der er et meget stort spænd til den højeste markedsleje i de andre større danske byer på f.eks. godt 6.000 kr. pr. m² pr. år i Århus. Markedslejen for butikker på sekundære beliggenheder i de forskellige byer ligger på et mere ensartet niveau. Her ligger kvadratmeterlejen pr. år på mellem 1.100 og 2.700 kr. Efterspørgslen efter velbeliggende lokaler er høj og stabil. Gennem den seneste tid har der imidlertid været en vis stigning i den generelle tomgang for butikslokaler. Det er den lidt usikre fremtid for forbruget, der kan spores i andelen af ledige butikslokaler. Tomgangen har generelt været stigende siden sidste halvår af 2007, når man ser på hele landet. Den højeste ledighed fi ndes p.t. i Vejle området. Vi vurderer dog, at det ikke er Vejle by, der oplever denne tomgang, men derimod primært omkringliggende landområder og mindre byer. Kr. pr. m 2 pr. år 10.000 9.000 8.000 20.000 Markedsleje ekskl. drift på de bedste beliggenheder 7.000 6.000 5.000 6.250 5.300 5.000 4.000 3.000 2.700 3.200 3.000 2.000 1.000 1.250 1.500 1.100 1.300 1.000 1.200 1.000 1.100 1.100 1.200 900 0 København Århus Odense Aalborg Trekantområdet Esbjerg Velbeliggende retailejendomme i city, herunder i gågader eller i primære handelsstrøg. Retailejendomme med sekundære bybeliggenheder, dvs. handelsområder, som ligger uden for egentlige strøgområder. Selvstændigt beliggende storbutikker (boksbutikker) i eksterne handelsområder. Kilde: Colliers Hans Vestergaard
Ledige butikslokaler i procent af skønnet bygningsmasse Kilde: Oline-Lokalebørs Statistikken 6% området Fyn Nordjylland Hele landet Århus København 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2003(K1) 2003(K3) 2004(K1) 2004(K3) 2005(K1) 2005(K3) 2006(K1) 2006(K3) 2007(K1) 2007(K3) 2008(K1) 2008(K3) Københavns Kommune har stadig en lav ledighed. Generelt er ledigheden dog stadig ikke på et specielt højt niveau, set hverken i et historisk perspektiv eller sammenlignet med andre markeder. I Århus og København oplever vi stadig en stor interesse for beliggenheder på Strøget. Udbuddet af disse lokaler har været stigende, men stadig ikke tilstrækkelig til den store interesse. Krav til butikslokaler Det er tøj, der fylder mange af butikkerne på strøggaderne. Både den store succes for dansk mode, og efterspørgslen fra fl ere og fl ere internationale kæder betyder høj efterspørgsel efter lokaler på de centrale beliggenheder. De ledige lokaler fi ndes primært på sekundære beliggenheder. Afmatningen har dog en vis betydning for afståelsessummer for butikslokaler uden for hovedstrøget, og hvor butikslokalet ikke opfylder kædernes krav (se faktaboks). For dagligvarebutikker er der stor efterspørgsel fra både danske og udenlandske kæder, der gerne vil etablere sig i Danmark. Mange af disse kæder har problemer med at fi nde de rette lokaler og sinkes derfor i processen med at udvide i Danmark. Problemerne skyldes primært plangrundlaget, der fastsætter snævre grænser for etableringsmulighederne. Grundet efterspørgslen har vi oplevet stabile til stigende huslejeniveauer for denne butikstype specielt i de større byer. Også for butikker, der traditionelt har ligget i områder uden for byen, er der en del restriktioner i planloven, som gør det svært at etablere nye butikker. Flere butikskæder tilpasser deres koncept, f.eks. til en mere cityorienteret struktur med showrooms. Andre vælger at afvente konkurrenternes tiltag, da planloven har en vis dæmpende effekt på konkurrencen. Det gælder specielt konkurrencen fra udenlandske plads krævende detailkæder, som har behov for beliggenheder uden for midtbyen. Markedet for butikslokaler befi nder sig altså efter nogle forrygende år i en vis afmatning med svagere efterspørgsel. Den overordnede tilstand er dog stadig god med forholdsvis lav ledighed. Ikke kun beliggenheden er vigtig. Også andre forhold tages i betragtning, når der vælges lokale. Det gælder f.eks.: Butikkens størrelse Facadebredden Butikkens dybde Udformningen af butikslokalet Højden (de fleste ønsker mindst 3,20 meter) Tilgængelighed Adgang til parkering Skiltningsmuligheder Ejendommens facadeudtryk COLLIERS HANS VESTERGAARD 3
Hvor handler danskerne? Detailhandlen i Danmark er delt mellem gadebutikker, indkøbscentre og internethandel. Gadebutikkerne ligger både i bymidter og f.eks. langs indfaldsveje. Stadig er internethandlen begrænset, men omfanget er hurtigt voksende. Butikstyper Udvalgsvarebutikker Butikker, der er specialiseret inden for salg af bestemte varer, f.eks. tøj, legetøj, møbler m.m. Inkluderer også butikker med store varer, som f.eks. biler og både Dagligvarebutikker Bredt sortiment af fødevarer og andre varer til den daglige husholdning Både discountbutikker, traditionelle supermarkeder og varehuse Med den seneste revision af planloven, der blev vedtaget i foråret 2007, er der ret skrappe betingelser for hvor nye butikscentre må lokaliseres kun i byer med over 40.000 indbyggere er det tilladt at bygge uden for bymidten uden en maksimumgrænse. For byer mellem 20.000 og 40.000 indbyggere er det tilladt at bygge højst 5.000 m² bydelscentre. Inden for de givne rammer i planloven, har kommunerne den fulde kompetence til at planlægge arealer til butiksformål. Der er profilforskelle på butikssammensætningen på gader og i indkøbscentre. Typisk er butikkerne i centrene mere mainstream. I bymidten er der en god blanding både af kædebutikker og mere specialiserede butikker. Prisprofilerne er også mere spredte i bymidterne. Der har været en stor vækst i antallet af centre de senere år. Det er i stigende grad populært at shoppe inden døre. Og der er stadig flere centre på vej omkring hovedstaden udvides dette efterår Ro s Torv i Roskilde kraftigt, mens Hundige Storcenter udvides og moderniseres med åbning i 2009. I provinsen er der udvidelser på vej i Kolding, Herning og Holstebro. Kiosker, vin- og tobakshandlere Mindre sortiment af impulsvarer, f.eks. aviser, tobak, slik og drikkevarer Skagen Fødevarebutikker Frederikshavn Specialiserede inden for salg af enkelte fødevarer, f.eks. bagere, slagtere, fiskehandlere Kilde: Konkurrenceredegørelse 2000, Konkurrencestyrelsen Større butikscentre i Danmark Størrelse i m² 0 8.100 m² Aalborg 8.100 13.000 m² 13.000 20.000 m² 20.000 35.000 m² 35.000 m² Hobro Kilde: Colliers Hans Vestergaard Struer Ringkøbing Frederiksværk Helsingør København Odense Svendborg 4 COLLIERS HANS VESTERGAARD Køge
Der er et vist overlap mellem de kunder, der bruger storcentrene og bymidterne. Men fl ere undersøgelser tyder på, at der alligevel er nogen forskel på hvilke kunder der tiltrækkes. Storcentrene har ofte nem tilgængelighed med bil og tiltrækker derfor ofte kunder fra et større opland. Til en vis grad går det ud over handlen i bymidten, da centrene også trækker lokale kunder. Kun sjældent besøger kunderne både bymidten og storcentret på én tur. Resultatet bliver lidt anderledes hvis centrene bygges i bymidterne. Disse centre tiltrækker i mindre grad kunder fra oplandet blandt andet fordi, de ofte er sværere tilgængelige med bil. Til gengæld er der bedre synergi for bymidten. Gadebutikker stor spredning af butikker flere fødevarebutikker centrale strøg minder om indkøbscentre mindre gader og udkant med meget forskelligartede profiler flere specialiserede butikker Planloven i korte træk Formål: at sikre, at bymidten stadig er primært center at skabe god tilgængelighed for alle transportformer Metode: arealer til butikker udlægges i bymidten, dog kan større byer planlægge bydelscentre. Desuden kan der planlægges mindre lokalcentre. kun butikker, der alene forhandler særligt pladskrævende varer kan placeres uden for strukturen (f.eks. biler, campingvogne, planter og byggematerialer) bestemmelser om maksimale butiksstørrelser Kilde: Miljøministeriet, By og Landskabsstyrelsen Indkøbscentre høj andel af kædebutikker høj gennemsnitlig attraktion større omsætning pr. kvadratmeter gennemsnitlig prisprofil lavere end i bymidter generelt større butikker Indkøb og transport Internethandel/postordre stærk i nicher stor succes for ikke-fysiske varer stærk inden for f.eks. tøj og computer/software både rene internetbutikker og fysiske butikker kombineret med internetsalg Baseret blandt andet på: Synergieffekter mellem bymidter og eksterne centre, Landsplanafdelingen, Miljø ministeriet (2005) (udarbejdet af ICP) På langt de fleste ture (85 %) handles der kun ét sted. For 12 % af turene er der to rejsemål mens kun 3 % af turene har tre eller flere rejsemål Ca. 2/3 af alle indkøbsture har hjemmet som udgangspunkt I gennemsnit transporterer danskerne sig 6 km for at købe ind 61 % kommer i bil, 20 % går, 14 % cykler og 5 % kommer med bus eller tog Der bruges sjældent mere end ét transportmiddel ved indkøbsrejser Lørdag er den største indkøbsdag, herefter kommer fredag Mandag til fredag er der to indkøbsmyldretider : Fra kl. 10 11 og fra kl. 16 17 Kilde: Detailhandelskunders transport. En analyse baseret på data fra Den Nationale Transportvaneundersøgelse, Tetraplan Juni 2006 COLLIERS HANS VESTERGAARD 5
Butiksejendomme er interessante for investorer I København er ejendomme med strøgbutikker ejet af mange forskellige investorer, dog domineret af ejendomsselskaber og K/S er. I nogle tilfælde er ejendommene opdelt i (erhvervs-)ejerlejligheder, hvor butiksejerne råder over lejligheden i stueetagen. I mange andre byer er strøg ejendomme brugerejede eller ejede af lokale investorer. Shoppingcentrenes ejerforhold er derimod kendetegnet ved nogle få store spillere, der har specialiseret sig i segmentet. Ejerfordelingen i det centrale København 20% 8% 4% 67% 1% A/S, APS og andre selskaber (ikke I/S) Privatpersoner inkl. I/S Forening, legat og institution Staten Kommune Fordeling af ejerne for ejendomme på Købmagergade, den sydlige del af Frederiksborggade og Strøget. Kilde: Ejendomsdatabasen og egne beregninger. I den aktuelle situation, hvor det er besværligt at opnå fi nansiering, er der mange forskellige aktører på banen. Både solide ejendomsselskaber og pensionskasser viser interesse for velbeliggende strøgejendomme. Også mange viser interesse for investering i dagligvarebutikker. De handles typisk med 7 10 års uopsigelig lejekontrakt. En del kæder ændrer med tiden deres ønskede butiksstørrelse, hvilket betyder en vis udskiftning for investor, når uopsigelighedsperioden ophører. Ifølge tal fra DEI/IPD Dansk Ejendomsindeks, har investering i butiksejendomme i gennemsnit givet 5,7 procent i afkast pr. år siden 2000. Der har været en faldende tendens, som primært skyldes de kraftige prisstigninger på ejendomme, der har været de senere år. Værditilvæksten har gennem årene været meget volatil afspejlende op- og nedture i ejendomsbranchen. Specielt de seneste par år har der været en stor værditilvækst. 6 COLLIERS HANS VESTERGAARD
Afkast fra shoppingcentre og øvrige butikker 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Shoppingcentre: Værditilvækst Øvrige butikker: Værditilvækst Direkte afkast Direkte afkast Kilde: DEI/IPD Dansk Ejendomsindeks Siden ultimo 2007 har der været en vis stigning i afkastkravene. Lige nu handles ejendomme til afkastkrav startende på 4,5 % for de bedst beliggende butikker på strøggader og primære handelsstrøg. Butikker med sekundær beliggenhed handles til mellem 5,5 og 6,0 %. Afkast for de selvstændigt beliggende storbutikker ligger en anelse højere. Afkast i procent Strøggader og Butikker med Storbutikker primære handelsstrøg sekundær beliggenhed i yderområder København 4,50 5,50 6,00 Århus 4,50 5,50 6,00 Odense 5,00 6,00 6,25 Aalborg 5,00 5,75 6,25 Vejle 5,00 6,00 6,50 Kilde: Colliers Hans Vestergaard COLLIERS HANS VESTERGAARD 7
Udsigt til lavere økonomisk vækst De fl este økonomiske prognoser peger i øjeblikket på aftagende økonomisk vækst og begrænset vækst i indkomst og forbrug. Nationalbankens prognose forudser f.eks. en aftagende vækst ned til 0,5 % i 2010, mens forbruget ventes at vokse med ca. 1 % i både 2009 og 2010. Den af tagende vækst skyldes både fi nanskrisen, som har skabt usikkerhed om den danske økonomi og kapacitetsbegrænsningerne i form af meget få ledige personer og forventet fald i arbejdsstyrken. Vækst i centrale økonomiske variabler 2007 2008 2009 2010 BNP 1,7 0,9 1,0 0,5 Privat forbrug 2,3 1,8 1,1 0,7 Offentligt forbrug 1,6 1,8 1,1 0,7 Eksport 1,9 2,4 1,2 2,0 Import 3,8 3,3 0,4 1,5 Forbrugerpriser (pct. år år) 1,7 3,8 2,6 1,9 Realvækst i forhold til året før, procent. Kilde: Nationalbanken, Kvartalsoversigt 3. kvartal 2008. Privatforbruget afhænger både af danskernes indkomst, formue og forbrugertillid. En stor del af danskernes formue udgøres af de værdier, der er bundet i boliger. Som bekendt er boligpriserne i nogle dele af landet stormet kraftigt frem de senere år, indtil opbremsningen på boligmarkedet fandt sted i 2007. I mange af disse områder falder priserne nu, så friværdierne bliver mindre. På grund af de meget kraftige prisstigninger, har mange danskere imidlertid stadig store friværdier. Andre prognoser peger dog i en mere positiv retning. Danske Banks modelanalyser viser, at på trods af fi nanskrisen, der for en typisk familie betyder højere renter på lån og mindre pensionsopsparing, er der andre tiltag på vej, som kan betyde fremgang i levestandarden nemlig skattelettelser, lønvækst og mindre infl ation. Husholdningernes formuefordeling ultimo 2007 50% 42% 8% Boliger Aktier m.v. og obligationer Biler Kilde: Økonomisk Redegørelse Maj 2008, Økonomiministeriet og egne beregninger. Kun den direkte ejede formue er medtaget (dvs. ikke pensionsopsparinger). Desuden er gæld i realkredit m.v. fratrukket boligformuen. 8 COLLIERS HANS VESTERGAARD
Danskernes forbrug Usikkerheden om den økonomiske situation betyder, at forbrugertilliden i øjeblikket falder. Forbrugertilliden og det reelle forbrug følges ofte ad. På det seneste har forbrugerne mistet noget af tilliden til den økonomiske situation, og regner med at sænke forbruget. Faktisk måles p.t. den laveste forbrugertillid i 19 år. Den samlede indikator for forbrugertilliden var på 16,6 i oktober 2008. Forbruget er stadig stigende, men væksten i det private forbrug begyndte at falde fra 3. kvartal 2005. Faldet kommer ovenpå en række år med højkonjunktur og høj vækst i forbruget. Forbruget er altså på et højt niveau, og stiger som nævnt stadig. Udviklingen i privatforbruget Mio. kr. 200.000 190.000 180.000 170.000 160.000 150.000 140.000 Meldingerne fra detailbranchen er dog, at nogle brancher har oplevet en markant tilbagegang i omsætningen i 2008. Det gælder blandt andet de varige forbrugsgoder som radio/tv og køkkener. 130.000 120.000 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Én ting er det samlede forbrug. Noget andet er, hvordan efterspørgslen efter forskellige varegrupper påvirkes. Nogle varer er basisvarer, der altid er efterspørgsel efter. Det gælder f.eks. visse fødevarer som mælk, brød, pålæg mv. Andre varer kan bedre undværes enten i kortere eller længere tid. Det gælder f.eks. luksusfødevarer, tøj, ure, møbler, biler mv. Billedet er imidlertid mere kompliceret end som så. Selv i højkonjunktur har nogle personer kun få midler og efterspørger kun basisvarer, ligesom andre personer har høj indkomst også i lavkonjunktur. Ligeså interessant som den samlede indkomstudvikling er derfor, hvor stor spredning der er i befolkningens indkomster. Tallene er sæsonkorrigerede og faste priser (2000 priser). Kilde: Danmarks Statistik Siden 2000 har der været en kraftig stigning i omsætningen af beklædning og andre forbrugsvarer, mens omsætningen af fødevarer og andre dagligvarer har været meget mere stabil. På det seneste har der været en tilbagegang i detailomsætningen indenfor alle tre kategorier. Detailomsætningsindeks Indeks januar 2000 = 100 160 150 140 130 120 110 Andre forbrugsvarer Beklædning mv. Fødevarer og andre dagligvarer 100 90 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 NB: Sæsonkorrigeret mængdeindeks. Kilde: Danmarks Statistik COLLIERS HANS VESTERGAARD 9
Shopping i København K Strøget er uden sammenligning den største shoppinggade i Danmark, og bruges intensivt af såvel turister som københavnere. De fl este turister tager gåturen fra Rådhuspladsen, men metroens stigende popularitet betyder fl ere mennesker på Kongens Nytorv og Nørreport. Som følge heraf, er Købmagergade i stigende grad blevet populær, og mange nye kæder vælger denne lokalisering. Købmagergade får yderligere medvind af København Kommunes projekt med fornyelse af Købmagergade, Kultorvet og Hauser Plads, der forventes afsluttet i 2012. Projektet indebærer blandt andet ny granitbelægning. Det er tøjbutikker, der dominerer Strøget og Købmagergade, men der er også en del butikker med sko, smykker osv., ligesom der er mange spisesteder og kiosker. Butikstyper på Strøget og Købmagergade Erhverv Uden gruppe Tøj Spisesteder og kiosker Bolig Sko, smykker m.v. Diverse Frisør Butiksområder i København K Lifestyle & caféer Kommercielle kædebutikker & fashion Fashion, lifestyle & caféer Fashion Kædebutikker & high fashion 10 COLLIERS HANS VESTERGAARD
Fodgængerstrømme i København Ifølge Bylivsdata færdes der på Strøget mange fodgængere. I dagtimerne er niveauet 5 7.000 personer pr. time. For Købmagergade er niveauet lidt lavere: knap 4.000 personer pr. time. Det vurderes dog, at der har været en positiv udvikling specielt for Købmagergade siden tællingen blev udført i 2005. På Fiolstræde og på Strædet er niveauet noget lavere i niveauet omkring 1.000 fodgængere pr. time. Jo større figur des flere fodgængere. Baseret på Bylivsdata 2005. Shopping i Århus Detailhandlen i Århus er domineret af henholdsvis Bruuns Galleri ved Banegården, Salling Stormagasin og Magasin. Historisk har strækningen på strøget mellem Salling Stormagasin og Magasin været den mest attraktive beliggenhed for mange butikskæder. Efter etableringen af Bruuns Galleri har specielt Ryesgade undergået en positiv udvikling med mange nye tøjkoncepter. Af øvrige områder i byen bør fremhæves Latinerkvarteret, som er beliggende i den gamle bydel i umiddelbar nærhed af Magasin. Latinerkvarteret er præget af mange nytænkende og innovative butikskoncepter. M.P. Bruunsgade med Bruuns Galleri og Føtex er også gennemgået en stor udvikling. Gaden har tiltrukket mange specialbutikker specielt inden for fødevarer og specielle udvalgsvarer. Første del af åen i Århus er åbnet og man har netop færdiggjort åbningen af anden del. Denne visionære byudvikling har gjort dette område meget attraktivt med mange nye caféer og restauranter. Vi forventer, at åbningen af anden del vil medvirke til at give bymidten en ekstra dimension over de løbende 5 10 år. COLLIERS HANS VESTERGAARD 11
Shopping i Aalborg Aalborg er kendetegnet ved sine to gågader, der bliver forbundet af Nytorv/Østerågade. Bispensgade går fra Vesterbro og ind til Nytorv. Den er med mærkevarebutikker og direkte adgang til Jomfru Ane Gade primært for de unge. Som en sidegade til Bispensgade og til Budolfi Plads, ligger Gravensgade (også gågade) med luksus specialbutikker. Nytorv er et markant samlingspunkt for såvel turister som Aalborgensere. På torvet er der både restauranter og caféer og med den nye passage ned til Jomfru Ane Parken ved Aalborg havn, er torvet et meget attraktivt sted. Omkring pladsen ligger kendte butikker som Søstrene Grene, Change, Bog & Ide samt Salling varehus. Fra torvet er der adgang til gågaden Algade Bredegade samt Nørregade. Algade er kendt for sin blanding af mærkevarebutikker, men også lokale specialforretninger som Kronen (kaffe/te). Senest er der på Bredegade kommet en Baresso Coffee. Via Nørregade er der adgang til det kommende Friis Center, Nordkraft og Musikkens Hus. Friis Centret bliver et nyt indkøbscenter med ca. 60 75 nye butikker. Nordkraft kommer til at rumme musikscene, DGI hovedsæde samt mange kulturelle begivenheder. Musikken Hus er lige blevet præsenteret. I umiddelbar tilknytning til togstationen og rutebilstationen ligger Kennedyarkaden. Centrets butiksdel har været under ombygning og fremstår nu åben og inspirerende. Centrets 8.000 kvadratmeter rummer blandt andet Jyllands største biograf, spisesteder og 33 butikker. Endelig er der Aalborg City Syd, der både rummer Aalborg Storcenter, Shoppen samt en hel del større udvalgsvarebutikker. Her kan nævnes butikker som Bauhaus, Toys R Us, Harald Nyborg, T. Hansen, samtlige køkkenmærker, Bilka samt diverse fastfood restauranter. 12 COLLIERS HANS VESTERGAARD
Shopping i Odense Hovedgaderne i Odense er Vestergade og Kongensgade, hvor alle kædekoncepterne er placeret. I sidegaderne, Klaregade, Pogestræde, Mageløs og Vintapperstræde fi nder man trendsættende modeforretninger og designerbutikker. Brandts Passage er Odenses kulturcentrum, med butikker, cafeer, biograf og amfi cene. Op til Brandts Passage er Pantheonsgade beliggende, hvor der de senere år er moderniseret en del ejendomme, som nu huser spændende designerbutikker m.v. Nyt stort detailcenter er under udvikling/projektering på hjørnet af Østre Stationsvej og Rugårdsvej. Overgade og gaderne omkring H.C. Andersens kvarter har gennem de senere år gennemgået en større modernisering og udskiftning, og her fi nders turistbutikker, spændende modebutikker og caféer. Området ved Rosengårdscentret og Bilka kaldes Fynbyen og er særdeles attraktivt, da mange store kendte aktører inden for out-of-town er repræsenteret. Også Ikea er i området, og der vil i løbet af de næste år blive opført et nyt stort Ikea-varehus. Shopping i Vejle Vejle har gennem de seneste år oplevet en stor udvikling især hvad angår retailsegmentet. Således er der kommet to nye shoppingcentre i hver sin ende af gågadenettet, Bryggen med ca. 80 butikker og Mary s med ca. 50 butikker, hvor der dog stadig er noget ledigt. Vejles hovedstrøg har en bred repræsentation af både danske og internationale kæder sammen med specialbutikker. Udover hovedstrøget er der gågaden Vissingsgade, som er en mindre sidegade til hovedstrøget og som hovedsageligt har specialbutikker. Derudover er der Vestergade, som er delvis gågade. Vestergade bindes sammen med hovedstrøget og Dæmningen ved Nørretorv. Både Dæmningen og Nørretorv har gennemgået en renovering med fl ot ny skulptur på Nørretorv og genåbning af den oprindelige å langs Dæmningen. På den måde er der skabt et hyggeligt miljø, som helt sikkert vil tiltrække fl ere restauranter og butikker. Endelig er der i Vejle Nord et område for særlig pladskrævende butikker, hvor bl.a. Bilka, Bauhaus, fl ere køkkenfi rmaer og møbelbutikker er repræsenteret. COLLIERS HANS VESTERGAARD 13
Detailhandel i de nordiske lande Nøgletal for de nordiske lande bedste beliggenheder i de enkelte byer Danmark Sverige Norge Finland Lejeniveau (kr. pr. m² pr. år) Afståelse/nøglepenge (kr. pr. butik) Afkast (%) København 20.000,- 0,8 5 mio. 4,5 Århus 6.250,- 2 4 mio. 4,5 Odense 5.300,- 2 3 mio. 5,0 Aalborg 5.000,- 1,5 3 mio. 5,0 området 3.200,- 0,5 1,5 mio. 5,0 Største indkøbscentre 8.000,- 1 5 mio. 5,0 Stockholm 7.5 9.500,- 3,8-11,5 mio. 5,5 Göteborg 3.8 5.500,- 2,3-7,7 mio. 6,0 Malmö 3 4.600,- 1,5-3,0 mio. 6,5 Største indkøbscentre 3 4.600,- 0,7-2,3 mio. 7,0 Oslo (Karl Johans gate) 11 16.000,- * 6,50 Bergen 7 10.500,- * 6,50 Stavanger 5 10.500,- * 6,5 7,0 Største indkøbscentre 2.5 4.500,- * 6,5 7,0 Helsinki CBD 15.000,- * 4,8 Espoo; Tapiola 6.000,- * 5,5 Tampere 7.500,- * 6,25 Turku 6.400,- * 6,25 Største indkøbscentre 9.000,- * 4,8 Omregnet til danske kroner. Kilde: Colliers Hans Vestergaard * Ikke praksis med afståelser i Norge og Finland 14 COLLIERS HANS VESTERGAARD
Trends Den generelle udvikling i Danmark følger den internationale tendens med færre dagligvarebutikker. Specielt er antallet af butikker i tyndt befolkede områder faldet. Indbyggere i mindre byer og landdistrikter har altså fået længere til indkøbsmuligheder. Det skyldes blandt andet forbrugernes præferencer for større udvalg og større butikker. En eventuel ophævelse af lukkeloven vil forstærke denne udvikling. Discountbutikker har vundet frem de senere år. Mange forbrugere handler både i discount butikker og i specialbutikker blot på forskellige tidspunkter, mens de traditionelle super markeder presses. Ydermere betyder den allerseneste økonomiske afmatning yderligere medvind for discountbutikkerne. Gennem de senere år er det blevet mere og mere almindeligt at handle via internettet. Ifølge en opgørelse fra Danmarks Statistik brugte 61 % af danskerne i 2006 internettet til køb/salg eller bankforretninger. I 2003 var det tilsvarende tal 46 %. I samme periode er antallet af kortbetalinger i danske internetbutikker femdoblet. Det forventes at internethandlen vil stige yderligere de næste år. Mange butikker oplever en løbende udvikling fra at være selvstændige butikker, til at være med i frivillige kæder, for til sidst at blive egentlige kædebutikker, der typisk ejes af kapitalfonde. Det gælder inden for mange brancher: tøj, isenkram, babyudstyr m.v. Der sker endvidere en vis konsolidering butikskæderne imellem, hvor nogle kæder opkøbes af andre. På grund af den usikre økonomiske situation lige nu, fokuserer mange butikskæder på at optimere de enkelte butikkers beliggenhed og lokaleforhold, frem for at åbne fl ere butikker. Det gælder både nye og eksisterende butikskæder, der i øjeblikket er tilbageholdende med ekspansion. Generelt søger mange butikker p.t. at optimere driften på bekostning af de langsigtede strategier. COLLIERS HANS VESTERGAARD 15
www.colliers.dk Citering og ansvarsfraskrivelse Det er tilladt at citere fra rapporten med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet grundigt. Uanset at vi med stort omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers Hans Vestergaard sig ethvert ansvar for evt. tab baseret på information i rapporten. Kilder Danmarks Statistik, oktober 2007: Nøgletal om informationssamfundet danske tal. Erhvervsministeriet, marts 1998: Butikker og forbrugere nu og i fremtiden. Betænkning fra Butiksstrukturkommissionen. Landsplanafdelingen, Miljøministeriet, december. 2005: Synergieffekter mellem bymidter og eksterne centre. Landsplanområdet, marts 2006: Skov- og Naturstyrelsen: Udviklingstendenser. Tak til Forsker Thomas C. Jensen, Danmarks Transportforskning. For yderligere information, kontakt: Anne Kaag Andersen Analysechef aka@colliers.dk Direkte 58 58 38 54 KØBENHAVN Codanhus Gammel Kongevej 60 DK-1850 Frederiksberg C Tlf. +45 70 23 00 40 Fax +45 70 23 00 41 ÅRHUS Prismet Silkeborgvej 2 DK-8000 Århus C Tlf. +45 70 23 00 20 Fax +45 70 23 00 21 ODENSE Kongensgade 74 76 DK-5000 Odense C Tlf. +45 70 23 00 68 Fax +45 70 23 00 69 AALBORG Rendsburggade 6 DK-9000 Aalborg Tlf. +45 70 23 00 98 Fax +45 70 23 00 99 VEJLE Havneparken 1 DK-7100 Vejle Tlf. +45 70 23 00 30 Fax +45 70 23 00 31