1 København, den 25. september 2009 KENDELSE Klager ctr. Gunnar Broholm Prins Buris Vej 56 7500 Holstebro Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling som krævet. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom og indgik derfor den 14. september 2007 en formidlingsaftale med indklagede. Aftalen var gældende i 6 måneder, og udbudsprisen var aftalt til kr. 1.325.000,00. Vedrørende betaling til indklagede var aftalt følgende:
2 [...] [...] Det fremgår videre af formidlingsaftalen blandt andet: Evt. andre vilkår EDC Berigtigelse/skødeekspedition Det er mellem sælger og medunderskrevne EDC ejendomsmægler aftalt, at EDC som en accessorisk ydelse på sælgers vegne forestår handlens berigtigelse, herunder udarbejdelse og tinglysning af skøde, evt. pantebrev og refusionsopgørelse m.v. Beløbet til berigtigelse fremgår af salgsbudgettets punkt 3.4, idet det præciseres, at beløbet ikke er indeholdt i opgørelsen af ejendomsmæglerens vederlag i formidlingsaftalens punkt 8.1. Af det til formidlingsaftalen hørende salgsbudget fremgår under pkt. 3.3:
3 [...] [...] Den 7. november 2007 underskrev klager købsaftale om salg af ejendommen til den udbudte kontantpris. Overtagelsesdagen var aftalt til den 7. november 2008 eller tidligere. Det fremgik videre af købsaftalen, at køber senest den 7. november 2008 skulle fremsende endeligt underskrevet skøde til sælger eller sælgers ejendomsmægler, og at skøde samt eventuelle pantebreve skulle indleveres til tinglysning senest den 7. november 2008. Det fremgår videre, at handlens berigtigelse skulle varetages af sælger. Af købsaftalens punkt 16 fremgik blandt andet: EDC Aulum forestår på vegne af sælger handlens berigtigelse, herunder udarbejdelse og tinglysning af skøde, evt. sælgerpantebrev og refusionsopgørelse. Udgiften hertil afholdes af sælger, mens køber afholder udgifterne til tinglysningsafgift af skøde og evt. sælgerpantebrev. Den 14. januar 2008 modtog klager afregning fra indklagede: [...] Beløb Momsbeløb Ejendomsmæglersalær 39.999,00 9.999,75 Skødeskrivning, honorar 4.000,00 1.000,00 Markedsføring 11.875,00 2.968,75 Tingbogsattest 175,00 Servitutter 875,00 Ejendomsoplysninger 400,00 Øvrige dok 500,00
4 [...] I alt ekskl moms kr. 57.824,00 Momsbeløb kr. 13.968,50 I alt inkl. moms kr. 71.792,50 Henholdsvis den 11. juli og den 16. august 2008 underskrev klager og køberne skøde vedrørende ejendommen. Klager har til sagen oplyst, at køber overtog ejendommen den 7. november 2008. Det fremgår af sagen, at skødet blev tinglyst betinget første gang den 29. august 2008 og blev endeligt lyst anmærkningsfrit den 15. januar 2009. Den 24. januar 2009 blev købesummen frigivet. Klager har bl.a. anført: Indklagede har ikke varetaget klagers interesser. Klager har ikke modtaget ordentlig information om indklagedes overdragelse af forretning til nye indehavere. Indklagedes afregning stemmer ikke overens med det aftalte. Klager skulle maksimalt betale kr. 66.818, og det kunne endda blive billigere. Udgiften til tilstandsrapport var regnet med i indklagedes tilbud, men klager er alligevel kommet til at betale for rapporten. Køber af klagers ejendom ønskede at sælge igen, inden køber havde overtaget ejendommen, og indklagede rettede i den forbindelse henvendelse til klager og spurgte, om indklagede måtte vise ejendommen frem for mulige købere, hvis indklagede skulle sælge ejendommen igen. Indklagede kontaktede klager herom, selvom indklagede vidste, at klager ikke ønskede, at der kom mægler ind i huset, før køberen havde overtaget ejendommen. Nøglen til garageporten blev væk hos indklagede, og de skulle betale for ny lås, som har kostet 350,00. Indklagede har imidlertid ikke betalt beløbet. Klager har måttet betale en ekstra renteudgift på kr. 1.000,00 som følge af, at sagen er trukket i langdrag. Dette beløb skal indklagede betale. Indklagede har bl.a. anført:
5 Indklagede beklager, hvis klager ikke føler, at han er blevet tilstrækkeligt informeret om indklagedes forretningsoverdragelse. Indklagede overdrog pr. 30.10.2008 forretningen, og de nye indehavere ønskede selv at tage kontakt til kunderne. Indklagede har oplyst klager om, at han skulle betale for tilstandsrapport og for halvdelen af udgiften til en ejerskifteforsikring, hvis køber ønskede at tegne en sådan forsikring. Årsagen til, at fakturaen lyder på et højere beløb end aftalt, er, at der er i formidlingsaftalen er indgået aftale om berigtigelse, og udgiften hertil kr. 5.000,00 inkl. moms er medregnet i indklagedes faktura. Købesummen blev frigivet den 24. januar 2009, og klagers tilgodehavende på kr. 8.207,50 er sendt til klagers bank. Indklagede beklager, at nøglen til garageporten blev væk hos indklagede. Nævnet udtaler: Indklagede har medtaget beløb til tilstandsrapport i salgsbudgettet pkt. 3.3. diverse omkostninger. Det fremgår desuden af formidlingsaftalen, at udgiften betales direkte til tredjemand og ikke er medtaget i beregningen af vederlag i formidlingsaftalen. Klager har i formidlingsaftalen videre givet indklagede fuldmagt til at rekvirere tilstandsrapport via forsikringsselskab. Nævnet finder således, at indklagede på tilstrækkelig vis har oplyst klager om, at der ville være en udgift til tilstandsrapport, som ikke var medregnet i det vederlag, klager skulle betale til indklagede i forbindelse med handlen. Nævnet finder ikke grundlag for at kritisere, at indklagede spurgte klager, om de måtte vise ejendommen frem i forbindelse med, at køber af ejendommen valgte at sætte ejendommen til salg igen, inden køber havde overtaget ejendommen. Nævnet finder det uheldigt, såfremt klager ikke har modtaget ordentlig meddelelse om, at indklagede havde overdraget sin forretning til nye indehavere, og hvad der skulle ske i den forbindelse. Indklagede har i sin faktura opkrævet kr. 5.000,00 inkl. moms i honorar for skødeskrivning. Nævnet bemærker i den forbindelse, at der ikke er noget til hinder for, at indklagede påtager sig at berigtige handlen for sælger, idet det ikke fremgår af lov om omsætning
6 af fast ejendom, hvem der skal afholde udgiften til berigtigelse. Aftalen om berigtigelse kan indgås som en del af formidlingsaftalen eller som en særskilt berigtigelsesaftale. Indklagede har i formidlingsaftalens pkt. 13 anført, at indklagede som en accessorisk ydelse skulle foretage handlens berigtigelse for klager. Det fremgår imidlertid ikke af formidlingsaftalen, hvilket beløb klager skulle betale for denne ydelse, og beløbet er ikke medtaget som en del af det samlede vederlag i aftalen, og der ses heller ikke at være indgået anden skriftlig aftale herom, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav på betaling af honorar for skødeskrivning. For så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har opkrævet vederlag m.v. i overensstemmelse med det aftalte i formidlingsaftalen, bemærker nævnet, at indklagede har opkrævet kr. 14.843,75 inkl. moms til markedsføring. Det fremgår af det til formidlingsaftalen hørende salgsbudget pkt. 5.1., at kr. 6.250,00 vedrører avisannoncering. Det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnet finder, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis i salgsbudgettet har specificeret de aftalte markedsføringsomkostninger, idet det heraf ikke fremgår, hvor mange og hvilken størrelse annoncer, klager får for det aftalte beløb. Det fremgår heller ikke i hvilke medier, der vil blive annonceret. Nævnet kan herefter ikke godkende indklagedes krav på betaling af kr. 6.250,00 inkl. moms, jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. Indklagede har videre opkrævet kr. 1.950,00 til dækning af indhentede dokumentationsmateriale, men indklagede har kun dokumenteret at have afholdt kr. 400,00 til kommunalt oplysningsskema samt kr. 350,00 til tingbogsoplysning og servitut i aftaleperioden. Nævnet kan derfor alene godkende indklagedes krav på betaling af i alt kr. 750,00.
7 Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede har forsinket sagens ekspedition, og nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at erstatte klagers renteudgift. Parterne har samstemmende til nævnet oplyst, at indklagede mistede garagenøglen til klagers garage. Indklagede har ikke imødegået klagers påstand om, at det blev aftalt, at indklagede skulle betale udgiften til ny lås kr. 350,00, hvorfor nævnet lægger dette til grund og pålægger indklagede at betale kr. 350,00 til klager. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 250,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 13.050,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 12.800,00 fra den 20. januar 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand