Det danske boligmarked Kapitel 2 2.1 Indledning Dette kapitel omhandler det samlede danske boligmarkeds historie. De forskellige ejerformers historie beskrives, herunder de forskellige ejerformers styrker og svagheder. Endvidere beskrives den almene sektors konkurrencesituation på det danske boligmarked i dag. Kapitlet afrundes med en perspektivering af den almene sektors fremtidsmuligheder - på trods af sociale udfordringer og imageproblemerne i medierne. 2.2 Flere boligmarkeder I den almindelige debat tales der ofte om boligmarkedet, som om der kun er ét marked. Sådan er det kun i en abstrakt forstand. I realiteten er der tale om flere forskellige boligmarkeder i de forskellige dele af landet. Den bolig, som kan købes for 1-1½ mio. kr. i danske udkantskommuner, hvor der typisk ikke er vækst, koster i Nordsjælland 3-4 mio. kr. Disse regionale prisforskelle har ikke kun betydning for handlen med ejerboliger, men har også afgørende betydning for vilkårene for lejeboligerne ikke mindst for de almene boliger. I udkantsområderne kan unge familier, selv dem med lave indkomster, uden vanskeligheder købe hus, når de flytter sammen. I hovedstadsregionen skal der to ganske høje indkomster eller en flot arv til, hvis en ung familie ønsker at købe et hus. Af samme grund er det muligt at udleje både de private og de almene udlejningsboliger i hovedstadsområdet, mens der er store udlejningsproblemer og tomme lejligheder i udkantområderne. Der er således forskellige regionale boligmarkeder. Man kan også sige, at de forskellige ejerformer udgør forskellige boligmarkeder. Nansensgade, Boligselskabet AKB, København. Foto: Raffinaderiet. 37
Ejerboligmarkedet er det marked, som i størst udstrækning minder om det, som de fleste forstår ved et marked, dvs. et sted hvor en sælger udbyder sin vare - en bolig - til en pris, han eller hun tror er mulig, og hvor en køber enten accepterer denne pris eller prøver at få boligen billigere. Det at udleje eller leje en bolig kan dog også forstås som et marked, og lejeboligmarkedet kan deles op i et marked for den private udlejningssektor og et for den almene boligsektor. På hvert af disse markeder fungerer nogle særlige udbudsog efterspørgselsmekanismer, som ikke på samme måde som ved ejerboligmarkedet alene handler om pris. I private udlejningsboliger sker udlejningen til nye beboere på basis af udlejers egne præferencer, som kan være meget forskellige fra ejer til ejer, og i den almene sektor findes et ganske kompliceret regelsæt med udlejningsregler, der som hovedprincip er baseret på ventelister, men som samtidig rummer en lang række undtagelser med hensyn til fortrinsret til særlige grupper og med hensyn til at undgå en for ensidig beboersammensætning. 2.2.1 Den danske velfærdsstat I Danmark - hvor de politiske holdninger altid har været relativt splittede - er resultatet af efterkrigstidens boligpolitik, at ca. 62 % af boligerne er ejer- eller andelsboliger, ca. 17 % er private udlejningsboliger, og ca. 21 % er almene boliger. En del af den politiske kamp i forbindelse med efterkrigstidens opbygning af velfærdsstaten har handlet om netop boligmarkedet. Det afgørende spørgsmål har været, i hvilken udstrækning det offentlige har skullet gribe ind i boligforsyningen og dermed begrænse kræfternes frie spil. Stort set alle ejerboliger fordeles efter markedsprincipper, og opførelsen af nye bliver afgjort af, om en investor skønner, at det kan betale sig at opføre en ny bolig. De samme mekanismer gør sig gældende for de private udlejningsboli- 38
ger. For de almene boliger indgår der ikke på samme måde et afkastmæssigt synspunkt, idet beslutningerne om nybyggeri sker i et samarbejde mellem kommune og boligorganisation ud fra en vurdering af behovet for de pågældende boliger, men i denne vurdering indgår naturligvis også de aktuelle markedsforhold i lokalområdet. 2.3 De forskellige ejerformers betydning De meget forskellige vilkår for de forskellige ejerformer har haft stor betydning for den sociale og demografiske sammensætning af beboerne. I de større byer var det tidligere sådan, at kun de mere velhavende var boligejere, mens mellem- og lavindkomstgrupperne var lejere. Det billede er dog ændret væsentligt i løbet af de seneste 50-60 år. Store dele af mellemindkomstgrupperne er blevet boligejere. På landet har ejerboligen været dominerende igennem alle årene. Boligbyggeri på Askholm, Samvirkende Boligselskaber. Foto: Marianne Svolgaard. Ejerformen har vist sig at have en afgørende betydning for beboernes økonomi og opsparing, for deres flytteadfærd og for graden af gør-det-selv -arbejde i boligen. Valget af ejerform har således betydning for beboernes adfærd og vilkår, ligesom valget på sin side bliver bestemt af økonomi og holdninger. Prisudviklingen på boligmarkedet har haft en stor betydning, især for ejerboligsektoren, hvor prisudviklingen i vækstområderne i perioden fra midten af 1990 erne til 2006 blev voldsommere og voldsommere. Nu er udviklingen vendt, og der har siden 2007 været et markant prisfald for både ejerlejlighederne og parcelhusene. I samme periode er byggeriet af almene boliger også faldet meget betydeligt, især i 2007. Stærkt stigende byggepriser og grundpriser sammenholdt med de gældende maksimalpriser og for høj husleje i dele af nybyggeriet i forhold til konkurrerende ejerboliger var især medvirkende hertil. Også nogle kommuners tilbageholdenhed for at undgå sociale problemer har spillet ind. En reform af finansieringen og en forøgelse af maksimalpriserne kombineret med en 39
almindelig afmatning i byggesektoren med faldende priser til følge har dog igen fået gang i alment byggeri. Figur 1 Det danske boligmarked 7 % 17 % 47 % Ejerboliger - parcelhuse Ejerboliger - ejerlejligheder Almene boliger Private udlejningsboliger Andelsboliger 21 % Kilde: Database i Center for Bolig og Velfærd. 8 % 2.3.1 Enfamilieshusets historie Enfamilieshuset eller, som det ofte betegnes, parcelhuset er et hus til én familie med en have rundt om. Parcelhuset, i den form vi kender det i dag, opstod i slutningen af 1800-tallet som borgerskabets boligform i udkanten af byerne. På det tidspunkt boede arbejdere og funktionærer i de større byer oftest i private udlejningsejendomme, mens de i de mindre provinsbyer boede i små, sammenbyggede huse, som kan ses som en slags forløbere for rækkehuset. Enfamilieshuset blev imidlertid en populær, men svært opnåelig boligform også for arbejdere og funktionærer. Efter 1. Verdenskrig voksede parcelhuskvartererne både i Hovedstaden og i de større og mindre byer. 40
En tredjedel af nutidens parcel- og rækkehuse er bygget før 1940. I tiden efter 2. Verdenskrig blev der indført gunstige lånemuligheder i form af lavtforrentede statslån til opførelsen af beskedne parcelhuse som et led i bekæmpelsen af efterkrigstidens boligmangel. Den helt store parcel- og rækkehusbølge kom i 1960 erne og fortsatte ind i 1970 erne. Realindkomsterne steg støt, og rentefradragsretten kombineret med en relativt høj inflation gjorde det muligt for mange almindelige arbejder- og funktionærfamilier at anskaffe eget hus. Da enfamilieshusbyggeriet var på sit højeste i slutningen af 1960 erne og begyndelsen af 1970 erne, blev der opført ca. 40.000 parcel- og rækkehuse årligt. Siden har den årlige vækst været væsentligt lavere. Lavpunktet var i 1993, hvor der kun blev opført 1.400 parcel- og rækkehuse. I 2007 blev der bygget omkring 8.000 nye parcel- og rækkehuse. Samtidig bygges der om på de eksisterende huse. I femårs perioden 2000-2004 var der en vækst på ca. 2,9 mio. m² i form af nybyggede parcel- og rækkehuse. I den samme periode voksede de allerede eksisterende huse med nogenlunde lige så mange m² (2,7 mio.) som følge af tilbygninger til de eksisterende huse. 1) Husenes alder og størrelse Der er i dag 1,1 mio. ejerboliger i form af parcel- og rækkehuse i Danmark ud af en samlet boligbestand på 2,6 mio. boliger. Det er således den boligtype, der er flest af. En tredjedel af husene er bygget før 2. Verdenskrig, godt halvdelen er bygget i perioden 1940-1980, og kun 13 % er bygget efter 1980. Det gennemsnitlige hus er på 139 m², men der er nogen variation i størrelsen alt efter opførelsesår. Husene fra begyndelsen af det tyvende århundrede er på ca. 100 m², mens dem fra 1960-1980 ligger tæt på gennemsnittet. De seneste årtiers huse ligger på 150-160 m² - med en stigende tendens. 41
Et typisk parcelhus fra 1950 erne. Foto: Colourbox. 2) Hvem bor i husene? Der bor godt 2,5 mio. mennesker i denne form for ejerbolig i Danmark. I gennemsnit er husstandsstørrelsen på 2,5 person, heraf udgør børnene i gennemsnit 0,6 person. De fleste beboere er ægtepar og andre par, som udgør 2/3 af beboerne. Lidt overraskende viser det sig, at der kun bor børn i 1/3 af husene. Dette hænger sammen med aldersprofilen for beboerne, som gennem de seneste årtier har forskudt sig opad. Parcel- og rækkehusene er blevet en bolig, hvor man har haft hjemmeboende børn. Det er dog alligevel stadigvæk den boligform, hvor der er flest husstande med hjemmeboende børn. Der er i dag blevet færre unge (30-35-årige), som bor i eget hus. En del familier får i dag først realiseret drømmen om eget hus, når de kommer op omkring 40 års alderen men så indhenter de det forsømte. Forudsætningen for at kunne købe et parcel- eller rækkehus er som hovedregel, at man er i arbejde. Næsten 80 % af ejerne er erhvervsaktive, og blandt de godt 20 %, som ikke er på arbejdsmarkedet, er en væsentlig del pensionister. Eneste afvigelse fra dette mønster findes i landets yderområder, hvor husene er så billige, at man kan bo i dem, selv om man er arbejdsløs eller lever af sociale ydelser. 42
3) Hvem bor ikke i husene? Først og fremmest er det de unge under 30 år. I Danmark flytter man tidligt hjemmefra. Blandt de 20-årige er halvdelen flyttet hjemmefra, og blandt de 25-årige er over 90 % flyttet hjemmefra. De unge flytter typisk til en lejebolig, under 1/5 starter i ejerbolig, og da som regel i en ejerlejlighed. Andelen i ejerbolig stiger til næsten 1/3, når de unge danner par, og hovedparten vælger på dette tidspunkt et parcel- eller rækkehus. Dette tal er et landsgennemsnit, som er meget påvirket af de bedre muligheder, der er for at etablere sig i en ejerbolig uden for Hovedstaden og Århusområdet. En anden gruppe, der er fraværende i husene, er de enlige ældre. Mens par over 60 år for 2/3 vedkommende bor i parcel- eller rækkehus, gælder det samme kun for 1/3 af enker og enkemænd i samme aldersgruppe og for endnu færre ugifte og fraskilte. Endelig er der også meget få indvandrere og flygtninge i parcelhusene. 4) Hvad koster det at bo i husene? Prisudviklingen på parcelhuse har siden 1993 været konstant opadgående i det meste af landet. Især i Københavnsområdet, i Århus og i en række østjyske byer. Prisstigningerne standsede i slutningen af 2006 i Hovedstadsområdet. I samme periode er renten faldet, hvilket i nogen grad har drevet og kompenseret for prisstigningerne. I perioden har der også været en stigning i realindkomsten på 2-3 % pr. år, hvilket har trukket i samme retning. Alt i alt er det blevet væsentligt dyrere at etablere sig som førstegangsejer. Den gennemsnitlige årlige boligudgift i en nyerhvervet bolig lå i hele landet i 2006 på ca. 190.000 kr. Det er et gennemsnit, der dækker over betydelige regionale variationer. I Hovedstadsområdet lå de årlige udgifter mellem 200-300.000 kr., mens de i provinsens mindre byer lå på ca. det halve, 100-150.000 kr. Siden da er det blevet lidt billigere at bo i ejerbolig i Hovedstadsområdet, mens forandringen i pro- 43
vinsen har været mindre, på grund af at priserne der ikke er faldet så meget som i Hovedstaden. Ses der på sammenhængen mellem boligudgift og husstandsindkomst, opstår der et billede med stærk regional ulighed. Et par med to mellemindkomster vil typisk have en husstandsbruttoindkomst på 500-700.000 kr. De vil hvis de ikke har medbragt en formue fra salget af en tidligere bolig eller fra arv kunne anskaffe sig en bolig til omkring 2 mio. kr., hvis de skal have råd til at leve et almindeligt liv ved siden af. I Hovedstadsområdet rækker det til en 2-3 værelses ejerlejlighed. I de mindst attraktive dele af Hovedstadsområdet ligger huspriserne på omkring 2 mio. kr., mens de i de mere attraktive områder ligger på 3-4 mio. kr. for et 20-30 år gammelt hus på 120-130 m². Disse priser giver en årlig boligudgift for en ny ejer på 150-250.000 kr. I provinsens mindre byer er indtægtsniveauet ikke væsentligt anderledes end i Hovedstadsområdet, men det er prisniveauet på huse. Det typiske prisniveau er på mellem 1 og 2 mio. kr., hvilket medfører en boligudgift på omkring det halve af udgifterne i Hovedstaden. I provinsen kan man derfor bo i hus selv med relativt lave indkomster. 2.3.2 Ejerlejlighedens historie Ejerlejlighederne opstod som en ny boligform ved boligforliget i 1966. Forliget åbnede mulighed for individuelt ejede ejerlejligheder. I de første år efter lovens vedtagelse var der ingen begrænsninger for, hvilke ejendomme der måtte udstykkes. Det førte til opdeling og salg af mange meget dårlige private udlejningsejendomme til priser, langt over hvad de hidtil havde kunnet sælges for. En række grelle, spekulative handler førte til, at loven allerede i 1972 blev ændret, sådan at private udlejningsejendomme bygget før 1966 som hovedregel ikke længere kun- 44
En lejlighed er til salg i Kgs. Enghave, Karré 2. Foto: Marianne Svolgaard. ne opdeles i ejerlejligheder. I dag er der derfor næsten ikke nogen ældre ejendomme, der opdeles i ejerlejligheder, men der bygges derimod en del ejendomme, som fra starten opføres med henblik på salg som ejerlejligheder. 1) Ejerlejlighedernes alder og størrelse Der er i dag 202.000 ejerlejligheder, som udgør 9 % af den samlede boligmasse. En tredjedel af lejlighederne er opført før 1940, og kun 20 % er opført efter 1980. Ejerlejlighederne er i gennemsnit på 79 m², dvs. kun lidt mere end halvt så store som ejerboligerne i parcel- og rækkehusene. Næsten alle ejerlejligheder (89 %) findes i etageejendomme. De resterende findes typisk i større villaer, der er udstykket til to eller tre villalejligheder. 2) Hvem bor i ejerlejligheder? Lidt overraskende bor ejeren selv kun i lidt over halvdelen af ejerlejlighederne. Ikke mindre end 42 % af ejerlejlighederne er lejet ud. Blandt de ejere, som bor i deres lejlighed, er 62 % i beskæftigelse, 8 % er arbejdsløse m.v., 11 % er studerende og 19 % er pensionister. Lejerne - i de udlejede ejerlejligheder - ligner lejere generelt. Dette kan hænge sammen med, at nogle af beboerne er de oprindelige lejere i ejendommene, som ikke kan siges op, 45
selv om ejendommen for længst er blevet opdelt i ejerlejligheder. En relativt stor andel lejere (19 %) er studerende. Der kan her være tale om det meget diskuterede fænomen, hvor (velhavende) forældre køber en lejlighed, som de dernæst lejer ud til deres studerende børn. Ordningen indebærer skattemæssige fordele for forældrene og er med til at presse prisen på mindre ejerlejligheder i vejret. 3) Hvad koster det at bo i ejerlejligheder? Prisniveauet for ejerlejligheder er i gennemsnit 40-50 % højere end for parcelhuse, når priserne opgøres pr. m². Da boligstørrelsen i ejerlejlighederne dog gennemsnitligt kun er på omkring det halve af parcelhusene, bliver den gennemsnitlige boligudgift ikke helt så høj som for parcelhusene. I gennemsnit koster det 140.000 kr. om året for gennemsnitslejligheden på 79 m². 2.3.3 Andelsboligens historie Andelsboligformen går helt tilbage til slutningen af 1800- tallet, hvor nogle af den tids sociale boligprojekter blev organiseret som andelsboliger, i reglen baseret på medlemskab og løbende opsparing i en byggeforening, som siden opførte boligerne og overlod dem til medlemmerne med kollektiv ejendomsret. Andelsboligformen blev fortsat i begrænset omfang brugt som organisationsform op gennem 1900-tallet. Andelsboligformens storhedstid opstod efter boligforliget i 1975. Her blev det besluttet, at alle private udlejningsejendomme, der bliver sat til salg, først skal tilbydes til beboerne. Kan der skabes et flertal blandt beboerne for at organisere sig i en andelsboligforening og betale markedsprisen for ejendommen, kan beboerne overtage ejendommen. I 1981 indførtes for første gang en statslig støtte til en kvote på 700 private andelsboliger årligt, og denne støtteform fortsatte i en længere årrække under forskellige former. 46
Det gælder desuden, at andelsboligforeninger generelt er fritaget for ejendomsværdiskat. Summen af disse ordninger har derfor indebåret, at nybyggede andelsboliger i en årrække var den mest støttede boligform på det danske boligmarked overhovedet. Støtten til nybyggede andelsboliger blev dog gradvist aftrappet fra år 2000 for helt at ophøre i 2004. 1) Andelsboligernes alder og størrelse Der er i alt 186.000 andelsboliger. Andelsboligerne er ældre end de øvrige boligformer. Næsten 60 % af andelsboligerne er opført før 1940, mens ca. 30 % er opført efter 1980. Andelsboligerne er i gennemsnit på 81 m² og er dermed lidt større end ejerlejlighederne, men væsentligt mindre end parcelhusene. Langt de fleste andelsboliger (2/3) er på mellem 50 og 90 m². Kun 8 % af bestanden er på over 110 m². Andelsboligerne er helt overvejende beliggende i etageboliger. De er desuden meget skævt fordelt regionalt. Ikke mindre end 70 % af landets andelsboliger ligger i Hovedstadsområdet. De præger boligmarkedet især i Københavns og Frederiksbergs kommuner, hvor de udgør en tredjedel af boligmassen. I provinsbyerne er den tilsvarende andel helt nede på 3-4 %. 2) Hvem bor i andelsboliger? Der bor i alt 256.000 mennesker i andelsboliger. Husstandsstørrelsen er 1,5 person. Husstandssammensætningen er domineret af par og enlige uden børn - kun i 14 % af husstandene er der børn. I andelsboligerne er 63 % af beboerne tilknyttet arbejdsmarkedet, mens 37 % enten er pensionister eller lever af sociale ydelser. Indkomstprofilen for familierne i andelsboligerne ligger noget højere end indkomstprofilen for familierne i de private udlejningsboliger og i de almene boliger, men betydeligt under niveauet for ejerboligerne. Bedømt ud fra arbejdsmarkedstilknytningen har der ikke været nogen markant ændring i beboersammensætningen i andelsboligerne over de seneste årtier. 47
3) Hvad koster det at bo i andelsbolig? I andelsboligen betales dels et indskud en andel ved overtagelsen af lejligheden, dels en løbende husleje til foreningen, som går til betalingen af de fælles lån i ejendommen og til fælles drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Indtil omkring år 2000 var den typiske andel i de ældre ejendomme på 100-300.000 kr., og andelenes værdi var bestemt af den oprindelige anskaffelsespris reguleret op med diverse forbedringer. I de fleste foreninger blev der ført kontrol med handlen med boligerne for at undgå betaling under bordet i forbindelse med ejerskifte. Det lykkedes dog ikke altid at undgå sådanne udnyttelser nogle nye ejere kom til at betale meget store beløb sort for medfølgende gardiner eller lignende. I dag er der tre forskellige principper for fastsættelsen af andelens værdi: Den kan være bestemt ud fra den oprindelige anskaffelsespris, ud fra den seneste offentlige vurdering eller ved en valuarvurdering af den aktuelle markedspris. Henholdsvis 21 %, 54 % og 20 % har valgt disse principper. 5 % er uoplyst. De andelsboligforeninger, der har valgt at lade værdien af andelene følge prisudviklingen på det almindelige bolig- Andelsboliger i København. Foto: Colourbox. 48
marked (fastlagt ud fra en valuarvurdering), har haft værdistigninger i størrelsesordenen 150 % i perioden fra 2000 til 2006. Det var en voldsom stigning, men priserne nåede dog ikke nået helt op på det niveau, hvor ejerboligerne befinder sig. Siden 2007 har priserne på andelsboligerne givet efter i lighed med priserne på ejerlejligheder. Men helhedsbilledet er, at andelsboligen har udviklet sig fra at være en forholdsvis billig bolig til at være en bolig, der handles til markedspris. Boligudgiften for en ejer, som har erhvervet andelsboligen, før andelenes værdi begyndte at stige kraftigt, er afhængig af boligens alder, størrelse og beliggenhed. For den typiske ældre 2-3 værelses lejlighed i København eller på Frederiksberg på 60-70 m², med en andelspris på 200-300.000 kr., ligger den samlede årlige boligudgift på 40-60.000 kr., dvs. på niveau med boligudgiften i en tilsvarende ældre almen lejlighed. Boligudgiften for en ejer, der har erhvervet sin andelsbolig efter stigningerne på andelsværdierne, er væsentligt højere. Den samlede årlige boligudgift ligger på 100-120.000 kr., dvs. på et niveau som nærmer sig niveauet for en tilsvarende ejerlejlighed. 2.3.4 Den private udlejningsboligs historie Den private udlejningsbolig i den form, vi har i dag, stammer fra sidste del af 1800-tallet, hvor industrialiseringen førte til hurtig urbanisering. De private udlejningsboliger omfattede typisk både små, dårligt udstyrede og billige boliger på 20-30 m², beregnet til arbejdere, og store, godt udstyrede boliger på 150-250 m² til det velstillede borgerskab. Op gennem det tyvende århundrede fortsatte byggeriet af private udlejningsboliger i en meget svingende takt, afhængigt af konjunkturerne og rentabiliteten ved byggeri af udlejningsboliger. Huslejereguleringen under og efter både 1. og 2. Verdenskrig gjorde det i lange perioder mindre attraktivt at bygge og udleje boliger - det var således også i disse perioder, at det almene boligbyggeri tog over. 49
I perioden efter 2. Verdenskrig var næsten 40 % af boligmassen private udlejningsboliger. Antallet kulminerede i midten af 1960 erne, hvor der var over 500.000 private udlejningsboliger. Der var tale om en meget uensartet bestand, som både rummede de absolut dårligste - og billigste - udlejningsboliger og de største og bedste udlejningsboliger. Siden da er antallet af private udlejningsboliger, trods et fortsat nybyggeri, blevet reduceret. Dels fordi der efter boligforliget i 1966 blev frasolgt mange lejligheder som ejerlejligheder, dels fordi der har været et betydeligt frasalg af lejligheder til andelsboliger siden boligforliget i 1975. Den private udlejningssektor er på vej til at skifte image fra at være kendt for sine billige og dårlige boliger til at være mere eksklusiv. 30 års intensiv byfornyelse fra 1970 og frem til 2000, som især var rettet mod den forsømte del af den private udlejningssektor, har gjort en forskel. Byfornyelsen har medført et markant kvalitetsløft. I samme retning trækker det, at en gennemgribende renovering af en udlejningsbolig i dag åbner for en friere huslejefastsættelse. Og endelig spiller det ind, at der i de senere år har været en betydelig vækst i byggeriet af eksklusive og velbeliggende private udlejningsboliger, som retter sig mod den mest velhavende del af befolkningen. 1) De private udlejningsboligers alder og størrelse Der er i dag 454.000 private udlejningsboliger, som udgør 17 % af den samlede boligmasse. Næsten 200.000 af disse er udlejede ejerboliger eller udlejede lejligheder i tofamilieshuse. Over halvdelen af de private udlejningsboliger er bygget før 1940, og kun 15 % er bygget efter 1980. De private udlejningsboliger er i gennemsnit på 87 m² og er således gennemsnitligt større end både andelsboligerne og de almene boliger. Der er imidlertid en større spredning i fordelingen af de private udlejningsboliger efter størrelse, end der er for de to andre typer. Der er både flere meget små boliger, 17 % 50
er under 50 m², og flere meget store, 18 % er over 110 m². De største lejeboliger er også private, 11 % er over 130 m². Godt halvdelen af private udlejningsboliger er etageboliger, mens resten findes i parcelhuse, rækkehuse og dobbelthuse. Geografisk set er de private udlejningsboliger spredt over hele landet. Det er dog især i Københavns Kommune og Frederiksberg Kommune, at der er en forholdsvis stor andel - de udgør næsten 1/3 af alle boliger her - mens der i den del af Hovedstadens forstæder, som blev opført i 1960-1970, er en klar underrepræsentation af privat udlejning (samtidig med en meget stærk overrepræsentation af almene boliger). 2) Hvem bor i de private udlejningsboliger? Der bor 760.000 mennesker i de private udlejningsboliger. Den gennemsnitlige husstandsstørrelse er 1,6. I 15 % af husstan dene er der børn. Begge disse tal svarer til andelsboligerne. Beboernes tilknytning til arbejdsmarkedet er på 59 %. Også det svarer nogenlunde til procenten i andelsboligerne. Indkomstprofilen for familierne i de private udlejningsboliger ligger noget lavere end andelsboligernes og væsentligt under ejerboligernes. Indkomstniveauet præges af, at der er relativt mange en-personers husstande i sektoren. 3) Hvad koster det at bo i private udlejningsboliger? Den gennemsnitlige husleje i den private udlejningssektor er i dag på 820 kr. pr. m² pr. år. I gennemsnitsboligen på 87 m² bliver det til en gennemsnitlig årlig boligudgift på 71.000 kr. Der er imidlertid en vis forskel på huslejeniveauet i Hovedstadsområdet og det øvrige land. I Hovedstadsområdet er den gennemsnitlige udgift for den gennemsnitlige private udlejningsbolig på næsten 80.000 kr. pr. år. Udviklingen i huslejen over de seneste 20 år viser den tendens, at hvor de ældre private udlejningsboligers gennem- 51
snitlige leje tidligere lå 30-40 % under tilsvarende almene boligers leje, ligger de nu på niveau med de almene boliger. De nyere private udlejningsboliger lå den gang på niveau med de tilsvarende almene boliger, men ligger nu væsentligt højere. 2.3.5 Den almene boligs historie Der er i alt 540.000 almene boliger. Over halvdelen af disse boliger er bygget efter 1970. De almene boliger er således i gennemsnit væsentligt nyere end alle de øvrige boligformer på det danske boligmarked. Kun 2 % af de almene boliger er bygget før 2. Verdenskrig. 1) De almene boligers alder og størrelse De almene boliger er i gennemsnit på 77 m² og er mindre end gennemsnittet i de andre boligformer. Kun 4 % af de almene boliger er over 110 m². De (få) store almene boliger blev hovedsageligt opført i slutningen af 1960 erne og begyndelsen af 1970 erne. I den periode konkurrerede de almene boliger med parcelhusene om at være den ideelle familiebolig. Siden midten af 1980 erne har der været et loft over den tilladte maksimumstørrelse for almene boliger på 110 m². De danske almene boliger er for 3/4 vedkommende etageboliger, mens den resterende 1/4 er række-, kæde- eller dobbelthuse. Der findes også enkelte almene parcelhuse, men det er kun 2 % af de almene boliger, som har denne udformning. Især i perioden fra slutningen af 2. Verdenskrig og frem til 1975 dominerede etageboligerne byggeriet af almene boliger. I det første årti efter krigen var der tale om traditionelt håndværksmæssigt opført muret byggeri, som regel i form af stok- eller karrébebyggelser. I de efterfølgende 15-20 år foregik en omfattende industrialisering af det almene byggeri på initiativ af datidens Bolig- 52
ministerium. Der blev bygget mange store samlede bebyggelser med 1.000-2.000 lejligheder. Husene blev højere og højere og længere og længere. Præfabrikerede betonelementer dominerede billedet. Tingbjerg, fsb og Samvirkende Boligselskaber, blev opført i 1950 erne og 1960 erne som en helstøbt ny bydel. Foto: Thomas Brolyng Steen. Reaktionen mod denne periodes byggeri kom i midten af 1970 erne og har præget de almene boliger fra da af. Over halvdelen af de almene boliger, der er opført siden 1980, er beliggende i række- og kædehuse. I dag bygges fortsat lave bebyggelser, men i de senere år er der igen blevet bygget forskellige varianter af etageboliger i Hovedstadsområdet og i de største provinsbyer. 2) Hvem bor i de almene boliger? Der bor knap 1 mio. mennesker i almene boliger. I gennemsnit er husstandene på 1,9 person, hvilket er lidt mindre end gennemsnittet på 2,2 personer for samtlige boliger. Den største beboergruppe i de almene boliger er enlige uden børn. Gruppen udgør ikke mindre end 54 % af beboerne. Yderligere 11 % er enlige med børn. Kun omkring 1/3 53
af beboerne er par, og under halvdelen af disse har børn. I alt udgør børnefamilierne (enlige og par) 23 % af det samlede antal husstande i de almene boliger. Det er en større andel end i de fleste andre boligformer, men overgås dog af de individuelt ejede parcel- og rækkehuse, hvor 36 % af beboerne har børn. Sammenholdes disse tal med den oprindelige idé om de almene boliger som gode og sunde boliger for almindelige (arbejder) familier er situationen ændret i dag. I 1970, da den almene boligsektor var inde i sin mest ekspansive periode, var beboersammensætningen opgjort på par og enlige stor set identisk med fordelingen i hele boligmassen. I de mellemliggende årtier er par-familierne flyttet, helt overvejende til ejerboliger i parcel- og rækkehuse. I 1970 udgjorde husstande med kun én beboer 28 % af samtlige husstande, mens de nu er oppe på 44 %. De enlige er i betydeligt omfang flyttet til eller blevet boende i de almene boliger. Der er forskellige andre træk ved beboersammensætningen i de almene boliger, som præger sektoren. For det første er der en klar overrepræsentation af ældre. Cirka 1/3 af beboerne i de almene boliger er over 60 år. Personer i den erhvervsaktive alder er derimod underrepræsenteret. For det Beboerne i afdeling Guldberg, Bolig selskabet AKB, København, nyder samværet en sommeraften. Foto: Marianne Svolgaard. 54
andet er sektoren i stigende grad blevet bopæl for indvandrere og deres efterkommere. I Danmark som helhed udgør indvandrerne 8 % af befolkningen. I den almene sektor udgør de 23 % af beboerne. Indvandrerne er desuden ikke jævnt fordelt, men koncentrerer sig især i en del af de store boligbebyggelser fra 1960 erne og 1970 erne. 3) Hvad koster det at bo i almene boliger? Den gennemsnitlige husleje i de almene boliger er på ca. 600 kr. pr. m² pr. år. For den gennemsnitlige almene bolig (på 77 m²) bliver den årlige boligudgift således ca. 46.000 kr. Der er ikke nogen stor variation i huslejeniveauet mellem Hovedstadsområdet og det øvrige land. Det mest nærliggende er at sammenligne boligudgiften med niveauet i de private udlejningsboliger. Her er den gennemsnitlige årlige boligudgift pr. m² ca. 37 % højere end i de almene udlejningsboliger. Og da de private udlejningsboliger i gennemsnit er større, bliver lejeniveauet snarere 50 % højere end for de almene udlejningsboliger. Dette indebærer, at den almene udlejningsbolig med hensyn til huslejeniveauet står godt i konkurrencen om lejerne. 2.4 Den almene sektors konkurrenceevne sammenholdt med de øvrige boligformer Det er efterhånden velkendt, at de almene boliger i stigende udstrækning huser de svageste grupper i samfundet, og at de for kommunerne fungerer som en integreret del af den kommunale socialpolitik. Selv om der findes mange almene boligafdelinger, som ikke er socialt belastede, så er ikke mindst mediebilledet præget af de mest problemramte afdelinger. Den sociale og etniske problematik har på mange måder udviklet sig i et omfang, som kun direkte berører en mindre del af de almene boliger, men som indirekte rammer alle. I de seneste år er det desværre blevet almindeligt at omtale områder med høje andele af personer uden for arbejdsmarkedet og samtidig høje andele af indvandrere som ghetto-områder. 55
Der har igennem en årrække via bevillinger fra Landsbyggefonden været ydet en omfattende indsats i mange af disse boligområder. Der har været gennemført fysisk renovering, sociale hjælpe- og aktivitetsprogrammer, og i flere perioder er der også gjort forsøg med lejenedsættelser for at holde på nogle af de beboere, som med en forbedret privatøkonomi ellers forsvandt ud af bebyggelserne. Det har vist sig, at en samtidig social og økonomisk indsats, kombineret med lejenedsættelse, kan standse en negativ beboerudvikling i en bebyggelse Det har vist sig, at en samtidig social og økonomisk indsats, kombineret med lejenedsættelse, kan standse en negativ beboerudvikling i en bebyggelse. Der er dog endnu ingen klare eksempler på, at udviklingen i en større bebyggelse som sådan er vendt rundt, sådan at beboernes indkomst- og sociale forhold bliver bedre og bedre år for år. 2.4.1 Den nærmeste konkurrent: De private udlejningsboliger Den nærmeste konkurrent til de almene udlejningsboliger er de private udlejningsboliger. En lejebolig, som ikke kræver forudgående opsparing og kreditværdighed, men alene kræver en tilstrækkelig løbende indkomst. En anden konkurrencefordel for den private udlejningssektor er, at udlejer selv kan bestemme, hvem der skal lejes ud til. Der er intet krav om, at der skal tages boligsociale hensyn, og for de fleste udlejere betyder det, at de ofte frasorterer socialt svage grupper, som den almene sektor er tvunget til at leje ud til. En tredje fordel er, at lejen stadigvæk er forholdsvis lav for en del ikke-istandsatte boliger underlagt huslejeregulering samtidig med, at de meget dyre lejligheder har opnået en vis udstrækning af liebhaverkarakter, enten i form af velbeliggende, moderniserede ældre lejligheder eller helt nye moderne og attraktivt beliggende lejligheder. Det er dog som tidligere nævnt alligevel en klar konkurrencemæssig ulempe for de private udlejningsboliger, at den gennemsnitlige husleje er godt 1/3 højere end lejen for den gennemsnitlige almene bolig. 56
2.4.2 Den største konkurrent: Det individuelt ejede enfamilieshus Set over en længere årrække har det været det individuelt ejede parcel- eller rækkehus, som er den almene boligs største konkurrent. Siden slutningen af 1960 erne og begyndelsen af 1970 erne har flere og flere familier især familier med to indkomster valgt ejerboligen. Parcelhuset har gentagne gange været erklæret dødt som fortidens småborgerlige boligform af progressive arkitekter og samfundsdebattører. Sådan er det dog ikke gået. Som konkurrent til blandt andet den almene bolig på boligmarkedet lever parcelhuset fortsat i bedste velgående, og parcelhuset har uændret været den mest populære boligform for familien i de seneste 30-40 år. Beboerne i Lundtoftegade, Boligselskabet AKB, København, får stor hjælp af bl.a. de sociale medarbejdere i afdelingen. Foto: Marianne Svolgaard. Der er imidlertid meget forskellige fremtidsudsigter for parcel- og rækkehusene afhængigt af husenes beliggenhed. I vækstområderne er prisniveauet trods de senere års prisfald stadig højt. Alligevel vil der med stor sandsynlighed fortsat være en solid efterspørgsel efter huse dér. 2.5 Den almene boligs fremtid I den almene boligsektor er visionen at forblive - også i mediebilledet - en almen boligsektor, som tilbyder gode boliger i eftertragtede boligområder til et bredt udsnit af den danske befolkning. Den almene boligsektors eget svar på at forbedre sin konkurrenceevne på boligmarkedet er ved at hæve den generelle boligstandard i sektoren. En rapport fra Landsbyggefonden fra 2006 foreslår således, at der over de næste 20 år gennemføres et massivt renoverings- og ombygningsprogram for at fremtidssikre sektorens boliger. Der er tale om en meget stor indsats. Prisen er anslået til 161 mia. kr. i 2006 priser. Det kan lyde voldsomt, men opgjort pr. bolig og fordelt over 20 år bliver det til et beløb på 15.000 57
Boligerne i Stilledal, Samvirkende Boligselskaber, er blevet moderniseret i forbindelse med lejlighedssammenlægning. Foto: Olav Kirchhoff. kr. pr. bolig pr. år, hvilket er væsentligt mindre end det gennemsnitlige årlige beløb, der bruges i ejerboligerne. Landsbyggefondens plan opdeler den almene boligmasse i tre grupper. Den første gruppe er boliger bygget før 1960. Her er der mange små boliger, som skal sammenlægges, og køkken og bad skal udvides og moderniseres. Boligerne skal også i større udstrækning gøres tilgængelige ved installation af elevatorer i ca. 1/3 af boligerne. Dertil kommer modernisering og forskønnelse af friarealerne. Den gennemsnitlige 2006 pris er anslået til 496.000 kr. pr. bolig. Den anden gruppe er boliger bygget i perioden fra 1960 til 1975. Her skal kun få boliger lægges sammen, da boligerne er relativt store, men til gengæld er der fortsat behov for udvendig forbedring af byggeskader og arkitektonisk forskønnelse. Der er også behov for opgradering af bad og køkkener. Endvidere skal der satses på en øget tilgængelighed med installation af elevatorer, ligesom der skal renoveres friarealer. Gennemsnitsprisen på disse forbedringer er anslået til 401.000 kr. 58
Endelig er der de nyere byggerier opført efter 1975. Her er behovene for moderniseringer mindre, men der er dog behov for nogle lejlighedssammenlægninger, for elevatorer og for friarealforbedringer. Gennemsnitsprisen anslås til 137.000 kr. pr. bolig. Den almene boligsektor har med disse udfordringer tre primære fokusområder i de kommende år. Den største opgave bliver at fastholde og forbedre de eksisterende boligers attraktion på boligmarkedet, sådan at befolkningens brede lag ser i sektorens retning, når der skal vælges bolig. Det er en ny måde at tænke på for beboerdemokratiet, der som sektorens primære beslutningstagere tra ditionelt har haft fokus på det nære i boligafdelingen. Fremtidssikringsanalyser er dog et meget vigtigt værktøj for at fremme forståelsen for nødvendigheden af omdannelser for at sikre en fremtidig attraktion i eksisterende almene boliger. Den største opgave bliver at fastholde og forbedre de eksisterende boliger, sådan at folk ikke fravælger almene boliger En anden central opgave for den almene sektor er fortsat den boligsociale opgaveløsning. Opførelse af boliger for ældre, handicappede og andre med helt særlige behov skal udvikles designmæssigt og bevidst søges integreret i boligområderne under hensyntagen til både de kommende beboere og naboerne, så boligerne understøtter muligheden for et så normalt dagligliv, som det er praktisk muligt. Den tredje centrale opgave er udvikling af boligtyper, der styrker den almene boligs generelle konkurrenceevne ved bl.a. at være attraktive for befolkningens brede lag, både hvad angår størrelse, indretning og økonomi. Det er ikke relevant at bruge flere penge på at bygge bedre og større boliger, hvis huslejen bliver for høj. Produktiviteten i boligbyggeriet må og skal derfor fremmes. Der bygges for mange unikabyggerier, der er for dyre og for fejlbehæftede. KAB prøver med forsøgsprojektet AlmenBolig+ at give et svar på denne problematik ved både at søge nyindustrialisering, men også at afprøve slankere drifts- og forvaltningsmodeller. Det forventes, at der kan realiseres op mod 2.000 boliger efter konceptet. 59
Lykkes det for den almene boligsektor at løfte disse opgaver, udfylder sektoren fortsat en meget vigtig sammenkittende rolle i samfundet - som ikke varetages af andre eller andre steder. Regeringen nedsatte i forbindelse med boligforliget i november 2006 en arbejdsgruppe, der har arbejdet med fremtidens almene sektor. Dette har resulteret i en stærk reform af den almene sektor, som Folketinget vedtog i maj 2009. En række regler vedrørende nybyggeri trådte i kraft den 1. juli 2009, mens alle reglerne om styringsdialog mellem boligorganisation og kommune, reviderede udlejningsregler, nye normalvedtægter m.v. trådte i kraft den 1. januar 2010. Reglerne omtales som styringsreformen, og netop de regler er baggrunden for denne opdaterede udgave af denne håndbog om almene boliger. 60