Planafdelingen Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C 21. december 2015 Forslag til lokalplan nr. 1011 Boliger ved Peter Sabroes Gade TEKNIK OG MILJØ Center for Byudvikling og Mobilitet Aarhus Kommune Planafdelingen Kalkværksvej 10 8100 Aarhus C Telefon: 89 40 26 40 Aarhus Kommune har udarbejdet et forslag til den fremtidige anvendelse af det viste lokalplanområde. Samtidig har kommunen udarbejdet tillæg nr. 55 til Kommuneplan 2013. E-mail: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk www.aarhus.dk Forslaget betyder Området må anvendes til boligformål. Forslaget kan ses på nettet På Borgerservice, Hovedbiblioteket - Dokk1, Byggeri på Grøndalsvej 1 i Viby og på aarhus.dk/annoncer fra mandag den 21. december 2015. Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen og kommuneplantillægget ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planerne ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet jf. lovens 3, stk. 1 nr. 3. Begrundelse for afgørelsen kan ses i lokalplanforslagets redegørelse LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER. Klager over retlige spørgsmål i forbindelse med Aarhus Kommunes afgørelse kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet via Klageportalen, som du finder et link til på forsiden af www.nmkn.dk. Klageportalen ligger på www.borger.dk og www.virk.dk. Du logger på www.borger.dk eller www.virk.dk, ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til Aarhus Kommune. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for kommunen i Klageportalen.
Natur- og Miljøklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til Aarhus Kommune, Center for Byudvikling og Mobilitet, Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C, byudviklingogmobilitet@aarhus.dk der herefter videresender anmodningen til Natur- og Miljøklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Klage skal være indgivet inden 4 uger efter offentliggørelsen af denne afgørelse. 21. december 2015 Dine muligheder Hvis du mener, at forslaget bør ændres, eller du i øvrigt har kommentarer til forslaget, bedes du sende dine bemærkninger til Center for Byudvikling og Mobilitet, Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C, eller på e-mail: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk, senest den 15. februar 2016. Herefter vil kommunen tage endelig stilling til planen. Skriv venligst afsendernavn og adresse på brev eller mail. Lokalplanens indhold For lokalplanområdet som helhed kan der være fastsat bestemmelser om bl.a. formål, område og opdeling, anvendelse, udstykning, trafikforhold, teknisk forsyning, bebyggelsens omfang og placering, bebyggelsens udseende, opholdsareal, hegn og beplantning, støjforhold, særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse, grundejerforening og tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Retsvirkningerne af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelse af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbuddet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større bygge- og anlægsarbejde. Til orientering gør vi opmærksom på, at der kun er sendt ét brev til hver husstand (ældste person) og virksomhed. Såfremt der er andre i husstanden og/eller virksomheden, der har behov for at have kendskab til dette brev, bedes du orientere dem herom. Med venlig hilsen Planafdelingen
Lokalplan nr. 1011 CENTER FOR BYUDVIKLING OG MOBILITET Lokalplan nr. FORSLAG Aarhus Kommune Center for Byudvikling og Mobilitet Planafdelingen Måned 2xxx 1011 I offentlig høring fra 21. december 2015 til 15. februar 2016 Boliger ved Peter Sabroes Gade Indeholder tillæg nr. 55 til Kommuneplan 2013
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer lokalplanens bestemmelser. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås ved Center for Byudvikling og Mobilitet, Planafdelingen Kalkværksvej, 10, 8000 Aarhus C Tlf. 8940 2640 E-mail: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Lokalplanen kan ses ved Borgerservice og Hovedbiblioteket på Dokk1, Hack Kampmanns Plads 2, 8000 Aarhus C, Tlf. 8940 2222 http://www.aarhus.dk/lokalplaner Kortgrundlag Aarhus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Center for Byudvikling og Mobilitet, Planafdelingen i samarbejde med: C.F. Møller Europaplads 2 8000 Aarhus C Vedtagelsesdatoer Forslag til Lokalplan nr. 1011 er godkendt af Aarhus Byråd den 16. december 2015. Forslaget er offentlig fremlagt fra den 21. december 2015 til den 15. februar 2016.
AARHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 1011 Boliger ved Peter Sabroes Gade INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v.... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 15 2. Område og opdeling... 15 3. Anvendelse... 16 4. Udstykning... 17 5. Trafikforhold... 17 6. Teknisk forsyning... 18 7. Terrænregulering... 18 8. Bebyggelsens omfang og placering m.m.... 18 9. Bebyggelsens udseende og skiltning... 20 10. Bevaringsværdige bygninger... 21 11. Ubebyggede arealer, hegn og beplantning... 22 12. Støjforhold... 23 13. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 24 14. Grundejerforening... 24 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v.... 25 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen... 32 Retsvirkninger af lokalplanen... 32 TILLÆG NR. 55 TIL KOMMUNEPLAN 2013... Bilag LOKALPLANKORT 1... Bilag LOKALPLANKORT 2... Bilag Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 1011
2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område ved VIA University College, der grænser op til Peter Sabroes Gade mod vest, Nordre Kirkegaard mod nord samt matrikel 1531a mod syd og matrikel 1531b mod øst. Lokalplanområdet er på ca. 9.355 m² og omfatter matrikelnummer 1531c og 1531h. Området er ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i byzone. Beskrivelse af området Området rummer ved lokalplanens udarbejdelse VIA University College, Pædagoguddannelsen Peter Sabroe, der flytter til anden lokalitet i 2015. Grundens eksisterende bebyggelse er en sammensat struktur af bygninger af både nyere og ældre dato indrettet til undervisningsformål. To af bygningerne, hovedbygningerne til det tidligere Kong Christian IX s børnehjem, er vurderet bevaringsværdige i henholdsvis kategori 3 og 4. Lokalplanområdet er beliggende med Aarhus Kommunehospital mod vest, Nordre Kirkegaard og Skt. Johannes Kirke mod nord, Lokalcenter Trøjborg (det tidligere Bakkegården Plejehjem) mod øst og mod syd en villa ejet af Aarhus Universitet. Terrænet på grunden falder med ca. 7 meter fra nordvest mod sydøst. Planens baggrund og mål Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et ønske om fremover at anvende området til boligformål. Efter VIA s fraflytning af grunden, åbnes der mulighed for at etablere et nyt og attraktivt boligområde med tæt forbindelse til både by, universitet, skov og strand. Den gamle hovedbygning, det tidligere Kong Christian IX s børnehjem, er vurderet bevaringsværdig i kategori 3, og bevares med lokalplanen. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1011
Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1011 3
4 Luftfoto af lokalplanområdet med omgivelser Planens hovedtræk Lokalplanområdet udlægges til boligformål, og giver mulighed for opførelse af ny bebyggelse i op til 5 etager. Samlet set må der i lokalplanområdet etableres 12.650 m2 bebyggelse, heraf ca. 10.700 etagemeter ny bebyggelse. Placeringen af den nye bebyggelse tager udgangspunkt i den eksisterende rytme og orientering i Kommunehospitalet og bebyggelserne langs Peter Sabroes Gade. Planen bygger videre på gavlmotivet mod Peter Sabroes Gade, som det opleves i gadens eksisterende bygningsforløb. Det gamle Kong Christian IX s børnehjem bevares. Det tidligere børnehjem bliver planområdets naturlige omdrejningspunkt og retningsgivende for den nye bebyggelses beliggenhed og gavlenes placering i gadelinjen. Størstedelen af den nye bebyggelse orienteres i samme øst-/vestgående retning som den eksisterende bygning, og fordeles på grunden så der dannes store grønne opholdsrum mellem bygningerne. For at give bedst mulige sol- og udsigtsforhold for områdets beboere, og for at undgå skyggegener for naboerne, trapper bygningshøjderne ned i takt med terrænets fald mod sydøst. Lokalplanen indeholder bestemmelser om maksimal kote og etageantal for bebyggelsen i de enkelte byggefelter. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1011
5 Eksempel på udformning af bebyggelsen set i fugleperspektiv fra sydvest Eksisterende bebyggelse Den bevaringsværdige bygning vil, i samspillet med de nye bygninger, fastholde sin karakter som stedets naturlige omdrejningspunkt, i kraft af sin placering i bebyggelsens midte. Facader på den bevaringsværdige bygning kan tilpasses boliganvendelse i form af altaner, altandøre og døre med udgang til private haver på terræn. På bebyggelsens nordside etableres et elevatortårn, mens der i bygningens tagflade tilføjes dagslysindtag i form af kviste og ovenlys. Nye kviste, vinduer og døre skal udføres, så facadens eksisterende udtryk, rytme og hierarki fastholdes principielt som vist på illustrationerne på side 7, 8 og 9. Ombygning af eksisterende bebyggelse set fra syd Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1011
6 Ombygning af eksisterende bebyggelse set fra vest Ombygning af eksisterende bebyggelse set fra nord Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1011
7 Ombygning af eksisterende bebyggelse set fra øst Ombygning af eksisterende bebyggelse set fra øst Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1011
8 Bebyggelsens udseende Den nye bebyggelse udformes med et varierende etageantal med 4 etager mod vest og syd, 5 etager mod nord, og 3 etager mod øst. Lokalplanområdet er omgivet af bebyggelse med en stærk arkitektonisk karakter, Århus Kommunehospital, Skt. Johannes Kirke, N. Kochs Skole og Trøjborg Lokalcenter, der alle medvirker til at definere områdets kvalitet og identitet. Den ny bebyggelse skal derfor med hensyn til proportioner, materialer og udtryk udformes på en sådan måde, at den på nutidig og nyfortolket vis indgår i en helhed med den eksisterende bebyggelse i området. Den nye bebyggelse skal primært fremstå i tegl i røde nuancer, som også er det dominerende materialebrug i nærområdet. Planens repetition af enkle og ensartede bygningsvolumener i de grønne gårdrum giver den nye bebyggelse et afdæmpet formsprog og et roligt udtryk som vist i princippet på illustrationerne side 7, 10, 11 og 12. Bebyggelsens tage skal opføres i røde tegl, med en symmetrisk hældning på mellem 30 og 35. Gavle mod Peter Sabroes Gade skal opføres i tegl og skal bearbejdes som motiv i den nye bebyggelses arkitektur Eksempler på muligheder for bearbejdning af gavle Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1011
9 Opholdsarealer og terræn Lokalplanområdet indgår i et samlet grønt træk langs Peter Sabroes Gade, med store træer, der understøtter bebyggelsens gavlmotiv. Det grønne træk skal bevares og udvikles ved bevaring af udpegede træer, plantning af nye træer samt fastholdelse af terrænets udformning langs Peter Sabroes Gade som vist i princippet på illustrationsplanen. Bebyggelsens sammenhængende, fælles opholdsarealer skaber lys og luft i lokalplanområdet og anlægges med landskabelige træk, der følger grundens overordnede terrænforhold. Opholdsarealerne indrettes med mulighed for både ophold og aktivitet og skal gives et grønt og parklignende udtryk med græs, træer og buske. Dele af opholdsarealet indrettes også som brandredningsveje. Udendørs opholdsarealer kan desuden etableres som altaner. I tilknytning til boliger i stueetagen kan der etableres helt eller delvist private haver på terræn. Disse skal fremstå med afskærmning bestående af bøgehække, så der opnås et ensartet udtryk. På grund af det kraftige terrænfald på grunden, giver lokalplanen mulighed for, i udvalgte områder af lokalplanområdet, at regulere terrænet med op til 2 meter i forhold til eksisterende terræn, primært for at sikre niveaufri adgang til alle indgange. Eksempel på udformning af bebyggelsen set fra Peter Sabroes Gade mod Skt. Johannes Kirke Eksempel på udformning af gavle mod Peter Sabroes Gade Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1011
10 Eksempler på muligheder for bearbejdning af gårdrum Eksempler på muligheder for bearbejdning af gårdrum Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1011
11 Veje, stier og parkeringsarealer Vejadgang til området sker fra Peter Sabroes Gade. Bil- og cykelparkering kan etableres som en kombination af parkering på terræn og i kælder. Parkeringspladser etableres i henhold til gældende retningslinjer for anlæg af parkeringsareal i Aarhus Kommune. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1011
12 Lokalplan nr. 1011
33.5 0 r Pete roes Sab e Gad 15 p-pladser 10 0 5 Illustrationsplan Planen er et eksempel på hvordan området kan bebygges og indrettes. 10m
15 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at området anvendes til boligformål, bevaringsværdig bebyggelse bevares og indrettes til boligformål, fastlægge bebyggelsens omfang og placering, samt det eksisterende grønne motiv med træer og grønne forarealer mod Peter Sabroes Gade fastholdes. 2. Område og opdeling Stk. 1. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: 1531c og 1531h samt alle parceller, der efter den 06.01.2015 udstykkes i området. Se fodnote 1. 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1011
16 Matrikelkort 3. Anvendelse Ny bebyggelse Stk. 1. Stk. 2. Byggefelt A, B, C og D udlægges til boligformål. Den eksisterende og bevaringsværdige bygning, det tidligere Kong Christian IX s børnehjem, udlægges til boligformål, jf. lokalplankortet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1011
17 Stk. 3. Der kan i området placeres mindre bygninger/anlæg til kvarterets tekniske forsyning. 4. Udstykning Stk. 1. Der kan ske udstykning af de enkelte byggefelter eller dele af byggefelter. Herudover kan der ske udstykning efter sokkelgrundsprincippet. 5. Trafikforhold Stk. 1. Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Peter Sabroes Gade som vist i princippet på lokalplankort 1. Der kan i øvrigt etableres én tilslutning til Peter Sabroes Gade udelukkende til brug som adgangsvej til gårdrummet for brand- og redningskøretøjer. Adgangsvejen skal placeres som vist i princippet på lokalplankortet og have en min. bredde på 2,80 m. Adgangsvejen skal forsynes med en afspærring, så den ikke kan benyttes til andet formål. Se fodnote 2. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Der skal i nødvendigt omfang sikres brandveje i lokalplanområdet, som det fremgår af lokalplankort 1. Ved vej- og stitilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer jf. gældende vejregler. Der skal sikres stiforbindelse mellem punkterne a-b, c-d og e-f i princippet som vist på lokalplankort 1. Der skal inden for lokalplanområdet reserveres areal til bilparkeringspladser på terræn og i p-kælder, i henhold til gældende retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus Kommune, svarende til 1/8 plads pr. kollegiebolig, ungdomsbolig, klubværelse o.lign. (enkeltværelser med fælles funktioner), og ½ plads pr. etagebolig over 50 m². Der skal inden for lokalplanområdet reserveres areal til mindst 2 cykelparkeringspladser pr. familiebolig og mindst 1 cykelparkeringsplads pr. ungdomsboligenhed. Cykelparkering kan etableres som en kombination af parkering i stueetage eller kælder og på terræn. De anlagte cykelparkeringspladser skal forefindes tæt på de respektive hovedindgange. 2 Varekørsel mv. skal ske fra Peter Sabroes Gade. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1011
18 Stk. 7. Stk. 8. Af hensyn til nedsivning af overfladevand, udføres parkeringsbåse med permeabel belægning. Alle færdselsarealer skal, hvor der er terrænforskelle, udformes med rampe eller elevator, således at der er tilgængelighed for alle. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Stk. 2. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Hvis nybyggeri opføres som lavenergibebyggelse, skal der jf. Planlovens 19, stk. 4 dispenseres fra ovenstående stk. 1. 7. Terrænregulering Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Det er i forbindelse med byggemodning kun tilladt at terrænregulere indtil 0,5 m i forhold til eksisterende terræn. Se fodnote 3. Indenfor de på lokalplankort 2 angivne felter med en afstand på 0,5 m fra skel kan der ske terrænregulering på op til 2 meter uden tilladelse fra bygningsmyndigheden. Efter projektets gennemførelse kan der uden tilladelse ske regulering på indtil 0,5 m i forhold til eksisterende terræn og ikke nærmere skel end 0,5 m. I en afstand mellem 0,5 og 2 m fra skel skal terrænet ved regulering gives en jævn hældning. 8. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Stk. 1. Der må i lokalplanområdet opføres maksimalt 12.650 etagemeter, heraf 10.700 etagemeter ny bebyggelse. Stk. 2. Ny bebyggelse over terræn skal placeres inden for de på lokalplankort 1 viste principielle byggefelter A, B, C og D, og må opføres i en maks. bredde på 12 meter. Stk. 3. Den på lokalplankort 1 angivne bevaringsværdige bygning må ikke nedrives. 3 Ansøgning om dispensation til at regulere terræn mere end 0,5 m skal indsendes til Bygningsafdelingen samtidig med at byggemodningsprojekt indsendes til Aarhus Kommune, Teknik og Miljø. Omfanget af terrænreguleringen skal fremgå af projektet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1011
19 Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Der kan indenfor lokalplanafgrænsningen etableres altaner over stueetage op til 1,5 m uden for angivet byggefelt. Gavle i ny bebyggelse skal opføres i byggelinjen i byggefelterne mod Peter Sabroes Gade, jf. lokalplankort 1. Der må ikke etableres adgangsveje i form af altangange. Adgang til boliger kan ske gennem et fælles ankomstareal, der kan deles af op til 2 boliger. Ensidigt belyste boliger må ikke orienteres mod nord. Bebyggelse, bortset fra kælder, skal indenfor byggefelt A1 etableres med indgang på terræn i kote ca. 34.00 fastlagt i forhold til DVR90. Bebyggelse, bortset fra kælder, skal indenfor byggefelt A2 etableres med indgang på terræn i kote ca. 33.50 fastlagt i forhold til DVR90. Bebyggelse, bortset fra kælder, skal indenfor byggefelt B1 etableres med indgang på terræn i kote ca. 32.00 fastlagt i forhold til DVR90. Bebyggelse, bortset fra kælder, skal indenfor byggefelt B2, C1 og D2 etableres med indgang på terræn i kote ca. 31.00 fastlagt i forhold til DVR90 Bebyggelse, bortset fra kælder, skal indenfor byggefelt C2 etableres med indgang på terræn i kote ca. 30.00 fastlagt i forhold til DVR90. Bebyggelse, bortset fra kælder, skal indenfor byggefelt D1 etableres med indgang på terræn i kote ca. 29.00 fastlagt i forhold til DVR90. Stk. 10. Indenfor byggefelterne som vist på lokalplankortet kan bebyggelsen højst opføres med følgende højder og etageantal eksklusiv kælder og teknikbygninger mv. på tage: Delbyggefelt Etageantal Maks. kotehøjde DVR90 A1 Maks. etager: 4 Maks. kote 51.15 A2 Maks. etager: 5 Maks. kote 53.75 B1 Maks. etager: 5 Maks. kote 52.25 B2 Maks. etager: 5 Maks. kote 51.25 Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1011
20 C1 Maks. etager: 4 Maks. kote 48.15 C2 Maks. etager: 3 Maks. kote 44.05 D1 Maks. etager: 4 Maks. kote 46.15 D2 Maks. etager: 4 Maks. kote 48.15 9. Bebyggelsens udseende og skiltning Stk. 1 Ny bebyggelse skal med hensyn til proportioner, materialer og udtryk udformes i et formsprog, der tilpasser sig den eksisterende bebyggelse, sådan at der opnås en harmonisk arkitektonisk helhedsvirkning i gadebilledet i princippet som vist på illustrationerne på side 7, 10, 11 og 13. Bebyggelsen skal udføres i ens facadematerialer og med ens tagudformning. Inden for det samlede arkitektoniske tema kan den enkelte bygning udformes med en variation inden for sammensætning af materialer og farver. Stk. 2. Bebyggelsens facader skal primært fremstå i blankt murværk i røde tegl, som kan suppleres med flader af kontrastfulde farvevalg og begrønning med planter. Teglsten til facader og tage skal have farvenuancer og stoflighed, der er afstemt efter de omkringliggende bygningers fremtoning. Mindre bygningsdele og fremspring må desuden bestå af følgende materialer: Beton Natursten Fiberplader Fiberbeton Glas Stål, zink, kobber og aluminium, herunder metalliske, profilerede plader Træ Stk. 3. Tage skal udføres med beklædning af røde tegl, og udføres som symmetriske saddeltage med en hældning på mellem 30 og 35 grader. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1011
21 Der kan etableres ovenlys i tagfladerne i et omfang og en rytme der er afstemt med bygningens øvrige udformning. Tekniske bygningsdele, installationer og lignende skal placeres skjult og indarbejdes i tagfladen. Etableres der energiproducerende anlæg, skal disse indgå som en del af tagfladen eller facaden. Til tagbeklædning, facadebeklædning og til energiproducerende anlæg på tage og facader må ikke benyttes reflekterende materialer, som kan give anledning til væsentlige gener for omgivelserne. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Gavle mod Peter Sabroes Gade skal udføres i tegl, og skal gives et arkitektonisk motiv i princippet som vist på illustrationen på side 11. Sokler på ny bebyggelse må udføres i en maks. højde på 0,3 m. Således skal eventuelle kældre og sokler, der på grund af terrænet har en hel eller delvis fri facade, udføres som ydervægge / facade. Der må ikke synligt fra terræn opsættes udendørs radio- og tv-antenner, herunder parabolantenner, på bygninger. Undtaget herfra er dog installationer til fællesantenneanlæg. Der må alene opsættes henvisningsskilte ved vejadgange som vist på lokalplankortet. Henvisningsskilte må ikke etableres over 1,2 meter over terræn og maks. have en udstrækning på 0,25 m². 10. Bevaringsværdige bygninger Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Den på lokalplankortet angivne bevaringsværdige bygning, det tidligere Kong Christian IX s børnehjem, skal bevares. Facader på den bevaringsværdige bygning kan tilpasses boliganvendelse i form af altaner, altan- og havedøre, kviste, vinduer, ovenlys og elevatortårn som vist på illustrationer på side 7, 8 og 9 i lokalplanens beskrivelse. Dimensioner på nye kviste skal tage udgangspunkt i bygningens oprindelige arkitektoniske udtryk og tilpasses facadernes hierarkiske opbygning som vist i princippet på illustrationerne på side 7, 8 og 9. Nye vinduer og døre skal udføres så facadens eksisterende udtryk, rytme og hierarki fastholdes som vist i princippet på illustrationerne på side 7, 8 og 9. Der kan i parterre niveau etableres døre med direkte udgang til terræn i princippet som vist på illustrationerne på side 7, 8 og 9 i lokalplanens beskrivelse. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1011
22 Stk. 5. Såfremt der etableres udvendigt elevatortårn, skal det placeres ved bygningens nord- eller nordvestvendte facader som vist på illustrationerne på side 7, 8 og 9.. Elevatortårn skal med hensyn til materialer og proportioner udformes i et formsprog, der tilpasser sig den bevaringsværdige bygning som vist i princippet på illustrationerne på side 8. Stk. 6. Altaner kan placeres på den eksisterende bygnings øst-, vest- og syd facader som vist på illustrationerne på side 7, 8 og 9. 11. Ubebyggede arealer, hegn og beplantning Stk. 1. Der skal etableres udendørs opholdsarealer svarende til mindst 30 % af boligbebyggelsens etageareal. Udendørs opholdsarealer skal placeres i gårdrummet som et sammenhængende opholdsareal som vist på lokalplankortet. Derudover kan udendørs opholdsarealer etableres på altaner. Mindst 15 % af lokalplanområdets areal skal indrettes som fælles grønt opholdsareal på terræn som vist på lokalplankortet. Stk. 2. Opholdsarealer på terræn skal udformes med landskabelige træk, der følger grundens terrænfald. Opholdsarealerne skal indrettes med mulighed for både ophold og aktivitet og gives et grønt og parklignende udtryk med græs, træer og buske jf. illustrationsplanen. Stk. 3. I tilknytning til boliger i stueetagen kan der etableres helt eller delvist private opholdsarealer i op til 3,5 meter fra facaden målt fra facaden i stueplan. Ved etablering af opholdsarealer for boliger i stueetagen, skal disse udformes med et fælles udtryk, og med afskærmning bestående af bøgehække. 4 Stk. 4. Karakteren af det grønne træk mod Peter Sabroes Gade skal bibeholdes jf. vejledende illustrationsplan og lokalplankort 1. Den på lokalplankort 1 viste bevaringsværdige beplantning skal bevares som landskabselementer ved vedligeholdelse og om nødvendigt med genplantning af træer af samme art. 5 4 5 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af beplantning som afskærmning af private opholdsarealer. Der må ikke foretages afgravning eller jordpåfyldning inden for træernes kronediameter. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1011
23 Jf. lokalplankortet består den bevaringsværdige beplantning i lokalplanområdet af: 1. Castanea sativa, Ægte kastanje 2. Castanea sativa, Ægte kastanje Såfremt det bevaringsværdige træ, der på lokalplankort 1 er markeret med 2 fjernes, skal der plantes et nyt træ af samme art i umiddelbar nærhed jf. lokalplankort 1. Der skal derudover plantes nye træer mod Peter Sabroes Gade i princippet som vist på illustrationsplanen. Træer langs Peter Sabroes Gade skal være af arter, der forefindes i området, fx Ægte kastanje, Hestekastanje eller Seljerøn. Stk. 5. Der skal udlægges areal til afskærmende beplantning ved skel mod øst som vist på lokalplankort 1. Der kan etableres ny beplantning på arealet, ligesom eksisterende træer og buske langs skellet kan indgå i beplantningen. Stk. 6. Stk. 7. Brandveje i de fælles opholdsarealer, som vist på lokalplankortet, skal fremstå som køreegnede græsarealer. Udendørs oplag uden for bygninger og skure må ikke finde sted. 12. Støjforhold Stk. 1. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører bebyggelse til boligformål på facader, der vender bort fra Peter Sabroes Gade, ikke overstiger L den 58 db. Det skal ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau i soveog opholdsrum med åbent vindue/altandør 6 på en ikke støjbelastet facade ikke overstiger L den 46 db. Det skal ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau i soveog opholdsrum med lukket vindue mod en støjbelastet facade ikke overstiger L den 33 db. Stk. 2. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau som vejtrafikstøj påfører udendørs opholdsarealer, ikke overstiger L den 58 db. 6 Åbent vindue er defineret ved at vinduet er åbnet til et åbningsareal op 0,35 m² og at efterklangstiden er 0,5 sek. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1011
24 13. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. det ved beregning er eftervist, at de i 12 nævnte støjkrav er overholdt. at fælles opholdsarealer er planeret og tilsået med græs, at fælles adgangsveje er etableret samt at de i 11, stk. 4 træer er plantet. 7 14. Grundejerforening Stk. 1. Stk. 2. Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Se fodnote 8. Grundejerforeningen skal overtage og vedligeholde lokalplanområdets fællesarealer samt lokalplanområdets veje og stier. 7 8 Såfremt de nævnte anlæg ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres forinden ibrugtagen af bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en fastsat frist. Supplerende bestemmelser om grundejerforening og parcelforeninger findes i deklarationen, der er udarbejdet for lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1011
25 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har vedtaget. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammeområde 040304OF Trøjborg. Området er beliggende i byzone med anvendelse fastlagt til offentlige formål. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, da anvendelsen ændres til boligformål. I kommuneplanen er området udlagt til offentlige formål med en maksimal bebyggelsesprocent på 80 og et maksimalt etageantal på 4. I denne lokalplan udlægges grunden til boligformål, og forudsætter at bebyggelsesprocenten ændres til 136, og det maksimale etageantal øges til 6 bestående af boliger i 5 etager. Lokalplanen kan derfor kun gennemføres i den foreliggende udformning efter byrådets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen. Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 55 til Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune. Tillægget er gengivet bagers i lokalplanen. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1011
26 Kommuneplanens rammer Lokalplanområdet Anden fysisk planlægning Lokalplanområdet er ikke omfattet af ældre partielle byplanvedtægter eller lokalplaner. Overordnede vej- og stiforhold Området vejbetjenes fra 3 tilslutninger til Peter Sabroes Gade. Herfra er der forbindelse til det overordnede vejnet og resten af Aarhus. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1011
27 Arkæologiske forhold Skulle der ved et kommende jordarbejde fremkomme et jordfast arkæologisk levn som kulturlag, ildsteder, affaldsgruber, skal jordarbejdet standses i det omfang de arkæologiske levn berøres og museet skal underrettes (Museumslovens 27), Museet vil da så hurtigt som muligt tage stilling til om jordarbejdet kan fortsætte eller om der skal foretages en arkæologisk undersøgelse. Aarhus Kommuneatlas I kommuneatlasset er det tidligere Kong Christian IX s børnehjem registreret med en bevaringsværdi på 3, mens en mindre sidebygning til denne er registreret med en bevaringsværdi på 4. De fremgår derfor begge på kommunens liste over bevaringsværdige bygninger. Den øvrige bebyggelse på matriklen er ikke bevaringsværdig, Før Aarhus Kommune træffer beslutning om tilladelse til nedrivning af en bygning, der er bevaringsværdig, skal der ske en offentlig bekendtgørelse ved annoncering i dagspressen. Der gives en frist på mindst 4 uger og højst 6 uger for fremsættelse af bemærkninger og indsigelser. Aarhus Kommunes beslutning om at tillade nedrivning af en bevaringsværdig bygning og om ikke at nedlægge forbud mod nedrivningen skal desuden offentligt bekendtgøres. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger i den kystnære del af byzonen, men bebyggelsen i lokalplanområdet vil ikke påvirke kysten visuelt, da bebyggelsen ikke vil kunne ses fra de kystnære områder som følge af den eksisterende høje bebyggelse i Midtbyen, der skærmer for indblik til lokalplanområdet. Forureningsforhold - Jord Center for Miljø og Energi, Virksomheder og Jord har pr. 22. januar 2015 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening inden for lokalplanområdet. Områdeklassificering Lokalplanområdet ligger inden for et områdeklassificeret område. Det betyder, at området som udgangspunkt er let forurenet, fordi det ligger i en del af byzonen, som gennem længere tid er blevet påvirket med skorstensrøg fra industri, kakkelovne samt bilos. Områdeklassificering er et begreb, som er indført på landsplan i alle byzoner pr. 1. januar 2008. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1011
28 Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Jordflytningsregulativ, og bortskaffelse af byggeaffald skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Regulativ for Erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Da hele lokalplanområdet er områdeklassificeret, skal eventuel jordflytning herfra forudgående anmeldes til Center for Miljø og Energi. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Der er i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen foretaget en støjberegning, der påviser at facaderne mod vest og syd, på bebyggelse ud mod Peter Sabroes Gade, er belastet af støj. Lokalplanen indeholder bestemmelser til sikring af et maksimalt indendørs støjniveau på 33 db Lden hidrørende fra vejtrafik, i lokaler til kontor- og hotelformål, boligformål og lignende støjfølsomme anvendelser. En sikring heraf vurderes at medføre en beregning af funktionskrav til vinduer i støjbelastede facader. Lokalplanen indeholder en bestemmelse til sikring af et maksimalt udendørs støjniveau på udeopholdsarealer der ikke overstiger 58 db L den Lokalplanen indeholder endvidere en bestemmelse om, at virksomheder i lokalplanområdet ikke må påføre omgivelserne et støjniveau, der overskrider de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens bestemmelser om virksomhedsstøj. Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen og kommuneplantillægget ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet antages ikke at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3 stk. 1, nr. 3. Vurderingen er foretaget på baggrund af en screening og på baggrund af kriterierne i lovens Bilag 2 herunder også kumulative afledte konsekvenser. Vurderingen er derudover foretaget ud fra et bredt miljøbegreb. Særligt har fokus for dette planområde været på et markant grønt terræn mellem Peter Sabroes Gade og planområdet, som fortsat vil være synligt som grønt træk i gaden, tilpasset bebyggelse til omgivelserne i form, placering og bygningshøjde også ud fra en helhedsbetragtning i Peter Sabroes Gade. Markante bevaringsværdige træer langs Peter Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1011
29 Sabroes Gade fastholdes og suppleres med nye træer. Karakteristisk retningsgivende bebyggelse i området suppleres med planen. Den bevaringsværdige bebyggelse fastholdes. Muligheder for ombygning af denne er beskrevet mere detaljeret i planen. Et arkitektonisk træk i gaden i form af markante gavle fastholdes. Parkering håndteres inden for planområdet, og der er ikke væsentlige afledte trafikale konsekvenser i form af mertrafik på omgivelserne fra planområdet sammenholdt med forventet trafik fra kommende byudvikling på kommunehospitalet og Trøjborgcentret. Et ændret trafikmønster som konsekvens af ændret anvendelse vurderer Aarhus Kommune ikke som en væsentlig påvirkning. Planen medfører derudover ikke væsentlige påvirkninger på omgivelserne i forbindelse med skybrud Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af bybus Linje 15, med stoppested umiddelbart ved lokalplanområdet. Endvidere findes i nærheden adskillige bybuslinjer, regionale ruter med stop på Randersvej. På sigt vil der også her være stoppested for letbanen. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Skovvang Skoledistrikt. Der gøres opmærksom på at Børn og Unges planlægning for bydelen kan medføre ændringer i de enkelte skolers oplande. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: - Skovvangskolen med SFO på følgende adresse: Skovvangsvej 150 - Klubtilbud med afdeling på følgende adresse: Aldersrovej 45 - Trøjborg dagtilbud med afdelinger på følgende adresser: Aldersrovej 21 Barthsgade 20 Otte Ruds Gade 26 Herluf Trolles Gade 6 Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1011
30 Herluf Trolles Gade 23 Peder Skrams Gade 43 - Skovvangen dagtilbud med afdelinger på følgende adresser: C.F. Jessens Vej 7 Kornbakke Alle 56 Kornbakke Alle 58 H.P. Christensens Gade 3 Skovvangsvej 199 - Selvejende dagtilbud med afdeling på følgende adresse: Lauge Kochs Vej 2 (Børnebåndet) Bethesdavej 81 (Riisvangen-Ellengården) Tilladelse fra andre myndigheder Lokalplanens gennemførelse kræver ikke tilladelse fra andre myndigheder. Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: NRGI Dusager 22 8200 Aarhus N Vandforsyning sker fra:.. Aarhus Vand A/S Bautavej 8210 Aarhus V Varmeforsyning kan ske fra:.. AffaldVarme Aarhus Bautavej 8210 Aarhus V Kloakforsyning sker ved:.. Aarhus Vand A/S Bautavej 8210 Aarhus V Grundvand Lokalplanområdet er beliggende udenfor et område med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger. Der er ingen nuværende og forventes ingen fremtidige drikkevandsinteresser i området. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1011
31 Spildevand Lokalplanområdet er omfattet af Aarhus Kommunes spildevandsplan, delopland P037. Området er fælleskloakeret, det vil sige spildevand og regnvand afledes i samme ledning. Ifølge kommunens separeringsstrategi skal området separatkloakeres i perioden 2060-85. Regnvand Der er etableret en regnvandsledning parallelt med spildevandsledningen /fællesledningen i Peter Sabroes Gade. Nybyggeri skal separatkloakeres, og regnvandet skal tilkobles regnvandsledningen i Peter Sabroes gade. Såfremt områdets befæstelse for det nye byggeri overstiger 40 %, skal der etableres intern forsinkelse på matriklen. Generelt: For at begrænse regnvandsafledningen mest muligt eller helt tilbageholde den, skal arealerne, der bidrager til afledning ad overfladevand, f.eks. fliser og asfalt, begrænses. En sådan tilbageholdelse kan ske ved lokal nedsivning via semipermeable belægninger, regnbede, faskiner og lignende under hensyntagen til lokale forhold, herunder evt. jordforurening. Det anbefales at håndtering af overfladevandet ved større regnhændelser tænkes ind i den samlede håndtering af regnvandet, evt. ved indretning af arealer, hvor regnvand ved sådanne hændelser kan opstuve og herved forsinkes lokalt. Der bør desuden lægges vægt på, at regnvandet udnyttes som et æstetisk og rekreativt element i bebyggelsen f.eks. vandrender, spejlbassiner mv. Nedsivningstilladelse meddeles af Aarhus Kommune, CME, Vandmiljø og Landbrug. Tilslutningstilladelse meddeles af Aarhus Kommune, CME, Byggeri, byggesag@mtm.aarhus.dk. Tilslutning skal ske efter aftale og nærmere anvisninger fra Aarhus Vand A/S aarhusvand@aarhusvand.dk. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1011
32 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbudet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større byggeeller anlægsarbejde. Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 1011
1 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 55 til Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune Grundlaget for at udarbejde Lokalplan nr. 1011 er den gældende Kommuneplan. Heri er anvendelse af Peter Sabroes Gade 12 A 14 bestemt til offentlige formål. I forbindelse med VIA s fraflytning af seminariet på Peter Sabroes Gade understøtter Aarhus Kommune en revitalisering af området til et nyt og attraktivt boligområde med kort afstand til både midtby, universitet, skov og strand. Et større omdannelse område vest for Peter Sabroes Gade Kommunehospitalet omdannes på sigt til undervisningsformål med mulighed for enkelte boliger, caféer og lignende. Seminariet på Peter Sabroes Gade passer ind i disse planer og kan med en ændret anvendelse bidrage til stor variation i områdets anvendelser. En ændring af anvendelsen fra seminarium til boliger kan kun ske på baggrund af en ændring af kommuneplanens rammer. Et nyt rammeområde 040313BO udskilles fra 040304OF. Afgrænsningen af rammeområde 040304OF reduceres tilsvarende. For rammeområde 040313BO fastlægges anvendelsen til boligformål i form af etageboliger. Bygningshøjde fastlægges til maks. 5 etager og 15 meter, mens bebyggelsens omfang fastlægges til maks. 12.650 etagemeter. To bevaringsværdige bygninger, bygning 1 og 2 - begge del af det tidligere Kong Chr. IX s Børnehjem - er registreret på ny. Bygning 2 fra 1909 er opført som Kong Chr. IX s Børnehjem. Peter Sabroe var blandt initiativtagerne for børnehjemmet. Børnehjemmet blev udvidet med en tilbygning fra 1933 (bygning 1). Bygning 1 er yderligere udvidet igen i 2004. Bygnings 1 og 2 fastholder sin hidtidige bevaringsværdi, men er registreret med yderligere detaljer omkring arkitektur og kulturhistoriske værdier. Kortbilag i Kommuneplan 2013 over udpegede bevaringsværdige bygninger stemmer ikke overens med bygningsopdeling og opdateres også. Dette kommuneplantillæg indeholder bestemmelser for den reducerede ramme 04.03.04 OF samt det nye rammeområde 04.03.13 BO, De uændrede bestemmelser for det reducerede rammeområde 040304OF Rammeområde 040304OF 61 Offentlige formål (Se de generelle rammer) Konkrete bestemmelser for rammeområdet Områdets anvendelse er fastlagt til offentlige formål Max. Etageantal: 4 Max. Bebyggelsesprocent: 80 for området under ét. Undervisningsfaciliteter, plejehjem, sygehusfaciliteter, institutioner og lignende. Tillæg til Kommuneplanen Lokalplan nr. 1011
2 Bestemmelser for det nye rammeområde 040313BO Rammeområde 030413BO 4 Etagebolig. (Se de generelle rammer) Konkrete bestemmelser for rammeområdet Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål. Max. Etageantal: 5 Max. Bygningshøjde: 15 Max. Etagemeter: 12.650 etagemeter. Rammekort til Tillæg nr. 55 til Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune Tillæg til Kommuneplanen Lokalplan nr. 1011
3 Generelle rammer for - 61. Område til offentlige formål Områdets anvendelse er fastlagt til offentlige formål. Den præcise anvendelse er fastlagt i rammeskemaet, f.eks. offentlige administrationskontorer, service-, sundheds- eller kulturfaciliteter, institutioner m.v. Byggemuligheden er fastlagt ved bebyggelsesprocent for rammeområdet under èt - med mindre andet er anført særskilt i de konkrete rammer, samt eventuelt ved etageantal eller bygningshøjde. Generelle rammer for - 4. Etagebolig Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af etagebebyggelse. I tilknytning til boligerne og på friarealer kan opføres og indrettes lokaler til fællesfaciliteter for områdets beboere. Som hovedregel kan der etableres institutioner, faciliteter til fritids- og kulturformål og lignende, butikker til lokal forsyning, mindre fremstillings- og servicevirksomheder og lignende, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden nævneværdige gener for omgivelserne. Ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse gælder, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlig hensyn til bygningsstørrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres nævneværdigt. Der må, når det vurderes hensigtsmæssigt til lokal forsyning, etableres dagligvarebutikker på op til 400 m 2 og udvalgsvarebutikker på op til 200 m 2. I visse tilfælde kan der med lokalplanlægning udlægges arealer til butikker på op til 1.000 m 2. Det er dog en forudsætning - ved planlægning for butikker og ved opførelse eller indretning af en enkelt butik eller flere sammenhængende butikker - at der ikke samlet etableres så mange mindre butikker, at områdets butikker tilsammen kommer til at betjene et større område end det nærområde, de er en del af. Som udgangspunkt vil nye enkeltstående dagligvarebutikker på over 400 m 2 ikke kunne etableres nærmere end 500 m fra anden dagligvareforsyning. Byggemuligheden for områder til etageboligbebyggelse er i rammeskemaet normalt anført som maksimalt etageantal, evt. maksimal bygningshøjde og bebyggelsesprocent for rammeområdet under ét. Tillæg til Kommuneplanen Lokalplan nr. 1011
37 Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr.
38 Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr.