Bymiljø og detailhandel Detailhandelen er afgørende for den måde bymiljøet fungerer på. Vore byer trues af konkurrencen fra regionens store handelscentre. Konkurrencen har Byrådet ingen indflydelse på, men vi kan sikre placeringsmuligheder, og gennem en prioriteret indsats kan vi søge at forbedre de fysiske rammer for handelslivet i kommunen. Detailhandel I efteråret 1998 fremlagde Byrådet et debatoplæg om fremtidens detailhandel i kommunen. Medio 2000 vedtog Århus Amt tillæg nr. 6 til regionplan 1997 der fastlægger de overordnede rammer for kommunens planlægning, herunder maksimale butiksstørrelser hvor der må placeres arealer til butiksformål hvor meget bruttoetageareal der i alt må planlægges til nybyggeri og omdannelse af eksisterende areal til butiksformål i hvert område. Kommunens disponering og indsats på detailhandelsområdet er fastlagt med baggrund heri. Seks byer i kommunen har i dag lokal dagligvareforsyning. Udover, Mørke og Lime drejer det sig om Søby, Termestrup og Rodskov. I fremtiden skal større detailhandelsforretninger placeres i butiksområder i de 3 centerbyer, Mørke og Lime. Detailhandel udenfor Mørke I Mørke findes 5 dagligvarebutikker og 2 udvalgsvarebutikker (1998). Byrådet vil arbejde for at fastholde dette serviceniveau og sikre tilstrækkelige udbygningsmuligheder både for eksisterende butikker og for nye butikker der ønsker at åbne i områderne. Herudover vil kommunens væsentligste indsats ligge i en aktiv boligpolitik der sikrer parathed både i forhold til planlægning sammen med private bygherrer, byggemodning samt salg af kommunale grunde. Tingvej i Der udlægges areal til butiksformål i centerområderne med en udstrækning som vist på kortet på næste side. Butikkernes størrelse må ikke overstige 3000m 2 for dagligvarebutikker og 1000m 2 for udvalgsvarebutikker. Den samlede ramme for omdannelse og nybyggeri til butiksformål er 3000m 2. Centerområdet opdeles i et primært og et sekundært centerområde, for at koncentrere det eksisterende handelsliv og eventuelle nye forretninger i størst muligt omfang. Primærområdet består af det gamle centerområde plus et areal ved Brugsen som i planperioden er blevet tillagt denne. Primærområdet skal indtil videre prioriteres ved placering af nyt byggeri til butiksformål. Det sekundære centerområde (kommunalt ejet) er et interesse- 40
område der først udnyttes når det primære område nærmer sig fuld udnyttelse, eller hvis Byrådet af anden årsag skønner at der er behov for at tage området i brug til primært centerområde. Lime I Lime findes en dagligvarebutik og en udvalgsvarebutik. Her drejer det sig derfor ikke så meget om at koncentrere handelslivet, men mere om at sikre at der overhovedet er mulighed for at placere eventuelt nye forretninger. Byrådet vil arbejde for at fastholde en dagligvareforsyning i byen fx både gennem udbud af byggejord til butiksformål, og ved at understøtte private initiativer hvor det er muligt. Herudover vil kommunens væsentligste indsats bestå af en aktiv boligpolitik der sikrer parathed både i forhold til planlægning sammen med private bygherrer, byggemodning samt salg af kommunale grunde. Butiksområdet afgrænses rummeligt uden opdeling i primær- og sekundærområde. Områdets udstrækning er vist på kortet herunder og omfatter bl.a. et ubebygget areal (den gamle sportsplads) som tidligere alene var planlagt til offentlige formål. Butikkernes størrelse må ikke overstige 3000m 2 for dagligvarebutikker og 1000m 2 for udvalgsvarebutikker. Den samlede ramme for omdannelse og nybyggeri til butiksformål er 2000m 2 Landsbysamfund I øvrige landsbysamfund og lokalområder forefindes 4 dagligvareforretninger - én dagligvarebutik i hver af landsbyerne Søby, Rodskov, Termestrup og en tankstation med dagligvarer i Syvveje. Derforuden findes udvalgsvareforretning (indenfor branchebetegnelsen»boligudstyr«) i Søby, Rodskov og Skørring (Detailhandelsanalyse 1998) Byrådet vil understøtte den lokale dagligvareforsyning. Dette sker bedst ved løbende at arbejde for de mindre bysamfund som attraktive bosætningssteder, ved at skabe en vis rummelighed for lokal bosætning indenfor landsbyafgrænsningerne og ved at administrere planlovens zonebestemmelser med et liberalt udgangspunkt. I Søby udvides landsbyafgrænsningen, blandt andet med henblik på en mulig udflytning af dagligvarebutikken. Mørke Lime Centerområderne i Mørke og Lime. Det mørke område er primært, det lyse sekundært centerområde. 41
Detailhandel i I er der et bredt udbud af detailhandel som må betragtes som fundamentet i kommunens private servicetilbud - se skemaet nederst på siden Byrådet finder det vigtigt at der i kommunecentret kan udvikles et fuldspektret tilbud af detailhandelsforretninger på et konkurrencedygtigt grundlag. Vi vil derfor yde en aktiv indsats for at styrke detailhandelens vilkår. Dette skal ske ved at sikre tilstrækkelige parkeringsforhold fastlægge struktur og rammer der kan medvirke til at styrke det koncentrerede handelsområde langs Tingvej arbejde for et bedre bymiljø udvikle en aktiv boligpolitik der sikrer parathed i forhold til planlægning, byggemodning samt salg af kommunale grunde. Butiksområdet i udlægges med en udstrækning som vist på kortet. Den samlede ramme for omdannelse og nybyggeri til butiksformål er 8000m 2. Butiksområdet opdeles i et primært og et sekundært centerområde. Nyt butiksbyggeri skal indtil videre placeres i det primære centerområde. Butikkernes størrelse må ikke overstige 3000m 2 for dagligvarebutikker og 1000m 2 for udvalgsvarebutikker, dog må 2 udvalgsvarebutikker være op til 1500m 2. Det sekundære centerområde er et interesseområde der først udnyttes når det primære område nærmer sig fuld udnyttelse eller hvis Byrådet af anden årsag skønner at der er behov for at tage området i brug til primært centerområde. I det sekundære centerområde må der indtil videre kun placeres detailhandelsforretninger i størrelse op til 250m 2. Skole Rådhus Detailhandelen i Antal butikker 14 7 12 33 Arealer (brutto m 2 ) 5000 1000 4000 10.000 Omsætning (mio. kr.) 133 13 38 184 Detailhandelen i kommunen i øvrigt Primært centerområde Sekundært centerområde Centerområdet i. Det mørke område er primært, det lyse sekundært centerområde. Dagligvarebutikker Beklædningsbutikker Øvrige udvalgsvarebutikker I alt Antal butikker 10 0 5 15 Arealer (brutto m 2 ) 2500 0 2200 4700 Omsætning (mio. kr.) 57 0 9 66 (Alle tal er fra 1998) Hal 42
Bymiljø Byrådet finder det af stor betydning at den løbende byudvikling/byomdannelse sker på en sådan måde at miljøkonflikter i størst mulig omfang undgås. Et af redskaberne til at undgå miljøkonflikter i byområder er kommune- og lokalplanlægningens traditionelle byopdeling i boligområder, erhvervsområder m.v. i samspil med miljølovgivningens støjbestemmelser. Denne metodik har imidlertid den svaghed at den skaber skarpe opdelinger af en by og ofte efterlader en virksomhed der har lokaliseringsovervejelser i en usikkerhed om hvorvidt en placeringsmulighed overhovedet er til stede. Med denne kommuneplan vil kommunen derfor afprøve den metodik at nogle rammeområder udlægges til blandet byformål og at områdernes anvendelsesbestemmelser suppleres med en præcisering i miljøklasser. (se lokalplanrammerne) Bymiljø i Midtby midtby rummer en række problemstillinger om byforskønnelse, trafiksikkerhed og handelsmiljø. Byrådet vil derfor igangsætte udarbejdelse af en samlet helhedsplan for midtbyen, eventuelt tilvejebragt via en arkitektkonkurrence. En helhedsplan kan rumme følgende elementer: Fredeliggørelse af Tingvej Trafikregulering/ trafiksikkerhed på omliggende veje i forbindelse med fredeliggørelsen Fortætning/udtynding langs Tingvej med henblik på nye torvedannelser, synliggørelse af og opstramning omkring offentlige bygninger/byrum og nye muligheder for etageboliger og butikslokaliseringer Torv ved Tingvej i Forbedring af parkeringsfaciliteter for detailhandelen og midtbyens øvrige servicefunktioner Omdannelse af det ældre centralt beliggende erhvervsområde ved stationen indeholdende gamle korn- og foderstofsiloer (område 1.4.BB5, se rammedelen) til et nutidigt integreret midtbyområde Redegørelse for planens kommunaløkonomiske konsekvenser og elementernes finansiering, herunder mulige støtteordninger Fastlæggelse af arkitektoniske rammer for byggeri. En helhedsplan/midtbyplan er ikke til hinder for at enkeltelementer løbende og separat kan gennemføres i henhold til dispositioner foretaget i denne kommuneplan. Parkeringsforhold i Midtby Parkeringsforholdene i dele af midtbyen er ikke tilstrækkelige. Det skyldes ikke blot et lille undertal af parkeringspladser, men nok så meget vanskelige adgangsforhold til detailhandelens private parkeringspladser og ustruktureret parkering langs Tingvej. Byrådet ønsker at gøre forbedring af parkeringsforholdene til et særligt indsatsområde. Gennemførelse af sådanne forbedringer er en grundlæggende forudsætning for byfortætning og fredeliggørelse af Tingvej. Med denne kommuneplan disponeres derfor både nye parkeringsarealer, nye adgangsveje der giver mulighed for parkeringssøgning mellem områder, og stiforbindelser der gør parkeringsarealerne anvendelige/ attraktive i forhold til både detailhandel, rådhus, skole og biograf (Kom-Bi). Derfor overføres tre områder til offentlige formål. En del af de nye offentlige områder er i forvejen delvist indarbejdet i lokalplan nr. 7, men dog uden adgangsmulighed fra Tingvej. Rammebestemmelserne for nogle ejendomme ændres derfor helt og delvist. Ved denne disposition skabes grundlaget for at lokalplanlægningen kan ændres og dermed sikre planerne juridisk set kan realiseres. 43
Tingvej Tingvej er s centerstrøg. Vejen har en brudt og vekslende randbebyggelse præget af både ældre stationsbyhuse og nye forretnings- og beboelsesejendomme i en helt anden skala. De mange større og mindre gaderum, torve og pladser der findes langs vejen er med til at give vejen sin særlige karakter. Byrådet ønsker at bygge videre på denne variation, men samtidigt medvirke til en arkitektonisk opstramning af bebyggelse, gaderum og pladser. Skitsen herunder viser principperne i hvordan en fredeliggørelse ved hjælp af fodgængerpassager på tværs af Tingvej kan indgå i sammenhæng med parkeringsforbedring og byfortætning. Byfortætning Boligprogrammet viser et»behov«for 40 nye etageboliger i fordelt over 12-årsperioden. Nye etageboliger kan etableres ved at fortætte bebyggelsen i midtbyen. Ved fortætning kan det blive problematisk at tilgodese friarealkravene. Det er derfor en oplagt mulighed at placere ny bebyggelse i umiddelbar nærhed til udlagte offentlige friarealer og drage nytte af dette friareal i beregningen af bebyggelsesgraden. Fortætning/udtynding og grønne områder i udvalgt del af Midtby Byrådet ønsker gennem en byfortætning at skabe mulighed for udvikling af et nyt bolig- og Kom Bi detailhandels- /servicemiljø med torvedannelser (se principskitsen på næste side). For at forbedre sandsynligheden for boligbyggeri i området er det kommunens hensigt at sikre offentlige/fælles friarealer. En realisering af friarealerne skal ske i sammenhæng med parkeringsforbedringen. Helhedsorienteret byfornyelse kan være en metode der kan anvendes til realiseringen, men ny bebyggelse afhænger dog langt af vejen også af grundejernes medvirken og lyst til at investere i området. Der udlægges 2 arealer til offentlige formål (fælles friareal/ grønne områder) og 1 område til offentlige formål (fælles friareal/ torv og bebyggelsesformål). Områderne fremgår af rammekortene bagest i kommuneplanen. Tingvej Rådhus SIGNATURER: P-pladser Fodgængerarealer Ny bebyggelse Grønt område Principskitse for fredeliggørelse af midtbyen. Bygning på Tingvej i 44
Jernbanen Stationspladsen Bækken Tømmerhandel Rådhuspladsen Bækken P-plads og sti Butikstorv Rosengården Mulig ny pladsdannelse Tingvej/Toftevej rummer en række pladsdannelser på strækningen fra Brugsen til Banen. Midtbyplanlægningen skal værne om disse og om muligt forstærke og forøge dem. Brugsen Løgtenvej-Rosenholmvej Omdannelse af erhvervsområde Ved stationen er et ældre centralt beliggende erhvervsområde som rummer tømmerhandel, tidligere korn- og foderstofhandel (tomme silobygninger), maskinfabrik samt administrative, redaktionelle og typografiske funktioner til en ugeavis. Området ligger indeklemt i byen, og der er tendenser til at de igangværende virksomheder begynder at opfatte beliggenheden som et snærende bånd. Områdets beliggenhed tæt ved den funktionelle midtby og som nabo til stationen og banen gør at området Grøn struktur i. De mørke områder angiver grønne sammenhænge/landskabskiler. er meget synligt i bybilledet og virker som en del af byens ansigt udadtil. Derfor egner området sig ikke til»tunge«erhvervsfunktioner og på længere sigt bør det som et hele omdannes til et nutidigt integreret midtbyområde. Byrådet ønsker dog at medvirke til en gradvis omdannelse af området og på en sådan måde at miljøkonflikter undgås. 45
Principskitse for planlægning af områder omkring Mørke Kirke. Omfartsvej Rammeområde der fastholdes til offentlige formål med henblik på forskønnelse af kirkens omgivelser. Areal til byudvikling (byafrunding) på længere sigt. Delområde af lokalplan 6/ tillæg der planlægges ændret for at opnå større grunde og ændret vejadgang. Rammeområde til offentlige Skole formål fx bebyggelse til almene fritidsformål, Kirke En af grusgravene ved det nedlagte mørtelværk i Mørke Med denne kommuneplan udlægges den del af området der ligger nordvest for stikvejen mod Æblehaven til blandet byformål, dvs. boliger og virksomheder indenfor miljøklasse 1 3, dog således at der jf. afsnittet om detailhandel er begrænsninger på størrelsen af butikker. Restarealet forbliver indtil videre uændret erhvervsområde. Det er dog fortsat byrådets mål at også dette område på sigt omdannes til blandede byformål. Bymiljø i Mørke Omdannelse af betonværket ved Gl. Mørke To gamle grusgrave som tidligere har været anvendt til betonog mørtelværk i Gl. Mørke har igennem lang tid ligget hen uden erhvervsmæssig anvendelse. Områdets tilstand må betragtes som uacceptabel og måske endda farlig i forbindelse med utilsigtet leg og færdsel. Den største af grusgravene der rummer installationer fra beton- og mørtelværket, er udlagt til offentlige formål af hensyn til en forskønnelse omkring kirken og indkørslen til byen. Den mindste af grusgravene er fastlagt til fælles friareal for boliger i lokalplan nr. 6 og tillægget hertil. Ved den oprindelige strukturplanlægning af Solgårdsarealet var det hensigten at områdernes realisering skulle være båret af et væsentligt større grundsalg end der er udsigt til i dag. Med amtets planlægningsmæssige place- 46
ring af omfartsvejen ved Mørke er det mulige byvækstområde til boligformål halveret i forhold til strukturplanen, og amtets disponering nødvendiggør en ændring af lokalplanerne. Byrådet fastholder, at det tidligere beton- og mørtelværk planlægges til offentlige rekreative formål. Det betyder at ejendommen kun kan anvendes til enten dette formål, eller hvad der falder indenfor begrebet eksisterende lovlig anvendelse. Det er byrådets mål, at området på sigt bliver reguleret, og ryddet for bygninger og installationer med henblik på forskønnelse af kirkens omgivelser. Byrådet har derfor igangsat sonderinger i den hensigt at sikre forskønnelse af kirkens omgivelser og finde et finansieringsgrundlag for realiseringen af det kommuneplanlagte offentlige område. Ændring af lokalplan nr. 6 /tillæg - Ternevejsområdet Lokalplanens delområde til boligformål er planlagt med henblik på udstykning i og salg af storparceller. Denne udstykningsform anser byrådet ikke længere for hensigtsmæsig. Der ønskes i stedet for gennemført en planlægning for store enkeltparceller. Samtidig ønskes at vejstrukturen tilpasses således at den tilgodeser en mulighed for senere at inddrage interesseområdet. I lokalplanens delområde til offentligt friareal åbnes der planlægningsmæssigt mulighed for bebyggelse til offentlige formål f.eks. bebyggelse til almene fritidsformål, innstitution o.l. Fremtidigt byggeri skal placeres og udformes under hensyntagen til kirkeomgivelserne. Bebyggelse i området vil fordre en ny lokalplan til erstatning for lokalplan nr.6/tillæg. Det er en forudsætning for igangsætning af lokalplanlægning og bebyggelse på området at ovennævnte offentlige rekreative område realiseres. Byrådets mål og værdigrundlag Detailhandelen i skal styrkes gennem den fysiske planlægning. Blandt andet gennem en gradvis koncentration af store forretninger og sikring af gode parkeringsmuligheder. s kontakt til det omgivende land sikres ved at friholde de grønne kiler for bebyggelse. Der sikres mulighed for at fortætte midtbyen i. Tingvej og den omgivende midtby fredeliggøres. Parkeringsmulighederne i forbedres. Detailhandelen i kommunens øvrige byer søges fastholdt og der sikres muligheder for udvidelser og nye forretninger. 47