Returadresse: Postboks 50, 4400 Kalundborg Ole Pedersen Kirkemosevej 13 4591 Føllenslev DATO 21. juli 2014 SAGS NR. 326-2014-102529 BETJE N D IG SELV Landzonetilladelse Tilladelse til at indrette Bed & Breakfast i eksisterende stuehus på ejendommen matr. nr. matr. nr. 3a, Særslev By, Særslev, beliggende Kirkemosevej 13, 4591 Føllenslev. Der er søgt om lovliggørende tilladelse til allerede indrettet Bed & Breakfast bestående af tre ferieværelser med fælles toilet, tekøkken og terrasse i tagetagen i eksisterende stuehus på ovenstående ejendom, hvilket forudsætter en landzonetilladelse efter planlovens 35, stk. 1. Tilladelse meddeler hermed, i henhold til 35, stk. 1, i planloven, lovliggørende landzonetilladelse til at indrette det ansøgte. Tilladelsen er meddelt på de vilkår, der er nævnt i næste afsnit. Der er en klagefrist på 4 uger fra offentliggørelsen af tilladelsen, og tilladelsen træder først i kraft, når klagefristen er udløbet. Hvis der bliver klaget til Natur- og Miljøklagenævnet over tilladelsen, skal nævnet tage stilling i sagen, før tilladelsen kan udnyttes, jf. 60 i planloven. Tilladelsen vedrører kun forholdet til landzonebestemmelserne i planlovens kapitel 7. Andre nødvendige tilladelser skal søges hos de relevante myndigheder. Sagen videregives herfra til byggesagsbehandling. Landzonetilladelsen falder bort, hvis den ikke er udnyttet inden 3 år fra datoen på dette brev. 4400 Kalundborg Scan QR-koden og benyt dig af selvbetjening 1/6
Vilkår Tilladelsen er meddelt på følgende vilkår: at der ikke oprettes en særskilt bolig. at værelserne benyttes til overnatnings- eller ferieformål. at hvis det vælges ikke at tilbyde/servere morgenmad, skal der eventuelt indhentes en lejlighedstilladelse efter Lov om sommerhuse og campering m.v., 2. at der foreligger eventuelle andre nødvendige tilladelser og dispensationer. at det ansøgte i øvrigt er indrettet i henhold til indsendt beskrivelse. Forhold til andre myndigheder Hvis der under bygge- eller jordarbejder konstateres eller forårsages en forurening af jorden, skal kommunen underrettes, jf. 21 i miljøbeskyttelsesloven. Hvis der sker arkæologiske fund ved anlægsarbejder, skal du rette henvendelse til Kalundborg Museum, Lindegården, Adelgade 23, 4400 Kalundborg (tlf. 59 51 21 41). Kommunen har orienteret museet om tilladelsen ved kopi af dette brev. Naboorientering Der er ikke foretaget naboorientering efter planlovens 35, stk. 4, idet det skønnes, at det ansøgte er af underordnet betydning for naboerne, jf. planlovens 35, stk. 5, da de nærmeste naboejendomme består af dyrkede marker og et biogasanlæg. Redegørelse På ejendommen matr. nr. 3a, Særslev By, Særslev, beliggende Kirkemosevej 13, 4591 Føllenslev, er der søgt om lovliggørende tilladelse til allerede indrettet Bed & Breakfast (B&B) i tagetagen i eksisterende stuehus. B&B'en tilbyder overnatning i et af de tre værelser med henholdsvis tre senge í et værelse og to senge med plads til ekstra opredning í to værelser. Der er fælles opholdsstue, tekøkken og toilet med bad. Værelserne er 4,5 x 3 m (14 m 2 ), 3 x 3 m (9 m 2 ) og 4,5 x 2,5 m (11 m 2 ), toilet er 2 x 2 m (4 m 2 ), stue er 5 x 3,5 m (18 m 2 ), tekøkken er 2,5 x 3,5 m (9 m 2 ), og terrassen er 4 x 3 m (12 m 2 ). I alt et samlet areal på 77 m 2 indrettet i stuehusets tagetage. Ejeren håber, at der vil komme omkring 2-10 gæster om ugen i højsæsonen. Gæsterne kan leje sig ind i et af værelserne og får tilbud om at få serveret morgenmad. Morgenmaden bliver tilberedt og serveret af ejeren, som benytter sit eget køkken. 2/6
Ejeren oplyser, at der ingen ansatte er. B&B'en drives af beboerne af ejendommen. B&B'en er allerede indrettet i stuehuset, idet ejer ikke vidste, at en landzonetilladelse var et krav. B&B'en åbnede i første halvdel af år 2014. Der er ikke foretaget udvidelser af stuehuset i forbindelse med indretningen af B&B. Idet det ansøgte er en ændret anvendelse fra helårsbeboelse til værelsesudlejning, kræves landzonetilladelse efter planlovens 35, stk. 1. Iflg. plan 2013-2024, er det ansøgte beliggende i et område, hvor følgende retningslinjer er gældende: 6.6.5 I LANDSKABER MED GENERELLE BESKYTTELSESINTERESSER skal byggeri og anlæg samt ændringer i arealanvendelsen, så vidt muligt indpasses i landskabets karakter under hensyn til det enkelte karakterområdes oplevelsesmuligheder, nøglekarakteristika og tilhørende anbefalinger. Ejendommen er beliggende i landskabskarakterområdet Eskebjerg Landbrugsflade. Karakterområdet er præget af landbrug på flad til bølget moræne. Der er ingen skov og kun få og ofte transparente hegn. Karakterområdet fremstår derfor meget åbent. Bebyggelsen er hovedsagelig udflyttede gårde, hvilket er med til at understrege landskabets store skala og rolige udtryk. Følgende aktiviteter kan påvirke karakterområdets integritet og oplevelsesværdi negativt: Byggeri og anlæg der ikke harmonerer med bebyggelsesstrukturen, der hovedsagligt består af udflyttede gårde. Ny bebyggelse og anlæg, der slører de eksisterende landsbyafgrænsninger og strukturer. Beplantninger, bebyggelse eller anlæg, der hindrer udsigterne over Nekseløbugten. Det vurderes, at det ansøgte ikke har nogen negative konsekvenser for oplevelsen af karakterområdet, idet det ansøgte er indrettet i eksisterende bygningsmasse, stuehus fra år 1900. 6.8.1 SÆRLIGT VÆRDIFULDE LANDBRUGSOMRÅDER er områder, der fortrinsvis skal anvendes til jordbrugsdrift, da de har en høj dyrkningsværdi. 6.8.2 Arealer til jordbrugsdrift skal i størst muligt omfang friholdes for andre aktiviteter. Ved inddragelse af jordbrugsarealer til ikke-jordbrugsmæssige formål bør arealforbruget begrænses mest muligt, især inden for de SÆRLIGT VÆRDIFULDE LANDBRUGSOMRÅDER. 3/6
Det ansøgte medfører ikke, at der udtages særligt værdifuldt landbrugsområde, da B&B'en indrettes i stuehuset. Det ansøgte er således i overensstemmelse med retningslinjerne fra plan 2013-2024. Det vurderes, at der ikke er sket en væsentlig forøgelse af trafikken i forbindelse med B&B'en, hvorfor der ikke er trafikale hensyn til hinder for det ansøgte. Ligeledes er der umiddelbart gode oversigtsforhold ved indkørslen til og fra B&B'en. Ejendommen er i øvrigt omfattet af lokalplan 6.5 for et område til kraftvarmeanlæg ved Særslev. I lokalplanen er der ikke foreskrevet bestemmelser, som er til hinder for det ansøgte. Ejendommen, hvor B&B'en er etableret, er et nedlagt landbrug. I forbindelse med en matrikulærsag i 1995 blev ejendommen (matr. nr. 3a) udstykket som nedlagt landbrug, og landbrugspligten blev ophævet. I henhold til planlovens landzonebestemmelser gælder, at der normalt kan meddeles tilladelse til indretning af ferieværelser- og -boliger i overflødiggjorte driftsbygninger med det formål at udnytte eksisterende bygningsmasse. Stuehuset betragtes som en overflødiggjort driftsbygning, hvori der kan etableres en B&B. I henhold til Lov om sommerhus, campering m.v. 1, stk. 4 gælder, at der ikke skal indhentes en lejlighedstilladelse iht. lovens 2, hvis den selvstændige erhvervsvirksomhed (her B&B) modtager overnattende gæster med mulighed for servering, og så længe der ikke er tilknyttet huse eller hytter, der udlejes mere end 5 natter ad gangen, eller et areal til camping. Den ansøgte B&B i eksisterende stuehus tilbyder både overnatning samt mulighed for servering, hvorved der ikke kræves lejlighedstilladelse. Ligeledes er der ej heller hytter, huse eller areal til camping tilknyttet B&B'en. I henhold til s administrationsgrundlag for planlovens landzonebestemmelser gælder, at der typisk meddeles landzonetilladelse til "at etablere indrette op til 10 ferielejligheder i overflødiggjorte driftsbygninger på landbrugsejendomme". Det ansøgte er således i overensstemmelse med administrationsgrundlaget. Konkret vurderes det, at det ansøgte er landskabeligt og planlægningsmæssigt uproblematisk, samt uden gener for naboer. Kommunen har i sin behandling af den konkrete sag lagt vægt på: at en eksisterende bygningsmasse i det åbne land udnyttes. at det ansøgte ikke vurderes at være i strid med s administrationsgrundlag for planlovens landzonebestemmelser. 4/6
at det ansøgte ikke vurderes at være i strid med rammebestemmelserne i Kalundborg Kommuneplan 2013-2024. at det ansøgte vurderes at være af underordnet betydning for naboerne. at der, ved denne tilladelse, ikke tilsidesættes hensyn, som planloven skal varetage. Offentliggørelse I medfør af planlovens 35, stk. 9, skal landzonetilladelsen offentliggøres. Det sker ved annoncering uge 31, 2014, på s hjemmeside. Klagevejledning efter planloven Der kan klages til Natur- og Miljøklagenævnet over landzonetilladelsen og de vilkår, der er knyttet dertil. Ret til at klage har, i medfør af planlovens 59, ansøgeren selv, Naturstyrelsen, Danmarks Naturfredningsforening, samt lokale foreninger og enhver med væsentlig interesse i sagens afgørelse. Klageberettiget er endvidere landsdækkende foreninger, der som hovedformål har beskyttelsen af natur og miljø eller varetagelsen af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen, på betingelse af at foreningen eller organisationen har vedtægter eller love, der dokumenterer dens formål, og repræsenterer mindst 100 medlemmer, samt landsdækkende foreninger, som efter deres formål varetager væsentlige rekreative interesser, når afgørelsen berører sådanne interesser. Der er en klagefrist på 4 uger fra datoen for annonceringen, og tilladelsen træder først i kraft, når klagefristen er udløbet. En klage skal være skriftlig og sendes til, Holbækvej 141B, 4400 Kalundborg, så den er modtaget af kommunen inden 4 uger fra datoen for annonceringen. Det vil sige senest onsdag d. 27. august 2014 Kommunen sender en evt. klage videre til Natur- og Miljøklagenævnet sammen med det materiale, der er indgået i sagens behandling. Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af en klage, at der indbetales 500 kr. Nævnet vil sende en opkrævning på gebyret, når klagen er modtaget fra kommunen. Klagenævnet begynder ikke behandlingen af klagen, før gebyret er modtaget. Gebyret tilbagebetales, hvis klageren får helt eller delvist medhold i sin klage. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside www.nmkn.dk. Der gives kun besked herfra, hvis der er modtaget en klage over afgørelsen, men du er under alle omstændigheder velkommen til at kontakte undertegnede sagsbehandler, når klagefristen er udløbet. 5/6
Hvis denne afgørelse ønskes indbragt for en domstol, skal retssagen være anlagt inden 6 måneder efter at afgørelsen er modtaget, jf. 62, stk. 1 i planloven. Med venlig hilsen Anna Slavensky Civilingeniør Bilag: Oversigtskort over ejendommen Kopi af denne afgørelse sendes til: Danmarks Naturfredningsforening, dnkalundborg-sager@dn.dk DN Kalundborg, ladefoged@ladefoged.nu Museum Vestsjælland/Kalundborg Museum, plan.nyeretid@vestmuseum.dk Museum Vestsjælland, plan@vestmuseum.dk Friluftsrådet, kreds14@friluftsraadet.dk Dansk Ornitologisk Forening, natur@dof.dk Dansk Ornitologisk Forening, DOF Vestsjælland, kalundborg@dof.dk Danmarks Jægerforbund, hchr@ofir.dk Kulturstyrelsen, post@kulturstyrelsen.dk Vestsjællands Landboretudvalg, mw@adv-s.dk Dansk Botanisk Forening, nbu@snm.ku.dk Bygge Information A/S, mette.fogh@byggeinformation.dk 6/6
WebGIS - Kalundborg kommune Oversigtskort over Kirkemosevej 13, 4591 Føllenslev. Målforhold 1:1500 Dato 17-07-2014, Kort & Matrikelstyrelsen Signaturforklaring Nedrivning Nybygning Tilbygning Matrikelskel af vejledende karakter Intern vej optaget i matriklen Kommunale veje