Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 2. august 2007 Kombineret udlejning i Gellerup og Toveshøj Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø 1. Resume I integrationspolitikkens bosætningsindsats indgår, med afsæt i rammeaftalen med Boligselskabernes 5. kreds, at der udarbejdes en områdeplan for kommunens udsatte boligområder. En sådan områdeplan er under udarbejdelse for Brabrand Boligforenings afdeling 4 og 5, Gellerupparken og Toveshøj, og kombineret udlejning er et element deri. Da afdelingerne har afventet de øvrige initiativer i områdeplanen, er de først nu klar til at håndtere kombineret udlejning. Kombineret udlejning indebærer, at boligsøgende, der i mere end 6 sammenhængende måneder har modtaget kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse, ikke kan tildeles en ledigbleven lejlighed, hvis lejligheden kan udlejes til andre. For at kunne indføre kombineret udlejning, skal afdelingen være på socialministeriets liste over problemramte almene boligforeningsafdelinger, og det er Gellerupparken og Toveshøj. Rådhuset 8100 Århus C Sagsnr.: EJD/06/00583-013 Journalnr.: 03.00.00P22 Sagsbeh.: Camilla Maria Nielsen Telefon: 8940 2740 Direkte: 8940 2046 Telefax: 8940 2508 E-post: pob@aarhus.dk Direkte: cmn@ejd.aarhus.dk www.aarhuskommune.dk Indstillingen har været i høring hos Brabrand Boligforening. Boligforeningen er enig i vilkårene, og tager indstillingen til efterretning. Kombineret udlejning suppleres af udlejningsaftaler for de almene boligafdelinger, der er nabo til Gellerupparken og Toveshøj. Aftalerne er vedlagt i bilag 1. Kombineret udlejning i Gellerupparken og Toveshøj ventes at fremme integrationspolitikkens bosætningsindsats målsætning om en mere alsidig beboersammensætning i disse områder. Teknik og Miljø indstiller således, at kombineret udlejning indføres i Gellerupparken og Toveshøj, samt at Teknik og Miljø bemyndiges til midlertidigt at kunne suspendere kombineret udlejning i dele af området, fx et antal opgange, i det omfang det vurderes hensigtsmæssigt i forhold til <<<<Kombineret udlejning i Gellerup og Toveshøj>>>>
at kunne opretholde en effekt i andre dele af bebyggelserne. 2. Tidligere beslutninger Byrådet besluttede d. 11. januar 2006 som opfølgning på integrationspolitikkens bosætningsindsats, at videreføre målsætningen for bosætningspolitikken fra byrådets beslutning af 12. maj 2004. Byrådet besluttede d. 8. november 2006, at reglerne om kombineret udlejning skal gælde for Bispehaven og Herredsvang. 3. Beskrivelse af indstilling 3.1 Kombineret udlejning Målsætningerne med integrationspolitikkens bosætningsindsats er at fremme en mere alsidig befolkningssammensætning på tværs af kommunens lokalsamfund og boligområder for herigennem at styrke integrationen. Kombineret udlejning er et af kommunens værktøjer i den forbindelse. Kombineret udlejning giver mulighed for at en boligsøgende, der har modtaget kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse i mere end 6 sammenhængende måneder, kan udelukkes fra at blive tildelt en almen bolig via ventelisten i et område, som Socialministeriet har kategoriseret som problemramt. Undtaget er dog ansøgere, der allerede bor i afdelingen og ønsker at flytte internt. Både Gellerupparken og Toveshøj befinder sig pr. marts 2007 på Socialministeriets liste. Kombineret udlejning forpligter herefter boligforeningen til at sikre, at boligen ikke tildeles en ansøger, der modtager en af de ovennævnte ydelser. Ansøgere, der afvises efter reglerne om kombineret udlejning, skal af kommunen tilbydes en passende erstatningsbolig andetsteds. Anvisningspligten gælder dog alene i forhold til ansøgere, der stod på ventelisten til afdelingen på det tidspunkt beslutningen om kombineret udlejning blev truffet og som reelt går glip af et boligtilbud. Det bemærkes, at anvisningspligten også gælder ansøgere, der på ansøgningstidspunktet er bosat udenfor kommunen. Det er aftalt mellem Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø og Magistratsafdelingen for Sociale Forhold og Beskæftigelse, at undersøgelsen af ansøgeres forsørgelsesgrundlag for boligforeningen, samt anvisningsopgaven overfor berettigede afviste ansøgere, vil blive varetaget af Den Sociale Boligtildeling. 3.2 Erfaringer fra Herredsvang og Bispehaven Kombineret udlejning trådte i november 2006 i kraft for Herredsvang og Bispehaven. Status er, at der i de to områder pr. 27. marts 2007 har været udskiftning i 138 familieboliger, og således 138 husstande hvis indtægtsgrundlag har skullet godkendes. Blandt disse er 14 ansøgende husstande blevet afvist til en bolig med den begrundelse, at de <<<<Kombineret udlejning i Gellerup og Toveshøj>>>> Side 2 af 5
har modtaget kontanthjælp i mere end 6 sammenhængende måneder. Dog har kun de 5 af disse være berettiget til et boligtilbud fra kommunen. De øvrige 9 stod enten ikke på ventelisten d. 8. november 2006 eller viste sig efterfølgende ikke at være berettigede til den oprindeligt søgte lejlighed, og dermed heller ikke til en erstatningsbolig. Erfaringerne viser tillige, at omtrent en femtedel af alle ansøgerne har bopæl i en anden kommune, 6 ud af 10 har etnisk dansk baggrund, 13,8 % har kontanthjælp som forsørgelsesgrundlag og mere end hver anden har enten almindelig lønindtægt eller modtager SU. Der har ikke været ansøgere, der modtager introduktionsydelse og kun én ansøger, der har modtaget starthjælp. 3.3 Gellerupparken og Toveshøj Gellerupparken og Toveshøj er almene boligforeningsafdelinger under Brabrand Boligforening. Afdelingerne og boligerne fremstår relativt velholdte og pæne grundet større moderniseringer og renoveringsprojekter de seneste år, men præges af, at området er monofunktionelt. Gellerupparken er den største afdeling med 1.774 familieboliger og 6.018 beboere. Boligerne er opført i perioden 1968-72 og renoveret i den sidste halvdel af 1990 erne. Lejlighederne fordeler sig efter størrelse således: 592 1-rums boliger, 398 3-rums boliger, 541 4-rums boliger og 245 5-rums boliger. Området udgøres af 23 blokke med familieboliger, samt indkøbscentrene City Vest og Bazar Vest, institutioner og skole, Gellerup bibliotek og Folkeinformation, Gellerupbadet, Gellerup kirke og multihallen Globus1. Derudover grænser et parcelhuskvarter op til området mod nordvest. Toveshøj er lidt mindre med sine 624 boliger og 1.719 beboere. Boligerne er opført i 1971-72 og renoveret i 1998. Der er 128 1-rums boliger, 136 2-rums boliger, 231 3- rums boliger og 129 4-rums boliger. Området ligger overfor Gellerupparken; nord for Edwin Rahrsvej og vest for Ringvejen. Nord for bebyggelsen ligger Tovshøjskolen og grønne områder. Begge afdelinger har en meget stor udskiftning af lejere med en fraflytningsprocent på godt 20% årligt. Begge oplever problemer med at udleje lejligheder, om end der er en vis efterspørgsel efter de store lejligheder. Ventelisten er kort og man kan som familie hurtigt få en bolig i området. Med denne fraflytningsprocent er der omtrent 500 flytninger i området om året. En undersøgelse fra Statens Byggeforskningsinstitut 1 har tidlige vist, at ca. 20 % af tilflytterne til Gellerup modtager kontanthjælp og, hvis noget lignende gælder for Toveshøj, vil kombineret udlejning derfor betyde, at omtrent 100 ansøgende husstande vil blive afvist om året. Undersøgelsen viser også, at op mod en fjerdedel af de tilflyttende husstande kommer fra andre regioner. Disse ansøgeres fordeling efter forsørgelsesgrundlag fremgår ikke af rapporten. 1 SBi 2006:12 Undersøgelse af til- og fraflytning i tre multietniske boligområder <<<<Kombineret udlejning i Gellerup og Toveshøj>>>> Side 3 af 5
Afdelingerne bebos af en stor andel af borgere med ringe eller ingen tilknytning til arbejdsmarkedet, idet alene andelen af beboere der modtager kontanthjælp er på hhv. 44,8 % og 47,2 % pr.1. januar 2006. En stor andel af borgere har tillige etnisk minoritetsbaggrund, nemlig hhv. 88,9 % og 83,1 % pr. 1. januar 2007. 3.4 Indstilling I integrationspolitikkens bosætningsindsats indgår, med afsæt i rammeaftalen med Boligselskabernes 5. kreds, at der udarbejdes en områdeplan for kommunens udsatte boligområder, herunder således også for Brabrand Boligforenings afdeling 4 og 5, Gellerupparken og Toveshøj. Afdelingerne har ikke tidligere været klar til at håndtere kombineret udlejning, da man har vurderet at initiativet ikke har kunnet stå alene og derfor afventet opfølgende indsatser, indsatser der nu er på vej med områdeplanen. Reglerne om kombineret udlejning vil træde i kraft i Gellerupparken og Toveshøj fra den dato hvor kombineret udlejning vedtages af byrådet. Skulle det efterhånden vise sig at der er meget få ressourcesærke ansøgere til området, vil det være hensigtsmæssigt midlertidigt at kunne suspendere kombineret udlejning i dele af området, fx et antal opgange, i det omfang det vurderes hensigtsmæssigt i forhold til at kunne opretholde en effekt i andre dele af bebyggelserne. En anden situation, der kan opstå ved manglende ressourcestærke ansøgere til lejemål i Gellerup og Toveshøj, er, at man vil kunne komme til at opleve lejeledighed. En eventuel lejeledighed kan medføre et midlertidigt lejetab for de to afdelinger. Dette tab forventes afdelingerne ikke umiddelbart selv at kunne dække, og der kan derfor blive behov for ekstern finansiering/mellemfinansiering. En eventuel tomgangssituation kan dog imødegås ved delvist at suspendere kombineret udlejning i dele af Gellerupparken og/eller Toveshøj ligesom alternativer til udlejning som familiebolig vil blive overvejet. Kombineret udlejning suppleres af udlejningsaftaler for de almene boligforeningsafdelinger, der er nabo til Gellerupparken og Toveshøj. Det drejer sig om Brabrand Boligforenings afdeling 1, Hans Brogesparken, afdeling 2, Søvangen, afdeling 3, Skovgårdsparken, afdeling 6, Holmstrup, afdeling 11, Odinsgård og afdeling 12, Thorsbjerg. Udlejningsaftalerne træder i kraft samtidig med kombineret udlejning i Gellerupparken og Toveshøj. Aftalerne er vedlagt i bilag 1. Indstillingen har været i høring hos Brabrand Boligforening. Boligforeningen er enig i vilkårene, især noterer man med tilfredshed at de interne flyttemuligheder opretholdes, og indstillingen tages til efterretning. Det er aftalt mellem Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø og Magistratsafdelingen for Sociale Forhold og Beskæftigelse, at undersøgelsen af ansøgeres forsørgelsesgrundlag for boligforeningen, samt anvisningsopgaven overfor berettigede afviste ansøgere, vil blive varetaget af Den Sociale Boligtildeling. <<<<Kombineret udlejning i Gellerup og Toveshøj>>>> Side 4 af 5
Beslutningen skal revideres efter 5 år, men kan til enhver tid ophæves af kommunen, såfremt den ønskede effekt udebliver. Initiativet vil dog løbende blive fulgt og evalueret af boligforeningen og kommunen i fællesskab. 4. Økonomiske konsekvenser Ingen umiddelbare økonomiske konsekvenser. 5. Miljømæssige konsekvenser Ingen. 6. Konsekvenser i forhold til mål En målsætning for integrationspolitikkens bosætningsindsats er at fremme en mere blandet befolkningssammensætning på tværs af kommunens boligområder og lokalsamfund. Denne indstilling vurderes at fremme en mere ligelig fordeling af modtagere af kontanthjælp, starthjælp og introduktionsydelse på kommunens lokalområder ved således at mindske koncentrationen af ressourcesvage beboere i problemramte boligområder og fremme deres bosætning i andre af kommunens boligområder. 7. Beslutningspunkter At 1) reglerne om kombineret udlejning vedtages at gælde for Gellerup og Toveshøj, og At 2) Teknik og Miljø bemyndiges til midlertidigt at kunne suspendere kombineret udlejning i dele af området, i det omfang det vurderes hensigtsmæssigt i forhold til at kunne opretholde en effekt i andre dele af bebyggelserne. Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Bilagsfortegnelse: Bilag 1: Udlejningsaftaler for Brabrand Boligforenings afdeling 1, Hans Brogesparken, afdeling 2, Søvangen, afdeling 3, Skovgårdsparken, afdeling 6, Holmstrup, afdeling 11, Odinsgård og afdeling 12, Thorsbjerg (kopi til alle/+ elektronisk). <<<<Kombineret udlejning i Gellerup og Toveshøj>>>> Side 5 af 5