Lindholm Afd. 10: Voerbjergvej 1-11B, Viaduktvej 19-23, Smedien 1-95, Uldalsvej 3, 7 13 og 20-34 360 GRADERS EFTERSYN Sundby-Hvorup Boligselskab Lindholm Afdeling 10
INDHOLD Baggrund... 3 Kuben Management... 4 Formål... 4 Opbygning... 4 Vurderingskriterier... 5 Boligens nøgletal afsnittet Gennemgang af afdeling 10... 5 Områdets udviklingspotentiale afsnittet Rundt om afdeling 10... 5 Beboertilfredshed afsnittet Tilfredshedsundersøgelse afdeling 10... 6 Inddragelse af beboernes prioriteringer afsnittet Workshop... 6 Byggetekniske forhold afsnittet; De Fysiske forhold i afdeling 10... 6 Vurdering og Anbefalinger... 7 Overordnet konklusion... 8 Opsamling på anbefalinger/vurderinger fra analysen... 9 Beboertilfredshed... 10 Bygningsmæssige forhold og udearealer... 10 Økonomi... 10 Potentielle alternative tiltag... 10 Gennemgang af afdeling 10... 11 Anbefalinger/vurderinger... 12 Sundby-Hvorup Boligselskabs vision... 13 Generel beskrivelse af bebyggelsen... 13 Boligtyper og antal... 14 Huslejeudvikling for afdeling 10... 14 Tomgangsoversigt for afdeling 10... 15 Fraflytningsoversigt for afdeling 10... 16 Henlæggelser, mv.... 16 Rundt om afdeling 10... 17 Anbefalinger/vurderinger... 18 Beliggenhed... 19 Befolkningsudvikling... 20 Områdeudvikling for afdeling 10... 21 Vækstakse og bæredygtighedsblomst... 21 Kommuneplan... 21 Kommunerammeplaner for afdeling 10... 22 1
Lokalplan... 22 Områdeanalyse... 23 Huslejeanalyse... 25 Boligsocialt... 26 Tilfredshedsundersøgelse... 31 Anbefalinger/vurderinger... 32 Fakta om beboere... 33 Tilfredshed med boligen... 33 Tilfredshed med boligområdet... 36 Tilfredshed med boligselskabet... 38 Boligudgifter... 39 Oplevelser af tryghed og omdømme... 40 Overvejelser om at flytte... 41 Deltagelse i aktiviteter og beboerdemokrati... 42 Kommentarfelter... 43 Spørgsmål 16: Hvad kan dit boligselskab gøre bedre?... 43 Spørgsmål 22: Hvad mangler dit boligselskab?... 45 Workshop... 47 Workshopresultater for Smedien... 48 Workshopresultater for De røde blokke... 49 Workshopresultater for Husene på Uldalsvej... 50 Konklusion på workshoppen... 50 De fysiske forhold i afdeling 10... 51 Anbefalinger/vurderinger... 52 Boligindretning og -layout... 53 Byggeteknisk... 54 Drift... 54 Smedien - Forslag til forbedringer af indretningen... 55 Besigtigelse... 57 Generel beskrivelse... 57 Stamoplysninger... 57 1. Bygningsdele Afd. 10 Vinkelblokke de røde blokke... 59 2. Bygningsdele Afd. 14 Smedien... 75 3. Bygningsdele Afd. 25 Uldalsvej... 85 2
BAGGRUND Denne del indeholder baggrundsmateriale om det 360 graders eftersyn, der foretages af afdeling 10. Indledningsvis redegøres for formålet med dette eftersyn og ligeledes, hvordan rapporten opbygges. Dernæst gennemgås, hvorledes analysen udføres og hvilke parametre, som benyttes til at foretage et 360 graders eftersyn af afdeling 10. Afsnittet har til formål at give et indblik i, hvorledes analysen gribes an, og samtidig hvilke muligheder der er med analysen. 3
Baggrund Kuben Management Denne rapport er udarbejdet af Kuben Management for afdeling 10 og Sundby-Hvorup Boligselskab. Kuben Management er en landsdækkende rådgivningsvirksomhed med fokus på by, bolig, energi og bæredygtighed. Kubens mål er at sikre vores kunder kvalificeret og kompetent rådgivning. Kuben Management rådgiver boligorganisationer, kommuner og regioner, erhverv og industri om byggeri, energi og udviklingsprocesser. Kubens opgaver omfatter blandt andet teknisk, økonomisk og administrativ bygherrerådgivning indenfor nybyggeri og renoveringsprojekter samt udvikling og energieffektivisering af boligområder, erhvervsejendomme og produktion. Formål Denne rapport har til formål at give Sundby-Hvorup Boligselskab et indblik i afdeling 10. Rapporten vil give en vurdering af afdeling 10 i forhold til flere parametre og kan således fungere som et redskab til at vurdere samt prioritere, hvilke behov der er nu og fremadrettet i afdelingen, og derved hvilke tiltag der kan være nødvendige i forhold til at fremtidssikre afdelingen. Rapporten giver en øjebliksvurdering i forhold til boligerne, bygningerne, beboerne, det generelle serviceniveau og -tilbud, og den forsøger at foreslå mulige fremtidige tiltag. Vurderingen af afdeling 10 bygger på flere sammenhængende og individuelle analyser og vurderinger, herunder bl.a.: En analyse af området og dets udviklingstendenser og potentialer, som udarbejdes gennem Cameo-analyse, vurdering af kommunale planforhold, udviklingsplaner, masterplaner, mv. Analyse af Boligstatistiske Nøgletal. Gennemgang af afdelingens bygnings- og boligmæssige forhold ud fra eksisterende materiale og visuel besigtigelse og gennemgang af bygninger og boligers stand, baseret på erfaringsmæssige vurderinger. Der er således ikke tale om en tilstandsrapport, men en overordnet visuel screening. Udarbejdelse og efterbehandling af spørgeskema til tilfredshedsundersøgelse - suppleret med afholdelse af møde og workshop om samme. En vurdering/anbefaling af fremtidige indsatsområder samt potentielle renoveringsmuligheder mv. I denne rapport er der, som nævnt, fokus på Lindholm afdeling 10. Andre afdelinger, udvalgt af Sundby-Hvorup Boligselskab, vil efterfølgende blive bedømt efter de samme parametre. Afdelingerne er beliggende i henholdsvis Lindholm, Løvvangen, Nr. Uttrup, Hals, Ulsted, Vester Hassing, Gandrup, Hou og Vestbjerg. Opbygning Rapporten indeholder seks hovedafsnit: Baggrund, Vurdering og Anbefalinger, Gennemgang af afdeling 10, Rundt om afdeling 10, Tilfredshedsundersøgelse i afdeling 10, Workshop og De Fysiske forhold i afdeling 10. Nærværende afsnit Baggrund beskriver rapportens struktur samt de forskellige parametre, som de efterfølgende afsnit er udarbejdet på baggrund af. Vurdering og Anbefaling er den overordnede og opsamlende konklusion og anbefaling af, hvad vi mener, Sundby-Hvorup Boligselskab og afdelingsbestyrelsen i afd. 10 bør handle på i den nærmeste fremtid angående afdelingen. Herefter følger Gennemgang af afdeling 10, som er en beskrivelse af afdeling 10, der har til formål at give et overblik over afdelingens nuværende situation. De forskellige boliger gennemgås i forhold til tomgang, fraflytningsstatistik og huslejeudvikling. Rundt om afdeling 10 indeholder en gennemgang af udefrakommende faktorer, som har indflydelse på afdelingens fremtid. Afsnittet Tilfredshedsundersøgelse i afdeling 10 en gennemgang af beboernes tilfredshed med afdeling 10 nærområdet baseret på en spørgeskemaundersøgelse, og Workshop er en gennemgang af resultaterne fra workshoppen, hvor beboerne har haft mulighed for at ytre deres holdning til, hvad der skal prioriteres højest med hensyn til renovering af afdelingen. Til sidst er der en gennemgang af de forskellige bebyggelser med hensyn til byggetekniske forhold, boligindretning og drift i afsnittet De Fysiske forhold i afdeling 10. Udover den samlede vurdering af afdelingen (afsnittet Vurdering og Anbefalinger), findes i starten af hvert afsnit nogle vurderings-/anbefalingssider, hvor de enkelte afsnits parametre bliver vurderet. Hver enkelt parameter vurdereres ud fra et lysreguleringsprincip, som er angivet på næste side. 4
Vurderingskriterier Der opereres med følgende vurdering, som er en slags lysreguleringsprincip: En god vurdering Forholdene er gode, og der er ikke behov for handling. En middel vurdering Der kan komme et behov for handling, men det er ikke nødvendigt øjeblikkeligt. En dårlig vurdering Der er behov for at handle nu. Der laves en samlet konklusion for afdelingen baseret på delkonklusionerne anbefalinger/vurderinger, som starter hvert af de 6 hovedafsnit i rapporten. Afdelingen bedømmes på følgende parametre: Boligens nøgletal afsnittet Gennemgang af afdeling 10 Tomgang og udlejningssituationen. Boligudbud. Huslejeniveau. Henlæggelser. I forhold til boligudbuddet vurderes antallet af boliger, boligstørrelse, om boligerne er nemme at udleje, om der er mange i tomgang og hvor længe de er i tomgang. Desuden vurderes det, hvordan huslejeniveauet ligger i forhold til boligudgifter i nærområdet. Områdets udviklingspotentiale afsnittet Rundt om afdeling 10 Befolkningsudvikling. Kommunale udviklingsperspektiver og fokusområder. Beboerpotentiale. Beliggenhed. Boligsociale forhold. Områdets udviklingspotentiale måles i forhold til de kommunale bestemmelser for området samt for byudviklingen generelt og i forhold hertil, om der er fokus på området. Derudover vurderes befolkningsudviklingen i området samt hvilket beboerpotentiale, området har, i forhold til potentielle lejere til afdelingerne. Beliggenhed vurderes ud fra infrastrukturen og mulighed for at benytte offentlig transport, samt hvad der ligger i afdelingens lokalområde. Ligger afdelingen nær et lægehus, en skole, børnehave/vuggestue, uddannelsesinstitutioner og dagligvarebutikker? Derudover vurderes nærheden til andre almene boliger i området. 5
Baggrund Beboertilfredshed afsnittet Tilfredshedsundersøgelse afdeling 10 Boligen. Boligområdet. Boligselskabet. Byen/bydelen. Beboertilfredsheden vurderes på mange parametre og indsamles via et spørgeskema, som beboerne har besvaret. Beboerne har angivet deres tilfredshed med forskellige forhold i deres bolig, bygningen, udearealerne, boligområdet, boligselskabets servicetilbud og niveauet heraf samt forhold i deres by eller bydel. Inddragelse af beboernes prioriteringer afsnittet Workshop Resultater fra workshoppen: Beboerne i Smedien. Resultater fra workshoppen: Beboerne i De røde blokke. Resultater fra workshoppen: Beboere i Husene på Uldalsvej. Den sidste del af 360 graders undersøgelsen består af en workshop, hvor afdelingens beboere bliver inddraget i undersøgelsen. Ved hjælp af et spil opfordres beboerne til at prioritere ønsker til forbedringer af afdelingen. Afsnittet giver således et overblik over hvilke mulige tiltag i afdelingen, beboerne har vægtet højest. Byggetekniske forhold afsnittet; De Fysiske forhold i afdeling 10 Æstetik/Funktionalitet/Fremtidssikring. Boligindretning. Tilgængelighed. Udearealer. Byggeteknisk. Afdelingens fysiske tilstand. Drift. De byggetekniske forhold vurderes efter forskellige parametre. Der er lavet en besigtigelse af afdelingen samt enkelte boliger, og derudover har der været samtaler med bestyrelse, ejendomsmesteren og beboere. Der vurderes på indretningen, bl.a. om boligerne er tidsvarende og fremtidssikrede, om de har den rette størrelse? Endvidere vurderes hvordan tilgængeligheden er i afdelingen og i boligen. Dette gælder både i forhold til at komme til ejendommen, at komme ind i boligen og selve boligens indretning. Afdelingens udearealer vurderes også i forhold til om de er imødekommende og om de tiltaler alle grupper i afdelingen. Der ses på afdelingens fysiske tilstand. Er der råd, nedslidte bygningsdele, utidssvarende løsninger mv.? Herudover ses på driften i forhold til vedligeholdelse mv. 6
VURDERING OG ANBEFALINGER Denne del indeholder hovedkonklusionerne fra analysen af afdeling 10 samt bestigelsen af samme. I hvert enkelt afsnit er der analyseret og konkluderet på de udvalgte forhold. Disse konklusioner samles her til en overordnet vurdering af indsatsområder. Den overordnede vurdering tager udgangspunkt i den samme tilgang som de andre afsnit dvs. en rød-, gul-, grøn-farveangivelse, som indikerer hvorvidt øjeblikkelig aktion er nødvendig. 7
Vurdering og anbefalinger Overordnet konklusion Basisoplysninger Opført 1958, 1959 og 1976 Type Blandede etageboliger Antal Boliger 224 Samlet vurdering Med en gul vurdering er vores overordnede konklusion, at man snarligt bør overveje hvilken retning, det ønskes, at afdeling 10 tager fremadrettet. Afdelingen har mange positive forhold, der gør den til en god og velfungerende afdeling. Der er dog forhold i afdelingen, især bygningsmæssige, som gør, at man bør overveje at prioritere afdeling 10 højt, når man skal sikre Sundby-Hvorup Boligselskab overfor det fremtidige boligmarked. Vores umiddelbare anbefaling er at lave en helhedsplan til Landsbyggefonden, hovedsageligt baseret på manglende tilgængelighed, samt problematikker vedrørende indeklima/fugt/skimmel. Fokus bør være på en totalrenovering af Smedien med fokus på tilgængelighed, samt på opretning af de øvrige afsnit i afdelingen. Det bør også overvejes, om man i de røde blokke har den rigtige boligsammensætning fremadrettet, dvs. om man i fremtiden får for mange små lejligheder. Der kan desuden med fordel fokuseres på beboernes tryghed ved at bo i afdelingen, hvilket også vil også kunne være en parameter i helhedsplanen. På næste side følger en opsamling af de vigtigste punkter fra analysen, som har fået en henholdsvis god, middel eller dårlig vurdering. 8
Opsamling på anbefalinger/vurderinger fra analysen En god vurdering Beboernes generelle tilfredshed med afdelingen og med at bo i området er høj. Der er en sund økonomi og et lavt huslejeniveau i afdelingen. Der er på nuværende tidspunkt ikke udlejningsproblemer, og der er en lav fraflytningsfrekvens. En middel vurdering Udearealerne indbyder ikke til at blive anvendt. Der er mange store, åbne arealer og kun få muligheder for aktiviteter/leg eller ophold. Boligstørrelserne er ikke umiddelbart fremtidssikrede. Der er mange små boliger. En dårlig vurdering Der er ingen tilgængelighed! Med det beboersegment man har i øjeblikket, og som man også gerne vil tiltrække i fremtiden, bliver tilgængelighed i et vist omfang nødvendigt. Specifikt for Smedien : Lejlighederne er små og utidssvarende. De er trange med mange små rum. Køkkener og badeværelser er små, og beboerne klager over deres standard. I stuen er der problemer med komfort pga. træk fra altanen. Specifikt for dobbelthusene på Uldalsvej: Omfang af flere forhold bør undersøges. Det drejer sig især om vandindtrængning i kælder, isoleringsomfang, porøse murstensfacader og skimmelproblematik i boliger. Der er problemer med hærværk/kriminalitet. Det bør overvejes, at sikre tryghed i afdelingen. Dårlige parkeringsforhold på Voerbjergvej, Viaduktvej og Uldalsvej. 9
Vurdering og anbefalinger Beboertilfredshed Der er en høj grad af tilfredshed med at bo i afdelingen. De væsentligste kritikpunkter er manglende forhold for bevægelseshæmmede personer, altså det vi kalder tilgængelighedsforhold, samt et behov for at føle sig mere sikker ved at bo i afdelingen (mindre kriminalitet/hærværk). Afdelingen har en stor andel ældre på 50 år eller ældre og kun meget få børn. Hovedparten er enlige uden børn. Der er desuden en særlig høj andel af pensionister, hvor andelen i afdelingen er næsten dobbelt så stor som i Aalborg Kommune. Dette segment har et stort behov for tilgængelighed og tryghed. Af forhold man med fordel kan se på øjeblikkeligt, kan nævnes: parkeringsforholdene, som man ønsker optimeret, samt at boligselskabet forholder sig til fugtproblematikkerne. Bygningsmæssige forhold og udearealer En om disponering af planløsningen kan være nødvendig for at fremtidssikre boligerne. I den forbindelse bør køkken og bad, især i Smedien, moderniseres og gøres større. Der bør arbejdes med åbenhed/gennemlysning i boligerne. Der skal endvidere kigges på materialevalg i boligen (f.eks. gulvbelægning). Det kan være nødvendigt at slå boliger sammen, idet enkelte boliger er meget små. En generel opdatering af Smediens udvendige klimaskærm og udtryk vil være ønskelig for at fremtidssikre denne del af afdelingen. For at opnå tilgængelighed i boligen skal planen om disponeres idet gang, køkken og bad er forholdsvis små i alle boliger. Desuden nås alle boliger, på nær stueplan i Smedien via trapper. De fælles udearealer indbyder ikke til ophold. Der bør muligvis arbejdes med en enkel beplantning/afskærmning i menneskelig skala for at skabe flere mindre ophold i det store fælles udeareal. Der skal ses på adgangsmuligheden til de store fælles udearealer. Der skal muligvis overvejes med tiden at tilpasse udearealet til andre beboergrupper, dvs. bl.a. med fokus på legepladser. Der skal arbejdes med at skabe flere parkeringspladser. l alt en omfangsrig og bekostelig, men i vores øjne nødvendig proces. Økonomi Afdelingen har en sund økonomi, og vil kunne afholde en del af de renoveringsforhold, som er fremhævet. En totalrenovering er dog ikke mulig uden udefrakommende tiltag, såsom førnævnte helhedsplan. Huslejen vil godt kunne hæves, men der skal tages højde for, at mange bor i afdelingen netop pga. huslejeniveauet. Disse er ikke umiddelbart interesserede i nye moderne boliger, men ønsker at bibeholde deres boliger, som de er i dag, med den forholdsvis lave husleje. Derfor skal der formodentlig arbejdes med en differentieret husleje, hvis man laver en omfattende renovering af dele af afdelingen. Potentielle alternative tiltag Der er ikke udlejningsproblemer. Afdelingen har en meget lang venteliste og har ikke problemer med stor fraflytning eller med at genudleje boliger. Derfor skal tiltag såsom en markedsføringskampagne ikke overvejes. Renoveringsmæssigt skal man overveje, om man i stedet for en Landsbyggefonds-helhedsplan, måske kan renovere ved at gøre brug af energioptimeret renovering. En sådan kan finasieres på flere måder, såsom ESCO-løsninger eller lignende. 10
GENNEMGANG AF AFDELING 10 Denne del af rapporten indeholder en kort gennemgang af afdeling 10 i forhold til boligtyper, tomgang, huslejeudvikling og fraflytning. Oplysningerne hertil stammer fra Sundby-Hvorup Boligselskab, og formålet er at give et overblik over situationen i afdelingen. 11
Gennemgang af afdeling 10 Anbefalinger/vurderinger Her opsummeres i punktform de anbefalinger/vurderinger, vi mener, der bør tages til efterretning, med hensyn til befolkningsudvikling, områdeudvikling og boligsociale forhold omkring afdeling 10. En god vurdering Der er en fin udlejningssituation, med en forholdsvis lav fraflytningsfrekvens. Der er ingen lejeledighed af betydning. Den årlige husleje ekskl. forbrug for afdeling 10 er fra 2008 frem til 2013 steget en smule. Fra 2013-2014 falder huslejeniveauet fra 521 til 503 kr. pr. m 2 /år. Huslejen er altså holdt på et forholdsvist lavt niveau. Afdelingen har en god økonomi med en fornuftig mængde henlæggelser. En middel vurdering Boligtyperne er fine hvad angår rum-antal, men boligstørrelserne er ikke alle umiddelbart fremtidssikrede. Der er mange små boliger. En dårlig vurdering Der er ingen tilgængelighed! Med det beboersegment man har i øjeblikket, og som man også gerne vil tiltrække i fremtiden, bliver tilgængelighed i et vist omfang nødvendigt. Afdeling 10 er en sund og veldrevet boligafdeling. Huslejen er holdt på et meget lavt niveau, og der er samtidig afsat fornuftigt med henlæggelser, så boligerne og bygningerne kan holdes i en høj kvalitet. Umiddelbart er der ikke noget der taler for, at man laver om på boligudbuddet, men man bør dog være opmærksom på at fremtidens beboere måske stiller andre krav end nutidens. Det er derfor vores anbefaling, at man ser på, om boligudbuddet er det man også fremover forventer at kunne sikre udlejning gennem. Umiddelbart er det altovervejende problem, at der ikke er tilgængelighed i afdelingen, på trods af at der er et ældre beboersegment. Vi vurderer, at der fremadrettet kan komme problemer i forhold til netop manglen på tilgængelighed, samt på de meget små boliger, der er i afdelingen. 12
Sundby-Hvorup Boligselskabs vision Det er Sundby-Hvorup Boligselskabs vision, at boligselskabets boliger er attraktive og lever op til tidens krav og normer og samtidig er teknologisk opdateret. Desuden skal boligmassen variere i typer, størrelser og prisklasse, så der sikres plads til forskellighed og rum til alle. Det er således en del af Sundby-Hvorup Boligselskabs mål at skabe attraktive og tidsvarende bo miljøer for alle samfundsgrupper, hvilket bl.a. sikres gennem fornyelse af bestående byggerier. Generel beskrivelse af bebyggelsen Afdeling 10 består af 10 bebyggelser på forskellige adresser. Der ligger en bebyggelse 1 på Voerbjergvej 1-11B og Viaduktvej 19-23, en tilsvarende bebyggelse ligger på Uldalsvej 20-34. Disse to bebyggelser er opført i 1958-1960 og består af i alt 11.775 m 2 fordelt på 156 lejligheder. Der er fem bebyggelser på Uldalsvej 3 og 7-13, og de er opført i 1960-1962 og har et areal på i alt 1.480 m 2, der er fordelt på 20 lejligheder. De sidste tre bebyggelser ligger på Smedien 1-95, og de er opført noget senere, i 1976, og består af i alt 2.880 m² fordelt på 48 lejligheder. Sundby-Hvorups afdeling 10 er centralt placeret tæt på Aalborg centrum og naturen omkring fjorden. Afdelingen består af klassiske boligblokke i rød tegl. Størstedelen af boligerne er forsynet med nye køkkener og badeværelser. Hertil kommer at mange af lejlighederne er forsynet med integrerede altaner med glaslukninger. Tabel: BBR-oplysninger Bygning 1 Voerbjergvej 1-11B Bygning 1 Viaduktvej 19-23 Bygning 2 Uldalsvej 20-34 Bygning 3 Uldalsvej 3 Bygning 4 Uldalsvej 7 Bygning 5 Uldalsvej 9 Bygning 6 Uldalsvej 11 Bygning 7 Uldalsvej 13 Bygning 8 Smedien 1-31 Bygning 9 Smedien 33-63 Bygning 10 Smedien 63-95 Bebygget areal Samlet bygningsareal Tagetage Samlet boligareal 1245 3942 1021 4756 493 1566 401 1880 1330 4209 1149 5139 156 156 140 296 156 156 140 296 156 156 140 296 156 156 140 296 156 156 140 296 480 960-960 480 960-960 480 960-960 Kilde: Ejendomsdatabasen: BBR-registeret 1 I BRR-registeret er det to bebyggelser 13
Gennemgang af afdeling 10 Boligtyper og antal Følgende er en oversigt over de forskellige lejligheder i de forskellige bygninger. Den viser, at afdeling 10 har et varieret udbud af boliger i forhold til antal værelser og størrelsen i kvadratmeter. Dog er der, især i Smedien, en overvægt af forholdsvis små lejligheder. Tabel: Fortegnelse over værelser/lejligheder Uldalsvej 20-34; Voerbjergvej 1-11B og Viaduktvej 19-23 Antal Værelser Størrelse (m 2 ) 1 1 55 23 2 55-65 17 2 66-75 7 2 76-85 24 3 65-75 50 3 76-80 10 3 81-85 6 4 76-85 9 4 86-90 3 4 110 6 5 108 Tabel: Fortegnelse over værelser/lejligheder Uldalsvej 3, 7-13 Antal Værelser Størrelse (m 2 ) 10 3 70 1 3 78 9 4 78 Tabel: Fortegnelse over værelser/lejligheder Smedien 1-95 Antal Værelser Størrelse (m 2 ) 48 2 60 Huslejeudvikling for afdeling 10 Følgende afsnit undersøger huslejeudviklingen i afdeling 10. I følgende figur ses udviklingen i huslejen, ekskl. aconto varme, i afdeling 10 pr. m 2 /år. Figur: Huslejeudvikling i afdeling 10, 2008-2014 16% 520 14% 500 12% Kr. pr. m2/år 480 460 10% 8% 6% Procent 440 4% 2% 420 2008 2009 2010 2001 2012 2013 2014 Husleje (eksl. varme) Udvikling i % Figuren viser, at der fra 2008 frem til 2013 har været en stigning i huslejen. Fra 2013-2014 falder huslejeniveauet fra 521 til 503 kr. pr. m 2 /år. 14 0%
Tomgangsoversigt for afdeling 10 Der er ikke ingen problemer med tomgang i afdeling 10. I løbet af de sidste tre år har der kun været tomgang i seks boliger, hvoraf der overhovedet ikke har været tomgang i år 2011-2012. Tabel: Tomgang i afdeling 10 for 2013 - Genhusning afdeling 12 Adresse Rum Periode Uldalsvej 20 2 13 dage Uldalsvej 24 3 91 dage Uldalsvej 32 3 119 dage Uldalsvej 34 2 90 dage Uldalsvej 11 3 74 dage Smedien 89. 2 Fra 01-06-2013 Boligerne som har været i tomgang i 2013, har været brugt til genhusning til afdeling 12. Der har således ikke været en reel tomgang i boligerne i afdeling 10 i de seneste tre år. Det er ikke umiddelbart et problem at tiltrække nye lejere, hvilket ses i nedenstående venteliste, som er opgjort pr. 7. januar 2014. Tabel: Venteliste i afdeling 10 pr. 07.01.14 Personer på venteliste Procent interne 2 rums 771 3 % 3 rums 818 8 % 4 rums 415 14 % 5 rums 194 19 % Der er en lang venteliste til boliger i afdeling 10, og det gælder alle størrelser. Der er nogle ansøgere, som vil optræde flere gange på ventelisten, da de søger forskellige boligstørrelser på samme tid. Derudover ses det også, at der internt er større efterspørgsel efter de store boliger. 15
Gennemgang af afdeling 10 Fraflytningsoversigt for afdeling 10 I 2011 var der 25 fraflytninger i afdeling 10, hvor der i alt er 224 boliger, dermed svarende til en fraflytningsprocent på 11 procent. I 2012 var fraflytningsprocenten på 10 procent, hvilket svarer til 23 boliger. Der var dog lidt flere fraflytninger i år 2013, hvor der var 28 fraflytninger eller en fraflytningsprocent på 13 procent. Tabel: Fraflytningsoversigt fordelt på antal rum i afdeling 10 2 2011 2012 2013 Antal Andel i % Antal Andel i % Antal Andel i % 2 rums 11 12 % 7 7 % 11 12 % 3 rums 12 13 % 14 15 % 17 18 % 4 rums 2 8 % 2 8 % 0 0 % I alt 25 11 % 23 10 % 28 13 % Der er dog stor forskel på, hvilke boliger som fraflyttes. Afdeling 10 har boliger med 1-5 rum, hvoraf boliger med 1 og 5 rum ikke har oplevet en fraflytning de seneste tre år. Der er dog kun en 1-rums bolig, mens der er ni 5-rums boliger. Boliger med fire rum har heller ikke haft en særlig høj fraflytning, hvor der var fraflytning fra to boliger i både 2011 og 2012, men ingen fraflyttede i 2013. I 2- og 3-rums boliger er der derimod en vis fraflytning. I 2011 og 2013 var fraflytningen på 12 procent i boliger med to rum, mens det i 2012 kun var 7 procent. Boliger med tre rum har oplevet en stigende fraflytningsprocent for 13 procent af boligerne i 2011 til 18 procent i 2013. Henlæggelser, mv. Her ses et skema for henlæggelser i afdeling 10. Årlige henlæggelser for afdeling 10 Resultatopgørelse 2012 Budget 2013 Budget 2014 Planlagt periodisk vedligeholdelse og fornyelse, 73 kr./m2 Istandsættelse ved fraflytning, 23 kr./m2 (A-ordning) Tab ved fraflytning, 2 kr./m2 1.145.585 1.162.000 1.178.000 338.835 355.000 371.000 32.270 32.000 32.000 Årlige henlæggelser i alt 1.516.690 1.549.000 1.581.000 Fast udgift: Almindelig vedligeholdelse, 47 kr./m2 759.200 726.000 758.000 Det fremgår af skemaet, at afdelingen har en sund økonomi. Den har en god mængde henlæggelser til at klare nødvendige renoveringer. 2 Andel i % dækker over forholdet mellem antal af fraflyttede boliger med x rum og antal af boliger med x rum i alt i afdeling 10 16
RUNDT OM AFDELING 10 Dette afsnit indeholder analyserne af afdeling 10 og de omkringliggende forhold, som vil påvirke, og i nogen grad diktere, afdelingens udvikling. Der er set på flere forskellige indgangsvinkler til byen og nærområdet. Undersøgelserne inkluderer bl.a. beliggenhedsanalyse, Cameoanalyse, befolkningsudvikling, plangrundlagsanalyser og en vurdering af de boligsociale nøgletal. Der er i afsnittet redegjort for informationer fra Aalborg Kommunes Kommuneplan, Kommuneplanrammer og øvrige kommunale oplysninger om området, hvor afdeling 10 er beliggende. Der er kun medtaget enkelte afsnit af de forskellige planer. For yderligere information henvises til Kommuneplanen og Aalborg kommunes planrammer. 17
Rundt om afdeling 10 Anbefalinger/vurderinger Her opsummeres i punktform de anbefalinger/vurderinger, vi mener, der bør tages til efterretning med hensyn til befolkningsudvikling, områdeudvikling og boligsociale forhold omkring afdeling 10. En god vurdering Der er et fint udvalg af indkøbsmuligheder, skoler og institutioner samt sundhedstilbud i nærområdet. Der er en positiv befolkningsudvikling i området. Området er placeret i Aalborgs vækstakse, og det vurderes derfor, at området fremover kun vil blive mere attraktivt. Eksisterende strategier for områdeudvikling kan med fordel inddrages i planlægningen. Den årlige husleje ekskl. forbrug for afdeling 10 var i 2012 væsentligt lavere end gennemsnittet i området, og også lavere end gennemsnittet for almene lejemål i området. Det vurderes herved, at afdelingen stadig vil være konkurrencedygtig, hvis man lader huslejen stige i forbindelse med renovering. Med kommuneplanen lægges der op til, at den trafikale tilgængelighed i området fremover vil blive styrket. En middel vurdering Der er en væsentlig større andel af ældre og en dobbelt så stor andel af pensionister i afd. 10 sammenlignet med befolkningen i hele Aalborg kommune. Med hensyn til husstandssammensætningen er der i afd. 10 en stor andel af enlige uden børn sammenlignet med befolkningen i hele Aalborg kommune. Par med børn udgør kun en meget lille andel af beboerne. Der er i afd. 10 en større andel af beboere, hvis højeste uddannelse er grundskole, sammenlignet med befolkningen i hele Aalborg kommune. Især når der ses på aldersgruppen 30-64 år. Desuden er der, sammenlignet med hele Aalborg kommune, kun få beboere med en høj indkomst. Vi anbefaler på baggrund af analysen af nærområdet, at man overvejer mulighederne for at inddrage eksisterende strategier for områdeudviklingen i planlægningen. Både vækstaksen og bæredygtighedsblomsten, som er udarbejdet af Aalborg kommune, er relevante i forhold til at tilføre området et byliv med sjæl, mødesteder og socialsamlende effekter. Desuden har kommuneplanrammen for området bl.a. som mål at styrke naturens kvaliteter i området og opgradere de fælles udendørs arealer, hvilket kan udnyttes til at forbedre områdets attraktivitet. En mindre huslejestigning ses som en god investering i fortsat at opretholde afdelingens attraktivitet for beboerne. Med en samtidig indikation af en kommende positiv befolkningsvækst i området, vurderes afdelingen ved en renovering af de mest trængende forhold, stadig at være konkurrencedygtig i nærområdet fremover. 18
Beliggenhed Afdelingen er beliggende i Aalborg Kommune i bydelen Lindholm i Nørresundby på adresserne: Voerbjergvej 1-11B, Viaduktvej 19-23, Uldalsvej 3 og 7-13 og 20-34 samt Smedien 1-95. Afdeling 10 Kilde: NN Markedsdata, CVR-Register På ovenstående kort er afdeling 10 indtegnet, og deromkring er indtegnet en radius på 1 km. Indenfor en radius af 1 km ligger der to skoler, Gl. Lindholmskole og Mentiqa skolen. Gl. Lindholmskole er en kommunalskole, hvortil der er tilknyttet en SFO. Mentiqa skole er en privatskole for 0-9 klasse, hvor undervisningen er rettet mod børn med særlige begavelsesmæssige forudsætninger. Derudover er der fire børnehaver indenfor en radius af 1 km fra afdelingen, hvoraf den ene institution ligger lige ved siden af afdelingen. Her ligger samtidig en fritids- og ungdomsklub. Der er også to alment praktiserende læger indenfor en radius af 1 km fra afdelingen. Lige ved siden af afdelingen ligger der to dagligvarebutikker, og der ligger yderligere to dagligvarebutikker indenfor en radius af 1 km fra afdelingen. Der ligger ingen supermarkeder i nærheden af afdelingen (indenfor 1 km). Der ligger heller ikke nogen ungdomsuddannelser eller andre uddannelsesinstitutioner indenfor 1 km fra afdelingen. 3 3 Tamu-Centeret og Skolepraktik Auto og Construction ligger indenfor en radius af 1 km fra afdelingen, men er ikke medtaget på kortet. 19