Lokalplan nr. 534 Boligområde i Bryndum Vest, Bryndum Oplæg af **i
Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på tinglysning på ejendommen. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan & Byudvikling, Teknik & Miljø i samarbejde med Landinspektørerne Syd I/S Fotos/Illustrationer: Landinspektørerne Syd I/S Tryk: Esbjerg Kommune, 30 eksemplarer, december 2009
Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse... 3 Lokalplanområdet... 3 Baggrund... 4 Lokalplanområdets disposition... 4 Forhold til Kommuneplanen... 4 Bindinger... 4 Miljøvurdering... 6 Tilladelser fra andre myndigheder... 6 Høring fra den 20. maj til den 15. juli 2009... 6 Bestemmelser... 7 1 Lokalplanens formål... 7 2 Områdets afgrænsning... 7 3 Zonebestemmelser... 7 4 Områdets anvendelse... 7 5 Udstykning... 8 6 Veje, stier og parkering... 8 7 Ledningsanlæg m.v.... 9 8 Bebyggelsens omfang og placering... 9 9 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden... 9 10 Opholds- og ubebyggede arealer... 10 11 Grundejerforening... 10 12 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse... 10 13 Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder... 11 14 Aflysninger i Tingbogen... 11 15 Retsvirkninger... 11 16 Vedtagelse... 11 Bilag Bilag A, Lokalplankort 534... Indsat bagerst Bilag B, Illustrationsplan... Indsat bagerst Side 1
Side: 2
Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr. 534 Boligområde i Bryndum Vest, Bryndum Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet markeret med en rød prikket ramme Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i Bryndum ved Berntsensvej og udgør omkring 1.32 ha. Området afgrænses mod syd af Berntsensvej. På den anden side af vejen ligger enkelte dobbelt- og rækkehuse med gul røde teglfacader og med sadeltage i mørk tegl. Øst for området ligger en blanding af fritliggende parcelhuse og dobbelthuse langs Bryndumvej. Boligerne er hovedsagelig opført i tegl med sadeltag. Mod nord ligger en hvid kalket gård, og det åbne land, som også strækker sig mod vest. Lokalplanområdet set fra sydvest ved Berntsensvej Side 3
Redegørelse Baggrund Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af en konkret ansøgning fra ejeren af området. Lokalplanområdets disposition Forhold til Kommuneplanen Bindinger Zoneforhold Anvendelse Friarealer Det er hensigten at lokalplanen skal give mulighed for forskellige former for boligtyper, som i udformning og skala harmonerer med den omkringliggende bebyggelse i området. Fælles for hele området er, at der ønskes en lav bebyggelse, således at byens silhuet bibeholdes med kirken som vartegn. I lokalplanområdet muliggøres åben-lav bebyggelse i form af parcelhuse, som boligerne øst for lokalplanområdet og tæt-lav bebyggelse, som boligerne syd for området. I området skal der etableres et grønt opholds- og aktivitetsareal, der eksempelvis kan indeholde en legeplads og et mindre parkmiljø samt borde og bænke. Der skal etableres et beplantningsbælte mod vest og nord, således at bebyggelsen skærmes for indsigt og ikke påvirker de landskabelige værdier vest for området, dog således at udsigten fra boligområdet delvist bevares. Beplantningsbæltet skal yderst mod det åbne land bestå af høje hegnsplanter som f.eks. tjørn og røn. Ind mod bebyggelsen skal hegnet bestå af lavere buske så skyggegener ind mod boligerne undgås. Derudover bevares den eksisterende beplantning mod øst for at give en grøn adskillelse mod den eksisterende bebyggelse. Beplantningsbælterne samt et vedligeholdelsesareal på 2,5 meter langs beplantningen udmatrikuleres. Området skal vejbetjenes fra den private fællesvej Berntsensvej og nye veje i området skal anlægges som private fællesveje. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2006-2018, og ændring nr. 2006.02 til kommuneplanen er derfor offentliggjort samtidig med denne lokalplan. Lokalplanområdet er efter vedtagelsen af ændring nr. 2006.02 til kommuneplanen omfattet af bestemmelserne i kommuneplanens enkeltområde 08-010-090. I overensstemmelse med kommuneplanændringen overføres lokalplanområdet til byzone. I overensstemmelse med kommuneplanændringen fastlægges anvendelsen til boligformål i form af lav bebyggelse. I kommuneplanændringens bestemmelser fastsættes, at der skal etableres et samlet friareal på 500 m 2. I lokalplanen ønskes et større opholdsareal, hvorfor lokalplanen indeholder et krav om mindst 600 m 2 sammenhængende friareal. Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Side: 4
Redegørelse Lokalplanområdet er markeret med en prikket rød linie Bevaringsværdigt miljø Kirkeomgivelsesfredning Vandbeskyttelsesområde Lokalplanområdet ligger i landzonen ved landsbyen Bryndum. Lokalplanområdet ligger i kanten af et område, der ifølge Ribe Amts Regionplan 2016 er udpeget som et særligt værdifuldt landskabsområde. Værdien består i et vidtstrakt sammenhængende landbrugslandskab med spredte gårde. Lokalplanen skal derfor sikre en hensigtsmæssig afgrænsning af landsbyen mod det åbne land. Derudover skal lokalplanen sikre, at bebyggelsen placeres og udformes, så den indpasses bedst muligt i landskabet. Boligbebyggelsen i området skal derfor opføres som lav bebyggelse. Samtidig skal der etableres et beplantningsbælte langs lokalplanområdets vestlige og nordlige afgrænsning, således at den nye bebyggelse ikke virker dominerende på det åbne land. Beplantningen sikrer endvidere, at boligerne ikke påvirker landsbyens præg væsentligt. Lokalplanområdet er omfattet af kirkeomgivelsesfredning. Der må ikke opføres noget i en afstand af 300 m fra Bryndum Kirke, som har en højde over 8,5 m over terræn. Lokalplanen er ikke i strid med denne fredning, da der opføres lav bebyggelse med en maksimal bygningshøjde på 8,0 m. Området ligger i et vandbeskyttelsesområde. Anvendelsen inden for vandbeskyttelsesområdet må ikke medføre yderligere belastning af grundvandet. Der må ikke etableres forhold, der i henhold til Miljø- Side: 5
Redegørelse Lufthavnshøjdegrænseplan Miljøvurdering Øvrige Bindinger Tilladelser fra andre myndigheder myndigheden kan indebære risiko for grundvandet, med mindre risikoen i henhold til enhver tid gældende lovgivning kan reduceres til et forsvarligt niveau. Lokalplanen giver kun mulighed for bebyggelse op til 8 meter og påvirker således ikke lufthavnshøjdegrænseplanet. Øvrige bindinger har ingen betydning for lokalplanområdet. Lokalplanen er screenet og skal ikke miljøvurderes efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er, at lokalplanen ikke fastlægger rammer, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Dele af matr. nre. 26 p og 26 q, Bryndum By, Bryndum, som er omfattet af denne lokalplan, er noteret som landbrug og kan først udnyttes til lokalplanens formål, når der er opnået tilladelse fra Jordbrugskommissionen for Region Syddanmark til ophævelse af landbrugspligten jf. Lov om landbrugsejendomme 4, stk.1. Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Esbjerg Museum om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Det fremgår af afsnit 13 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. Lokalplanen har været i offentlig høring fra den 20. maj til den 15. juli 2009 Side: 6
Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr. 534 Boligområde i Bryndum Vest, Bryndum. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit 2.1. 1 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at at sikre mulighed for et boligområde med åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse. sikre boligområdet tilpasset landskabet og den omgivende bebyggelse. sikre et grønt præg i området ved etablering af afgrænsende beplantning og et fælles grønt opholdsareal. 2 Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Bilag A og omfatter dele af matrikelnumrene 26 p og 26 q Bryndum By, Bryndum. 2.2 I forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3 Zonebestemmelser 3.1 Ved den offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse overføres området til byzone. 4 Områdets anvendelse 4.1 Delområde A udlægges til boligformål i form af tæt-lav eller åben-lav bebyggelse. 4.2 Der kan i en boligejendom drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i et beboelsesområde, som f.eks. lægepraksis, kontor, frisør, solcenter o. lign. under forudsætning af: - At virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom. - At virksomheden drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelse ikke ændres. - At virksomheden ikke medfører ulemper for de omkringboende. - At virksomheden ikke medfører behov for yderligere parkering. Parkering skal foregå på egen grund, og erhversudøvelsen må ikke medføre belastende trafik eller anden ulempe for de omkringboende. - At virksomheden højst udgør 25 % af etagearealet. Side 7
Bestemmelser - At der højst er ét skilt per virksomhed, og at skiltets areal højst er 0,75 m 2. Farverne på skiltet må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur. Skiltet må ikke være oplyst eller kunne lyse. Skiltet skal vende mod den adgangsgivende vej. - Der kan ikke tillades anden type virksomhed. 4.3 Inden for delområde B må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger, såsom transformerstation, må opføres med maks. 10 m 2 bebygget areal og ikke højere end 2,5 meter over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til den øvrige bebyggelse - enten indpasset i omgivelserne eller afskærmet med beplantning. 5 Udstykning 5.1 Minimum grundstørrelsen ved åben-lav boligbebyggelse fastsættes til 850 m 2. 5.2 Minimum grundstørrelsen tæt-lav boligbebyggelse fastsættes til 300 m 2. 5.3 Der skal etableres et beplantningsbælte langs lokalplanens vestlige og nordlige afgrænsning i en bredde af 7,5 meter. 2,5 meter heraf udgør et vedligeholdelsesbælte ind mod bebyggelsen. Endvidere skal det eksisterende beplantningsbælte mod øst bevares og tilføjes et vedligeholdelsesbælte på 2,5 meter ind mod bebyggelsen, således at beplantningsbæltet har en samlet bredde på 7,5 meter, som vist på kortbilag A. Beplantningsbælterne skal udstykkes særskilt. 5.4 Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti og forsynings- eller afløbsledning eller afløbsanlæg samt friareal er tilladt. 6 Veje, stier og parkering 6.1 Den eksisterende 8 meter brede private fællesvej (Berntsensvej) langs områdets sydlige afgrænsning, skal sikre adgang til kommunevejen Bryndumvej. Ny vejtilslutning til lokalplanområdet skal ske vinkelret på Berntsensvej. Bestemmelser vedr. brug og vedligeholdes mm. skal tilpasses i overensstemmelse med lokalplanområdets nye anvendelse. 6.2 Der må ikke være vejadgang til de enkelte boliger direkte fra Berntsensvej 6.3 Alle veje og stier i området skal udlægges som private fællesveje og stier. 6.4 Veje i området skal udlægges i en bredde af minimum 8,5 meter. 6.5 Kørebanen skal anlægges som lege- opholdsvej i en bredde af 5 meter. 6.6 Der skal sikres adgang til det sammenhængende opholdsareal fra samtlige boliger i området. Side: 8
Bestemmelser 6.7 Ved åben-lav bebyggelse skal der anlægges mindst 2 parkeringspladser per ejendom. Parkeringspladserne skal etableres på den enkelte ejendom. 6.8 Ved tæt-lav bebyggelse skal der anlægges mindst 1½ parkeringsplads per bolig. 6.9 Henstilling af busser samt last-, flytte- og fragtbiler o.l. på eller over 3500 kg, uindregistrerede campingvogne, lystbåde o.l. og oplagring må ikke finde sted inden for lokalplanområdet. 7 Ledningsanlæg m.v. 7.1 Fælles ledningsanlæg uden for vejarealer i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 8 Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bygningshøjden må ikke overstige 1 etage og en udnyttet tagetage (maks. 8,0 meter til klippen, undtaget er dog skorstene) over eksisterende terræn. 8.2 Det er tilladt at regulere terrænet +/- 0,5 meter i forhold til eksisterende eller byggemodnet terræn indtil 1 meter fra skel uden at ansøge bygningsmyndigheden om tilladelse. 8.3 Der pålægges en byggelinie 50 meter fra den nordlige afgrænsning, som vist på Bilag A. Beboelsesbygninger skal holdes syd for byggelinien. 8.4 Bebyggelsesprocenten for åben-lav bebyggelse må for den enkelte ejendom ikke overstige 30. 8.5 Bebyggelsesprocenten for tæt-lav bebyggelse må for den enkelte ejendom ikke overstige 35. 8.6 Ved tæt-lav bebyggelse skal boligbebyggelsen placeres parallelt med eller vinkelret på naboskel. Boligbebyggelsen skal placeres i en afstand af mindst 1 meter fra vejskel. 9 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Taghældning for saddeltage skal være mellem 30º og 45º grader. Taghældning for tage med ensidigt fald må maks. være 30º. Taget skal udføres i sorte eller røde tegl eller tegllignende materiale og må ikke udføres med blanke eller reflekterende materialer. 9.2 Ydervægge skal udføres som blank teglstenmur eller som vandskuret eller pudset murværk. Dog kan op til 10 % af facadearealet eksklusiv vinduesflader samt garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger, udføres i andre materialer som for eksempel træ eller zink. 9.3 Farver på udvendige bygningssider må ikke være signalfarver. 9.4 Solceller af reflekterende materiale må ikke være synlig fra vej og sti. Side: 9
Bestemmelser 9.5 På hver ejendom kan opsættes én antenne i en højde, der ikke overstiger tagryggen, og antennen må ikke være synlig fra vej og sti. 10 Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Delområde B udlægges som et sammenhængende fælles opholds- og legeareal, som vist på Bilag A. Arealet skal være tilgængeligt fra alle boligerne i lokalplanområdet. Arealet skal være hensigtsmæssigt indrettet, så der er mulighed for at kunne etablere siddepladser og legeplads. 10.2 Mod vest og nord udlægges et minimum 7,5 meter bredt beplantningsbælte som vist på Bilag A. Beplantningsbæltet skal yderst, mod det åbne land mod vest og nord, bestå af høje hegnsplanter, som f.eks. tjørn og røn, som skal kunne give hegnet et grønt præg hele året rundt. Ind mod bebyggelsen skal placeres lavere hegnsplanter, som f.eks. hvid kornel, syren og hassel. Ind mod bebyggelsen anvendes de inderste 2,5 meter af beplantningsbæltet som et vedligeholdelsesbælte. 10.3 Mod øst bevares det eksisterende beplantningsbælte samt udlægges et 2,5 meter bredt vedligeholdelsesbælte ind mod bebyggelsen. Beplantningsbæltet udgør herefter en bredde på 7,5 meter, som vist på Bilag A. 10.4 I delområde B skal der etableres en støjvold, i princippet som vist på Bilag A. Støjvolden skal udformes, så dens dimensioner sikrer, at landbrugsejendommen nord for området ikke medfører støjgener for beboerne i lokalplanområdet. Når lokalplanen vedtages, og der etableres boligområde, skal landbrugsejendommen overholde støjgrænserne 45/40/35 db(a) i skel til lokalplanområdet. Støjvoldens hældning mod nord og vest må højest være 1:3. Hældningen mod syd og øst må højest være 1:6. Støjvoldens krone skal minimum være 3 meter bred. Støjvolden skal udformes, så den indgår som en landskabelig del af det fælles, grønne opholdsareal. 11 Grundejerforening 11.1 Med det sigte at forestå drift og vedligeholdelse af områdets fællesarealer, herunder private fællesveje, jf. afsnit 6 og 10 skal der oprettes grundejerforening med medlemspligt for alle grundejere inden for lokalplanområdet. Grundejerforeningen skal oprettes af grundejerne, når mindst 25 % af boligerne er solgt. Vedtægter og vedtægtsændringer skal godkendes af Esbjerg Kommune. 12 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug. 12.2 Før ny bebyggelse tages i brug skal støjvolden, jf. 10.4, være etableret. Side: 10
Bestemmelser 12.3 Før ny bebyggelse tages i brug skal veje og parkeringsarealer, jf. afsnit 6, være etableret i godkendt omfang. 12.4 Før ny bebyggelse tages i brug, skal opholdsarealet og beplantningsbælterne, jf. 10.1-10.3, være etableret i godkendt omfang. 12.5 Såfremt vejrliget tillader det, skal beplantning af beplantningsbælterne jf. 10.2, være påbegyndt senest 3 måneder efter, at ny bebyggelse er taget i brug, 13 Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Byråd, fagudvalg eller administrationen i henhold til bemyndigelse. 13.2 Bestemmelser i lokalplanen træder først i kraft når der foreligger fornødne regionplan-/kommuneplanbestemmelser herfor. 13.3 Landbrugsloven: Arealet er pålagt landbrugspligt og kan først udnyttes til lokalplanens formål, når der er opnået tilladelse fra Jordbrugskommissionen for Region Syddanmark til ophævelse af landbrugspligten jf. landbrugslovens 4 stk. 1. 14 Aflysninger i Tingbogen 14.1 Lokalplanen medfører ingen aflysninger af tingbogen. 15 Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. 16 Vedtagelse Ovenstående Lokalplan nr. 534 udarbejdet efter Lov om planlægning, er endelig vedtaget af Esbjerg Byråd den 21. december 2009. Johnny Søtrup borgmester Hans Kjær direktør for Teknik & Miljø Side: 11
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 20a ± 22a 26aa 10 26m Signaturforklaring!!!! Lokalplangrænse 24a 26p Berntsensvej 26q!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 24aø 24at 2L 2K 2I 2G 2F 2E 2C 2B 2D 88 92 2A A 7.5 m bredt beplantningsbælte 24aæ 23aø 23aæ Ejerlav: Bryndum By, Bryndum 90 97 96 99 94 24k 101 98 23æ 102 103 23ba 23a 23z 26ac 100 23az 13 B 106 23y 11 104 23ø 26ø 23x 23aa 9 108 7.5 m bredt beplantningsbælte Bryndumvej 105 107 23k 23ak!!!!!!! 26æ 23ab 7 1!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 110 26v 23l 23q 5 23ag 3 23v 3 23f 3 26r 23af 2 112 26y 111 23m 1 5 23al 4 114 26a 26u 26x 23d 23i 23o 23ac 3 23ae 4 23ah 2 23n 23t 113 2 23u 23ai 7 23r!!!! Delområdegrænse Bilag A Byggelinie Principiel støjvold Beplantningsbælte Lokalplan nr. 534 Lokalplankort Dato: Oktober 2009 Mål 1:2000 Meter 0 25 50