Lokalplan LK 19 for 5 boliger på Ejby Strandvej 4

Lokalplan LK 19 for 5 boliger på Ejby Strandvej 4

Hvad er en lokalplan? Lokalplanens indhold Om lokalplaner En lokalplan er en samling detaljerede bestemmelser, der gælder for et lokalt område i kommunen. Det kan typisk være en bydel, et lokalt afgrænset område og i nogle tilfælde blot en enkelt ejendom. Lokalplanen fastsætter forskellige bindende bestemmelser for grundejere, lejere og brugere af området. Det drejer sig hovedsageligt om regulering af den fremtidige arealanvendelse og regulering af den fremtidige bebyggelse på de enkelte ejendomme. Det vil sige, om der må bygges boliger, erhverv, offentlige institutioner, hvor der må bygges, hvordan bebyggelsen skal se ud, og om der eventuelt slet ikke må bygges. En lokalplan kan tillige indeholde bestemmelser om vej-, sti- og parkeringsforhold og eventuelle forudsætninger for at tage ny bebyggelse i brug. Det kan eksempelvis dreje sig om udført kloakering, tilslutning til fællesanlæg eller etablering af fælles opholds- og parkeringsarealer. Eksisterende lovlig anvendelse Tilvejebringelse af en lokalplan medfører ikke forbud mod fortsættelse af eksisterende lovlig anvendelse af ejendommen. Men hvis en ejer, lejer eller bruger af en ejendom ønsker at ændre i de eksisterende forhold, må dette ikke ske i strid med lokalplanen. En lokalplan er således ikke en handlingsplan, der medfører handlepligt for grundejerne. Af samme grund kan man ikke se af planen, hvornår en given foranstaltning gennemføres. Lokalplanpligt Kommunalbestyrelsen har pligt til at udarbejde en lokalplan inden et større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning sættes i gang. Hensigten med denne pligt er at sikre, at kommunalbestyrelsen foretager en planlægningsmæssig vurdering af projektet og samtidig sikre offentlighedens kendskab til den kommunale planlægning. Overførsel af arealer fra landzone til byzone sker også ved en lokalplan. Derudover kan kommunalbestyrelsen skønne, at der er behov for at udarbejde en lokalplan for et givent område, f.eks. for at løse nogle konkrete problemer. Forholdet til anden planlægning Dispensation En lokalplan må naturligvis ikke være i strid med kommuneplanen eller anden overordnet planlægning eller sektorplanlægning. Hvis en lokalplan ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen, kræver lokalplanens vedtagelse en ændring af kommuneplanen. Dette kan ske ved at udarbejde et tillæg til kommuneplanen. Kommuneplantillæg er også omfattet af en lovbestemt procedure. En lokalplan kan kun ændres ved, at der udarbejdes en ny lokalplan. Man har dog mulighed for at søge en dispensation fra lokalplanens bestemmelser. En dispensation forudsætter, at der er tale om mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, og at det ansøgte ikke strider mod formåls- og anvendelsesbestemmelserne. 2

Indholdsfortegnelse Side Redegørelse...5 Lokalplanens område og zonestatus...5 Lokalplanens baggrund og formål...6 Lokalplanens indhold...7 Forholdet til anden planlægning og lovgivning...8 Lejre...8 Kommuneplan 2009...8 Fingerplan 2007...8 Zoneforhold...8 Grundvand...8 Natur...8 Forurening...8 Spildevand og regnvand...8 Vandforsyning...8 Varmeforsyning...8 Trafik...8 Deklarationer/ servitutter...8 Miljøvurdering af planer og programmer...9 Lokalplanens bestemmelser... 10 1 Formål... 10 3 Anvendelse... 10 4 Udstykning... 10 5 Veje og stier... 10 6 Parkering... 10 7 Anlæg og belysning... 10 8 Bebyggelsens omfang, placering og udformning samt bevaring af bebyggelse... 11 9 Bebyggelsens ydre fremtræden... 11 10 Ubebyggede arealer... 12 11 Betingelser for ibrugtagning... 12 12 Boligforeninger... 12 13 Servitutter og bestemmelser i eksisterende lokalplaner... 12 14 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger... 13 15 Lokalplanens retsvirkninger... 13 Vedtagelsespåtegning... 13 Kortbilag 1. Områdets afgrænsning... 14 Kortbilag 2. Byggefelt... 15 Kortbilag 3. Disponeringsplan... 16 3

Godkendt af Kommunalbestyrelsen til udsendelse i offentlig høring: 29. august 2011 Offentlig høring: 6. september til 1. november 2011 Godkendt endeligt af Kommunalbestyrelsen: 19. december 2011 Offentlig bekendtgjort: 3. januar 2012 4

Redegørelse Lokalplanens område og zonestatus Området består i dag af en købmandsbutik med lagerfaciliteter, som er omgivet af en række parkeringspladser. Butikken blev opført i 1937. Siden er butikken blevet ombygget og tilbygget for at tilpasse sig tidens udvikling og krav. Den oprindelige købmandsbutik er ligesom tilbygningerne opført i gule mursten. Ca. en tredjedel er butikkens tag er udført som valmet saddeltag med sorte tagsten, resten af taget er fladt med tagpap. 5

Lokalplanens område Lokalplanområdet omfatter matriklerne 5e og 5cø, begge Ejby By, Rye, og udgør et areal på 1084 m². Området er beliggende i byzone, og forbliver i byzone efter lokalplanens vedtagelse. Købmandsbutikken er mod nord, øst og syd omgivet af parcelhuse, og mod vest af nogle ældre hvide stråtækte landhuse. Lokalplanens baggrund og formål Den nuværende udformning af butikken gør, at den ikke vil kunne opfylde de fremtidige krav, som der vil blive stillet og forventes af en dagligvarebutik. Derfor ønsker ejeren at ombygge butikken til boliger. Den eksisterende ejendom har status som erhverv og 1 bolig (tidligere købmandsbolig). Lejre Kommune har vurderet, at ændring af ejendommens anvendelse fra en købmandsbutik til 5 boliger, har væsentlig betydning for ejendommens omgivelser, og at det derfor er nødvendigt at udarbejde en lokalplan for området. Derfor er formålet med nærværende lokalplan at skabe mulighed for etablering af 5 boliger indenfor lokalplanområdet, og samtidig sikre at boligerne bliver indpasset bedst muligt i området. 6

Lokalplanens indhold Lokalplanen giver mulighed for at etablere 5 boliger på Ejby Strandvej 4. Boligerne tænkes etableret i den eksisterende bygningsmasse. Bebyggelsens ydre fremtræden skal indpasses i det omkringliggende miljø. De huse der ligger i nærheden består enten af traditionelle parcelhuse i blank mur eller af ældre pudsede hvidkalkede og stråtækte landhuse. Derfor er der i lokalplanen indsat bestemmelser som sikrer, at boligbebyggelsen kommer til at fremstå enten i gule mursten, som den gør i dag, eller bliver vandskuret eller pudset i hvid farve. Ved hver bolig vil der blive anlagt lidt have. Desuden skal der etableres skure, således at der er tilstrækkeligt opbevaringsplads til cykler, barnevogne o. lign. På fællesarealerne vil der blive etableret parkeringspladser samt plads til skraldespande. Figur 1 Principskitse for indretning af området 7

Forholdet til anden planlægning og lovgivning Lejre Kommuneplan 2009 Lokalplanområdet er beliggende i rammeområde 2.B1, der udlægger området til blandet boligbebyggelse. Åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse med en maksimal bebyggelsesprocent på 30% for åben-lav boligbebyggelse og 40% for tæt-lav boligbebyggelse. Lejre Kommuneplan 2009 giver mulighed for fortætning i de øvrige byer, som Ejby er en del af, på ca. 110 boliger/12 år. Lokalplanområdet bliver omdannet fra blandet erhverv og bolig til boliger, hvorved der vil ske en fortætning af Ejby med 4 ekstra boliger. Fingerplan 2007 Lejre Kommune er ifølge Fingerplan 2007 beliggende i Det øvrige Hovedstadsområde. Her må byudvikling kun ske i tilknytning til kommunecentrene eller som afrunding af andre bysamfund. Ifølge Fingerplan 2007 skal byudvikling i Det øvrige Hovedstadsområde ske efter de rækkefølgeplaner, som er fastlagt i kommuneplanerne. De 4 ekstra boliger, som nærværende lokalplan giver mulighed for, er ikke en del af Lejre Kommuneplans rækkefølgeplan for nye arealudlæg til boliger, men bliver udlagt som en del af den fortætning i byzone og landsbyer mv., som er forudsat i Lejre Kommuneplan 2009. Zoneforhold Lokalplanområdet er beliggende i byzone, og forbliver i byzone ved lokalplanens vedtagelse. Grundvand Lokalplanen ligger indenfor et område, der i Lejre Kommuneplan 2009 er udpeget som område med særlige drikkevandsinteresser. Anvendelsen af lokalplanområdet som boligområde indebærer ikke nogen forøget risiko for forurening af grundvandet. Natur Områdets anvendelse vil ikke påvirke Natura 2000 eller bilag IV arter. Forurening Jævnfør Region Sjællands kort er der ikke kortlagt jordforurening i lokalplanområdet. Spildevand og regnvand Området er tilsluttet det offentlige kloaknet, og er separat kloakeret. Området er beliggende i kloakopland B7 i henhold til spildevandsplanen. Der skal etableres nye stik til hver parcel. Vandforsyning Området forsynes i dag med vand fra Ejby Strand Østre Vandværk amba. Varmeforsyning Der er tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning - naturgas. Kommunalbestyrelsen skal dog jf. lov nr. 520 af 7. juni 2006 dispensere fra ovenstående, hvis bebyggelsen opføres som lav-energiboliger. Trafik Området vejbetjenes fra Ejby Strandvej. Den tidligere tunge trafik fra vareleveringer stopper med udnyttelsen af nærværende lokalplan. Deklarationer/ servitutter Området er omfattet af følgende deklarationer: Servitut af 13. juli 1965 vedr. anvendelse, oplag, parkering, bebyggelsens ydre fremtræden. 8

Planlovens 18 medfører, at private tilstandsservitutter, hvis indhold er uforeneligt med en senere gennemført planlægning, falder bort som følge af planen. Hvis servitut og lokalplan ikke kan opfyldes samtidig, anses servitutten for at være fortrængt af lokalplanen. Det kaldes indholdsmæssigt uforenelighed. Miljøvurdering af planer og programmer I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer, skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at få væsentlig virkning på miljøet. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af lov om miljøvurdering, og disse planer skal derfor screenes, dvs. at der skal gennemføres en kort indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Ud fra screeningen besluttes det, om en plans virkning på miljøet har en karakter og et omfang, der kræver, at der gennemføres en egentlig miljøvurdering. Miljøscreeningen skal foretages på baggrund af 0-Alternativet: Hvordan vil miljøet blive påvirket, hvis lokalplanen gennemføres til sammenligning med, hvis området bevarer den nuværende udformning og anvendelse. 0-Alternativet til at gennemføre Lokalplan LK 19 for 5 boliger på Ejby Strandvej 4 vil være, at området fortsat anvendes som købmandsbutik. En nedlæggelse af købmandsbutikken vil medføre nogle positive virkninger på miljøet, idet den tunge trafik med vareindlevering vil forsvinde fra området. Desuden vil den almindelige biltrafik til området også blive mindre. På baggrund af ovennævnte konklusion af screeningen af lokalplan LK19, er det Kommunalbestyrelsens vurdering, at der ikke skal foretages en miljøvurdering af lokalplanen, da der ikke vil ske nogen væsentlig indvirkning på miljøet. 9

Lokalplanens bestemmelser Med hjemmel i lov om planlægning - lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 - fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Formål Lokalplanens formål er: 1.1 at fastlægge anvendelsen af lokalplanområdet til boligformål som tæt-lav boligbebyggelse i 1 plan. 1.2 at sikre, at bebyggelsen tilpasses områdets karakter. 2 Område, zonestatus og bonusvirkning 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag nr. 1. 2.2 Lokalplanområdet omfatter matr. nr. 5e og 5cø, begge Ejby By, Rye. 2.3 Lokalplanområdet udgør et areal på 1084 m². 2.4 Lokalplanområdet er beliggende i byzone, og forbliver i byzone ved lokalplanens vedtagelse. 3 Anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til tæt-lav boligbebyggelse i 1 plan uden udnyttelig tagetage med en max højde på 7,5 meter. 4 Udstykning 4.1 Matrikel 5e & 5cø, begge Ejby By, Rye kan opdeles i 5 matrikler til de enkelte boliger efter principperne i kortbilag nr. 3, de enkelte grunde kan herefter ikke udstykkes yderligere. Matrikel 5e og 5cø, begge Ejby By, Rye kan sammenlægges. 5 Veje og stier 5.1 Lokalplanområdet vejbetjenes fra Ejby Strandvej, som det fremgår af kortbilag nr. 2 og 3. 5.2 Der etableres stiforbindelser på fællesarealerne, som vist på kortbilag nr. 3. 6 Parkering 6.1 I lokalplanområdet skal der anlægges mindst 1,5 parkeringsplads pr. bolig. 7 Anlæg og belysning 7.1 Der er tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning. Kommunalbestyrelsen skal dog jf. lov nr. 520 af 7. juni 2006 dispensere fra ovenstående, hvis bebyggelsen opføres som lavenergihus. 10

7.2 Al udendørs belysning indenfor lokalplanområdet skal være i overensstemmelse med Lejre Kommunes belysningspolitik, hvorfor der skal fremsendes en samlet plan for belysning af området. 7.3 Området skal separatkloakeres og tilsluttes det offentlige kloaksystem. 7.4 Området forsynes med vand fra Ejby Strand Østre vandværk amba. 8 Bebyggelsens omfang, placering og udformning samt bevaring af bebyggelse 8.1 Boligbebyggelsen skal placeres indenfor det afsatte byggefelt, som vist på Kortbilag 2. Udhuse kan opføres udenfor byggefeltet. Til hver bolig må der maksimalt samlet opføres 10 m 2 udhus, drivhus, overdækket terrasse, legehus o. lign. 8.2 Boligbebyggelsen skal opføres i 1 plan uden udnyttelig tagetage og med en max. bygningshøjde på 7,5 meter. 8.3 Bebyggelsesprocenten for området må ikke være over 40%, dog må den eksisterende bygningsmasse udnyttes, selv om bebyggelsesprocenten i dag er 46%. 8.4 Udhuse kan opføres i skel, hvor ingen del af udhuset må have en større højde end 2,5 meter. Ved hver bolig må der opføres op til 5 meter udhus o. lign. i skel (kun bygningen længste side mod skel medregnes). 8.5 Der må ikke opføres carporte eller garager. 9 Bebyggelsens ydre fremtræden 9.1 Facaden skal fremstå i gule lertegl, eller vandskuret eller pudset i hvid farve. Mindre bygningsdele kan fremstå i træ i samme farve som vinduer og døre. 9.2 Vinduer og døre skal udføres i træ eller metal eller en kombination af disse. Vinduer og døre skal fremstå i hvid, grå eller svensk rød. 9.3 Taghældningen må ikke overstige 30 grader. 9.4 Taget skal fremstå med tagpap med eller uden listedækning, gråt eller sort eternittag, sorte lertegl eller cementtagsten, som ikke må være glaserede, engoberede eller satinerede. 9.5 På tagfladen kan der opsættes ovenlys, rytterlys eller lignende. 9.6 Tagrender og nedløbsrør skal udføres i zink eller galvaniseret stål. 9.7 Der kan opsættes solenergianlæg på tagfladerne. 9.8 Udhuse skal udføres i træbrædder. Træbeklædningen skal være med 1 bræt på 2 brædder. Udhusene skal fremstå sorte. Taget skal udføres som fladt tag med sort tagpap. 11

10 Ubebyggede arealer 10.1 Adgangsforholdene til de enkelte boliger skal udformes handicapvenligt i henhold til DS 3028, Tilgængelighed for alle. 10.2 Eventuelle afskærmende hegn mellem boligerne skal udføres med levende hegn i form af hæk af bøg. Hækken kan suppleres med trådhegn på indersiden. 10.3 Der må ikke foretages terrænregulering mere end +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn og nærmere skel end 1 meter. 10.4 Ubebyggede arealer, som ikke benyttes til indkørsel, parkering eller fællesarealer skal anlægges og vedligeholdes som have. 10.5 Der må ikke indenfor lokalplanens område etableres udendørsoplag, herunder henstilling af køretøjer over 3.500 kg, campingvogne, både og lign. 10.6 Affaldspladser, affaldsstativer og lignende skal anbringes i tilknytning til fællesarealet og placeres eller afskærmes således at de ikke er synlige fra vejen. Gældende kommunalt regulativ og bestemmelser om husholdningsaffald skal overholdes. 11 Betingelser for ibrugtagning 11.1 Området må først tages i brug: Når de i 5 & 6 veje/stier og parkering er etableret. Når de i 10.1 nævnte forhold er etableret. Når anlæg af fælles friarealer, beplantninger, levende hegn, pladser og afskærmninger for affaldsstativer er udført. Når bebyggelsen er tilsluttet den kollektive varmeforsyning. Når bebyggelsen er separatkloakeret og tilsluttet kloaksystemet efter kommunens anvisning. 12 Boligforeninger 12.1 Når boligerne er etableret skal der oprettes en boligforening. 12.2 Boligforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af vej-, parkerings- og fællesarealer. 13 Servitutter og bestemmelser i eksisterende lokalplaner 13.1 Planlovens 18 medfører, at private tilstandsservitutter, hvis indhold er uforeneligt med en senere gennemført planlægning, falder bort som følge af planen. Derfor bortfalder servitut af 13. juli 1965 om anvendelse, oplag, parkering, bebyggelsens ydre fremtræden ved vedtagelsen af nærværende lokalplan. 12

14 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger 14.1 Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke benyttes på en måde, der kan foregribe den endelige lokalplan. Der gælder efter 17 i lov om planlægning et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. 14.2 Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. 14.3 Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag til lokalplanforslaget er udløbet, kan kommunalbestyrelsen på visse betingelser give tilladelse til anvendelse af en ejendom i overensstemmelse med lokalplanforslaget. 14.4 Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget. Dog højst et år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget. 15 Lokalplanens retsvirkninger 15.1 Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme der er omfattet af planen, jf. Planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. 15.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af anlæg mv., der er indeholdt i lokalplanen. 15.3 Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, under forudsætning af, at det ikke er i strid med hovedprincipperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan med offentliggørelse og mulighed for indsigelser og ændringsforslag. 15.4 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. Vedtagelsespåtegning Lokalplan LK 19 for boliger på Ejby Strandvej 4, Ejby er vedtaget som forslag den 29. august 2011. I henhold til 27 i planloven er foranstående Lokalplan LK 19 for boliger på Ejby Strandvej 4 vedtaget endeligt den 19. december 2011. Allerslev den 21. december 2011 Mette Touborg Torben Gaarskær borgmester / kommunaldirektør 13

Kortbilag 1. Områdets afgrænsning

Kortbilag 2. Byggefelt 15

Kortbilag 3. Disponeringsplan 16