Tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplan 1380 A/B Oehlenschlægersgade 43 24. februar 2010 Rev 2. 04.05.2010 Udført af: Dan Ørbæk Henriksen og Jørn Nicolaisen Kobbelvænget 72 2700 Brønshøj Telefon 3295 3717 Mail focus2@focus2.dk Internet www.focus2.dk
INDHOLDFORTEGNELSE 1.0 FORMÅL OG GENERELLE BEMÆRKNINGER 3 2.0 BEBYGGELSENS ANVENDELSE OG FUNKTION 3 3.0 OVERORDNET KONKLUSION 4 4.0 BEBYGGELSENS STAND 5 (01) Tag 5 (02) Kælder / fundering 6 (03) Facader / sokkel 7 (04) Vinduer 8 (05) Udvendige døre 9 (06) Trapper 10 (08) Etageadskillelser 11 (09) WC / Bad 12 (10) Køkkener 13 (11) Varmeforsyning 14 (12) Afløb 15 (13) Kloak 16 (14) Vandinstallationer 17 (15) Gasinstallationer 18 (16) Ventilation 19 (17) El-installationer 20 (18) Øvrigt 21 (19) Private friarealer 22 (20) Byggeplads/Stillads 22 5.0 DRIFTSPLAN 23 6.0 VEDLIGEHOLDELSESPLAN 24 7.0 BILLEDDOKUMENTATION 25 8.0 BILAG: 32 Tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplan, 1. udgave Fremstillet til A/B 1380 A/B Oehlenschlægersgade 43 Printet på \\SRV01\MPC2800 i Danmark 2010 www.focus2.dk 2/32
1.0 FORMÅL OG GENERELLE BEMÆRKNINGER Denne byggetekniske vurdering skal betragtes som en generel overordnet vurdering af ejendommens bygningsdele og installationer. Vurderingen er baseret på en visuel gennemgang af ejendommen. Besigtigelse af ejendommen blev foretaget d. 17.02. 2010. Til gennemgangen deltog bestyrelsen for andelsboligforeningen samt Dan Ørbæk Henriksen og Jørn Nicolaisen fra Focus2. Følgende lejligheder er blevet besigtiget: 1.tv., 2.tv., 4. tv., 4. th. og 5. sal. Tilstandsvurderingen beskriver bebyggelsen A/B Oehlenschlægersgade 43, matr. nr. 546, Ejerlav Udenbys Vester Kvarter, København. Besigtigelsen omhandler opgange, kælder, og flere lejligheder samt besigtigelse af tag og facader. Facader og tagflader besigtiges fra tagvinduer, tagterrasse og fra terræn. Eventuelle mangler eller skader i skjulte bygningsdele, utilgængelige eller aflåste rum og ikke besigtigede områder er ikke omfattet af gennemgangen. Formålet med tilstandsvurderingen er at give en overordnet beskrivelse af bebyggelsens stand og samtidig omtale nødvendige vedligeholdelsesarbejder, der bør udføres inden for en 10-årig periode. Disse arbejder prisfastsættes som overslagspriser med prisbasis primo 2010. Alle priser er ekskl. moms. Det skal understreges at budgettet, er et overslag og har til formål at vurdere det samlede økonomiske billede af ejendommen. Priserne er vejledende. Dertil skal lægges uforudseelige udgifter (ca.10 %), teknisk rådgivning (ca.15 %) og moms (25 %). Overslagspriserne tillægges de ovennævnte tillægspriser i vedligeholdelsesplanen afsnit 6. Vedligeholdelsesplanen er en prioriteret 10 års plan med budgetoversigt for registreret tiltag. 2.0 BEBYGGELSENS ANVENDELSE OG FUNKTION Bebyggelsen er en del af en større karré og er beliggende ud mod Oehlenslægergade. Bebyggelsen er iflg. BBR-ejermeddelelse opført i år 1885. Siden opførelsen er der udført løbende forbedringer / ændringer på ejendommen. 1. Byfornyelse: - Badeværelser er blevet etableret. - Taget er udskiftet. - Etablering af lodrette ventilationsskakter. - Etablering af badeværelser 2. Øvrigt - Etablering af fjernvarmeforsynet varmecentral - Løbende modernisering af køkkener. I bebyggelsen forefindes der en hovedtrappe mod gade og 1 bitrappe mod gård. Under bygningen er der fuld kælder. En del af kælderetagen har tidligere været anvendt til bolig Kælderen anvendes til varmecentral, pulterrum, mv. Bebyggelsen er udført med 5 normaletager og udnyttet tagetage. Bebyggelsen består ifølge BBR-ejermeddelelse af i alt 11 lejligheder indrettet som bolig. I alt anføres det samlede bygningsareal for hele ejendommen til 928 m². Oplysninger ifølge BBR-ejermeddelelse: 11 lejligheder har køkken. 11 lejligheder har WC/bad. Lejligheder og brugsvand opvarmes samlet ved fjernvarme. De besigtigede lejligheder var generelt i god stand, www.focus2.dk 3/32
3.0 OVERORDNET KONKLUSION Efter at have gennemgået ejendommen, kan det konstateres, at denne, med henblik på de primære bygningsdele må betegnes som værende i en fornuftig stand. Taget er blevet udskiftet i 1985. Tagbelægningen består af tagpap/eternitskifer. Eternitskifer har en levetid på mellem 30 og 40 år. Inddækninger ved brandkamme er blevet udskiftet i forbindelse med renoveringen. Kviste er beklædt med zink, på siderne og tagpap på taget. Selve arbejdet virker til at være udført i en god håndværksmæssig kvalitet. Væggene i kælderen fremstår med sædvanlige pudsafskalninger, som det ofte ses i kældre med fuldmurede vægge. Dog er afskallingen her, meget begrænset, dette skyldes formentlig at der er blevet etableret omfangsdræn i forbindelse med den store renovering i 1985. Loftet i kælderen er uisoleret. Det anbefales at man blæser granulat ind i etagedækket. Dette ville give en mærkbar forbedring af varmetabet, med en mindre forholdsvis mindre omkostning til følge. Der må dog ikke skjules samlinger bag konstruktionen, såsom vvs og el. Facaden mod gade fremstår i god stand, med undtagelse af de vandrette gesimsbånd. Disse fremstår med en del revner, hvor der kan trænge vand ned og forårsage frostsprængninger. Disse gesimsbånd bør eftergås og påføres en vandtæt overflade. Gårdfacaden fremstår i god stand. Vinduer i lejlighederne er næsten alle sammen punkterede, og bør udskiftes. En total udskiftning af vinduer stillet overfor en udskiftninger af ruderne, viser sig næsten at være i samme prisleje. Vinduerne i opgangene, er fra 2003 og fremstår i god stand, dog skal de undergå almindelig vedligeholdelse. Det blev ligeledes konstateret at der var brugt elastisk fuge til vinduer, hvilket på nuværende tidspunkt var helt størknet og hårdt. Det anbefales altid, at man anvender mørtelfuger, med fæhår, omkring vinduerne, da disse er mere holdbare og diffusionsåbne. Vinduerne bar også præg af at være i varierende modeller, og en udskiftning, kunne jo gøres kollektivt, hvorved man opnåede et fælles udseende for vinduerne. Installationerne var i de besigtigede lejligheder af varierende tilstand. Rørføringen for brugsvand var nogle steder, uhensigtsmæssig, eller skjult, så inspektion af dem ikke var mulig. Det blev oplyst at der nogle steder var etableret ionfælder, ved overgange mellem galvaniserede rør og kobberrør. Dette skal påpeges at det er meget vigtigt, og bør udvides til hele ejendommen. Det blev ligeledes konstateret, at der var et elektrolyse-anlæg i kælderen, hvilket hjælper til med at beskytte rørene indefra. Det var ikke muligt at inspicere faldstammer i lejlighederne, ved gennemgangen, men der blev udleveret en liste over hvilke lejligheder der havde fået udskiftet faldstammer. Man må forvente en løbende udskiftning af faldstammer i løbet af de næste 10-20 år. www.focus2.dk 4/32
4.0 BEBYGGELSENS STAND (01) Tag Tagkonstruktionen er udført som københavnertag med eternitskifer på de skrå flader og tagpap på den flade del. Tagbelægningen er blevet skiftet i 1985. Tagrender og nedløb er zink. Der er etableret kviste på 5. sal og disse har tagpaptag. Der er etableret tagterrasse oven på taget med adgangsvej fra lejligheden beliggende 5.sal. Tagterrassen er opført ca. 2005 Registrering Tiltag Eternit-skiferen på den skrå del af københavnertaget, vurderes til at have en restlevetid på 15 år +. 1. Brandkamme har mindre afskalninger, hvilket på længere sigt kan medføre fugtgennemtrængning. 2. Registrering af tagpaptaget foregik fra tagterrassen. Tagpap vurderes til at have en restlevetid på 15 år +, dog anbefales det at få foretaget et regulært tag-tjek for at fastlægge den præcise tilstand af tagpappet. NB!: Registreringen har kun kunnet udføres i det omfang, hvor tagfladen har været fri for sne. - Det kan evt. anbefales at få repareret brandkam fra en lift, for at udsætte den større renovering af facaden Prisoverslag for tiltag ekskl. moms 1. Gennemgang af brandkamme + reparation Kr. 10.000,- 2. Tagpap-tjek Kr. 2.000,- Drift udgør årligt: kr. 5.000,- www.focus2.dk 5/32
(02) Kælder / fundering Fundamenter og kældervægge er fuldmuret. Adgangen til kælderen sker via bitrappen. Udluftningen sker vha. centralsug. Der forefindes plankegulv og parketgulv i dele af kælderen, dog er det meste betongulv Det er blevet oplyst at der er etableret omfangsdræn, mod gade og gård. Registrering Tiltag Kælderen fremstod meget kold, og det anbefales at opvarme kælderen i mindre grad, for at minimere den relative luftfugtighed, samt kondens på kælderydervægge. En forøgelse af varmeudgifterne, til opvarmning af kælderen, er ikke taget med i driftplanen. 1. I kælderen ses pudsafskalninger på vægge. Dette er ikke alvorligt og der ses ingen alvorlige tegn på opstigende grundfugt i fuldmurede kældervægge. 2. I områderne hvor der er etableret trægulve er der konstateret svækkelser i gulvfladen og dette foreslås udbedret, da det ikke er hensigtsmæssigt med trægulve i kælderområder. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms 1. Afbankning og ompudsning af ca. 10 m² puds: kr. 5.000,- 2. Demontage af trægulve og betonstøbning: kr. 60.000,- Drift udgør årligt: kr. 8.000,- www.focus2.dk 6/32
(03) Facader / sokkel Facade mod gade er opført af teglsten hvoraf underfacaden er pudset og malet. Overfacaden fremstår pudset med indfarvet mørtel. Det oplyses at underfacaden er malet i 2003. Facade mod gård (overfacade) er opført af teglsten som er filtset. Underfacade mod gård er opført i teglsten og kalket. Bygherren oplyste, at facaden er renoveret før 1995. Soklen fremstår malet på både gadefacaden og gårdfacaden. Bygherre oplyste, at der er en graffiti-ordning, på gadesiden, med København Kommune, med henblik på udbedring ved hærværk. Bygherre oplyste, at der er udført omfangsdræn i 1985. Registrering Tiltag 1. Gadefacade fremstår pæn, dog er gesimsbånd præget af revnedannelse. Gesimsbånd bør eftergås for løs/defekt puds, revner opskæres og eftergås inden der påføres vandtætning. Dette bør udføres indenfor 0-2 år. - Facade-arbejder kan evt. udføres, når stillads er stillet, op, hvormed, merudgiften ville være mindre. 1. Eftergang af vandrette gesimsbånd mod gade: kr. 60.000,- - Maling og afrensning af facade kr. 90.000,- - Mur-reparationer Kr. 50.000.- Foreningen har ytret ønske om at få ekstra facade-arbejder med i budgettet. De ekstra facadearbejder og reparationer, er ekskl. stillads og andre arbejder der er taget med i andre punkter. Drift udgør årligt: kr. 8.000,- www.focus2.dk 7/32
(04) Vinduer Vinduer i lejlighederne er alle blevet udskiftet. Udskiftningen er sket individuelt i perioden ca. 1980-84. Vinduer i trappeopgange er udskiftet 2003. Alle nyere vinduer er med elastisk fuge, mellem vindueskarm og murværk. Vinduer i kælderen er af ældre dato og med mørtelfuger. Registrering - Tiltag 1. Elastiske fuger omkring vinduer, er helt nedbrudte og hårde i overfladen, hvilket betyder at deres levetid for længst er udløbet. 2. Det er konstateret, at flere ruder er punkterede, hvilket forringer U-værdien kraftigt. Termoruderne skal derfor som minimum udskiftes, samtidigt med at en generel vedligeholdelse af malerbehandlingen skal udføres. 3. Da omkostningerne til en renovering, af eksisterende vinduer er relativ stor og vinduerne har nået alderen, hvor en regulær udskiftning bør overvejes, anbefales det at udskifte vinduerne til nye træ/alu-vinduer, hvorved man minimerer behovet for den fremtidige vedligeholdelse. 1+2 Alternativ, Udskiftning af ruder, inkl. glaslister og pletmaling. kr. 300.000,- 3. Total udskiftning af vinduer mod gård og gade(undtaget vinduer i trappeopgang): kr. 380.000,- 4. Alternativ: Udskiftning af vinduer mod gård og gade (trævinduer) kr. 300.000,- 5. Malerbehandling af vinduer i trappeopgang kr. 25.000,- Drift udgør årligt: kr. 3.000,- www.focus2.dk 8/32
(05) Udvendige døre Alle udvendige døre er udført i træ. Registrering - Tiltag Alle udvendige døre er af nyere dato og bør kun undergå den normale vedligeholdelse, som er malerbehandling hvert 5-7 år. Malerbehandling kr. 6.000,- Drift udgør årligt: kr. 3.000,- www.focus2.dk 9/32
(06) Trapper Hovedtrappen er den oprindelige trætrappe med pudset underside. Hovedtrappen er renoveret i 2008. Trinoverflader/reposer er belagt med linoleum. Trappens øvrige dele er malet. Bitrappe er den oprindelige trætrappe med pudset underside, hvortil der er adgang fra køkkenerne. Bitrappen har i 2003, fået lagt nyt linoleum på trin og reposer. Der er røgalarm i hovedtrappeopgangen, med brandmelder. Registrering Tiltag Hoved- og bitrappe fremstår i god stand. Ingen udgifter medtaget. Drift udgør årligt: kr. 3.000,- www.focus2.dk 10/32
(08) Etageadskillelser Etageadskillelserne er opført som traditionelle etageadskillelser af træbjælker, der spænder fra facaderne til de indvendige bærende vægge. Gulvene er på oversiden beklædt med gulvbrædder og på undersiden med brædder og puds. Herimellem er indskuds-ler. Registrering - Tiltag 1. Etagedækket er uisoleret mod lejligheden i stueetagen. Det anbefales at enten blæse isolering ind i etageadskillelsen eller at montere batts på undersiden. Dog skal det påpeges at en efterisolering ikke afskærer muligheden for kontrol af installationer og bjælkeender. - Isoleringen af etageadskillelsen, kan evt. begrænses til kun at omhandle halvdelen af kælderen, da varmecentralen ligger under den anden lejlighed. 1. Efterisolering af hele etageadskillelsen, med granulat kr. 55.000,- 2. Efterisolering af hele etageadskillelsen, med batts og eternigplader kr. 90.000,- Drift udgør årligt: kr. 2.000,- www.focus2.dk 11/32
(09) WC / Bad Alle 11 lejligheder har eget WC / bad. Alle badeværelserne er blevet etableret i 1985 Registrering - Tiltag Alle lejligheder er udstyret med perginol* på vægge og gulv i bruseniche, samt på det resterende gulv. I 6 lejligheder er der blevet etableret klinker ovenpå perginol en i vådzonen, hvilket er en uhensigtsmæssig løsning, da afløbstypen stadig er den samme, som man anvender til perginol/vinyl. Nogle steder var der manglende højde på vægfliser, da denne skal være min. 2,3 m over gulv. Elastiske fuger er flere steder ikke udført korrekt. Der blev konstateret uhensigtsmæssige gennembrydninger med varmerør i vådzone. I de øvrige 5 lejligheder, er der udlagt hhv. vinyl (4 stk.) og fliser (1 stk.). Flisebelægningen er korrekt udført. 1. Brusenichen i badeværelser med fliser på Perginol, bør udbedres, i den grad, at hele konstruktionen skal genopbygges, og afløb udskiftes, da den i nuværende form, udgør en risiko for ejendommen. Gennembrydninger af varmerør, bør desuden helt undgås. Den nye bruseniche, tænkes opbygget som en støbt konstruktion, med smøremembram og fliser på gulv, samt vægge helt til loft. - Det anbefales at holde konstruktionerne under opsyn, 2 gange årligt, indtil det bliver udbedret. * Perginol: tokomponents epoxysystem med dekorationsspåner, som smøres på underlaget i badeværelser. Materialet blev før brugt da det gav en overflade uden samlinger. 1. Nye brusenicher i 6 lejligheder medtaget: kr. 300.000,- Drift udgør årligt: kr. 0,- www.focus2.dk 12/32
(10) Køkkener Alle 11 lejligheder har eget køkken. Registrering - Tiltag Køkkenerne er udført individuelt. Køkkener i de besigtigede lejligheder fremstår i god stand. Ingen udgifter medtaget. Drift udgør årligt: kr. 0,- www.focus2.dk 13/32
(11) Varmeforsyning Ejendommen er opvarmet med en fjernvarmeforsynet varmecentral som er placeret i kælderen. Varmecentralen er fra 1985. Varmeanlægget blev gennemgået i 2009, hvor man fandt frem til, at frem- og retur-ledningen var forbundet forkert. Man løste det ved at vende rørene, i hver lejlighed, samt ved at montere af nye termostatventiler. Bygherren oplyste at anlægget på nuværende tidspunkt, fungerer efter hensigten. Varmecentralen er opbygget med en opretstående veksler for centralvarmedelen og en opretstående varmtvandsbeholder. Varmtvandsbeholderen bliver serviceret ad hoc. Det anbefales at der tegnes en serviceaftale med et VVS-firma. Varmecentral Anlægget er opbygget, som et 1-strenget anlæg med fremløb og returløb i kælder. Rørinstallationen er opbygget af både sorte stålrør og kobberrør. Der er monteret termostatventiler på alle radiatorer. Anlægget har en anslået restlevetid 30+ år. Der er i nærværende rapport ikke foretaget en nærmere analyse af om, det er muligt at udføre ressourcebesparende foranstaltninger. Registrering - Tiltag 1. Man bør altid lade varmecentralens klimastat og termometre m.v. gennemgå en funktionskontrol for her igennem at sikre sig at, klimastat og ventiler er indstillet korrekt. 1. Funktionskontrol af varmecentral: kr. 3.000,- Drift udgør årligt: kr.11.000,- www.focus2.dk 14/32
(12) Afløb Faldstammer er udført i støbejern. Faldstammerne er partielt udskiftet. Log udleveret af bygherre, mht. udskiftninger af køkkenfaldstammer: Måned og År Måned og År Kld tv Aug 2004 St tv Aug 2004 1.th Okt 2003 Mar 2006 1.tv Aug 2004 4.th Nov 2003 Faldstammer er ikke blevet udskiftet i selve etageadskillelsen. Registrering Tiltag 1. Det anbefales at påbegynde en fuldstændig udskiftning af samtlige faldstammer. Det anbefales Der er nye faldstammer i bygningen (jf. log). Disse har en alder på 4-6 år. Det har ikke været muligt, at inspicere faldstammer i lejlighederne, da disse var dækket inde i rørkasser. Køkkenfaldstammer er blevet renset i 2009 (oplyst af bygherren). Rensning af faldstammer hvert 10. år. 1. Fuldstændig udskiftning af faldstammer:. - Køkken-faldstammer venstre side: kr. 40.000,-. - Toilet-faldstammer venstre side kr. 40.000,-. - Køkken-faldstammer højre side: kr. 40.000,-. - Toilet-faldstammer højre side: kr. 40.000,- Drift udgør årligt: kr. 4.000,- Forskriv en fuldstændig udskiftning www.focus2.dk 15/32
(13) Kloak Ejendommens kloak er ikke gennemgået. Kloakkens tilstand kan umiddelbart ikke vurderes. Der er etableret omfangsdræn mod gade og gård i 1985, som er tilsluttet pumpebrønd, placeret i gården iht. forevist kloak-tegning af bygherren. Registrering Tiltag Bygherren oplyste, at pumpen i pumpebrønden er blevet udskiftet for nyligt. For at undgå problemer er det hensigten, at man årligt får suget kloakken. 1. Der bør foretages en TV-inspektion ca. hvert 10. år. Herefter prissættes evt. registrerede skader af rådgiver. 2. Det anbefales at få en serviceaftale, for at sikre tømning af sugebrønd. Dette blev aftalt med bestyrelsen. 1. Udgift til TV-inspektion: kr. 15.000,- Drift udgør årligt: kr. 2.000,- www.focus2.dk 16/32
(14) Vandinstallationer Stigstrenge for koldt og varmt brugsvand er ført i både galvaniseret stålrør og kobberrør. Fordelerrør i lejlighederne er flere steder ført skjult i skabe o. lign. Der er recirkulering på det varme vand. Det blev oplyst af bygherre, at der flere steder er ion-fælder, hvor der er overgange mellem forskellige rørtyper. I besigtigede lejligheder, blev der ikke konstateret ion-fælder. Det blev konstateret, at der er etableret elektrolyse-anlæg, placeret i varmecentralen. Registrering - Tiltag Besigtigede vandrør fremstår umiddelbart i god stand. Der har ikke været muligt at se alle vandinstallationerne i de lejligheder, der er gennemgået. Det foreskrives at der laves ion-fælder, på overgange fra galvaniserede rør til kobberrør. Bygherren har oplyst, at der er blevet udskiftet rør, som følge af korrodering. Som det er tilfældet med varmerørene, fremstår nogle rørføringer til brugsvand ligeledes uden isolering. Dette er prissat under pkt. 11 Varmeforsyning 1. Der bør opsættes ion-fælder, da hele rørsystemet kan nedbrydes indefra, hvis de mangler. - I samarbejde med Focus2, anbefales det at det registreres, i hvilket omfang der forefindes ionfælder. Opsætning af ion-fælder kr. 10.000 Drift udgør årligt: kr. 2.000,- www.focus2.dk 17/32
(15) Gasinstallationer Ejendommen er tilsluttet gasnettet til forsyning af gaskomfurer i lejlighederne. Lejligheden 4.tv har fået afviklet gasinstallationen ifm. renovering af køkkenet. Registrering - Tiltag Der vurderes umiddelbart ikke at være problemer med gasinstallationerne, der har lang levetid. Ingen udgifter medtaget. Drift udgør årligt: kr. 1.000,- www.focus2.dk 18/32
(16) Ventilation Der er etableret mekanisk ventilation, i 1985, som har afkast over tag. Ventilationen er opbygget med 2 lodrette kanaler og motorer på taget. Føringen sker i tidligere skorstene. Alle lejligheder har udsug i bad. Flere lejligheder har udsug i køkken. Det anbefales at få en serviceaftale, med et ventilationsfirma, som sørger for servicering og optimering af ventilationsanlæg. Registrering - Tiltag Det er vigtigt at den enkelte ejer løbende renser udsugnings-ventiler i køkken og bad for at sikre godt indeklima. Lejligheden 4.th havde ingen udsugnings-ventil i køkken, hvilket bygherren ikke var opmærksom på forinden gennemgangen. Beboerne på 1. sal har installeret standard emhætter, som ikke passer til det mekaniske centralsug. Disse udfases og erstattes af de korrekte emhætter. 1. Ventilationskanaler bør renses 1. Rensning af ventilationskanaler kr. 15.000,- Drift udgør årligt: kr. 3.000,- www.focus2.dk 19/32
(17) El-installationer Ejendommens el-forsyning er en blanding af den oprindelige forsyning samt nyere kabling i forbindelse med løbende vedligeholdelse og opgradering af installationerne. I alle besigtigede boliger er gruppetavle forsynet med HFI-relæ. Dørkaldeanlægget til samtlige lejligheder i ejendommen er udskiftet til et nyt anlæg i 2008. Fibernet (internet) etableret i 2008. Telefonkabler er de oprindelige som er ført synligt på gårdfacade. TV-signal til ejendommen sker via kabel-tv Registrering - Tiltag Det blev ved gennemgangen ikke konstateret noget bemærkelsesværdigt vedr. el-installationen herunder svagstrøm. Ingen udgifter medtaget. Drift udgør årligt: kr. 2.000,- www.focus2.dk 20/32
(18) Øvrigt De besigtigede lejligheder fremstod i god og vedligeholdelsesmæssig stand. Beboerne forestår selv den indvendige vedligeholdelse i lejlighederne. Registrering - Tiltag Gulve er blevet afhøvlet for mange gange. Det anbefales at gulvene ikke høvles flere gange, før end at bestyrelsen har godkendt det. Herved kan man kontrollere i hvor stort omfang og i hvilken grad gulvene bliver afhøvlet. Ingen udgifter medtaget. Drift udgør årligt: kr. 0,- www.focus2.dk 21/32
(19) Private friarealer Til ejendommen er der tilknyttet baggård. Baggården er belagt med fliser. Registrering - Tiltag Der blev konstateret fald på belægningen, væk fra ejendommen. Ingen udgifter medtaget. Drift udgør årligt: kr. 2.000,- (20) Byggeplads/Stillads Når der skal gennemføres større istandsættelsesarbejder der involverer flere håndværkere, skal der afsættes et beløb til etablering af byggeplads, skurforhold og stillads. Registrering - Tiltag 1. Der skal opsættes stillads i forbindelse med facadearbejder mod gade. 2. Der skal opsættes stillads i forbindelse med udskiftning af vinduer på hhv. gade og gårdfacade. 3. Der skal i forbindelse med arbejderne, opstilles skurby. Det anbefales i så vidt mulig omfang at sammenkoble flere arbejder, for at kunne effektivisere brugen af stillads. 1. Opstilling, leje, drift og nedtagning af skurby i 2 måneder: kr. 20.000,- 2. Stillads på gadefacade inkl. leje i 2 måneder: kr. 100.000,- 3. Stillads på gårdfacade inkl. leje i 1 måneder: kr. 90.000,- Drift udgør årligt: kr. 10.000,- www.focus2.dk 22/32
5.0 Driftsplan Tillæg til ejendommens fællesudgifter Bygningsdel Anbefalet minimumsarbejder pr år Pris/år Kr. (01) Tag Udskiftning af eternit-skifer Tagrender bør renses 1-2 gange årligt. Besigtigelse fra gadeplan 1 gang årligt i kraftigt regnvejr. 5.000,- (02) Kældre og fundamenter Visuel gennemgang af kælderrum, inkl. dokumentation til udførelse. 8.000,- (03) Facader/sokkel Facader og sokkel bør 1 gang årligt gennemgås visuelt for revner, afskalninger af puds og fugtskjolder/misfarvninger, inkl. dokumentation til udførelse. (04) Vinduer Nedenstående omhandler kun fælles vinduer Vinduer og bør på den udvendige side jævnligt vaskes af med vand. Kontrollere tætningslister 1 gang årligt. Bevægelige dele skal smøres 1 gang årligt med syre fri olie. (05) Udvendige døre Nedenstående omhandler kun fælles døre Døre bør på den udvendige side jævnligt vaskes af med vand. Kontrollere tætningslister 1 gang årligt. Bevægelige dele skal smøres 1 gang årligt med syre fri olie. 8.000,- 3.000,- 3.000,- (06) Trapper Primært kosmetisk vedligeholdelse af vægge lofter og belægninger er individuelt. 3.000,- (07) Porte og gennemgange 08) Etageadskillelser Løbende visuel kontrol. 2.000,- (09) Wc/bad Individuelle forhold. Afløb skal renholdes løbende. Elastiske fuger bør udskiftes hvert 5. år. (10) Køkkener Individuelle forhold. (11) Varmecentral/forsyning Haner, samlinger, varmtvandsbeholder, veksler og pumper bør årligt eftergås. 11.000,- (12) Afløb Afløb skal renholdes løbende i nødvendigt omfang. 4.000,- (13) Kloak Renhold af kloakriste samt brønde. 2.000,- (14) Vandinstallationer Løbende visuel kontrol, kælderventiler bør røres 1 gang årligt. 2.000,- (15) Gasinstallationer Løbende visuel kontrol. 1.000,- (16) Ventilation Rensning af kanaler hvert 5. år. 3.000,- (17) El-installationer Kontrol af dette skal udføres 2 gange årligt for at kontrollere funktion. 2.000,- (19) Private friarealer Gennemgang af arealer inkl. dokumentation til udførelse. 2.000,- (20) Byggeplads/Stillads-Lift Lift til brug ved rensning af tagrender. 10.000,- Sum, løbende vedligehold 69.000,- www.focus2.dk 23/32
6.0 Vedligeholdelsesplan Prioriteret 10 års plan med budget for registreret tiltag. Nr Bygningsdel 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 01 TAGVÆRK 1 Gennemgang brandkamme + rep. 10.000 2 Tagpap-tjek 2.000 02 FUNDAMENTER & KÆLDER 1 Afbankning og ompudsning af puds: 10.000 2 Demontage af trægulv + støbning af beton 60.000 03 FACADER & SOKKEL 1 Vandrette gesimsbånd mod gade: 60.000 Ekstra facade-arbejder 140.000 04 VINDUER 2 Udskiftning af v induer (ikke opgange) 3 fag 380.000 3 Malerbehandling af v induer i trappeopgang 25.000 25.000 05 UDVENDIGE DØRE Malerbehandling af Døre 6.000 06 TRAPPER 07 PORTE & GENNEMGANGE 08 ETAGEADSKILLELSER Efterisolering af etagedæk 55.000 09 WC & BAD Ny bruseniche i 6 lejligheder medtaget 100.000 100.000 100.000 10 KØKKEN 11 VARMEANLÆG 1 Funktionskontrol af v armecentral: 3.000 12 AFLØB 1 Løbende udskiftning af faldstammer 40.000 40.000 40.000 40.000 13 KLOAK 1 Udgift til TV-inspektion 15.000 14 VANDINSTALLATIONER 1 Opsætning af ion-fælder 10.000 15 GAS 16 VENTILATION 1 Rensning af skakter 15.000 17 EL & SVAGSTRØM 18 ØVRIGE OMBYGNINGSARBEJDER 19 PRIVATE FRIAREALER 20 BYGGEPLADS/STILLADS 1 Stillads mod gade 100.000 80.000 2 Stillads mod gård 90.000 70.000 3 By ggeplads 20.000 20.000 Sum håndværkerudgifter pr. år 115.000 825.000 40.000 0 146.000 55.000 140.000 0 140.000 175.000 Uforudsete udgifter, 10% 11.500 82.500 4.000 0 14.600 5.500 14.000 0 14.000 17.500 Rådgiv erhonorar, 15% 18.975 136.125 6.600 0 24.090 9.075 23.100 0 23.100 28.875 Moms, 25% 36.369 260.906 12.650 0 46.173 17.394 44.275 0 44.275 55.344 Sum byggearbejder 181.844 1.304.531 63.250 0 230.863 86.969 221.375 0 221.375 276.719 www.focus2.dk 24/32
7.0 BILLEDDOKUMENTATION Afskalning på brandkam Eksempel på centralsug Revnedannelse på gesimsbånd Gesimsbånd præget af revnedannelse Skorsten Brændeovn. www.focus2.dk 25/32
Tidligere beboelse i kælder Pudsafskalninger i kælder Nedgang til kælder fra gaden. Elektrolyse-anlæg, placeret i kælder. Trappesten Trægulv i kælder. www.focus2.dk 26/32
Facade mod gade Facade mod gård Det blev konstateret at fladet var lige i underkanten med et fald på ca. 10 Rist i væg, skal skiftes. Radiatorer i kælder var ikke tændte Udluftning af kælder. www.focus2.dk 27/32
Eks.l på badeværelse med fliser over pergolit-belægning Badeværelsesarmatur Spjæld til central-sug Vinylbelægning i bad (5.sal) Vandret gennembrydning af fliser på væg. Eksempel på gennembrydning af vådrumsmenmbranen. www.focus2.dk 28/32
Linoleum på trappetrin er lettere slidt Dør til bitrappe Fibernet Udluftning fra lejlighed Ovenlysvindue til tagterrasse Rørføring omkring dør www.focus2.dk 29/32
Badeværelse med rørgennemføing Manglende højde på fliser Rørgennemføring Rørgennemføring Vinylbund i bruseniche Rørgennemføring i vinyl www.focus2.dk 30/32
Udluftning i kælder (a) Udluftning i kælder (b), rist defekt www.focus2.dk 31/32
8.0 Bilag: Vedlagt er følgende dokumenter som bør/kan danne grundlag for serviceaftaler med de respektive firmaer. - Jønsson Kloak Kloak Kontrakt - Hvidovre VVS Varmecentral Mail-korrespondance - Guldager Elektrolyseanlæg Mail-korrespondance /servicekontrakt - JT3-Klima Ventilationsanlæg Kontrakt Focus2 kan mod betaling, være jer behjælpelig med at indgå servicekontrakter for nævnte fag. www.focus2.dk 32/32